篇2：牡丹江市住宅物业管理条例(2017)

　　牡丹江市住宅物业管理条例(20**)

　　(20**年9月15日牡丹江市第十六届人民代表大会第四次会议通过 20**年10月13日黑龙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的住宅物业管理、使用及其监督活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当坚持业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则。

　　第四条 市、区、县(市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(乡镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

　　第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业服务的统一监督管理，区、县(市)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务的监督管理。

　　建设、规划、价格、公安、城管、环保、工商、质监、市场监管等行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

　　第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业服务企业诚信经营。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条 房屋的所有权人为业主。业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务，共同决定有关事项。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　基于房屋买卖、赠与、继承、安置等民事法律行为已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

　　业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。

　　第八条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)已入住户数达到总户数百分之五十以上的;

　　(三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

　　对具备召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会会议的书面申请，并提供有关资料。建设单位在规定期限内未提出申请的，十人以上业主联名可以书面提出召开首次业主大会会议的申请。

　　第九条 建设单位应当提供筹备首次业主大会会议所需要的下列材料：

　　(一)经备案的物业管理区域划分证明;

　　(二)物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地明细;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备交付使用的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)召开首次业主大会会议必需的其他资料。

　　第十条 首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在提出召开首次业主大会会议书面申请的同时，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户，供首次业主大会会议筹备组使用。

　　第十一条 街道办事处(乡镇人民政府)对符合召开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)代表、社区居(村)民委员会代表、建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业没有利害关系。

　　筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。

　　筹备组应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内按照国家有关规定完成首次业主大会会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并于业主大会成立后自动解散。

　　筹备组未在九十日内完成筹备工作的，可以延期三十日。经延期仍不能完成筹备工作的，由街道办事处(乡镇人民政府)解散筹备组并书面公告。

　　第十三条 首次业主大会会议应当讨论决定管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会。

　　第十四条 业主大会会议表决一般采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

　　第十五条 业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点和内容通知全体业主，并同时告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当进行指导和监督。

　　第十六条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。具体选举办法由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的;

　　(二)损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的;

　　(三)擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的;

　　(四)拖欠物业服务费、未缴纳住宅专项维修资金的;

　　(五)索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的;

　　(六)其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。

　　业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　第十七条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)组织召开业主大会会议，报告物业管理情况，并在物业管理区域内显著位置公布物业管理情况，接受业主质询;

　　(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况;

　　(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

　　第十八条 业主委员会举行会议时应当有过半数的委员出席，业主委员会委员不得委托他人参加会议。

　　业主委员会作出的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会召开会议应当告知社区居(村)民委员会，社区居(村)民委员会应当进行指导和监督。

　　第十九条 除首次业主大会会议外，业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担。具体筹集办法由业主大会决定。

　　业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公示工作经费的收支情况，接受业主监督。

　　第二十条 业主委员会任期届满前三个月，应当书面告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　第二十一条 业主委员会应当在任期届满之日起三日内，将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

　　物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当进行指导和监督。

　　第二十二条 新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和收支情况等进行审核，审核时可以邀请街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行监督，也可以委托第三方进行审核。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十三条 物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经区、县(市)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经区、县(市)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第二十四条 物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立，由业主代表以及社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为单数，其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生，主任由业主担任。业主成员资格应当符合本条例第十五条的规定。

　　物业管理委员会应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，将成立情况书面告知区、县(市)物业管理行政主管部门。区、县(市)物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。

　　第二十五条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十日。

　　物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会或业主委员会办理移交手续后解散。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十六条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设等因素。

　　新建住宅区物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前，向区、县(市)物业管理行政主管部门备案物业管理区域，区、县(市)物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业管理区域范围书面告知街道办事处(乡镇人民政府)。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

　　本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由区、县(市)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求业主和社区居(村)民委员会意见后划分。

　　本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门备案。

　　第二十七条 新建住宅区物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋建筑总面积千分之二的比例且不低于一百平方米的标准，无偿配置物业管理用房。规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

　　物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、热、通风、采光等使用功能，并安装独立的经检定合格的水、电、热等计量器具。物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。

　　物业管理用房属全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变用途。业主委员会议事活动用房在物业管理用房中调剂，建筑面积不得低于二十平方米。

　　第二十八条 新建住宅区在业主大会选聘物业服务企业之前，实行前期物业管理。建设单位在房屋销售前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台依法公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。一个物业管理区域应当整体进行招投标。

　　投标人少于三个或者建筑物总面积在二万平方米以下的，经区、县(市)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　市物业管理行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，并制定具体的住宅物业招投标管理办法。

　　第二十九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同。建设单位与买受人签订房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。

　　业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止。

　　第三十条 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定，与建设单位共同对物业共用部位和共用设施设备进行查验，双方共同确认查验记录，签订承接查验协议。

　　建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关资料移交给业主委员会。

　　物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内，将前期物业服务合同、建设单位移交的相关资料、物业承接查验记录、承接协议及其他与承接查验有关的材料向区、县(市)物业管理行政主管部门备案。区、县(市)物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的前期物业服务合同复印件交至街道办事处(乡镇人民政府)存档。

　　业主专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出维修要求。物业服务企业有义务协助业主向建设单位提出维修要求。

　　第三十一条 房屋交付前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担。房屋交付后发生的物业服务费用，由业主承担。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十二条 物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共区域环境卫生的维护;

　　(三)公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

　　(四)公共绿化的养护;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

　　(六)物业档案的保管;

　　(七)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

　　第三十三条 业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务企业。

　　业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的诚信情况、为抵御风险采取的保险等保障措施、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。

　　第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面物业服务合同。物业服务合同对全体业主具有约束力。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向区、县(市)物业管理行政主管部门备案。区、县(市)物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业服务合同复印件交至街道办事处(乡镇人民政府)存档。

　　第三十五条 物业服务企业应当按照法律、法规和物业服务合同约定，提供相应的服务，不得擅自终止合同。未提供相应服务的，应当按照企业信用信息有关规定录入物业服务企业信用档案。

　　第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当按照法律法规和国家有关规定与业主委员会办理物业验收手续。

　　物业服务企业应当妥善保管物业档案，不得损毁档案资料，不得泄露业主信息。

　　第三十七条 物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，实行项目经理责任制，并在物业管理区域内公示项目经理姓名和联系方式。

　　业主委员会根据业主意见，要求物业服务企业更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内公示。

　　第三十八条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。

　　第三十九条 物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务企业名称、服务内容及项目构成、服务标准及构成、收费标准、收费依据以及监督举报电话，接受业主和物业使用人监督。物业服务企业不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示的费用。

　　第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按照约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过到户催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按约定申请仲裁或者依法提起诉讼。

　　法律文书生效后，业主拒不履行的，按照个人信用信息有关规定录入个人信用档案。

　　第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由，限制或者变相限制专业经营单位的服务。

　　第四十二条 物业管理区域内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用水、用电、用热价格，按照当地居民使用价格标准执行。

　　第四十三条 物业管理区域内，物业服务企业发现应由自己负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当设置警示标识，采取具体防范措施，并及时消除安全隐患;发现应由其他责任主体负责管理的共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知责任主体消除隐患。

　　第四十四条 物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在业主大会会议召开之前书面告知业主委员会。

　　业主委员会应当将续聘或者重新选聘决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业重新签订物业服务合同。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘或者重新选聘决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方仍具有约束力。

　　第四十五条 业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕交接手续后，退出物业管理区域;退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序。

　　被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不移交资料的，业主委员会可以向区、县(市)物业管理行政主管部门投诉，也可以请求公安机关予以协助。

　　第四十六条 被解聘的物业服务企业或者不再续签合同的物业服务企业，应当与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(一)移交物业档案;

　　(二)移交物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资产;

　　(三)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

　　区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当对物业服务企业交接进行指导和监督。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十七条 新建住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，所需费用由建设单位承担。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位负责管理，并提供相关配套资料。专业经营单位依法承担维修、养护和更新的责任。

　　本条例施行前已经建成的住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，自本条例施行后，由相关专业经营单位负责维修、养护和更新。

　　相关费用承担，由市人民政府制定具体办法。

　　第四十八条 专业经营单位因维护、更新、改造等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内的道路和场地的，应当告知业主委员会和物业服务企业，并于施工前在物业管理区域内通告，施工时采取安全保障措施，施工结束后及时恢复原状。

　　第四十九条 物业在保修期限内出现质量问题的，建设单位应当在接到业主或者物业服务企业提出维修要求后二十四小时内到现场核实。情况属实的，应当在七十二小时内维修。

　　第五十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会的决定，不得有下列行为：

　　(一)擅自改变物业规划用途;

　　(二)损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

　　(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

　　(四)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;

　　(五)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外貌;

　　(六)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

　　(七)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等危险性物品，或者超荷载存放物品;

　　(八)制造超过规定标准的噪音、振动、异味或者影响邻居采光、通风;

　　(九)任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物;

　　(十)擅自摆设摊点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)违反规定饲养动物;

　　(十三)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　第五十一条 物业管理区域内不得有下列车辆停放行为：

　　(一)占用公共绿地、公共健身娱乐场地;

　　(二)堵塞安全出口、疏散通道、消防车通道和其他机动车通道;

　　(三)影响其他车辆和行人通行;

　　(四)停放工程车辆和大中型客货车辆，但因公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及工程建设、设施设备维修等确需停放的临时停车除外。

　　物业服务企业应当履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，相关部门应当及时依法处理。

　　第五十二条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修安全、环保等规定，并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，并进行现场巡查。

　　第五十三条 专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务单位，并与物业服务单位对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主、物业使用人应当及时告知物业服务企业或者有关管理单位进行维修。

　　对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当予以配合;因其妨碍维修、养护、更新和改造的行为，给其他业主、物业使用人造成损害的应当依法承担赔偿责任。

　　维修、养护、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状，给业主、物业使用人造成损失的，应当给予补偿。

　　第五十四条 物业管理区域内利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，所得收益扣除管理服务成本后，归全体业主所有。

　　第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

　　经营性收益去除成本后，归全体业主所有。所得收益应当主要用于补充专项维修资金或者共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费等。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当接受业主和社区居(村)民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。

　　前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，物业服务企业应当委托相关机构对经营性收益收支情况进行审价，并在物业管理区域内显著位置公示审价结果。

　　第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，出售公有住房的售房单位，应当按照有关规定交存、使用住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五十七条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当在物业管理区域内显著位置向业主公示。

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程如产生监理、审价、鉴定等费用，应当列入工程成本。

　　第五十八条 住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域发生下列危及住宅物业或者人身、财产安全，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造的，物业服务企业应当及时组织应急维修：

　　(一)屋面渗漏;

　　(二)电梯故障;

　　(三)楼体外立面脱落或者有脱落危险;

　　(四)排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

　　(五)危及住宅物业或者人身、财产安全的其他情形。

　　物业服务企业未及时组织应急维修的，业主委员会或者物业管理委员会、相关业主应当组织应急维修。

　　应急维修资金的使用按照有关规定执行。

　　第六章 监督管理

　　第五十九条 市、区、县(市)人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调与目标责任机制、部门合作与联动机制、资金投入与保障机制。

　　第六十条 物业管理、建设、规划、价格、公安、城管、环保、工商、质监、市场监管等行政主管部门，应当建立物业管理区域内违法行为投诉登记制度，公布执法人员姓名和联系方式，依法查处物业管理区域内的违法行为。

　　物业服务企业、业主自治组织应当为执法单位开展执法工作提供便利。

　　第六十一条 市、区、县(市)人民政府有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督管理：

　　(一)物业管理行政主管部门负责对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况的监督管理;

　　(二)建设行政主管部门负责建设项目配套设施建设的监督管理，监督建设单位履行房屋及设施设备的保修责任;

　　(三)规划行政主管部门负责物业管理区域划分等规划行政许可执行情况的监督管理;

　　(四)价格行政主管部门负责物业服务收费等的监督管理;

　　(五)公安机关负责治安、消防、技防、车辆停放及居民室内噪声扰民等的监督管理;

　　(六)城市管理行政主管部门按照法定分工负责社会生活噪声超标、违法违规建设、损害绿地等的监督管理;

　　(七)环境保护及其他相关行政主管部门负责污水、烟尘、废气超标排放等的监督管理;

　　(八)房产及其他相关行政主管部门根据各自职责负责住宅室内装饰装修等的监督管理;

　　(九)工商、质量监督、市场监管行政主管部门负责侵害消费者合法权益、不正当竞争、格式合同、广告、电梯等特种设备安全运行等的监督管理;

　　(十)卫生计生行政主管部门负责供水卫生、防疫等的监督管理;

　　(十一)人力资源和社会保障行政主管部门负责物业服务企业劳动法律法规履行情况等的监督管理;

　　(十二)供水行政主管部门负责供水设施建设及供水设备运行等的监督管理;

　　(十三)园林管理部门负责绿化调整的指导和监督管理;

　　(十四)司法行政主管部门负责指导物业服务纠纷人民调解工作;

　　(十五)其他行政主管部门按照各自职责分工做好物业管理相关工作。

　　第六十二条 建设单位应当依照国家规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。建设单位在工程质量保修期限内不履行或者延迟履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业管理委员会应当向建设工程质量监督管理部门提出建设工程质量保证金使用申请。

　　建设工程质量监督管理部门现场核实属于质量保修责任范围的，业主、业主委员会或者物业管理委员会组织维修，费用从建设工程质量保证金中列支。

　　建设工程质量保证金退还前，建设工程质量监督管理部门应当将拟退还的建设工程质量保证金事项在相关物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于三十日，公示期满无异议的予以退还。

　　第六十三条 建立前期物业服务履约保证金制度。前期物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县(市)物业管理行政主管部门缴存前期物业服务履约保证金。前期物业服务履约保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

　　前期物业服务履约保证金管理办法由市人民政府另行制定。

　　第六十四条 区、县(市)物业管理行政主管部门应当建立由街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、公安机关、行业协会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调各成员单位履行管理服务职责，解决管理服务中出现的问题，协调物业管理服务中出现的矛盾纠纷。

　　第六十五条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记录违法违规和诚信履约信息，进行综合评价，并向社会公布。

　　区、县(市)物业管理行政主管部门应当对物业服务企业和从业人员实行动态管理，负责物业服务企业和从业人员诚信信息采集、汇总和上报。

　　街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展物业服务企业信用信息的征集工作。

　　第七章 法律责任

　　第六十六条 对违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十七条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业管理行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　(一)未按规定配置及移交物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下的罚款。

　　(二)未通过招投标或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。

　　(三)未将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件的，责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以下的罚款。

　　(四)未按规定提出召开首次业主大会会议申请、提供筹备首次业主大会会议所需材料或者交纳筹备首次业主大会会议经费的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　(五)未按规定向物业服务企业移交有关资料的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第六十八条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业管理行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　(一)未按规定履行报告义务造成严重后果的，给予警告，并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　(二)擅自终止物业合同和物业服务的，责令限期改正，给予警告，并处三万元以上十万元以下的罚款。

　　(三)损毁物业档案资料造成严重后果的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　(四)退出物业管理区域前未维持正常物业管理秩序，未按规定办理退出交接手续、移交有关资料或者拒不退出物业管理区域的，责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上十万元以下的罚款。

　　(五)未按规定缴存前期物业服务履约保证金的，责令限期缴存;逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。

　　第六十九条 违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由市、区、县(市)物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第七十条 国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附 则

　　第七十一条 住宅区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的管理，参照本条例执行。

　　经业主或业主大会决定自行管理或者委托其他人管理物业的，参照本条例执行，并应当接受区、县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督。

　　第七十二条 未实施物业管理的旧住宅区，市、区、县(市)人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定旧住宅区物业管理规划和年度实施计划，完善基础设施和公共服务设施，改善旧住宅区综合环境，逐步实施物业管理。

　　市、区、县(市)人民政府应当建立旧住宅区管理机制，给予适当财政补贴。街道办事处(乡镇人民政府)可以委托物业服务机构对旧住宅区提供清扫保洁、物业共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务，所需费用由相关业主承担。

　　旧住宅区由市、区、县(市)人民政府界定。

　　第七十三条 市物业管理行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。

　　第七十四条 本条例下列用语的含义是：

　　(一)住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

　　(二)物业使用人，是指除本条例第六条第一款、第二款规定的业主和合法占有人之外的，依法对物业享有使用权的人。

　　(三)物业管理用房，包括物业办公用房(含保安、监控用房)、档案用房、仓储用房和维修、保洁用房等。

　　(四)物业档案，包括物业权属资料、技术资料、验收资料，业主、物业使用人的权属资料、个人资料，物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业管理相关合同资料等。

　　第七十五条 本条例自20** 年5月1日起施行。

篇3：贯彻《自治区物业管理条例》加强伊州区物业服务管理工作的指导意见

　　哈密市伊州区房地产管理局

　　20**年8月31日

　　关于进一步贯彻《自治区物业管理条例》加强伊州区物业服务管理工作的指导意见

　　(征求意见稿)

　　为进一步加强我区物业管理工作,提高我区物业管理服务水平,维护业主、物业服务企业合法权益，改善人民群众生活质量,促进社会稳定和长治久安，推动我区城市建设和管理水平整体提高,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合我区实际，提出如下意见。

　　一、统一思想，加强对物业管理重要性的认识

　　随着我区城市化进程的不断加快，物业管理行业在社会管理中的作用日渐突出，加强物业管理工作，有利于提高我区城市管理水平,改善城市人居环境,保障人民群众安居乐业;有利于推进我区城市精神文明建设;有利于维护我区社会稳定和长治久安。

　　规划、公安、住建、发改、街道等部门要从推动科学发展，促进社会和谐的高度,充分认识加强物业管理工作的重要意义,把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定和长治久安的一项重要工作,加强领导,强化措施,健全长效管理机制,推动物业管理工作上新水平。

　　二、明确职责，建立健全齐抓共管的物业管理体制

　　(一)物业管理人职责：物业管理人是指由业主大会执行机构或业主委员会在所属街道党工委领导下，选聘的物业服务企业、其他管理人或自行进行服务管理的统称。

　　物业管理人在城市住宅小区进行物业服务时，应当履行以下工作职责：

　　1.负责所管辖城市住宅小区共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护工作;2.负责所管辖城市住宅小区公共绿化管护工作;3.负责所管辖城市住宅小区共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护工作;4.积极协助区公安、安监、民政、消防、供水等部门做好所管辖城市住宅小区公共区域内的秩序维护，安全防范、救助、消防、二次供水等事项的工作;5.负责对所管辖城市住宅小区内物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;6..负责所管辖城市住宅代收取的小区内业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理工作;7.负责制定所管辖城市住宅小区物业专项维修资金使用方案;负责保管所管辖城市住宅小区物业服务档案和物业档案整理归集工作;8.负责落实上级党委或政府部署的关于城市住宅小区其他物业管理服务事项等工作。

　　(二)区房产局职责：负责建立健全物业服务企业信用考核体系和企业信用信息披露制度，将物业服务质量列入信用等级考核指标;制定《伊州区住宅小区物业服务信用等级考评标准及评分细则》(暂行)，组织实施动态化考核管理工作;负责住房专项维修资金归集和使用的监督管理;负责规范、管理和监督全区物业服务企业行为，组织物业管理行业做好检查、考核和人员培训等工作;配合各街道办事处做好物业管理项目招标工作。

　　(三)市、区住建局职责：负责本级行政区域内房屋建设工程质量保修和配建安保维稳防护设施情况的监督管理，施工单位在向建设单位提交竣工报告时，须出具质保书和已配建安保维稳设施清单。对不履行房屋质量保修义务的建筑施工企业，按《房屋建筑工程质量保修办法》予以处罚。对不履行规划要求，未配套建设安保维稳设施的施工企业，梳理报送至区区政法委，由区政法委按《中华人民共和国反恐怖主义法》进行处罚。

　　(四)区规划局职责：负责对住宅小区物业配套设施规划进行审批，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域，确保物业管理配套设施与房屋同规划、同设计、同建设，从源头上为物业管理创造良好的条件。审批的规划项目要明确物业管理用房、社区服务用房、公共设施、安保维稳物防技防设施的位置、数量和面积，物业管理区域内要按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房。规范物业用房及业主执行机构用房面积，物业服务用房建筑面积总面积不得少于300平方米，物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于50平方米。业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不得少于30平方米。加大监督检查力度，严禁建设单位擅自更改规划，若有违反规划的行为，按照有关法律法规予以处理。

　　(五)区园林处职责：负责城市住宅小区开发项目绿化规划设计及绿地建设(应附经绿化行政部门批准的绿化设计图)的审查管理，并做好监督实施工作。在建设项目办理竣工综合验收时，按绿化行政部门批准的绿化设计负责验收，保证绿化建设符合建设标准和质量。

　　(六)区环卫处职责：负责对已配备完善环卫设施的城市住宅小区生活垃圾进行有偿清运工作;督促各城市住宅小区完善环卫设施的配备及维修工作;新建改建小区项目进行综合验收时，按规划设计标准，负责验收环卫设施配备是否达标，保证生活垃圾的收集及清运。

　　(七)区公安局职责：负责对城市居民住宅小区安防设施进行监督检查，督促住宅小区建设单位完善维稳安保技防设施，指导物业服务企业做好安保人防管理，维护物业管理区域治安秩序稳定。

　　(八)公安消防支队职责：负责城市住宅小区消防安全的监督管理工作，依法实施城市住宅小区建设工程消防设计审核、消防验收、备案、抽查、消防安全检查及日常监管;实施消防监督检查，依法处理城市住宅小区消防安全违法行为，督促火灾隐患整改;对城市居民住宅小区遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查;积极组织住宅小区物业管理人参与消防宣传培训，依法调查火灾事故;负责监管维护物业管理区域内的消防设施，如物业管理区域内消防设施、设备等需维护更换，须及时与所辖街道和小区物业管理人商议，经业主大会执行机构同意后，使用住房专项维修资金进行维修。

　　(九)区城建管理监察大队职责：负责城市居民住宅小区的建设监察管理工作，包括对住宅小区私自搭建违章建筑的监督管理、对住宅小区楼容楼貌的监督管理、对住宅小区违规装修问题的监督管理;配合区工商部门对住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”的行为进行监管处罚。对违反上述内容的行为，从快从严依法处理。

　　(十)区食品药品监督管理局职责：负责城市住宅小区物业管理区域内食品、药品、医疗器械、化妆品生产、经营、流通的监督管理。配合区工商部门依法取缔住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”相关从业人员从业资格证，依法保护小区业主及消费者权益;负责解决物业管理区域内中因食品、药品、医疗器械、化妆品等问题产生或衍生的各类信访投诉案件。

　　(十一)区环保局职责：负责城市住宅小区物业管理区域内环境保护工作的监督管理;指导物业管理人做好城市住宅小区的污染防治和扬尘治理工作;负责解决物业管理区域内中因噪声、油烟等问题产生或衍生的各类信访投诉案件;配合区工商部门对住宅小区内私自改变房屋使用用途、私自进行“住改商”的行为进行监管处罚。负责监督物业管理区域内涉及油烟排放的底商、门面按照国家环保总局《饮食业油烟排放标准》(GB18483-20**)文件要求安装通风设施和净化装置，对所安装设施不达标、拖延安装或拒不安装的单位或个人，从快从严依法处罚。

　　(十二)区工商局职责：负责办理物业服务企业营业执照，规范物业服务企业及物业管理区域内商户经营行为;加强对物业管理区域内广告内容的监督管理;参与物业服务企业服务信用等级考核工作，依法保护业主及消费者权益。从严依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动及私自改变房屋使用用途从事经营活动的行为(“住改商”);针对以上经营活动行为，由区工商局牵头，联合区城建管理监察大队、区食品药品监督管理局和区环保局，对未办理营业执照的，直接按照相关法律法规进行处罚，已办理营业执照的，督促限期更换营业地址，拒不履行的，取缔其营业执照并根据相关法律法规予以处罚。规范住宅底商营业执照审批，协同区环保部门查处在高层底商从事餐饮、食品加工(包括但不限于食品轻加工)及其他涉及油烟排放等环境保护问题的经营活动行为，已办理营业执照的，督促限期按环保要求进行整改或更换营业地址，拒不履行的，取缔其营业执照并根据相关法律法规予以处罚。

　　(十三)区发改委职责：负责监督物业服务企业收费，加大对违法收费行为的监管处罚力度;负责解决在物业服务过程中因物业收费产生的各类信访投诉案件;按照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(新发改法规〔20**〕1189号》和《新疆维吾尔自治区物业管理条例》审定物业服务收费标准，按照普通住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价的原则进行监管。

　　实行政府指导价的，要及时会同房地产主管部门和各街道办事处，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整并及时向社会公布;

　　实行市场调节价的，要根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(新发改法规〔20**〕1189号》等法律、法规，核算物业管理人服务项目成本测算清单，适时调整收费标准并监督执行。

　　(十四)街道办事处职责：负责组织、指导辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构;负责监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责;负责协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷;负责指导所管辖城市住宅小区物业管理人做好物业服务费收缴工作;负责将调解处理物业管理服务纠纷纳入辖区社会治安综合治理的考核内容;负责指导住宅小区物业管理项目招投标;负责组织成立街道物业服务中心，并以街道物业服务中心为主体，接管居住户数在300户以下无物业服务企业接管或弃管的老旧住宅小区，街道物业服务中心的组建要严格按照下文所列规范执行。

　　街道办事处物业服务中心组建规范：

　　1.人员组成：街道办事处派遣工作人员具体负责，其他人员通过招聘方式录用。

　　2.人员招聘：采用公开择优的方式进行招聘，优先选聘专业维修人员。

　　3.服务范畴：住宅小区的保洁、维稳、安保及设备设施的维修、维护。

　　4.收费标准：物业服务管理费暂按照20元/月/户进行收取，后续物业服务管理费根据市场动态，每两年调整一次;居民家中维修费用按实际情况收取人工和材料费，实行有偿服务。

　　5.经费来源：按照企业化进行管理处置，实行有偿服务，安保人员工资由区财政承担。

　　6.资金补助：每年由区财政补助各街道办事处物业服务中心20万元资金，主要用于工作经费和运行费用。

　　(十五)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位职责：新建物业管理区域内的供水(包含供水加压设施、供水储存设施)、供电(包含高低压供配电设施)、供气(包含燃气调压站)、供热(包含换热站)、通信、有线电视等设施，在物业管理区域内建成并竣工验收后，由建设单位向上述专业经营单位移交管理权;已建成物业管理区域内的上述设施，由街道党工委组织，会同业主大会执行机构逐步将管理权向专业经营单位移交;均由各专业经营单位进行管理。各专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的监督管理责任。各经营单位不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务，物业服务企业不得阻碍供应单位入户收费。推进实现全面现代化缴费工作，协同科技局及银行积极组织研发新型水、电、暖、气、等“一卡通”缴费设施或手机APP，方便城市住宅小区居民日常缴费。

　　三、在各街道党工委的领导下完善业主大会、业主大会执行机构

　　业主除对房屋专有部分享有所有权，也对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务，业主不得以放弃权利不承担义务;各街道办事处、社区居委会和房地产行政主管部门要把指导建立和规范业主大会、业主大会执行机构及业主委员会作为物业管理和社区组织建设的重要内容，要制定实施计划，加强监督指导，加快组建步伐，要严格按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》相关内容执行。业主委员会的组建由街道党工委主导，社区组织，小区楼栋长作为居民代表进行组建，行使业主大会执行机构权利。

　　四、规范前期物业管理及交接制度

　　(一)普通住宅小区的前期物业选择，由小区所在街道党工委主导，会同区价格主管部门、房地产主管部门、建设单位，确定前期物业管理单位。前期物业管理单位的确定必须本着优劣兼顾的原则进行选聘;前期物业服务收费标准可参照区政府指导价进行收费，在核算成本后，由业主执行机构和物业服务企业协商确定。

　　(二)政府投资或者政府融资的保障性住房小区，由所辖街道办事处主导，通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理，物业服务收费标准按照区政府指导价执行。

　　(三)前期物业在进行交接时，必须严格按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》执行。

　　(四)各街道办事处和区房地产行政主管部门要加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

　　五、明确住宅小区内物业设施的权属。

　　(一)教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施

　　物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，待工程竣工后，经由区审计部门审核成本，由区政府按成本价进行回购，产权归区政府所有。

　　(二)非公益性教育、文化、体育等设施

　　物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，按照谁投资谁收益的原则，产权归属投资主体，但必须优先为本物业管理区域内业主服务，并不得改变使用性质。

　　(三)物业管理用房、业主活动室

　　物业管理区域内按照规划配建的物业管理用房、业主活动室，不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。待工程竣工后，移交所辖区社区监管，交由业主委员会或小区物业服务企业使用。

　　(四)车库、车位

　　20**年7月1日以后新申报审批的居住建设项目，车库、车位的权属问题参照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》执行。

　　(五)垃圾转运、公共厕所设施

　　物业管理区域内按照规划建造的垃圾转运、公共厕所设施，待工程竣工后，使用权及管理权移交区环卫部门。

　　(六)其他配建设施

　　物业管理区域内按照规划配建的信报箱、消防等设施，产权归全体业主所有，管理权移交各专业管理单位。

　　六、规范物业服务企业退出制度

　　物业服务企业，因物业服务合同期满不续约或按法定程序提前解除合同的，必须本着维护社会稳定和长治久安、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，严格按照以下三项内容履行退出和移交程序。

　　(一)解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

　　(二)物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》履行交接义务。

　　(三)物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　七、加强物业服务收费管理工作，推进全区物业企业发展

　　物业服务小区收费难问题，一直是制约我区城市住宅小区管理及发展工作的根本因素，只有保证城市住宅小区的正常收费工作，才能从根源上解决制约我区物业物业服务企业发展的问题，推进我区物业服务管理工作。

　　(一)政策保障

　　根据《物业服务收费管理办法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业管理条例》相关规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金;业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　(二)工作保障

　　各街道办事处党工委要积极指导辖区内物业服务企业收费工作;按照各小区特性“因地制宜”制定相关“居民公约”，从根源上解决制约我区物业物业服务企业发展的问题，保证物业服务企业的正常收费工作，推进我区物业服务管理及发展工作。

　　八、加大对老旧小区维修、更新、改造力度和物业扶持力度。

　　(一)加大老旧住宅小区维修、更新、改造力度

　　老旧小区改造是伊州区民生重点工作之一，区政府将有计划、有步骤的逐年对伊州区所辖配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅小区或弃管小区进行改造，按其房屋性质、使用年限、受损情况、制定维修方案、测算维修资金数额，改造整治规划和年度计划适时向社会公布。老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》规定，由专业经营单位承担。

　　(二)加大老旧住宅小区物业扶持力度

　　1.对业主数量较少的老旧住宅区，各街道办事处要联合区规划管理部门合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者街道物业服务中心管理。

　　2.鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;对群众较为满意的物业服务企业，区政府将以以奖代补的形式给予一定资金补助。

　　3.针对暂无物业服务企业接管或弃管的老旧住宅小区，以街道物业服务中心为主体接管并提供服务。

　　九、加强住宅专项维修资金监管力度

　　住宅专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位及共用设施设备的维修、更新、改造。住宅专项维修资金要在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算。目前尚有部分住宅项目未收取或者没有按照标准收取专项维修资金，后期房屋变更登记过程中，要按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部〔20**〕165号)相关规定予以交纳或补交。区房地产行政主管部门和区财政部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范住宅专项维修资金的归集、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，确保维修资金足额缴纳、专款专用。

　　十、加强对物业服务的监管，齐抓共管形成合力，实施动态管理

　　区房地产管理部门应加强对物业企业服务行为的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，制定《伊州区物业服务住宅小区服务信用等级考评标准及评分细则》，认真评定物业服务企业的服务信用等级;会同价格主管部门、工商管理部门、各街道办事处等相关部门共同对物业服务企业的物业服务信用等级实施动态化管理，每半年对物业服务企业进行考核，年终根据考核综合结果实行按级定档，考核得分在91分-100分的定为一级物业服务信用标准;81分-90分的定为二级物业服务信用标准，71分-80分的定为三级物业服务信用标准，60分-70分的定为四级物业服务信用标准。对于考核不达标的物业服务企业，由区房地产管理部门责令限期整改，经整改两次仍达不到标准的作为不良记录记入企业信用档案，原则上不得再进驻新的住宅小区;建立健全物业投诉处理责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益;对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按照国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》予以处理，并在信用档案中公示、曝光。

　　十一、加大优惠政策，相互联动配合，推动我区物业企业发展

　　(一)建立物业服务费财政补贴制度。第一是区政府每年列入财政预算300万作为物业管理奖补资金，主要针对在老旧住宅小区从事物业服务的且被群众较为满意的物业服务企业，区政府将以以奖代补的形式给予一定资金补助。第二是积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点，对所服务项目获“区级物业管理优秀小区”、“市级物业管理示范小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，区财政分别给予5-30万元奖励。“区级物业管理优秀小区”由区房地产行政主管部门联合小区所在街道办事处进行拟定，结果报区政府审定;市级、自治区级、国家级物业管理示范小区分别按实际获奖证书和获奖文件确定。

　　(二)加大免税减税政策，扶持物业服务企业发展。对招录贫困家庭人员(区扶贫办认定)、低保家庭人员(区民政局认定)、有一定劳动能力的残障人员占企业总人数30%的物业服务企业，在签订三年以上劳动合同并按规定缴纳社会保险后，可免缴营业税;对其他物业服务企业实行退税政策，按照所交纳营业税的50%进行退税。

　　(三)建立健全物业信访投诉受理答复工作制度。形成一个政府监管和开发建设单位、物业服务企业、广大业主各尽其责、齐抓共管、相互配合的有机体制;增强业主及物业服务企业的自律意识，引导他们主动参与物业管理活动，及时化解物业服务中出现的矛盾，依法维护业主的合法权益，推进物业管理民主协商机制的形成，积极维护社区秩序，为共同创建一个平安健康、和谐有序的城市物业做出不懈努力。

篇4：太原市物业管理条例(2017)

　　太原市物业管理条例

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当坚持政府监管、专业服务、业主自治的原则。

　　第四条 市房产主管部门负责本市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

　　县(市、区)房产主管部门按照规定职责具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

　　发展与改革、经济与信息化、住房和城乡建设、城乡管理、公安、财政、审计、城乡规划、环境保护、园林、人民防空、市容环卫、工商行政管理、质量技术监督等部门按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

　　第五条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作。

　　社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理活动。

　　第六条 建立物业服务第三方评估制度。业主委员会、开发建设单位、物业服务企业可以依照约定委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准、调价费用测算、消防安全和物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定进行评估，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　第七条 物业服务行业组织应当加强行业自律，协助有关部门调解处理物业管理纠纷，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

　　第二章 物业管理区域

　　第八条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共有设施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素。

　　第九条 新建房屋出售前，开发建设单位应当将房产主管部门确定的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并按照规定向市房产主管部门备案。

　　已投入使用但尚未备案的物业管理区域，由县(市、区)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府征求相关业主意见并公示后确定，并按照规定向市房产主管部门备案。

　　第十条 县(市、区)房产主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、开发建设单位以及其他需要载明的事项。

　　第十一条 开发建设单位应当在物业管理区域内按照规定配置建设物业管理用房(包括业主委员会工作用房)，满足物业管理的使用。

　　新建物业项目的开发建设单位应当在项目首期开发阶段按照规划技术标准，明确配置物业管理用房的位置、面积。物业管理用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则，并具备通风、采光条件及水、电、暖等基本使用功能。

　　第十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议。

　　物业服务企业接受前款委托的，可以向委托单位收取手续费等费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　第十三条 开发建设单位应当在新建物业项目依法交付使用后三十日内，向前期物业服务企业移交下列资料，并履行移交手续：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主名册;

　　(五)物业管理必需的其他资料。前期物业服务企业在服务合同终止后十五日内，应当将前款所列资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业，因特殊情况不能移交的，由所属街道办事处、乡(镇)人民政府代为保管。

　　第十四条 物业管理区域内开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员，应当履行职责，防止资料遗失和信息泄露。第三章业主、业主大会和业主委员会

　　第十五条 房屋的所有权人为业主。业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

　　第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议七日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

　　第十七条 符合业主大会成立条件的，由该物业管理区域内百分之二十以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。

　　街道办事处或者乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起三十日内，组织、指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

　　筹备组人数应当为单数，由业主、居(村)民委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府、公安派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府派员担任。业主成员由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之五十。

　　第十八条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

　　(二)确认业主身份和投票权;

　　(三)拟定管理规约和业主大会议事规则草案;

　　(四)拟定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

　　(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。前款规定应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，业主对公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当在收到书面意见之日起七日内决定是否采纳并书面答复。

　　业主大会成立后，筹备组自动解散。

　　第十九条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)确定物业服务内容和标准;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集和使用物业住宅专项维修资金，制定物业住宅专项维修资金管理制度;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共用部位、共用设施设备的用途;

　　(九)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益;

　　(十)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告;

　　(十一)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定;

　　(十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

　　决定前款第(六)项、第(七)项和第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　第二十条 业主委员会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府，并按照规定开展换届选举工作。

　　第二十一条 业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

　　(三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等有关费用;

　　(五)拖欠或者拒不交纳物业服务等有关费用;

　　(六)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

　　(七)组织、煽动业主进行违法活动;

　　(八)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，提请业主大会会议决定终止其委员职务。

　　第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)因房屋转让等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(五)连续三次无故缺席业主委员会会议的;

　　(六)业主大会议事规则约定的其他情形。业主委员会委员应当自委员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十三条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，书面向业主大会报告工作，接受业主质询;

　　(三)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)其他职责。第二十四条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

　　业主委员会不按时移交的，所在地街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。

　　第二十五条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，工作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

　　业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

　　第二十六条 业主大会可以根据工作需要设立业主监事委员会，具体产生办法、工作职责、所需经费由业主大会确定。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十七条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标的方式选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　第二十八条 物业服务企业承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在问题的，应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

　　第二十九 条新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下内容：

　　(一)选聘的物业服务企业;

　　(二)前期物业服务合同;

　　(三)临时管理规约;

　　(四)物业管理区域备案资料;

　　(五)其他依法应当明示的内容。

　　第三十条 选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

　　业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。

　　第三十一条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

　　(一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)物业服务费用交纳情况、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　第三十二条 物业服务项目实行项目负责人责任制。物业服务企业根据物业服务合同的约定，实施物业管理，收取物业服务费用。物业服务企业可以选聘专业性服务企业承担专项服务业务。

　　第三十三条 物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

　　(一)接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账;

　　(二)加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理，并委托专业机构进行及时维修养护，协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作;

　　(三)按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息;

　　(四)对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，及时向属地相关部门报告;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十四 条物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;

　　(二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;

　　(三)强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;

　　(四)物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产;(五)物业服务企业未按照服务合同约定，擅自退出物业管理区域;

　　(六)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

　　(七)违反法律、法规规定的其他行为。

　　第三十五条 物业管理区域内发生下列情况的，物业服务企业应当及时向相关部门、专业经营单位报告：

　　(一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人以及建筑物安全的;

　　(二)发生群体性事件的;

　　(三)发生重大伤亡事件的;

　　(四)其他应当报告的情况。有关部门、专业经营单位在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第三十六条 物业服务企业退出物业服务项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交物业服务用房以及下列资料：

　　(一)建设单位按照本条例第十三条规定移交的资料;

　　(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

　　(三)物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料;

　　(四)物业服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

　　(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

　　(七)业主名册等相关资料;

　　(八)其他应当移交的资料。

　　第三十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁，经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人不良信用档案。

　　第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级基准价以及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业管理主管部门统一制定。具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定;其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第三十九条 业主、物业使用人和物业服务企业，使用物业应当遵守有关法律、法规、规章、临时管理规约和管理规约的规定。

　　第四十条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)违反规定进行装饰、装修，损坏或者擅自改变房屋主体、承重结构和门窗位置;

　　(二)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

　　(三)违法搭建建(构)筑物;

　　(四)侵占、破坏共用部位和共用设施设备;

　　(五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质等危险性物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动;

　　(七)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

　　(九)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

　　(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为和侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十一条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。

　　第四十二条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。

　　业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。

　　物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　第四十三条 利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

　　第四十四条 物业管理区域内车位、车库不足的，经百分之二十以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下，经规划部门审核后，可以在物业管理区域内增建车位、车库。

　　第四十五条 物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

　　经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

　　第四十六条 开发建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责，有约定的，从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担，维修费用由相关业主按照专有部分建筑面积比例分摊。

　　发生危及房屋使用安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关部门，并组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

　　第四十七条 开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前，按照物业总建筑面积以及交存标准向市、县(市)房产主管部门统一交存住宅专项维修资金。物业交付使用时开发建设单位按照专有部分建筑面积以及同一交存标准向业主收取住宅专项维修资金，其余部分的住宅专项维修资金由开发建设单位承担。

　　物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准。交存标准由市房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市人民政府批准后公布实施。

　　第四十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。

　　本条例实施前，业主未交存住宅专项维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照专有部分建筑面积的比例分摊。

　　第四十九条 住宅专项维修资金由市、县(市)房产主管部门确定的住宅专项维修资金管理机构管理。住宅专项维修资金管理机构所需的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支。

　　第五十条 在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，申请使用住宅专项维修资金：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)排水设施堵塞、爆裂;

　　(五)楼体外立面存在脱落危险;

　　(六)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位持相关专业机构出具的鉴定报告向市、县(市)住宅专项维修资金管理机构提出申请。

　　没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，由社区居(村)民委员会提出申请。

　　住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　住宅专项维修资金管理机构应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

　　第六章 保障措施

　　第五十一条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第五十二条 市房产主管部门负责制定全市物业管理活动的相关政策措施，研究制定物业服务标准规范。对前期物业服务项目招投标进行管理，负责物业管理区域备案和专项维修资金使用的监督管理。

　　第五十三条 县(市)房产主管部门确定本辖区内物业管理区域的划分。县(市、区)房产主管部门做好以下工作：

　　(一)负责物业管理项目备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

　　(二)对物业服务企业进行监督检查，开展物业服务质量专项检查;

　　(三)组织开展物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;

　　(四)指导和监督物业管理纠纷的调解和处理;

　　(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第五十四条 街道办事处或者乡(镇)人民政府应当做好以下工作：

　　(一)建立物业管理矛盾投诉调解机制;

　　(二)指导和监督辖区内业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等活动;

　　(三)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第五十五条 市、县(市、区)相关部门应当按照各自职责，做好以下工作：

　　(一)发展与改革部门负责信用信息的管理和物业服务收费的监督检查;

　　(二)经济与信息化部门负责供电企业的监督检查和通讯企业的协调指导;

　　(三)住房和城乡建设部门负责房屋建筑工程保修期内对开发建设单位履行质量保修责任的监督;

　　(四)城乡管理部门负责供水、供暖和供气供给的监督管理、检查;

　　(五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、宠物饲养、车辆停放、房屋租赁等开展监督检查管理工作;

　　(六)财政部门负责住宅专项维修资金等的监督工作;

　　(七)审计部门负责住宅专项维修资金等的审计工作;

　　(八)城乡规划部门负责物业管理区域内新建、改建建(构)筑物以及加装电梯、增建车位、车库的审核和违法搭建建(构)筑物等的查处;

　　(九)环境保护部门负责违法排放水污染物、燃煤设施、噪音污染、危险废弃物等的监督检查;

　　(十)园林部门负责对园林绿地及其附属设施养护管理的监督检查，负责对擅自伐移树木、损毁绿化成果行为的监督检查，负责对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为的监督检查，同时会同相关部门进行依法查处;

　　(十一)人民防空部门负责人防工程设施违法行为的监督检查;

　　(十二)市容环卫部门负责对小区垃圾清运等的监督检查;

　　(十三)质量技术监督部门负责电梯等特种设备的安全监察工作。

　　第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，依法承担管线和设施设备维修、养护工作。业主、物业服务企业或者其他管理人员应当予以配合。

　　第五十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织，社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位人员参加，协调化解辖区内物业管理服务中的矛盾纠纷。

　　第五十八条 相关单位和个人可以通过政务热线或者有关部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法、违规行为投诉、举报。

　　有关部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在十日内予以回复。

　　第七章 法律责任

　　第五十九条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要物业管理用房的，由县级以上房产主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第六十条 开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产主管部门处以五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十一条 开发建设单位不履行保修义务的，由住建部门责令限期改正，按照相关规定予以处理。

　　第六十二条 开发建设单位、物业服务企业及其工作人员泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的，按照相关法律法规予以处理。

　　第六十三条 物业服务企业有下列行为之一的，由房产主管部门责令限期改正，依法给予相应的处罚。

　　(一)将物业服务合同约定的全部服务项目委托给他人的;

　　(二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营的;

　　(三)物业服务合同终止后，拒绝移交相关资料资产的。第六十四条业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的，由房产主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十五条 业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的，由规划部门依法予以处罚。

　　第六十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第六十七条 本条例中有关专业用语的含义：

　　(一)专有部分：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

　　(二)专有设备：是指门户(户表)以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表设备等;

　　(三)共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共阳台、疏散通道、安全出口、消防车通道内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室、消防设备用房等;

　　(四)共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、电梯、房屋的排水管道、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

　　第六十八条 各开发区管辖区域内的物业管理及其监督活动，参照本条例执行。

　　业主通过选聘其他服务主体按照合同约定或者业主、企事业单位通过自行管理等方式进行物业管理的，参照本条例执行。

　　第六十九条 本条例自20**年5月1日起施行。

篇5：新疆维吾尔自治区物业管理条例(2017)

　　新疆维吾尔自治区物业管理条例

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。

　　第二条自治区行政区域内物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业、委托其他管理人(以下统称物业管理人)或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制，促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。

　　第四条县级以上人民政府房地产行政主管部门对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。

　　规划、建设、公安、消防、价格、民政、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作。

　　第五条街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷;居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

　　调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。

　　第六条街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，房地产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。

　　第七条县级以上人民政府应当制定政策，鼓励物业管理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务，采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第八条物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营和服务。

　　第二章新建物业与前期物业管理

　　第一节物业管理区域

　　第九条新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域。

　　分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，使用同一配套设施的，应当划定为一个物业管理区域。

　　第十条建设单位销售房屋前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向县(市)房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

　　县(市)房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，征求街道办事处或者乡镇人民政府以及公安、消防、市政公用等部门的意见后，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

　　建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。

　　第十一条物业管理区域划定后需要调整的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由县(市)房地产行政主管部门按照本条例的规定重新划分。

　　第二节配套设施

　　第十二条物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，由政府建设并承担相应费用;配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所、消防以及商业服务等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位、明确产权归属，建设费用由产权单位承担。

　　物业管理区域内的水、电、气、热等市政公用设施、设备、由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、气、热等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容，明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。

　　第十三条物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，应当明确投资主体、产权归属。属于建设单位所有的，应当优先为本物业管理区域内业主服务。

　　第十四条物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房;物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二，除老旧住宅区外，总面积不应少于三百平方米;物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于五十平方米。物业服务用房的水、电、气、热应当独立调控与计量。

　　业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应少于三十平方米。

　　物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。

　　第十五条物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租。

　　下列车库、车位属于业主共有：

　　(一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;

　　(二)未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位;

　　(三)占用小区道路、共用场地划定的车位。

　　第十六条物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施应当敷设到最终用户。

　　需要加装二次供水、变电配电、供热交换、燃气调压等设施的，建设单位应当与有关专业经营单位就相关设施投资、产权归属等事项进行约定。

　　物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施，属于相关业主共有，但由专业经营单位投资的除外。

　　第三节前期物业管理与物业交付

　　第十七条建设单位可以委托物业管理人管理前期物业。

　　业主大多属于同一单位的，可以依托单位工会组织或者生活后勤服务组织，确定前期物业管理方式。

　　使用政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理。

　　第十八条委托物业管理人管理前期物业的，建设单位应当与物业管理人签订前期物业服务合同，对物业服务内容、服务标准等级、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。

　　保障性住房项目，前期物业服务合同中约定的物业服务标准等级应当符合自治区的规定。

　　第十九条建设单位应当按照国家和自治区有关规定制定前期物业临时管理规约。

　　鼓励使用前期物业临时管理规约示范文本。

　　第二十条建设单位应当在销售房屋前，向房屋买受人明示前期物业服务合同、前期物业临时管理规约，房屋买受人应当遵守相关约定。

　　县(市)房地产行政主管部门应当加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。

　　第二十一条建设单位交付前期物业应当符合下列条件：

　　(一)取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格;

　　(二)供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装计量装置符合设计标准;

　　(三)在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和计量装置，满足分户计量收费要求;

　　(四)通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户，信报箱等按规划设计要求配置到位;

　　(五)安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道等共用消防设施，检查验收合格;

　　(六)按照规划完成物业服务用房以及停车库、车位的配建;

　　(七)按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示。

　　分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。

　　第二十二条建设单位交付前期物业，应当向物业管理人移交物业服务用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料;

　　(二)共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料;

　　(三)园林施工图、树种清单;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料。

　　前期物业服务合同终止的,物业管理人应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主大会执行机构。

　　第三章业主、业主大会与执行机构

　　第一节业主、业主大会

　　第二十三条房屋的所有权人为业主。

　　尚未申请不动产登记，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，适用本条例关于业主的规定。

　　业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务;业主不得以放弃权利不承担义务。

　　第二十四条建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送县(市)房地产行政主管部门，并抄送居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府。

　　符合下列条件之一的，应当召开业主大会成立会议：

　　(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

　　第二十五条符合召开业主大会条件的，县(市)房地产行政主管部门接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后，应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知之日起六十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。

　　第二十六条业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　(一)确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积;

　　(二)确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)确定业主大会表决权计票方法;

　　(五)提出业主大会执行机构选定方案、入选条件，公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法;

　　(六)需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。

　　筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定的事项书面通知全体业主，并在物业管理区域内公告;业主对公告事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议。

　　筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第二十七条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主因故不能参加业主大会的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　物业管理区域内业主人数较少，全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第二十八条业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

　　(二)选举或者更换业主大会执行机构成员;

　　(三)选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人;

　　(四)筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金;

　　(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(六)决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

　　(七)决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬;

　　(八)物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。

　　前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。

　　第二十九条业主大会投票权数按下列方式确定：

　　(一)业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分为一人，未交付的部分，以及同一产权人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;

　　(二)专有部分建筑面积，按照不动产登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构实测建筑面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同约定的建筑面积计算。

　　第三十条业主大会会议决定事项可以采用集中投票表决的方式，也可以采用书面征求意见的方式。

　　采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收;无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。

　　第三十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位推选业主代表参加业主大会。业主代表参加业主大会的，应当事先书面征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。

　　第三十二条未参加表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第三十三条业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

　　(一)有百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。

　　第二节业主大会执行机构

　　第三十四条业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，可以由街道办事处或者乡镇人民政府，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。

　　业主委员会的主要职责是：

　　(一)召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与物业管理人签订物业服务合同;

　　(三)执行业主大会的决议、决定;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)组织监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(八)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十五条业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任和若干执行委员和候补委员，主任、副主任可以兼任执行委员。业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会委员可连选连任。

　　第三十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业管理区域所在地的县(市)房地产行政主管部门提交下列备案资料：

　　(一)业主大会会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员名单和基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　受理备案的部门自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，并书面征求街道办事处或者乡镇人民政府的意见;符合规定的，予以备案登记，出具备案证明和业主委员会刻制印章的证明。

　　备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。

　　第三十七条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者副主任主持，有三分之二以上委员出席，做出的决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第三十八条业主大会、业主委员会会议做出的决定，应当在做出之日起三日内在物业管理区域内进行公告。

　　业主有权查阅业主大会会议、委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

　　第三十九条业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　根据管理规约或者业主大会决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。换届后，原业主委员会应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。

　　第四十条业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)非法索取、收受建设单位、物业管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)利用职务之便要求物业管理人减免其个人物业服务费;

　　(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　第四十一条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：

　　(一)超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的;

　　(二)违反本条例第四十条规定的;

　　(三)不适合担任业主委员会委员的其他行为;

　　业主委员会委员以书面方式向业主大会提出辞职请求或者不再是物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。

　　第四十二条业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。

　　第四章物业使用

　　第一节一般规定

　　第四十三条物业使用应当遵守法律、法规的规定和管理规约及业主大会的决定，妥善处理相邻关系，不得违背社会公德，损害公共利益和他人的合法权益。

　　第四十四条违反管理规约有下列行为之一的，业主、业主大会执行机构、物业管理人有权对行为人进行劝阻、制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失：

　　(一)任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水的;

　　(二)擅自占用物业共有部分的;

　　(三)产生噪音、振动对相邻业主造成不利影响的;

　　(四)其他违反管理规约的行为。

　　第四十五条物业使用中不得实施下列行为：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施用途的;

　　(二)擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建的;

　　(三)非法处分或者占用物业共用部分、共用设施设备进行经营的;

　　(四)侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施的;

　　(五)擅自改动房屋承重结构、围护结构，扩大承重墙原有门窗尺寸，降低抗震、消防、节能标准的;

　　(六)损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载的;

　　(七)违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质或者超标排放噪声污染环境的;

　　(八)违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告，在沿街阳台外晾晒衣物、堆放物品等影响市容市貌的;

　　(九)占用、堵塞消防通道、消防施救场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施、设备的;

　　(十)其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。

　　物业管理人发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止并报告有关行政主管部门。

　　第四十六条规划、建设、公安、消防、价格、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门应当加强对物业管理区域内规划建设、治安、消防、价格、特种设备、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，公布受理方式、程序和期限，依法及时处理物业区域内的违法行为。

　　第四十七条业主出租房屋及车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、气、热等费用交纳的约定等情况，书面告知业主大会执行机构和物业管理人。

　　第二节房屋装修与改变用途

　　第四十八条业主进行房屋装修，应当将装修内容、计划工期、装修工程负责人姓名、联系方式等告知相邻业主、物业管理人。

　　物业管理人应当就下列事项与业主签订书面协议：

　　(一)装修施工的时间;

　　(二)装修垃圾的处置与清运;

　　(三)电梯使用、共用部分临时占用等注意事项;

　　(四)楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求;

　　(五)法律、法规和管理规约禁止的行为;

　　(六)违约责任。

　　第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房，不得擅自改变用途。

　　有下列情形之一确需改变用途的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，向有关部门申请办理相关手续：

　　(一)因物业管理区域调整，公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房超出配建要求和使用需要的;

　　(二)水、电、气、热等的供应方式、技术等发生变化造成原有公共服务设施闲置的;

　　(三)建筑物共用设备层等闲置的。

　　第五十条业主将住宅改变为经营性用房的，应当符合法律、法规和管理规约，主动与有利害关系的业主沟通，也可请求业主大会执行机构予以协助，并经有利害关系业主书面同意。

　　第五十一条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，在符合规划、土地、建设、环境保护、消防、特种设备安全管理等法律、法规的规定和技术标准要求的前提下，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并依法办理相关手续。

　　第三节车库与车位的使用

　　第五十二条物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。

　　车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月;租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。

　　第五十三条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。

　　确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用消防车通道、消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。

　　第五章物业管理服务与收费

　　第一节物业管理服务

　　第五十四条物业管理服务应当包括下列主要内容：

　　(一)共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护;

　　(二)公共绿化管护;

　　(三)共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护;

　　(四)公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作;(下转第八版)

　　(上接第七版)

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等工作;

　　(六)代收取的业主共有房屋、设施、车库(位)等使用费的账务管理;

　　(七)制定物业专项维修资金使用方案;

　　(八)保管物业服务档案和物业档案;

　　(九)其他物业管理服务事项。

　　鼓励物业管理人拓展服务范围，满足业主多元化生活服务需求。

　　第五十五条业主大会决定委托物业管理人进行物业管理的，应当与受委托方签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、计费方式、物业管理用房、合同期限、合同解除、违约责任等事项作出约定。

　　鼓励使用物业服务合同示范文本。

　　第五十六条物业管理人经业主大会或者业主大会执行机构同意，可以将共有部分、共用设施的维修养护、绿化管护、清扫保洁、冰雪清除、秩序维护、安全防范，以及业主共有收益账务管理等事项委托专业单位实施，并明确管理责任和服务标准。受委托的专业单位对业主权益造成损害的，物业管理人承担连带责任。

　　第五十七条业主对物业管理服务合同以外的买卖、装修房屋交付验收，停车保管、人身财产安全防范，房屋、车位中介服务，房屋专有部分清扫、保洁、维修，物流配送、养老护理等事项有服务要求的，可以与物业管理人协商，就服务事项、服务标准、费用收取、违约责任等事项进行约定。

　　第五十八条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

　　第五十九条物业服务合同解除或者终止后，物业管理人与业主大会执行机构应当按照合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业管理人未履行通知义务或者未办理物业移交手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第六十条业主认为物业服务质量未达到合同约定标准，或者对物业管理服务有异议的，可以向业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门投诉。

　　业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门，应当对投诉事实及时核查;涉及房屋共有部分、共用设施的，应当询问所涉范围其他业主的意见。经核查属实的，业主大会执行机构或者县(市)房地产行政主管部门应当向物业管理人发出整改通知，督促其限期整改;业主投诉不成立的，予以回复并进行说明。

　　第六十一条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，建立健全物业服务企业信用体系和企业信用信息披露制度，将物业服务质量列入信用考核指标，提高业主、业主大会执行机构、居民委员会考评意见的权重系数。

　　第六十二条任何单位和个人不得强迫物业管理人代收有关费用和提供无偿服务。

　　有关行政主管机关不得作出减损物业管理人权益或者增加其义务的决定。

　　第六十三条物业管理人依法享受国家和自治区有关税收优惠政策。

　　物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费按照绿化用水价格执行;使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

　　第二节物业服务收费

　　第六十四条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整，及时向社会公布。

　　实行市场调节价的，物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算，并在物业服务合同中约定服务标准、服务质量、计费方式等。

　　政府在商品住宅小区配建的保障性住房，保障户无法单独选择物业服务等级标准的，市、县人民政府应当根据保障对象的经济承受能力，对保障户交纳物业服务费给予补助。

　　第六十五条尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　第六十六条物业管理人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，业主大会执行机构对超收部分有权制止或者纠正，业主有权拒交。

　　物业管理人履行合同义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得拒交或者恶意拖欠。

　　第六十七条业主将物业交付他人使用，约定由物业使用人交纳物业费的，应当督促物业使用人履行约定;物业使用人欠交物业服务费的，业主承担连带责任。

　　业主将物业产权转移时，应当结清物业服务费。

　　第六十八条水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用，不得强迫物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的，不得向业主加收手续费。

　　物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值，影响业主正常生活。

　　第六章物业的保修与维护

　　第一节物业保修、维护责任

　　第六十九条建设单位应当按照国家和自治区规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。建设单位将保修责任委托物业管理人承担的，应当在物业管理区域内公示，给业主造成损失的，依法承担连带责任。

　　建设单位应当建立物业投诉处理制度。物业存在缺陷，属于保修范围和保修期限的，建设单位应当即时登记、查看，与业主、物业管理人商定修复方式、期限。因物业质量缺陷或者有安全隐患影响使用的，建设单位或者其委托的物业管理人应当采取补救措施，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

　　第七十条物业保修期限届满后，房屋专有部分的养护、维修，由业主负责。

　　房屋专有部分出现危害安全、公共利益和他人合法权益的，业主应当及时处理，相邻业主应当提供便利。

　　第七十一条物业保修期限届满后，建筑物共有部分及共用设施的维护、保养由物业管理人负责。电梯、锅炉等特种设备，应当由特种设备生产厂商负责维护、保养或者由取得相应资质的专业维修单位负责。

　　第七十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应予以配合。

　　第二节住宅专项维修资金

　　第七十三条专项维修资金用于共有部分、共用设施保修期满后的养护、维修和更新、改造。专项维修资金的交存、续交、使用、管理，按照国家和自治区有关规定执行。

　　第七十四条需要使用专项维修资金的，应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，经业主大会执行机构同意，物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案，即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布，接受业主的监督：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障停止使用的;

　　(三)经房地产行政主管部门鉴定为危房需要加固、维修的;

　　(四)房屋局部有垮塌、脱落危险的;

　　(五)共用消防设施、设备损坏已不具备防火、灭火功能的;

　　(六)其他危及房屋使用安全的情形。

　　国家对老旧小区改造和老旧电梯更新需要使用维修资金另有规定的，从其规定。

　　第七章老旧住宅区物业管理

　　第七十五条对配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅区，县(市)人民政府应当采取措施进行改造整治，改造整治规划和年度计划应当向社会公布。

　　第七十六条对业主数量较少的老旧住宅区，市或者县(市)房地产行政主管部门应当合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。

　　第七十七条老旧住宅区内的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房的建设、改造资金，由政府承担;属于设施不配套等遗留问题的，由原产权单位或者建设单位承担;老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金，由专业经营单位承担。

　　第七十八条鼓励具备条件的老旧住宅区，结合改造整治，建设经营性用房、车库、车位，规划行政主管部门办理规划许可时，可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有，经营收益可以弥补改造整治资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。

　　第七十九条县(市)房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会实行业主自治管理。

　　第八章法律责任

　　第八十条建设单位违反本条例第十条第三款、第二十条第一款规定，未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正;逾期不改的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第八十一条建设单位违反本条例第十五条规定，擅自处分属于业主共有车库、车位的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十二条建设单位违反本条例第二十一条、第二十二条规定，交付的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，对建设单位处建设工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;

　　物业管理人违反前款规定，承接的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第八十三条建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位违反本条例规定，不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，处十万元以上二十万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十四条业主委员会委员违反本条例第四十条规定，退还挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八十五条业主、物业管理人和物业使用人违反本条例第四十五条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上人民政府规划、建设、房地产、城市管理、公安、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　第八十六条物业管理人违反本条例五十九条规定，解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十七条物业管理人违反本条例第六十六条规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，限期退还违规收取的收费;情节严重的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

　　第八十八条物业管理人违反本条例第六十八条代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的，或者限制为业主水、电、气、热卡充值，影响业主生活的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，限期退还加收费用。

　　第八十九条县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府，以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

　　(一)未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的;

　　(二)未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会或者干预、阻挠业主大会执行机构选举的;

　　(三)接到举报投诉不及时处理的;

　　(四)其他不履行法定职责的行为。

　　第九十条违反本条例规定，应当予以处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

　　第九章附则

　　第九十一条本条例下列用语的含义：

　　(一)容积率，是指建设用地合理使用的规划控制指标，以建设用地规划许可范围内总建筑面积与用地面积的比值表示。

　　(二)其他管理人，是指社区(居委会)依法成立的便民服务组织，或者提供清扫保洁、冰雪清除、保安巡查、绿化管护、房屋修缮与设施养护、维修与抢修、管道疏通等专业服务的单位。

　　(三)共有部分，是指承担建筑物主体承重结构的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、避难层、设备间等。

　　(四)共用设施，是指业主共有的建筑物附属设施、设备，主要包括电梯、水泵、水箱、天线、楼道灯、避雷装置、消防设施、给排水管线、共用采暖及空调管线设备，物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、沟渠、池、井、视频监控、门禁、围栏、垃圾容器、公益性文体设施和市政公用产品供应管线，以及共用设施使用的房屋等。

　　第九十二条自治区人民政府可以根据本条例，制定物业管理的具体规定和办法。

　　第九十三条本条例自20**年7月1日起施行。