哈密市伊州区房地产管理局

　　20**年8月31日

　　关于进一步贯彻《自治区物业管理条例》加强伊州区物业服务管理工作的指导意见

　　(征求意见稿)

　　为进一步加强我区物业管理工作,提高我区物业管理服务水平,维护业主、物业服务企业合法权益，改善人民群众生活质量,促进社会稳定和长治久安，推动我区城市建设和管理水平整体提高,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合我区实际，提出如下意见。

　　一、统一思想，加强对物业管理重要性的认识

　　随着我区城市化进程的不断加快，物业管理行业在社会管理中的作用日渐突出，加强物业管理工作，有利于提高我区城市管理水平,改善城市人居环境,保障人民群众安居乐业;有利于推进我区城市精神文明建设;有利于维护我区社会稳定和长治久安。

　　规划、公安、住建、发改、街道等部门要从推动科学发展，促进社会和谐的高度,充分认识加强物业管理工作的重要意义,把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定和长治久安的一项重要工作,加强领导,强化措施,健全长效管理机制,推动物业管理工作上新水平。

　　二、明确职责，建立健全齐抓共管的物业管理体制

　　(一)物业管理人职责：物业管理人是指由业主大会执行机构或业主委员会在所属街道党工委领导下，选聘的物业服务企业、其他管理人或自行进行服务管理的统称。

　　物业管理人在城市住宅小区进行物业服务时，应当履行以下工作职责：

　　1.负责所管辖城市住宅小区共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护工作;2.负责所管辖城市住宅小区公共绿化管护工作;3.负责所管辖城市住宅小区共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护工作;4.积极协助区公安、安监、民政、消防、供水等部门做好所管辖城市住宅小区公共区域内的秩序维护，安全防范、救助、消防、二次供水等事项的工作;5.负责对所管辖城市住宅小区内物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;6..负责所管辖城市住宅代收取的小区内业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理工作;7.负责制定所管辖城市住宅小区物业专项维修资金使用方案;负责保管所管辖城市住宅小区物业服务档案和物业档案整理归集工作;8.负责落实上级党委或政府部署的关于城市住宅小区其他物业管理服务事项等工作。

　　(二)区房产局职责：负责建立健全物业服务企业信用考核体系和企业信用信息披露制度，将物业服务质量列入信用等级考核指标;制定《伊州区住宅小区物业服务信用等级考评标准及评分细则》(暂行)，组织实施动态化考核管理工作;负责住房专项维修资金归集和使用的监督管理;负责规范、管理和监督全区物业服务企业行为，组织物业管理行业做好检查、考核和人员培训等工作;配合各街道办事处做好物业管理项目招标工作。

　　(三)市、区住建局职责：负责本级行政区域内房屋建设工程质量保修和配建安保维稳防护设施情况的监督管理，施工单位在向建设单位提交竣工报告时，须出具质保书和已配建安保维稳设施清单。对不履行房屋质量保修义务的建筑施工企业，按《房屋建筑工程质量保修办法》予以处罚。对不履行规划要求，未配套建设安保维稳设施的施工企业，梳理报送至区区政法委，由区政法委按《中华人民共和国反恐怖主义法》进行处罚。

　　(四)区规划局职责：负责对住宅小区物业配套设施规划进行审批，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域，确保物业管理配套设施与房屋同规划、同设计、同建设，从源头上为物业管理创造良好的条件。审批的规划项目要明确物业管理用房、社区服务用房、公共设施、安保维稳物防技防设施的位置、数量和面积，物业管理区域内要按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房。规范物业用房及业主执行机构用房面积，物业服务用房建筑面积总面积不得少于300平方米，物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于50平方米。业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不得少于30平方米。加大监督检查力度，严禁建设单位擅自更改规划，若有违反规划的行为，按照有关法律法规予以处理。

　　(五)区园林处职责：负责城市住宅小区开发项目绿化规划设计及绿地建设(应附经绿化行政部门批准的绿化设计图)的审查管理，并做好监督实施工作。在建设项目办理竣工综合验收时，按绿化行政部门批准的绿化设计负责验收，保证绿化建设符合建设标准和质量。

　　(六)区环卫处职责：负责对已配备完善环卫设施的城市住宅小区生活垃圾进行有偿清运工作;督促各城市住宅小区完善环卫设施的配备及维修工作;新建改建小区项目进行综合验收时，按规划设计标准，负责验收环卫设施配备是否达标，保证生活垃圾的收集及清运。

　　(七)区公安局职责：负责对城市居民住宅小区安防设施进行监督检查，督促住宅小区建设单位完善维稳安保技防设施，指导物业服务企业做好安保人防管理，维护物业管理区域治安秩序稳定。

　　(八)公安消防支队职责：负责城市住宅小区消防安全的监督管理工作，依法实施城市住宅小区建设工程消防设计审核、消防验收、备案、抽查、消防安全检查及日常监管;实施消防监督检查，依法处理城市住宅小区消防安全违法行为，督促火灾隐患整改;对城市居民住宅小区遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查;积极组织住宅小区物业管理人参与消防宣传培训，依法调查火灾事故;负责监管维护物业管理区域内的消防设施，如物业管理区域内消防设施、设备等需维护更换，须及时与所辖街道和小区物业管理人商议，经业主大会执行机构同意后，使用住房专项维修资金进行维修。

　　(九)区城建管理监察大队职责：负责城市居民住宅小区的建设监察管理工作，包括对住宅小区私自搭建违章建筑的监督管理、对住宅小区楼容楼貌的监督管理、对住宅小区违规装修问题的监督管理;配合区工商部门对住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”的行为进行监管处罚。对违反上述内容的行为，从快从严依法处理。

　　(十)区食品药品监督管理局职责：负责城市住宅小区物业管理区域内食品、药品、医疗器械、化妆品生产、经营、流通的监督管理。配合区工商部门依法取缔住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”相关从业人员从业资格证，依法保护小区业主及消费者权益;负责解决物业管理区域内中因食品、药品、医疗器械、化妆品等问题产生或衍生的各类信访投诉案件。

　　(十一)区环保局职责：负责城市住宅小区物业管理区域内环境保护工作的监督管理;指导物业管理人做好城市住宅小区的污染防治和扬尘治理工作;负责解决物业管理区域内中因噪声、油烟等问题产生或衍生的各类信访投诉案件;配合区工商部门对住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”的行为进行监管处罚。负责监督物业管理区域内涉及油烟排放的底商、门面按照国家环保总局《饮食业油烟排放标准》(GB18483-20**)文件要求安装通风设施和净化装置，对所安装设施不达标、拖延安装或拒不安装的单位或个人，从快从严依法处罚。

　　(十二)区工商局职责：负责办理物业服务企业营业执照，规范物业服务企业及物业管理区域内商户经营行为;加强对物业管理区域内广告内容的监督管理;参与物业服务企业服务信用等级考核工作，依法保护业主及消费者权益。从严依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动及私自改变房屋使用用途从事经营活动的行为(“住改商”);针对以上经营活动行为，由区工商局牵头，联合区城建管理监察大队、区食品药品监督管理局和区环保局，对未办理营业执照的，直接按照相关法律法规进行处罚，已办理营业执照的，督促限期更换营业地址，拒不履行的，取缔其营业执照并根据相关法律法规予以处罚。规范住宅底商营业执照审批，协同区环保部门查处在高层底商从事餐饮、食品加工(包括但不限于食品轻加工)及其他涉及油烟排放等环境保护问题的经营活动行为，已办理营业执照的，督促限期按环保要求进行整改或更换营业地址，拒不履行的，取缔其营业执照并根据相关法律法规予以处罚。

　　(十三)区发改委职责：负责监督物业服务企业收费，加大对违法收费行为的监管处罚力度;负责解决在物业服务过程中因物业收费产生的各类信访投诉案件;按照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(新发改法规〔20**〕1189号》和《新疆维吾尔自治区物业管理条例》审定物业服务收费标准，按照普通住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价的原则进行监管。

　　实行政府指导价的，要及时会同房地产主管部门和各街道办事处，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整并及时向社会公布;

　　实行市场调节价的，要根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(新发改法规〔20**〕1189号》等法律、法规，核算物业管理人服务项目成本测算清单，适时调整收费标准并监督执行。

　　(十四)街道办事处职责：负责组织、指导辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构;负责监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责;负责协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷;负责指导所管辖城市住宅小区物业管理人做好物业服务费收缴工作;负责将调解处理物业管理服务纠纷纳入辖区社会治安综合治理的考核内容;负责指导住宅小区物业管理项目招投标;负责组织成立街道物业服务中心，并以街道物业服务中心为主体，接管居住户数在300户以下无物业服务企业接管或弃管的老旧住宅小区，街道物业服务中心的组建要严格按照下文所列规范执行。

　　街道办事处物业服务中心组建规范：

　　1.人员组成：街道办事处派遣工作人员具体负责，其他人员通过招聘方式录用。

　　2.人员招聘：采用公开择优的方式进行招聘，优先选聘专业维修人员。

　　3.服务范畴：住宅小区的保洁、维稳、安保及设备设施的维修、维护。

　　4.收费标准：物业服务管理费暂按照20元/月/户进行收取，后续物业服务管理费根据市场动态，每两年调整一次;居民家中维修费用按实际情况收取人工和材料费，实行有偿服务。

　　5.经费来源：按照企业化进行管理处置，实行有偿服务，安保人员工资由区财政承担。

　　6.资金补助：每年由区财政补助各街道办事处物业服务中心20万元资金，主要用于工作经费和运行费用。

　　(十五)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位职责：新建物业管理区域内的供水(包含供水加压设施、供水储存设施)、供电(包含高低压供配电设施)、供气(包含燃气调压站)、供热(包含换热站)、通信、有线电视等设施，在物业管理区域内建成并竣工验收后，由建设单位向上述专业经营单位移交管理权;已建成物业管理区域内的上述设施，由街道党工委组织，会同业主大会执行机构逐步将管理权向专业经营单位移交;均由各专业经营单位进行管理。各专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的监督管理责任。各经营单位不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务，物业服务企业不得阻碍供应单位入户收费。推进实现全面现代化缴费工作，协同科技局及银行积极组织研发新型水、电、暖、气、等“一卡通”缴费设施或手机APP，方便城市住宅小区居民日常缴费。

　　三、在各街道党工委的领导下完善业主大会、业主大会执行机构

　　业主除对房屋专有部分享有所有权，也对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务，业主不得以放弃权利不承担义务;各街道办事处、社区居委会和房地产行政主管部门要把指导建立和规范业主大会、业主大会执行机构及业主委员会作为物业管理和社区组织建设的重要内容，要制定实施计划，加强监督指导，加快组建步伐，要严格按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》相关内容执行。业主委员会的组建由街道党工委主导，社区组织，小区楼栋长作为居民代表进行组建，行使业主大会执行机构权利。

　　四、规范前期物业管理及交接制度

　　(一)普通住宅小区的前期物业选择，由小区所在街道党工委主导，会同区价格主管部门、房地产主管部门、建设单位，确定前期物业管理单位。前期物业管理单位的确定必须本着优劣兼顾的原则进行选聘;前期物业服务收费标准可参照区政府指导价进行收费，在核算成本后，由业主执行机构和物业服务企业协商确定。

　　(二)政府投资或者政府融资的保障性住房小区，由所辖街道办事处主导，通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理，物业服务收费标准按照区政府指导价执行。

　　(三)前期物业在进行交接时，必须严格按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》执行。

　　(四)各街道办事处和区房地产行政主管部门要加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

　　五、明确住宅小区内物业设施的权属。

　　(一)教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施

　　物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，待工程竣工后，经由区审计部门审核成本，由区政府按成本价进行回购，产权归区政府所有。

　　(二)非公益性教育、文化、体育等设施

　　物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，按照谁投资谁收益的原则，产权归属投资主体，但必须优先为本物业管理区域内业主服务，并不得改变使用性质。

　　(三)物业管理用房、业主活动室

　　物业管理区域内按照规划配建的物业管理用房、业主活动室，不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。待工程竣工后，移交所辖区社区监管，交由业主委员会或小区物业服务企业使用。

　　(四)车库、车位

　　20**年7月1日以后新申报审批的居住建设项目，车库、车位的权属问题参照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》执行。

　　(五)垃圾转运、公共厕所设施

　　物业管理区域内按照规划建造的垃圾转运、公共厕所设施，待工程竣工后，使用权及管理权移交区环卫部门。

　　(六)其他配建设施

　　物业管理区域内按照规划配建的信报箱、消防等设施，产权归全体业主所有，管理权移交各专业管理单位。

　　六、规范物业服务企业退出制度

　　物业服务企业，因物业服务合同期满不续约或按法定程序提前解除合同的，必须本着维护社会稳定和长治久安、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，严格按照以下三项内容履行退出和移交程序。

　　(一)解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

　　(二)物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》履行交接义务。

　　(三)物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　七、加强物业服务收费管理工作，推进全区物业企业发展

　　物业服务小区收费难问题，一直是制约我区城市住宅小区管理及发展工作的根本因素，只有保证城市住宅小区的正常收费工作，才能从根源上解决制约我区物业物业服务企业发展的问题，推进我区物业服务管理工作。

　　(一)政策保障

　　根据《物业服务收费管理办法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业管理条例》相关规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金;业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　(二)工作保障

　　各街道办事处党工委要积极指导辖区内物业服务企业收费工作;按照各小区特性“因地制宜”制定相关“居民公约”，从根源上解决制约我区物业物业服务企业发展的问题，保证物业服务企业的正常收费工作，推进我区物业服务管理及发展工作。

　　八、加大对老旧小区维修、更新、改造力度和物业扶持力度。

　　(一)加大老旧住宅小区维修、更新、改造力度

　　老旧小区改造是伊州区民生重点工作之一，区政府将有计划、有步骤的逐年对伊州区所辖配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅小区或弃管小区进行改造，按其房屋性质、使用年限、受损情况、制定维修方案、测算维修资金数额，改造整治规划和年度计划适时向社会公布。老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》规定，由专业经营单位承担。

　　(二)加大老旧住宅小区物业扶持力度

　　1.对业主数量较少的老旧住宅区，各街道办事处要联合区规划管理部门合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者街道物业服务中心管理。

　　2.鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;对群众较为满意的物业服务企业，区政府将以以奖代补的形式给予一定资金补助。

　　3.针对暂无物业服务企业接管或弃管的老旧住宅小区，以街道物业服务中心为主体接管并提供服务。

　　九、加强住宅专项维修资金监管力度

　　住宅专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位及共用设施设备的维修、更新、改造。住宅专项维修资金要在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算。目前尚有部分住宅项目未收取或者没有按照标准收取专项维修资金，后期房屋变更登记过程中，要按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部〔20**〕165号)相关规定予以交纳或补交。区房地产行政主管部门和区财政部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范住宅专项维修资金的归集、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，确保维修资金足额缴纳、专款专用。

　　十、加强对物业服务的监管，齐抓共管形成合力，实施动态管理

　　区房地产管理部门应加强对物业企业服务行为的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，制定《伊州区物业服务住宅小区服务信用等级考评标准及评分细则》，认真评定物业服务企业的服务信用等级;会同价格主管部门、工商管理部门、各街道办事处等相关部门共同对物业服务企业的物业服务信用等级实施动态化管理，每半年对物业服务企业进行考核，年终根据考核综合结果实行按级定档，考核得分在91分-100分的定为一级物业服务信用标准;81分-90分的定为二级物业服务信用标准，71分-80分的定为三级物业服务信用标准，60分-70分的定为四级物业服务信用标准。对于考核不达标的物业服务企业，由区房地产管理部门责令限期整改，经整改两次仍达不到标准的作为不良记录记入企业信用档案，原则上不得再进驻新的住宅小区;建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益;对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按照国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》予以处理，并在信用档案中公示、曝光。

　　十一、加大优惠政策，相互联动配合，推动我区物业企业发展

　　(一)建立物业服务费财政补贴制度。第一是区政府每年列入财政预算300万作为物业管理奖补资金，主要针对在老旧住宅小区从事物业服务的且被群众较为满意的物业服务企业，区政府将以以奖代补的形式给予一定资金补助。第二是积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点，对所服务项目获“区级物业管理优秀小区”、“市级物业管理示范小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，区财政分别给予5-30万元奖励。“区级物业管理优秀小区”由区房地产行政主管部门联合小区所在街道办事处进行拟定，结果报区政府审定;市级、自治区级、国家级物业管理示范小区分别按实际获奖证书和获奖文件确定。

　　(二)加大免税减税政策，扶持物业服务企业发展。对招录贫困家庭人员(区扶贫办认定)、低保家庭人员(区民政局认定)、有一定劳动能力的残障人员占企业总人数30%的物业服务企业，在签订三年以上劳动合同并按规定缴纳社会保险后，可免缴营业税;对其他物业服务企业实行退税政策，按照所交纳营业税的50%进行退税。

　　(三)建立健全物业信访投诉受理答复工作制度。形成一个政府监管和开发建设单位、物业服务企业、广大业主各尽其责、齐抓共管、相互配合的有机体制;增强业主及物业服务企业的自律意识，引导他们主动参与物业管理活动，及时化解物业服务中出现的矛盾，依法维护业主的合法权益，推进物业管理民主协商机制的形成，积极维护社区秩序，为共同创建一个平安健康、和谐有序的城市物业做出不懈努力。