大连市物业管理招标投标管理办法(20**)
大连市人民政府办公厅关于印发大连市物业管理招标投标管理办法的通知
各区市县人民政府,各先导区管委会,市政府各委办局、各直属机构,各有关单位:
《大连市物业管理招标投标管理办法》业经大连市第十六届人民政府第二十二次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。
大连市人民政府办公厅
20**年11月8日
大连市物业管理招标投标管理办法
大政办发〔20**〕150号
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理招标投标活动,保护当事人合法权益,促进市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《辽宁省物业管理条例》等法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位(以下简称住宅建设单位),应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业;同一物业管理区域住宅物业建筑面积在3万平方米以下的,经物业所在地的区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。
业主大会和其他物业所有权人选聘物业服务企业,提倡采用招标投标的方式进行。
第三条 大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和大连高新技术产园区内的住宅建设单位选聘前期物业服务企业,以及业主大会和其他物业所有权人自愿采用招标投标的方式选聘物业服务企业的活动,适用本办法。
其他区市县(先导区)可参照本办法执行。
第四条 物业管理招标投标活动,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。
各区物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理。
街道办事处负责本辖区业主大会招标投标选聘物业服务企业的具体指导工作。
第六条 市物业管理行政主管部门委托市物业管理招标投标管理机构负责全市物业管理招标投标活动的管理、服务和指导工作。物业管理招标投标活动纳入市公共资源交易平台(以下简称交易平台)组织实施,各区物业管理行政主管部门通过交易平台对招标投标活动进行监督管理。
市物业管理招标投标管理机构行使以下工作职责:
(一)负责物业管理招标投标政策法规及业务咨询,制定招标投标文件示范文本,组织业务培训;
(二)负责建设和管理大连市物业管理评标专家库;
(三)收集、统计、管理物业管理招标投标信息数据。
第二章 招标一般规定
第七条 住宅建设单位选聘前期物业服务企业的,应当执行以下规定:
(一)新建住宅物业,应当在取得商品房预(销)售许可证之前完成前期物业服务企业选聘;非出售的新建住宅物业,应当在交付使用前90日完成。
(二)在物业服务项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%时,物业管理区域内发生下述情形之一,住宅建设单位应按前期物业服务合同条件,在物业管理区域公告后,按照本办法第二条的规定选聘新的物业服务企业:
1.物业服务合同主体灭失的;
2.依法解除物业服务合同的;
3.前期物业服务合同期满的。
物业服务项目交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的,由业主大会选聘新的物业服务企业。
第八条 业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的,应形成决议,明确招标文件有关事项。街道办事处应对业主大会决议进行签章确认。
业主委员会组织选聘物业服务企业,应持有业主大会通过的授权委托书和选聘方案。
其他物业所有权人或单一业主通过招标投标方式选聘物业服务企业,参照业主大会方式组织实施。
第三章 招 标
第九条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
住宅建设单位选聘前期物业服务企业的,必须采用公开招标方式。
第十条 招标人可以自行组织实施招标,也可以委托招标代理机构办理。
物业管理招标代理机构应当遵守本办法对招标人的有关规定,在招标人委托的范围内办理招标事宜。
物业管理招标代理机构在代理招标事宜前,应当到交易平台进行信息录入。
第十一条 招标文件应当包括以下内容:
(一)招标人(授权委托人)基本情况,包括名称、地址、联系方式等;
(二)招标日程安排;
(三)招标项目基本情况,包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、配套设备的技术参数、绿化情况、物业管理用房配置、规划总平面图及隐蔽工程图纸等;
(四)物业管理服务内容、标准、收费价格;
(五)物业服务合同及签订说明;
(六)对投标人及投标文件的要求,包括投标人的资格、投标文件的格式、主要内容及投标保证金交纳方式等;
(七)评标标准和评标方法;
(八)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十二条 评标标准可以参照下列原则制定:
(一)同等服务标准选聘投标价低的物业服务企业;
(二)同等投标价选聘服务标准高的物业服务企业。
评标方法一般应采用综合评估法,采取电子评标系统。
采用法律、行政法规允许的其他评标方法进行评标的,应当事先在招标文件中说明。
第十三条 招标人应当确定提交投标文件截止时间,给予投标人充分的编制投标文件时间。
公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,不得少于20个工作日。
第十四条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的,招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人;不足15日的,招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的,应当在提交投标文件截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复;作出答复前,应当暂停招标投标活动。
第十五条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案。区物业管理行政主管部门自收到招标备案材料之日起3个工作日内,对符合条件的出具《大连市物业管理招标备案联络单》。
(一)建设单位选聘前期物业服务企业,应持以下材料:
1.营业执照原件及复印件;
2.建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图(或竣工验收备案材料)原件及复印件;
3.招标代理机构授权委托书或代理协议;
4.招标公告;
5.招标文件;
6.法律、法规和规章规定的其他材料。
(二)业主大会选聘物业服务企业,应持以下材料:
1.业主大会决议;
2.招标代理机构授权委托书或代理协议;
3.招标公告或投标邀请书;
4.招标文件;
5.法律、法规和规章规定的其他材料。
第十六条 招标人应持《大连市物业管理招标备案联络单》原件及招标备案材料到交易平台进行招标活动。邀请招标的还应提交意向邀请单位名单。
第十七条 采取公开招标方式的,招标人应在交易平台发布招标公告等相关信息,公告期不少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容:
(一)招标人(授权委托人)名称及联系方式;
(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;
(三)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法;
(四)提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点;
(五)招标人要求的其他事项。
采取邀请招标方式的,招标人应当按照意向邀请单位名单向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十八条 招标人可以组织投标申请人踏勘物业项目现场。投标申请人如有疑问,应当以书面形式向招标人提出,招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件购买人。
第四章 投 标
第十九条 招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的,投标保证金不得超过招标项目估算价的百分之二,投标保证金有效期应当与投标有效期一致。
招标人不得挪用投标保证金。
第二十条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容:
(一)开标一览表(投标人签字、加盖公章并单独封存);
(二)投标函,包括物业管理服务费(新建物业项目在建设工程保修期内的管理成本不应计入物业管理总成本中)、管理目标及其他履约承诺等;
(三)技术部分,包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度;
(四)商务部分,包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价,物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算;
(五)资信部分,包括营业执照复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况;
(六)招标文件要求提供的其他资料。
第二十一条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
第二十二条 投标人在招标公告要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十一条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第五章 开标、评标和中标
第二十三条 招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。
第二十四条 开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经投标人确认无误并签字后,由工作人员当众拆封《开标一览表》,宣布投标人名称和投标价格。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录,并存档备查。
投标人对开标有异议的,应当在开标现场提出,招标人应当当场作出答复,并做好记录。
第二十五条 评标由招标人依法组建的评标小组负责。
评标小组由招标人代表和物业管理、建筑工程、成本会计等专家组成,成员为5人以上的单数,其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。
与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家。
第二十六条 招标人应当在开标前1个工作日内到交易平台申请抽取评标专家。
交易平台从物业管理评标专家库中自动抽取专家,经专家回复确认后确定为有效评标专家。
评标专家名单应当在开标后公布,并在中标结果确定前保密。
第二十七条 招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法,制定综合评分表及具体评分方法。
评分方法应当按照综合评分表规定的内容,采取百分制的方法,合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。
物业服务企业诚信信息纳入本市物业管理招标投标诚信体系,招标人可依据物业服务企业诚信信息在评分方法中给予适量加分或减分。
第二十八条 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和评标方法,根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标,并对评审结果签字确认。除现场答辩部分外,评标应当在保密情况下进行。
第二十九条 评标小组经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,招标人应当重新招标。
第三十条 评标专家可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十一条 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明在评分方法中所占的评分比重。
第三十二条 评标小组完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标小组对各投标文件的评审意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排名顺序的中标候选人。
第三十三条 招标人应当按照中标候选人的排名顺序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
同等条件下,招标人可优先确定诚信度高的物业服务企业为中标人。
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十四条 中标人确定后,招标人应在交易平台将中标结果进行公示,公示期不少于3日。
招标人为业主大会的,业主委员会还应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公示,公示期不少于3日。
投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的,应当在中标结果公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复;作出答复前,应当暂停招标投标活动。
第三十五条 中标结果公示期满后无异议或者异议无效的,招标人应当向中标人发出中标通知书,并将中标结果通知所有未中标的投标人。同时应当返还未中标投标人的投标保证金,中标人投标保证金在与招标人签订物业服务合同后5日内返还。
第三十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件依法订立物业服务合同。
第三十七条 招标人应当自物业服务合同签订之日起30日内,到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案中标结果。备案应提交中标通知书及物业服务合同副本。
区物业管理行政主管部门同时应将中标通知书抄送至物业所在地的街道办事处。
第六章 法律责任
第三十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关行政监督部门投诉。
投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的,相关部门应当予以驳回。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
第三十九条 住宅建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,按照《物业管理条例》及其他物业管理相关文件的规定予以处理。
第四十条 招标人、投标人、招标代理机构、评标专家以及指导服务招标投标的有关工作人员在物业管理招标投标活动中违反规定的,依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规的相关规定进行处罚。
物业管理招标代理机构在招标投标活动中经监督管理部门确定存在违规行为的,通过交易平台予以公示,1年内不受理其承办的物业管理招标事宜。
第四十一条 市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度,依法公告对招标人、投标人、招标代理机构及评标专家等当事人违法行为的行政处理决定。
招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息,应纳入本市物业管理招标投标信用体系。
第七章 附 则
第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。
第四十三条 本办法自20**年3月1日起施行。
编辑:www.pmceo.Com篇2:地产公司工程招标投标管理规定
地产公司工程招标投标管理规定
第一节 概述
第一条 为规范公司建设工程招标投标行为,加强建设工程招标投标管理,从而有效地控制建设工期,确保工程质量,合理确定工程造价,提高投资效益,特制定相关管理要求。
第二条 本章所称的建设工程招标投标,是指公司以招标的方式,将建设项目的勘察、施工(含建筑装饰装修)、咨询监理、工程总承包、工程分包、材料设备供应等任务,一次或者分步发包,由投标人通过竞争承接任务。
第三条 除涉及政府部门及相关职能部门的分部工程(如煤气等)外,其他工程都必须按照本办法进行招标投标。
第四条 制定依据:《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》、《中华人民共和国政府采购法》、《集团关于建全工程成本管理的指导意见》。
第五条 建设工程招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第二节 机构
第六条 根据建设工程的不同需要,建立公司招标领导小组,作为招标工作的决策指导机构。领导小组根据工作需要下设工程、物资采购和机电设备采购等专业工作小组,作为招标工作的专业实施机构。
第七条 领导小组成员和工作小组成员的组成,由公司根据项目开发建设的情况,另行文件明确。
第三节 招标的内容和方式
第八条 招标内容:
(一)工程勘察、咨询、监理。
(二)工程施工,包括工程总承包和分包工程,具体包括:
1. 单体工程,包括土建工程、水电设备安装工程。
2. 室外工程,包括室外综合管网、室外主干道、室外硬质景观、园林绿化工程等。
3. 室内外精装修工程。
4. 有特殊施工要求或需方案细化的分部分项工程,如土方工程、场地平整、基坑支护、桩基工程、防水工程、栏杆工程、铝合金门窗、幕墙工程、智能化工程、人防工程、亮化工程、供配电工程、净化水工程、地暖工程、消防工程等。
(三) 机电设备工程,包括电梯工程、空调工程、泳池及厨房设备工程等。
(四) 物资采购:
1. 甲供物资材料,包括铝板、石材、景观石材及景观木材、绿化工程中的大型乔木、灌木、卫浴洁具龙头、厨房电器、电线、电缆、配电箱、www.pmceo.com不锈钢管材、水泵、阀门、母线等。
2. 其它单位工程材料总价超过50万元的甲供物资。
第九条 招标方式:
招标分为公开招标或邀标,具体形式由领导小组决定。
(一) 公开招标为:公司以招标公告的方式邀请相关有能力承担相应工程任务的组织投标。或公司委托专业机构操作。
(二)邀请招标形式为:通过资格预审、市场调研和考察,邀请三家以上(含三家)有能力承担相应工程任务的单位参加投标。
(三) 合同金额50万元以下,或合同金额在50万元以上的工程与采购任务因客观条件而无法采用招标方式的,应由经办部门提出书面申请,经工作小组组长审核和领导小组组长审批后,采用议标或直接委托等方式进行。
(四) 根据工程特点,可以不设标底,进行无标底招标;编制标底的,标底编审过程和标底必须保密。
第十条 建立合作单位资料库
相关部门须建立由公司认可的合作单位名册和资料库,进行分类管理、定期评价与更新;
第十一条 招标文件的主要内容:
(一)招标人名称、项目名称及范围;
(二)由图纸、工程量清单和技术规范等组成的技术条款;
(三)商务条款;
(四)履约时间和地点;
(五)主要合同条款。
(六)违约责任;
(七)投标须知;
1、递交投标文件的方式、地点和有效投标期限;
2、投标人资格条件、投标文件的基本要求;
3、投标保证金、履约保证金要求;
4、投标价格的要求及其计算方法。
第四节 勘察、咨询、监理、工程施工、机电设备的招标程序
第十二条 设立招标机构:
公司设立招标机构,主要包括招标领导小组和各专业工作小组。工作小组组长根据领导小组的决策意见,具体组织实施相关招标工作。
第十三条 编制招标计划:
(一) 公司按照总体发展计划和工程开发进度计划,编制招标计划。智能化工程、供配电工程、净化水工程、消防工程及机电设备工程的年度、季度、月度的招标计划,由设计部相关副总工程师编制,除此之外的工程的年度、季度、月度施工招标计划由预算部根据各工程部提供的工程进度计划编制。
(二)审批流程:经办人—部门经理—主管副总—总经理。
第十四条 编制工程招标文件:
(一)智能化工程、供配电工程、净化水工程、消防工程及机电设备工程招标文件,由设计部相关副总工程师组织并会同相关部门编制,除此之外的工程招标文件,由预算部组织工程管理部、设计部等相关部门编制。
(二)审批流程:经办人(相关人员会签)——部门经理——预算部经理——造价审核部经理——工程副总——财务副总—总经理——董事会代表。
第十五条 投标资格预审:
相关专业工作小组组长组织,由招标文件经办部门发出投标邀请,并会同相关部门共同对投标人进行投标资格审查,初步选择入围招标的单位,报公司招标领导小组审核确定最终的入围招标单位。
第十六条 调研、考察:
由相关招标工作小组组长负责组织实施,完成后向招标领导小组提交书面考察报告。
第十七条 投标单位的确定与发标:
(一)根据提交的考察报告,由公司领导小组成员讨论确定符合条件的投标单位,原则上每个项目的潜在投标单位不少于三家。
(二)根据确定的投标单位,由合约管理部门组织并安排发放招标文件。
第十八条 开标:
(一)开标工作由招标工作小组组长组织安排。
(二)机电设备工程开标参加人员:设计部主管副总工程师、物资部、预算部相关人员。开标后,由物资部经办人员对开标结果进行记录,并及时报送招标领导小组。物资部负责做好报价比较分析,设计部主管副总工程
师负责对投标方案进行比较分析。(三)供配电工程、净化水工程、智能化工程、涉及安装的机电设备等分包工程开标参加人员:设计部主管副总工程师、物资部、预算部、造价审核部、工程部等相关人员。预算部经办人对开标结果进行记录,并及时报送招标领导小组。物资部负责做好相关材料设备的价格审核,预算部负责做好综合报价比较分析,设计部主管副总工程师负责对投标方案进行比较分析。
(四) 其他分包工程开标参加人员:预算部、造价审核部、工程部等相关人员。预算部经办人员对开标结果进行记录并及时报送招标领导小组。预算部负责做好报价比较分析,工程部负责对投标施工组织设计进行比较分析。涉及需要方案深化完善的工程开标,设计部必须安排相关人员参加,并对投标设计方案进行比较分析。
第十九条 评标与定标:
领导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会议,评标会议分技术评议和商务评议两个议题。领导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会议,评标会议分技术评议和商务评议两个议题。首先是技术评议,由工作小组成员解答领导小组的询问,并根据招标文件和投标文件对各家投标单位进行综合评议,工作小组向领导小组推荐一家或几家意向中标单位或对投标单位进行技术等级的排序。完成后,工作小组相关技术评标人员退场。其次,工作小组相关成员就标书的相关商务报价结果进行分析说明,并解答领导小组的询问。
领导小组随之评议工作小组推荐的意向中标单位或评选意见,并以投票的方式正式确定中标单位。投票表决遵循“一人一票、少数服从多数”的原则。领导小组投票表决后,应就表决结果对工作小组作批复说明。
工作小组组长指定一名工作人员列席评标会议,负责工作小组的评分统计和领导小组的表决统计,并作会议记录。
第二十条 合同谈判与合同签订:
经评标确定中标单位后,招标文件经办部门向中标单位发出中标通知,在工作小组的指导下,按照招标文件、投标书会议评审意见及有关规定签订承发包合同。
第五节 物资采购招标程序
第二十一条 设立招标小组:
公司设立招标机构,主要包括招标领导小组和各专业工作小组。工作小组组长根据领导小组的决策意见,具体组织实施相关招标工作。
第二十二条 招标计划编制:
(一)按照公司总体发展计划和工程开发进度计划,由物资部组织编制相应的甲供物资采购招标计划。
(二) 审批流程:物资部经办人——物资部经理——物资副总——总经理。
第二十三条 甲供物资确定:
预算部在工程招标时,结合设计文件和图纸,提交工程中所使用的大宗材料清单(包括材料的品种、规格和控制性数量),由招标小组执行组长组织召开会议讨论确定甲供物资的范围。
第二十四条 材料及设备品牌的确定:
由工程管理部或设计部提交材料的技术指标、外形规格、色彩等要求,物资部组织选定材料品牌,并提供材料样品,报设计部或工程管理部确定。
第二十五条 投标资格预审:
工作小组组长组织,由招标文件经办部门发出投标邀请,并会同相关部门共同对投标人进行投标资格审查,初步选择入围招标的单位,报公司招标领导小组审核确定最终的入围招标单位。
第二十六条 调研、考察:
由相关招标工作小组组长负责组织实施,完成后向招标领导小组提交书面考察报告。
第二十七条 招标文件的编制与发放:
(一)物资部按工程管理部或设计部提出的相关要求,组织编制物资采购招标文件,并按确定的入围供应商发放招标文件。
(二)审批流程:物资部经办人——相关专业副总工程师、工程师——物资部经理——预算部经理——财务经理──物资副总——财务副总──总经理——董事会代表。
第二十八条 开标:
(一)开标工作由招标工作小组组长组织安排。
(二)开标参加人员:物资部、预算部相关人员。涉及土建材料开标,工程管理部必须安排相关人员参加。水电材料开标,设计部主管副总工程师须参加。景观材料开标,设计部必须安排相关人员参加。物资部负责做好记录和报价比较分析,记录上报招标领导小组。
第二十九条 评标与定标:
(一)领导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会议,评标会议分技术评议和商务评议两个议题。领www.pmceo.com导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会议,评标会议分技术评议和商务评议两个议题。首先是技术评议,由工作小组成员解答领导小组的询问,并根据招标文件和投标文件对各家投标单位进行综合评议,工作小组向领导小组推荐一家或几家意向中标单位或对投标单位进行技术等级的排序。完成后,工作小组相关技术评标人员退场。其次,工作小组相关成员就标书的相关商务报价结果进行分析说明,并解答领导小组的询问。
领导小组随之评议工作小组推荐的意向中标单位或评选意见,并以投票的方式正式确定中标单位。投票表决遵循“一人一票、少数服从多数”的原则。领导小组投票表决后,应就表决结果对工作小组作批复说明。
工作小组组长指定一名工作人员列席评标会议,负责工作小组的评分统计和领导小组的表决统计,并作会议记录。
(二)领导小组随之评议工作小组推荐的意向中标单位或评选意见,并以投票的方式正式确定中标单位。物资部负责整个评标会议的会议记录。
第三十条 合同谈判与合同签订:
经评标确定供应商后,物资部向供应商发出中标通知,在工作小组的指导下,按照招标文件、投标书及有关规定签订物资采购合同。
第六节 招标保密要求
第三十一条 招标过程中要求保密的内容:
(一)参加投标的投标人名单;
(二)投标书的商务条款;
(三)商务谈判的内容、策略和计划安排;
(四)公司评标会议的内容和决策意见;
(五)工程招标设有标底,标底的编审过程和标底;
(六)可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
第三十二条 投标书包括技术和商务标,二者的文件编制应分开:
投标书及来往函件作为公司保密文件,由组织招标工作的经办部门妥善保管,并做好文件存档和外借登记手续,文件的外借须经过招标经办部门的部门经理同意。
第三十三条 保密的对象包括所有投标人、公司内外与本招标工作的无关人员。
第三十四条 在招标过程中,因技术交流
或谈判策略等原因,需要向相关单位或人员透露相关保密内容的,应事先征得招标小组组长的同意。第七节 归档管理
第三十五条 招标文件存档时,考察报告和确定入围招标单位会议纪要必须作为招标文件的附件一并存档。
第三十六条 合同存档时,开标记录和评标会议纪要必须做为合同的附件一并存档。
第三十七条 招标投标文件应包括考察报告、确定入围招标单位的会议纪要、招标文件原件、招标文件审批记录、中标单位投标书、开标记录、定标会议纪要等。
第三十七条 招标文件原件、招标文件审批记录、中标单位投标书、开标记录和定标会议纪要书面文件由预算部、物资部负责整理、归档。总办负责电子文件存档。
合同及其相关附件的电子文件和书面文件由总办存档。
篇3:二建考试机电工程高频考点:施工招标投标管理要求
二建考试机电工程高频考点:施工招标投标管理要求
1H420**1施工招标投标管理要求
一、招标方式
(一)公开招标
3.招标人应当在招标文件中载明投标有效期。投标有效期从提交投标文件的截止之日算起。
4.招标人可以自行决定是否编制标底。一个招标项目只能有一个标底。标底必须保密。招标人设有最高投标限价的,应当在招标文件中明确最高限价或者最高限价的计算方法。招标人不得规定最低投标限价。
5.两阶段招标。对技术复杂或者无法精确拟定技术规格的项目,招标人可以分两阶段进行招标。
(1)第一阶段,投标人按照招标公告或者投标邀请书的要求不带报价的技术建议确定技术标准,招标人根据投标人提交的技术建议确定技术标准和要求,编制招标文件。
(2)第二阶段,招标人向在第一阶段提交技术建议的投标人提供招标文件,投标人按照招标文件的要求提交包括最终技术方案和投标报价的投标文件。
6.资格预审
(3)资格预审内容包括基本资格审查和专业资格审查。专业资格审查是资格审查的重点,主要内容包括:施工经历;人员状况,包括承担本项目所配备的管理人员和主要人员的名单和简历;施工方案,包括履行合同任务而配备的施工装备等;财务状况,包括申请人的资产负债表,现金流量表等。
(4)资格预审结束后,招标人应当及时向资格预审申请人发出资格预审结果通知书。
7.资格后审,即在开标后由评标委员会按照招标文件规定的标准和方法对投标人的资格进行审查。
(二)邀请招标
有下列情形之一的经批准可以采用邀请招标:
(1)技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制,只有少量潜在投标人可供选择。
(2)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,不宜公开招标的。
(3)采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大。
二、招标投标项目的分类
1.项目总承包,即设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包
承包商承担全部设计、设备及材料采购、土建及安装施工、试运转、试生产直至达产达标。
4.采购及施工总承包(PC)
承包商承担设备及材料采购、土建安装施工至无负荷试运转,并承担投料运行后设备质量及施工质量的责任。
三、开标与评标管理要求
(一)开标
1.开标应公开进行。开标时间应与提交投标文件截止时间相同。开标地点应为招标文件中预先确定的地点。若有变化应提前告知投标人。
(二)评标定标
1.评标委员会组成。一般由招标人代表和技术、经济等方面的专家组成,其成员人数为5人以上单数。其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。
3.开、评标过程中,有效标书少于3家,此次招标无效,需重新招标。
篇4:工程项目招标投标管理
一、招标投标的概念与特征
招标投标是一种因招标人的要约,引发投标者的承诺,经过招标人的择优选定,最终形成协议和合同关系的平等主体之间的经济活动过程,是“法人”之间诺成有偿的、具有约束力的法律行为。
招标投标是商品经济发展到一定阶段的产物,是一种特殊的商品交易方式。招标方与投标方相交易的商品统称为“标的”。在项目工程建设中,这种“标的”指的是项目的工程设计、土建施工、成套设备、安装调试等内容的标明。
招标投标具有下述基本特征:
1.平等性,招标投标的平等性,应从商品经济的本质属性来分析,商品经济的基本法则是等价交换。招标投标是独立法人之间的经济活动,按照平等、自愿、互利的原则和规范的程序进行,双方享有同等的权利和义务,受到法律的保护和监督。招标方应为所有投标者提供同等条件,让他们展开公平竞争。
2.竞争性。招投标的核心是竞争,按规定每一次招标必须有三家以上投标,这就形成了投标者之间的竞争,他们以各自的实力、信誉、服务、报价等优势,战胜其他的投标者。此外,在招标人与投标者之间也展开了竞争,招标人可以在投标者中间“择优选择”,有选择就有竞争。
3.开放性。正规的招投标活动,必须在公开发行的报刊杂志上刊登招标公告,打破行业、部门、地区、甚至国别的界限,打破所有制的封锁、干扰和垄断,在最大限度的范围内让所有符合条件的投标者前来投标,进行自由的竞争。
二、招标的方式
目前国内外采用的招标方式有以下五种:
1.公开招标,公开招标是由招标单位通过报刊、广播、电视等宣传工具发布招标公告,凡对该招标项目感兴趣又符合投标条件的法人,都可以在规定的时间内向招标单位提交意向书,由招标单位进行资格审查,核准后购买招标文件,进行投标。公开招标的方式可以给一切合格的投标者以平等的竞争机会,能够吸引众多投标者,故称之为无限竞争性招标。为世界银行贷款项目实行的国际(国内)竞争性招标,就属于公开招标。
2.邀请招标。邀请招标是由招标单位根据自己积累的资料,或由权威的咨询机构提供的信息,选择一些合格的单位发出邀请,应邀单位(必须有三家以上)在规定时间内向招标单位提交投标意向,购买投标文件进行投标。
邀请招标是一种有限竞争性招标,又叫选择招标。这种方式的优点是应邀投标者在技术水平、经济实力、信誉等方面具有优势,基本上能保证招标目标顺利完成。其缺点是在邀请时如带有感情色彩,就会使一些更具竞争力的投标单位失去机会。
3.两段招标。两段招标是将公开招标和邀请招标结合起来的招标方式。这种方式一般适用于技术复杂的大型招标项目。招标单位首先采用公开招标的方式广泛地吸引投标者,对投标者进行资格预审,从中邀请三家以上条件最好的投标者,进行详细的报价、开标、评标。
4.协商议标。对受客观条件限制或不易形成竞争局面的招标项自,例如专业性很强,只有少数单位有能力承当项目, 时间紧迫,来不及按正规程序招标的项目,可以由主管部门推荐或自行邀请3一4个比较知底的单位进行报价比较,由招投际双方通过协商确定有关事宜。协商议标实质上是一种非竞争性招标,严格他讲不能称为招标。因为招投标行为的核心是竞争,没有竞争也就失去了招标的原有意义。
5.国际招标。上述四种招标方式如果将招标范围放宽到国外,就称其为国际性招标。这种招标方式简称为ICB,一般重大工程建设项目、高科技项目、技术引进项目以及“国际复兴开发银行”“国际开发协会”及“亚洲开发银行”贷款兴建的工程项目都采用ICB方式。
三、招标投标的一般程序
招标投标的活动一般分为四个阶段,现以建设工程施工项目为例进行分析。
1.招标准备阶段。基本分为以下几个步骤:具有招标条件的单位填写《建设工程招标申请书》,报有关部门审批;获准后,组织招标班子和评标委员会;编制招标文件和标底。;发布招标公告;审定投标单位;发放招标文件;组织招标会议和现场勘察;接受投标文件。
2.投标准备阶段。根据招标公告或招标单位的邀请,选择符合本单位施工能力的工程,向招标单位提交投标意向,并提供资格证明文件和资料;资格预审通过后,组织投标班子,跟踪投标项目,购买招标文件;参加招标会议和现场勘察;编制投标文件,并在规定时间内报送给招标单位。
3.开标评标阶段。按照招标公告规定的时间、地点,由招投标方派代表并有公证人在场的情况下,当众开标;招标方对投标者作资格后审、询标、评标;投标方作好询标解答准备,接受询标质疑,等待评标决标。
4.决标签约阶段。评标委员会提出评标意见,报送决定单位确定;依据决标内容向中标单位发出《中标通知书卜中标单位在接到通知书后,在规定的期限中与招标单位签订合同。
四、我国招投标管理体系及任务
(一)招投标管理体系
我国投资项目的规模、选址、寿命期限都受国家计划的控制,因此,我国的招投标活动,从宏观上讲是在国家计划控制范围内对市场机制的一种利用,是在行政部门监督指导下进行的招标投标。目前尚未形成统一的、规范的全国性招投标管理体系,而只是在部分行业系统内逐步建立和完善。
1.建设工程招标。国家建设部专设招投标管理办公室,各省、市、自治区建委专设招投标管理办公室,具体负责建设工程项目招投标工作的组织管理和监督检查工作。
2.引进设备招标。国家计委专设中国机电设备招标中心,北京、天津、上海、广州、沈阳、武汉、西安、重庆八大中心城市成立了机电设备招标公司,石家庄、济南、合肥、南京、杭州、福州、南昌、哈尔滨、长沙等九个省辖市成立了机电设备招标公司。这些机构负责引进机电设备国内审查性招标和国际招标,与机电设备进口审查办公室共同调控机电设备进口工作。
3.成套设备招标,国家物资部专设设备成套司,国家物资部、机械工业部双重领导的三十个省、市、自治区均成立了机械设备成套局(公司)。这些机构具体负责成套设备的招标工作。
(二)招标投标管理机构的任务
1.制定和贯彻国家、地方或本系统颁发的有关招投标的办法、条例和规定。
2.进行招标项目的登记。
3.审查招标单位或招标工作班子及评标委员会的资格、能力。
4.核准招标工作班子提供的招标文件和标底。
5.监督开标、评标、决标和签约。
6.调解、处理招标投标双方发生的争议、纠纷和违章问题。
7.会同有关部门监督招标项目合同的履行。
(三)招标投标工作应遵循的原则
1.投标者机会均等,鼓励相互竞争。
2.维护招投标双方的合法权益。
3.按招标办法规定的程序进行。
4.开标、评标、决标必须根据标书规定的要求和条件在公证人监督下进行。
5.经济合同的主要条款必须与标书规定的条件相符合。
6.严格保守机密。
五 招标程序与投标程序
项目进度计划方法安排进度计划的目的是为了控制时间和节约时间,而项目的主要特点之一即是有严格的时间期限要求,由此决定了进度计划在项目管理中的重要性。
基本进度计划要说明哪些工作必须于何时完成和完成每一任务所需要的时间,但最好同时也能表示出每项活动所需要的人数。常用的制定进度计划的方法有以下几种:
①关键日期表这是最简单的一种进度计划表,它只列出一些关键活动和进行的日期。
②甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。甘特图的优点是简单、明了、直观,易于编制,因此到目前为止仍然是小型项目中常用的工具。即使在大型工程项目中,它也是高级管理层了解全局、基层安排进度时有用的工具。在甘特图上,可以看出各项活动的开始和终了时间。在绘制各项活动的起止时间时,也考虑它们的先后顺序。但各项活动上间的关系却没有表示出来,同时也没有指出影响项目寿命周期的关键所在。因此,对于复杂的项目来说,甘特图就显得不足以适应。
③关键路线法(Critical Path Method,简称CPM)。
④计划评审技术(Program Evaluation and Review Technique,简称PERT)。
CPM和PERT是50年代后期几乎同时出现的两种计划方法。随着科学技术和生产的迅速发展,出现了许多庞大而复杂的科研和工程项日,它们工序繁多,协作面广,常常需要动用大量人力、物力、财力。因此,如何合理而有效地把它们组织起来,使之相互协调,在有限资源下,以最短的时间和最低费用,最好地完成整个项目就成为一个突出的重要问题。CPM和PERT就是在这种背景下出现的。这两种计划方法是分别独立发展起来的,但其基本原理是一致的,即用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关系,并在此基础上,进行网络分析,计算网络中各项时间多数,确定关键活动与关键路线,利用时差不断地调整与优化网络,以求得最短周期。然后,还可将成本与资源问题考虑进去,以求得综合优化的项目计划方案。因这两种方法都是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌,所以又叫做网络计划技术。
此外,后来还陆续提出了一些新的网络技术,如GERT(Graphical Evaluation and Review Technique,图示评审技术),VERT(Venture Evaluation and Review Technique,风险评审技术)等。
很显然,采用以上几种不同的进度计划方法本身所需的时间和费用是不同的。关键日期表编制时间最短,费用最低。甘特图所需时间要长一些,费用也高一些。CPM要把每个活动都加以分析,如活动数目较多,还需用计算机求出总工期和关键路线,因此花费的时间和费用将更多。PERT法可以说是制订项目进度计划方法中最复杂的一种,所以花费时间和费用也最多。
应该采用哪一种进度计划方法,主要应考虑下列因素:
①项目的规模大小。很显然,小项目应采用简单的进度计划方法,大项目为了保证按期按质达到项目目标,就需考虑用较复杂的进度计划方法。
②项目的复杂程度。这里应该注意到,项目的规模并不一定总是与项目的复杂程度成正比。例如修一条公路,规模虽然不小,但并不太复杂,可以用较简单的进度计划方法。而研制一个小型的电子仪器,要很复杂的步骤和很多专业知识,可能就需要较复杂的进度计划方法。
③项目的紧急性。在项目急需进行,特别是在开始阶段,需要对各项工作发布指示,以便尽早开始工作,此时,如果用很长时间去编制进度计划,就会延误时间。
④对项目细节掌握的程度。如果在开始阶段项目的细节无法解明,CPM和PERT法就无法应用。
⑤总进度是否由一、两项关键事项所决定。如果项目进行过程中有一、两项活动需要花费很长时间,而这期间可把其他准备工作都安排好,那么对其他工作就不必编制详细复杂的进度计划了。
③有无相应的技术力量和设备。例如,没有计算机,CPM和PERT进度计划方法有时就难以应用。而如果没有受过良好训练的合格的技术人员,也无法胜任用复杂的方法编制进度计划。
此外,根据情况不同,还需考虑客户的要求,能够用在进度计划上的预算等因素。到底采用哪一种方法来编制进度计划,要全面考虑以上各个因素。
篇5:物业管理招标投标的争议及其解决方式
招标投标作为一种公开公正的竞争方式,其运作建立在一整套完备制度基础之上,但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑,加之各自对制度的了解程度与理解不同,使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷,严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进行。因此,如何处理矛盾,妥善解决纠纷,避免争议的发生,成为招标投标双方共同关注的问题。
一、物业管理招标投标常见的争议形式
(一)招标投标过程中的争议
1.有关索赔的争议
索赔是承包项目中最常见的一种争议。
物业管理招标投标索赔,是指物业管理公司对由于非自身原因而发生的委托管理合同规定之外的额外支出或损失,向招标方提出给予合理弥补损失的要求。在其他项目招标投标活动中,通常索赔的方式既可以是经济补偿,也可以是工期延长,但由于物业管理招标投标标的--物业管理服务的特殊性,使得其索赔只能要求招标方进行经济补偿。必须注意的是,提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的单方认定,至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。若业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致,或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现,那么他们不仅不会承诺赔偿,反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求,这通常又被称为反索赔。然而无论索赔还是反索赔,双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。
由此可见,招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。因此,研究索赔事项的种类对于招标投标各方保护自己,并争取正当合法的利益是非常有用的。
通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有:投标书的遗漏错误,增加的服务量,增加的材料数量,增加的材料单价,增加的分包商的费用等。当然,不同的物业管理招标可能出现的相应索赔事项是不同的。招标投标各方务必小心谨慎,尽可能争取有利于自己的条件,避免失误或损失。
2.有关投标有效性的争议
投标作为一种规范的制度性活动,对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的论述中可以看出,无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送,投标制度都做出了详尽的规定。但是,这些规定并不能将所有在招标中可能出现的问题全部涵盖;而且即使投标制度涵盖了所有情况,仍有可能出现招标方或投标方由于疏忽或对制度了解不够,导致双方对投标有效性的认识呈现差异,争议由此产生。
这种类型争议产生的原因多种多样,既可以是由于招标人误将投标人的合规行为判断为无效行为,也可以是招标人判断正确而投标人认识不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐,出现纷争的事项实在是太多太杂,如果要从具体事项出发分析原因,那就难以一一列举了,故本书仅就几种常见的典型争议类型作一介绍。
(1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第5章已有详细阐述,但在招标投标中具体涉及代理业务时,却往往会出现对代理业务范围等认识不清的误区。例如,同一代理人同时对若干家投标公司开展代理注册、递送标书、参加开标会等业务是否符合招标规定?所递送的标书是否有效?同一代理人同时为若干家投标公司代为编制的投标书是否有效?为物业招标提供代理服务的投标公司的投标是否有效?等等。这些都是容易为人们所混淆的事实,自然也容易引起争议。
(2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容十分广泛,既有时效问题,又有格式问题,还有内容是否规范的问题。应当说,对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期),通常不太容易引起争议,而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子,就是标书遗漏差错是否导致标书失效的判定标准问题。按招标投标国际惯例,如果标书的偏差属于实质性内容的差错,则该标书属于无效标书;反之,招标方可根据具体情况决定是由投标方予以澄清补充,继续竞标,还是宣布该标书无效。在这一例子中,虽然“实质性内容”的规定看似很清晰,但在实践中却难以界定,因为它只是一个概括的描述,对于“该变动是否会影响中标后义务的履行”的判断取决于招标方的主观判定,这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。
(3)联合体投标问题。所谓联合体投标,即由两个以上法人或其他组织组成一个联合体,以一个投标人身份共同投标的行为。在联合体投标中,联合体各方应当签订共同投标协议,明确约定双方的工作和责任,并将其共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的,将由联合体各方共同与招标人签订合同,并就中标物业项目的管理承担连带责任。