篇2：华科大档案馆部门工作内容职责

　　华科大档案馆部门工作内容职责

　　办公室：

　　档案馆党政、行政的综合办事机构，办公室围绕档案馆中心任务，在日常工作中积极发挥参谋助手、信息枢纽、综合协调和督促落实的作用

　　主要工作内容：

　　◆贯彻执行校党委、行政部门的方针、政策;落实馆领导的指示、决定;做好上传下达，协调督促，抓好落实;

　　◆负责档案馆计划、总结、报告等文件的起草、上报等工作;负责校内外相关公文的收发、催办、保管、归档等工作;做好党总支和行政的文秘工作;

　　◆负责组织安排全馆会议;负责组织馆内重大活动;处理日常来信、来访、上级机关的检查以及兄弟单位的参观、交流等接待工作;

　　◆负责档案馆人事、劳资、财务、统战、安防、维稳、对外宣传等工作。

　　服务利用室：

　　根据馆藏档案资料，提供各门类档案的查阅、查询、复制利用

　　主要工作内容：

　　◆提供学校党群、行政、教学、外事、科研(含专利档案)、教师业务档案、名人档案、基建综合类档案、财会综合类档案、产品综合类档案、出版期刊类档案的查阅、利用;

　　◆提供各学历层次学习成绩、录取名册、毕业生名册的查询、复制;

　　◆承办历届毕业生各学历层次学习成绩、学历证书、学位证书的委托翻译及自行翻译稿的证明;

　　◆提供各类学籍、学历、学位证明;

　　◆受理各机构关于本校学生学历学位的认证核实。

　　收集指导室：

　　提供馆藏档案的实体查阅、利用

　　主要工作内容：

　　◆负责学校党群、行政、教学、外事、科研(含专利档案)、测绘资料、教师业务档案、名人档案、基建综合类档案、财会综合类档案、产品综合类档案、出版期刊类档案的接收、整理、分类、扫描、统计、保管及业务指导;

　　◆负责对基建档案分室、财会档案分室、设备档案分室和出版档案分室进行业务指导;

　　◆负责档案馆实体档案的查阅、利用;

　　◆负责档案馆库房的管理。

　　人事档案室：

　　负责学生人事档案的管理

　　主要工作内容：

　　◆为学校人事、组织工作提供学生人事档案信息服务;

　　◆提供学生人事档案的查阅、查询;

　　◆负责学生人事档案的收集、保管和转递;

　　◆为学校学籍管理做好档案调整;

　　◆依据室藏档案的原始记录，提供有关证明。

　　负责全馆信息化工作

　　主要工作内容：

　　◆负责档案馆网站、微信公众号的管理与维护;

　　◆负责档案馆各应用系统开发设计;

　　◆档案管理系统升级、维护;

　　◆负责档案数字化加工工作;

　　◆负责档案馆信息化项目申报、招标、验收等工作;

　　◆做好与学校网络中心、网络与信息化办公室的联络工作，协助做好校园网安全检测与防护工作。

　　档案编研室：

　　负责档案馆编研工作

　　主要工作内容：

　　◆组织、协调举办档案、校史宣传展览;

　　◆负责制定档案馆编研工作规划，组织、管理档案馆科研课题项目;

　　◆组织、协调开展多种形式的档案、校史资源开发、宣传与研究工作。

　　同济档案室：

　　负责同济校区档案工作

　　◆负责医学院本科教学、医学期刊等档案的接收、整理、分类、著录和统计工作;

　　◆根据馆藏档案，提供查询、复制、利用服务;

　　◆负责同济档案室馆藏档案的数字化工作。

篇3：浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)内容

　　小区车位紧张，业主车辆应该怎么停?物业公司应该怎么管?政府出台指导意见!

　　伴随

　　城镇化的快速发展

　　居民生活水平的不断提升

　　城市汽车保有量

　　大幅提高

　　小区业主停车难问题

　　日益凸显

　　日前，上海市浦东区建交委正式印发的《浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)》通知，为困扰住宅小区业主停车难问题提供了“参考答案”和“指导意见”。

　　浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)

　　1.[依据和目的]

　　为加强住宅小区机动车停放精细化管理，规范机动车停放秩序，保障住宅小区公共安全和公共秩序，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市停车场(库)管理办法》(沪府令第85号)和《关于促进本市停车资源共享利用的指导意见》(沪交设(20**)1027号)等有关规定，特制定本指引，供业主委员会、物业服务企业、业主及相关单位、部门参考。

　　2. [基本原则]

　　住宅小区机动车停放管理遵循以下原则：

　　2.1 公共安全优先原则。机动车停放管理应优先满足业主安全通行、抢险救护、消防等方面的安全需要;

　　2.2 业主使用优先原则。住宅小区内的车位、车库以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，应优先满足本小区业主自有产权的家用轿车停放的需要;

　　2.3 资源合理利用优先原则。停车位的安排与使用，应优先考虑实现停车位资源合理利用、物尽其用的需要;

　　2.4 停车位倡导共享原则。停车位在临时空闲不用时段，鼓励和倡导相关单位与住宅小区之间、业主与业主之间实行错时共享停车位。

　　2.5 车辆总量适度控制原则。在目前停车位已经基本饱和的情况下，车辆增加速度应兼顾到车位增加的速度。

　　2.6 分类管理与差别化收费原则。根据居住者身份、车辆所有者身份、车辆大小、车辆使用性质、一户拥有车辆多少等情况，统筹考虑实行分类管理、阶梯差别收费。

　　2.7 信息公开透明原则。小区停车管理制度、方案、停车收费标准、共有车位使用情况、小区车位与车辆总量、停车公共收益收支情况等应按小区管理规约约定或政策规定实行公开。

　　3. [责任主体与管理单位]

　　3.1 业主是住宅小区机动车停放管理的责任主体。业主共有机动车车位的使用与日常管理制度、收费等事项纳入管理规约，由业主共同决定。

　　3.2 物业服务企业是机动车停放管理的实施单位。物业服务企业应当依据包括但不限于以下规定或约定实施管理：

　　3.2.1《物业服务合同》的约定;

　　3.2.2业主大会制定的《管理规约》(停车管理与收费相关制度);

　　3.2.3国家或本市制定的相关政策法规规定。

　　3.3 物业服务企业受业主大会委托对机动车停放实施管理活动，应接受业主委员会、业主等监督。

　　3.4 鼓励和倡导物业服务企业、业主委员会积极采用互联网、物联网等新的智能信息技术，加强小区停车、收费与安全管理，提升管理信息化、智能化水平。

　　4. [车位的归属]

　　4.1 住宅小区内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人(包括开发商、业主，以及依法取得授权处理的物业管理单位、中介代理企业等)通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　4.2 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

　　征收安置房小区停车位应属于业主共有，部分通过招投标方式建设的老项目或部分历史遗留项目，小区停车位产权归属应按招标文件约定，或依据主管职能部门协调意见确定。

　　共有产权房小区停车位属于业主共有。单独选址、集中建设的共有产权保障住房地下车库产权为全体购房人共有。

　　4.3 属于业主共有的车位，不得以加装地桩锁、摆放自行车、电动自行车、椅子等物品实施抢占车位行为。

　　5. [车位总量信息告知]

　　5.1 小区车位无法满足新增机动车辆停放需求时，业主委员会、物业服务企业应当在小区显著位置、出入口或楼道内设立“车位已饱和、购车无处停”等类似提示告知牌，告知牌宜载明小区停车位数量和小区已有车辆数量，提醒业主购车后可能遇到小区内无法停车或停车难的状况。小区停车位数量和小区已有车辆数量应每季度告知一次。

　　5.2 业主购车前，应主动向小区的业主委员会、物业服务企业咨询停车位情况。业主委员会、物业服务企业应主动告知小区目前停车位数量和已有车辆数量基本情况。

　　6. [缓解车位不足的措施]

　　6.1 内部改造挖潜。在不影响小区安全的前提下，依法召开业主大会(业主大会未成立的，由居民委员会征求意见)，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并按相关规定报经有关部门审批，可通过适度扩宽小区道路、绿地等实施改建等方式，统筹利用小区的空余场地及相关空间改造挖潜，改建、扩建、新建临时地面停车位、地下停车库或立体机械式停车设施。

　　6.1.1改建、扩建、新建停车位涉及绿化调整的，应按《上海市居住区绿化调整实施办法》规定处理;涉及到建筑、特种设备行业的，应按相关规定办理有关手续。

　　6.1.1.1 涉及树木迁移或砍伐的，业主委员会或居民委员会根据树木影响范围确定绿化调整征求意见的范围，方案需经征求范围内占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并向市或区绿化管理部门办理树木迁移、砍伐审批手续。

　　6.1.1.2 涉及绿地内部布局调整的，由全体业主共同决定小区绿地内部布局调整方案。调整方案需经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　6.1.1.3 改建、扩建、新建地面停车位宜采用绿化网格空心砖铺设，并设置一定数量新能源充电用车位。

　　6.2 加强管理挖潜。合理施划停车位、合理规范小区行车路线(如单向通行)，以尽可能增加停放车辆数量，改进行车秩序。

　　6.3 错时停放车辆。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的，镇人民政府或者街道办事处应提出错时停车方案。

　　6.4 共享停车设施。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。镇人民政府、街道办事处根据辖区内的停车需求与停车泊位资源状况，组织指导共享区域内居民委员会、业主委员会、相关单位协商制定该区域停车场(库)资源共享方案，签订共享协议，共享停车设施。

　　7. [停车位转让、使用限制]

　　7.1 住宅小区内的机动车停车位，应当优先提供给本小区内的业主、使用人使用。因小区停车位无法满足业主停车需求时，可适当规定非业主自有的外来车辆临时进入时段及在小区内停留时间。

　　7.2 建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。

　　7.3 停车位不得转让给本小区以外的单位、个人，并应当保证已租用车位业主的优先购买权;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人临时使用。物业服务企业应当公示停车位出租情况。

　　7.4 建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

　　8. [停车位施划]

　　8.1 施划停车位应当事先由居民委员会、业主委员会、物业服务企业共同制定施划方案，并充分听取业主、相关单位的意见和建议。

　　8.2 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内，住宅小区内的学校、幼儿园等人员进出量大且频繁的单位门口周边半径25米内，原则上不得施划停车位。

　　8.3 物业服务企业在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得影响消防通道应急使用，不得影响消防设施使用，不得妨碍行人和其他车辆通行。

　　8.4 停车位标线和车位编号应当整齐、清晰、美观，物业服务企业宜根据物业服务合同约定或者业主委员会、居民委员会工作要求，每二年重新划线一次(建议使用专用反光漆)。

　　9. [安全标识与设施]

　　业主委员会、物业服务企业应当在小区内设置相应的安全行车与停放标识、设施：

　　9.1 小区机动车入口应当设立限速5公里交通、禁止鸣号标志，并在地面安装减速带;

　　9.2 小区道路单向通行的，应设立高度适宜、清晰、明确的行车方向交通指示标识，标注“单向通行”字样和行车箭头方向，引导车辆按规定路线行驶;

　　9.3 小区道路弯道处或宣传广告栏影响造成视线不良处，应当设立凸面镜，并在地面安装减速带;

　　9.4 鼓励和倡导安装车牌识别、自动计费等功能的车辆出入道闸与管理系统;

　　9.5 消防通道处或消防登高面用地，应当设立“消防通道禁止停放车辆”、“消防登高处禁止停放车辆”高度适宜、清晰、明确的立式告示牌，地面标识相应字样，并用划设内有打叉的黄色方格，以表示此处禁止停车。

　　9.6 小区机动车出入口、车辆主要停放场地，宜安装有补光的监控摄像头设备。

　　9.7 停车场所应配置适量的灭火器。

　　9.8 安全标识与设施应保持清洁、完整，如破损应及时更新。

　　10. [车辆行驾及停放行为限制]

　　机动车在住宅小区内行驾及停放，不得存在下列行为：

　　10.1 占用消防通道及消防通道出入口、消防登高处用地;

　　10.2 占用小区公共绿化、小花园、小广场等;

　　10.3 以超过小区限定的速度(一般为时速5公里)行车;

　　10.4 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内等可能影响人车通行、安全的地方停放车辆;

　　10.5《管理规约》不允许或小区道路荷载能力无法承受的大型客车、卡车或集卡等驶入、停放在小区内;

　　10.6 进出小区出入口及小区内鸣喇叭;

　　10.7 夜间停车锁门发出可能影响他人的提示声;

　　10.8 在非个人产权车位上自行加装地桩锁;

　　10.9 停车跨压停车位标线;

　　10.10 其他可能明显影响业主日常生活、正常通行的停车或行车行为。

　　11. [停车登记管理与停车引导]

　　11.1 业主委员会、物业服务企业应形成工作合力，根据小区实际情况，在广泛听取业主意见或建议的基础上，制定或修订《管理规约》，或者专门制定车辆停放管理制度，提交业主大会表决通过。居民委员会应予以指导、协调。

　　11.2 业主委员会、物业服务企业应当建立车位使用登记制度，详细记载小区停车位使用、出租、转让及常驻车辆所有人、号牌号码、车主对应房屋产证信息、具体联系方式等内容，相关业主应积极配合。

　　11.3 已经因历史等原因形成固定停车位使用的，业主委员会、物业服务企业应当遵循“尊重历史、兼顾公平、平稳有序”的原则，共同制定固定车位安排轮候信息登记公示制度、制定固定车位因房屋出售、业主丧失机动车驾驶资格、名下无机动车辆等情形退出制度。

　　11.4 业主临时性不使用固定停车位时，应当主动通过口头、电话等有效方式，提前告知物业服务企业秩序维护员(保安)，或通过业主微信联系群告知其他业主，该车位可供其他业主停放的时间段，避免停车位资源浪费。有固定停车位的业主不得将车停放在非固定车位上。

　　11.5 物业服务企业应加强对秩序维护员(保安)的业务培训，明确对车辆行驶、停放的引导、管理的工作职责及业务规程。

　　11.6 秩序维护员(保安)要正确引导小区内车辆行驶和停放，对违反车辆停放规定的业主进行劝导并督促整改。巡查中如发现车辆有车窗、车灯未关、漏油、漏水等情况能通知车主的宜及时通知车主。

　　11.7 住宅小区内车位或局部区域已停放饱和时，应当在小区入口处或局部区域进入处设立“车位已满”等类似友情提示，以避免车主在小区内已无车位的情况下进入小区或局部区域。

　　11.8 设置电子显示屏或电子进出道闸的小区，应充分利用电子和网络信息技术，具备车牌号码自动识别功能，即时显示小区停车位的剩余情况、交费情况等信息。提倡住宅小区停车位及使用情况纳入城市运行管理系统。

　　11.9 在车位难以满足本小区业主自有产权的家用轿车停放需要情况下，宜适当实行非业主自有的外来车辆(特种车辆除外)限制进入小区的措施，以优先保证业主停车所需。确实因特殊原因需要进入小区应问清楚进入原因。

　　11.10 经许可临时进入小区内的外来机动车短时间临时停放可能影响其他车辆的，车主应当主动在前挡风玻璃明显位置明示联系手机号码。物业秩序维护员(保安)在车辆进入时，应提醒车主或发放友情提示卡，如“人车暂时分离，必须留下联系手机号，且不得妨碍其他机动车通行”。

　　12. [违规停放车辆的处理]

　　12.1 物业服务企业秩序维护员(保安)在日常巡视过程中发现的违反停车管理相关规定等乱停乱放行为，要立即劝阻、制止。

　　12.2 当场劝阻、制止无效，或者事后发现的，物业服务企业要在车辆前挡或驾驶位侧挡玻璃上张贴《车辆违规停放整改告知单》。阻碍消防通道的，还应同时张贴《浦东新区消防违规行为及法律责任风险告知单》，并即时向业主委员会、居民委员会或执法部门报告。

　　12.3 业主委员会、居民委员会应对车主加强教育和引导。对拒不改正的，业主委员会、居民委员会、物业服务企业要记录在案，可依据《上海市住宅物业管理规定》相关规定，利用小区公告栏，及时公示当事人房屋地址及违规事实，并报请有关行政主管部门予以制止或者依法处理。

　　12.4 根据相关政策规定、管理规约或者业主大会决议对违规停车行为进行处置所产生的费用由责任人承担。

　　12.5 停放在小区内长期不使用的机动车(俗称“僵尸车”)，业委会、居委会、物业服务企业可通过小区公告、电话等方式告知车主主动移走。业主拒不移走或无法联系车主的，应报请街镇综治、公安、城管等有关行政主管部门依法处理。

　　13. [车辆停放收费]

　　13.1 建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整;业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。

　　13.1.1业主共有停车位的收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。业主大会成立后，收费标准以及一户多车分类差别化阶梯收费标准，由业主大会决定。

　　13.2 物业服务企业应当在小区机动车出入口或门卫室、物业服务窗口等公示收费标准，并按规定或合同约定收取小区车辆停放费用，出具正规票据，不得乱收费。

　　13.3 车位使用人以及临时进出小区超出规定时间的车辆应当按照规定或者约定交纳车辆停放费用。

　　13.4 公安、消防、抢险、救护、环卫、房管(物业督查)、物业急修等执行公务或实施作业时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　13.5 对临时进出车辆停放实行收费的，应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证放行。安装有进出自动识别车牌、自动计费道闸系统的，按计费显示金额收费。

　　14. [停车收费的归属与管理]

　　14.1 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位收取的停车费，在扣除合理、必要的管理成本后的收益，归共同拥有该物业的业主所有。

　　14.2 停车收费产生的公共收益主要用于补充专项维修资金，剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

　　14.3 停车收费产生的收益应按规定或约定纳入维修资金专户进行管理。每季度将当季公共收益按照物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月10日前不延误地及时归入业主大会专项维修资金账户。

　　14.4 业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。

　　15. [停车矛盾和纠纷化解]

　　15.1 居民委员会指导业主委员会建立停车矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间因停车位安排使用或改建引发的矛盾和纠纷。

　　15.2 业主委员会无法调解或调解不成的，镇政府或街道办事处、居(村)民委员会应当充分发挥人民调解委员会或街镇物业管理纠纷人民调解委员会作用，调解因停车位安排使用、停车位改扩建等引发矛盾和纠纷。

　　15.3 因停车位安排使用或改扩建引发的重大、疑难的矛盾和纠纷，镇政府或街道办事处可报请区物业管理纠纷调解委员会介入研究和调解。镇政府或街道办事处综治门部和房屋管理机构等应予以协助。

　　15.4 因业主对停车位安排使用或改扩建不满实施强行占用小区机动车出入口等行为违反治安管理处罚法的，可报请公安机关依法处理。

　　16. [本指引与管理规约的衔接]

　　16.1 业主大会制定住宅小区停车管理制度、方案时，可结合小区实际情况，参考本指引的相关内容，充分听取业主意见，拟订小区管理规约或停车管理制度、方案，并依法召开业主大会，由业主共同表决通过。

　　16.2 依法表决通过的管理规约(或停车管理制度、方案)，对全体业主具有约束力。

　　17. [本指引的属性]

　　本指引相关内容为指导性意见。法律、法规、规章或上级机关制定的文件有明文规定的，以其规定为准。

　　编后语

　　亲爱的小区业主：

　　面对趋势，希望您对小区没有足够的地方让所有车都能停放有充分的了解和预判。

　　面对现实，希望您对有车却可能进不了小区停放要有充分的心理准备。

　　面对困难，我们希望广大业主彼此理解、互相谦让、守望相助、共同担当、共同努力。

　　总而言之

　　缓解停车难

　　让小区更安全

　　将永远在路上

篇4：房地产项目管理内容简介

在现代房地产项目中,由于项目本身的复杂性和庞大性,它往往涉及到许多专业部门,不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中,尽管不同的参与者所承担的工作任务不同,但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。

(1)项目建设单位。
项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式,采用多种方法和措施,对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价,以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者。如项目融资单位、BOT项目的投资者等,他们必须参与项目全过程的管理,便于了解项目的投资收益情况,确定投资方案。

(2)项目设计单位。
在现代项目实施过程中,由于市场经济体制的影响,设计单位的工作任务在不断地延伸,已经打破了以往纯设计阶段的旧格局,在向两端逐渐拓展,渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段,甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。

因此,在市场的作用下,项目设计单位的工作任务在不断拓展,已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收,渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务,帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。

(3)施工单位(或项目承包商)。
施工单位是项目产品的直接建造单位,一般是在项目施工图设计完成后,施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格,按承包合同规定完成项目施工任务,并在规定的时间期限内,交付项目,同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。其工作范围、责任与权力持续时间应由合同进行清晰地规定。

现代房地产项目的复杂性,使业主越来越趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成,即采用“设计——施工——供应”的总承包方式。采用这种承包方式的项目,承包商往往在项目建立后,甚至在项目可性研究阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作,为业主提供全过程、全方位的服务(包括项目的运行管理,参与项目的融资等)。

这种总承包公司是一个纯粹的项目管理公司(没有施工单位和设计单位等),对项目各阶段的任务可在他的统一调配下,采用分包的方式分包给设计单位、施工单位、监理单位等。此时的总承包方式已打破了过去以往承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式,可使总承包单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理,同时减轻了业主管理项目的压力,在一定程度上促进了项目的顺利实施和社会资源的合理利用。

(4)咨询单位(监理公司)。
咨询单位(或监理公司)是一种中介服务组织,一般是在接受业主或总承包商的委托之后,按咨询(监理)合同的规定,代表业主或承包商,对项目进行技术咨询(监理),对相应阶段的相关任务进行咨询(监理)。其中咨询(监理)单位主要是对业主或承包商直接负责。

当然,还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门,他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响,控制项目的质量关,促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。

上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义,因此在具体的实施过程,都可设立自己的相应的项目管理组织,以实施相应的项目管理任务或过程。

篇5：项目开发市场调查内容

一、城市投资环境调查

(一)政策法律环境调查

1.城市发展战略

2.城市建设规划和区域规划

3.土地利用总体规划

4.房改政策

5.开发区政策

6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等

8.房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平

9.土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式

10. 产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

11. 人口政策、户籍制度

(二) 经济环境调查

1.城市总体发展规划

2.地区内的重点开发区域

3.国民经济产业结构和主导产业

4.政府办事效率及工作作风

5.政府财政收支状况

6.房地产在国民经济中的比重

7.房地产开发景气指数

8.就学条件

9.基础设施情况

(三) 人口及社会环境

1.人口总量和密度

2.居民消费结构和消费水平

3.家庭规模与结构

4.居民就业状况及收入水平

5.社会治安情况

6.居民需求结构及特征

(四)房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产的总需求量及其饱和点

b)市场需求发展趋势

c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况

消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向,使用中建筑物的物理状况

d)购买行为:投资、投机、自住,影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等

e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年内规划人均居住面积。

2.房地产市场供给情况调查

a)可供开发的土地资源及规划要求状况

b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应量预测。

c)楼面地价或单位地面价

d)房产供应量::①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。

e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工

3.房地产产品调查

a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

b) 居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设

施要求、售后服务要求等

c) 居民对某种房地产产品的接受程度

d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

e) 建筑设计及施工企业的有关情况

4.房地产价格及交易情况调查

a) 本城市房地产市场的价格状况

b) 房地产市场价格趋势

c) 市场供求情况的变化趋势

d) 影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策

e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

g) 价格变动后消费者和开发商的反应

h) 各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;

5.房地产促销调查

a) 广告的时空分布及广告效果测定

b) 广告媒体使用情况的调查

c) 广告预算与代理公司调查

d) 人员促销的配备状况

e) 各种公关活动对租、售绩效的影响

f) 各种营业推广活动的租、售绩效

6.房地产营销渠道调查

a)营销渠道的选择、控制与调整情况

b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

d) 客户对租售代理商的评价

二、意向投资项目调查

(一)投资项目自身情况调查

1.项目土地现状调查

a) 土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让

b) 地理位置、土地面积、形状及四至

c) 土地价格:楼面地价、单位地面价

d) 土地规划使用性质、年限

e) 地质地貌状况

f) 九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整)

g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况

h) 周边道路及综合管网现状及规划目标

i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2.项目用地周边气候、环境调查

a) 项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害

b) 地块周边建筑物情况

c) 周边环境污染状况:空气、水源、噪音

d) 周边卫生状况

e) 绿化景观

f) 历史人文景观

g)建筑抗震设计等级

3.地块交通条件调查

a) 周边市政路网现状及规划路

b) 到达、经过地块的交通线路

c) 项目所在区域水、陆、空交通状况

d) 交通近期、中期规划情况

4.项目所在区域配套设施调查

a) 购物场所

b) 医疗卫生

c) 文化教育

d) 金融服务

e) 邮政、通信服务

f)娱乐、餐饮、运动休闲

g) 垃圾收集站分布情况

5.其他

a) 项目投资优惠政策:如税,费减免、地价款的付款方式等

b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式

c) 开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、

白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等

d) 当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标

e) 项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预

见费

f) 项目是否存在其他债权、债务问题

g) 政府和其他有关机构对该项目的态度

h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

(二) 竞争物业情况调查

竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;

1. 竞争物业的区位

区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等

发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整

周边环境:人文环境、生态环境、生活配套

项目状况:地理位置、规划条件、配套状况

交通条件:地块附近的交通工具和交通方式

2.竞争物业的产品特征

建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等

面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率

装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫

建筑结构形式、

建筑基础形式:

3.竞争物业的配套状况

周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等

小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等

小区智能、安防状况

园林景观

物业管理水平及收费水平

水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

4. 竞争物业的工期安排

各期开、竣工日期

各期交付量、交付时间

推盘时间

5. 竞争物业的价格

单价:反映楼盘品质高低,如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差

总价:反映目标客户群的选择

付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款

优惠方式

6.竞争物业的广告

售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘

广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)

广告投放强度:广告刊登次数和篇幅,媒体的数量和大小等

广告风格

推广主题、主广告语

7.竞争物业销售情况

现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人

员状况

销售率

销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序,分析市场畅销户型

分期推盘节奏

销售形式:内部定购、正式签约

客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入

8. 竞争物业销售渠道使用情况

租售代理商

其他配销渠道

9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查

专业化程度

品牌知名度

商品房质量

成本状况

价格策略

合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)

业务组合及财务实力

综合管理能力

与当地政府的关系

10.同类型产品的供给量和在市场上的销售量

11.同一区域内房产的月租金及入住率

12.竞争性新产品的投入时机

13.对未来竞争情况的分析与估计