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FTF企业培训体系:FTF培训需求分析

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FTF企业培训体系:FTF培训需求分析

  FTF企业培训体系:

  3-1、FTF培训需求分析(第一部分)

  一、公司员工素质结构分析:

  要进行FTF培训,对公司的员工进行准确的素质结构分析是必须的,这也是制定FTF培训方案的基本出发点。员工素质结构大致包括以下几个方面:

  知识结构/专业结构/性别结构/年龄结构/部门结构/职务结构 管理权限结构/性格结构

  其中的性格结构,对于中层管理干部和业务骨干来说,尤为重要,一个人的工作风格肯定与其性格有着千丝万缕的联系,对于这一点任何人也不能否认。那么在进行素质结构分析时,从哪些角度开始呢:

  A、知识结构:对员工知识结构的分析,不但为了准确地制定培训方案,更为了充分地利用各种有效的资源,从而使得培训取得最大的经济效益。那么在对公司员工素质的知识结构进行分析时,FTF认为必须从三个方面进行:

  文化教育水平:博士、硕士、双学士、学士、大专、中专、技校等等,从这些方面的分析可以确定针对具体的干部的培训内容,以提高培训的效率。从整个公司来说,我们需要知道公司各个文化层次的员工数目,特别是中层管理干部和业务骨干的文化层次,是我们制定培训方案的基本依据。其中关键是要注意对于很多的干部,其在学校所学习的专业,在进入社会以后往往从事的却是另外一个行业,虽然每个人均有爱好问题,但是发掘员工在学校所掌握的知识和技术,却是我们不可以忽视的一个重要问题。

  职业教育培训:现在社会上的各种各样的培训班相当多,肯定有很多的员工在进入公司以前,曾经接受过类似的培训,并在某个专业领域有一定的特长。例如社会办学院、社会办大学,短训班等等,FTF培训要求对于公司的所有员工,特别是中层管理干部和业务骨干的职业教育培训档案要有比较详细的了解。公司在招聘人的时候往往注意这些东西,而在对员工进行培训的时候却常常忽视这些内容,这也是造成大多数的培训一刀切进行的直接原因。

  专项短期培训:通过调查发现有哪些员工曾经接受过专项的培训。目前能够在一个公司里工作10年以上的员工是比较少的,那么,在来到公司以前在其他公司里是否接受过专项的培训,这一点也是目前人力资源管理当中几乎都忽略了的一个大的问题,而员工在一定程度上也不愿意说明这个问题。特别是在中层管理干部和业务骨干中,这样的员工数目的比例一般不低于10%,FTF认为,在制定培训方案的时候,必须对于这些问题给予足够的重视。

  B、专业结构:只要稍微注意一下我们不难发现,在公司里工作的很多员工并不是在从事着自己本专业的工作,大多数人的本性就是“看着别人碗里的饭香!”因为人生有太少或者太多选择的机会。要制定培训方案,我们必须对公司里的员工,特别是管理干部和业务骨干中,有多少人在从事着自己的本专业,有多少人是“半路杀出的程咬金”,有多少人对自己目前所从事的工作的专业感到比较或满意、或一般、或无所谓。

  如果你作了这么一番调查,你会发现生产部的部长以前学的是电子专业,对生产管理并不是很专长(但是有时候在一个岗位工作时间长了,就会有“背会唐诗三百首,不会作诗也会吟”的感觉,虽然水平无法有质的飞跃,但是也无妨),而且从心里来说,并不是他最喜欢干的工作,但是,他本人目前却对换一个工作岗位不感兴趣,所以也就这么一直干了下去;同时你也会发现,行政部的行政主管学的是企业管理,但是实际上他最感兴趣的是生产管理,而且在生产管理方面他有一定的工作经验和理论基础,而且他本人也愿意去生产部工作,但是,好不容易找到这么一个工作,如果提出要换工作岗位,也许会给公司领导留下不踏实的或者是挑肥拣瘦的印象,那样反而不好。

  所以,FTF认为,要对企业的员工、特别是企业中层管理干部和业务骨干进行培训,要制定培训方案,则必须对的专业结构进行深入的调查与分析,获取以下几个方面的数据(以公司的干部为例):

  有多少干部在从事和自己专业对口的工作?

  有多少干部在从事着与自己的专业不对口的工作?

  有多少干部在从事着自己喜欢干的工作?

  有多少干部在从事着自己不喜欢干的工作?

  有多少干部认为自己有必要换岗位这样会有更大的能力发挥余地?

  建议把以上的调查结果整理清楚,拿出一个具体而实际的方案递交老板的面前,大多数的老板会认真对待这个问题的。

  C、性别结构:这是一个比较简单的问题,也是最容易忽视的问题。谁都知道男女有别,但是又有多少公司在进行员工培训的时候,针对男女不同而制定过不同的培训方案呢?当然也有例外,那就是在进行“计划生育”培训的时候,我们估计大多数都是女同胞。

  FTF认为,在制定培训方案的时候必须搞清楚这样几个问题:

  在公司的中层管理干部中有几位女性?

  在不同部门的业务骨干中有几位女性?

  公司所有员工中女性所占的比例有多大?

  同时,作为公司的培训部门,必须搞这么一个概念:在对公司的员工进行培训时,大多数的女性和男性各自都有什么样的特点?有没有区别呢?我们认为大多数的人的回答是:肯定是有区别的,那么在培训时应该注意哪些问题呢?FTF认为以下几个方面的区别必须给予足够的重视:

  男女在接受知识时,对于知识的不同有着不同的接受能力:可能是女性更容易接受理论而男性更容易接受工程或经验......

  男女在理解并应用知识时,可能男性只能应用20%,而女性则有可能能应用60%,但是男性的20%则可能是所接受的培训内容中的最重要的部分,而女性的60%则有可能会丢失掉有些很关键的问题。

  因为岗位或者工种的不同,在进行培训时也一定要注意“男女有别”。

  当然,人类之所以有进步,就是因为有变异,特别是在男女问题上,男性女性化和女性男性化的现象是肯定存在的,在这里请大家不要误会,本人没有“重男轻女”之思想。(返回页首)

  D、年龄结构:谁都希望自己的员工越年轻越好,而且如果又具有年龄大的人的智慧和经验、稳重和谨慎等等。但是这是不可能的,所以,我们在进行培训时必须要注意到公司员工的年龄结构。非常显然的现象是,年龄的大小和个人的接受能力有着非常直接的关系。从这个角度来说,并不是公司里的所有岗位上的干部越年轻越好,所以在进行培训时,分析公司员工的年龄结构是一个比较关键的问题:

  先要分析公司所设立的岗位的特点,再分析目前在岗干部的年龄特点,并根据在岗干部本身的特点来确定其所要接受培训的内容。

  从公司整体发展要求来分析对某一岗位的工作特点,根据合理的年龄搭配来决定岗位的培训内容。

  如果是公司的中高层管理干部,那么作为公司重大决策的参与者,则更应考虑年龄结构,而公司整体的培训基调也是根据公司整体的年龄结构和公司所有管理干部的年龄结构来初步确定的。

  FTF认为,年龄和培训有着很大的相关性,在公司进行培训和制定培训方案的时候,必须考虑到年龄这个问题。而FTF培训在培训的时候,由于是针对具体的人和具体的岗位,所以从根本上解决了这个问题,因而培训效果是可以想像的。

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篇2:公司财务分析报告

  20**年公司财务分析报告

  一、基本情况

  1、历史沿革。公司实收资本为万元,其中:万元,占93.43%;万元,占5.75%;万元,占0.82%。

  2、经营范围及主营业务情况我公司主要承担等业务。上半年产品产量:

  3、公司的组织结构(1)、公司本部的组织架构根据企业实际,公司按照精简、高效,保证信息畅通、传递及时,减少管理环节和管理层次,降低管理成本的原则,现企业机构设置组织结构如下图:

  4、财务部职能及各岗位职责

  (1)、财务部职能(略)

  (2)、财务部的人员及分工情况财务部共有*人,副总兼财务部部长*人、财务处处长*人、财务处副处长*人、成本价格处副处长*人、会计员*人。

  (3)、财务部各岗位职责(略)

  二、主要会计政策、税收政策

  1、主要会计政策公司执行《企业会计准则》《企业会计制度》及其补充规定,会计年度1月1日-12月31日,记账本位币为人民币,采用权责发生制原则核算本公司业务。坏账准备按应收账款期末余额的0.5%计提;存货按永续盘存制;长期投资按权益法核算;固定资产折旧按平均年限法计提;借款费用按权责发生制确认;收入费用按权责发生制确认;成本结转采用先进先出法。

  2、主要税收政策

  (1)、主要税种、税率主要税种、税率:增值税17%、企业所得税33%、房产税1.2%、土地使用税*元/每平方米、城建税按应交增值税的*%。

  (2)、享受的税收优惠政策车桥技改项目固定资产投资购买国产设备抵免企业所得税。

  三、财务管理制度与内部控制制度

  (一)财务管理制度(略)

  (二)内部控制制度

  1、内部会计控制规范--货币资金

  2、内部会计控制规范--采购与付款

  3、物资管理制度

  4、产成品管理制度

  5、关于加强财务成本管理的若干规定

  四、资产负债表分析

  1、资产项目分析

  (1)、“银行存款”分析银行存款期末**7万元,其中保证金*万元,基本账户开户行:;账号:

  (2)、“应收账款”分析应收账款余额:年初*万元,期末*万元,余额构成:一年以下*万元、一年以上两年以下*万元、两年以上三年以下*万元、三年以上*万元。预计回收额*万元。

  (3)、“其他应收款”分析其他应收款余额:年初*万元,期末*万元。余额构成:一年以下*万元、一年以上两年以下*万元、三年以上*万元。预计回收额*万元。

  (4)、“预付账款”(无)

  (5)、“存货”分析期末构成:原材料*万元、低值易耗品*万元、在制品*万元、库存商品*万元,年初构成:原材料万元、低值易耗品*万元、在制品*万元、库存商品*万元。原材料增加*万元,低值易耗品减少*万元,在制品增加*万元,库存商品减少*万元。

  (6)、“长期债权投资”(无)

  (7)、“长期股权投资”分析对****有限公司投资,账面余额*万元。

  (8)、“固定资产”和“累计折旧”分析机器设备原值*万元、运输设备原值*万元、房屋建筑物原值*万元、土地*万元,净值分别为**万元、**万元、**万元、*万元,本年增加固定资产(机器设备)*万元,原因为***完工,在建工程转入固定资产。六月末累计折旧为*万元,其中机器设备、运输设备、房屋建筑物分别为*万元、*万元、*万元。

  (9)、“在建工程”分析技术改造购置设备,增加在建工程*万元;部分工程完工转固定资产,减少在建工程*万元。

  (10)、“无形资产”(无)

  (11)、“待摊费用”和“长期待摊费用”(无)

  (12)、“各项准备金”分析本年无变化

  (13)、“固定资产清理”分析本年无变化

  (14)、“待处理财产损益”分析本年无变化

  (15)、质押、抵押、司法冻结情况本年无变化

  2、负债项目分析

  (1)、“短期借款”分析**工行:生产性流资借款*万元,以机器设备(价值为*万元)为抵押物。**银行:生产性流资借款*万元,以应收账款(金额为*万元)为抵押物。**银行:本期新增生产性流动资金借款*万元。**银行:本期新增军品生产流动资金借款*万元。

  (2)、“长期借款”分析长期借款共计*万元,主要为技术改造投资。借款依据为:**省工程咨询公司“****有限责任公司****改扩建工程”可行性研究报告;省计委*计结构发(2***)**号文;*计结构发(2**)**号文;**公司资计字(2***)**号文和**公司{***}**号文等。

  (3)、“应付账款”分析应付账款余额:年初*万元,期末1*万元。余额构成:一年以下*万元,一年以上两年以下*万元,两年以上三年以下2*万元,三年以上*万元。

  (4)、“其他应付款”分析其他应付款余额:年初*万元,期末*万元。余额构成:一年以下*万元,两年以上三年以下*万元,三年以上*万元。

  (5)、“预收账款”分析(无)

  (6)、“应交税金”分析年初增值税留抵*万元、房产税*万元、印花税*万元、土地使用税*万元,城建税*万元;本年应交增值税*万元、城建税*万元、房产税*万元;本年已交增值税*万元、城建税4万元、印花税*万元、土地使用税*万元;期末增值税留抵*万元、城建税*万元、房产税*万元、土地使用税*万元。

篇3:各类型财务分析报告范文

  各类型财务分析报告范文

  事业单位财务分析范文【财务分析范文】

  **年度,随着政府收支科目改革的不断深入,全国经济持续稳步发展的形势下,我局坚持以执行预算为中心,以节约费用为重点,抓好单位财务管理工作,在省级和本级领导的正确领导下,依靠全体财务人员共同努力,以求真务实的工作作风,严格遵守《行政事业单位会计制度》,为局管理和发展提供了优质的服务,较好地完成了各项工作任务,在平凡的工作中取得了一定的成绩,现就**年终财务分析如下:

  (一)年终财务分析---年初预算分析

  本年度财政预算为×××元,比上年增加×××元。其中,基本支出×××元,比上年增加**%,项目支出×××元,比上年增加**%,基本支出增加的原因是:********************************,项目支出增加的原因是**************************************。

  (二)年终财务分析---本年预算执行情况分析

  1.财政补助收入情况

  财政补助收入全年共拨入×××元,其中:基本支出全年共拨入×××元,项目支出全年共拨入×××元。

  上级补助收入×××元,其他收入×××元。

  2.事业支出情况

  事业支出全年共支出×××元,其中:基本支出全年共支出×××元(工资福利支出×××元,商品和服务支出×××元,对个人和家庭的补助支出×××元),项目支出全年共支出×××元(工资福利支出×××元,商品和服务支出×××元,对个人和家庭的补助支出×××元)。在所有支出中,其中***费、***费、***费开支较大,主要原因是**********************。

  上级补助支出×××元,主要用于******方面。其他支出×××元,主要用于******方面。

  3.年终决算情况

  本年度单位共收入×××元,共支出×××元,年末事业结余为×××元,其中基本结余×××元,项目结余×××元,上年结余为×××元,今年比上年多(少)结余×××元。多结余或者是少结余的因是..............................。

  (三)年终财务分析---存在的问题和建议

  1.积极做好对其他应收款的清理工作

  其他应收款主要是职工出差和购物所借款项,这部分借款如不及时进行清理,就不能够真实反映经济活动和经费支出,甚至会出现不必要的损失,为此,我们通过年终财务分析thldl.org.cn,采取积极措施加以管理和清算。一是要控制应收款的资金额度。二是要缩短应收款的占用时间。三是要及时对应收款进行清理、结算。针对一些一直拖欠的职工,采取见面打招呼,让其及时结账清算。若仍不能进行清还,则每月从工资中扣还一部分,直至把借款清完。

  2.加强对固定资产的管理

  固定资产是台站开展业务及其它活动的重要物质条件,其种类繁多,规格不一。在这一管理上,很多人长期不重视,存在着重钱轻物,重采购轻管理的思想。今后要加强这方面管理,财务处在平时的报销工作中,对那些该记入固定资产而没办理固定资产入库手续的,督促经办人及时进行固定资产登记,并定期与使用部门进行核对,确保帐实相符。通过清查盘点能够及时发现和堵塞管理中的漏洞,妥善处理和解决管理中出现的各种问题,制定出相应的改进措施,确保了固定资产的安全和完整。

  3.重视日常财务收支管理

  收支管理是一个单位财务管理工作的重中之重,加强收支管理,既是缓解资金供需矛盾,发展事业的需要,也是贯彻执行勤俭办一切事业方针的体现。为了加强这一管理,台站今后要建立健全了各项财务制度,这样财务日常工作就可以做到有法可依,有章可循,实现管理的规范化、制度化。对一切开支严格按财务制度办理,极大地提高了资金的使用效益,达到了节约支出的目的。

  4.认真做好年终决算工作

  年终决算是一项比较复杂和繁重的工作任务,主要是进行结清旧账,年终转账和记入新账,编制会计报表等。财务报表是反映单位财务状况和收支情况的书面文件,是财政部门和单位领导了解情况,掌握政策,指导台站预算执行工作的重要资料,也是编制下年度台站财务收支预算的基础。所以我们要非常重视这项工作,放弃周末和假期的休息时间,加班加点,认真细致地搞好年终决算和编制各种会计报表。同时针对报表又撰写出了详尽的财务分析报告,对一年来的收支活动进行分析和研究,做出正确的评价,通过年终财务分析,总结出管理中的经验,揭示出存在的问题,以便改进财务管理工作,提高管理水平,也为领导的决策提供了依据。

  ××财务科

  **年**月**日

  小企业财务分析报告范文【财务分析范文】

  一,总体评述

  (一) 总体财务绩效水平

  根据****公开发布的数据,运用****系统和***分析方法对其进行综合分析,我们认为****本期财务状况比去年同期大幅升高.

  (二) 公司分项绩效水平

  项目

  公司评价

  二,财务报表分析

  (一) 资产负债表

  1.企业自身资产状况及资产变化说明:

  公司本期的资产比去年同期增长**%.资产的变化中固定资产增长最多,为**万元.企业将资金的重点向固定资产方向转移.应该随时注意企业的生产规模,产品结构的变化,这种变化不但决定了企业的收益能力和发展潜力,也决定了企业的生产经营形式.因此,建议投资者对其变化进行动态跟踪与研究.

  流动资产中,存货资产的比重最大,占**%,信用资产的比重次之,占**%.

  流动资产的增长幅度为**%.在流动资产各项目变化中,货币类资产和短期投资类资产的增长幅度大于流动资产的增长幅度,说明企业应付市场变化的能力将增强.信用类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业的货款的回收不够理想,企业受第三者的制约增强,企业应该加强货款的回收工作.存货类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业存货增长占用资金过多,市场风险将增大,企业应加强存货管理和销售工作.总之,企业的支付能力和应付市场的变化能力一般.

  2.企业自身负债及所有者权益状况及变化说明:

  从负债与所有者权益占总资产比重看,企业的流动负债比率为**%,长期负债和所有者权益的比率为**%.说明企业资金结构位于正常的水平.

  企业负债和所有者权益的变化中,流动负债减少**%,长期负债减少**%,股东权益增长**%.

  流动负债的下降幅度为**%,营业环节的流动负债的变化引起流动负债的下降,主要是应付帐款的降低引起营业环节的流动负债的降低.

  本期和上期的长期负债占结构性负债的比率分别为**%,**%,该项数据比去年有所降低,说明企业的长期负债结构比例有所降低.盈余公积比重提高,说明企业有强烈的留利增强经营实力的愿望.未分配利润比去年增长了**%,表明企业当年增加了一定的盈余.未分配利润所占结构性负债的比重比去年也有所提高,说明企业筹资和应付风险的能力比去年有所提高.总体上,企业长期和短期的融资活动比去年有所减弱.企业是以所有者权益资金为主来开展经营性活动,资金成本相对比较低.

  (二) 利润及利润分配表

  主要财务数据和指标如下:

  当期数据

  上期数据

  主营业务收入

  主营业务成本

  营业费用

  主营业务利润

  其他业务利润

  管理费用

  财务费用

  营业利润

  营业外收支净

  利润总额

  所得税

  净利润

  毛利率(%)

  净利率(%)

  成本费用利润率(%)

  净收益营运指数

  1.利润分析

  (1) 利润构成情况

  本期公司实现利润总额**万元.其中,经营性利润**万元,占利润总额**%;营业外收支业务净额**万元,占利润总额**%.

  (2) 利润增长情况

  本期公司实现利润总额**万元,较上年同期增长**%.其中,营业利润比上年同期增长**%,增加利润总额**万元;营业外收支净额比去年同期降低**%,减少营业外收支净额**万元.

  2.收入分析

  本期公司实现主营业务收入**万元.与去年同期相比增长**%,说明公司业务规模处于较快发展阶段,产品与服务的竞争力强,市场推广工作成绩很大,公司业务规模很快扩大.

  3.成本费用分析

  (1) 成本费用构成情况

  本期公司发生成本费用共计**万元.其中,主营业务成本**万元,占成本费用总额**;营业费用**万元,占成本费用总额**%;管理费用**万元,占成本费用总额**%;财务费用**万元,占成本费用总额**%.

  (2) 成本费用增长情况

  本期公司成本费用总额比去年同期增加**万元,增长**%;主营业务成本比去年同期增加**万元,增长**%;营业费用比去年同期减少**万元,降低**%;管理费用比去年同期增加**万元,增长**%;财务费用比去年同期减少***万元,降低**%.

  4.利润增长因素分析

  本期利润总额比上年同期增加**万元.其中,主营业务收入比上年同期增加利润**万元,主营业务成本比上年同期减少利润**万元,营业费用比上年同期增加利润**万元,管理费用比上年同期减少利润**万元,财务费用比上年同期增加利润**万元,投资收益比上年同期减少利润**万元,营业外收支净额比上年同期减少利润**万元.

  本期公司利润总额增长率为**%,公司在产品与服务的获利能力和公司整体的成本费用控制等方面都取得了很大的成绩,提请分析者予以高度重视,因为公司利润积累的极大提高为公司壮大自身实力,将来迅速发展壮大打下了坚实的基础.

  5.经营成果总体评价

  (1) 产品综合获利能力评价

  本期公司产品综合毛利率为**%,综合净利率为**%,成本费用利润率为**%.分别比上年同期提高了**%,**%,**%,平均提高**%,说明公司获利能力处于较快发展阶段,本期公司在产品结构调整和新产品开发方面,以及提高公司经营管理水平方面都取得了相当的进步,公司获利能力在本期获得较大提高,

  (2) 收益质量评价

  净收益营运指数是反映企业收益质量,衡量风险的指标.本期公司净收益营运指数为1.05,比上年同期提高了**%,说明公司收益质量变化不大,只有经营性收益才是可靠的,可持续的,因此未来公司应尽可能提高经营性收益在总收益中的比重.

  (3) 利润协调性评价

  公司与上年同期相比主营业务利润增长率为*s*%,其中,主营收入增长率为**%,说明公司综合成本费用率有所下降,收入与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业成本与费用的控制水平.主营业务成本增长率为**%,说明公司综合成本率有所下降,毛利贡献率有所提高,成本与收入协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业成本的控制水平.营业费用增长率为**%.说明公司营业费用率有所下降,营业费用与收入协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业营业费用的控制水平.管理费用增长率为**%.说明公司管理费用率有所下降,管理费用与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业管理费用的控制水平.财务费用增长率为**%.说明公司财务费用率有所下降,财务费用与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业财务费用的控制水平.

  (三) 现金流量表

  主要财务数据和指标如下:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况(%)

  经营活动产生的现金流入量

  投资活动产生的现金流入量

  筹资活动产生的现金流入量

  总现金流入量

  经营活动产生的现金流出量

  投资活动产生的现金流出量

  筹资活动产生的现金流出量

  总现金流出量

  现金流量净额

  1.现金流量结构分析

  (1) 现金流入结构分析

  本期公司实现现金总流入**万元,其中,经营活动产生的现金流入为**万元,占总现金流入的比例为**%,投资活动产生的现金流入为**万元,占总现金流入的比例为**%,筹资活动产生的现金流入为**万元,占总现金流入的比例为**%.

  (2) 现金流出结构分析

  本期公司实现现金总流出**万元,其中,经营活动产生的现金流出**万元,占总现金流出的比例为**%,投资活动产生的现金流出为**万元,占总现金流出的比例为**%,筹资活动产生的现金流出为**万元,占总现金流出的比例为**%.

  2.现金流动性分析

  (1) 现金流入负债比

  现金流入负债比是反映企业由主业经营偿还短期债务的能力的指标.该指标越大,偿债能力越强.本期公司现金流入负债比为0.59,较上年同期大幅提高,说明公司现金流动性大幅增强,现金支付能力快速提高,债权人权益的现金保障程度大幅提高,有利于公司的持续发展.

  (2) 全部资产现金回收率

  全部资产现金回收率是反映企业将资产迅速转变为现金的能力.本期公司全部资产现金回收率为**%,较上年同期小幅提高,说明公司将全部资产以现金形式收回的能力稳步提高,现金流动性的小幅增强,有利于公司的持续发展.

  三,财务绩效评价

  (一) 偿债能力分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况(%)

  流动比率

  速动比率

  资产负债率(%)

  有形净值债务率(%)

  现金流入负债比

  综合分数

  企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长短期债务的能力.企业有无支付现金的能力和偿还债务能力,是企业能否健康生存和发展的关键.公司本期偿债能力综合分数为52.79,较上年同期提高38.15%,说明公司偿债能力较上年同期大幅提高,本期公司在流动资产与流动负债以及资本结构的管理水平方面都取得了极大的成绩.企业资产变现能力在本期大幅提高,为将来公司持续健康的发展,降低公司债务风险打下了坚实的基础.从行业内部看,公司偿债能力极强,在行业中处于低债务风险水平,债权人权益与所有者权益承担的风险都非常小.在偿债能力中,现金流入负债比和有形净值债务率的变动,是引起偿债能力变化的主要指标.

  (二) 经营效率分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况(%)

  应收帐款周转率

  存货周转率

  营业周期(天)

  流动资产周转率

  总资产周转率

  分析企业的经营管理效率,是判定企业能否因此创造更多利润的一种手段,如果企业的生产经营管理效率不高,那么企业的高利润状态是难以持久的.公司本期经营效率综合分数为58.18,较上年同期提高24.29%,说明公司经营效率处于较快提高阶段,本期公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面都取得了很大的成绩,公司经营效率在本期获得较大提高.提请分析者予以重视,公司经营效率的较大提高为将来降低成本,创造更好的经济效益,降低经营风险开创了良好的局面.从行业内部看,公司经营效率远远高于行业平均水平,公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面在行业中都处于遥遥领先的地位,未来在行业中应尽可能保持这种优势.在经营效率中,应收帐款周转率和流动资产周转率的变动,是引起经营效率变化的主要指标.

  (三) 盈利能力分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况

  总资产报酬率(%)

  净资产收益率(%)

  毛利率(%)

  营业利润率(%)

  主营业务利润率(%)

  净利润率(%)

  成本费用利润率(%)

  企业的经营盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力.公司本期盈利能力综合分数为96.39,较上年同期提高36.99%,说明公司盈利能力处于高速发展阶段,本期公司在优化产品结构和控制公司成本与费用方面都取得了极大的进步,公司盈利能力在本期获得极大提高,提请分析者予以高度重视,因为盈利能力的极大提高为公司将来迅速发展壮大,创造更好的经济效益打下了坚实的基础.从行业内部看,公司盈利能力远远高于行业平均水平,公司提供的产品与服务在市场上非常有竞争力,未来在行业中应尽可能保持这种优势.在盈利能力中,成本费用利润率和总资产报酬率的变动,是引起盈利能力变化的主要指标.

  (五) 企业发展能力分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况

  主营收入增长率(%)

  净利润增长率(%)

  流动资产增长率(%)

  总资产增长率(%)

  可持续增长率(%)

  企业为了生存和竞争需要不断的发展,通过对企业的成长性分析我们可以预测企业未来的经营状况的趋势.公司本期成长能力综合分数为65.38,较上年同期提高92.81%,说明公司成长能力处于高速发展阶段,本期公司在扩大市场需求,提高经济效益以及增加公司资产方面都取得了极大的进步,公司表现出非常优秀的成长性.提请分析者予以高度重视,未来公司继续维持目前增长态势的概率很大.从行业内部看,公司成长能力在行业中处于一般水平,本期公司在扩大市场,提高经济效益以及增加公司资产方面都略好于行业平均水平,未来在行业中应尽全力扩大这种优势.在成长能力中,净利润增长率和可持续增长率的变动,是引起增长率变化的主要指标.

  公司财务分析范文【财务分析范文】

  一,总体评述

  (一) 总体财务绩效水平

  【公司基本面分析:1、公司简介 ,2、宏观经济分析 (1)、国际经济形势分析 (2)、国内经济形势分析 (3)、行业状况分析 (4)、所在产业发展趋势分析 (5)、公司在行业中的地位及优劣势分析.

  报表及总体评价 :企业财务状况及经营成果的总体评价 】

  (二) 公司分项绩效水平

  项目

  公司评价

  二,财务报表分析

  (一) 资产负债表

  1.企业自身资产状况及资产变化说明:

  公司本期的资产比去年同期增长**%.资产的变化中固定资产增长最多,为**万元.企业将资金的重点向固定资产方向转移.应该随时注意企业的生产规模,产品结构的变化,这种变化不但决定了企业的收益能力和发展潜力,也决定了企业的生产经营形式.因此,建议投资者对其变化进行动态跟踪与研究.

  流动资产中,存货资产的比重最大,占**%,信用资产的比重次之,占**%.

  流动资产的增长幅度为**%.在流动资产各项目变化中,货币类资产和短期投资类资产的增长幅度大于流动资产的增长幅度,说明企业应付市场变化的能力将增强.信用类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业的货款的回收不够理想,企业受第三者的制约增强,企业应该加强货款的回收工作.存货类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业存货增长占用资金过多,市场风险将增大,企业应加强存货管理和销售工作.总之,企业的支付能力和应付市场的变化能力一般.

  2.企业自身负债及所有者权益状况及变化说明:

  从负债与所有者权益占总资产比重看,企业的流动负债比率为**%,长期负债和所有者权益的比率为**%.说明企业资金结构位于正常的水平.

  企业负债和所有者权益的变化中,流动负债减少**%,长期负债减少**%,股东权益增长**%.

  流动负债的下降幅度为**%,营业环节的流动负债的变化引起流动负债的下降,主要是应付帐款的降低引起营业环节的流动负债的降低.

  本期和上期的长期负债占结构性负债的比率分别为**%,**%,该项数据比去年有所降低,说明企业的长期负债结构比例有所降低.盈余公积比重提高,说明企业有强烈的留利增强经营实力的愿望.未分配利润比去年增长了**%,表明企业当年增加了一定的盈余.未分配利润所占结构性负债的比重比去年也有所提高,说明企业筹资和应付风险的能力比去年有所提高.总体上,企业长期和短期的融资活动比去年有所减弱.企业是以所有者权益资金为主来开展经营性活动,资金成本相对比较低.

  (二) 利润及利润分配表

  主要财务数据和指标如下:

  当期数据

  上期数据

  主营业务收入

  主营业务成本

  营业费用

  主营业务利润

  其他业务利润

  管理费用

  财务费用

  营业利润

  营业外收支净

  利润总额

  所得税

  净利润

  毛利率(%)

  净利率(%)

  成本费用利润率(%)

  净收益营运指数

  1.利润分析

  (1) 利润构成情况

  本期公司实现利润总额**万元.其中,经营性利润**万元,占利润总额**%;营业外收支业务净额**万元,占利润总额**%.

  (2) 利润增长情况

  本期公司实现利润总额**万元,较上年同期增长**%.其中,营业利润比上年同期增长**%,增加利润总额**万元;营业外收支净额比去年同期降低**%,减少营业外收支净额**万元.

  2.收入分析

  本期公司实现主营业务收入**万元.与去年同期相比增长**%,说明公司业务规模处于较快发展阶段,产品与服务的竞争力强,市场推广工作成绩很大,公司业务规模很快扩大.

  3.成本费用分析

  (1) 成本费用构成情况

  本期公司发生成本费用共计**万元.其中,主营业务成本**万元,占成本费用总额**;营业费用**万元,占成本费用总额**%;管理费用**万元,占成本费用总额**%;财务费用**万元,占成本费用总额**%.

  (2) 成本费用增长情况

  本期公司成本费用总额比去年同期增加**万元,增长**%;主营业务成本比去年同期增加**万元,增长**%;营业费用比去年同期减少**万元,降低**%;管理费用比去年同期增加**万元,增长**%;财务费用比去年同期减少***万元,降低**%.

  4.利润增长因素分析

  本期利润总额比上年同期增加**万元.其中,主营业务收入比上年同期增加利润**万元,主营业务成本比上年同期减少利润**万元,营业费用比上年同期增加利润**万元,管理费用比上年同期减少利润**万元,财务费用比上年同期增加利润**万元,投资收益比上年同期减少利润**万元,营业外收支净额比上年同期减少利润**万元.

  本期公司利润总额增长率为**%,公司在产品与服务的获利能力和公司整体的成本费用控制等方面都取得了很大的成绩,提请分析者予以高度重视,因为公司利润积累的极大提高为公司壮大自身实力,将来迅速发展壮大打下了坚实的基础.

  5.经营成果总体评价

  (1) 产品综合获利能力评价

  本期公司产品综合毛利率为**%,综合净利率为**%,成本费用利润率为**%.分别比上年同期提高了**%,**%,**%,平均提高**%,说明公司获利能力处于较快发展阶段,本期公司在产品结构调整和新产品开发方面,以及提高公司经营管理水平方面都取得了相当的进步,公司获利能力在本期获得较大提高,

  (2) 收益质量评价

  净收益营运指数是反映企业收益质量,衡量风险的指标.本期公司净收益营运指数为1.05,比上年同期提高了**%,说明公司收益质量变化不大,只有经营性收益才是可靠的,可持续的,因此未来公司应尽可能提高经营性收益在总收益中的比重.

  (3) 利润协调性评价

  公司与上年同期相比主营业务利润增长率为*s*%,其中,主营收入增长率为**%,说明公司综合成本费用率有所下降,收入与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业成本与费用的控制水平.主营业务成本增长率为**%,说明公司综合成本率有所下降,毛利贡献率有所提高,成本与收入协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业成本的控制水平.营业费用增长率为**%.说明公司营业费用率有所下降,营业费用与收入协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业营业费用的控制水平.管理费用增长率为**%.说明公司管理费用率有所下降,管理费用与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业管理费用的控制水平.财务费用增长率为**%.说明公司财务费用率有所下降,财务费用与利润协调性很好,未来公司应尽可能保持对企业财务费用的控制水平.

  (三) 现金流量表

  主要财务数据和指标如下:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况(%)

  经营活动产生的现金流入量

  投资活动产生的现金流入量

  筹资活动产生的现金流入量

  总现金流入量

  经营活动产生的现金流出量

  投资活动产生的现金流出量

  筹资活动产生的现金流出量

  总现金流出量

  现金流量净额

  1.现金流量结构分析

  (1) 现金流入结构分析

  本期公司实现现金总流入**万元,其中,经营活动产生的现金流入为**万元,占总现金流入的比例为**%,投资活动产生的现金流入为**万元,占总现金流入的比例为**%,筹资活动产生的现金流入为**万元,占总现金流入的比例为**%.

  (2) 现金流出结构分析

  本期公司实现现金总流出**万元,其中,经营活动产生的现金流出**万元,占总现金流出的比例为**%,投资活动产生的现金流出为**万元,占总现金流出的比例为**%,筹资活动产生的现金流出为**万元,占总现金流出的比例为**%.

  2.现金流动性分析

  (1) 现金流入负债比

  现金流入负债比是反映企业由主业经营偿还短期债务的能力的指标.该指标越大,偿债能力越强.本期公司现金流入负债比为0.59,较上年同期大幅提高,说明公司现金流动性大幅增强,现金支付能力快速提高,债权人权益的现金保障程度大幅提高,有利于公司的持续发展.

  (2) 全部资产现金回收率

  全部资产现金回收率是反映企业将资产迅速转变为现金的能力.本期公司全部资产现金回收率为**%,较上年同期小幅提高,说明公司将全部资产以现金形式收回的能力稳步提高,现金流动性的小幅增强,有利于公司的持续发展.

  三,财务绩效评价

  (一) 偿债能力分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况(%)

  流动比率

  速动比率

  资产负债率(%)

  有形净值债务率(%)

  现金流入负债比

  综合分数

  企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长短期债务的能力.企业有无支付现金的能力和偿还债务能力,是企业能否健康生存和发展的关键.公司本期偿债能力综合分数为52.79,较上年同期提高38.15%,说明公司偿债能力较上年同期大幅提高,本期公司在流动资产与流动负债以及资本结构的管理水平方面都取得了极大的成绩.企业资产变现能力在本期大幅提高,为将来公司持续健康的发展,降低公司债务风险打下了坚实的基础.从行业内部看,公司偿债能力极强,在行业中处于低债务风险水平,债权人权益与所有者权益承担的风险都非常小.在偿债能力中,现金流入负债比和有形净值债务率的变动,是引起偿债能力变化的主要指标.

  (二) 经营效率分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况(%)

  应收帐款周转率

  存货周转率

  营业周期(天)

  流动资产周转率

  总资产周转率

  分析企业的经营管理效率,是判定企业能否因此创造更多利润的一种手段,如果企业的生产经营管理效率不高,那么企业的高利润状态是难以持久的.公司本期经营效率综合分数为58.18,较上年同期提高24.29%,说明公司经营效率处于较快提高阶段,本期公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面都取得了很大的成绩,公司经营效率在本期获得较大提高.提请分析者予以重视,公司经营效率的较大提高为将来降低成本,创造更好的经济效益,降低经营风险开创了良好的局面.从行业内部看,公司经营效率远远高于行业平均水平,公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面在行业中都处于遥遥领先的地位,未来在行业中应尽可能保持这种优势.在经营效率中,应收帐款周转率和流动资产周转率的变动,是引起经营效率变化的主要指标.

  (三) 盈利能力分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况

  总资产报酬率(%)

  净资产收益率(%)

  毛利率(%)

  营业利润率(%)

  主营业务利润率(%)

  净利润率(%)

  成本费用利润率(%)

  企业的经营盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力.公司本期盈利能力综合分数为96.39,较上年同期提高36.99%,说明公司盈利能力处于高速发展阶段,本期公司在优化产品结构和控制公司成本与费用方面都取得了极大的进步,公司盈利能力在本期获得极大提高,提请分析者予以高度重视,因为盈利能力的极大提高为公司将来迅速发展壮大,创造更好的经济效益打下了坚实的基础.从行业内部看,公司盈利能力远远高于行业平均水平,公司提供的产品与服务在市场上非常有竞争力,未来在行业中应尽可能保持这种优势.在盈利能力中,成本费用利润率和总资产报酬率的变动,是引起盈利能力变化的主要指标.

  (五) 企业发展能力分析

  相关财务指标:

  项目

  当期数据

  上期数据

  增长情况

  主营收入增长率(%)

  净利润增长率(%)

  流动资产增长率(%)

  总资产增长率(%)

  可持续增长率(%)

  企业为了生存和竞争需要不断的发展,通过对企业的成长性分析我们可以预测企业未来的经营状况的趋势.公司本期成长能力综合分数为65.38,较上年同期提高92.81%,说明公司成长能力处于高速发展阶段,本期公司在扩大市场需求,提高经济效益以及增加公司资产方面都取得了极大的进步,公司表现出非常优秀的成长性.提请分析者予以高度重视,未来公司继续维持目前增长态势的概率很大.从行业内部看,公司成长能力在行业中处于一般水平,本期公司在扩大市场,提高经济效益以及增加公司资产方面都略好于行业平均水平,未来在行业中应尽全力扩大这种优势.在成长能力中,净利润增长率和可持续增长率的变动,是引起增长率变化的主要指标.

篇4:房地产企业获得土地途径分析

从全国的情况看,土地储备应该是一个先行指数,土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。开发企业不是有一块土地就够了,在保持企业连续发展的过程中,土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率,就必须保持在市场有不断的供给,也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地,保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。鉴于这种情况,会造成开发企业对土地储备的特殊需求。
开发企业取得土地的方式大概分为以下三类:

第一、行政命令式

第一类是行政命令式,可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说,在各个城市中,都有大量由政府决策的开发项目,其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。

1、危改拆迁
大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分,这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题,以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题,在没有进行谈判和确定之前,很难决定哪些单位回来,哪些单位一定被拆走。这时候,我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。

2、工商企业改造
一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业,扰民企业的一些特殊情况,因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件,比如剩余劳动力的安置等,或者是招标、拍卖的形式很难做,所以通常采用协议出让的方式。

3、经济适用房
按照政府的规定,经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地,大部分招标的是操作项目的法人,所以是一个以法人招标为主的招标制度,土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。

4、基础设施
基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁,以及一些水厂,电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些地方政府因为没有资金大量的投入,所以利用变换土地转让的方式,给公路,铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换。比如香港政府把地铁上层的部分土地转给了地铁公司,虽然他还要缴纳一定量的土地出让金,但是他通过地铁上层建设用地的转换,或者是建设产品获得盈利,来弥补地铁建设资金的不足。到目前为止,上海市几乎所有地铁的站台,站口、交换站都是用这种方式,地面上的土地转让给了开发商,由开发商负责整个站区的建设,减少地铁投资的压力。

尽管政府下达11号令规定经营型项目的土地必须挂牌招标拍卖,但每个城市都保持了一部分协议出让的口子。从目前全国的情况看,这类土地在市场上数量是最大的,大部分城市会维持在70%。当然,这里头也还包括了一些开发区,由开发区来承担一级土地开发,然后他再进行二级的转让或者合作项目的合建形成的转让等等。因此,行政批准仍然占有很大的数量。

第二、土地市场

国土资源部11号令出台以后,土地市场实际上变成公开出让的方式。对于发展商来说一般有三种情况:一个是投标,一个是摘牌,一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看,除了深圳,广州这些市场化程度比较高的城市很早就开始实行土地招投标和公开出让这种方式之外,其他大部分城市都是在去年11号令出台之后才开始的。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程。也是逐步实现市场化,为主的供给渠道的过程。可以想见,多少年之后,可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流,而行政批准的土地占到次要地位。

1、土地市场中存在的问题
从目前看,我们不管是招标、拍卖或者挂牌,大概只有一个标准,就是价格标准,通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准,而不限制他的资格,也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病:

(1)非专业化的结果
从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后,大量的资产或资金向房地产涌入,而其中非专业性的资产或资金占了主流。大量的非专业性公司,过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。从97年以后出现这种情况,就造成了投招标的过程中,很多非专业化的企业因为拥有大量资金,所以他会以参加投标的方式取得土地。而这种非专业的公司,大部分是非理性的定位,所以,这种非理性化的程度会大量出现,在很多城市已经有了先例,这种招标不限制资格,只以价格为准,就会造成很大的负面影响。

(2)资源配置的错位
本来这个土地应该用最佳配置

的方式,给最能发挥土地价格的公司来使用,但是,由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过,最后很多在投招标初期的时候中标了,但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。

(3)造成了地区的压力
一般情况下,城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金,按照文件的规定,这笔资金是用于城市开发和土地改造的。大部分城市的政府在财政处理的时候,都会把一个地区土地拍卖的资金转移到另外一个地区去,在全市融资为求得平衡。因此,这块土地拍卖了很高的价格,但是政府并没有把这笔资金用以解决这个地区的问题。土地拍卖的资金会转移到其他地区,那么这个地区的压力会大大增加,因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。
国际上招标的一般方法,通常要同时考虑四个标准,除了价格标准之外,另外三个标准分别是:

①在整个招标过程当中,方案是第一位的标准。对城市土地价值的提升有什么作用,这是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果仅仅本块土地产生了很高的价值,而不能带动周边土地产生很高价值的时候,单向价值高是一种错误,而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而导致土地价值提升的时候,这对于政府才是最有利的。

②第二个标准是建成以后,会对城市经济的贡献。比如说他能解决多少就业、带来多少税收或者是解决原来这个地区缺陷的一些问题,比如说这个地方原来缺商场、缺超市,缺医院、缺学校或者缺一些其它东西,建成以后,这块地会对整个经济或者是公共产品的补充起到一个积极的作用。

③第三个标准,就是这个项目的产生,会对该地区造成的负担。目前,全国大概只有CBD是按这种方式,预先保留了一部分资金解决当地的问题,比如说每平米有300块钱的公共职能配套费,比如说土地和绿地是统一在CBD的规划中作了安排。另外就是中关村地区做了局部的统一的一级开发,实际上在每平米土地里都含有一部分公共设施和公共产品的解决方案。如果建成以后对当地的交通造成重大的压力,政府即使在拍卖中获得了很高的出让金也是得不偿失的,因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上,使政府不得不用更大的支出实行转移支付,来解决公共交通等更多的问题。

由于有这样三条价格之外的标准,所以开发企业在投标的时候,会告诉政府,我虽然用一个比较低的价格投标,但是我会用大量的钱去解决这三条标准中需要解决的问题,比如说它会造成城市交通压力,市政基础设施压力,那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通、基础设施等相关问题。因此,如果能改变现有的招投标方式,改用综合评价的方式来进行招投标,可能土地价格的提升速度就没有那么快,而综合评价可能就会更高了。

2、应对招标投标的策略
对于有品牌的大公司来说,一定要自己独立进行招投标,因为它可能会对品牌产生逆向影响。比如万科在深圳的一次投标,招标地块的旁边就是万科的一个项目,他肯定不愿意另外一个竞争者来对他形成威胁,所以多高的地价都要投,于是在局部形成了地区垄断。通常大的企业不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标,尤其不愿意让一些比较差的公司去做,因为他们的楼盘价格很可能会影响自已。

对于一些中小开发公司怎么办?有以下三种方式:

①中小公司要联盟。联盟的概念不是说要结合在一起,而是大家商量好了共同进行投标。今后,土地招投标的项目会逐步加大,比如说广渠门项目的招标要三十多个亿,对中小公司来说,很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标,组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司,或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟,大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来,土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格,使土地价格维持到一个固定水平。我们现在的情况是往往不能形成联盟,很难形成联盟,这是我们在现实中出现的问题。

②第二种情况是联合行动。事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合,有的是开发体和建设体的,有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此,在联合的过程中,有的时候可能是开发和资金的联合,有的是技术与技术的结合,有的是设备的结合,或者与施工企业的结合。所以,在这样的联合中,应该说是各取所需,各得所投。

③第三种情况是联合投资。有资金与资金的合作,有品牌与资金的合作,或者说有的人只有钱而没有开发能力,有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体,而是变成一个统一的法人代表,共同来经营和开发。所以,资本的结合,一般会选择用合资的方式,出资方要拥有一定的股权。

以上三种情况是不太一样的合作方式,而任何一种合作方式,对中小开发企业而言,可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。

第三、资本市场

按照55号令和房地产法的规定,在缴纳了土地出让金之后,土地可以合法的进行转让和买卖,这种转让的行为在法律上是有前提条件的,在符合前提条件之后,就变成了土地二

级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定,因为它已经不是一个出让的过程,而是一个转让的过程。

在现有的土地市场中,原有的土地已经大量的保留在开发公司手里。所以,11号令实行之前,全国大概有一半以上的可开发土地都集中在一些开发公司手里,已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候,它可以用各种方式来进行转让。在土地归企业所有的时候,实际上就变成了一种资产。因此,我把它列为资本市场的一种运作方式,叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为有不同的方式和不同的阶段。

1、一种是投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股,一方有钱没地,另一方有地没钱,用参股的方式来解决。用资金参与开发项目,或者用资金与土地互换,而各自形成股权,这种情况在最近一段时间是非常多的,由于11号令以后,北京要求在限期之内,必须把原来协议出让的土地出让金补齐,很多开发公司的土地储备就满足不了这样的资金需求。因此,就要寻找一些有资金的公司一起合作,然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成了这样一个推动的作用,促使大量的资金与土地相结合。

2、第二种情况就是土地收购。这是一个合法的土地转让工作。上一种情况可能不发生土地权益的改变,而第二种情况发生土地权益的改变,即土地所有权会发生改变。因此,在这里可能会涉及到交易契税的问题。在股权的交易过程中是没有契税的,因为它还维持土地权证的原有公司的名称,无非就是主人变了、股东变了、合作方和操作方变了、经理人变了。但是,在土地收购中,一般会改变土地的权属,当土地权属改变的时候,会出现按国家规定所征收契税的问题,等于你是买卖土地,对另外一方面来说还有很大一笔营业税,这两个加起来相当于成交金额的10%左右,无形中土地的收购会使土地的成本提高10%。在完全按合法程序缴纳土地出让金之后,对土地进行收购,通常会出现类似的情况。

3、为了避免因为缴纳契税而增加土地成本,利用最多的变通方式就是收购公司而不是收购土地。在我们现有的法律当中对土地的收购是要缴纳契税的,而以股权转让的方式收购公司却不需要缴纳契税。拥有土地的一方,就土地的使用权成立一个独立的公司,然后由拥有资金的一方对拥有土地项目的公司进行收购,收购该公司的部分股权,当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的,最后形成一个公司股权的转让,所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。但是,有些公司做不到卖公司只能卖土地,因为在这一个公司里不是一个单一的企业,而是有无数个项目存在的。所以,用这种方式去转让,公司的股权就有问题了,所以很多公司会把它分离出来。根据我们国家财政部和税务局的文件,今年的10月1号以后,在企业重组,分立、兼并和破产等过程中免交契税,这本来是对国有企业改造放一个口子,但是,实际上会给开发企业形成了另外一个口子。任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地,然后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。

4、对拥有大量土地的企业进行收购。这些企业可能不是开发企业,但是,他的用地可能事后会转为开发用地,并可以改变用地性质,这种情况在土地收购过程中也大量出现了。比如一些工厂,人员很少而土地资源很多,可能就拿出一半土地进行开发,而另外一半土地维持原有的情况,开发公司先买工业或者商业的企业,然后我再转为开发,就等于用自己的土地开发,避免了协议出让或者挂牌等其它相关的手续。

5、还有一种情况是置换。有的是用地换地,我这块地不能用于开发,只能用于某些特殊行业,我就寻找这些特殊行业,比如说只能盖学校,就通过置换,用原来学校的用地去进行开发,因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。类似这样的土地转换,在市场中也是很多的。还有一种转换,以小换大,以好换坏,就是我把城里很小的一块土地,换你城外的一块很大的地,这种情况也非常多。再有就是资产置换,有很多开发商可能还留了一些房子,比如用我的商业用房,去换那些拥有土地的资产。

6、关于合作的问题。

①与拥有土地资源的企业合作。比如说华远和北京首旅组成了一个开发体。这种合作实际上既是一种强强的联合,也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用,按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子,就是合作建设的工程,比如说有一些厂矿的建设用地,一部分用于解决自己职工的住房问题,另外一部分用于经营,这种情况也是存在的。

②与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多,像前面所说的,有些是要和地铁项目合作的,有些是要和轻轨项目合作,有些是要和公路项目合作等。比如说北京政府已经批准首都公共开发公司,拥有相当一部分的土地,因为他已经把路修到那儿,就应该有一定的土地划拨,否则公路光靠养路费是养不起、建不成的。各地都应该有这样一些项目公司,和这些项目公司合作,入了公共开发公司的股,自然在获得信息和获得土地资源的时候,就有了优势,而一般来说,这些和基础设施项目相合作的土地,政府通常是给予优惠条件的,或者是可以通过协议出让的。

③与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司,当开发商与他们合作的时候,也会获得大量的土地的资源。比如说华远、京泰、嘉里以及SOHO中国等公司,共同参与了北京市南部的一个物流港的合作建设,我们四家公司共同组织一个公司,通过政府的批准,在南部地区要建一个

北京最大的物流网,其中包括会展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商业设施。办公设施以及住宅,在二级开发的过程中,实际上有最优先的获取权利,这也可以不经过挂牌拍卖,因为已经经过了政府的正式批准。

篇5:商业地产项目运作要素分析

近年来我国商业地产发展势头迅猛,成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢?其原因有二:第一,近几年城市的扩张迅速,为提升城市形象完善城市功能,政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间,这为商业地产的发展提供了巨大商机。 第二,就全国的中等以上城市讲,普通房地产已经进入了一个成熟期,政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时,商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。

大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊,但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下,东北各城市的发展建设已经全面提速,大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功,也对大连地产商走出大连,到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。

商业地产和普通房地产究竟有何不同呢?

其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式,从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单,面对的客户群相对单一,而且绝大多数采用相对比较简单的开发--——销售的模式。商业房地产的形式多样,规模相对较大,小的往往也有有几千平,规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目,可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的,这种方式所占的比例较小。

那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢?

第一、翔实的市场调查

房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪,对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚,基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的,几乎没有成功的可能。

开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作,在天津街开发一个大型商业地产项目,经过细致市场调查后他们认为条件不具备,扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话,那最后的损失恐怕远远不止几十万。

市场调查的内容根据项目的具体不尽相同,但有些基础的市场调查是相通的,包括市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等),经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况),市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。

第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策,那么恐怕根本没有不可以做的项目,当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告,是不是就可以马上作出投资决策了呢?答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。

以中小型专业市场项目为例,调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高,而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益,资金回收周期将非常短,其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点,那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期,其“市”也相对稳定,经营业户收入较为稳定,消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高,但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度,仍需要一定的时间,也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短,但想跳过这一阶段是不可能的。

效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点,其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期,周边区域会不会有新的类似项目冒出来,应予以提请考虑,竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹,甚至两败俱伤。

第三、充足的资金准备

因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同,长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式,越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足,否则出现后续资金断流项目难以为继的情况,工程不能正常进行,招商就更加困难,这当然是非常法危险的。

地产圈对普通房地产的运作有一种“10%资金说”,就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金,建设费用由建筑商先行垫付,然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍

的现象,但其存在也为数不少。同样,这个套路也绝对不适应商业地产项目。

最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款,商业地产相对风险较大,指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售,商铺的销售难度更大,精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的,商品房按揭贷款通常是20年七成按揭,而各类商铺按揭贷款的额度只有50%,还款周期最高只有10年,审批手续也更为复杂严格。

没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障,想要通过商业地产获利将是极为困难的。

第四、严格把握项目选址

谈到商业地产成功的关键,很多专业人士认为,第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力,对于商家而言好地脚的优势不言自明。

项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行,在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位,然后才开展对外招商,开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重,加剧相互间无序竞争,使众投资商都难以获利。

我们在考察商业地产项目时,要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想,我们又不能按照自己的意愿加以改变的话,最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点,为创造更优的投资环境,开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。

第五、缜密的规划设计

对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商,然后根据入驻商家的要求规划设计,这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单,只要把不同的业态相互组合即可,其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的SHOPPING MALL项目,在规划时既要考虑整体布局的合理性,又要充分考虑内部商家之间的竞争,创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目,其不同业态对车流的吸引是不同的,比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场;其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当,很容易造成巨大的成本增加和资源浪费,人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。

由于功能多业态复合度高,大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求,部分主力店对层高也有要求,餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。

小型商业地产项目大多为单体结构,其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到,一些较早间的市场多数只有一个主要出口,临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率,也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。

商业地产项目尤其是小型商业地产项目,在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则,同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调,好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本,而且不利于市场的运营。

第六、相关专业人才

商业地产需要的是即懂地产又懂商业,即懂营销又懂谈判,经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度,所以造成了人才短缺,流动性大,队伍不稳定这一现象。对于地产商而言,用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目,而对外招聘新入盟的专业人才,恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度,毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。

能够对专业人才产生更大吸引力的,一方面是工资待遇,另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。

对于商业地产专业人才,采用引进和内部培养相结合的折衷方案,倒也是地产老板们的较好选择。

第七、卓有成效的招商

商业地产项目的招商工作,是以市场为载体和平台,将不同的业态形式和商家,加以有机整合统一,形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接,又是对项目后期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。

对于大型的商业项目,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成30%的招商工作,该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好,招商工作变得更简单,项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万

达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。

其实任何地产商投资商业地产项目,根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼,而忽略了搭建具有竞争力的市场平台,将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观,同时对于先期进入的骨干商家,对提升项目形象和功能有帮助的大商家,在招商政策上要予以倾斜。

商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性,招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才,招商工作的开展需循序渐进多次商洽,连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之,如果一定要把招商理解为推销的话,那么其推销的内容也绝对不是商业物业,而应该是商机。

第八、绝对不容忽视的运营管理

很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的,面对喜人招商业绩往往会感到大功告成,以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。

商业地产同样需要物业管理,保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少,但商业地产项目更重要的是商业管理,要把多样的业态和松散的经营单位,统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上,形成自己的商业核心竞争力。

商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑,因为商业地产项目人流集中,经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天,良好的公众口碑是特别重要。

成功的商业地产项目运营管理,能使商业地产项目的物业价值得到提升,租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商,无论继续开发商业地产还是普通地产,都更容易实现更高的利润目标。

影响商业地产运作的因素好有很多,诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等,但上述八个方面更加重要,应在商业地产运作中重点把握。

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