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关于明确我(广州)市物业管理收费有关问题的通知

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关于明确我(广州)市物业管理收费有关问题的通知

  关于明确我(广州)市物业管理收费有关问题的通知

  穗价[1999]132号

  各区、县级市物价局、各有关单位:

  我局和市建委《转发省物价局、省建委关于公布广东省物价局物业管理服务收费政府指导价的通知》(穗价[1999]100号)文后,各区在贯彻中遇到一些问题,要求进一步明确。现就有关管理权限及其他收费问题通知如下:

  一、物业收费管理权限。除省物价局管理范围外,多层住宅二至四级;高层住宅二至五级;办公楼(写字楼)三至五级;商场三至五级委托各区物价局审批,其余由市物价局审批。

  二、从6月1日起审批物业管理服务收费标准的,必须按新规定所提供服务核定等级和对应收费标准。6月1日前审批物业管理服务费标准高于新规定标准的,按新规定的收费标准执行,并通过今年收费年审于10月底前逐步对6月1日前审批物业管理服务收费进行理顺,原已收取的物业管理费差额不作退补。

  三、入住时物业管理费原则上按月收取,需预收的最多不得超过三个月。

  四、入住时一次性缴交费用:

  1、水、电费周转金:多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;写字楼、商场(铺)不超过15元/平方米收取。水、电费周转金必须专户储存,专款专用。并定期公布使用情况,接受业(用)户或业主委员会监督。业(用)户直接通过银行自动缴费的,可不收取。

  2、装修保证金及装修垃圾余泥清运费。 (1)装修保证金:多层住宅最高不超过800元/户,高层住宅最高不超过1500元/户。多层写字楼、商场(铺)最高不超过1500元/户(50平方米以内)超过部分加收15元/平方米;高层写字楼、商场(铺)最高不超3000元/户(50平方米以内)超过部分加收30元/平方米。

  (2)装修垃圾余泥清运费,原则上由业(用)户)自行清运,需由物业公司清运的,按实际发生费用收取,并报分管物价局备案。

  此项费用业(用)户入住时以书面形式明确不进行装修的不得收取。业(用)户装修完工,经物业管理公司检查验收,没有损坏公共部位,设备设施,装修保证金应于检查合格之日起15个工作日内退回业(用)户。

  3、公共设施费用:在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施,可收取下列费用,已明确的配套项目不得重复收取。

  (1)公共防盗门费:按实际支出分摊,并需出示有关费用凭证。

  (2)有线电视初装费:300元/户。

  (3)管道煤气初装费:多层住宅3000元/户;高层住宅3500元/户。

  上述收费,物业公司必须向分管物价管理部门申报批准后,领取《广东省经营服务性收费许可证》始得收取,并接受业主及物价管理部门的监督。

  4、下列项目不得收费。

  (1)供水、供电一户一表(含抄表装置)设备。

  (2)信报箱,通邮物需服务费(通邮费)。

  (3)电话管线。

  (4)装修管理费。

  五、物业管理费申报或调整收费标准的程序:

  1、由物业管理单位向分管物价局报送申请报告,并填写《物业管理服务收费申请表》(一式二份,见附表);

  2、营业执照复印件(首次申报的必须提供);

  3、物业管理单位的资质证明复印件;

  4、小区(楼宇)总平面图复印件;

  5、广州市住宅小区(大厦)物业管理手册或物业移交管理合同复印件;

  6、重新调整的要附上原物价局核定的批准文件复印件;

  7、已成立业主委员会的附委托管理合同复印件和业主委员会成立批准文件复印件。

  8、收费标准经批准后,物业管理单位应办理《广东省经营服务性收费许可证》,并按规定设置《广东省物业管理服务收费标价牌》,实行明码标价、亮证收费,接受业(用)户的监督。

  附:《物业管理服务收费申请表》(略)

  广州市物价局

  一九九九年七月二十三日

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篇2:北海住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理

  北海住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理

  中国房产超市网/20**0503

  据悉,27日,北海市物价局发布《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》:从20**年4月1日起,北海市辖区内公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业管理服务收费纳入政府定价管理(定价范围包含停车服务收费标准);20**年4月1日前签订前期物业服务协议的,可暂按协议约定的相关收费标准执行。20**年4月1日起,在新的物业管理服务收费政策出台之前,普通住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理。

  原文如下:

  北价格〔20**〕3号

  北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知

  各有关单位:

  为做好我市住宅小区物业管理服务收费管理工作,根据《广西壮族自治区物价局关于印发<广西壮族自治区定价目录>的通知》(桂价综〔20**〕25号)有关规定,现将我市住宅小区物业管理服务收费政策明确如下:

  一、从20**年4月1日起,市辖区内公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业管理服务收费纳入政府定价管理(定价范围包含停车服务收费标准);

  二、我局将根据自治区物价局出台的指导意见重新制定北海市住宅小区物业管理服务收费政策。20**年4月1日前签订前期物业服务协议的,可暂按协议约定的相关收费标准执行。20**年4月1日起,在新的物业管理服务收费政策出台之前,纳入政府定价范围的物业管理服务收费标准暂按北海市物价局、北海市住房和城乡建设局《关于印发<北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则>(试行)的通知》(北价格字〔20**〕113号)及《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》(北价格〔20**〕11号)规定执行。

  三、从20**年4月1日起,《北海市物价局关于明确住宅小区物业服务收费管理有关政策的通知》(北价格〔20**〕13号)停止执行。

篇3:p物业管理中心有偿服务收费工作制度

  p物业管理中心有偿服务收费工作制度

  1.公司本着业主之上、服务第一的原则,在做好物业管理的各项服务工作外,尽可能发展和开辟其他便民有偿服务项目。

  2.管理中心在管辖内提供的各项有偿服务,须按公司规定公布收费标准,由业主监督执行。

  3.收费方法:

  (1)即时收费:服务结束,由维修人员将服务内容,项目报告给收款员,收费员根据收费标准开具其他服务收费发票直接向业主收费。

  (2)划帐收费:对应收取的有偿服务费,征得业主同意后,其在服务单上签字认可,在水、电管理费电脑制单时一同委托银行划帐收费。

  4.有偿服务收入是管理中心收入的一部分,决不允许收费不开发票或收入被个人占有,如发现上述情况,公司将追究管理中心经理及当事人的责任。

  5.接受有偿服务的业主,有权监督管理中心收费标准的执行,交款后一定要索取由税务局监制的其他服务收费发票,如交款后不开发票的,业主有权拒绝交费或向管理中心投诉。

  6.业主提供有关服务的要求时,如果属于有偿服务方面的,管理中心必须向业主解释清楚收费的原则,避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。

篇4:应对物业管理收费难11招

  应对物业管理收费难的11招

  目前,收费难可以说是一种物业管理顽疾,但也不必视之为不治之症,只要多管齐下,多方协力,有效的解决策略还是能够找到的。

  业主认识存在偏差 → 解决策略:树立正确认识

  新闻媒体、有关部门及物业管理企业应加大对《物业管理条例》及其配套法律法规的宣传力度,切实提高业主、物业使用人对物业管理服务的消费意识。向业主宣传物业管理取之于民、用之于民的宗旨,宣传专业化管理对住宅的保值增值功能,宣传交费合理、拒交可耻,不交、少交、欠交物业管理费不仅损害了物业管理公司的合法权益,更重要的是损害了全体业主的合法权益。

  消费水平不高 → 解决策略:增加合理补贴

  物业管理水平的提高与居民的经济能力密切相关,对于某些低收入职工来说,以合理的价格去购买物业管理服务,就有必要给以合理的补贴。据北京市预测,在补贴给职工工资5% 的物业管理费以后,职工就可以承受基本的物业管理费支出。此外对于那些经营困难无力交费的企业及低收入家庭,建议有关部门应建立专项保障基金或以社会保障的办法解决。

  消费侥幸心理 → 解决策略:公众力量约束

  明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主管理规约》,由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴,以有效提高管理费的收缴率,杜绝搭便车现象。对于交费的业主和不交费的业主,进行必要的表扬和批评,物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方,建立“信誉广告牌”,特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段,让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益,是谁导致物业服务水平上不去。广而告之,让社会舆论、公众力量起到应有的监督作用。

  自主权难发挥 → 解决策略:公开竞标选聘

  要从源头上消除欠费现象,就必须尽快扩大推行物业管理招投标机制,由政府主管职能部门牵头,让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。这样才能使广大业主的权利得到应有的保障,才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中脱颖而出,才能有效的提高服务质量和降低管理费用。

  售房广告承诺难兑现 → 解决策略:多管齐下

  开发商要诚信务实,不欺诈业主,确保房屋及设施设备质量合格,并严格执行国家的有关规定,制定房屋质量保修证明和物业使用说明书,向业主明示后发放。

  消费者要加强自我保护意识,在购房前要到专业机构咨询开发商以及物业管理公司的情况,避免在购买商品房时被虚假广告蒙骗上当。倡导业主用合法方式保障自身权益,一旦在入住后发现房屋质量及开发商承诺没有兑现等问题,要通过合法、有效途径解决问题,不应以欠交管理费方式表示抗议。

  物业管理企业要努力履行开发商的物业服务承诺。项目的开发商在楼书和广告宣传中,明确承诺了“五星级”酒店式服务标准的同时,出资组建或选聘了物业管理公司。为此,物业管理公司理应想方设法地为开发商履行承诺,在规范化服务和个性化服务上,真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准,从而为管理费的收取营造良好氛围

  设计施工不合理 → 解决策略:早期介入

  物业先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。在房地产开发的前期,选聘的物业管理公司就应该参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程,既为日后做好物业管理打下良好的基础,又可协助开发商把握好工作质量,在源头上减少工程质量纠纷。

  工程质量问题多 → 解决策略:理性承接

  为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷,物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关,分清责任,特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验,并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续,凡属于开发建设单位的责任,由开发单位负责解决(特殊情况下可让开发单位留下足够的资金委托具有修复能力的物业管理公司进行修复),为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。

  管理服务水平低 → 解决策略:苦练内功

  随着社会的进步和人们生活水平的提高,业主、物业使用人对物业管理服务的需求越来越高,物业管理市场的竞争也越来越激烈,物业管理企业要想在竞争中站稳脚跟,就应通过整合逐步扩大规模,降低成本,规范行为, 做到主动服务、热情服务、文明服务、高效服务、人性化服务,以切实提高物业管理服务的水平,通过完善、优良的物业管理服务,消除业主对交纳管理费的不满情绪,为解决收费难创造良好的条件。

  费用支出不透明 → 解决策略:定期公示

  增强物业管理服务费收支情况的透明度,是尊重业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务,同时也有权知道物业管理服务费用在什么地方。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求,不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示,实行明码标价,而且应当将收费表、收费清单、收费手册及使用情况向业主和物业使用人公开,以接受业主

、物业使用人的查询和监督。

  收费手段太落后 → 解决策略:一卡通用

  实践证明,以往上门收费的办法收费及时率和收取率都不高,推行综合收费卡制度,不仅可以减少大量的收费人员,提高办事效率,降低服务成本,而且是保障居民消费应收尽收的好办法。所谓综合收费卡制度,就是将居民的水费、电费、煤气费、物业管理费、采暖费等统一存储在一个卡中,业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门,划卡结算。如果卡中所存资金不足,其水、电、煤气、采暖等均不能使用。目前,还没有实行综合收费卡制度的城市,应当积极进行试点,并在试点的基础上,总结经验,完善方法,尽快推而广之。

  依法维权意识弱 → 解决策略:完善法律制度,增强法律意识

  根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等有关法律规定,对不交、少交、欠交物业管理费的业主或物业使用人,经督促仍不交纳的,物业管理企业可提起法律诉讼,用法律武器维护自身的尊严和合法权益。而在诉讼中,还应注意:一是要先从不交纳物业服务费的业主中将具有煽动性、影响性,确实有钱不交费的“害群之马”告上法庭;二是要挑选没有任何理由拒交物业管理服务费的“钉子户”通过法律讨回公道。只有这样,才能达到预期效果,才能达到切实维护物业管理企业和大多数业主的合法权益目的。

篇5:合理确定服务质量收费标准是规范物业管理根本

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业主要从事物业管理工作,确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理企业加强经营管理、完善企业规章制度的基础。


一、规范管理是物业生存之本
物业管理企业是通过人为直接参与服务过程形成的产品而获得一定金额报酬的经营团体,这也是物业管理企业经营的实质。物业管理行业发展到今天已成为普及各个城市、各个社区的庞大行业,可以用三多来概括,即:类型多、企业多、从业人员多。这是好的现象,说明物业管理市场需求大,而且已被广大群众和机关、企事业单位所接受。
但伴随着物业管理行业的发展和壮大,物业管理相关工作(本文以下提及的物业管理工作和物业管理企业是指从事住宅项目的物业管理工作)的各种矛盾也不断增加、激化,由此也反映出物业管理行业在发展过程中某些方面的不足。
造成这种现象的原因是多方面的,但不乏物业管理企业自身行为不规范所造成的。虽然政府主管部门和行业部门先后颁布了一定的法规和标准,但有的企业并没有自觉认真的遵守,更没有灵活的去运用。
就物业管理工作的实质来看, 70% 的纠纷与物业管理企业制定的服务质量与收费标准有关。笔者认为,作为物业管理企业首先要由规范物业管理工作抓起,合理确定物业管理工作的服务质量和收费标准才能规范物业管理工作,从根本上预防矛盾的产生、化解各种矛盾的发生。


二、确定服务质量和收费标准以防质价不符
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是政府法规的要求。它反映的是社会全民的意愿,是规范物业管理企业,开展物业管理服务工作的具体要求与体现。
《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定”。《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知》中对物业管理企业提供的服务质量和收费标准进一步作了详细的规定。即: 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。此外,北京市建委还将服务质量和收费标准作为物业服务检查工作的内容,并体现在 《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》的文件中。
物业管理企业的经营管理和企业规章制度建设都是围绕这一实质展开的。服务质量是对“人为直接参与服务过程形成的产品”www.pmceo.com全过程的规定和技术描述;收费标准是对“一定金额报酬”的要求。因此,物业管理企业在经营管理与企业规章制度建设中,包括企业综合管理制度、员工管理制度、部门职责、岗位职责、操作规程和工作流程以及《住户手册》等,都要以服务质量和收费标准为实现目标进行拟定,否则,制定的规章制度就不能有效地约束员工完成服务工作,产生不合格服务产品,制定实施的收费标准就会出现质价不符的现象,从而引起业主的不满和投诉。


三、遵守规则是奠定经营管理的基础
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理市场竞争机制的要求、是广大业主的意愿。 《物业管理条例》第三条明确规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。建设部颁布的 《前期物业管理招投标管理办法》
中第二十二条规定:投标文件应当包括以下内容:1、投标函;2、投标报价;3 、物业管理方案;4、招标文件要求提供的其他材料。
文中的投标报价既是收费标准、物业管理方案又包括了服务质量。前述文件强调了物业管理企业在物业管理市场经营中应当遵守的规则,即:拿出自己的产品、标明自己的价格让业主进行选择。同时,物业管理企业也不能忽略“优胜劣汰”的自然生存

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