篇2：东莞市物业管理办法(2018)

　　东莞市物业管理办法(20**)

　　东莞市人民政府令第149号

　　《东莞市物业管理办法》已经20**年2月8日市人民政府十六届第41次常务会议审议通过，现予公布，自20**年8月1日起施行。

　　市长肖亚非

　　20**年5月25日

　　东莞市物业管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了进一步规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条市人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第四条市物业管理行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，组织落实物业管理相关法律、法规、规章，研究制定物业管理相关政策，协调解决本市行政区域内物业管理纠纷，指导园区管委会、镇人民政府(街道办事处)、市物业管理行业协会等做好物业管理相关工作。

　　第五条园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当在市物业管理行政主管部门指导下，履行以下职责：

　　(一)指导、监督业主大会成立和业主委员会选举、换届工作;

　　(二)做好业主委员会备案和报备工作;

　　(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展日常活动;

　　(四)协调物业管理与村、社区建设的关系，协调、处理辖区内各类物业管理纠纷;

　　(五)法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第六条公安机关应当做好物业管理区域内治安、消防安全监督管理工作，对物业服务企业履行治安、消防安全职责情况实施监督检查，落实消防安全责任，依法查处物业管理区域内饲养动物干扰他人生活、阻塞交通等行为。

　　市城乡规划行政主管部门应当做好物业管理区域内公共建设配套设施规划审查监督工作，在审批建设工程规划许可证时，应当明确物业服务用房的位置和面积。

　　市价格行政主管部门应当做好物业服务收费监督管理工作，规范物业服务收费行为，受理价格政策咨询和投诉举报。

　　市城市综合管理行政主管部门应当依法查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物行为。

　　市水行政主管部门应当做好物业管理区域的供水、节水、二次供水工程建设和设施管理维护工作。

　　市人民防空办公室应当做好物业管理区域内人民防空工程、人民防空通讯警报设施及相关功能用房的维护监督管理工作。

　　其他有关行政主管部门在各自职责权限范围内，按照法律、法规及本办法规定做好物业管理相关工作。

　　第七条村民委员会、居民委员会应当协助、配合市物业管理行政主管部门、园区管委会、镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作，确定具体的联络人员负责联络工作，参与解决物业管理纠纷。

　　第八条园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当会同市物业管理行政主管部门建立物业管理联席会议制度。联席会议由属地园区管委会、镇人民政府(街道办事处)负责组织召集，物业管理、城市综合管理、民政、住房与城乡建设、司法行政、公安、信访等有关部门和村民委员会、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内业主委员会选举、换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。

　　同一物业管理区域跨园区、镇(街)的，联席会议由市物业管理行政主管部门会同属地园区管委会、镇人民政府(街道办事处)共同组织召集。

　　涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、环境卫生等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。

　　第九条市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员业务培训，提高行业服务水平，调解行业内部纠纷和争议，维护物业服务企业合法权益。

　　第二章业主、业主大会、业主委员会

　　第十条业主在物业管理活动中，享有以下权利：

　　(一)按照物业服务合同约定接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)依法使用物业共用部位、共用设施设备;

　　(三)选举业主代表、业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权和表决权;

　　(五)提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议;

　　(六)监督业主委员会日常工作;

　　(七)监督物业服务企业按照约定履行物业服务合同;

　　(八)行使对物业共用部位、共用设施设备和住宅专项维修资金使用情况知情权和监督权;

　　(九)法律、法规、规章规定的其他权利。

　　第十一条业主在物业管理活动中应当履行以下义务：

　　(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则，支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的管理制度;

　　(三)执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按时交纳物业服务费、水费、电费等相关费用;

　　(五)按照规定交纳住宅专项维修资金;

　　(六)不得损害公共利益和他人合法权益;

　　(七)法律、法规、规章规定的其他义务。

　　第十二条业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定事项，接受业主监督，及时备案。

　　第十三条百分之二十以上业主可以联名向园区管委会、镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面申请。

　　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向园区管委会、镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面申请。

　　第十四条符合成立业主大会条件的，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当会同市物业管理行政主管部门在30日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、园区管委会、镇人民政府(街道办事处)代表和村民委员、居民委员代表七至十五人的单数组成，筹备组组长由园区管委会、镇人民政府(街道办事处)代表担任。业主代表由园区管委会、镇人民政府(街道办事处)组织业主推荐或者业主自荐产生，业主代表人数不得少于业主大会筹备组人数的百分之六十。

　　第十五条筹备组成员应当符合以下条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)具有一定的组织能力和必要的工作时间;

　　(三)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及下属企业任职;

　　(四)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;

　　(五)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

　　(六)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形。

　　筹备组成员中的业主代表还应当依法履行及时缴纳物业服务费、按时交纳住宅专项维修资金等义务，不得有违法装修、搭建、改变物业使用功能的行为。

　　筹备组成员中的业主代表可以同时成为业主委员会候选人，享有被选举权。

　　筹备组成员不能委托代理人参加会议，法人或者其他组织除外。

　　第十六条园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况等向全体业主公示，公示时间不少于15日。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附筹备组成员名单。

　　第十七条拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向园区管委会、镇人民政府(街道办事处)提出。园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当自收到书面意见之日起10个工作日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。异议期间不纳入筹备时限。

　　经核实，拟定的业主代表不符合本办法第十五条第一款、第二款规定的，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当取消其筹备组成员资格并公告全体业主。筹备组其他拟定成员不符合本办法第十五条第一款、第二款规定的，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当予以更换。

　　第十八条业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内完成筹备工作，组织召开业主大会会议。

　　业主大会自业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起设立。业主大会设立之日起，业主大会筹备组自行解散。

　　第十九条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

　　第二十条业主委员会委员由五到十五名委员组成，组成人员为单数，具体委员人数由筹备组根据物业管理区域实际情况决定。

　　业主委员会委员应当从物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守有关法律、法规、规章和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(三)按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力;

　　(五)有必要的工作时间;

　　(六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属企业任职;

　　(七)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;

　　(八)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

　　(九)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形;

　　(十)业主大会议事规则规定的其他条件。

　　第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定由业主委员会组织召开。

　　经业主委员会决定、百分之二十以上投票权数业主提议或者出现业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不履行组织召开会议职责的，业主可以向物业所在地园区管委会、镇人民政府(街道办事处)提出协助要求，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当协调组织召开。

　　业主委员会不履行组织召开会议职责的，且业主未提出协助要求的，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当责令限期召开。

　　第二十二条业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照以下方式确定：

　　(一)专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按专有部分面积之和计算;

　　(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数，按照两者之和计算。

　　第二十三条业主大会会议可以采用集体表决、书面征求意见或者网络实名投票等记名投票方式进行表决。采用网络实名投票方式的，应当使用统一公布的电子投票系统。

　　采用书面征求意见或者网络实名投票形式的，应当将征求意见结果在物业管理区域或者网络投票平台显著位置公告不少于30日。

　　第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，并及时向全体业主公布以下情况和资料，接受全体业主监督：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会决定;

　　(三)业主大会、业主委员会经费收支情况;

　　(四)业主委员会委员姓名、职务、联系方式等;

　　(五)其他法律、法规、规章规定应当向业主公开的情况和资料。

　　业主委员会应当按照规定的时限要求公布上述情况和资料，未规定公布时限的，业主委员会应当每隔半年公布一次。

　　业主委员会未按照规定公布的，业主可以要求业主委员会公布;业主委员会拒不公布的，业主可以向物业所在地园区管委会、镇人民政府(街道办事处)书面提出协助要求，物业所在地的园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当责令业主委员会7日内予以公布，并通告全体业主。

　　第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持以下材料向园区管委会、镇人民政府(街道办事处)备案：

　　(一)业主委员会备案申请表;

　　(二)业主大会议事规则、管理规约;

　　(三)业主大会会议记录和会议决定;

　　(四)业主委员会委员(含候补委员)名单及基本情况;

　　(五)业主大会表决汇总结果公示照片;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他资料。

　　园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当在收到上述材料后5个工作日内发出备案回执，同时将备案回执和备案材料抄送市物业管理行政主管部门。

　　备案有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内办理变更备案手续。

　　第二十六条业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并向公安机关进行公章备案。业主委员会公章应当标明业主委员会的届数，由业主委员会按照业主大会议事规则规定和业主大会决定使用。

　　经业主大会决议同意的，业主委员会可以持备案回执向银行等金融机构申请以业主委员会名义开立专门账户，金融机构应当协助办理。

　　第二十七条业主委员会会议应当有半数以上委员出席，所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字确认。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第二十八条业主大会或者业主大会授权业主委员会在职权范围内作出的决定，对全体业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，市物业管理行政主管部门和园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

　　业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会所作出的决定违反法律法规或者侵害业主合法权益的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。

　　第二十九条业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到规定票数的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则规定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域显著位置公告，并及时办理变更登记备案手续。职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有资料、印章等物品交回业主委员会。

　　第三十条业主委员会委员、候补委员有以下情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止：

　　(一)因物业转让等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

　　(三)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(四)被依法追究刑事责任不再适宜履行业主委员会委员职责的;

　　(五)法律、法规、规章以及业主大会议事规则规定的其他情形。

　　第三十一条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可以连选连任，任期届满的，不得继续履行职责。

　　业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。

　　业主委员会应当在任期届满3日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会。对不按时移交的，新任业主委员会委员可以申请村民委员会、居民委员会督促其移交;拒不移交的，新任业主委员会委员可以请求园区管委会、镇人民政府(街道办事处)协助移交。业主委员会任期届满且未能成立新任业主委员会的，上述资料交由村民委员会、居民委员会代管。

　　第三十二条业主大会、业主委员会可以支取适当工作经费。工作经费由全体业主共同承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，具体的筹集、管理和使用办法由业主大会在议事规则中规定。

　　业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。

　　第三十三条业主大会对选聘解聘物业服务企业、选举业主委员会和调整物业服务收费等事项进行表决后，组织召开业主大会的机构应当将全体业主的表决汇总结果在小区显著位置公示30日。

　　公示的表决汇总结果应当包括赞同、反对、弃权的相应票数。

　　公示期间业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。有证据证明存在恶意伪造或篡改选票、表决票、书面委托书等情形，导致业主真实意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计表决结果并公布。

　　业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明。

　　第三十四条经业主委员会讨论同意或者按照物业管理规约约定，业主委员会可以对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益管理等情况进行审核，必要时，经全体业主委员会委员同意，可以委托第三方进行审计，费用由业主委员会工作经费支出。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十五条物业服务企业、业主委员会应当将物业服务活动中形成的选票、表决票、书面委托书、业主清册等资料保存完整，不得将资料用于与物业服务活动无关的情形。

　　第三章前期物业管理

　　第三十六条前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经市物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第三十七条建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米;其中业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

　　物业服务用房应当为地面以上独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房。

　　物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。不动产登记机构在办理所有权初始登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积，业主有权查询。

　　第三十八条建设单位在预(现)售物业之前，应当制定临时管理规约，对以下事项作出约定：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的移交和查验;

　　(二)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理规定;

　　(三)业主的权利与义务;

　　(四)违反临时管理规约应当承担的责任。

　　临时管理规约不得侵害物业买受人合法权益。

　　临时管理规约的效力至首次业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

　　第三十九条建设单位预(现)售住宅物业时，应当在预(现)售现场显著位置对以下事项和信息进行公示，保障购房人的知情权：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)会所、物业服务用房、水泵房、配电房等公共配套建筑的所有权归属情况;

　　(四)规划设计要点和规划总平面图，其中规划总平面图应当特别标示会所、物业服务用房(含业主委员会办公用房)、配电房、水泵房等公共配套建筑的位置和面积。

　　建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式，以及合同终止的处理方式等内容。

　　第四十条物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与建设单位办理物业交接验收手续。办理物业交接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料：

　　(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备清单;

　　(五)物业及配套设施产权清单;

　　(六)物业服务用房清单;

　　(七)业主清册;

　　(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

　　未能移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，并在承诺时限内完成移交工作。

　　第四章物业管理服务

　　第四十一条物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内，将物业服务合同和项目经理相关信息报市物业管理行政主管部门和园区管委会、镇人民政府(街道办事处)备案。

　　第四十二条市物业管理行政主管部门应当完善物业服务企业诚信档案制度，物业服务企业及其从业人员未按照规定或者合同约定提供物业服务，存在以下严重失信行为的，应当记入诚信档案失信名单：

　　(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

　　(二)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

　　(三)采用伪造业主表决票、暴力胁迫、输送财物等手段恶性竞争物业服务项目的;

　　(四)物业服务合同依法解除后，拒不退出物业服务项目的;

　　(五)泄露业主信息的;

　　(六)对业主、物业使用人进行恶意骚扰，采取暴力行为打击报复的。

　　物业从业人员列入严重失信人员名单的，物业服务企业应当对其予以处理;物业服务企业自列入严重失信企业名单之日起两年内，市物业管理行政主管部门、市物业管理行业协会不予开具诚信证明。

　　第四十三条物业服务企业应当将以下信息在物业管理区域内显著位置公示：

　　(一)项目经理信息和物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

　　(四)业主委员会委员的物业服务费和住宅专项维修资金缴纳情况;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

　　上述信息应当每年至少更新一次。物业服务企业未按照本条规定公布的，业主可要求物业服务企业限期公开。物业服务企业拒不公开的，业主可以书面请求园区管委会、镇人民政府(街道办事处)协助，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当责令物业服务企业7日内予以公布，并通告全体业主。

　　第四十四条物业服务企业应当健全安全防范措施，对突发性自然灾害、公共卫生事件、供水、供电、供气事故和物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好有关工作。

　　第四十五条禁止在物业管理区域内从事以下行为：

　　(一)擅自改变共用部位和共用设施的用途;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地;

　　(三)擅自摆设摊点，无序停放车辆;

　　(四)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画，随意抛弃垃圾，在公共场地放置杂物;

　　(五)破坏、擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏消防安全标志，擅自改变消防通道;

　　(六)擅自拆除人民防空工程，破坏人民防空工程的防护(防化)设备设施、人防通讯警报设施及相关功能用房;

　　(七)超过设计规定的荷载使用物业;

　　(八)破坏公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为;

　　(九)其他法律、法规和规章禁止的行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业和业主委员会应当根据物业服务合同或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止，并及时报告相关行政管理部门。

　　第四十六条物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

　　第四十七条业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业管理等为由拒付物业服务费。

　　业主未按时交纳物业服务费，经书面催交仍未在截止日期前交纳的，物业服务企业可以在本物业管理区域内予以公示。

　　业主未按时交纳物业服务费，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼，经生效司法判决和仲裁裁决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十八条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会、市物业管理行政主管部门和园区管委会、镇人民政府(街道办事处)。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。

　　第四十九条新的物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会、村民委员会、居民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论等，并由查验人共同签字。查验记录同时抄送园区管委会、镇人民政府(街道办事处)和村民委员会、居民委员会。

　　新物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，业主委员会、村民委员会、居民委员会应当组织双方共同协商解决办法。

　　第五十条物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的以下资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

　　(一)本办法第四十条规定的资料;

　　(二)物业服务用房;

　　(三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

　　(四)物业服务期间配置的固定设施设备;

　　(五)其他应当移交的财物、资料。

　　第五十一条物业服务合同未到期，物业服务企业要求提前退出的，原物业服务企业应当提前3个月与建设单位或者业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告市物业管理行政主管部门和园区管委会、镇人民政府(街道办事处)。物业服务企业存在违约行为的，应当依法承担违约责任。

　　物业服务企业合同依法解除，物业服务企业拒不退出物业管理区域或拒不移交物业管理相关资料的，建设单位、业主委员会可以请求园区管委会、镇人民政府(街道办事处)予以协助。

　　第五十二条市物业管理行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则建立应急物业服务企业预选库。未依法选举产生业主委员会的住宅小区有以下情况之一的，经物业所在地的村民委员会、居民委员会征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，可以由物业所在地的村民委员会、居民委员会在市物业管理行政主管部门指导和监督下代行业主委员会职责，在应急服务企业预选库中随机抽取一家物业服务企业提供服务：

　　(一)物业服务企业退出物业管理区域后，未能召开业主大会会议选聘新的物业服务企业，且区域内物业管理秩序混乱，迫切需要新的物业管理服务的;

　　(二)物业服务企业退出物业管理区域后，已召开业主大会会议但未能成功选聘新的物业服务企业，且区域内物业管理秩序混乱，迫切需要新的物业管理服务的。

　　应急物业服务合同服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行，合同期限最长至业主大会会议作出选聘或续聘决定之日。

　　第五十三条业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好物业管理服务，协调和处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

　　业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向价格行政主管部门咨询或申请协调处理。

　　第五章物业的使用和维护

　　第五十四条物业管理区域内规划的停车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。满足业主和物业使用人需求后仍有空余的，建设单位可将其作临时停车使用，也可出租给业主、物业使用人以外的其他人。

　　地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

　　第五十五条建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务。

　　物业出现重大安全隐患危及公共利益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　第五十六条业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、临时管理规约、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

　　装饰装修作业涉及燃气设施改动或可能损坏地下燃气管道的，应当事先告知供气企业，供气企业应当安排专人协调指导作业。

　　物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

　　住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　物业服务企业对违反法律和临时管理规约、管理规约约定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门。

　　第五十七条利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，所得收益依法归全体业主所有。

　　共用部位、共用设施设备的经营收益，不得以个人名义进行存储和管理，经业主、业主大会同意，或者按照管理规约相关规定，可以用于以下几个方面：

　　(一)维修、更新、改造、增设共用设施设备;

　　(二)开展业主公益活动;

　　(三)业主委员会工作经费;

　　(四)补充住宅专项维修资金;

　　(五)第三方审核、审计所需费用;

　　(六)管理规约规定的其他事项。

　　第五十八条业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第五十九条共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用住宅专项维修资金的，应当按照规定由业主表决通过。

　　发生以下可能危及房屋安全及业主生命财产安全的情形，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业或业主委员会可以按有关应急维修程序的规定支取并使用住宅专项维修资金：

　　(一)电梯经评估、检验认为存在事故隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况;

　　(二)消防部门认定需要立即整改的消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)楼体外立面存在脱落危险;

　　(五)供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏，但专业经营单位负责维修、养护的除外;

　　(六)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　按应急维修程序支取住宅专项维修资金的，待安全隐患处置妥当后，住宅专项维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。

　　对于未成立业主委员会、又无物业服务企业服务的住宅小区，发生上述(一)至(六)项需紧急维修情况的，可以由住宅小区所在地村民委员会、居民委员会提出紧急使用住宅专项维修资金申请，经市物业管理行政主管部门审核批准后，由园区管委会、镇人民政府(街道办事处)组织代修，代修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支或由相关业主按照建筑面积分摊。

　　第六十条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等产权单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，属于应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护，不得从住宅专项维修资金中列支。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　用户终端水表、电表、气表后设施设备及管线的养护、维修，业主专有部分由业主自行维修;共用物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊;单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

　　第六十一条对于房屋产权人或者建设单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的老旧住宅区，园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当安排资金对具有安全隐患的共用设施设备、共用部位进行修缮和改造。园区管委会、镇人民政府(街道办事处)支付修缮和改造费用后，可以向责任人追偿。

　　第六章法律责任

　　第六十二条住宅物业建设单位违反本办法第三十六条规定，未通过招标投标选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市物业管理行政主管部门根据《物业管理条例》第五十六条规定责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第六十三条建设单位违反本办法第三十七条规定，在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由市物业管理行政主管部门根据《广东省物业管理条例》第六十二条第二款规定责令限期提供;逾期不提供的，责令向业主大会交纳相应价款，用于解决物业服务用房，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十四条违反本办法规定，泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的，依法追究法律责任。

　　第六十五条物业服务企业有以下行为之一的，由市物业管理行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条规定予以处罚：

　　(一)业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下罚款;

　　(二)损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，可处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十六条违反本办法的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地园区管委会、镇人民政府(街道办事处)责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。

　　业主委员会委员履行职务时违反法律、法规、规章或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　第六十七条对违反本办法规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

　　第六十八条市物业管理行政主管部门、园区管委会、镇人民政府(街道办事处)或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本办法的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的，对直接责任人依法给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章附则

　　第六十九条本办法自20**年8月1日起施行。

篇3：铜川市物业管理办法(2014)

　　铜川市物业管理办法(20**)

　　铜规【20**】011市政府005

　　第一条为了进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理服务水平，营造良好的居住环境和工作环境，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条按照“条块结合、以块为主”的原则，建立健全物业行政主管部门监督管理、街道办(乡镇政府)组织协调、社区居委会和业主委员会具体负责、各相关部门密切配合的物业管理工作机制，形成上下联动、齐抓共管的工作格局。

　　市住建局是全市物业管理行政主管部门，负责研究拟定物业管理的相关政策，监督管理物业服务企业资质和住宅专项维修资金，依法查处物业管理重大违法行为，牵头协调相关部门共同做好物业管理工作。

　　各区县物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理工作，对辖区内物业服务活动进行日常监管，组织实施物业管理工作情况的检查考核;协助市级主管部门对辖区内物业服务企业资质管理进行日常考核，作为年度审查的主要依据，负责辖区内住宅专项维修资金使用的初审工作;负责划定物业管理区域，指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作，依法查处物业管理违法行为。

　　街道办(乡镇政府)组织实施辖区物业管理工作，对划定物业管理区域提出意见，协调做好新建居住小区的交接管理以及选聘物业服务企业的招投标工作，指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作;组织物业服务质量的检查考评工作，建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强与职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题。

　　社区居民委员会具体负责社区物业管理的监督管理工作，参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，监督业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，调解处理物业管理服务中的矛盾纠纷，监督管理业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违规行为，并及时向有关行政机关报告。

　　供水、供电、燃气、通讯等单位负责做好物业管理涉及供水、供电、供气等有关服务工作;调解因供水、供电、供气等问题引起的物业管理纠纷;推进供水、供电等收费逐步向最终用户收取，暂无法实现向用户直接收费的，应当与物业企业协商签订代收代缴服务协议。

　　物价部门负责物业服务收费行为的监督管理，依据有关规定和管理权限，制定全市物业服务收费标准及其他有关收费标准，制定不同小区交通工具停放服务具体价格;负责做好物业服务收费备案、收费公示和收费证办理等工作，协调处理因收费问题引起的矛盾纠纷;加强物业服务收费监督检查，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

　　公安部门按照职责指导物业服务企业做好安全防范工作;指导物业管理区域内汽车停放，做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作;负责做好物业秩序维护员组织的监督管理，实行物业秩序维护员备案制度，建立健全物业服务企业秩序维护员培训制度，督促物业服务企业实行秩序维护员持证上岗;指导物业服务企业做好安全管理各项工作。

　　规划部门负责小区规划审批以及建筑工程规划验收;有关执法部门负责查处建设单位违反规划许可进行建设的违法行为。

　　公安消防部门负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督管理，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法违规行为。

　　工商部门负责办理物业服务企业的营业执照，规范企业经营行为，依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动的行为，保护消费者合法权益。加强对物业管理区域内广告内容的监督管理;依法对物业服务合同进行监管，鼓励物业企业使用或参照国家发布的“物业服务合同”示范文本签订物业合同。

　　税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企业的纳税行为进行指导监督。

　　环保部门负责依法查处物业管理区域内噪音、油烟等污染的违法违规行为。

　　质量技术监督部门负责对物业管理区域内的锅炉、电梯等特种设备安装、使用、改造、维护保养、定期检验、持证上岗等依法进行监督检查;负责组织重大产品质量事故的调查;负责对住宅小区内的计量工作实施监督管理。

　　第四条加快建立和完善城镇住宅区物业管理的社会化、专业化、市场化机制。各单位在公有住房出售后，要进行物业管理配套设施的整治完善，选聘专业物业服务企业进行物业管理服务，单位原则上不再承担生活区的物业管理服务。机关、单位办公区物业管理逐步实行社会化。

　　第五条物业服务企业须自觉接受有关行政管理部门、社区居民委员会、业主委员会及业主的监督，按照委托合同依法提供物业服务;加强物业从业人员培训，提高从业人员业务素质，积极开展多种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务;负责物业服务区域内的清扫保洁、环卫设施、公共绿地、广场及配套设施的管理维护工作;负责清除物业服务区域内的违法违规广告，制止违法搭建建筑物、构筑物以及损坏房屋承重结构等行为;负责物业服务区域内公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理工作;对物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务;与供水、供电、供气、消防等单位建立常态化对接协作机制，共同做好物业管理区域内供电、供水、供气、消防等设施的维修养护工作，保障水、电、气等公用设施的安全、正常运行。

　　第六条业主大会筹备工作由所在地街道办(乡镇政府)牵头，召集建设单位(包括公有住房出售单位)、社区居委会和业主代表组成筹备组，在区县物业管理行政主管部门指导下开展工作。筹备工作所需经费由建设单位承担。

　　第七条凡住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，必须在各区县物业管理行政主管部门的指导和监督下，于商品房预售前通过招投标方式选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理，不具备上述条件的，不予办理《商品房预售许可证》。各区县物业管理行政主管部门要加快推进物业管理招投标有形市场建设，培育公开、公平、规范、有序的物业管理市场竞争环境。

　　第八条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

　　(一)预售商品房应在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)更换物业服务企业，应在原前期物业服务合同终止前30日内完成。

　　建设单位应与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并报辖区区县物业管理行政主管部门备案。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

　　第九条建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第十条建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第十一条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并已经建设行政主管部门综合验收备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表具;

　　(三)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(四)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子监控系统等共用设施取得使用合格证书;

　　(五)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(六)法律、法规、规章规定的其他条件。

　　第十二条物业承接查验应按照下列程序进行：

　　(一)确定物业承接查验方案;

　　(二)移交有关图纸资料;

　　(三)查验共用部位、共用设施设备;

　　(四)解决查验发现的问题;

　　(五)确认现场查验结果;

　　(六)签订物业承接查验协议;

　　(七)办理物业交接手续。

　　第十三条分期开发建设的物业项目，根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

　　第十四条物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，持下列文件向区、县物业主管部门办理备案手续：

　　(一)物业承接查验协议;

　　(二)建设单位移交资料清单;

　　(三)查验与交接记录;

　　(四)承接查验的其他资料。

　　第十五条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第十六条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办(乡镇政府)负责召集，由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加。

　　第十七条物业管理联席会议主要协调下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

　　(二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件;

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　第十八条在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业应当给予协助、配合。

　　第十九条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居委会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　第二十条区县物业管理行政主管部门要依法对物业管理用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用;并督促物业服务企业在实施物业管理期间，代为管理、使用并及时修缮物业管理用房和附属设施;物业服务　　　　　　企业要妥善保管物业管理区域建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。

　　第二十一条在物业管理区域内占用业主共有车库车位、道路、场地停放机动车辆的，由业主大会(或业主委员会)决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会(或业主委员会)决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有。业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

　　第二十二条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将停放服务费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

　　第二十三条建设单位、物业服务企业和业主委员会、全体业主都要切实增强法律意识，规范签订物业服务相关合同和协议，堵塞相关条款的漏洞，努力从源头上消除矛盾纠纷。建设单位与物业服务企业要通过签订前期物业服务合同，明确各自职责，从源头上杜绝双方在房屋工程质量和配套设施善后维修等方面的推诿扯皮现象。物业服务企业和业主应通过合同约定物业管理服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发的信访事件发生。

　　第二十四条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物和构筑物、私开门窗、擅自改变房屋用途等行为;

　　(二)损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;

　　(三)随意倾倒垃圾、杂物以及乱贴、乱挂、擅自设置广告牌、占用消防通道等行为;

　　(四)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等行为;

　　(五)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等行为;

　　(六)法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;物业服务企业、业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第二十五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公平、合理、质价相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府价格主管部门应规范其价格行为。物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照本市物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并报价格行政主管部门备案或审批。

　　物业服务收费按月收取，确需预收的最多不能超过3个月。生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。公共照明、景观设施等其他供用水、电费用，物业服务企业应单独计量，据实分摊并定期公布，接受监督。

　　第二十六条物业服务收费和交通工具停放服务费实行明码标价。物价部门负责审核公示内容，其价格监督检查机构进行监督检查。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据和价格举报电话等有关情况如实公示。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，接受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业管理行政主管部门的监督。

　　第二十七条无物业管理的老旧住宅区，由社区居委会协调组建社区物业服务站，提供卫生环保、日常综合维修和绿化等基础性服务，服务费用由区县物价部门商同级物业管理行政主管部门核定。

　　第二十八条老旧住宅小区所属单位要解决物业管理配套设施问题。依法成立业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施物业管理服务。对规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。

　　第二十九条物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，建设单位或业主委员会应当按照有关程序重新选聘物业服务企业;暂时不能落实的，所在街道办(乡镇政府)应当负责组织临时物业服务管理。

　　第三十条物业服务合同到期或者业主大会决议更换物业服务企业时，所在地街道办(乡镇政府)、社区居委会要及时监管、指导，对于在物业管理项目交接中恶意制造矛盾纠纷的企业或个人，要依法处罚。

　　第三十一条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第三十二条本办法自20**年10月1日起施行，至20**年9月30日自行废止。

篇4：深圳市物业管理行业协会会员积分管理办法(2017)

　　深圳市物业管理行业协会会员积分管理办法

　　为加强协会对会员企业的管理，优化会员管理方式，将会员管理和评价由以往的定性为主转变为以定量为主的模式，通过量化会员企业在经营管理、参与行业活动和履行社会责任等方面情况，同时也为会员评价、诚信建设和行业表彰打下基础。经深圳市物业管理行业协会会长办公会议决定，特制定本办法。

　　一、会员积分规则

　　(一)会员积分采用定量积分累计和特殊事项申报相结合的模式;

　　(二)会员企业在建立完善社会责任文化体系、履行社会责任等方面，为行业或社会作出重大或突出贡献，并获得相关机构表彰或奖励的(如市长质量奖、区长质量奖)，企业可自行申报做特别说明。

　　(三)会员企业认为本企业作出(二)项以外，能够为行业发展创新作出突出贡献，并起到良好社会影响的，企业可自行申报做特别说明。

　　(四)会员积分将会员评价、诚信建设和行业表彰等活动，列入综合评价重点考核因素。

　　二、会员积分标准及要求

　　(一)培训、讲座、论坛及会务活动积分

　　1、公益性：会员企业每次记2分，已报名未参加的每次扣2分;

　　2、非公益性：会员企业每人每次记2分;

　　3、会务活动：参加协会专题会议或调研活动的每次记2分;代表协会参加会议每次记5分;

　　4、征求意见积极反馈的，每次记1分。

　　(二)专项文体活动积分

　　1、参加物业好声音、三八妇女节、五四青年节、会刊通讯员等联谊活动，每次记5分;已报名未参加活动的，每次扣2分;

　　2、参加行业专项体育活动的，每次每项记2分。

　　(三)项目评优积分

　　1、参加市优、省优、国优项目考评并获得表彰的，每项目记2分;

　　2、公司派考评专家现场考评的，每人次记2分。

　　(四)交流考察活动积分

　　1、参加协会组织境内外交流考察，每人次记2分;

　　2、配合协会接待行业间交流学习，每次每项目记5分。

　　(五)会刊积分

　　1、年度内增订《深圳物业管理》会刊，每套(12个月)记1分;

　　2、为会刊专题栏目投稿1000字至2000字内篇幅并选登的，每人次记1分;2000字以上的每人次记2分。

　　(六)法定会议积分

　　1、会员代表大会：会员企业董事长或总经理参会的每次记10分;派员参会的每次记5分;已报名未参会的每次扣5分。

　　2、理事会(含常务理事会)：理事本人参会的每次记5分，派代表参会的每次记2分;未参会企业每次扣2分。

　　3、会长办公会：会长、副会长参加会议每次记2分，未参会每次扣2分;会长办公会特殊情况要求可派代表参会的，代表参会每次记1分，未派员参会的每次扣1分;

　　监事会成员列席会长办公会的，每次记1分。

　　4、监事会会议：监事会成员参加会议的每次记2分，未参会的每次扣2分。

　　5、专业委员会会议：专业委员会任职本人参会的每次记2分，派员参会的每次记1分，未参加的每次扣2分。

　　(七)会费交纳积分

　　1、会员第一季度交费的记30分;

　　2、会员第二季度交费的记20分;

　　3、会员在下半年交费的记10分;

　　4、会员提前缴纳下一年度或提前交多年度会费的，在会费交纳第1项积分基础上，提前交一年的加5分，两年的加10分，由此类推。

　　(八)资、赞助支持积分

　　1、企业借调人员在协会秘书处工作，年度内以工资总额每10000元记5分;

　　2、提供会议场地的，以市场价场租折算每10000元记5分;

　　3、提供会务用车的，每天每车记3分;

　　4、提供专项会务人员支持专项活动的，每人次记2分;

　　5、提供招待安排的，每次记10分。

　　(九)公益类积分

　　1、热心慈善事业，响应协会组织捐款捐物支援灾区、贫困地区，每次捐款数额50000元(含)以上加20分，20000元(含)至50000元内的加10分，10000元(含)至20000元的加5分，5000元(含)至10000元内的加3分，500元(含)至5000元的加2分;500元以下的加1分;

　　2、热心慈善事业，响应社会其它机构并通过协会号召，参与捐款捐物支援灾区、贫困地区，每次捐款数额50000元(含)以上加10分，20000元(含)至50000元内的加5分;10000元(含)至20000元的加3分;500(含)元至10000元的加2分，500元以下的加1分。

　　(十)特殊扣分

　　1、对年度内在市、区行业主管部门或协会受理的有效投诉，并查实物业企业有一定责任，及时完善整改的，每件扣5分;未整改的，每件扣10分;连续投诉未整改的，每件扣30分;

　　2、受到其它行政部门处罚的，每件扣5分;

　　3、受到协会警告的，每件扣10分;

　　4、有市、区主管部门，协会认定的其它不诚信记录的，每件扣5分;

　　5、年度内存在物业项目(含外地所管项目)交接过程中，形成对峙引发行政或警方干预的，每件扣10分;

　　6、年度内存在物业项目(含外地所管项目)交接过程中，形成对峙出动警力并鸣枪示警或强制拘留人员负次要责任的，每件扣50分。

　　(十一)有涉及下列行为的，评选优秀会员时取消参评资格。

　　1、受到市、区级物业主管部门行政处罚的;

　　2、受到协会通报批评、公开谴责的;

　　3、受到其它行政部门行政处罚并认定负主要责任的;

　　4、年度内存在物业项目(含外地所管项目)交接过程中，形成对峙出动警力并鸣枪示警或强制拘留人员负主要责任的;

　　5、未按时缴纳或拖欠会员会费的;

　　6、申报“突出贡献”优秀会员材料弄虚作假的。

　　(十二)其它临时性活动积分

　　协会开展的临时性且未列入本办法积分范围内的活动，参照本办法相关活动记分的方式，给予相应积分计算。

　　三、会员积分管理

　　(一)秘书处对会员积分结果通过协会网站、微信公众号每年对全体会员公布一次，年度积分于次年1月份公布。

　　(二)秘书处根据会员积分排名，对未涉及第二条第(十一)款规定的会员企业，在优秀会员评选时按会员总数的6%至10%比例取值，由协会授予协会年度优秀会员称号;对按照第一条第(二)、(三)款规定申报的企业，经协会“行业评价与诚信建设委员会”评审通过后，纳入年度优秀会员评选。

　　(三)会员积分用于行业其它类评价时，将结合相关规定选取一定取值比例。

　　四、本《办法》经20**年11月30日深圳市物业管理行业协会会长办公会议审议通过并实施。

　　五、本《办法》最终解释权属深圳市物业管理行业协会。

　　深圳市物业管理行业协会

篇5：钦州市物业管理办法(2017)

　　钦州市人民政府办公室关于印发《钦州市物业管理办法》的通知

　　钦政办〔20**〕122号

　　各县、区人民政府，各开发区、管理区管委，市直各委、办、局：

　　经市人民政府同意，现将《钦州市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　钦州市人民政府办公室

　　20**年9月22日

　　钦州市物业管理办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和开发建设单位等各方合法权益，营造良好的生活和居住环境，促进社会的和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规及规章，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。

　　第三条　县区人民政府(管委)应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市综合治理工作体系，建立物业管理目标责任机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　对于交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损等，因客观原因未实施物业管理的物业小区，县区人民政府(管委)可以结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作，完善配套基础设施和公共服务设施，改善综合环境，逐步实施物业管理。

　　第四条　市房产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督指导;县区房产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　住建(规划、建设)、公安、民政、司法、环保、卫计、城市管理、工商、质监、价格、人防等行政主管部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

　　镇人民政府(街道办事处)具体负责辖区内物业管理活动的相关工作。

　　村民委员会(居民委员会)应当协助镇人民政府(街道办事处)开展物业管理工作。

　　第五条　物业行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，开展我市物业服务优秀小区评选工作，加强物业服务企业从业人员培训，定期发布物业服务市场信息，调解处理物业服务纠纷，提高物业服务行业水平。

　　第二章　业主大会及业主委员会

　　第六条　首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担，按照物业管理区域规划总建筑面积每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业管理区域总费用最高不超过30000元，最低不少于5000元。在办理首幢房屋初始登记前，开发建设单位应当将首次业主大会筹备经费一次性交由镇人民政府(街道办事处)代管，专项用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、通讯等必要费用的支出，结余部分移交小区业主委员会按照业主大会决定使用。

　　第七条　县区房产行政主管部门应当在收到开发建设单位书面报告或者业主联名的书面要求后5日内，书面告知镇人民政府(街道办事处)。镇人民政府(街道办事处)应当在收到书面告知后及时组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组成员由县区房产行政主管部门、镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)、建设单位指派的代表以及业主代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由镇人民政府(街道办事处)代表担任。

　　筹备组成立后应当将成员名单等在物业管理区域内公告。

　　第八条　业主有下列情形之一的，不得担任筹备组业主代表及竞选、担任业主委员会委员：

　　(一)非本物业管理区域的业主;

　　(二)不具有完全民事行为能力;

　　(三)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;

　　(四)存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当行为且未改正的;

　　(五)未按照规定交纳物业服务费和物业专项维修资金等相关费用且未改正的;

　　(六)出租房屋造成侵害其他业主合法权益的;

　　(七)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;

　　(八)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录的;

　　(九)违反业主大会议事规则、管理规约的;

　　(十)其他原因不宜担任的。

　　业主委员会委员或筹备组业主代表成员的资格审核，由镇人民政府(街道办事处)负责。

　　第九条　业主大会筹备组应当履行下列职责，并自成立之日起90日内组织召开首次业主大会：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数、业主所拥有的专有部分面积以及在业主大会会议上的投票权数;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;

　　(四)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)拟定首届业主委员会成员选举办法草案，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举(增补)办法;

　　(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间向筹备组提出意见，筹备组应当集体讨论决定是否采纳并及时答复业主。

　　第十条　首次业主大会会议主要议题应包括选举产生首届业主委员会委员、确定业主委员会任期以及表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或手机信息、电子邮件、网络等征求意见的形式，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定筹集、使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主委员会应当将业主大会表决通过的事项在物业管理区域内公告。

　　第十一条　业主委员会设主任1名，副主任1至3名，由业主委员会全体委员推选产生。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地的县区房产行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)办理备案手续。

　　业主委员会办理备案手续后，可依法刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　第十二条　经业主大会决定，业主委员会工作经费可以从电梯广告、共有车位租赁等物业公共部位经营收益中按约定的比例提取，或者通过业主集资、业主自愿捐赠等合法方式筹集。

　　业主委员会工作经费可以委托物业服务企业代为筹集，也可以由业主委员会自行筹集，具体的筹集及使用方式应当在业主《管理规约》中确定。

　　第十三条　业主大会、业主委员会应当接受镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)的监督和指导。

　　召开业主大会会议或业主委员会会议前，召集人应当通告全体业主或通知全体业主委员会委员，并书面报告镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)。镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)应派员列席会议，并对业主大会、业主委员会会议进行监督和指导。

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，做出的决定违反法律、法规及规章的，镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三章　物业服务

　　第十四条　业主大会成立前，由开发建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，根据中标结果确定前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。经济适用住房、限价商品住房等保障性住房小区应当采用公开招标方式选聘前期物业服务企业。

　　开发建设单位在销售房屋前，应当将前期物业服务企业以及服务标准、收费标准等信息在房屋销售中心向买受人明示。

　　业主大会成立之前，开发建设单位、物业服务企业依法解除合同或者前期物业服务合同到期的，开发建设单位应当通过招标投标方式，重新选聘前期物业服务企业;若开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，由镇人民政府(街道办事处)临时选聘物业服务企业。重新或临时选聘物业服务企业的，开发建设单位或镇人民政府(街道办事处)应当就选聘物业服务企业事项进行公告;业主对公告内容有异议的，应当及时答复。

　　业主大会成立后，由业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。提倡和鼓励业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应当将选聘的物业服务企业信息以及服务标准、收费标准等在物业管理区域内明示。

　　第十五条　前期物业服务企业在承接物业前，应当和开发建设单位按照合同约定，共同对物业管理区域内的物业共有部位、共用设施设备等进行检查和验收。

　　开发建设单位应当向物业服务企业移交下列材料：

　　(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)环境影响评价等环境保护资料;

　　(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册、业主联系方式;

　　(六)物业服务所必需的其他资料。

　　第十六条　物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内公示并及时更新，接受业主咨询、监督：

　　(一)物业服务企业营业执照、诚信证明、项目负责人基本情况及物业服务投诉电话等;

　　(二)合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和联系方式等;

　　(四)电梯运行维护费、公共水电费分摊等情况;

　　(五)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复说明。

　　第十七条　开发建设单位或业主、业主大会、业主委员会等对物业服务企业的履约情况存在异议的，可以委托第三方评估机构开展评估。第三方评估机构应当向全体业主、物业服务企业公布评估结果。经评估不符合合同约定标准的，物业服务企业应当进行整改。

　　物业服务企业有下列失信行为之一的，经镇人民政府(街道办事处)和县区房产行政主管部门核实后，由市房产行政主管部门录入物业服务企业诚信档案：

　　(一)未按照法律、法规及规章规定提供物业服务且拒不整改的;

　　(二)经第三方评估机构评估，履约情况不符合合同约定标准且拒不整改的;

　　(三)违反合同约定擅自更换项目负责人的;

　　(四)挪用专项维修资金的;

　　(五)擅自改变物业管理用房用途的;

　　(六)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;

　　(七)发生重大安全责任事故的;

　　(八)物业服务合同依法终止后，拒不撤出物业管理区域，或者不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;

　　(九)违反法律、法规及规章等规定情形的。

　　第十八条　物业管理服务收费包含物业服务费、电梯维护费及车位、车库停车服务费等。

　　业主大会成立前，公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价;其他物业的前期物业服务收费实行市场调节价。具体的前期物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

　　业主大会成立后，物业服务收费实行市场调节价。具体的物业服务收费标准由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　市、县区价格行政主管部门应当根据相关规定，结合我市实际，分别制定政府指导价的基准价、浮动标准以及市场调节价的参考价，并适时更新，定期向社会公布。

　　第十九条　物业服务企业违反规定和合同约定，擅自扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

　　业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主违反合同约定不交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面通知、上门通知、在物业管理区域公示等方式，督促其限期交纳;逾期未缴纳的，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　业主有不交纳专项维修资金、拒付物业服务费用以及实施损害业主共同权益等行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则等规定中对其享有的共有部分收益分配等共同管理权限予以限制。

　　第二十条　物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当与业主委员会办理退出交接事宜;业主委员会尚未成立的，应当与开发建设单位办理退出交接事宜;开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，应当与村民委员会(居民委员会)办理退出交接事宜。交接各方应当对物业管理区域内业主共有房屋、共用设施设备、场地、财物、资料等的使用维护现状给予确认，并报县区房产行政主管部门备案。

　　物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝办理退出交接事宜。

　　第四章　物业的使用及管理

　　第二十一条　新建物业的开发建设单位应当在商品房预(现)售前向县区房产行政主管部门申请办理物业管理区域划分。

　　物业管理区域由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设和便于业主大会(业主委员会)开展活动等因素划分。

　　有下列情形之一，且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以将一个建设项目划定为若干独立的物业管理区域：

　　(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的;

　　(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;

　　(三)配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的;

　　(四)法律、法规及规章规定能够划定为不同区域的其他情形。

　　第二十二条　建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，且不少于80平方米。

　　物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

　　经业主大会同意，业主委员会用房可以从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于20平方米。

　　第二十三条　开发建设单位应当将下列材料在房屋销售中心向买受人明示，并作为《商品房买卖合同》的附件：

　　(一)前期物业服务合同及业主临时管理规约;

　　(二)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;

　　(三)共用部位的位置、数量、面积和用途;

　　(四)共用设施设备的位置、名称、用途及权属;

　　(五)车库、车位的位置、数量及权属;

　　(六)物业服务用房的面积及位置;

　　(七)法律、法规及规章规定需要明示的其他内容。

　　物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场，经规划行政主管部门核定为绿地面积的，属于全体业主共有。

　　物业管理区域内的人民防空地下室在平时由开发建设单位使用管理，收益归开发建设单位所有。

　　第二十四条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域内的业主。在最后1栋房屋交付使用前，原则上只能向每户业主出售1个车库、车位。

　　车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人;业主要求承租车库、车位的，开发建设单位不得只售不租。

　　第二十五条　新建物业小区供水设施由开发建设单位投资建设。供水工程的设计、施工、监理等应当委托具有相应资质的单位承担，并遵守国家、自治区及本市有关技术标准和规范。

　　新建物业小区供水设施建设竣工后，应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收，并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门监督，同时按规定报备案。验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。未经验收或者验收不合格的，开发建设单位不得将物业交付业主使用。

　　新建小区供电设施的配建可参照上述规定执行。

　　第二十六条　业主转让或出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件，并将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主、物业使用人、装饰装修企业在房屋室内装修工程开工前，应当与物业服务企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知装饰装修注意事项，避免因业主、物业使用人违规装修造成公共部位损坏。

　　第二十七条　物业小区业主应当及时归集物业专项维修资金。新购商品房业主应当在《商品房买卖合同》登记备案之前归集首期物业专项维修资金。未归集有物业专项维修资金的小区由该小区业主大会决定归集事项。

　　人民防空工程的物业专项维修资金由开发建设单位在办理该幢房屋初始登记前归集。

　　保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

　　(一)业主专有部分由业主承担;

　　(二)业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，已归集专项维修资金的从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担。

　　第二十八条　业主大会、业主委员会及物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营、设置广告等收入，扣除经营、维护等成本后，收益归全体业主所有。对经营性收益的收支管理，应当在物业服务合同和管理规约中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。物业服务企业或业主委员会应当定期将经营性收益的收支情况向业主公示，接受业主、业主大会和镇人民政府(街道办事处)以及村民委员会(居民委员会)的监督。

　　第二十九条　县区人民政府(管委)应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。物业管理联席会议由县区房产行政主管部门会同镇人民政府(街道办事处)召集，相关行政主管部门、村民委员会(居民委员会)、物业服务企业以及供水、供电、供气、电梯维保等专业经营单位、开发建设单位、业主委员会或者业主等的代表参加。主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

　　(二)物业服务企业在变更及交接过程中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的群体性重大纠纷、突发事件;

　　(四)物业管理区域内的收费争议问题;

　　(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(六)其他需要协调解决的重大事项。

　　第五章　监督管理

　　第三十条　市、县区房产行政主管部门具体履行下列职责：

　　(一)市房产行政主管部门职责：

　　1. 负责全市物业管理活动的统筹和政策研究，牵头建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

　　2. 统筹全市物业专项维修资金监管工作，建立物业应急维修监管制度，建立物业服务突发事件应急处理机制;

　　3. 牵头建立全市物业管理招标投标、物业管理行业诚信、物业服务第三方评估、物业行业监管等制度;

　　4. 指导和监督各县区开展物业管理工作;

　　5. 法律、法规及规章规定的其他职责。

　　(二)县区房产行政主管部门职责：

　　1. 负责物业管理区域的划分以及物业承接查验备案和物业服务合同备案;

　　2. 负责物业管理招标投标活动和物业专项维修资金使用的监管;

　　3. 负责业主大会及业主委员会备案;

　　4. 定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;

　　5. 负责查处物业装饰装修的违法行为;

　　6. 负责物业小区房屋租赁登记备案;

　　7. 组织开展物业小区信息调查，建立物业小区管理档案;

　　8. 指导和监督镇人民政府(街道办事处)调处物业管理矛盾纠纷;

　　9. 指导和监督物业小区的移交和接管工作;

　　10. 法律、法规及规章规定的其他职责。

　　第三十一条　市、县区相关行政主管部门分别履行下列职责：

　　(一)住建(规划、建设)行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响房屋安全及使用功能的监督检查，依法查处擅自改变物业规划用途、使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为。

　　(二)城市管理行政主管部门负责查处物业管理区域内违法设置户外广告、乱摆乱卖及占道堆放杂物等违法行为。

　　(三)公安机关负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等依法进行管理，指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关安全管理制度;配合流动人口和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法查处;依法查处和打击物业管理服务中的欺行霸市等违法犯罪行为。

　　(四)民政行政主管部门负责指导村民委员会(居民委员会)协助镇人民政府(街道办事处)做好物业管理相关工作。

　　(五)司法行政主管部门负责物业矛盾纠纷的人民调解工作。

　　(六)环保行政主管部门负责依法查处违法排放水污染物、经营中的文化娱乐场所边界噪声超标排放、在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等设备、设施边界噪声超标排放、建筑施工噪声污染等违法行为。

　　(七)卫计行政主管部门负责物业管理区域内的卫生和计划生育、疾病防控、除四害等工作。

　　(八)工商行政主管部门负责物业管理区域内的违法经营、违法广告、侵害消费者权益等行为的查处。

　　(九)质监行政主管部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐等设施的安全监督管理工作，依法检定物业管理区域内供水、供电、燃气等计量器具。

　　(十)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;负责对物业服务收费进行规范和引导;依法查处物业服务收费违法案件和乱收费行为;协调处理物业服务收费纠纷。

　　(十一)人防行政主管部门负责人民防空工程设施违法行为监督检查。

　　(十二)其他部门按照各自职责负责物业管理的相关工作。

　　第三十二条　镇人民政府(街道办事处)、村民委员会(居民委员会)具体履行下列职责：

　　(一)镇人民政府(街道办事处)职责：

　　1. 负责业主大会及业主委员会备案;

　　2. 建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;

　　3. 指导和监督物业小区业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等活动;

　　4. 理顺物业管理与社区管理、社区服务关系，协调开发建设单位、物业服务企业与业主等关系;

　　5. 依法纠正业主委员会的违法行为;

　　6. 落实老旧物业小区、拆迁安置房小区物业管理工作;

　　7. 法律、法规及规章规定的其他职责。

　　(二)村民委员会(居民委员会)应当协助和配合镇人民政府(街道办事处)开展下列物业管理工作：

　　1. 组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

　　2. 组织、指导业主委员会的换届选举工作;

　　3. 指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理物业管理事务;

　　4. 协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

　　5. 依法协调处理物业管理纠纷;

　　6. 其他需要协助和配合的工作。

　　第六章　附　则

　　第三十三条　违反本办法规定的行为，法律、法规及规章已做出处罚规定的，从其规定。

　　第三十四条　各县区可根据本办法制定实施细则。

　　第三十五条　本办法由市房产行政主管部门负责解释。

　　第三十六条　本办法自印发之日起施行。