物业经理人

内蒙古自治区物业管理条例(2018)

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内蒙古自治区物业管理条例(2018)

  内蒙古自治区物业管理条例(20**)

  《内蒙古自治区物业管理条例》内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会公告(第3号)

  20**年5月31日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议修订通过《内蒙古自治区物业管理条例》,现予公布,自20**年8月1日起施行。

  20**年5月31日《内蒙古自治区物业管理条例》(20**年9月30日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过根据20**年7月25日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈内蒙古自治区物业管理条例〉的决定》第一次修正根据20**年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定(五)》第二次修正 20**年5月31日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议修订)

  第一章总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等国家有关法律、法规,结合自治区实际,制定本条例。

  第二条自治区行政区域内物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。

  本条例所称物业是指房屋及与之配套的设施设备和相关场地等。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

  第三条旗县级以上人民政府应当将物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系,建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制。

  第四条旗县级以上人民政府应当建立物业管理资金投入保障机制,加强老旧小区改造,对配套设施不全、不具备物业服务条件的物业区域进行综合治理,逐步实现住宅区域物业管理全覆盖。

  第五条旗县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。

  旗县级以上人民政府住房和城乡建设、规划、价格、财政、生态环境、城市管理、公安、民政、卫生、市场监督管理、消防、自然资源、人民防空等部门按照各自职责,做好相关的物业监督管理工作。

  苏木乡镇人民政府、街道办事处负责组织、指导、协调本辖区内物业服务区域业主大会的工作,督促业主大会依法履行职责,协调社区建设与物业服务的关系,处理物业服务纠纷。

  嘎查村民委员会、居民委员会协助苏木乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理有关工作。

  供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当按照各自职责,做好相关物业服务工作。

  第六条旗县级以上人民政府物业行政主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布投诉举报受理方式,及时受理业主和相关单位的投诉举报,依法调查处理违法行为。对实名投诉举报实行限时回复,为实名投诉举报人保密。

  第七条物业管理实行联席会议制度。联席会议由苏木乡镇人民政府、街道办事处负责召集,旗县级人民政府物业行政主管部门、嘎查村民委员会、居民委员会以及建设单位、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表参加。未成立业主委员会的,由业主代表参加。

  物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的;

  (二)业主委员会选举和换届过程中出现问题的;

  (三)物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的;

  (四)物业服务企业在交接过程中出现问题的;

  (五)需要协调解决的其他物业服务纠纷。

  第八条物业服务行业协会应当加强行业自律,规范行业行为,促进物业服务行业健康发展。

  第二章业主及业主大会

  第九条房屋的所有权人为业主。

  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋,但是尚未依法办理所有权登记的,房屋占有人在物业服务中享有业主的权利,承担业主的义务。

  第十条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,就物业服务的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十一条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会和业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十二条物业使用人在物业服务活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  第十三条旗县级人民政府物业行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府制定。

  第十四条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且全体一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

  第十五条在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的,应当筹备成立业主大会。

  不具备成立业主大会条件,或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的,应当由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十六条同一个物业管理区域内的业主大会会议筹备组,由业主、建设单位、苏木乡镇人民政府、街道办事处和嘎查村民委员会、居民委员会的代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由苏木乡镇人民政府、街道办事处代表担任。

  筹备组中的业主代表的产生,由苏木乡镇人民政府、街道办事处或者嘎查村民委员会、居民委员会组织业主推荐。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由苏木乡镇人民政府、街道办事处协调解决。

  建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  第十七条筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

  业主委员会成立后筹备组自行解散。

  第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的,可以书面委托代理人参加,载明委托事项、委托权限以及期限。

  第十九条业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主委员会成员缺额人数超过半数的;

  (四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  需要召开业主大会临时会议时,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令业主委员会限期召开;逾期不召开的,苏木乡镇人民政府、街道办事处可以组织召开。

  第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构,应当履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,向业主大会报告工作,并在物业管理区域内显著位置向业主公布,接受业主监督;

  (三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和服务产生的纠纷;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

  (八)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理并公布经营所得;

  (九)监督广告、车位租赁经营收入以及使用情况;

  (十)配合苏木乡镇人民政府、街道办事处、嘎查村民委员会、居民委员会、公安机关等做好物业服务区域的社区建设和社会治安等工作;

  (十一)业主大会赋予的其他职责。

  第二十二条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第二十三条业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会履行职责;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)利用职务之便接受减免物业费、停车费,或者索取、非法收受建设单位、物业服务企业提供的利益、报酬;

  (四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (五)打击、报复、诽谤有关投诉、举报人;

  (六)未经业主大会授权,擅自解聘或者选聘物业服务企业;

  (七)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

  (八)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第二十四条业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至十一人的单数确定。

  业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人,副主任一至三人。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处备案。业主委员会备案有关内容发生变更的,应当重新备案。

  第二十五条业主委员会每届任期三至五年,具体年限可在业主大会议事规则中约定。任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举,并通知物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处派代表参加;逾期未换届的,业主委员会将自行终止。

  原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内,与新一届业主委员会办好交接手续;没有产生新一届业主委员会的,与嘎查村民委员会、居民委员会办好交接手续。

  第二十六条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经出席的委员过半数同意。

  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  业主委员会未按照法定程序作出决定造成损失的,由同意作出决定的委员共同承担责任。

  第二十八条业主委员会委员应当由热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织协调能力,能够主动履行业主义务的业主担任。

  业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系。

  第二十九条业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)丧失履行职责能力的;

  (四)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

  (五)拒不履行业主义务的;

  (六)向物业服务企业销售商品、承揽业务、牟取不当利益的;

  (七)侵犯业主合法权益的;

  (八)其他原因不宜担任业主委员会委员的情形。

  终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。

  第三十条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在苏木乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下,做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

  第三十一条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期由业主委员会以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  第三十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并出具交纳物业服务费用的证明或者对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

  第三十三条物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。

  业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的,物业服务企业或者业主委员会可以催交;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,并自约定之日起十五日内告知物业服务企业。物业使用人不交纳物业服务费用的,业主承担连带交纳责任。

  第三章前期物业管理

  第三十四条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。

  第三十五条建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约,但不得侵犯房屋买受人的利益,并在申请房屋预售许可前将前期物业服务合同、临时管理规约报物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处。

  建设单位应当在房屋销售现场向房屋买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约,并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时,应当对履行前期物业服务合同和遵守临时管理规约作出书面承诺。

  房屋交付买受人之前发生的物业服务费,由建设单位承担;房屋交付买受人之后发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

  房屋达到交付条件,买受人延迟接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。

  第三十六条物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业,分为公开招标和邀请招标。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的,经物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第三十七条招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体和网站上发布招标公告。

  招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的方式等事项。

  招标人采取邀请招标方式的,应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含本条第二款规定的事项。

  第三十八条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,向物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门提交以下材料:

  (一)与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件;

  (二)招标公告或者投标邀请书;

  (三)招标文件;

  (四)法律、法规规定的其他材料。

  第三十九条通过招投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照下列规定时限完成物业服务招投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

  第四十条前期物业服务合同可以约定期限。但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限已满,业主大会尚未成立的,原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业,或者由物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织全体业主决定选聘物业服务企业。

  第四十一条物业服务企业承接前期物业服务项目时,应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,查验记录由双方签字确认。建设单位应当向物业服务企业移交有关资料;前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将有关资料移交业主委员会。未成立业主委员会的,移交所在地嘎查村民委员会、居民委员会。

  物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。

  第四十二条新建住宅建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之三,且不低于一百平方米配置;业主委员会议事用房按照不低于三十平方米配置。

  旗县级以上人民政府城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。旗县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和旗县级以上人民政府不动产登记行政主管部门在办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房室号。

  物业服务用房、业主委员会议事用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何单位和个人不得擅自变更用途;不得分割、转让、抵押。

  第四十三条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业签订委托协议。

  建设单位交付住宅物业时,应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

  第四章物业管理服务

  第四十四条从事物业服务活动的企业应当依法向市场监督管理部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。

  物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,到旗县级人民政府物业行政主管部门备案。

  第四十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。

  业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。

  鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

  第四十六条物业服务企业享有下列权利:

  (一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

  (二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

  (三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

  第四十七条物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务标准提供物业服务;

  (二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

  (三)落实安防人员、设施以及安保措施,确保安防监控设施正常运转;

  (四)定期组织物业服务人员进行消防安全演练,确保消防设施正常使用;

  (五)维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;

  (六)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;

  (七)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;

  (八)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

  (九)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

  (十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第四十八条物业服务企业应当遵守法律法规和物业服务合同的约定。未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,不得将物业服务费用、公共水电分摊费用、车辆停放费用等捆绑收费;不得处分属于业主的共有财产。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,承担相应的法律责任。

  第四十九条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式;

  (三)物业服务企业的权利和义务;

  (四)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;

  (五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益;

  (六)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

  (七)其他应当公示的内容。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第五十条物业服务企业退出物业服务项目的,应当提前三十日书面告知业主或者业主委员会,并按照规定和合同约定办理移交手续,同时移交下列资料:

  (一)建设单位向物业服务企业移交的相关资料;

  (二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

  (三)物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料;

  (四)物业服务期间配置的固定设施设备资料;

  (五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

  (六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料;

  (七)其他应当移交的资料。

  物业服务企业未办理交接手续,应当维持正常的物业管理秩序,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

  第五十一条物业服务企业与业主委员会或者其委托新选聘的物业服务企业办理交接的,交接双方应当对物业服务区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业项目所在地的苏木乡镇人民政府、街道办事处备案。

  电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当按照物业服务合同约定修复或者承担相应责任。

  第五十二条物业服务企业有下列失信行为之一的,应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统:

  (一)在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业服务混乱的;

  (三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;

  (四)泄露业主信息的;

  (五)对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的;

  (六)其他违反法律、法规规定的情形。

  第五十三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价:

  (一)廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定;

  (二)普通住宅物业服务费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定;

  (三)公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下,征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。

  第五十四条未实行物业服务的物业管理区域,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表会议选聘保洁人员,维护环境卫生,费用由全体业主承担;选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护,费用由相关业主承担。

  第五十五条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,但不得因部分最终用户未履行交费义务而停止已交费用户和共用部位的服务。

  任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第五章物业的使用与维护

  第五十六条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌,超荷载存放物品;

  (二)将无防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室和书房的上方;

  (三)违章搭建建筑物、构筑物,挖掘地下空间;

  (四)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

  (五)擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,在规定区域外停放车辆;

  (六)占用、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备;

  (七)私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路;

  (八)擅自设置摊点和集贸市场;

  (九)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

  (十)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

  (十一)在楼道等业主共有部位堆放物品;

  (十二)违反规定饲养动物;

  (十三)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

  (十四)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十五)乱拉乱改电线,拆改智能化设施设备;

  (十六)将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡;

  (十七)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业、业主、物业使用人发现有前款所列行为之一的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,及时报告有关管理单位,有关管理单位应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第五十七条物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第五十八条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。

  供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业服务企业应当配合。

  供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,委托物业服务企业对物业管理区域内有关设施设备进行日常维修养护的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。

  第五十九条物业管理区域内,为了满足业主的需求,根据国家和自治区有关规定,建设充电桩、快递柜等服务设施设备的,物业服务企业应当配合。

  第六十条物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于长期废弃并严重影响消防通道的车辆,物业服务企业应当及时报告物业项目所在地消防机构。

  物业服务企业应当采取措施,对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。

  工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

  第六十一条物业管理区域内,用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的,每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。

  规划建设的人民防空工程,平时用于停放汽车施划的车位,建设单位不得出售、附赠。

  第六十二条物业服务企业根据业主大会决定或者物业服务合同约定,可以利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或者物业管理的其他需要。

  第六十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金,不得由开发商代收、代缴。

  住宅专项维修资金属于业主所有,应当按幢设账、专户存储、核算到户,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅专项维修资金的管理和使用,按照国家和自治区的有关规定执行。

  第六十四条发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,需要使用住宅专项维修资金立即进行维修或者更新改造的,经业主委员会现场查验确认后,可以直接申请使用维修资金:

  (一)电梯故障;

  (二)消防设施故障;

  (三)屋面、外墙渗漏;

  (四)二次供水水泵运行中断;

  (五)排水设施堵塞、爆裂;

  (六)楼体外立面存在脱落危险;

  (七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

  需要应急使用住宅专项维修资金的,业主委员会或者物业服务企业应当向物业项目所在地的住宅专项维修资金管理部门提出申请,住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急使用维修资金书面申请之日起两个工作日办结。应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

  没有业主委员会或者物业服务企业的,由嘎查村民委员会、居民委员会提出申请,并组织代修,代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。

  第六十五条使用住宅专项维修资金业主可以通过以下方式表决:

  (一)委托表决:业主将一定时期内住宅专项维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

  (二)集合表决:业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

  (三)异议表决:在住宅专项维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第六章法律责任

  第六十六条违反本条例规定的行为,国务院《物业管理条例》等国家有关法律、法规已经作出具体处罚规定的,从其规定。

  第六十七条违反本条例第五十六条第七、八、九、十、十一项规定的,由旗县级以上人民政府物业行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可以处1000元以上1万元以下的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十八条违反本条例第五十八条第一款规定的,拒不承担物业管理区域内相关设施设备的维修、养护或者更新责任的,由旗县级以上人民政府有关行政管理部门责令限期改正;造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第六十九条旗县级以上人民政府物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (二)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

  (三)未按照规定受理物业服务投诉,造成严重后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

  第七章附则

  第七十条本条例下列用语的含义是:

  (一)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (二)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等;

  (三)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位;

  (四)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。

  第七十一条本条例自20**年8月1日起施行。

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篇2:辽宁省物业管理条例(2018)

  辽宁省物业管理条例(20**)

  20**年11月30日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造和谐有序的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理及其监督管理活动。

  第三条 物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

  第四条 省、市、县(含县级市、区,下同)人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制,完善激励政策和措施,促进物业服务发展与和谐社区建设。鼓励采用新技术、新方法,运用信息化手段,提高物业管理和服务质量。

  第五条 省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门(以下简称物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土资源、质监、环保、人民防空、城市管理执法等有关行政管理部门应当按照各自职责,依法做好物业管理的相关工作。

  第六条 街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责:

  (一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

  (二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

  (三)指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;

  (四)协调和指导老旧住宅区物业管理工作;

  (五)协调物业管理与社区管理服务之间关系,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

  第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范行业行为,加强物业服务行业人员培训,提高物业服务水平,促进物业服务企业依法诚信经营,维护物业服务企业的合法权益。

  第二章 物业管理区域的规划与建设

  第八条 物业管理区域的划分,应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则,以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础,综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。

  物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;影响设施设备共有功能使用的,不得分割划分。

  第九条 在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,建设单位应当将划定的物业管理区域资料送交县物业行政主管部门备案,并在房屋买卖合同中明示和在商品房销售现场公示。

  第十条 已投入使用但尚未划分物业管理区域的或者需要调整物业管理区域的,县物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府,在征求相关业主意见后划分或者调整,并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。调整物业管理区域的,还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十一条 县物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  第十二条 建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房:

  (一)房屋总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;

  (二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的,按照不少于总建筑面积千分之三配置;

  (三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按照不少于千分之一的标准配置;

  (四)分期开发建设的,首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米,且集中建设;

  (五)物业服务用房应当在地面以上,相对集中,便于开展物业服务活动,并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

  第十三条 物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方米配置。

  物业服务用房不计入分摊共用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

  物业服务用房不得转让和抵押,未经业主大会同意,任何单位和个人不得变更用途。

  第十四条 城乡规划行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

  房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时,应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查;不动产登记机构在办理不动产所有权登记时,应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。

  建设单位应当将物业服务用房相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内显著位置公示。

  第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;验收合格后,建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

  已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的,物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,由市、县人民政府组织相关单位整改合格后,专业经营单位应当接收。

  移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维修、养护、更新和改造等费用,由专业经营单位依法承担,不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十六条 房屋的所有权人为业主。

  依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  第十七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第十八条 符合下列条件之一的,街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议:

  (一)交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的;

  (二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的;

  (三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十九条 建设单位应当将物业管理内房屋交付情况定期报送县物业行政主管部门,并抄送街道办事处或者乡镇人民政府。

  符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的,县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府,也可以由建设单位、居(村)民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请;街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内,组建首次业主大会会议筹备组,并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。

  第二十条 首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县人民政府承担。

  第二十一条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成,人数为七人以上至十五人以下单数,其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。百分之二十以上业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调更换。

  筹备组正式工作前,县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

  第二十二条 筹备组成员应当符合下列相关条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;

  (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

  (四)按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金;

  (五)法律、法规规定的其他条件。

  第二十三条 首次业主大会会议筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法,确定候选人名单;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

  筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组在业主大会成立后自行解散。

  第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

  (二)选举、罢免或者更换业主委员会成员;

  (三)确定物业管理方式,选聘、续聘和解聘物业服务企业;

  (四)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)筹集和使用住宅专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)制定公共绿地管护办法;

  (九)共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

  (十一)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

  (十二)法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

  第二十五条 业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前条其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照本项统计总和计算。

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照本项统计总和计算。

  第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

  (二)需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

  (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (四)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。

  第二十七条 业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式,也可以采用信息化方式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交业主签收;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议,委托书应当载明委托事项、权限及期限。

  物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

  业主大会投票表决应当为实名投票。提倡采用信息化手段进行投票表决。

  第二十八条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但所代表的业主人数为一人。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定代理人行使投票权。

  第二十九条 业主大会可以设立监事会或者执行监事。业主大会议事规则应当对其职责、议事规则和工作经费,以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

  第三十条 不具备成立业主大会条件的物业管理区域,或者具备成立条件而未成立,且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域,可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。

  第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生,委员候选人由居(村)民委员会、业主推荐和业主自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一人,副主任一至二人,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

  (三)按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力和文化水平;

  (六)具备与履行职责相适应的时间;

  (七)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

  业主大会在选举业主委员会委员的同时,可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

  第三十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料到县物业行政主管部门办理备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举决议;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会主任、副主任及其他成员名单;

  (五)业主大会决定的其他重大事项。

  符合备案条件的,县物业行政主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  第三十三条 业主委员会办理备案后,可以持备案证明、申请人身份证等刻章材料,到所在地具有公章刻制资质的刻章企业,申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。设立监事会或者执行监事的,业主大会印章应当由其保管并监督使用。

  业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户,并按照有关规定对业主共有资金的收支、核销进行统一管理,不得以个人名义进行存储和管理。

  市、县物业行政主管部门应当加强对街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会工作的指导,提高依法依规履职能力和管理水平。

  第三十四条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第三十五条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

  召开业主委员会会议,应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上同意。

  业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

  第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的,业主委员会应当出具。

  第三十七条 业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)拒绝或者放弃履行委员职责;

  (二)挪用、侵占业主共有财产;

  (三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会委员违反前款规定的,街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员资格。

  第三十八条 经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。

  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经业主大会同意,可以对业主委员会委员发放工作津贴。工作经费筹集、管理和使用办法由业主委员会提出,经业主大会会议表决通过。

  业主委员会应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会经费收支情况,接受业主监督。业主大会监事会或者执行监事应当进行检查,发现问题的,应当要求业主委员会予以纠正。经百分之二十以上业主提议,应当对经费收支情况进行审计。

  推进建立业主委员会主任离任审计制度。

  第三十九条 因物业转让、灭失等原因不再是业主,丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的,委员、候补委员资格自行终止。

  有下列情况之一的,业主委员会可以决定终止其委员、候补委员资格:

  (一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

  (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (三)不履行业主义务的;

  (四)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;

  (五)本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的;

  (六)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第四十条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议,完成换届选举;逾期未完成的,街道办事处或者乡镇人民政府应当组织完成。

  业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物予以移交。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交;必要时,由公安机关依法给予协助。

  业主委员会委员任期内资格终止的,应当自终止之日起三日内移交其保管的前款规定的财物。

  第四章 前期物业管理

  第四十一条 建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业,并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。

  建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,合同期限不得超过三年,并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的,应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘;建筑面积不超过三万平方米的,经县物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘。

  第四十二条 住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定,并定期公布。

  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  第四十三条 建设单位可以邀请委托的物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

  建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知物业服务企业参加。

  第四十四条 新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后,建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。

  已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的,减免费用由建设单位承担。

  前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办完相关交付手续为准。

  第四十五条 新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未经承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

  现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关资料;未能全部移交的,建设单位应当列出未移交资料清单并书面承诺补交时限。

  第四十六条 物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内,持下列文件向县物业行政主管部门办理备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的文件。

  物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况,在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十七条 物业服务企业应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档,建立物业承接查验档案,并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权查阅、复印。

  第五章 物业服务

  第四十八条 物业服务企业享有以下权利:

  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理;

  (二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;

  (三)劝阻违反物业管理规约的行为;

  (四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

  (五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

  第四十九条 物业服务企业应当履行以下义务:

  (一)按照物业服务合同约定,提供物业服务;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务;

  (四)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动;

  (五)受委托管理电梯、消防设施的,应当依法依规履行安全管理职责;

  (六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

  第五十条 业主大会成立后,应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。

  物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省工商行政管理部门制定。

  第五十一条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的,业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示,并按照业主大会规定的程序确认调整。

  前款规定的公示时间不得少于十日。

  物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。

  第五十二条 物业服务合同期限届满六十日前,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;不续聘的,应当及时告知物业服务企业。

  提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告,并书面告知县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

  第五十三条 业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前,向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物,办理完交接手续:

  (一)物业承接查验档案;

  (二)物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

  (三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

  (四)清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

  (五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

  第五十四条 县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。

  在物业服务合同解除或者终止前,原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时,拒不撤离物业管理区域的,县物业行政主管部门应当责令其限期撤离,逾期不撤离的,将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的,由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第五十五条 物业服务企业撤离后,仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会或者业主代表申请,街道办事处或者乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下,居(村)民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务,服务期限协商确定,费用由业主承担。

  第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区分不同物业的性质和特点,依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。

  第五十七条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。

  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,预收期限最长不得超过一年。

  业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金,收取标准由双方协商确定。

  第五十八条 业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的,物业服务企业可以通过上门催交等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的,物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行,人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。

  物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第五十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示计量值向其收取费用(未安装供热计量器具的除外),不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

  住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人民防空工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电,绿化用水用电,消防用水等的收费,应当执行居民使用价格标准。洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。物业服务用房的供热费用按照居民使用价格收取。双方合同另有约定的,从其规定。

  专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按照约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第六十条 市、县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度,公布投诉方式,接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉,及时答复处理结果。经核查属实的,县物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知,责令其限期整改。

  县城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并答复投诉人。

  第六十一条 物业服务企业应当按照法律规定和物业服务合同约定,采取网络信息化安全防范措施,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。公安派出所应当加强对物业服务企业安全防范的监督指导。

  物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  业主、物业使用人对人身、财产、个人隐私安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

  第六十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。

  物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,以及合同期满继续服务收费的,业主有权拒绝。

  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定,以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主委员会可以依法提起诉讼,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第六十三条 物业行政主管部门应当建立物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价体系,定期组织对其进行考核,听取业主、业主委员会和居(村)民委员会的评价意见,并将考核结果向社会公布。

  推进建立物业服务第三方评估机制。物业服务评估机构从事物业服务评估活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。物业行政主管部门、业主、居(村)民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。

  物业服务企业质量考核结果可以作为企业信用评价的重要依据,并与物业服务评估结果作为确定下一年度物业服务收费标准的重要依据。考核评价和评估办法由省物业行政主管部门制定。

  第六十四条 实行物业管理协调会议制度。物业管理协调会议应当由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,物业行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项:

  (一)具备成立业主大会条件而未依法成立;

  (二)业主委员会未依法履行职责;

  (三)业主委员会委员不足半数或者未依法换届;

  (四)物业服务企业未依法撤离和办理交接手续;

  (五)物业管理服务过程中发生的纠纷;

  (六)其他需要协调解决的物业管理事项。

  第六十五条 经业主共同或者业主大会决定,在街道办事处或者乡镇人民政府的监督指导下,可以对物业实施自行管理。决定实施自行管理的,应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担人、人员雇佣等事项作出决定。

  第六章 物业的使用与维护

  第六十六条 业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  业主对物业专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利,承担义务。

  业主不得以放弃权利为由,不承担义务。

  第六十七条 业主大会成立前,利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的,应当在物业服务合同中约定。经营所得的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

  业主大会成立后,利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的,应当经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  经营所得应当单独分类列账,独立核算,每半年公布一次经营所得收支情况,并接受业主监督。

  第六十八条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。确需占用的,应当经业主大会同意。

  物业管理区域内行驶、停放车辆等行为,应当遵守管理规约或者相关管理规定,不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。

  规划、公安交通、消防等部门应当加强对物业管理区域内停车位施划的指导。

  第六十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公开;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

  在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有剩余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

  第七十条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当按照设计文件在实地标注,并向全体业主开放。建设单位不得将停车位出售、附赠,法律、法规另有规定的,从其规定。

  人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当保障该工程的维护管理和停车管理的必要支出。

  第七十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

  (二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)擅自改变建筑物及其附属设施用途;

  (五)擅自改变房屋外观;

  (六)违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品;

  (七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

  (八)侵占、损坏公共绿地及其附属设施;

  (九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;

  (十)违反规定停放车辆;

  (十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

  (十二)违反规定饲养宠物、家畜家禽;

  (十三)违反规定种植果树、蔬菜;

  (十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以处理。

  第七十二条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

  第七十三条 物业出租的,业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后,及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知业主委员会、物业服务企业。

  第七十四条 建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。

  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法监管。

  保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。

  电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备,应当按照有关法律、法规规定,由共有人或者实际管理人履行管理义务,委托专业机构定期维修和养护,确保使用安全。

  第七十五条 物业维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责赔偿。

  第七十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交纳住宅专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户,在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存。

  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。市物业行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少向业主公布一次住宅专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

  第七十七条 未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省、市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集。

  业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。选择自行管理的,应当在银行设立住宅专项维修资金专户,接受物业行政主管部门的监督。

  住宅专项维修资金补交、续交以及管理使用办法由市人民政府按照国家有关规定制定。

  第七十八条 住宅专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第七十九条 物业保修期满后,发生下列危及安全情形之一,需要立即使用住宅专项维修资金的,由业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主提出应急处置方案,或者由物业服务企业提出建议,经业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主同意,报送物业行政主管部门于三个工作日内审核同意后使用:

  (一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)消防设施损坏的;

  (四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

  (五)楼体外立面有脱落危险的;

  (六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (七)其他危及房屋安全的情形。

  应急维修费用应当从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支,使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于七日的公示;涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

  第八十条 市、县人民政府应当对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区进行改造整治,并向社会公布改造整治规划和年度计划。老旧住宅区的范围由市、县人民政府确定并公布。

  鼓励具备条件的老旧住宅区,经业主大会同意,按照改造整治规划,可以建设经营性用房、车库、车位,经营收益弥补改造整治资金不足或者纳入住宅专项维修资金管理。

  第八十一条 县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会,选举业主委员会,实行物业服务企业管理或者业主自行管理。

  第七章 法律责任

  第八十二条 违反本条例,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十三条 业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。

  第八十四条 违反本条例规定的,按照下列规定处罚:

  (一)违反本条例第十五条规定,物业管理区域内相关管线和设施设备验收合格后,专业经营单位未接收的,由物业行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任;

  (二)违反本条例第十九条第二款规定,建设单位或者委托的物业服务企业未按照通知要求,向街道办事处或者乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料的,由物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第二十条规定,建设单位拒不承担首次业主大会会议筹备经费的,由物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第五十三条、第五十四条规定,原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的,由物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。

  第八十五条 违反本条例第七十一条规定的,由物业行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门按照下列规定予以处罚:

  (一)违反第一款第一项规定,装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,责令限期改正,恢复原状,处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿;

  (二)违反第一款第二项规定,侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备的,责令限期改正、恢复原状,并对个人处以二千元以上一万元以下罚款;对单位处以五万元以上十五万元以下罚款;

  (三)违反第一款第四项规定,擅自改变建筑物及其附属设施用途,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的,责令限期改正、恢复原状;情节严重的,可处以五千元以上二万元以下罚款;

  (四)违反第一款第三项、第五项至十二项规定的,依照相关法律、法规实施行政处罚。

  第八十六条 违反本条例规定,物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一,由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:

  (一)未按照规定履行监督管理职责,造成严重社会不良影响的;

  (二)未按照规定及时组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议,造成不良后果的;

  (三)未按照规定在物业管理区域内显著位置公布联系方式或者对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

  (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

  (五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

  (六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第八章 附 则

  第八十七条 本条例下列用语的含义是:

  (一)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (二)共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

  (三)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、锅炉、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、区域围护、避雷装置、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、自行车棚、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;

  (四)专业经营设施设备,是指变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线;

  (五)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  第八十八条 本条例自20**年2月1日起施行。20**年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《辽宁省物业管理条例》同时废止。

篇3:德阳市物业管理条例(2019)

  德阳市物业管理条例

  (20**年10月16日德阳市第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 20**年12月7日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)自20**年4月1日起施行。

  目录

  第一章 总则

  第二章 业主、业主大会、业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业服务

  第五章 物业的使用与维护

  第六章 老旧住宅小区物业管理

  第七章 法律责任

  第八章 附则

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、文明、和谐的人居环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合德阳市实际,制定本条例。

  第二条 德阳市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 物业管理遵循业主自治与依法监管相结合的原则。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,制定和落实扶持政策,加强行业管理,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理专业化水平,促进物业服务行业健康发展,提升社区治理能力。

  第五条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,组织开展物业服务信用评价工作,建立物业管理信用信息档案,协调处理物业管理活动中的重大纠纷;

  城乡规划主管部门负责监督建设单位按照规划设计要求完善物业服务用房及相关配套设施建设,协调处理因配套设施不完善而产生的纠纷;

  城市管理主管部门负责查处违法建设、违规装修、毁损绿地、影响市容和环境卫生等行为;

  公安机关负责监督指导安全防范工作,依法调处治安纠纷,查处违法犯罪案件;

  价格主管部门负责规范前期物业服务收费,监督检查价格公示,查处违规收费行为;

  消防主管部门负责监督物业服务企业对共用消防设施进行维护管理,依法查处占用消防通道、毁损消防设施等行为;

  其他相关行政主管部门按照各自的职责,依法开展物业管理活动的监督管理和服务工作。

  第六条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;组织推动老旧小区开展物业管理,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理活动中的纠纷。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

  第七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度,相关行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等有关方面参加,协调处理业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。

  第八条 物业管理协会等行业组织应当制定物业服务行业规范和等级标准,加强行业培训与指导,强化行业自律管理,促进行业诚信经营,提高物业服务水平,协助主管部门做好信用信息管理和调解物业管理纠纷。

  第二章 业主、业主大会、业主委员会

  第九条 依法登记取得房屋的所有权人为业主,享有法律、法规规定的业主权利,承担业主义务。业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

  业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的,应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知物业服务企业或者业主委员会。

  物业交付后,业主应当按照规定和约定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用,不得拖欠或者拒绝交纳。

  第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为其执行机构。

  业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同实施管理。

  第十一条 符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自条件具备之日起30日内,书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请设立业主大会,同时报送以下资料:

  (一)物业管理区域划分资料;

  (二)建设工程规划核实合格证;

  (三)业主名册;

  (四)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

  (五)建设工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明;

  (六)物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置资料;

  (七)其他有关的文件资料。

  建设单位未按规定及时书面申请设立业主大会的,物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当予以督促,并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。同一物业管理区域内已交付专有部分十分之一以上的业主可以联名向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。

  第十二条 街道办事处(乡镇人民政府)在收到报告之日起15日内,应当会同物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  业主大会筹备组应当依法履行职责,在业主大会会议召开15日前,将首次业主大会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告,自筹备组成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

  筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担,实行专款专用。

  第十三条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

  (二)选举、更换或者罢免业主委员会委员,监督业主委员会工作;

  (三)确定物业管理方式,选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (四)依法筹集和使用专项维修资金,并监督实施;

  (五)制定、修改物业共用部位、共用设施设备管理、使用、经营等方面的规程;

  (六)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议、决定;

  (七)依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途;

  (八)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用以及业主委员会委员补贴的经费来源、标准;

  (九)法律、法规规定以及管理规约、业主大会议事规则约定应当由业主共同决定的其他事项。

  业主大会制定的管理规约、业主大会议事规则等不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害公共利益。

  第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。

  发生下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起20日以内组织召开业主大会临时会议:

  (一)经五分之一以上的业主向业主委员会书面提议的;

  (二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的;

  (三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的,或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的;

  (四)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

  第十五条 业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见等形式召开,表决事项可以采取现场投票、手机短信、电子邮件以及QQ、微信等即时通讯方式投票。业主因故不能参加业主大会会议的,可以依法委托代理人参加并投票。

  业主人数较多的物业管理区域,可以以楼幢或者单元为单位共同推选业主代表参加业主大会会议,但表决事项应当经业主本人签字同意,具体操作办法应当在业主大会议事规则中明确。

  业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则和其他决议、决定,对全体业主具有约束力,业主不得以未参加业主大会会议为由拒绝执行。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案,并可持备案证明向所在地公安机关申请刻制印章和向银行开设账户。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。

  第十七条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况,接受业主询问;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并监督履行;

  (四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (七)配合街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

  (八)督促业主按照规定交纳物业服务费用;

  (九)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

  业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第十八条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布并及时更新下列情况和资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共用部分的使用和经营收益的收支情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)业主委员会日常工作制度、年度工作报告;

  (八)业主委员会委员姓名及联系方式;

  (九)其他应当向业主公开的情况和资料。

  业主对前款第四项、第五项、第六项公布事项有重大异议的,经五分之一以上的业主提议,并经业主大会会议通过,业主委员会应当委托第三方机构进行核查或者审计。

  第十九条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并应当符合下列资格条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守法律法规、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务,责任心强,公正廉洁,无不良信用记录;

  (三)具有一定组织能力和必要的工作时间;

  (四)管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件。

  第二十条 在物业管理区域内有下列情形之一的,街道办事处(乡镇人民政府)可以组织业主成立物业管理委员会,临时对物业管理区域实施管理:

  (一)前期物业管理期间达不到规定的条件而无法成立业主大会、选举产生业主委员会的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能调整或者重新选举的。

  第二十一条 物业管理委员会组成人员应当为7人以上的单数,由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位等派员组成。其中,业主代表不少于二分之一,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生;物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于15日。

  物业管理委员会成立之日起15日内,街道办事处(乡镇人民政府)应当书面告知物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门。

  物业管理委员会在临时管理期间应当适时组织业主召开业主大会会议,选举业主委员会,自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。

  第三章 前期物业管理

  第二十二条 建设单位应当按照规定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房,并在规划报建图中明确标明其位置和面积,与主体工程和供水、供电、供气等配套设施设备同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。

  物业服务用房、业主委员会议事活动用房属于全体业主共有,应当专门用于物业管理工作,不得擅自处分或者改变用途。

  第二十三条 建设单位在销售房屋时,应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容:

  (一)物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积;

  (二)属业主共有、建设单位可处分的车位数量和位置;

  (三)地下室(含人防地下室部分)、架空层面积及其权属;

  (四)物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属;

  (五)公共绿化的面积和位置;

  (六)其他需要明示的场所和设施设备。

  第二十四条 建设单位应当按照规定划定物业管理区域,通过招投标或者协议方式依法选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同,自合同签订之日起30日内向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

  前期物业服务收费、保障性住房物业服务收费实行政府指导价,其标准由物业所在地县(市、区)价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门制定并向社会公布,根据实际需要可以依法适时调整。

  第二十五条 新建物业交付前,建设单位应当与物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行首次承接查验,并邀请业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会以及物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门参加。首次物业承接查验所需费用由建设单位承担。

  物业承接查验前,建设单位应当在向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)房屋测绘报告;

  (六)物业管理所需要的其他资料。

  第二十六条 物业承接查验时,物业服务企业发现共用部位、共用设施设备与竣工图及其规划设计审批文件不符或者存在质量安全隐患的,应当书面告知建设单位,并按照有关规定处理。

  建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者承接查验不合格的物业。

  第二十七条 自物业交接后30日内,物业服务企业应当持下列资料向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案,并在物业管理区域内显著位置进行公告:

  (一)物业承接查验协议;

  (二)建设单位移交资料清单;

  (三)物业承接查验记录;

  (四)物业交接记录;

  (五)其他与物业承接查验有关的资料。

  第二十八条 物业服务企业应当将建设单位移交资料、物业承接查验资料和前期物业服务期间的相关资料建档保存。

  前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述档案资料移交给业主委员会,并做好物业区域内公共资产、公共收益的清理和交接工作。

  第四章 物业服务

  第二十九条 业主大会依法成立后,业主委员会应当与业主大会会议决定选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。

  物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限、双方的权利义务、违约责任以及履约保证等内容进行约定。

  自签订物业服务合同之日起30日内,物业服务企业应当向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

  第三十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定为业主提供物业服务,并建立岗位、值班、巡查、档案管理、应急处理等制度,应用现代化管理手段提高效率,做好物业管理区域内环境卫生、绿化、安全防范、节能节水、垃圾分类、污染防治等相关工作。

  物业管理区域内存在重大安全隐患,发生人身伤亡事故或者群体性事件的,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向相关主管部门、专业经营单位报告。

  相关主管部门、专业经营单位接到报告后,应当按照各自的职责依法及时妥善处置,并将处理结果反馈物业服务企业。

  第三十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置及时公示和更新下列信息:

  (一)企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;

  (三)电梯、水、电、气等设施设备日常维修保养单位的名称、联系方式及维护保养情况;

  (四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

  (五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;

  (六)其他应当公示的相关信息。

  第三十二条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)擅自提高物业服务收费标准或者降低服务等级;

  (二)擅自处分属于业主共有的收益;

  (三)泄露业主、物业使用人信息;

  (四)擅自实施停水、停电、停气;

  (五)擅自占用或者允许他人占用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的;

  (六)擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务;

  (七)法律、法规规定的其他禁止行为。

  第三十三条 物业服务合同期限届满90日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定续约的,应当重新签订物业服务合同。

  合同依法解除或者期满未续约的,物业服务企业应当退出,并依法履行交接义务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

  业主大会作出选聘新的物业服务企业决定的,自签订物业服务合同之日起15日内,新聘物业服务企业应当在业主委员会的监督下同原物业服务企业进行物业查验,并办理交接工作。

  第三十四条 市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务企业信用管理制度,实行信用记分管理,开展服务质量考评,定期向社会公布,并提供查询服务。

  物业服务企业信用管理办法由市住房和城乡建设主管部门另行制定。

  第五章 物业的使用与维护

  第三十五条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途和管理规约的规定使用物业,不得损害公共利益和其他业主合法权益。

  物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构、擅自安装影响容貌的防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等;

  (二)违法建设建(构)筑物,开挖、扩建地下室等;

  (三)侵占、损坏道路、楼道、公共园林绿地、燃气管道等物业共用部位、共用设施设备或者擅自移动共用设施设备;

  (四)擅自改变房屋、绿地规划用途、使用性质;

  (五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物,往楼下抛掷物品;

  (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质;

  (七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、封堵出入口通道;

  (八)超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动等影响居民生活;

  (九)违反规定停放机动车辆,妨碍行人和其他机动车辆正常通行;

  (十)违反规定饲养动物、种植有毒有害植物;

  (十一)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门接到报告后,应当及时调查核实,依法处理,并将处理结果反馈至物业服务企业和业主委员会。

  第三十六条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,属于建设单位所有的,可以通过出售、附赠或者出租等方式处分,但应当首先满足业主、物业使用人的需要。

  利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  第三十七条 建设单位应当提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋的保修责任。

  物业服务合同期限内,物业共用部分、共用设施设备的日常维护和大型维修、更新、改造,依照有关规定和物业服务合同的约定承担。

  物业专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用情形时,业主、物业使用人应当及时维修养护。

  物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。

  第三十八条 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,业主可以在管理规约中约定,在发生下列危及公共安全的紧急情况,需要对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造时,启用应急程序使用住宅专项维修资金:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯、消防、安防等公用设施设备存在严重安全隐患的;

  (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

  (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  (五)二次供水设施损坏导致供水中断的;

  (六)其它危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

  应急情况下需要使用住宅专项维修资金的,物业服务企业应当配合业主委员会先行采取应急防范措施,并立即报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门;涉及电梯、消防设施的,应当同时报告相关行政主管部门。

  相关行政主管部门在接到报告后,应当立即组织实地查勘,符合应急情形的应当予以确认,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置进行公告,并按照规定及时组织维修、更新、改造。

  第六章 老旧住宅小区物业管理

  第三十九条 市、县(市、区)人民政府应当结合旧城改造和城乡环境治理,制定老旧住宅小区物业管理规划和年度计划,并安排资金对老旧住宅小区进行综合改造,逐步实现供水、供电、供气等专业经营设备分户计量、分户控制,完善相关配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅小区居住环境。

  第四十条 老旧住宅小区具备专业化、市场化物业服务条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织、指导业主筹备召开业主大会会议,选举业主委员会,由业主大会决定选聘物业服务企业实施管理或者自行管理。

  老旧住宅小区不具备专业化、市场化物业服务条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当指导小区业主自行管理,做好环境卫生、绿化、秩序维护等工作。

  第四十一条 老旧住宅小区依法可以通过业主自筹、引入社会资本、政府补助等方式筹集资金,用于改建物业服务用房、加装电梯、增设车辆停放场所等设施。改建规划及实施方案应当经相关行政主管部门审批同意。

  第四十二条 市、县(市、区)人民政府应当鼓励和支持物业服务企业为未实行物业管理的老旧住宅小区、拆迁安置小区提供公益性物业服务,并给予政策扶持和资金补助。

  第七章 法律责任

  第四十三条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第四十四条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商和解;不能协商和解的,可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

  第四十五条 业主未按照第九条第三款规定交纳物业服务等费用,物业服务企业可以通过口头、电话、书面等方式催促其交纳,也可以依法申请调解或者提起诉讼。

  第四十六条 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由城市管理主管部门按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第二十三条规定,未向买受人明示相关事项的,责令限期改正,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第二十四条第一款规定,未依法选聘前期物业服务企业的,处一万元以上三万元以下的罚款;未进行前期物业服务合同备案的,责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (三)违反本条例第二十五条规定,未移交相关资料的,责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款;未进行首次物业承接查验的,责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (四)违反本条例第二十六条第二款规定,将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的,责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

  第四十七条 物业服务企业违反本条例的规定,有下列行为之一的,由城市管理主管部门按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第二十六条第二款规定,承接未经查验或者查验不合格的物业的,责令限期改正,处二万元以上五万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第二十七条规定,未进行物业承接查验备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (三)违反本条例第二十八条第二款、第三十三条第三款规定,未办理交接工作的,责令限期改正,处一万元以上十万元以下的罚款;

  (四)违反本条例第二十九条第三款规定,未进行物业服务合同备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (五)违反本条例第三十条第二款规定,未履行报告义务的,责令限期改正,处二千元以上一万元以下的罚款;

  (六)违反本条例第三十一条规定,未公布或者更新物业服务相关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处二千元以上一万元以下的罚款;

  (七)违反本条例第三十二条第二项规定,擅自处分属于业主共有收益的,责令限期改正,处一万元以上五万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (八)违反本条例第三十二条第三项规定,泄露业主、物业使用人信息的,责令限期改正,处五千元以上二万元以下的罚款;

  (九)违反本条例第三十二条第四项规定,擅自实施停水、停电、停气的,责令限期改正,处一万元以上五万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  (十)违反本条例第三十五条第三款规定,未及时进行劝阻、制止和报告的,责令限期改正,处二千元以上一万元以下的罚款。

  物业服务企业违反本条例第三十二条第一项规定,擅自提高物业服务收费标准的,由县(市、区)价格主管部门依法查处。

  第四十八条 业主、物业使用人违反本条例第三十五条物业使用禁止性规定的,由有关行政主管部门按照职责分工依法查处;造成损失的,依法承担相应的民事责任;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第四十九条 业主委员会违反本条例规定,不履行或者不正确履行职责的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的业主提出集体罢免业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会会议,决定有关事项或者选举新的业主委员会。

  第五十条 住房和城乡建设、城市管理主管部门和其他相关行政主管部门以及街道办事处(乡镇人民政府)的工作人员违反本条例规定,不履行或者不正确履行职责的,由上级行政主管部门责令改正;情节严重的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第五十一条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同等文件,由市住房和城乡建设主管部门负责制定示范文本。

  第五十二条 本条例自20**年4月1日起施行。

篇4:河南省物业管理条例(2018)

  河南省物业管理条例20**年

  (20**年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

  河南省第十二届人民代表大会

  常务委员会公告第79号

  《河南省物业管理条例》已经河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于20**年9月29日审议通过,现予公布,自20**年1月1日起施行。

  河南省人民代表大会常务委员会

  20**年9月30日

  第一章

  总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

  本条例所称物业,是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

  第三条物业管理应当坚持以人为本、诚实信用,坚持依法依规、公开公正,坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。

  第四条倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

  促进互联网与物业管理的深度融合,物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理的新模式。

  鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。

  第五条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制,促进物业服务行业发展和文明小区建设。

  第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

  (一)对物业服务质量进行监督管理;(二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;(三)对物业招投标活动进行监督管理;(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;(五)处理物业管理中的投诉;(六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;(七)建立健全物业管理电子信息平台;(八)法律、法规规定的其他职责。

  县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责,负责物业管理活动相关的监督管理工作。

  第七条街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会),选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。

  社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

  第二章物业管理区域及设施(略)

  第三章业主、业主大会及业主委员会

  第十六条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)提议召开并参加业主大会会议,提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;(二)选举业主委员会成员,并享有选举权和被选举权;(三)监督业主委员会工作,监督物业服务企业履行物业服务合同;(四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;(五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;(六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;(七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(八)法律、法规规定的其他权利。

  第十七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照有关规定交纳专项维修资金;(五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;(六)按时交纳物业服务费用;(七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

  第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;(二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的;(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

  第十九条物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料:

  (一)物业管理区域证明;(二)业主名册;(三)房屋及建筑物面积清册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业管理用房配置证明;(七)其他有关的文件资料。

  第二十条符合成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

  单位小区首次业主大会会议的筹备工作,由其所在单位发起,物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

  新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费,由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费,由县级人民政府承担。

  第二十二条业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;(二)制定和修改业主大会会议表决规则;(三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;(四)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业;(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;(七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(九)决定筹集和使用专项维修资金;(十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;(十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第八、九项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十三条业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第二十七条业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:

  (一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用;(二)具有完全民事行为能力;(三)热心公益事业,责任心强,公道正派,诚实守信,廉洁自律;(四)具有一定的组织能力和履职时间;对业主委员会成员,应当根据工作情况给予适当补贴。

  第二十八条业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

  第四章物业服务企业

  第三十六条物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理;(二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;(三)依照物业服务合同约定收取物业服务费用;(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

  任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

  第三十七条物业服务企业应当承担下列义务:

  (一)依照物业服务合同约定,提供物业管理服务;(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;(三)建立和完善物业服务应急预案,做好应急工作;(四)维护物业管理区域内的环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;(五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修;(六)发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为,及时制止并向有关行政主管部门报告;(七)法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。

  第三十八条未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。

  物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

  第三十九条物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:

  (一)企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;(三)电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况;(四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;(五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;(六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当答复。

  第四十条物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施,并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

  物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政主管部门报告,并协助做好救助工作。

  物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第五章物业管理与服务

  第四十八条物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第五十一条物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人,并报街道办事处、乡镇人民政府。

  第五十二条业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业,履行下列交接义务:

  (一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;(二)移交物业承接查验的有关资料;(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;(四)结清预收、代收和预付、代付费用;(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第六章物业的使用和维护

  第五十五条物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第五十六条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构;(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;(五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;(六)擅自架设电线、电缆;(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;(九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;(十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;(十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;(十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;(十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;(十六)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;(十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;(十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

  第五十七条禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定,并自本条例实施之日起一年内向社会公布。

  业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只,应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的,应当束犬链牵引。

  第五十八条电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,通知电梯维护保养单位及时维修,电梯维护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务企业应当及时公示并报告业主,积极协调办理报废事宜。

  第五十九条鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织,需经单元(栋)三分之二以上业主同意。相关业主应当配合,不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。

  第六十一条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的,建设单位应当向物业买受人明示,约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

  建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

  在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的,建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

  第六十二条物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的,车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等,在业主大会成立前,应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;业主大会成立后,由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

  第六十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  第六十四条业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前,向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用人应当负责修复和赔偿。

  第六十五条专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障专项维修资金的正常合理使用。

  第六十六条专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第六十七条专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

  业主大会成立前,专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。

  第六十八条专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

  第七十条物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,物业服务企业应当立即组织应急维修:

  (一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏,无法正常使用的;(二)屋面、外墙渗漏的;(三)楼体外墙墙面有脱落危险的;(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;(五)公共护栏(围)破损严重的;(六)其他紧急情况。

  出现前款情形之一的,物业管理行政主管部门接到申请后,应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。

  业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照前款规定执行。

  第七十一条电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时,业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。

  第七章监督管理

  第七十二条省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准,建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台,公开物业服务项目信息和信用信息,并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。

  第七十四条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

  第七十五条县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  第八章法律责任

  第七十六条违反本条例规定,法律、行政法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第八十条违反本条例第十九条、第二十条第四款规定,未及时报送文件资料、建设单位不提供筹备费用的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款。

  第八十一条违反本条例第三十八条第一款规定,物业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,处五万元以上二十万元以下罚款。

  违反本条例第三十八条第二款规定,物业服务企业泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。

  第八十二条违反本条例第三十九条规定,物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十三条违反本条例第五十二条第一款规定,物业服务企业未按照规定办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二十万元罚款;物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本条例第五十二条第二款规定,原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的,县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

  第八十四条违反本条例第五十六条第一款第一项规定,损坏房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;造成他人损失,应当依法赔偿。

  违反本条例第五十六条第一款第二项规定,侵占、损坏共用部位、共用设施设备的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门,责令限期改正,恢复原状,并对个人处一千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

  违反本条例第五十六条第一款第四项规定,违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的,由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除,视情节轻重,可以处二千元以上二万元以下罚款;逾期未拆除的,人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。

  违反本条例第五十六条第一款其他禁止行为规定的,由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。

  第八十五条违反本条例第五十七条第一款规定,在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只,并处五千元以上一万元以下罚款。

  违反本条例第五十七条第二款规定,携犬出户未束犬链牵引的,由具有城市管理行政执法权的部门责令改正;拒不改正的,处五百元以上一千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只。犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。

  第八十六条违反本条例第五十八条规定,物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患,未立即采取措施,致使乘客滞留电梯轿厢,情节严重的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五千元以上一万元以下罚款。电梯维护保养单位接到通知后,未及时抢修导致电梯事故的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五万元以上二十万元以下罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件,物业服务企业未及时公示并报告业主,未积极协调办理报废事宜的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正,并处一万元以上五万元以下罚款。因电梯事故给他人造成人身、财产损害的,应当承担相应的法律责任。

  第八十七条违反本条例第六十一条第二款规定,建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还;逾期不改正的,没收违法所得,每违规出售一个车位、车库,处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本条例第六十一条第三款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人租赁期限超过六个月的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第八十八条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

  第九章附则

  第九十五条本条例自20**年1月1日起施行。20**年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过,根据20**年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正的《河南省物业管理条例》同时废止。

篇5:定西市物业管理条例(2017)

  定西市物业管理条例

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,提高业主自治能力,促进和谐社区建设,优化居住环境,根据国务院《物业管理条例》和相关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督活动。

  本条例所称物业管理,是指物业管理区域内的业主,通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、绿化、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 县区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导。

  街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内物业管理工作实施监督管理,行使下列职责:

  (一)负责指导成立业主大会、选举业主委员会的工作;

  (二)组织物业服务企业的综合评定;

  (三)建立物业管理投诉机制,设立投诉电话和投诉点;

  (四)负责召集由县区住房和城乡建设行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位参加的物业管理联席会议。

  社区居民委员会的职责:

  (一)指导、监督物业管理工作;

  (二)指导、督促落实物业服务区域内突发事件应急预案的制定、培训、宣传、演练;

  (三)负责物业服务企业的日常监督;

  (四)调解矛盾纠纷;

  (五)指导、监督业主大会、业主委员会的工作;

  (六)听取业主、业主委员会的意见、建议;

  (七)向街道办事处、乡镇人民政府反映物业管理中存在的问题;

  (八)组织物业服务企业、业主委员会、业主代表参加的协商会议。

  第四条 市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督、指导。

  县区住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督指导。具体负责监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招标投标、物业服务企业交接、物业承接查验,建立物业服务企业信用档案;处理房屋保修期内因工程质量问题引发的投诉和纠纷。

  规划、公安、发改、综合执法、环保、安监、工商、质监、水务、民政、人防等行政管理部门在各自职权范围内,做好相关的监督管理工作,负责接受投诉,在七个工作日内处理并向投诉人答复。

  第五条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,并纳入建设计划,同步设计、同步施工、同步交付使用。

  物业服务用房应当按照建设住宅总建筑面积的千分之二至千分之三的比例确定,且不少于四十平方米。

  物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋,一般建在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近,具备水、电、通风、采光等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  物业服务用房、业主活动用房及其他共用设施的所有权属于全体业主,不得出售、出租、出借或者改变用途。登记机关应当以规划、设计和验收资料进行权属登记。

  第六条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表及其专业经营设施设备,应当符合技术标准。室外配套工程地下管网建设应当与主体工程同时设计、同时验收。

  专业经营设施设备包括供热、供气、供水等管线及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备和计量装置,不包括室内设施设备。

  建设单位应当通知供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位和园林绿化行政主管部门跟踪监督室外配套工程施工,参加竣工验收和物业承接查验。竣工验收合格后,建设单位应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备和相关技术资料移交给专业经营单位,专业经营单位应当及时接收并承担其维修、养护的责任。

  供气企业应当向业主提供使用说明书,说明书中标明注意事项。

  物业管理区域内应当建设与其相适应的治安技术防范设施,维护费用纳入住宅专项维修资金支付。

  第七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,未收费到户产生的损耗由专业经营单位承担。其中,属物业专有部分的费用,由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业缴纳。

  专业经营单位也可以书面委托物业服务企业代收费用,物业服务企业依计量数据按规定标准收取费用,不得加收额外费用。专业经营单位不得向物业服务企业收取变电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

  专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务。

  第八条 建设单位在交付住宅时,应当向业主提供房屋使用说明书,并向业主现场说明房屋建筑的基本情况、设计使用寿命、性能指标、承重结构位置、管线布局、附属设施、配套设施及使用维护保养要求、禁止事项、装修注意事项等。

  第九条 物业服务企业应当依法登记,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,具备与服务相适应的条件。禁止建设单位选聘不符合条件的物业服务企业参与前期物业管理。

  第十条 建设单位应当提供前期物业服务管理的配套设施设备,购买的固定资产归全体业主所有,由物业服务企业管理使用。涉及特种设备的,应当根据物业管理合同确定的特种设备管理单位或管理人及时按照规定办理使用登记及变更手续。

  第十一条 物业交付业主使用前发生的物业服务费用由建设单位承担;物业交付业主后的物业服务费用,由业主承担;已竣工但尚未出售或者未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

  第十二条 实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等共用设施设备按规划设计要求建成,已安装符合国家质量标准的独立计量器具,并经法定检验机构检定合格;

  (三)共用服务设施已按照规划设计要求建成;

  (四)道路、绿地和物业服务用房等共用配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第十三条 建设单位在物业服务合同签订十五日以前,应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作,承接查验形成书面查验记录并加盖公章予以确认,物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

  不符合承接查验条件的,物业服务企业应当在五日内书面通知建设单位,建设单位应当在五日内解决并进行复验。

  第十四条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

  第十五条 物业承接查验后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

  第十六条 物业管理区域内依法成立业主大会、选举产生业主委员会。业主委员会委员空缺时,应当及时增补,业主大会、业主委员会依法行使权利、履行义务。

  分期建设的小区,在完成一期工程交付使用后,依法成立业主大会。

  在多幢楼房组成的小区内,每幢楼可以推选设立业主小组,业主小组就该楼的有关事项向业主委员会汇报,提出建议和意见。

  业主大会、业主委员会应当配合、支持居民委员会工作,作出的决定,应告知居民委员会,并听取居民委员会的意见、建议。

  第十七条 业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会终止其职务并予以公示:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

  (三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

  (四)未按照规定交纳物业服务、公共水电分摊、停车费用满一年和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

  (五)违反有关房屋出租规定且未改正的;

  (六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;

  (七)有不良信用记录情节严重的;

  (八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  第十八条 业主委员会不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)未经业主大会同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

  (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第十九条 建设单位应当在交付物业之前,制定临时管理规约,业主大会成立后,由业主大会制定管理规约,原临时管理规约同时失效。业主、其他物业使用人、物业服务企业应当遵守临时管理规约和管理规约。

  第二十条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的。

  第二十一条 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立,由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、社区居民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责。

  物业管理委员会人数应当为七至十一人的单数,其中业主成员不得少于总人数的百分之五十。业主成员由社区居民委员会在本物业管理区域内符合相关规定条件的业主中推荐。

  街道办事处、乡镇人民政府确认物业管理委员会成员后应当在三个工作日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  第二十二条 物业管理委员会依法代替业主大会、业主委员会履行职能,就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见并形成决定。

  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

  第二十三条 业主、物业使用人在住宅内不得从事下列行为:

  (一)擅自从事经营活动;

  (二)擅自改变房屋用途;

  (三)改变房屋承重结构;

  (四)将无防水设施的房间和阳台改为卫生间或厨房;

  (五)改变供气、供暖、供排水结构;

  (六)加装妨碍消防、安全应急通道的防护栏;

  (七)存放危害公共安全的易燃、易爆、有毒、异味、放射性、腐蚀性等物品;

  (八)超荷载存放物品;

  (九)向室外抛物;

  (十)排放有毒、有害、异味气体等;

  (十一)产生噪声、振动,影响居民正常生活;

  (十二)从室内引电线用于动力及交通工具充电;

  (十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第二十四条 业主、物业使用人不得违反规定饲养大型犬、烈性犬或大量饲养动物等有危害或妨碍他人正常生活的行为。饲养动物应当符合动物防疫及有关法律、法规的规定。

  第二十五条 商住混合楼使用商业用房的经营者,不得从事下列行为:

  (一)经营性娱乐活动;

  (二)改变房屋承重结构,超荷载存放物品;

  (三)生产、销售、贮藏有毒、易燃、易爆、腐蚀等危险物品;

  (四)产生不符合排放标准的油烟、废气或者异味、有害的气体;

  (五)产生影响他人正常生活的噪音、振动;

  (六)影响他人正常生活的其他行为。

  第二十六条 任何人不得在物业管理区域内从事下列行为:

  (一)违法搭建建筑物、构筑物,违法安装设备,擅自占用地下空间;

  (二)变更楼房周围上下、外墙面、楼顶平台的构造、颜色、用途;

  (三)擅自改变公用房屋、绿地性质;

  (四)侵占、损坏楼道、电梯、道路、消防通道、公共通道等共有部位、共用设施设备;

  (五)擅自在室外悬挂、置放物品;

  (六)随意堆放杂物、倾倒垃圾、停放车辆;

  (七)妨害公共安全、公共卫生、公共安宁,损害公共设施;

  (八)随意踩踏、碾压绿地,砍伐、损毁树木;

  (九)其他影响他人生活、通行等行为。

  第二十七条 业主、物业使用人对物业装饰装修的,应当事先告知物业服务企业,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。物业服务企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍,发现不当装饰装修行为的,有权要求其改正。拒不改正的,物业服务企业及时告知县区住房和城乡建设行政主管部门处理。但物业服务企业不得以任何方式收取保证金等费用,不得向业主、物业使用人和装饰装修者强制推销装饰装修材料、服务。

  业主、物业使用人装饰装修活动中产生的建筑垃圾,由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的,应当支付清理费用。

  第二十八条 物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府及县区物业管理行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)建设单位移交资料清单;

  (四)查验记录;

  (五)交接记录;

  (六)其他与承接查验有关的文件。

  物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。

  第二十九条 建设单位或业主大会授权业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业也可以与业主签订特定服务合同。

  物业服务合同应当对物业服务具体事项、要求、标准、收费标准、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第三十条 物业服务应当包括下列具体事项:

  (一)物业共用部分、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)物业服务企业与业主委员会或物业管理委员会共同制定服务区域内突发事件的应急预案并定期举行培训、宣传、演练等活动;

  (三)公共绿化的维护;

  (四)公共区域内环境卫生的维护;

  (五)公共区域内秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理服务;

  (六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (七)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (八)物业服务档案和物业档案的保管;

  (九)其他物业服务管理事项。

  第三十一条 物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

  (二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

  (三)向业主、物业使用人书面告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

  (四)定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务,及时办理业主诉求;

  (五)未经业主本人同意或者法定事项,不得向其他单位和个人透露业主及家庭成员的身份、住宅等信息;

  (六)配置与物业管理区域相适应的垃圾存放设备,及时清运垃圾,保持卫生清洁;

  (七)不得限制专业经营单位的经营服务;

  (八)协助公安机关做好物业管理区域内的消防、安全防范工作;

  (九)接受社区居民委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作;

  (十)保安人员必须符合有关规定的条件,保安人员应当二十四小时值班、巡查;

  (十一)及时处理水、电、气、热的故障,对业主反映的在水、电、气、热等方面问题,应当入户核实登记,并及时协调有关部门予以解决;

  (十二)提供其他保证业主正常使用物业的服务。

  第三十二条 物业服务企业应当对其服务区域的人流干道、消防设施及通道、地下车库、化粪池、窨井、电梯等重点部位进行经常性检查,对供气、供暖、供电、供水等重要设施做好日常防护,并书面记录检查、防护情况。发现安全隐患无法处理的,应当及时告知相关专业部门,并发出警示;发现重大事故隐患的,应当及时报告所在地负有安全监督管理职责的部门和街道办事处或者乡镇人民政府处理。

  第三十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于业主共有,并优先满足业主需求。停放车辆按照价格行政主管部门规定的标准或业主大会、物业服务企业共同确定的标准交费。车位收费属于全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用。车主对车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订车辆保管合同。

  建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。

  公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。

  第三十四条 物业服务收费依照有关规定实行政府指导价或合同约定价。物业服务企业应当在收费场所公示收费项目和标准等内容,不得擅自提高收费标准,扩大收费范围。禁止以保证金、抵押金等变相形式收费。

  利用公共部分、共有部位、共用设施设备上进行广告宣传、停车等缴纳的费用,由业主委员会或物业管理委员会收取,也可以委托物业服务企业收取。收取的费用用于公共部分、共有部位、共用设施设备的维护、维修。

  本条第二款规定收取的费用每半年在物业服务区域内显著位置进行公示,公示内容包括收费项目、金额及支出项目、金额等。业主要求查阅相关凭证时,业主委员会或物业管理委员会应当提供。

  第三十五条 业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带交纳责任。

  业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳。但不得以任何形式采用停水、停电、停暖、停气等影响正常生活的方式强迫交纳。欠交停车费的,可以拒绝其停车。

  第三十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照相关规定实地标注。

  人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的车辆停放费、租金,应当依照有关规定使用。

  第三十七条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业的维修、更新、改造责任和费用,业主专有部分由业主承担;业主共有部位、共用设施设备,从住宅专项维修资金中支付,不足部分,由相关业主按照专有部分建筑面积分摊。属于人为损坏的费用由责任人承担。

  物业服务企业建立物业维护档案,发生维修、更新设备等事项后的七日内,将费用支出情况书面报送业主委员会,并在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十八条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人损失的,责任人应当赔偿。维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的专用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当赔偿。

  第三十九条 物业服务企业经业主大会同意,可以将部分服务事项转包给相关企业,但不得整体转包、转让。

  第四十条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续,并履行下列交接义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (二)移交物业服务用房;

  (三)结算预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规及有关约定规定的其他事项。

  第四十一条 物业服务合同终止后五个工作日内,原物业服务企业与新物业服务企业或未选定新物业服务企业时与业主委员会履行交接义务,并制作交接清单,交接包括以下事项:

  (一)建筑物竣工资料、配套设施、室外管网竣工资料等验收文件;

  (二)共用设施、设备的安装、使用和维护保养等日常技术资料;

  (三)物业质量保修、物业使用等说明文件;

  (四)物业管理必需的其他资料;

  (五)物业服务用房及其他专项设施、设备、器械、工具等。

  第四十二条 街道办事处、乡镇人民政府和县区有关行政主管部门加强对专业经营单位的监督检查,督促专业经营单位履行维护管理义务。

  第四十三条 业主、物业使用人无正当理由拒不交纳物业费用超过一年,由街道办事处、乡镇人民政府告知有关单位纳入个人信用记录。

  物业服务企业的年度考核评价纳入企业信用记录。

  第四十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当对本辖区内物业服务企业进行督促检查并进行年度综合评定。

  第四十五条 单位自建的住宅楼房,尚未实行物业服务企业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府根据区域将相邻楼房作为一个物业管理区域,提供物业管理用房等条件,进行必要的改造,成立业主委员会或者物业管理委员会,依照本条例规定管理。

  未缴纳住宅专项维修资金的物业共有部位、共用设施设备的维修费用由业主共同承担。

  第四十六条 违反本条例第六条第三款规定,建设单位未按照要求向专业经营单位移交物业管理区域内专业经营设施设备和相关技术资料的,由住房和城乡建设行政主管部门给予警告,责令限期改正,逾期未改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

  第四十七条 专业经营单位、物业服务企业违反本条例第七条第二款规定的,由价格行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得三倍以上五倍以下的罚款。

  专业经营单位违反本条例第七条第三、四款规定的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处以五万元以上十万元以下的罚款。

  第四十八条 建设单位违反本条例第十五条规定,对隐蔽工程质量问题未进行修复的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期修复,逾期不修复的,处以十万元以上二十万元以下的罚款。

  第四十九条 物业服务企业违反本条例第三十三条第一款、第三十四条第一款规定的,由价格行政主管部门责令改正,并处违法所得的三倍以上五倍以下罚款。

  物业服务企业违反本条例第三十四条第二款规定的由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处以五千元以上一万元以下罚款。已收取的费用交业主委员会用于共用设施设备的维护。

  业主委员会或物业管理委员会违反第三十四条第三款规定的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正。

  第五十条 市、县区住房和城乡建设行政主管部门及其他相关行政主管部门的工作人员及街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会的工作人员在物业管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由本级人民政府和有关单位依法追究法律责任。

  第五十一条 法律、法规和省政府规章已对物业管理行为及法律责任有明确规定的,本条例不再规定。

  第五十二条 本条例所称物业使用人是指业主以外的租用人、借用人和其他实际使用人。

  本条例所称物业费用包括物业服务企业的服务费,经业主大会、业主委员会确定的共用部分维修、更新费以及其他需要筹集的共用费用。

  第五十三条 本条例自20**年10月1日起施行。

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