篇2：大连市物业管理招标投标管理办法(2019)

　　大连市物业管理招标投标管理办法(20**)

　　大连市人民政府办公厅关于印发大连市物业管理招标投标管理办法的通知

　　各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：

　　《大连市物业管理招标投标管理办法》业经大连市第十六届人民政府第二十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　大连市人民政府办公厅

　　20**年11月8日

　　大连市物业管理招标投标管理办法

　　大政办发〔20**〕150号

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理招标投标活动，保护当事人合法权益，促进市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《辽宁省物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位(以下简称住宅建设单位)，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业;同一物业管理区域住宅物业建筑面积在3万平方米以下的，经物业所在地的区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　业主大会和其他物业所有权人选聘物业服务企业，提倡采用招标投标的方式进行。

　　第三条 大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和大连高新技术产园区内的住宅建设单位选聘前期物业服务企业，以及业主大会和其他物业所有权人自愿采用招标投标的方式选聘物业服务企业的活动，适用本办法。

　　其他区市县(先导区)可参照本办法执行。

　　第四条 物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。

　　各区物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理。

　　街道办事处负责本辖区业主大会招标投标选聘物业服务企业的具体指导工作。

　　第六条 市物业管理行政主管部门委托市物业管理招标投标管理机构负责全市物业管理招标投标活动的管理、服务和指导工作。物业管理招标投标活动纳入市公共资源交易平台(以下简称交易平台)组织实施，各区物业管理行政主管部门通过交易平台对招标投标活动进行监督管理。

　　市物业管理招标投标管理机构行使以下工作职责：

　　(一)负责物业管理招标投标政策法规及业务咨询，制定招标投标文件示范文本，组织业务培训;

　　(二)负责建设和管理大连市物业管理评标专家库;

　　(三)收集、统计、管理物业管理招标投标信息数据。

　　第二章 招标一般规定

　　第七条 住宅建设单位选聘前期物业服务企业的，应当执行以下规定：

　　(一)新建住宅物业，应当在取得商品房预(销)售许可证之前完成前期物业服务企业选聘;非出售的新建住宅物业，应当在交付使用前90日完成。

　　(二)在物业服务项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%时，物业管理区域内发生下述情形之一，住宅建设单位应按前期物业服务合同条件，在物业管理区域公告后，按照本办法第二条的规定选聘新的物业服务企业：

　　1.物业服务合同主体灭失的;

　　2.依法解除物业服务合同的;

　　3.前期物业服务合同期满的。

　　物业服务项目交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，由业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第八条 业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应形成决议，明确招标文件有关事项。街道办事处应对业主大会决议进行签章确认。

　　业主委员会组织选聘物业服务企业，应持有业主大会通过的授权委托书和选聘方案。

　　其他物业所有权人或单一业主通过招标投标方式选聘物业服务企业，参照业主大会方式组织实施。

　　第三章 招 标

　　第九条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　住宅建设单位选聘前期物业服务企业的，必须采用公开招标方式。

　　第十条 招标人可以自行组织实施招标，也可以委托招标代理机构办理。

　　物业管理招标代理机构应当遵守本办法对招标人的有关规定，在招标人委托的范围内办理招标事宜。

　　物业管理招标代理机构在代理招标事宜前，应当到交易平台进行信息录入。

　　第十一条 招标文件应当包括以下内容：

　　(一)招标人(授权委托人)基本情况，包括名称、地址、联系方式等;

　　(二)招标日程安排;

　　(三)招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、配套设备的技术参数、绿化情况、物业管理用房配置、规划总平面图及隐蔽工程图纸等;

　　(四)物业管理服务内容、标准、收费价格;

　　(五)物业服务合同及签订说明;

　　(六)对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格、投标文件的格式、主要内容及投标保证金交纳方式等;

　　(七)评标标准和评标方法;

　　(八)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

　　第十二条 评标标准可以参照下列原则制定：

　　(一)同等服务标准选聘投标价低的物业服务企业;

　　(二)同等投标价选聘服务标准高的物业服务企业。

　　评标方法一般应采用综合评估法，采取电子评标系统。

　　采用法律、行政法规允许的其他评标方法进行评标的，应当事先在招标文件中说明。

　　第十三条 招标人应当确定提交投标文件截止时间，给予投标人充分的编制投标文件时间。

　　公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20个工作日。

　　第十四条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人;不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复;作出答复前，应当暂停招标投标活动。

　　第十五条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案。区物业管理行政主管部门自收到招标备案材料之日起3个工作日内，对符合条件的出具《大连市物业管理招标备案联络单》。

　　(一)建设单位选聘前期物业服务企业，应持以下材料：

　　1.营业执照原件及复印件;

　　2.建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图(或竣工验收备案材料)原件及复印件;

　　3.招标代理机构授权委托书或代理协议;

　　4.招标公告;

　　5.招标文件;

　　6.法律、法规和规章规定的其他材料。

　　(二)业主大会选聘物业服务企业，应持以下材料：

　　1.业主大会决议;

　　2.招标代理机构授权委托书或代理协议;

　　3.招标公告或投标邀请书;

　　4.招标文件;

　　5.法律、法规和规章规定的其他材料。

　　第十六条 招标人应持《大连市物业管理招标备案联络单》原件及招标备案材料到交易平台进行招标活动。邀请招标的还应提交意向邀请单位名单。

　　第十七条 采取公开招标方式的，招标人应在交易平台发布招标公告等相关信息，公告期不少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：

　　(一)招标人(授权委托人)名称及联系方式;

　　(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

　　(三)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法;

　　(四)提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点;

　　(五)招标人要求的其他事项。

　　采取邀请招标方式的，招标人应当按照意向邀请单位名单向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第十八条 招标人可以组织投标申请人踏勘物业项目现场。投标申请人如有疑问，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件购买人。

　　第四章 投 标

　　第十九条 招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

　　招标人不得挪用投标保证金。

　　第二十条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)开标一览表(投标人签字、加盖公章并单独封存);

　　(二)投标函，包括物业管理服务费(新建物业项目在建设工程保修期内的管理成本不应计入物业管理总成本中)、管理目标及其他履约承诺等;

　　(三)技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度;

　　(四)商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算;

　　(五)资信部分，包括营业执照复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况;

　　(六)招标文件要求提供的其他资料。

　　第二十一条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十二条 投标人在招标公告要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十一条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第五章 开标、评标和中标

　　第二十三条 招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。

　　第二十四条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封《开标一览表》，宣布投标人名称和投标价格。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并存档备查。

　　投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当当场作出答复，并做好记录。

　　第二十五条 评标由招标人依法组建的评标小组负责。

　　评标小组由招标人代表和物业管理、建筑工程、成本会计等专家组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家。

　　第二十六条 招标人应当在开标前1个工作日内到交易平台申请抽取评标专家。

　　交易平台从物业管理评标专家库中自动抽取专家，经专家回复确认后确定为有效评标专家。

　　评标专家名单应当在开标后公布，并在中标结果确定前保密。

　　第二十七条 招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。

　　评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。

　　物业服务企业诚信信息纳入本市物业管理招标投标诚信体系，招标人可依据物业服务企业诚信信息在评分方法中给予适量加分或减分。

　　第二十八条 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和评标方法，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标，并对评审结果签字确认。除现场答辩部分外，评标应当在保密情况下进行。

　　第二十九条 评标小组经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十条 评标专家可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十一条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明在评分方法中所占的评分比重。

　　第三十二条 评标小组完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标小组对各投标文件的评审意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排名顺序的中标候选人。

　　第三十三条 招标人应当按照中标候选人的排名顺序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　同等条件下，招标人可优先确定诚信度高的物业服务企业为中标人。

　　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

　　第三十四条 中标人确定后，招标人应在交易平台将中标结果进行公示，公示期不少于3日。

　　招标人为业主大会的，业主委员会还应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公示，公示期不少于3日。

　　投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标结果公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复;作出答复前，应当暂停招标投标活动。

　　第三十五条 中标结果公示期满后无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。同时应当返还未中标投标人的投标保证金，中标人投标保证金在与招标人签订物业服务合同后5日内返还。

　　第三十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件依法订立物业服务合同。

　　第三十七条 招标人应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案中标结果。备案应提交中标通知书及物业服务合同副本。

　　区物业管理行政主管部门同时应将中标通知书抄送至物业所在地的街道办事处。

　　第六章 法律责任

　　第三十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关行政监督部门投诉。

　　投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，相关部门应当予以驳回。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十九条 住宅建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按照《物业管理条例》及其他物业管理相关文件的规定予以处理。

　　第四十条 招标人、投标人、招标代理机构、评标专家以及指导服务招标投标的有关工作人员在物业管理招标投标活动中违反规定的，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规的相关规定进行处罚。

　　物业管理招标代理机构在招标投标活动中经监督管理部门确定存在违规行为的，通过交易平台予以公示，1年内不受理其承办的物业管理招标事宜。

　　第四十一条 市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度，依法公告对招标人、投标人、招标代理机构及评标专家等当事人违法行为的行政处理决定。

　　招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，应纳入本市物业管理招标投标信用体系。

　　第七章 附 则

　　第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十三条 本办法自20**年3月1日起施行。

篇3：蒙自市物业管理办法(2018)

　　蒙政规(20**)1号

　　蒙自市人民政府关于印发蒙自市物业管理办法的通知

　　蒙自市物业管理办法(20**)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护物业服务活动中各方合法权益，营造良好的居住和生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内物业的使用、服务、维护及其监督管理活动，适用本办法。

　　本办法所称物业管理，是指建设单位选聘前期物业服务企业或业主按规定选聘物业服务企业，及业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)是物业服务企业的行政主管部门，负责本市物业服务企业的指导、监督工作，并将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第四条 乡镇人民政府(街道办事处)、发改、法院、公安、住建、国土、规划、城市管理、民政、环境保护、市场监督管理、税务、工信、供电、水务等部门按照各自职责，做好物业管理相关工作，并对物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒。

　　各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。

　　第五条 市物业管理行业协会应加强内部建设，配合乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局等行业主管部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理，促进物业管理行业规范和谐发展。

　　第六条 乡镇人民政府(街道办事处)、负责辖区内召开业主大会、选举业主委员会的指导、监督、筹备及物业管理活动的指导、监督和矛盾纠纷的调处。

　　社区居民委员会协助乡镇人民政府(街道办事处)做好辖区内物业管理相关工作。

　　第七条 建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　第二章 业主及业主大会

　　第一节 业主大会

　　第八条 业主应当按照法律法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主大会，行使权利、履行义务。

　　临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加业主大会的方式、违*同约定的责任、争议处理办法作出约定。

　　第九条 业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。建设项目批文、宗地、规划设计总平面图相关联的，为一个物业管理区域;由市政道路、围墙或共用设施设备可以独立的，可以划分为两个或两个以上的物业管理区域;单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在市政道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

　　零散建设的不封闭区域，可由社区居民委员会结合片区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

　　业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

　　业主户数超过二百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主可以列席业主代表大会会议。

　　业主大会或者业主代表大会(本办法统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

　　第十条 物业管理区域内户数低于一百户，且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积和户数超过建筑物总面积及总户数百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑物总面积及户数达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　分期开发的物业管理区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业管理区域已交付的专有部分面积和户数超过建筑物总面积及总户数百分之五十，重新补选或改选业主委员会委员。

　　第十二条 房屋的所有权人(配偶)为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法(到相关部门办理手续)占有该房屋的人，在物业管理和服务中视为业主。

　　业主应当依照法律法规、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和物业服务合同(协议)行使权利，履行义务。

　　第十三条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应在项目办理竣工验收前，向所在地乡镇人民政府(街道办事处)指定的专用账户缴存首次业主大会会议筹备经费。需使用筹备经费时，由筹备组向乡镇人民政府(街道办事处)申请审批拨付。

　　建设单位应当按照物业管理区域规划核准总建筑面积(含地下建筑面积)每平方米0.2元承担筹备经费，费用最高不超过5万元。总额不足1万元的，按1万元计。

　　业主大会成立后，首次业主大会会议筹备经费如有结余，应当转为业主大会经费。业主大会成立后筹备组解散前，应对首次业主大会会议筹备经费收支情况进行公示，接受乡镇人民政府(街道办事处)和业主监督。

　　第十四条 符合业主大会成立条件的，乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后三十日内，组织成立业主大会筹备组。

　　筹备组人数为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及乡镇人民政府(街道办事处)、建设单位、社区居民委员会等派员组成。筹备组组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任。业主成员由乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

　　筹备组中业主成员的推荐办法由乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会确定，并事先告知全体业主。筹备组自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置及蒙自市房地产管理信息平台公示。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会协调解决。

　　筹备组正式开展筹备工作前，市住建局、乡镇人民政府(街道办事处)及所属社区居民委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

　　第十五条 筹备组成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的;

　　(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职或有利害关系的;

　　(三)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职或有利害关系的，建设单位代表除外;

　　(四)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的;

　　(五)无不宜担任的其他情形。

　　筹备组业主成员应当履行交纳物业服务费、公共水电分摊费、设备设施检测费、电梯维保费、汽车停放费、住宅专项维修资金等费用的义务，不得有损坏房屋承重结构、违章建设、占用公共区域或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为。

　　第十六条 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组成员、业主代表及业主委员会委员:

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)丧失民事行为能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)有损坏房屋承重结构、违章建设或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

　　(五)侵占业主共有部分、绿地、毁损绿化、共有设施设备等且未改正的;

　　(六)未按照规定或者物业服务合同约定交纳物业服务费、公共水电分摊费、设备设施检测费、电梯维保费、汽车停放费、住宅专项维修资金等费用的;

　　(七)被相关部门列入失信人员名单的;

　　(八)有其他违反法律法规、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的。

　　(九)违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的;

　　(十)本人及其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内提供物业服务的企业任职或者有利害关系的;

　　(十一)本人及其配偶、直系亲属在本住宅小区开发建设单位任职或有利害关系的。

　　第十七条　筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中业主大会议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;

　　(三)确认业主身份(含共有人身份、房号、身份证号、电话号码)，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)拟定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前报所属社区居民委员会审核，乡镇人民政府(街道办事处)审批，以书面形式在物业管理区域内及蒙自市房地产管理信息平台公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。

　　业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由乡镇人民政府(街道办事处)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

　　第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议，由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

　　(一)专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占业主投票权数百分之二十以上的业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　定期会议和临时会议召开十五日前将会议内容函告所属社区居民委员会，社区居民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。发生上述第二款的及时通知社区居民委员会参与指导、监督。

　　业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会定期会议或临时会议的，社区居民委员会应当责令限期召开。未按时召开的，由社区居民委员会指导相关业主召开业主大会定期会议或临时会议。

　　第十九条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)制定物业服务内容、标准及费用，代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业;

　　(六)筹集、续筹和使用住宅专项维修资金;

　　(七)改变共有部位、共有设施设备的用途，改(扩)建、重建建筑物附属设施;

　　(八)授权业主委员会决定共有部位、共有设施设备的经营方式，管理、使用公共收益;

　　(九)有关行使共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会作出前款第七项决定，应当符合有关法律法规的规定，并依法办理有关手续。

　　对业主大会的议事方式、表决程序应当在业主大会议事规则中作出约定。

　　第二十条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

　　第二十一条 业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

　　业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。

　　第二十二条 业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的业主且占总人数百分之五十以上的业主同意。对业主代表的推选方式、表决办法等应当在业主大会议事规则中作出约定。

　　业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。

　　第二十三条 业主代表履行下列职责：

　　(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;

　　(二)组织开展本办法第二十一条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;

　　(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

　　(四)建立本小组工作档案;

　　(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用蒙自市房地产管理信息平台等形式召开表决，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主参加。业主大会决定本办法第十九条第六项和第七项规定的事宜，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意;决定本办法第十九条除第六、第七项外的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的业主且占总人数百分之五十以上的业主同意。讨论的事项需要表决的，按照有关法律法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。

　　业主委员会应当做好业主大会会议的组织、签到、记录、维护秩序等工作。

　　第二节 业主委员会

　　第二十五条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第二十六条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中明确业主大会、业主委员会日常工作经费及业主委员会委员工作补贴，费用由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在业主大会议事规则中约定。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公示一次，接受业主监督。

　　第二十七条 业主委员会由五至十一人的单数成员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

　　第二十八条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置及蒙自市房地产管理信息平台向全体业主公布，接受业主质询;

　　(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会开展物业服务企业招标投标工作，并与中标的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，按期交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布业主所筹集经费、经营所得收支情况;

　　(八)配合乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、公安机关等有关部门做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

　　(九)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

　　第二十九条 业主委员会不得有下列行为：

　　(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

　　(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(五)未经招标投标擅自与物业服务企业签订物业服务合同;

　　(六)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;

　　(七)违反法律法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

　　第三十条　业主委员会委员违反前述第二十八条、第二十九条或有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　(一)以书面方式提出辞职请求的;

　　(二)不履行委员职责的;

　　(三)利用委员资格谋取私利的;

　　(四)拒不履行业主义务的;

　　(五)侵害他人合法权益的;

　　(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主大会或者业主委员会十五日内不终止其委员资格的，乡镇人民政府(街道办事处)应当督促业主委员会终止其委员资格。

　　业主委员会委员有本办法第十六条情形之一的，业主委员会委员资格自行终止。

　　第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会通过的相关文件和资料到乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会进行审核，审核合格后报市民政局办理备案，文件和资料齐全的，应当在五个工作日内出具书面备案证明。业主委员会在备案后三个工作日内将备案证明报乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局、市公安局。

　　第三十二条 业主委员会任期届满前三个月，书面告知乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会。乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　第三十三条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交所属社区居民委员会保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，社区居民委员会应当及时提供。

　　业主委员会不按时移交的，乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会责令其限期移交;拒不移交的，市公安局给予协助。

　　社区居民委员会在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　第三十四条 业主委员会在任期届满前三个月不组织换届选举的，由乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会责令其限期组织换届选举;任期届满前两个月仍不组织的，由乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会组织换届选举工作。

　　第三十五条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会指导后仍不能成立的;

　　(三)列入老旧住宅小区改造实施计划及保障性住房具备前款规定情形之一的，乡镇人民政府(街道办事处)应当及时组织成立物业管理委员会。

　　第三十六条 物业管理委员会由乡镇人民政府(街道办事处)组织成立，由业主以及乡镇人民政府(街道办事处)、市公安局、社区居民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十，由所属社区居民委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本办法第十五条的规定，不得违反本办法第十六条规定。

　　物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域显著位置及蒙自市房地产管理信息平台公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由所属社区居民委员会协调解决。

　　第三十七条 物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

　　物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

　　第三十八条 业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

　　业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

　　一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

　　本市建立业主决策电子投票系统，由市住建局负责建设及维护。

　　第三章 前期物业管理

　　第一节 前期物业服务

　　第三十九条 建设单位依照法律法规规定的程序通过招标投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

　　前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同期限未满，但业主大会召开会议并通过招标投标选聘物业服务企业的，自业主委员会或物业管理委员会与中标物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同自行终止。

　　第四十条 一个物业管理区域内有下列情形之一的，经市住建局批准，建设单位可以采取竞争性磋商方式选聘前期物业服务企业:

　　(一)总建筑面积一万平方米以内(含非住宅面积);

　　(二)低层、多层、高层混合住宅总建筑面积二万平方米以内(含非住宅面积);

　　(三)高层住宅总建筑面积三万平方米以内(含非住宅面积);

　　(四)招标公告发过两次，投标人少于三个。

　　建筑面积的认定以规划审批范围的总面积计算。

　　第四十一条 采取公开招标投标或者竞争性磋商方式选聘前期物业服务企业的，建设单位严格按《蒙自市物业服务招标投标管理办法》中有关规定编制招标文件，招标文件报市住建局、发改价监部门审核。

　　第四十二条 物业服务合同应当按招标投标文件及投标人承诺签订。包含下列基本内容:

　　(一)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共区域的秩序维护;

　　(三)公共区域环境卫生的维护;

　　(四)公共绿化的维护;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等事项;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(八)物业服务从业人员的年龄、专业水平等;

　　(九)所提供的物业服务的内容、质量及其他物业公共服务事项。

　　物业服务合同还可以约定物业纠纷的调处与解决方式、合同的履约保证方式、合同的解除条件、物业装饰装修的管理方式等内容。

　　第四十三条 物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十五日内，持下列资料向市住建局备案:

　　(一)中标通知书或者竞争性磋商的资料;

　　(二)前期物业服务合同;

　　(三)临时管理规约;

　　(四)企业营业执照;

　　(五)经规划部门批准的住宅小区总平面图、车辆(机动车、非机动车)停放平面图(室内、室外或地上、地下)及物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)、社区用房等公共用房平面图;

　　(六)其他需要提交的资料。

　　物业服务收费标准备案审核通过后，给予备案回执，抄送市发改局。

　　第四十四条 建设单位选聘的前期物业服务企业未按物业服务合同约定接管小区的或接管后擅自撤出小区的，由建设单位通过公开招标投标方式重新选聘新的物业服务企业，物业服务费超出《商品房购销合同》约定差额部分由建设单位承担，承担期限为1年，期满后由业主承担全额物业服务费。违反该条款的物业服务企业两年内不得进行本市小区物业服务。

　　第四十五条 建设单位应在物业管理区域内房屋销售合同签订前，制定临时管理规约、住宅使用说明书及前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约由建设单位按照市住建局制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：

　　(一)业主定期交纳物业服务费用及其它应尽的义务;

　　(二)业主对房屋使用及出租等规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

　　(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

　　(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气等费用的分摊方式;

　　(七)与住宅物业管理有关的其他事项。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变房屋用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项;并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　第四十六条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：

　　(一)规划核准图上标注的非机动车停车位;

　　(二)规划核准图上标注的地上停车位及室内公共停车位;

　　(三)规划核准图上标注的避难层(间);

　　(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

　　(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

　　(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

　　(七)其他依法归全体业主所有的房屋。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权转让。

　　第四十七条 建设单位在项目主体验收前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

　　物业保修金实行统一交存、专款专用、政府监管的原则，由市住建局统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用从物业保修金中列支。

　　物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

　　第四十八条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。

　　第四十九条 业主共用车库(位)的管理、使用等事项，应当征求全体业主意见，并通过全体业主人数三分之二同意。车主要求物业服务企业保管机动车或非机动车的，应当另行与物业服务企业协商签订车辆保管合同，车辆保管合同中应载明保管费用及损坏、遗失、被盗的赔偿标准，该费用未包含在物业服务费、卫生清洁费及地下室照明等费用中。

　　第五十条 房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后，无论业主是否接收房屋，其房屋的物业服务费由业主交纳。未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付给物业服务企业。

　　前期物业服务收费标准及服务内容应在收费地点及蒙自市房地产管理信息平台进行公示，公示内容须载明所定收费标准、基本要求、分级服务要求的具体内容，收费标准中未涵盖的服务内容、服务深度，由业主与物业服务企业协商确定。

　　第五十一条 前期物业服务收费标准需进行调整的，应当遵循下列程序：

　　(一)物业服务企业向市住建局提出书面申请，由市住建局随机抽取第三方评估机构后由物业服务企业委托对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;

　　(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、市住建局和发改价监部门;

　　(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

　　业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向发改价监部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会投诉。

　　第五十二条 物业服务企业在前期物业管理期间履行以下职责:

　　(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位、监理单位、市住建局或者相关专业管理部门提出整改建议;

　　(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

　　(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

　　(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定向业主提供物业服务;

　　(五)配合乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会以及建设单位做好业主大会的成立工作。

　　第五十三条 已交付使用物业占总户数百分之五十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业未按合同约定服务的，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由市住建局随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时报告市住建局。评估费用由建设单位和提出异议的业主提前预交，经评估后不符合履约标准的，评估费用由建设单位承担，符合履约标准的，评估费用由提出异议的业主承担。

　　经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，委托方应当向市住建局报告，由市住建局录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

　　第二节 前期物业的承接查验

　　第五十四条 前期物业承接时，物业服务企业应当与建设单位、施工单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　建设单位在商品房交付之前，应当将承接查验结果等相关资料报送市住建局。

　　第五十五条 建设单位应当在现场查验物业二十日前，向物业服务企业移交下列资料:

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)业主含共有人信息(姓名、房号、面积、身份证号码、电话号码);

　　(五)房屋勘测成果报告;

　　(六)物业管理所需要的其他资料。

　　上述资料需提供电子版、纸质加盖公章，并报市住建局备案。

　　第五十六条 建设单位、物业服务企业应当妥善保存业主信息资料，不得遗失、泄露业主信息资料，不得将业主信息资料用于与物业管理服务无关的活动。

　　第五十七条 物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应当妥善保管。前期物业服务合同期限届满或者终止的，物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内，在市住建局和乡镇人民政府(街道办事处)的监督确认下向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案资料。前期物业服务企业拒不移交物业和相关资料的，由市公安局协助移交。

　　第五十八条 物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　物业交接后，发现存在隐蔽工程、设施设备质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位依法承担赔偿责任。

　　业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公示移交清单。

　　第三节 物业服务用房及社区用房

　　第五十九条 物业服务用房及社区用房按规划部门审批进行移交。

　　规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房及社区用房的位置和面积进行审核。

　　在项目竣工验收前，规划部门应当对物业服务用房及社区用房等配套用房配置情况进行核实。

　　第六十条 分期开发的新建物业尚未建设物业服务用房及社区用房的，应当在本期商品房交付使用前提供不低于规划用于物业服务用房及社区用房面积的房屋作为物业服务及社区临时用房。在规划审批建设的物业服务用房及社区用房交付使用前不得销售该临时用房。

　　第四章 物业服务

　　第一节 物业服务企业

　　第六十一条 市住建局建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会通过招标投标选聘物业服务企业提供服务和指导。

　　业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。符合本办法第四十条情形之一的可由业主大会采取竞争性磋商的方式选聘物业服务企业。

　　第六十二条 采取公开招标投标或者竞争性磋商方式选聘物业服务企业的，参照本办法第四十一条前期物业服务企业的选聘方式执行，中标通知书在小区显著位置公示，公示期不得低于七日。

　　物业服务合同应当包含本办法第四十二条所列基本内容。

　　第六十三条 物业服务合同到期前90日，由业主委员会对物业服务企业的服务满意度征求业主意见(通过书面、蒙自市房地产管理信息平台征求)，所属社区居民委员会进行指导、监督。满意度达到物业项目总人数百分之六十以上需续聘的，必须经百分之五十的业主同意，且诚信评价分值应与物业项目规模对应。

　　第六十四条 业主委员会按《物业服务合同》约定组织业主对物业服务企业履约情况进行满意度调查，满意率低于百分之五十的，经业主大会通过，可委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估。业主委员会与物业服务企业协商选定第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由市住建局随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时报告市住建局。评估费用由委托人承担。

　　评估范围限于日常物业服务中纠纷较多的物业服务标准和费用测算、物业服务质量。物业服务企业应当配合评估活动，评估结果在小区显著位置公示，公示时间不得低于十五天。公示期届满后十天内将情况报乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会及市住建局。

　　第六十五条 业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由市住建局录入物业服务企业信用档案。

　　第六十六条 物业服务企业将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

　　(一)物业服务企业营业执照、资质证书或诚信评价结果;

　　(二)项目经理、安保、维修负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(三)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等，临时管理规约或管理规约;

　　(四)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(五)业主交纳物业服务费、电梯运行电费及维护保养费、供水二次加压电费、消防设施、设备年检、垃圾清运等费用情况;

　　(六)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

　　(七)预收费用资金监管账户信息及监管规定;

　　(八)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以解释。

　　第六十七条 物业管理区域内发生下列情况的，物业服务企业应当及时向相关行政管理部门、专业单位报告：

　　(一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的;

　　(二)影响社会稳定及群体性事件的;

　　(三)发生业主、物业使用人重大伤亡事件的;

　　(四)其他应当报告的情况。

　　第六十八条 物业服务企业应当严格遵守法律法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，不得有下列行为：

　　(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

　　(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

　　(三)未经业主大会同意提高电梯运行电费及维护保养费，供水二次加压电费及消防设施、设备年检等费用。

　　(四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产或共用部位经营收益;

　　存在上述情形的由市住建局计入物业服务企业诚信评价，在年终评价时按评价标准扣分。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，由业主委员会组织双方协调;协调不成的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由市住建局录入物业服务企业信用档案。

　　第六十九条 物业服务企业退出物业项目前，应当按照规定和合同约定办理移交手续，向业主委员会移交下列资料：

　　(一)按照本办法第五十五条规定移交的资料;

　　(二)业主含共有人发生变更的，将更新资料一并移交。

　　(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

　　(四)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

　　(五)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(六)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

　　(七)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费、公共水电分摊费交纳记录等资料;

　　(八)其他应当移交的资料。

　　对拒不退出物业项目或者拒绝移交资料的，由市公安局协助业主委员会处理;有破坏共用设施设备、毁坏账册等行为的，由市公安局依法处理。

　　第七十条 物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所属社区居民委员会备案。物业服务企业与业主委员会可聘请第三方评估机构协助现场查验，费用由提出异议方承担，并出具查验报告，交接各方签字确认。

　　未按物业服务合同约定导致电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，绿化、照明等有损毁的，原物业服务企业应当修复、赔偿或者承担相应责任。

　　第二节 诚信评价

　　第七十一条 市住建局应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务质量、合同履约情况、项目负责人等实行动态管理，定期对物业服务企业及项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

　　市住建局具体负责物业服务企业信用信息征集、考核、评价、汇总、核查工作。

　　乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、业主委员会等相关部门应当协助开展物业服务企业信用信息的征集、核查工作。

　　对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，市住建局应当给予表彰、奖励。

　　第七十二条 物业服务企业未按照法律法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，市住建局应当录入物业服务企业信用档案。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目，失信行为改正前，市住建局不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(二)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

　　(三)被认定乱收费或者收费不规范，未按时退还款项改正的;

　　(四)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

　　(五)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

　　(六)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料、清退业主预交款项等;

　　(七)以行贿谋取中标的;

　　(八)伪造、变造资格、资质证书或者其他许可证件骗取中标的;

　　(九)3年内2次以上使用他人名义投标、串通投标的;

　　(十)其他串通投标、弄虚作假骗取中标的行为。

　　(十一)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　　(十二)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(十三)出租、出借、转让物业管理资质证书或个人从业资格证的;

　　(十四)泄露业主信息的;

　　(十五)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的;

　　(十六)对业主未按相关法规办理建设手续在物业管理区域内私搭乱建未进行劝阻、制止或未上报市城市管理局的;

　　(十七)对业主装饰、装修过程中破坏房屋承重结构未进行劝阻、制止或未上报市住建局的;

　　(十八)未按与业主约定或临时管理规约、管理规约按时、足额退还业主装饰、装修保证金的;

　　(十九)其他损害业主利益情节严重的。

　　(二十)其他违反法律法规规定情形的。

　　物业服务企业有前款第一至十项情形之一的，二年内不得参加我市物业项目投标工作;有前款第十一至二十项情形之一的，一年内不得参加我市物业项目投标工作(前期物业服务参照本条款执行)。

　　有前款规定情形之一的，业主可以向所属社区居民委员会投诉。乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局进行核查，并书面告知业主核查结果。

　　第七十三条 业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主未按物业服务合同约定缴纳物业服务费、公共水电分摊、代收等费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示业主房号、姓名、所欠时间及金额，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。物业产权人、共有人或实际居住人涉及党政机关、行政事业单位、国企等国家公职人员的，物业服务企业报乡镇人民政府(街道办事处)，经核实存在拖欠前述费用的上报州、市人民政府督查室按相关规定进行处理。

　　第七十四条 物业服务收费具体方式根据招标文件或投标文件中的表述，在物业服务合同中进行约定。

　　物业服务企业收取的装饰、装修保证金和预收的物业服务费、电梯运行电费及维护保养费、供水二次加压电费、消防设施、设备年检、垃圾清运等费用，为所交纳的业主所有，由所属社区居民委员会、业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)与物业服务企业开设资金监管账户共同监督、管理，资金拨付应在物业服务合同中明确，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务费、电梯运行电费及维护保养费、供水二次加压电费、消防设施、设备年检、垃圾清运等费用收支应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

　　物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起十日内书面答复。

　　第七十五条 未经业主大会、业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

　　物业服务企业应当协助和维护业主活动中的正常秩序，出现破坏业主活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关部门举报。

　　第七十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，物业服务企业不得再向业主收取其他费用。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

　　专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第七十七条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;

　　(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

　　(三)违反市人民政府有关房屋出租规定;

　　(四)违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌;

　　(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

　　(六)损毁树木、绿地;

　　(七)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

　　(九)任意弃置垃圾、排放污水、油烟、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

　　(十)制造超过规定标准的噪声、振动;

　　(十一)在规定区域外停放车辆;

　　(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十三)擅自架设电线、电缆等;

　　(十四)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

　　(十五)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(十六)法律法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会(未成立业主大会的为建设单位)可以按照临时管理规约、管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

　　物业产权人、共有人或实际居住人涉及党政机关、行政事业单位、国企等国家公职人员的，有前款所列行为之一，经劝阻未停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失侵害的，物业服务企业报乡镇人民政府(街道办事处)，经核实存在侵害行为的上报州、市人民政府督查室按相关规定进行处理。

　　第七十八条 业主养犬，应当按照相关规定、临时管理规约、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

　　养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的，受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻，养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的，物业服务企业应当及时向市城市管理局报告。

　　第七十九条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知买受人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。买受人应当在产权交易手续完成之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业及时更新业主信息。

　　业主在转让房屋产权时，应当向买受人出具交纳物业服务费及相关费用的证明。

　　第八十条 物业管理区域内停车库(位)严重不足的，经百分之二十以上业主提议，可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用小区消防通道、公共配套设施的前提下，经政府相关部门批准后，可以在物业管理区域内增建车库(位)。

　　第六章 公共收益与维修资金

　　第八十一条 业主大会应当建立规范的财务管理制度，物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费及业主委员会委员工作补贴应当按照财务要求建账、入账，业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料，每半年在物业管理区域内显著位置公示收支情况。

　　第八十二条 业主对住宅专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会收支情况有异议的，经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，可以要求查询有关财务账簿。

　　第八十三条 需要对住宅专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行年度审计的应在业主大会议事规则中明确，由业主委员会随机抽取在市住建局入围的第三方评估机构，委托其对收支账目进行审计，审计费用由业主委员会承担，并将审计报告在物业管理区域内公示三十日。

　　第八十四条 业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在业主大会议事规则中约定。

　　第八十五条 业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所属社区居民委员会按照《红河州住宅专项维修资金管理办法》组织征询业主意见，依法讨论通过后，按相关规定申报审批。

　　第八十六条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会(未成立业主委员会的为建设单位)、物业管理委员会、业主、物业服务企业向所属社区居民委员会提出申请，经社区居民委员会核实可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向市住建局提出资金使用申请：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)电力故障;

　　(四)二次供水水泵运行中断;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

　　(六)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

　　市住建局应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核后报州住建局审批。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　第七章 监督检查

　　第八十七条 本市建立物业管理活动乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会二级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。

　　第八十八条 业主可通过各行政主管部门公布的投诉、举报的受理方式，对物业管理的违法违规行为进行实名(姓名、住所、联系电话)投诉、举报。

　　有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项，应当在二个工作日内告知信访人向有关部门反映。

　　执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主委员会、业主、所属社区居民委员会应当协助、提供便利。

　　第八十九条 市住建局履行下列职责：

　　(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

　　(二)负责全市物业服务企业备案;

　　(三)建立全市物业行政监管综合管理平台或物业管理行业信用信息平台。定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询;

　　(四)负责物业管理项目招标投标监督管理，统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

　　(五)负责监督建设单位履行房屋工程质量的保修责任，对存在的问题进行处置;

　　(六)负责对损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品的情形进行处置;

　　(七)负责对将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方等情形进行处置;

　　(八)负责对违反市人民政府有关房屋租赁规定的情形进行处置;

　　(九)建立完善分级培训辅导体系，促进物业行业技术进步;

　　(十)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修协议示范文本，会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

　　(十一)制定《蒙自市物业服务收费等级服务指导标准》、《蒙自市物业服务招标投标管理办法》、《蒙自市物业服务行业诚信评价实施办法》;

　　(十二)法律法规规定的其他职责。

　　第九十条 乡镇人民政府(街道办事处)应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：

　　(一)负责物业管理项目备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

　　(二)负责制定首次业主大会会议筹备经费管理办法;

　　(三)建立物业管理矛盾投诉调解机制，指导、协助和监督社区居民委员会调处物业管理矛盾纠纷;

　　(四)负责对擅自在楼道等业主共有区域堆放物品督促整改，对辖区内物业项目的房屋安全、房屋租赁等监督检查，建立相关物业管理档案;

　　(五)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会;

　　(六)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　(七)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会违反相关规定的决定;

　　(八)法律法规规定的其他职责。

　　第九十一条 市相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的监督管理工作：

　　(一)市规划局负责物业管理区域的划分、改、扩建审批，协助核查认定违法建筑;

　　(二)市民政局负责业主大会、业主委员会登记备案;

　　(三)市城市管理局负责对下列情形进行监督检查并按规定查处：

　　1. 对违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房屋外貌的;

　　2. 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画的;

　　3. 擅自私拉架设电线、电缆的;

　　4. 乱设摊点占道经营，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，占用和损坏公共绿地、道路等损害业主共同利益的;

　　5. 焚烧绿化垃圾、生活垃圾或者其他废弃物的;

　　6. 违反规定饲养家禽、家畜、宠物的;

　　7. 职权范围内的其它违法行为。

　　(四)市园林局负责对擅自伐、移树木或损毁树木、绿地等行为监督检查并按规定查处;

　　(五)市环保局负责对违法排放水污染物、油烟或者露天焚烧杂物、树叶、垃圾、其他废弃物，制造超过规定标准的噪声、振动，任意弃置垃圾等行为监督检查并按规定查处;

　　(六)市公安局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对监控安防、车辆停放、私拉电线电缆对电动车充电、生活噪音等开展监督检查，对违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品进行监督检查，并协助开展房屋租赁监督管理工作;

　　(七)市发改局负责物业收费监督检查，涉及物业收费等方面的举报、投诉及价格违法案件进行查处;

　　(八)市人防办负责人防工程设施违法行为的监督检查;

　　(九)市水务局负责供水、排水等监督检查;

　　(十)市市场监督管理局负责调处涉及房屋交易、物业服务活动中涉及的合同纠纷，假冒伪劣商品查处，负责电梯等特种设备安全运行的监督检查，协助市住建局制定相应的合同范本;

　　(十一)市消防大队负责对损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，擅自占用妨碍公共通道、安全出口、消防通道等行为监督检查处理;

　　第九十二条 乡镇人民政府(街道办事处)应当建立联席会议制度，联席会议由乡镇人民政府(街道办事处)组织，市公安局、市住建局、社区居民委员会、业主委员会、物业协会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项：

　　(一)物业管理活动中的突出问题;

　　(二)业主委员会不依法依规履行职责的问题;

　　(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

　　(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(五)需要协调解决的其他突出问题。

　　第九十三条 住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按《物业管理条例》第五十六条规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第九十四条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，按《物业管理条例》第五十七条规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第九十五条 建设单位、物业服务企业不移交有关资料的，按《物业管理条例》第五十八条规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第九十六条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，按《物业管理条例》第五十九条，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第九十七条 挪用专项维修资金的，按《物业管理条例》第六十条 ，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第九十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，按《物业管理条例》第六十一条，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第九十九条 未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，按《物业管理条例》第六十二条 ，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第一百条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第一百零一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，按《物业管理条例》第六十五条 ，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第一百零二条 物业服务第三方评估机构违反本办法规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，按双方签订的委托协议违约条款进行处理，并按相关法律法规处罚，予以公示;造成当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百零三条 业主委员会违反本办法第二十九条规定的，由乡镇人民政府(街道办事处)责令限期改正;逾期不改正的，由乡镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，追究刑事责任。

　　业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

　　第一百零四条 专业经营单位违反本办法第七十六条规定的，按相关规定处理。

　　第一百零五条 行政主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，按《云南物业管理条例》第六十条，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分：

　　(一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主大会的;

　　(二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

　　(三)违反物业管理投诉处理规定的;

　　(四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

　　(五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第八章 附则

　　第一百零六条 本办法中下列用语的含义是指：

　　(一)物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

　　(二)业主，是指房屋的所有权人(配偶)，尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法(到相关部门办理手续)占有该房屋的权利人;

　　(三)物业使用人，是指实际使用物业的人;

　　(四)物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，从事物业服务的企业。

　　第一百零七条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，乡镇人民政府(街道办事处)、市住建局、市规划局应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

　　老旧住宅小区的范围由市人民政府确定。

　　第一百零八条 本办法适用范围之外的物业管理、未竣工验收项目的物业管理及其监督活动参照本办法执行。

　　本办法自20**年12月1日至2023年11月30日施行。

　　附件：《蒙自市物业服务收费等级服务指导标准》

篇4：邯郸市物业管理办法(2018修)

　　邯郸市物业管理办法(20**修)

　　《邯郸市物业管理办法修正案》已经20**年8月13日邯郸市人民政府第23次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。20**年8月29日邯郸市人民政府第166号公布。

　　邯郸市物业管理办法修正案

　　一、第三条修改为：“市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，并负责丛台区、邯山区、复兴区住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的收缴、管理工作。县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设或房产行政主管部门(以下简称县级房产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、使用、管理工作。财政、价格、规划、建设、城管执法、人防、公安、民政、工商、卫生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。”

　　二、第十条修改为：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会从模范履行业主义务的业主中推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。”

　　三、删除第三十条中“具有相应资质”。

　　四、第三十六条修改为：“从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。应自取得工商营业执照30日内，到县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。市房产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理，具体信用信息管理办法由市房产行政主管门制定。从事物业服务的人员应当定期参加相应的职业教育培训。外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的，应当持分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案，并到注册所在地县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。”

　　五、删除第三十七条。

　　六、删除第五十五条。

　　七、第六十七条作为第六十五条，第(一)项第3目修改为：“开发建设单位在办理房屋不动产首次登记时，应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明”。

　　八、第六十八条作为第六十六条，修改为：“未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋，市、县级不动产登记部门不予办理不动产权登记。”

　　九、第八十一条作为第七十九条，修改为：“建设单位违反第三十一条规定，未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的，物业服务企业违反本办法第三十六条、第四十条规定，未按规定建立信用信息档案或进行项目备案的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以并处3000元以下的罚款。”

　　十、第八十六条作为第八十四条，修改为：“建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

　　十一、删除第八十七条。

　　十二、删除第八十八条。

　　十三、相关条文序号作相应调整。第八十三条、八十九条至九十四条涉及的《物业管理条例》中相应的处罚条款做相应修改。根据本修正案，《邯郸市物业管理办法》重新公布。

　　邯郸市物业管理办法

　　(20**年10月15日邯郸市人民政府第25次常务会议审议通过，20**年12月5日邯郸市人民政府令第148号公布，经20**年8月13日邯郸市人民政府第23次常务会议修正，20**年8月29日邯郸市人民政府第166号公布)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本办法。

　　第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，并负责丛台区、邯山区、复兴区住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的收缴、管理工作。县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设或房产行政主管部门(以下简称县级房产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、使用、管理工作。财政、价格、规划、建设、城管执法、人防、公安、民政、工商、卫生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。

　　第四条 县级人民政府应当做好辖区内物业管理与社区建设的相关工作,及时协调解决物业管理工作中出现的重大问题。街道办事处、乡镇人民政府(以下简称街道办事处)是物业管理属地监管主体。主要负责对物业服务企业服务情况进行监督考核和业绩评定;在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下调解物业管理纠纷;组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作;监督业主大会和业主委员会依法履行职责。 社区居民委员会协助街道办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。

　　第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业管理市场秩序和公平竞争，督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进行业健康发展。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。未成立业主大会的，在发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者决定其他事项时，由物业所在地街道办事处指导、协助业主共同决定有关事项。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法按省有关规定执行。

　　第八条 物业管理区域内，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求，按规定及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同承担。

　　第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到书面申请后30日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会从模范履行业主义务的业主中推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告5日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。

　　第十一条 筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并在首次业主大会会议召开之日15日前，将有关事项在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十三条 业主大会决定以下事项：(一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (五)选聘和解聘物业服务企业; (六)筹集和使用维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途; (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (十)工作经费的筹措、管理和使用;(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十四条 业主拒付物业服务费，不缴存维修资金或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第十五条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　第十六条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(一)有完全民事行为能力;(二)遵守国家有关法律、法规;(三)遵守业主大会议事规则、管理规约;(四)无欠交物业服务费、维修资金等损害业主共同权益的行为;(五)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;(六)具有一定的组织能力;(七)具备必要的工作时间。

　　第十八条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。

　　第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处备案：(一)由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;(二)业主大会决议;(三)管理规约、业主大会议事规则;(四)业主委员会委员名单及基本情况。街道办事处应当在7日内将备案材料抄送物业所在地县级房产行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

　　第二十条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并向街道办事处报送印章印样。

　　第二十一条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处。

　　第二十二条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物在街道办事处监督下，向新一届业主委员会移交。

　　第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　第二十四条 业主大会或者业主委员会依法做出的决定对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定终止其委员资格：(一)以书面方式提出辞职请求的;(二)不履行委员职责的;(三)利用委员资格谋取私利的;(四)拒不履行业主义务的;(五)侵害他人合法权益的;(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十六条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开业主大会会议，逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居民委员会指导和监督，并及时组织召开：(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的;(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的;(三)业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。

　　第二十七条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第二十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会职责。

　　第二十九条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由县级房产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十条 住宅物业或多产权非住宅物业的建设单位应当通过招标方式，选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模不足3万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第三十一条 建设单位在办理房屋预(销)售许可证时，应当向房产行政主管部门提供前期物业服务招标或议标备案文件、前期物业服务合同和临时管理规约等资料。建设单位在销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的内容作为商品房买卖合同的要约部分，并在销售场所公示。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第三十二条 临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十三条 新建物业的建设单位应当依法在物业管理区域内配置必要的客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等物业服务用房。物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在物业项目中心区域或者出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划，合理布局物业管理配套设施。按照不低于开发建设住宅总建筑面积0.25%的比例配置物业服务用房;住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业服务用房不低于60平方米。物业服务用房由物业服务企业和业主委员会使用，产权归全体业主所有，不得买卖、抵押或者改作他用。

　　第三十四条 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置等是否符合规划设计指标。

　　第三十五条 市、县级人民政府房产行政主管部门应当参与物业项目的联合审查和联合验收。第四章 物业服务企业第三十六条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，应当自取得工商营业执照30日内，到县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。市房产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理，具体信用信息管理办法由市房产行政主管门制定。从事物业服务的人员应当定期参加相应的职业教育培训。外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的，应当持分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案，并到注册所在地县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。

　　第三十七条 物业服务企业享有下列权利：(一)按照物业服务合同进行相应服务管理;(二)按照物业服务合同收取服务费用;(三)对装饰装修活动进行监督;(四)及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为;(五)法律、法规、规章和物业服务合同约定享有的其他权利。

　　第三十八条 物业服务企业应当履行下列义务：(一)按照物业服务合同约定提供物业服务;(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和维修资金使用情况，并进行公示;(三)公示物业服务合同约定的收费项目和服务标准;(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出情况;(五)制定使用维修资金的年度计划;(六)协助街道办事处和社区居民委员会做好社区建设的相关工作;(七)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十九条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查管理，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为者依法处理。 物业服务企业应当协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第五章 物业管理服务

　　第四十条 业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地县级房产行政主管部门备案。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十一条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位或业主委员会按规定办理承接查验手续。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县级房产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。

　　第四十二条 承接查验应包含下列内容：(一)物业共用部位、共用设备、共用设施。1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等; 2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等; 3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。(二)相关资料。在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与前期物业服务企业办理承接查验手续时，应当移交下列资料：1.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图; 2.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料; 3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;4.物业质量保修文件和物业使用说明文件;5.业主名册及相对应的专有部分面积明细;6.物业管理所必需的其他资料。办理承接查验手续时，除移交上述规定的内容外，还包括预收的物业服务费用、预代收的水、电费，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益及属于业主的其他财物等。建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

　　第四十三条 承接查验的所有资料归全体业主所有，并委托业主委员会管理和使用。首届业主委员会成立后，业主委员会依法选聘的物业服务企业向业主委员会办理物业服务管理资料的借用手续。物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房和相关资料交还业主委员会。

　　第四十四条 物业项目承接查验时，交接双方应列明详细交接清单，其内容包括：资料及共用部位、设施、设备的名称、数量、完好程度、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等。并按下列程序分别进行：(一)在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位在物业项目交付使用15日前，按下列程序向前期物业服务企业办理承接查验手续：1.建设单位于现场查验20日前，书面通知受托的前期物业服务企业办理承接查验手续，并提交有关资料。2.物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定验收时间及有关事项。3.物业服务企业应会同建设单位对物业共用部位、共用设施、设备等进行查验。4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。5.经查验符合要求的，建设单位应与前期物业服务企业签订承接查验协议，并在签订协议后10日内办理有关交接手续。 (二)前期物业服务企业在业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后10日内，应按如下程序，向业主委员会及其选聘的物业服务企业办理承接查验手续：1.业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知前期物业服务企业办理交接手续，前期物业服务企业应在7日内提供有关资料。2.业主委员会及其选聘的物业服务企业应按接管条件，对提供的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定现场查验时间及有关事项。3.业主委员会及其选聘的物业服务企业会同前期物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、设备等进行检验。4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。5.经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续。6.有关承接查验结果应在物业管理区域内向全体业主公布。(三)分期建设的项目，可以按本办法分期接管验收。

　　第四十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主与物业服务企业按照价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

　　第四十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业服务费用由建设单位承担。

　　第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、生活垃圾清运等单位应当收费到户。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不能向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十八条 物业管理区域内的公用照明、水系景观等设施的日常维护、管理由物业服务企业负责，所产生的费用由全体业主共同承担。

　　第四十九条 物业服务企业退出物业服务项目时，应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。业主、业主大会应当从保持物业服务的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保证物业管理区域业主的正常工作、生活环境和秩序，积极维护社会稳定。

　　第五十条 物业服务企业退出物业服务项目时应做好下列工作： (一)在退出之日90日前,以书面形式告知业主委员会、社区居民委员会和街道办事处，同时在物业管理区域内公告，并报送县级房产行政主管部门。(二)在退出之日起10日内，按照本办法第四十四条规定的内容向业主委员会或街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜。 (三)拟退出服务的物业服务企业，在正式退出前应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务，业主应当按时足额交纳物业服务费至合同终止之日。

　　第五十一条 业主委员会自接到物业服务企业书面告知退出之日起15日内，应当组织召开业主大会，重新选聘物业服务企业。街道办事处接到书面告知10日内，组织物业服务企业和业主就有关问题的解决进行协商，同时制定应对方案。

　　第五十二条 业主、使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追究业主、使用人的法律责任。但物业服务企业不得以业主、使用人未缴纳物业服务费等费用为由，拒绝退出物业服务项目。

　　第五十三条 未成立业主委员会或未完成物业服务企业选聘的，暂由街道办事处和社区居委会组织相关专业服务企业做好环境卫生、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，发生的费用由全体业主共同承担。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第五十四条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第五十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其他方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。市、县人民政府应制定相关政策，组织协调专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　第五十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并按规定与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应将房屋装饰装修中的下列禁止行为和注意事项告知业主：(一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌;(二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;(四)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备;(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;(六)擅自处置建筑、装饰装修垃圾的活动;(七)管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

　　第五十九条 建设单位依法出售物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的人员。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。物业管理区域业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约及有关停车管理的约定。

　　第六十条 物业管理区域内车辆停放服务费按照政府价格主管部门的有关规定收取。

　　第七章 住宅专项维修资金

　　第六十一条 住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、 住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主、住宅小区外与住宅具有共有设施设备的非住宅业主均应按规定交存维修资金。住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存维修资金。

　　第六十二条 维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。维修资金管理使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明、谁受益谁负担的原则。

　　第六十三条 住宅业主、非住宅业主按照房屋所有权证书登记或房屋买卖合同载明的房屋建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。 维修资金主管部门根据住宅开发建设周期，及时收集本地住宅建筑安装工程造价数据，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

　　第六十四条 出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金： (一)业主按照物业建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地房改成本价的2%。 (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例，从售房款中一次性提取维修资金。业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第六十五条 维修资金交存程序。(一)新建住宅。1.办理商品房预(销)售许可证时，开发建设单位到维修资金主管部门办理建设项目维修资金开户手续。2.商品房在合同备案后、回迁房在交房前，开发建设单位到维修资金主管部门办理维修资金交存核定登记手续，维修资金主管部门对交存人、房屋所在小区(项目)名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后，就上述事项进行登记，并开具《住宅专项维修资金交存核定单》。开发建设单位领取《住宅专项维修资金交存核定单》，并告知购房人(回迁人)持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交纳维修资金，凭维修资金交存凭证办理交房手续。未经交存人委托，开发建设单位不得代收维修资金。3.开发建设单位在办理不动产首次登记时，应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明。4.维修资金交存后，房屋登记面积与交存维修资金面积误差值在5%以内的，交存的维修资金不作调整。(二)公有住房。售房单位在收取售房款时应代收购房人首期维修资金，并在30日内将代收和提取的维修资金向维修资金主管部门移交。

　　第六十六条 未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋，市、县级不动产登记部门不予办理不动产权登记。

　　第六十七条 已售公有住房维修资金，由物业所在地维修资金主管部门负责管理。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地维修资金主管部门代管。维修资金主管部门应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。开立商品住房维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立公有住房维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户账。

　　第六十八条 业主大会成立后，物业管理区域内的维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。可继续由维修资金主管部门代管，也可划转业主大会管理。经业主大会讨论通过，决定划转的，按照下列程序划转：(一)业主大会向维修资金主管部门提交下列材料：1.划转维修资金的申请;2.业主大会关于划转维修资金的决定;3.维修资金管理方案;4.办理人员身份证复印件和业主大会的委托书等。(二)经维修资金主管部门同意业主大会在指定的银行开维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设立分户账。(三)维修资金主管部门在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。维修资金主管部门认为业主大会划转维修资金不符合条件的，应当向业主大会书面说明原因。

　　第六十九条 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业资格。业主大会应当建立维修资金管理制度。开立的维修资金账户，应当接受维修资金主管部门的监督。

　　第七十条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当及时续交。续交方案由全体业主按规定讨论通过。

　　第七十一条 业主按规定应交存维修资金而未交存的，应予补交。

　　第七十二条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目的情况提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。建议内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修原因、维修费用估价、涉及业主范围和户数等;(二)维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;(三)物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案;(四)物业服务企业或者相关业主持下列材料，向维修资金主管部门申请资金支取。其中，动用公有住房维修资金的，经售房单位同意后，向维修资金主管部门申请资金支取：1.使用维修资金申请;2.专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议;3.业主会议对物业服务企业或者相关业主办理维修资金使用事宜的授权书;4.维修施工方案和合同;5.维修费用分摊明细表;6.办理人身份证复印件。(五)维修资金行政主管部门收到符合要求的申请材料后20个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的，向申请人书面说明理由。(六)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

　　第七十三条 维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：(一)物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案;(二)由相关业主按照业主大会决定的规则通过使用方案;(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金;(五)业主委员会依据使用方案审核同意后报维修资金主管部门备案;动用公有住房维修资金的，需经售房单位同意和维修资金主管部门审核同意;维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;(六)业主委员会、公有住房维修资金主管部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知;(七)专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

　　第七十四条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积比例分摊。

　　第七十五条 发生危及房屋、生命财产安全及严重影响生产生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：(一)维修资金划转业主大会管理前，按照下列程序办理：1.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向维修资金主管部门申请列支;2.维修资金主管部门收到申请审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知;不同意的，向申请人书面说明理由。3.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后将所需维修资金划转至维修单位。(二)维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：1.物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支。其中，动用公有住房维修资金的，向维修资金管理部门申请列支;2.业主委员会依据使用方案审核同意，并报维修资金主管部门备案;动用公有住房维修资金的，需经维修资金主管部门审核同意;维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;3.业主委员会、公有住房维修资金管理部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知;4.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后，将所需维修资金划转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，维修资金主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。险情解除后，应将费用支出情况向相关业主公示，接受业主监督。

　　第七十六条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到维修资金主管部门及专户管理银行办理分户账更名手续。

　　第七十七条 房屋灭失的，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主，业主需提交以下资料领取：(一)返还申请;(二)房屋灭失证据;(三)业主身份证原件;(四)代业主领取维修资金的需出具业主委托书及委托人身份证原件。

　　第七十八条 维修资金主管部门、公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。维修资金所有人对公布的情况有异议的，可以要求维修资金管理部门进行复核;维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核;业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况，可以随时查询。

　　第八章 法律责任

　　第七十九条 建设单位违反第三十一条规定，未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的，物业服务企业违反本办法第三十六条、第四十条规定，未按规定建立信用信息档案或进行项目备案的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以并处3000元以下的罚款。

　　第八十条 建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，房产行政主管部门可处3000元以下的罚款。

　　第八十一条 建设单位、物业服务企业拒不移交有关资料、物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，并依据国务院《物业管理条例》第五十八条规定予以处罚。

　　第八十二条 物业服务企业擅自撤离服务区域停止物业服务活动的或拒不撤出物业服务项目的，由房产行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十三条 物业服务企业有下列情形的，房产行政主管部门可责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案警示系统。限期改正期间，该企业不得参与本市物业项目的投标活动，不得参评各级物业管理评优活动：(一)物业服务企业未按照本办法规定退出或接管物业服务项目、拒绝接受政府有关部门的指导和监督管理的;(二)物业服务合同期限未满，物业服务企业擅自提前撤管的;(三)前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业拒不撤出物业服务项目的;(四)其他违反法律法规的行为。

　　第八十四条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第八十五条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十九条规定予以处罚。

　　第八十六条 开发建设单位、公有住房售房单位违反本办法第六十六条规定将房屋交付买受人的，由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　第八十七条 挪用维修资金的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十条规定予以处罚。

　　第八十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十一条规定予以处罚。

　　第八十九条 未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十二条规定予以处罚。

　　第九十条 有下列行为之一的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十三条规定予以处罚。(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　第九十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可采取催交、公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。

　　第九十二条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第九十三条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第九章 附则

　　第九十四条 本办法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯郸市人民政府制定的《邯郸市物业管理办法》(市政府令第103号)、20**年3月25日邯郸市人民政府办公厅印发的《邯郸市业主大会和业主委员会指导规则》(〔20**〕59号)同时废止。

篇5：甘肃省物业管理办法（2018修）

　　关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定

　　甘肃省人民政府令第146号

　　《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经20**年10月15日十三届省政府第30次常务会议审议通过，自20**年12月1日起实施。

　　省长 唐仁健

　　20**年10月17日

　　根据深化“放管服”改革要求和《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)，对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：

　　一、将第四条修改为：县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展，物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

　　二、将第五条修改为：物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后依法从事物业服务活动，接受行政主管部门的监督和指导。

　　三、删除第六条。

　　四、将第八条第一款修改为：有以下情形之一的，物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域。

　　五、将第十条第一款、第二款修改为：物业管理区域内的全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。

　　业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　六、将第十一条第(七)项修改为：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　七、将第十二条第二款修改为：业主大会决定本办法第十条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　八、将第十八条第二款修改为：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　九、将第二十一条修改为：住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。

　　投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积)，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　十、删除第二十二条。

　　十一、将第三十八条修改为：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前60天告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

　　业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不移交有关资料的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　十二、将第四十一条修改为：房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。

　　本决定自20**年12月1日起实施。

　　《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。

　　甘肃省物业管理办法

　　(20**年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布，20**年9月9日甘肃省人民政府令第68号第一次修正，20**年10月17日甘肃省人民政府令第146号第二次修正)

　　第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

　　新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

　　配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。

　　配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

　　第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。

　　第四条 县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展，物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

　　第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后依法从事物业服务活动，接受行政主管部门的监督和指导。

　　第六条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

　　第七条 有以下情形之一的，物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：

　　(一)属于独立封闭式小区的;

　　(二)处于同一街区或者位置相邻的;

　　(三)配套设施设备可以共享的;

　　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的;

　　(五)其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第(二)、(三)、(五)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

　　物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

　　第八条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：

　　(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

　　(二)共用设施设备情况;

　　(三)建设单位、产权单位;

　　(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

　　(五)物业服务企业名称、管理时间。

　　物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。

　　第九条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。

　　业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主人数在100人以上(含本数)的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

　　第十条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会决定本办法第十条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十二条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

　　符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

　　第十三条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成。

　　县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第十六条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加;业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加;未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。

　　第十七条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

　　第十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会任期和换届由业主大会决定。

　　第十九条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。

　　业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

　　第二十条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。

　　投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积)，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十一条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。

　　第二十二条 商品房销(预)售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十三条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰-3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

　　第二十四条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。

　　任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十五条 物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。

　　第二十六条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。

　　普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。

　　物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

　　第二十七条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

　　第二十八条 物业服务费主要用于以下事项：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

　　(二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业服务合同约定的其他事项。

　　第二十九条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：

　　(一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

　　第三十条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。

　　共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。

　　物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。

　　第三十一条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　县级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

　　前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。

　　第三十二条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

　　第三十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十四条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：

　　(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

　　(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备);

　　(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

　　(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

　　(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

　　第三十五条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

　　业主或者使用人不得有以下行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

　　(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

　　(三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

　　(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

　　第三十六条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前60天告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

　　业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不移交有关资料的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第三十七条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十五条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。

　　第三十八条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第三十九条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十条 本办法中以下用语的含义：

　　共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四十一条 本办法自20**年5月1日起施行。