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淄博市住宅小区物业管理工作考核办法(2018)

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淄博市住宅小区物业管理工作考核办法(2018)

  关于印发《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》的通知

  淄房发〔20**〕33号

  各区县房管局,高新区房管处、经开区建设局、文昌湖区城乡建设局:

  为进一步加强和规范我市物业管理工作,建立全市物业管理考核长效机制,明确考核工作标准,促进全市物业服务和管理水平的全面提升,我局制定了《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  淄博市房产管理局

  20**年4月26日

  淄博市住宅小区物业管理工作考核办法

  为进一步加强和规范我市物业管理工作,建立全市物业管理考核长效机制,明确考核工作标准,促进全市物业服务和管理水平的全面提升,根据《淄博市物业管理办法》、《淄博市20**年经济社会发展主要目标任务》、《20**年民生社会建设要率先突破工作方案、实施方案》、《淄博市城市社区综合治理实施方案》等有关规定,制定本考核办法。

  一、考核目标

  通过组织开展全市物业管理考核工作,落实市委、市政府“一个目标定位、四个着力建设、十个率先突破”的总体要求,创新完善物业管理体制机制,落实小区五个星级等级管理,20**年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。建立全市住宅小区全覆盖考核体系,突出抓好物业服务质量和管理水平的提升,建设和谐美丽社区,提高群众满意度和幸福感。

  二、考核原则

  (一)分级考核、全面覆盖。建立市对区县、区县对镇办、镇办对社区、社区对小区的物业管理分级考核体系,逐级落实考核责任,实现考核全覆盖的目标。

  (二)体制机制建设与项目管理并重。既考核住宅小区物业服务质量是否达标,又考核各级主管部门特别是镇办、社区将物业管理纳入社区综合管理体系的情况。

  (三)坚持问题导向、突出工作重点。重点解决物业管理体制机制不顺,小区环境卫生、秩序差,安全管理不到位,物业服务标准不落实,业主满意度低等突出问题。

  (四)公开、公平、公正、定量考核。统一考核内容和考核标准,实行定量考核,主管部门、行业专家、第三方力量等多方参与,做到考核结果公平、公正,信息公开。

  三、考核内容

  (一)文明镇办考核(65分)

  1.环卫一体化(20分)

  (1)城市社区按照每30-40户一个的标准配备垃圾桶,5分;

  (2)生活垃圾日产日清,无积存垃圾,无焚烧现象,10分;

  (3)垃圾分类,社区有分类垃圾桶,区县有源头处理机制,5分。

  2.社区三乱治理(20分)

  (1)杂物及时规整,集中清理,无乱搭乱建现象,5分;

  (2)绿化补齐扮靓,补栽花草树木,补齐缺失、被侵占绿化带,无侵占绿地、乱栽乱种行为,5分;

  (3)车辆停放整齐有序,无乱贴乱画,无小广告,10分。

  3.安装单元防盗门并随时关闭(5分)

  4.物业管理星级达标(20分)

  (1)社区内有专门的办公场所,5分;

  (2)实施物业标准化提升,落实“三公开”标准化,在小区出入口等显著位置和客户服务接待场所,公开服务价格、标准和内容,公开投诉渠道和方式,公开公共部位收益信息,区县统一规格、统一尺寸、统一外观,5分;

  (3)实行“五个星级”等级评定,大力提升物业服务水平,20**年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。第一季度完成全年台账建设,第二季度完成30%,第三季度完成40%,第四季度完成50%,10分。

  (二)住宅小区物业服务质量考核(100分)

  1.基本要求,10分;

  2.环境卫生,19分;

  3.房屋及共用设施设备管理,19分;

  4.公共秩序维护,9分;

  5.绿化服务,9分;

  6.精神文明建设,6分;

  7.物业服务企业其他考核内容,28分。

  (三)业主满意度测评(100分)

  业主满意度分满意、基本满意、一般、不满意四种情形,测评内容包括:

  1.综合管理服务,16分;

  2.房屋管理与维修养护,9分;

  3.共用设施设备维修保养服务,12分;

  4.秩序维护服务,12分;

  5.保洁服务,12分;

  6.绿化养护服务,12分;

  7.安全管理,12分;

  8.精神文明建设,9分;

  9.智慧物业建设,6分。

  四、考核程序及组织实施

  (一)文明镇办考核

  本项考核每季度一次,考核对象为辖区内有城市社区的镇办。

  1.镇办自查申报。镇办按照考核内容对辖区所有社区逐一进行自查,逐项确认达标情况,形成各考核事项达标情况汇总数据,按照社区达标数量占比计分的办法,逐项计算得分,确定总分后,填写《淄博市文明镇办季度考核表》(附件1),向区县主管部门申报得分情况,并提报相关基础资料。

  2.区县主管部门验收。区县主管部门对镇办申报材料进行审核和现场验收,保证考核的全面性、真实性和准确性,按成绩对镇办进行排名,每季度第三个月5日前将区县考核情况以及有关资料报市局。

  3.市主管部门复核。市局组织人员对区县申报的考核情况进行现场复核,对申报不实的,统一调低申报成绩。

  4.成绩报送。市局每季度第三个月20日前将复核成绩报市文明办。

  (二)住宅小区物业服务质量考核

  本项考核每月一次,考核对象为区县。

  1.考核时间。每月中旬。

  2.考核人员。市局组织考核组实施考核,每季度前两个月以物业管理专家为主进行考核,第三个月市物业主管部门人员参与考核。

  3.考核依据。《淄博市住宅小区物业服务质量考核标准》(附件2)。

  4.现场考核。考核组对每个区县随机抽取3个住宅小区进行考核,包括2个星级物业管理住宅小区和1个简易物业管理住宅小区,取3个小区考核平均分作为区县得分。为保障考核公平,全市每月考核统一星级等次的小区。

  5.考核加分和减分。

  加分项:在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中,受到市级党委政府和有关部门(含)以上通报表扬的一次加5分;按规定完成业主满意度测评并公布“红黑榜”的区县每次加5分。

  减分项:在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中,受到市级党委政府和有关部门(含)以上通报批评的一次扣5分;物业管理区域发生安全生产责任事故的,每次扣5分;区县考核材料报送不及时的,每迟报一天扣2分。

  6.成绩报送。市局每月25日前将考核成绩和区县排名报市城市管理委员会办公室。

  (三)业主满意度测评

  本项考核区县每半年组织一次,考核对象为物业服务企业管理的所有住宅小区,不含简易物业管理小区。

  1.考核组织。由区县物业主管部门牵头组织实施,具体落实可聘请第三方社会专业机构或者组织镇办、社区居委会实施。每个小区每次调查业主满意度覆盖率按户计不少于50%,原则上每年小区业主满意度调查覆盖一遍。

  2.考核依据。全市统一的《淄博市物业服务质量业主满意度评价表》(附件3)。

  3.考核形式。入户调查、网络调查或者手机下载APP调查等方式。

  4.计分办法。

  (1)业主打分。依据《淄博市物业服务质量业主满意度评价表》,业主对33个项目选择满意度评价档次,在相应档次打“√”,其中第1个项目满意得4分,基本满意3.2分,一般2.4分,不满意0分;其余32个项目满意得3分,基本满意2.4分,一般1.8分,不满意0分。业主完成选择后,得出评价分数,并在评价表中填写对小区管理的意见和建议。

  (2)小区得分。组织单位汇总小区参与调查的业主打分,取平均分作为小区得分。

  5.小区排名。区县以业主满意度测评结果为主要依据,综合镇办、社区、业主委员会和区县物业主管部门的评价意见对辖区所有物业服务企业管理的住宅小区按百分制进行综合评分和综合排名,并对群众满意度情况进行分析会诊,制定整改措施。其中,业主满意度测评结果占80%,镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价各占5%。镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价重点为企业履行物业服务合同及政策贯彻落实情况。

  6.公布“红黑榜”。区县物业主管部门根据辖区内小区排名,分别按一定比例(10%左右)通过市物业主管部门门户网站或其他媒体向社会公布排名靠前和靠后的小区名次和名称,同时公布物业服务企业和项目负责人。公布时间不迟于每年6月30日、12月31日。

  7.结果运用。列入“红黑榜”的住宅小区,作为物业企业信用评级优良信息和负面信息,记入物业企业信用档案。物业主管部门对列入“黑榜”项目的物业服务企业予以通报批评,约谈企业负责人,并限期整改。

  五、考核要求

  考核人员应当遵守以下工作纪律:

  (一)严格执行考核标准,坚持客观公正,对考核对象作出实事求是的评价,不得徇私舞弊、假公济私。

  (二)考核人员与考核对象有直接利害关系的,应当按规定主动予以回避。

  (三)严格遵守“八项规定”等廉政纪律。

  (四)及时报送考核结果。

  如有违反以上纪律,对参加考核人员立即组织调整。

  本办法自20**年5月1日起施行,有效期至20**年4月30日。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满,将依据实施情况依法评估修订。

  附件:1.淄博市文明镇办季度考核表

  2.淄博市住宅小区物业服务质量考核标准

  3.淄博市物业服务质量业主满意度评价表

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篇2:物业管理企业绩效考核

物业管理企业的整体营运绩效固然与公司战略的规划、目标的设定密不可分,但更具体的表现却是与员工每个人的工作息息相关。通过对员工工作绩效的评价,并保持对员工的有效反馈,能充分激发起每位员工的工作热情和创新精神,推动员工的能力发展与潜能开发,从而组建起一支高效率的工作团队。绩效考核理应成为物管企业的一种高效管理工具,然而我们发现,在其施行过程中,由于某些先天的缺陷,其效用大打折扣,甚至于某些物管企业的管理人员对此讳莫如深。现结合本人多年从事物管企业绩效考核的工作经验,浅谈如下:

一、物管企业的绩效考核为何失败?

1、企业方面

第一,在考核过程中,难免造成情绪上的主观臆断,经常是一次的考核,便成为长久的记录,影响员工资历甚至更多。为此考核主管常常采取回避态度,不敢轻易触及。

第二、企业常将考核结果作多方面用途,通常是一项考核事件的曝光频率愈高,主管所承受的压力也愈大,困扰也愈多。有些物管企业甚至干脆把员工存在的问题,责任全归咎于主管甚至是物业项目主任身上,并对物业项目主任进行处罚。考核主管基于这些顾虑,不愿真正实施考核。

第三、考核工作稍有不慎往往落人口实,发生纷争甚至诉诸法律。基于此,考核主管更是敬而远之。

第四、有些物管企业为了实现更多的剩余价值,干脆对员工的绩效考核变成对每一位员工的罚款,使得物管企业基层一线的员工本身就可怜巴巴的几个硬币收入,变得少之又少,考核主管基于心理压力和同情,不愿进行真正的考核。

2、主管方面

国人向以不得罪人为处世之本,中庸哲学的文化积淀很厚,大多数主管不愿扮“黑脸”做反面评判。因此只要有存在“难缠人物”,便设法延缓考核工作,幻想问题会自行消失。对员工而言,这无疑是一种误导。

有些主管还顾虑另一问题:对于被评为劣等表现的员工会造成负面影响,打击其工作信心和整个团队的士气。在主管人员如此不情愿的心态下,所做的考核也必定含糊不清,无法对员工形成正面、有效的引导作用。

3、员工方面

主管或组织者的偏见或无意造成的小差错,都足以带来绩效考核的错误,使员工成为牺牲品。就员工本身而言,多数人认为绩效考核过程不够周密,往往自己最好的一面难有机会呈现给考核主管。他们常认为所谓的绩效考核不过是考核主管令人泄气的应付罢了。

4、考核本身

考核标准的设定与评价不明确、考核的流程设置不当、绩效考核没有和员工的绩效改进相结合、缺乏对绩效考核系统的支持等问题也是造成考核失败的原因。有些物管企业自以为找到了一个有效的管理"武器",然而在操作过程中却走了样,造成绩效考核走过场,流于形式,先进成了“轮流坐庄”,以至于最后主管不想考,员工不愿考,人力资源管理人员也没兴趣组织考。

二、有效落实绩效考核,让绩效考核真正成为一种激励

从以上问题可以看出,实施绩效考核不是一蹴而就的,必须要建立一套有效的绩效考核体系。因经,坚持全面的、系统的与辩证的观念,切实把绩效考核落到实处,让物管企业的绩效考核真正成为一种激励,应成为物管企业开展绩效考核工作的重点。那么物管企业到底该如何开展绩效考核呢?本人认为:

1、让正确的绩效考核思想深入全体员工(包括主管)心中,消除和澄清对绩效考核的错误及模糊认识。

绩效考核不是主管对员工挥舞的“大棒”,更不是物管企业变相降低员工薪资标准的工具。绩效考核不是为了制造员工间的差距,而是实事求是地发现员工工作的长处和短处以改进、提高。绩效考核要以尊重员工的价值创造为主旨,它应是一种双向的交互过程,这一过程包含了考核者与被考核者的工作沟通。通过沟通,考核者把工作要领、目标以及工作价值观传递给被考核者,双方达成共识与承诺,而且借助纵向延伸的考核体系,在公司中形成价值创造的传导和放大机制。

考核是手段,不是目的,如果考核不能激发员工成长,进而促进企业发展,那么考核就成了形同虑设的“形式”。企业主管若只想运用绩效考核来控制员工,结果便可想而知。因此,物管企业应该要全面提升担当考核工作的主管们的职业经理人的意识、素质和能力,真正使他们在公司管理的各个层次发挥牵引力。应当说,强化

篇3:小区物业管理人员考核制度范例

  小区物业管理人员考核制度范例

  1、管理人员考核是以任职资格和岗位责任为依据

  综合运用评议、询问、测试、调查等手段,对特定对象履行职位的能力进行结论性评价的过程。为合理利用人力资源,充分发挥人员潜能,切实搞好人才培训提供依据。

  2、考核工作要坚持"三公"、"三严"、"四结合"、"四挂钩":

  1)三公"为公平,即考核标准公平合理,人人都能平等竞争;公开,即考核实行公开监督,人人掌握考核办法;公正,即考核做到公正客观,考核结果必须准确。

  2)三严"为严格考核标准,即考核要素的标准必须具体、明确、客观;严明考核办法,即考核规程和方法要科学、严谨、可行;严肃考核态度,即考核者和考核对象对待考核的态度均应当端正、认真、负责。

  3)"四结合"为组织考核与自我考核相结合,全面考核与单项考核相结合,常规考核与特别考核相结合,定性考核与定量考核相结合。

  4)"四挂钩"为考核结果与职务升降挂钩,与收入多寡挂钩,与荣誉得失挂钩,与工作去留挂钩。

  3、全面考核要考核员工德、能、勤、绩四个方面

  德主要考核思想觉悟和道德品质;能主要考核学识水平和实操能力;勤主要考核工作态度和出勤情况;绩主要考核劳动效率和工作业绩。在进行具体的考核工作时,根据考核目的和岗位特点,再将考核项目加以调整,考核条目加以细化。

  4、经常进行的员工考核工作主要有转正考核、续约考核、培训考核,专业考核,日常考核、年度考等。

  5、各类考核的结果均要形成文字材料,考核材料要力求具体详细,避免过于抽象空洞。除个别情况外,一般考核均可以使用《员工考评表》,先过进行要素递减评分,再采用写实纪实手法,运用数据,事实列出评分理由和做出综合评语。

  6、一般情况下,员工考核都要让被考核者对照考核标准先进行自我考核,以促使其自省、自悟、自励。组织考核的结果,一般也要与本人见面,以激发其成就感和进取心。

  7、所有各类员工考核材料,都应当及时转交公司人事部,并由人事部负责存入本人档案。

篇4:项目物业管理处人员考核制度

  项目物业管理处人员考核制度

  管理处按岗位工作目标对所有员工进行跟踪考核,考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面,检验其是否持续胜任岗位的要求。

  转正考核

  新员工试用期满时,管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定,只有两项均合格方能正式录取。

  不定期考核

  公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查,检查情况记录于《考核检查表》上,并按考核评分依据确定责任人的奖、扣分数,归入《员工考核评分表》。

  月考核评分

  管理处对员工每月按工作业绩进行综合考核评分,考核分数与员工工资直接挂钩,实行工资全额浮动制,其计算公式为:员工当月工资额=月标准工资×员工月考核分/100。

  《内部上岗证》考核

  所有员工必须经过系列培训方能上岗,没有及时培训的课程必须在规定时间内通过,培训考核不合格者,管理处将视具体情况进行降职降薪、调换工种、下岗培训直至辞退等处理。

  年终考核,即末尾淘汰制。

  为强化竞争机制,提高员工队伍的整体素质,管理处按公司末尾淘汰制度对专业技术工人和保洁人员每半年进行一次考核,对各部部长、工程技术人员、管理人员每年进行一次考核,并实行末尾淘汰制管理,其具体实施办法如下:

  *凡试用期已满员工都属考核范围。

  *考核由专业基础知识考试、专业操作技能考核和工作业绩考核三部分组成。

  *依据综合考核成绩,操作员工最后三名、管理技术人员最后两名列为淘汰对象。

  *本着帮助、提高的原则,除被淘汰员工外,考核成绩靠后的员工按其工作态度分别给予降职、调换工种、下岗培训等处理。

  重视用户意见,依例奖惩

  管理处将秉承"用户第一,服务至上"的原则,始终以用户为中心,尊重、重视用户的意见,实行首问责任制,由首先接到报修和发现问题的人负责及时落实报修、维护和整改,并负责进行回访,否则,将追究有关人员的责任。

  *接到用户投诉,管理处立即组织处理,并查清原因。

  *属于员工工作态度问题或业务不熟练的,一经证实为有效投诉,即记入员工档案,依规定扣罚当月业绩分,并下岗培训,直到能胜任该岗位工作再上岗。

  *属于员工态度恶劣或给用户造成严重影响的,一经查实依规定扣罚当月业绩分,作辞退或即时除名处理并追究其经济责任。

  *接到用户口头、书面表扬或锦旗的,记入员工档案,依规定奖励当月业绩分,并按具体情况进行物质和精神奖励。

篇5:物业管理公司员工绩效考核办法(十三)

  物业管理公司员工绩效考核办法(十三)

  (一)目的

  为了保障公司可持续性发展,强化公司的规范化服务,不断提高员工的综合素质和工作效率,强化团队精神,并客观公正的反映公司员工的工作成效,通过制度化、流程化的办法来督促和激励员工的工作责任心和工作积极性,并以次来达到“标准化管理”的工作目标,特制订此绩效考核制度。

  (二)考核范围

  公司管理处主任、保安队长、组长及以下工作人员。

  (三)考核办法

  [考核体系]

  1、一级考核为公司办公室对管理处主任(或助理)的考核:

  为进一步强化各管理处的监督检查工作,公司每周对各管理处工作至少定期检查一次,检查成绩作为总公司对管理处主任(助理)的考核成绩。

  2、二级考核为各岗位直接上级对下级的考核:各岗位直接上级不定期对下级工作进行指导检查,上级对当月考核成绩每月最后一个周六报财务部。其中,保安队长要向管理处主任述职,并由管理处主任直接考核。

  [考核程序]

  1、管理人员的考核由公司日常检查、抽查考核,公司督察部负责。各管理处每月向办公室至少递交一份由甲方领导签字的《管理处工作质量反馈单》。附表《管理人员月工作考核表》、《保安队长月工作考核表》。

  2、月底总评:管理处主任于每月的第一个周六将上月考勤表及考核表上交办公室,每月10日前由办公室报总经理审核,每月15日前将考核结果转财务部。

  3、一般员工的考核由直接上级进行日工作考核,按照《员工日工作考核表》由其直接上级来完成。

  [考核内容]

  一、管理人员考核内容包括:工作质量和管理秩序、安全责任事故、业主满意度、会议、培训、成本控制和物品管理、员工考勤、考核、执行力等。

  表格中工作质量、管理秩序由督察部考核;业主满意度由总经理和总经理助理根据各管理处上交的《服务质量反馈表》及当月业主投诉情况进行考核;会议、员工考核由总经理助理根据周会及日常上交员工考核情况进行综合考核;安全责任事故由副总考核、培训和物品管理等由相关管理人员考核;执行力由总经理考核。督察部每月不少于一次对业主的回访。其中会议和培训考核除公司组织的会议与培训之外,还包括各管理处自行组织的会议及培训活动的考核。物品管理、物业报表、员工考核、物业管理费的收取情况由财务部提供相关资料.其中:报表内容包括成本控制情况、人员控制情况、员工进出情况、管理处的作息时间、员工登记表、耗财情况、工作服管理情况等。

  二、员工考核内容包括:工作质量、劳动纪律、安全责任事故、业主投诉、精神面貌等。

  三、考核工资:该考核规定每项考核1分为1元,当月发放工资时扣除。管理处主任考核工资为100元,护卫队长考核工资为300元,护卫队员考核工资为100元,公寓管理员及会议服务人员考核工资为100元。其他员工岗位考核工资为50元。

  [考核标准]

  一、管理人员的考核标准:

  1.工作质量和管理秩序(40):凡在公司《周督查通报》中出现的问题,每个问题扣10分,一般扣完40分为止,但月考核累计问题达到10个及以上者,管理处主任当月考核工资全部扣除。检查的情况包括护卫队员和公寓管理员值勤情况(是否空岗、睡岗、岗前有无闲人逗留、岗姿是否规范等等)、值班室内务、保洁质量、员工是否有聚堆聊天、干私活现象;工作服和工作证等等。

  2.安全责任事故(15分):A、当月无安全责任事故加15分;B、发生安全责任事故扣15分;C、发生重大安全责任事故管理处主任当月考核工资全部扣除。

  3.业主满意度(15分):根据《月服务质量反馈表》A、优者加15分;B、良者加10分;C、合格者扣15分;D、不合格者管理处主任当月考核工资全部扣除;E、业主(包括员工)电话(或书面)合理投诉一次扣10分;F、业主(包括员工)投诉重大问题每次扣15分。

  4.会议和报表考核(5分)

  A、无故不按时参加公司周会扣5分;B、一月有两次及以上不参加公司周会扣5分;C、不召开管理处晨会扣5分。D、不按公司要求及时上报有关物业表格者扣5分。

  5、培训考核(5分):A、无故不参加公司培训扣5分;B、一月有一次及以上不参加公司培训扣5分;C、不对员工进行培训扣5分。

  6、成本控制和物品管理(5分)

  A、出现乱用耗财、丢失物品现象扣5分;B、丢失大宗物品或贵重物品者管理处主任当月考核工资全部扣除。C、人员成本控制不严者扣5分。情况严重者扣处考核工资。

  7、员工考勤、考核(5分)

  A、员工考勤、考核出现杂乱、造假现象扣5分;B、新老员工交接未按公司制度规定规范交接者扣5分。

  8、执行力(10分)出现下列情况之

一扣10分

  A、对公司决策及决议迟迟落实不下去,公司三令五申仍不能及时执行的;B、因执行力不强而导致不良影响的。C、不能按照“四小时复命制”及时复命,而影响工作顺利开展的。

  二、员工考核标准

  1、工作质量

  A、公司《周督查通报》中出现的问题,每个问题扣所在岗位员工5分。

  B、日常工作检查中,管理处主任对员工存在的问题指出后要及时整改,整改不及时或未按要求整改的,扣5分。

  2、劳动纪律

  员工出现下列情况之一扣5分:①上班时间出现空岗、睡岗。②保洁质量不合格。③上班时间聚堆聊天、干私活;④上班时间及甲方有大型活动等不着工作服和不戴工作证或工作服不整洁等等。⑤员工无故迟到、早退,有事不请假,无故旷工等。⑥私藏、私拿公共物品等不良行为。⑦不积极参加集体活动等等。

  不服从指挥与调配,一次扣50分。

  3、业主投诉

  A、出现业主电话(或书面)合理投诉一次扣50分;B、业主投诉重大问题每次扣100分。

  4、员工素质和精神面貌

  员工出现下列情况之一扣5分

  A、员工责任心不强,对工作不负责任;B、在公共场所大吵大闹或讲粗话;C、跟客户出现吵闹或顶撞现象。

  [附则]

  1、本制度由办公室负责编制并解释,由公司总经理办公会通过,总经理签批。

  2、本制度自20**年12月试行,20**年1月1日正式实施,原颁布的考核制度即时失效。

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