物业经理人

常州市物业管理办法(2013)

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常州市物业管理办法(2013)

  常州市政府关于颁发《常州市物业管理办法》的通知

  各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:

  现将《常州市物业管理办法》颁发给你们,望认真贯彻执行。

  常州市人民政府

  20**年7月15日

  常州市物业管理办法

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理,适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 市、辖市(区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  物业管理工作实行属地负责制。各辖市(区)人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位,应当加强对物业管理工作的组织领导,在街道办事处(镇人民政府)明确物业管理机构,落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制和长效管理机制,建立物业管理联席会议制度,及时处理重大矛盾和纠纷;牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。

  第四条 市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门,负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案;指导、监督前期物业管理招投标活动,指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理,依法查处违反物业管理法律、法规的行为;负责住宅专项维修资金的归集与管理、参与物业服务用房变更和交付使用的监督管理,配合物价部门对物业服务收费实施监管。

  辖市(区)物业管理行政主管部门负责对所辖区域内物业管理活动进行指导、监管。具体负责拟定辖区内物业管理的政策措施,开展日常工作的指导、监督;负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作以及物业服务企业交接工作的指导与监督,做好物业承接查验的管理与监督;建立物业服务项目负责人信用档案;负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物业管理的指导、监督工作,配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;依法开展物业管理创建工作;依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。

  第五条 街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,设立并公开投诉电话、投诉点,接受并解决群众的投诉和纠纷,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务;指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作,建立业主委员会信用档案;建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜,制定辖区内物业管理应急预案,落实物业应急管理和长效机制。

  社区居(村)民委员会负责协助和配合街道办事处(乡镇人民政府),建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督,建立社区居(村)民委员会、业主和物业服务企业沟通协商的“三合一”管理服务模式。

  第六条 公安部门负责物业管理区域内的治安管理,依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内汽车停放,配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作,参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,督促落实消防安全责任,及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。

  民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督,参与物业管理相关工作。

  人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。

  卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理。

  建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作,在土地出让前依据规划条件明确公建配套设施的建设要求,在项目建设过程中和交付使用前监督公建配套设施的落实情况;负责商品房交付使用监管工作,依法规范商品房交付使用行为;督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作。

  环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收,对污染源依法实施监督管理;对制造超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理,对违反环保法律、法规的行为依法进行查处。

  规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标。

  园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管,协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。

  城管部门(行政执法部门)负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处;依法查处无照经营的流动摊贩以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为;加强对未实行物业管理区域内环卫设施的管理;参与物业管理区域内前期规划论证。

  民防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。

  物价部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

  信访部门负责协调督促相关地区和部门按照各自职责及时处理物业管理中的信访矛盾。

  税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策,依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。

  工商部门负责对在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和无须取得许可(含批准文件)或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处。

  质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

  第七条 市、辖市(区)人民政府负责设立住宅小区管理保障资金,专项用于扶持老住宅小区的基础管理及物业管理。市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。

  对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员,市、辖市(区)人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

  第八条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

  第二章 物业管理区域

  第九条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

  建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  规划部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

  第十条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案。

  已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由辖市(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

  第十一条 辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  第三章 业主、业主大会与业主委员会

  第十二条 房屋的所有权人为业主。

  业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务。

  第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十四条 业主户数超过三百户的,可以按幢、单元、楼层为单位,推选业主代表成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

  第十五条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会):

  (一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

  (二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

  第十六条 具备成立首次业主大会条件的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)已筹集的专项维修资金清册;

  (八)其他有关的文件资料。

  第十七条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担,建设单位应当在物业承接查验前计提费用,交由物业所在地街道办事处(镇人民政府)代管。

  第十八条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。

  筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)派员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

  第十九条 首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

  第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总户数百分之二十以上业主提议的;

  (二)经有百分之三十以上业主代表提议的;

  (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  第二十一条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。业主可以查阅业主大会会议记录。

  第二十二条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  第二十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照规定予以罢免。

  业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定,业主代表任期与业委会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  第二十四条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第二十五条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

  (一)以书面方式提出辞职请求的;

  (二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (三)丧失民事行为能力的;

  (四)依法被限制人身自由的;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第二十六条 业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情形之一的,应按业主大会议事规则等规定予以罢免:

  (一)不履行职责的;

  (二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;

  (三)拒不履行业主义务的;

  (四)侵害他人合法权益的;

  (五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。

  第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门备案:

  (一)业主委员会备案申请书;

  (二)业主委员会委员和业主代表名单;

  (三)业主大会议事规则和管理规约;

  (四)业主大会会议记录;

  (五)其他应当提供的材料。

  第二十八条 依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

  业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

  第二十九条 业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,组织换届选举工作。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市(区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第三十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

  第三十二条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

  经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。

  第三十三条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

  业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告,并告知社区居(村)民委员会。

  第三十四条 召开业主大会会议,物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当给予指导和协助。

  第三十五条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的,由街道办事处(镇人民政府)组建所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成,其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十六条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元及楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元及楼层的全体业主组成。

  业主小组应当履行下列职责:

  (一)推选业主代表出席业主大会会议;

  (二)决定本幢、单元及楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

  (三)决定本小组范围内的其他事项。

  业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

  第四章 前期物业管理

  第三十七条 新建住宅物业实行前期物业管理。

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十八条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十九条 建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产,并在前期物业服务合同中约定。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  第四十条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

  (一)新建预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (二)更换物业服务企业,应当在原前期物业服务合同终止前三十日内完成。

  建设单位应当与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并报辖市(区)物业管理行政主管部门备案。

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

  第四十一条 建设单位应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第四十二条 前期物业管理期间,建设单位与前期物业服务企业解除合同的,建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示,并在服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,方可与前期物业服务企业解除合同,并应通过招投标方式另聘物业服务企业。

  第四十三条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

  已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。

  第四十四条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

  鼓励建设单位配置物业服务经营性用房,其建筑面积折抵相应的物业服务用房建筑面积。其中,集中建设的保障性住房,建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例配置物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的所有权属于全体业主,其收益可用于弥补物业服务费不足。

  第四十五条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近,一般应当在三楼以下。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

  物业服务用房由建设单位在承接查验前装修到位;装修前应事先征求物业服务企业的意见,并对房屋的功能性合理布置;本着安全实用的原则,根据项目的规模配备物业办公室、业主委员会议事活动用房、消防控制室、安防控制室、门卫室、资料档案室、卫生间等相应库室,具体装修标准由市物业管理行政主管部门另行制定。

  不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、民防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。

  物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

  第四十六条 物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动、门卫值班等用途。未经业主大会的同意且符合相关规定,任何单位和个人不得占用物业服务用房或者将其改作他用。物业服务用房不得买卖和抵押。实行物业管理的,由物业服务企业根据合同约定负责维护;未实行物业管理的,由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。

  第四十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

  20**年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由市人民政府制定。

  专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

  第四十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

  第四十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  新建住宅小区应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环保、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

  (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、锅炉、压力容器、机械式停车设备、安防等共用设施设备依法取得使用合格证书或行政许可意见书;

  (六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第五十条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时物业服务企业应当提前通知辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)派员到场监督。

  现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,并报送街道办事处(镇人民政府)备案。

  第五十一条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的文件。

  物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。

  第五十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

  物业承接查验档案属于全体业主所有,业主可以进行查阅和复制。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案,或者向业主委员会移交。移交时,业主委员会应当提前通知所在地街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会派员到场监督。

  第五章 物业服务

  第五十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,物业服务企业应当积极配合市、辖市(区)两级物业管理行政主管部门监管工作。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

  鼓励物业服务企业招用就业困难人员,对招用就业困难人员,与其签订一年以上劳动合同并为其缴纳基本养老、医疗、失业、工伤、生育保险的物业服务企业,按规定给予社会保险补贴,补贴期限不超过三年;对物业服务企业新招用符合条件的人员,与企业签订六个月以上劳动合同、在劳动合同签订后参加政府组织的培训,经培训考核合格、取得高级工以上国家职业资格证书的,按照“谁出资培养谁享受补贴”的原则,给予政府补贴。

  第五十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案,并在物业管理区域显著位置进行公示。

  第五十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

  电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

  物业服务企业应当对管理区域内的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行维护管理,提供消防安全防范服务。

  物业服务企业应当为邮政投递工作提供方便。

  第五十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求业主同意,可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置进行公示。

  更换项目负责人的,物业服务企业应同时告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

  第五十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。

  业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

  第五十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

  第五十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。普通住宅的物业服务收费标准由物业服务企业报所在地价格行政主管部门备案。

  实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准、社会保险最低缴费基数以及居民消费价格指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

  第六十条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者预定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

  第六十一条 物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及收费办法等有关情况如实公示。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示,接受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业管理行政主管部门的监督。

  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

  第六十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

  业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。

  第六十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

  第六十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代缴的费用符合税收管理规定的,不计征营业税和企业所得税。

  物业管理区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  第六十五条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

  业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  第六十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

  (一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

  (二)移交本办法第五十条第二款规定的相关资料;

  (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

  (四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

  第六十七条 物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第六十八条 市物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案,逐步实现业主评价和企业信用评判挂钩、企业信用记录和资质管理挂钩、企业信用记录和企业投标资格挂钩。辖市(区)物业管理行政主管部门建立项目负责人信用档案,对物业服务企业的管理责任、服务意识进行强化,对物业服务企业的行为进行规范和制约。

  第六十九条 单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

  业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行机构、管理人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业机构的方案;

  (四)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

  第六章 物业的使用和维护

  第七十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第七十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  平时开发利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

  第七十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠等方式约定。

  建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或者车库。

  建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,不得单方面设定三年以上的租赁期限。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

  在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

  第七十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,应当在前期物业服务合同中约定或由业主大会(业主大会授权的业主委员会)决定使用。

  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第七十四条 在物业管理区域内属于全体业主共有的车库车位、道路、场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定或根据业主大会(业主大会授权的业主委员会)决定交纳汽车停放费,汽车停放收益属全体业主所有。

  物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

  物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

  业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

  第七十五条 业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

  业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。

  第七十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

  物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

  人民防空工程平时用作停车位的,其停放费、租金的收取及其支出、使用管理等,按照有关规定执行。

  第七十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变物业的规划用途;

  (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

  (六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

  (七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

  (八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

  (九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

  (十)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)非法养殖大型犬、烈性犬;

  (十三)占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮挡)消火栓等违反消防法律、法规的行为;

  (十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第七十八条 公安、建设、卫生、环保、规划、房管、园林、城管、民防、工商、质监等行政主管部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  第七十九条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

  第八十条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。

  业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

  第八十一条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。

  第八十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

  第八十三条 物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

  物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

  第八十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第八十五条 住宅物业交付使用后,电梯、消防、安防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。

  20**年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  第八十六条 发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

  (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (六)危及房屋安全的其他情形。

  应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

  第八十七条 住宅小区和其他共用建筑消防设施保修期满后的维修、更新和改造费用,可以纳入住宅专项维修资金开支范围;没有住宅专项维修资金或者资金不足的,由业主按照约定承担,没有约定或者约定不明的,按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。

  共用建筑的建筑消防设施存在重大火灾隐患,经公安机关消防机构通知后,业主不进行维修、更新或者改造的,公安机关消防机构应当通知辖市(区)物业管理行政主管部门,由其组织代为维修、更新或者改造,所需费用从相关业主的住宅专项维修资金中列支,或者由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。

  第八十八条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

  业主申请房地产转移登记时,应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

  第八十九条 业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

  住宅专项维修资金代管部门应当依法履行维修资金保值增值的责任,具体按照国家和省有关规定执行。

  住宅专项维修资金代管部门应当建立住宅专项维修资金查询制度,业主有权查询本人的住宅专项维修资金结余情况。

  第九十条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,市、辖市(区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由市、辖市(区)人民政府确定。

  旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由市、辖市(区)人民政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

  第九十一条 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第七章 法律责任

  第九十二条 违反本办法第四十七条规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第九十三条 违反本办法第五十条第一款规定,物业服务企业承接物业未进行查验的,由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。

  第九十四条 违反本办法第五十一条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  第九十五条 违反本办法第五十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第九十六条 违反本办法第六十条第一款、第二款规定,物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由辖市(区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第九十七条 违反本办法第六十三条第二款规定,物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的,由辖市(区)价格行政主管部门责令限期改正,并退还已收取的费用。

  第九十八条 有下列行为之一的,由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款,并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书:

  (一)违反本办法第六十六条第一款规定,被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

  (二)违反本办法第六十七条第二款规定,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

  第九十九条 违反本办法第七十二条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本办法第七十二条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。

  第一百条 违反本办法第七十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

  第一百零一条 违反本办法第七十七条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由市、辖市(区)人民政府公安、建设、环保、规划、房管、城管等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

  第一百零二条 市、辖市(区)人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第一百零三条 本办法规定的面积和人数,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。

  第一百零四条 本办法自20**年9月1日起施行。20**年11月16日市人民政府颁发的《常州市市区物业管理实施办法》(常政发〔20**〕222号)同时废止。

采编:www.pmceo.cOm

篇2:广州市物业管理暂行办法(2014)

  广州市人民政府令第100号

  《广州市物业管理暂行办法》已经20**年1月27日市政府第14届101次常务会议讨论通过,现予以公布,自20**年5月1日起施行。

  市长 陈建华

  20**年3月13日

  广州市物业管理暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为了规范本市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

  本办法所称的物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

  第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。

  未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,并指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业。

  第四条 市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第五条 市房地产行政主管部门组织实施本办法,负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

  街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷。

  居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

  第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作,增强业主实施自我管理的能力和意识。

  区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。

  第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查,对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况,应当及时向社会公布。

  房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

  第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。

  第九条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训,协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评,加强行业自律管理,促进行业健康发展。

  第十条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

  第二章 物业管理区域

  第十一条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域,并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

  建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。

  第十二条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:

  (一)物业管理区域备案申报表;

  (二)建设单位营业执照;

  (三)《建设用地规划许可证》及附图;

  (四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

  (五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;

  (六)地名批复文件。

  第十三条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区,物业服务企业应当提交下列资料办理:

  (一)物业管理区域备案申报表;

  (二)物业服务合同;

  (三)物业服务企业资质证书;

  (四)《建设用地规划许可证》及附图;

  (五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

  (六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;

  (七)地名批复文件。

  物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

  第十四条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:

  (一)物业管理区域备案申报表;

  (二)物业管理区域四至范围说明及附图;

  (三)确定物业管理区域的理由和依据。

  前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。

  第十五条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案,且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  依照前款规定分割后的若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:

  (一)物业管理区域备案申报表;

  (二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;

  (三)分割方案;

  (四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

  第十六条 新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。

  前两款所规定明示或者公告的内容包括:

  (一)物业管理区域的四至范围说明及附图;

  (二)公共场所、公共绿地的面积和位置;

  (三)公共车位数量和位置;

  (四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;

  (五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;

  (六)共用设施设备名称及权属;

  (七)其他需要明示的场所和设施设备。

  第三章 业主大会与业主委员会

  第一节 一般规定

  第十七条 业主可以成立业主大会,选举业主委员会。

  业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十八条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。

  业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。

  业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。

  第十九条 本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策。

  市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护,制定电子投票具体操作细则,为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。

  业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。

  第二节 业主大会筹备组

  第二十条 物业管理区域内,符合下列情形之一的,业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求:

  (一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的;

  (二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。

  符合前款规定的,街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主,公告时间不少于15日,公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

  第二十一条 筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。

  筹备组业主代表由业主联名推荐产生,根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,可以抽签确定排名顺序。

  街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作,建设单位不参加筹备组工作的,视为弃权。

  第二十二条 筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;

  (三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

  (四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

  除前款规定条件外,筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

  筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的,经1/2以上筹备组成员签字确认,由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。

  街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件,以及因工作变动等原因不能履行职责的,街道办事处、镇人民政府应当更换。

  第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示,公示时间不少于15日。

  拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

  第二十四条 拟定的筹备组成员名单公示期间,业主对拟定人选有异议的,应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查,被核查人员应当回避核查工作。

  经核实,拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当予以更换;拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。

  更换筹备组成员的,应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。

  第二十五条 筹备组成立后,街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持,并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料:

  (一)物业管理区域备案回执;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主清册;

  (四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

  (五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;

  (六)已筹集的物业专项维修资金清册。

  建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料,经房地产行政主管部门责令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

  第二十六条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长,集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。

  筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名,经过半数筹备组成员同意后产生。

  筹备组组长不履行或者不适当履行职责的,按前款规定程序重新确定。

  第二十七条 筹备组会议由筹备组组长召集和主持,也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的,经1/3以上筹备组成员同意,可以由会议发起人组织召开筹备组会议。

  筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

  筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定,参会成员应当签字确认,并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

  第二十八条 筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章,印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

  筹备组解散后,其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。

  第二十九条 筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法,确定候选人名单;

  (六)制定首届业主委员会选举规则;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示,公示时间不少于10日。

  首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

  第三十条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的,应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

  需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的,应当及时修改,修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。

  第三十一条 候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格,并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。

  第三十二条 筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示,公示时间不少于7日。

  公示期间,业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的,应当以书面署名形式向筹备组提出;经筹备组核查确认的,不再列入候选人名单,并告知全体业主。

  第三十三条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议但未形成决议的,其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起,筹备组自行解散。

  筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会会议的,筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定,重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求,再次成立筹备组。

  第三节 业主大会

  第三十四条 业主共同决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)决定是否设立业主监事会;

  (五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)选聘和解聘物业服务企业;

  (七)筹集和使用物业专项维修资金,制定物业专项维修资金管理制度;

  (八)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (九)改变共用部位、共用设施设备的用途;

  (十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;

  (十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;

  (十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

  (十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  决定前款第(七)项和第(八)项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应当履行的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第三十六条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:

  (一)业主大会名称;

  (二)业主委员会的职责;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (五)业主投票权数的确定方法;

  (六)业主代表的产生方式;

  (七)业主大会会议的表决程序;

  (八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;

  (九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;

  (十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时,代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限,但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定;

  (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

  (十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

  业主大会设立业主监事会的,业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费,监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

  第三十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开1次。

  业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:

  (一)上一年度物业管理情况报告;

  (二)上一年度业主委员会工作情况报告;

  (三)上一年度业主大会收支情况报告;

  (四)物业管理的其他有关事项。

  有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,并于10日内发布召开临时会议的公告:

  (一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议;

  (二)经业主委员会决定;

  (三)经业主监事会提议;

  (四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

  (五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

  第三十八条 业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开,并公告全体业主;逾期仍不召开的,由业主监事会组织召开;未设立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。

  20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的,业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定;业主委员会逾期未作出决定的,业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉,街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的,由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。

  第三十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示,公示时间不少于10日,并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会,但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。

  公示期间,业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明,并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示,公示时间不少于10日。

  第四十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当公告,公告时间不少于7日。需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

  采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。

  第四十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的,应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主,延长期限最长不得超过15日。

  第四十二条 采用书面征求意见形式的,业主大会会议投票期限届满,应当按照公正、公开、透明的原则,统计和查验业主的表决意见,并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的,应当当场公布表决结果,可以邀请业主对计票全过程进行监督。

  表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

  业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管,保管期限不少于5年。

  未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。

  第四十三条 业主大会会议表决结果公示期间,业主对表决结果有异议的,组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满,业主对表决结果没有异议或者异议不成立的,应当公告业主大会决定。

  采用书面征求意见形式,业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,应当重新统计、公示表决结果。

  业主查验本人意见,应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见,还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  第四十四条 业主可以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务,但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约,不得与业主大会的决定相抵触。

  第四十五条 业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第四十六条 业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数按照专有部分的数量计算,1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有1个以上专有部分的,按1人计算。

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第四十七条 1个专有部分有2个以上所有权人的,其所有权人应当推选1人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。

  业主为法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

  业主委托代理人参加业主大会会议的,其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

  第四十八条 业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定,以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

  第四十九条 业主大会设立业主监事会的,业主监事会的监事人数为不少于3人的单数,每届任期不超过5年,可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

  业主监事会每年度至少召开1次会议,应当有过半数监事出席,作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

  第五十条 业主监事会主要履行以下职责:

  (一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;

  (二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

  (三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;

  (四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会委员予以纠正;

  (五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;

  (六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

  (七)可以列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;

  (八)发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查;必要时,可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;

  (九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

  第四节 业主委员会

  第五十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合成立业主大会条件的,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第五十二条 业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成,每届任期不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

  业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过5人(含5人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

  第五十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会的会议记录和会议决定;

  (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

  报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章,同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。

  业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则,同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

  备案的有关事项发生变更的,任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。

  第五十四条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布,接受业主质询;

  (三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

  (七)根据业主大会的授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;

  (八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

  (九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  第五十五条 业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料,接受业主监督:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况;

  (五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况;

  (六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息;

  (九)其他应当向业主公开的情况和资料。

  业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布,其他情况和资料应当及时更新。

  业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。

  第五十六条 业主委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能履行职责的,由副主任召集和主持。

  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

  业主委员会召开会议讨论重大事项时,可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处、镇人民政府备案。

  第五十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

  依照前款规定应当召开业主委员会会议,业主委员会主任、副主任不召集的,由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

  第五十八条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度,物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

  第五十九条 业主大会设立业主监事会的,业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

  业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议,业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

  第六十条 业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的,经业主委员会核实后中止其委员职务,并提请业主大会决定终止其委员职务。

  业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的,其委员职务自行终止。

  在一届业主委员会任期内,业主委员会委员职务终止,由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的情况通告全体业主。

  职务中止或者自行终止的业主委员会委员应当及时将其保管的属于业主大会和业主委员会的档案资料、印章及财物交回业主委员会。

  第六十一条 业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。

  业主委员会未按照前款规定及时补选的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。

  第六十二条 业主委员会任期届满6个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照本办法第三十一条和第三十二条的规定执行。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,经业主申请,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的,由业主监事会组织换届选举;未设立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举。

  业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

  第六十三条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的,居民委员会、村民委员会应当履行职责。

  第四章 前期物业管理

  第六十四条 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。

  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

  前期物业管理招投标的具体实施办法,由市房地产行政主管部门另行制定。

  第六十五条 前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案:

  (一)前期物业管理中标备案申报表;

  (二)物业管理区域备案回执;

  (三)招标公告和招标文件;

  (四)开标签到表;

  (五)评标专家评分表;

  (六)评标委员会的评标报告;

  (七)中标单位资质证书;

  (八)中标单位的投标文件。

  新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价最高收费标准的,还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。

  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

  第六十六条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的,物业服务企业应当自合同签订之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案:

  (一)前期物业服务合同备案申报表;

  (二)物业服务企业资质证书;

  (三)前期物业服务合同;

  (四)中标通知书。

  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

  第六十七条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则,确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限,并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

  建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

  第六十八条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的,建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准,同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

  第六十九条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当遵循以下程序:

  (一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,并取得审计报告。

  (二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间,应当听取和收集业主的意见,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府,居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

  (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见,全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

  公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果。

  业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

  第七十条 建设单位应当在新建物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

  建设单位在办理物业承接查验前,应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)物业专项维修资金清册;

  (三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

  (六)物业及配套设施的产权清单;

  (七)物业服务用房的清单;

  (八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  第七十一条 房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载,业主有权查询。

  建设单位在出售物业时,应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。

  按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施,属于建设单位所有的,建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用,并在同等条件下优先满足业主需要。

  第七十二条 物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续:

  (一)物业承接查验备案申报表;

  (二)前期物业服务合同备案回执;

  (三)临时管理规约;

  (四)物业承接查验协议;

  (五)建设单位移交资料清单;

  (六)查验记录;

  (七)交接记录;

  (八)其他承接查验有关的文件。

  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

  第五章 物业服务

  第七十三条 业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时,业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执。

  物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续:

  (一)物业服务合同备案申报表;

  (二)物业服务企业资质证书;

  (三)物业服务合同。

  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

  第七十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新:

  (一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;

  (二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;

  (三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。

  第七十五条 物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

  物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第七十六条 住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量,供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

  物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的,应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

  业主或者业主大会对分摊情况提出异议时,供电企业或者物业服务企业应当及时答复。

  第七十七条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料,应当建档保存:

  (一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;

  (二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

  (三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

  (四)住宅装饰装修管理资料;

  (五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

  第七十八条 物业服务合同期限届满3个月前,业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。

  业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域;新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后,与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。

  原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的,业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域,办理交接手续。

  第七十九条 物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的,应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

  第八十条 物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的,应当移交居民委员会、村民委员会代管:

  (一)建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料;

  (二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;

  (三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

  (四)物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料;

  (五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;

  (六)业主房屋产权清册等相关资料;

  (七)其他应当移交的资料和财物。

  物业服务收费实行酬金制的物业管理区域,物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。

  第八十一条 物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的,应当由全体业主共同承担管理责任;环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当及时指导和协助业主召开业主大会,选聘新的物业服务企业。

  第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的,物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。

  物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

  物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用,专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴,不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。

  第八十三条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。

  第八十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的,可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用,经业主委员会督促仍拒不交纳的,物业服务企业可以依法追究其违约责任。

  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为,可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当依法调查核实后予以处理;对署名举报的,应当将处理结果书面告知当事人。

  第六章 物业的使用和维护

  第八十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。

  利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并依法办理消防等相关手续。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。

  利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有,由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

  第八十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前,应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

  物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务,并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

  住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第八十七条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

  第八十八条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境,不得有下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违反法律、法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)违法搭建建筑物、构筑物;

  (六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

  (七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (八)损毁树木、园林;

  (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

  (十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;

  (十一)乱丢垃圾,高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为;

  (十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

  (十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树;

  (十四)违反规定饲养动物;

  (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

  第八十九条 业主应当按照有关规定交存物业专项维修资金,但是物业属于1个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则,由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。

  第九十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊。

  物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未出售的物业,建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊相应费用。

  第九十一条 物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。

  第七章 法律责任

  第九十二条 相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府直接负责查处物业管理违法行为的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的,由其所在单位、上级行政机关或者行政监察机关责令改正,拒不改正的,给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

  (一)违反本办法第八条规定,相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理,或者发现违法行为不予查处的;

  (二)违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定,区分局、县级市房地产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府未依法为申请人办理备案手续的;

  (三)违反本办法第二十条第二款规定,街道办事处、镇人民政府收到书面申请后未按规定发布筹备组组建公告的;

  (四)违反本办法第二十二条第四款规定,街道办事处、镇人民政府未更换不符合条件的街道办事处或者镇人民政府代表的;

  (五)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责的。

  第九十三条 违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定,建设单位、物业服务企业、业主委员会或者街道办事处、镇人民政府隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案、以及逾期报送备案或者逾期变更备案事项的,由备案实施机关按照《广州市行政备案管理办法》有关规定依法处理,并可以将处理情况向社会公布。

  第九十四条 有下列行为之一的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期改正,并通告全体业主;造成损失的,责任人依法承担法律责任:

  (一)业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会或者业主委员会印章的;

  (二)组织召开业主大会的机构违反第四十三条第一、二款规定,拒不答复业主对表决结果的异议或者拒绝业主查验本人意见的。

  第九十五条 业主委员会有下列情形之一的,由街道办事处、镇人民政府责令改正;拒不改正造成严重后果的,可以组织选举新的业主委员会;相关责任人员涉嫌犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

  (一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的;

  (二)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;

  (三)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的;

  (四)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益的。

  第九十六条 违反本办法第六十四条第一款规定,建设单位未通过公开招投标的方式选聘物业服务企业的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,予以通报批评,处以5万元罚款,并在企业诚信档案中记录其违规行为。

  第九十七条 有下列情形之一的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,予以通报批评,处2万元以上5万元以下的罚款,对其责任人处以500元的罚款,并在企业诚信档案中记录其违规行为;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)建设单位和物业服务企业违反本办法第二十五条的规定,拒不向街道办事处、镇人民政府提供相关文件资料,或者存在妨碍筹备组和业主大会活动行为的;

  (二)物业服务企业未按照本办法第七十四条规定公开物业服务信息并及时更新的;

  (三)共有物业的管理机构未按照本办法第八十五条第四款的规定设立专项账户管理共有收益并定期向业主公开,或者擅自挪用的。

  第九十八条 物业服务企业有下列行为之一的,由价格行政管理部门责令限期改正,有多收价款的,应当退回多收价款;逾期不改的,予以通报批评,处2万元以上5万元以下的罚款,并告知房地产行政主管部门在企业诚信档案中记录其违规行为;其行为违反价格法律、法规和规定的,由价格行政管理部门依法予以处罚:

  (一)违反本办法第六十九条第一款规定调整物业服务收费标准的;

  (二)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议,物业服务企业拒不提供业主本人表决意见供查验的;

  (三)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议,经查验证实物业服务企业公示的表决结果与业主表决意见不一致的;

  (四)违反本办法第七十五条第二款规定,未在规定时间内公布物业服务资金有关情况,或者未按规定答复业主、业主大会或者业主委员会的质询的。

  物业服务企业违反本办法第七十五条第一款规定,将预收的物业服务资金用于物业服务合同约定以外的支出的,应当承担物业服务合同约定的违约责任;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务企业违反本办法第七十五条第三款的规定,转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料的,由财政行政管理部门按照《中华人民共和国会计法》的规定给予处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第九十九条 对违反本办法的行为,当事人除按照本办法的规定承担相应的责任外,根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的,由相关行政管理部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第一百条 本办法自20**年5月1日起施行。

  广州市人民政府办公厅秘书处 20**年3月27日印发

篇3:广州市物业管理专家管理办法(2016)

  广州市物业管理专家管理办法(20**)

  第一条 为进一步规范我市物业管理专家行为,充分发挥物业管理专业人才作用,依据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[20**]130号)等有关规定,结合我市物业管理工作实际,制定本办法。

  第二条 广州市行政区域内物业管理专家(以下简称专家)的管理,适用本办法。

  本办法所指的专家是指具备物业管理专业知识、相应法律知识、实务专长并入选广州市物业管理专家库的专家。

  第三条 市住房和城乡建设行政主管部门负责广州市物业管理专家库建设,负责组织专家选聘(含换届和增补)、解聘、培训、考核等管理工作,负责专家的日常联络和服务。

  区住房和建设行政主管部门协助市住房和城乡建设行政主管部门做好相关工作。

  第四条 专家受住房和建设行政主管部门及有关单位的委托,主要履行下列职责:

  (一)物业管理政策法规的立法、调研和咨询;

  (二)物业管理行业规范的制定和指导;

  (三)物业管理科技成果与优秀经验的推广、咨询、策划和评估;

  (四)物业管理纠纷调处;

  (五)物业管理项目评标;

  (六)物业管理示范项目考评;

  (七)住房和建设行政主管部门组织开展的其他物业管理工作。

  第五条 专家参与物业管理活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则,遵守相关法律法规及职业道德规范,认真履行工作职责,并对所提出的专业意见承担个人责任。

  第六条 按照专家工作事项设立物业管理咨询专家、物业管理项目评标专家、物业管理示范项目考评专家3种类型。个人在申请专家资格时,应当根据本人专业特长、工作性质和工作时间等因素适当选择3种专家类型中的一种或者多种。

  按照物业管理工作分工设立秩序管理、环境管理、设备管理、房屋管理、资料管理、法律等6个专业,个人在申请专家资格时,应当根据本人专业特长适当选择6种专业中的一种或多种。

  市住房和城乡建设行政主管部门按照设立的物业管理6个专业分别建立相应的专业组。专业组负责人由市住房和城乡建设行政主管部门在专家库的人员中聘任,负责组织本专业的专家开展研究、推广、咨询等活动,并提供与物业管理工作有关的立法意见和建议。

  第七条 专家应当遵纪守法,热心物业管理工作,具有良好的身体状况、道德品质和职业声望,具备必要的工作时间,原则上不超过65周岁,并符合下列条件之一:

  (一)从事物业管理学术理论研究5 年以上,具有中级或者以上职称,编撰出版过与物业管理相关的专业著作(第一或第二作者),或者获得过省市发明创新或科技创新方面奖励,或者在省级以上刊物发表过2 篇以上物业管理方面的学术论文;

  (二)取得律师执业资格证书5年以上,代理过5宗以上物业管理的诉讼案件,或者从事法律教学和研究工作,取得法学专业讲师或者以上职称;

  (三)从事物业管理工作5年以上,担任物业服务企业经理或者以上职务,取得《物业管理师》资格证书或者工程、管理、经济等相关专业类的中级或者以上职称证书;

  (四)在物业管理行业享有较高声誉,做出过突出贡献。

  物业管理项目评标专家的申请人还应当熟悉和掌握物业管理、招标投标、政府采购等相关法律法规。物业管理示范项目考评专家的申请人还应当熟悉和掌握物业管理示范项目考核验收标准,且不是考评组织机构的工作人员。

  专家不包括政府公务人员及具有行政管理职能的其他人员。

  第八条 专家实行聘任制管理,由市住房和城乡建设行政主管部门选聘并统一颁发聘书,聘期为3年。聘任期满自动解聘。

  第九条 申请专家应当提交以下书面资料:

  (一)《广州市物业管理专家申请表》(原件);

  (二)身份证(复印件,提供原件核对);

  (三)职称或执业资格证书(复印件,提供原件核对);

  (四)个人研究或工作成就资料(包括学术论文、科研成果、司法判决书、获奖证明等。复印件,提供原件核对)。

  第十条 专家按照以下程序公开征集产生:

  (一)公布征集信息:市住房和城乡建设行政主管部门在其官方网站公布专家征集信息及申报指南。

  (二)接受报名:申请人向其单位工商注册所在地的区住房和建设行政主管部门提出申请。区住房和建设行政主管部门负责受理申请,核对申请人资料原件(加盖核对章),并加具推荐意见后送市住房和城乡建设行政主管部门。

  (三)资格审议:市住房和城乡建设行政主管部门审议申请资料,提出拟聘专家名单。

  (四)公示:市住房和城乡建设行政主管部门在其官方网站公示拟聘专家名单,公示时间不少于7日。公示期间,对拟聘专家有异议的,应当以书面形式向市住房和城乡建设行政主管部门提出,并提供相应证据材料;经市住房和城乡建设行政主管部门核实,拟聘专家不符合本办法第七条规定的,取消其选聘资格。

  (五)聘任:公示期满,无异议或者异议不成立的,市住房和城乡建设行政主管部门与专家签订聘任协议,明确双方权利义务。

  (六)发证:市住房和城乡建设行政主管部门制作聘书颁发给专家。

  (七)公告:市住房和城乡建设行政主管部门在其官方网站公告专家名单。

  第十一条 市住房和城乡建设行政主管部门可以根据工作需要增补专家。增补专家聘任截止日期与同届专家聘任截止日期相同,到期一并换届。增补专家程序按照本办法第十条规定执行。

  第十二条 专家有下列情形之一的,市住房和城乡建设行政主管部门可以提前解除聘任协议:

  (一)本人主动提出解聘的;

  (二)失去民事行为能力的;

  (三)调离本市工作的;

  (四)不再从事物业管理相关工作的;

  (五)被随机抽中为物业管理项目评标专家但无正当理由不参与,每年度累计3次以上的;

  (六)被随机抽中为物业管理示范项目考评专家但无正当理由不参与,每年度累计2次以上的;

  (七)无正当理由推卸、放弃住房和建设行政主管部门及有关单位委托的物业管理工作事宜每年度累计2次以上的;

  (八)按照本办法第十六条规定应当回避而未回避的;

  (九)有诚信不良记录的;

  (十)提交虚假申请资料的;

  (十一)受到行政处罚、刑事处分的;

  (十二)严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则,未能有效制止物业管理项目招标投标活动中违规行为或者不正当竞争行为的;

  (十三)有严重损害行业声誉行为或在物业管理重大责任事故中负有主要责任的;

  (十四)徇私舞弊,获取不正当利益的;

  (十五)其他经市住房和城乡建设行政主管部门认定不适宜担任专家的情形。

  专家有前款第(五)至第(七)项行为的,从解聘其专家资格之日起5年内,不受理其专家的申请。

  专家有前款第(八)至第(十四)项行为的,列入黑名单,不再受理其专家的申请。

  第十三条 专家解聘按照以下程序进行:

  (一)市住房和城乡建设行政主管部门核实相关情况,作出解聘决定。

  (二)市住房和城乡建设行政主管部门于10个工作日内更新其网站公布的专家信息。

  第十四条 专家因客观原因在较长时间内不能参与住房和建设行政主管部门及其他单位委托事项的,应当及时向市住房和城乡建设行政主管部门报告,报告内容应当包括不能参与专家工作的主要原因、暂停专家工作的起止时间等事项。市住房和城乡建设行政主管部门应当及时记录专家的报告事项。

  第十五条 参与前期物业管理项目评标的专家由招标人在评标项目所在地的区住房和建设行政主管部门的监督下采取随机抽取的方式确定。区住房和建设行政主管部门应当记录确定参加评标的专家名单,对随机抽中但不能参加评标的专家,应当记录其不能参加评标的原因,并采取随机抽取的方式增补专家。

  参与物业管理示范项目考评的专家由市物业管理行业协会在市住房和城乡建设行政主管部门的监督下采取随机抽取的方式确定。市住房和城乡建设行政主管部门应当记录确定参加考评的专家名单,对随机抽中但不能参加考评的专家,应当记录其不能参加考评的原因,并采取随机抽取的方式增补专家。

  第十六条 专家被随机抽取参与物业管理项目评标、物业管理示范项目考评,有下列情况之一的必须回避:

  (一)本人及其近亲属在物业管理项目的招标单位、投标单位及其关联企业任职,或者事先提供咨询、顾问服务的;

  (二)本人及其近亲属在为考评的物业管理示范项目提供物业管理服务的企业及其关联企业任职,或者事先提供咨询、顾问服务的;

  (三)其他影响评标、考评公正性的,或者相关法律、法规、规章规定应当回避的。

  被随机抽取的专家有前款第(一)、(二)项情况的,应当自行提出回避,并于物业管理项目评标、示范项目考评时间1日前,及时向市、区住房和建设行政主管部门报告回避事宜。

  第十七条 专家实行“一人一档”登记制度。市住房和城乡建设行政主管部门应当对专家参与相应物业管理工作的情况记录入档,作为对专家管理、考核、评定业绩、以及专家任职期限届满后重新审议的依据。

  对专家实行年度考核制度。考核时间以正式签订专家聘任协议的时间为起始时间,按照年度计算。市住房和城乡建设行政主管部门对专家每个年度内的业务水平、工作业绩等方面进行考核。考核实行优胜劣汰,有突出贡献者给予适当奖励并记入工作业绩档案。

  市住房和城乡建设行政主管部门应当在每个考核年度内对专家组织不少于一次的业务培训。专家参加业务培训的情况列入年度考核事项。

  第十八条 专家应当遵守保密义务,不得向外界泄露参与工作项目的商业秘密及其他规定、约定不得公开的情况。

  第十九条 专家库管理费用列入市住房和城乡建设行政主管部门预算。专家不领取固定薪酬,参加物业管理行政决策论证的劳务报酬由委托单位从相应项目资金中给付。

  第二十条 本办法自颁布之日起实施,有效期5年。相关法律政策依据发生变化或者有效期届满,根据实施情况依法进行评估修订。

篇4:广东省物业管理行业自律管理惩戒实施暂行办法(2017)

  广东省物业管理行业自律管理惩戒实施暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为保障广东省物业管理行业协会自律管理专门委员会(以下简称“省行业自律专委会”)有效履行行业自律管理职责,规范“省行业自律专委会”对自律管理对象实施惩戒措施,推动行业诚信建设,维护自律管理对象的合法权益,依据国家法律、行政法规、部门规章、广东省住房和城乡建设厅相关文件、通知及《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》,制定《广东省物业管理行业自律管理惩戒实施暂行办法》(以下简称“本办法”)。

  第二条 “省行业自律专委会”对自律管理对象实施惩戒措施的,适用本办法。

  第三条 本办法中的自律管理对象,是指在广东省内开展物业服务的物业服务企业(以下简称“从业企业”)、其他管理人及其从业人员(以下简称“从业人员”)。

  第四条 本办法中的惩戒措施,是指自律管理措施和纪律处分。

  自律管理措施是“省行业自律专委会”为维护日常自律管理秩序,对违反法律法规和行业自律管理办法,但未造成严重后果或者不良社会影响的自律管理对象实施的惩戒措施。

  纪律处分是“省行业自律专委会”为维护广东省物业管理行业正常经营秩序,对严重违法违约和行业自律管理办法、造成严重后果或者不良社会影响的自律管理对象实施的惩戒措施。

  第五条 自律管理对象发生违法、违规或者违反行业自律管理制度行为的,由“省行业自律专委会”按照本办法第四条的界定,选择适用自律管理措施,还是纪律处分来实施惩戒措施。根据自律管理对象不良行为的性质、社会影响的严重程度、主观恶性程度以及行为后果的严重程度等因素决定采取自律管理措施或者纪律处分的具体惩戒措施类型。

  物业服务企业存在《广东省物业服务企业失信行为明细表》中所列举的失信行为的,适用纪律处分。

  第六条 自律管理对象违反法律、行政法规强制性规定,应当受到刑事处罚、行政处罚的,由行政、司法等相关部门处理。

  第七条 “省行业自律专委会”实施惩戒措施应当以法律法规和《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》为依据。

  第八条 实施惩戒措施应当遵循以下原则:

  (一)惩戒措施与过错大小相适应,与违反法律法规和行业自律管理办法行为的性质、情节以及社会危害程度相匹配,督促自律管理对象规范经营与服务;

  (二)惩戒与教育相结合,教育并督促自律管理对象自觉遵守法律法规和行业自律管理办法;

  (三)惩戒与行业发展相协调,保障和促进广东省物业管理行业的创新与发展;

  (四)个人责任与机构责任相区分,根据自律管理对象违反法律法规和行业自律管理办法的事实,对个人行为与机构行为加以区分。

  第九条 “省行业自律专委会”应当依据本办法的规定,履行相应的惩戒措施实施程序,充分发挥惩戒的积极作用。

  第二章 自律管理措施

  第十条 对从业人员实施的自律管理措施一般由从业人员所在企业代为实施,包括:

  (一)谈话提醒;

  (二)警示;

  (三)责令参加专题培训;

  (四)根据企业内部制度采取的处理措施;

  (五)“省行业自律专委会”建议的其他自律管理措施。

  第十一条 对从业企业实施的自律管理措施由“省行业自律专委会”作出,包括:

  (一)谈话提醒;

  (二)警示;

  (三)责令整改;

  (四)“省行业自律专委会”规定的其他自律管理措施。

  第十二条 谈话提醒是指“省行业自律专委会”要求自律管理对象在指定时间、地点接受问询或训诫,提醒其涉嫌违反法律法规和行业自律管理办法的事实,要求其作出说明,督促其及时防范风险或者纠正涉嫌违反法律法规和行业自律管理办法行为的自律管理措施。

  采取谈话提醒的,应当提前五个工作日书面告知自律管理对象作出处理决定的理由、依据、谈话时间和地点,并指派两名以上工作人员实施谈话,指定专人制作谈话笔录,并经被谈话对象本人签字认可。

  第十三条 警示是指“省行业自律专委会”以书面形式,向自律管理对象告知存在不良行为的情况或者违反法律法规和行业自律管理办法的事实,以提示、关注等方式督促其及时防范风险或者纠正违反法律法规和行业自律管理办法行为的自律管理措施。

  采取警示的,应当书面告知作出处理决定的理由、依据、应采取的防范或者纠正措施,以及向“省行业自律专委会”提交采取防范或者纠正措施报告的期限。

  第十四条 责令参加专题培训是指“省行业自律专委会”根据自律管理对象不良行为的性质要求自律管理对象接受以特定法律法规、行业自律管理办法为主要内容的针对性培训的自律管理措施。

  采取责令参加专题培训的,应当书面告知自律管理对象作出处理决定的理由和依据,以及参加专题培训的种类、要求、方式、时间和地点。

  第十五条 责令所在企业给予处理是指“省行业自律专委会”责令自律管理对象所在企业进行内部处理的自律管理措施。

  采取责令所在企业给予处理的,应当书面告知自律管理对象及其所在企业作出处理决定的理由和依据,以及内部处理的期限和提交处理报告的期限。自律管理对象所在企业应当按期向自律管理委员会提交处理报告。

  第十六条 责令整改是指“省行业自律专委会”要求自律管理对象在规定期限内按照规定要求进行整改的自律管理措施。

  采取责令整改的,应当书面告知自律管理对象作出处理决定的理由和依据,以及整改的事项、整改的期限和提交整改报告的期限。自律管理对象应当按期向“省行业自律专委会”提交整改报告。

  第三章 纪律处分

  第十七条 由“省行业自律专委会”作出的对从业人员及其他作为自律管理对象的个人实施的纪律处分包括:

  (一)广东省物业管理行业内通报批评;

  (二)列入存在不良行为从业人员名单;

  (三)公开谴责;

  第十八条 由“省行业自律专委会”作出的对单位实施的纪律处分包括:

  (一) 广东省物业管理行业内通报批评;

  (二)列入失信名单予以公布;

  (三)公开谴责;

  (四)除名;

  (五)移交政府行政主管部门依法依规处理。

  第十九条 广东省物业管理行业内通报批评是指省行业自律专委会对自律管理对象通过广东省物业管理行业内部通报的形式予以批评的纪律处分。

  采取广东省物业管理行业内通报批评纪律处分措施的,应当书面告知自律管理对象作出处理决定的理由和依据。

  第二十条 公开谴责是指省行业自律专委会对自律管理对象通过省物业管理行业协会网站或者省物业管理行业协会指定的其他媒体予以公开谴责的纪律处分。

  采取公开谴责纪律处分措施的,应当书面告知自律管理对象作出处理决定的理由和依据。

  第二十一条 对行业从业人员严重违法违规、侵害业主权益、损害行业声誉的行为,省行业自律专委会应对其列入存在不良行为从业人员名单,供相关单位从业信用查询。

  第二十二条 除名是指省行业自律专委会对企业作出的开除协会会籍处理,发通报并在省物业管理行业协会网站、微信公众号公布。

  第二十三条 移交政府行政主管部门依法依规处理是指省行业自律专委会将企业违法违规的有关资料报送政府行政主管部门,由政府行政主管部门依法依规处理,发通报并在省物业管理行业协会网站、微信公众号公布。

  第四章 惩戒措施的实施

  第二十四条 自律管理措施可以单独或合并实施。

  对自律管理对象同一不良行为仅可以实施一种纪律处分,但可同时实施一种或多种自律管理措施。

  第二十五条 有下列情形之一的,省行业自律专委会可以酌情免予实施惩戒措施:

  (一)情节轻微,未造成不良影响的;

  (二)已主动采取措施有效消除不良影响的。

  第二十六条 有下列情形之一的,省行业自律专委会可以酌情从轻或者减轻实施惩戒措施:

  (一)情节轻微,主动配合调查并对调查事实予以认可的;

  (二)初次违反且认错态度较好的;

  (三)自查发现并主动报告违反法律法规和行业自律管理办法行为的;

  (四)主动采取措施有效减轻不良影响的。

  第二十七条 有下列情形之一的,省行业自律专委会可以酌情从重实施惩戒措施:

  (一)在广东省物业管理行业行政主管部门或者省行业自律专委会调查违反法律法规和行业自律管理办法行为的过程中,不如实提供有关文件或资料,伪造、隐匿、篡改或者毁灭证据,或者回避、拒绝、阻碍调查人员依照自律管理制度履行职责行为的;

  (二)对投诉人、举报人、证人等有关人员进行打击报复、诬告陷害的。

  第二十八条 对省行业自律专委会实施的惩戒措施,自律管理对象享有陈述、申辩等权利。

  第二十九条 省行业自律专委会实施自律管理措施的,应当书面告知自律管理对象提出异议的期限及受理部门。

  省行业自律专委会实施纪律处分的,应当书面告知自律管理对象申请复核的期限及受理部门。

  异议或者复核按照《广东省物业管理行业自律管理案件办理规则(试行)》的规定处理。

  第三十条 对自律管理对象实施惩戒措施的,应当在省行业自律专委会信用信息管理系统中记录。

  对企业处以纪律处分的决定,广东省物业管理行业协会应抄报广东省住房和城乡建设厅。

  除本办法另有规定外,对自律管理对象实施纪律处分的,在省物业管理行业协会网站上公布纪律处分决定。

  不良行为从业人员名单及列入失信名单公布时间为2年,公布时间内没有出现不良行为,将将失信名单中删除。

  第三十一条 自律管理对象违反法律、行政法规,对可能需要对其实施行政监管措施或者行政处罚的,省行业自律专委会移交省市物业管理行政主管部门处理。

  省市物业管理行政主管部门移交省行业自律专委会办理的案件,或者省市物业管理行政主管部门实施行政监管措施或者行政处罚后,根据法律法规和行业自律管理办法,省行业自律专委会需对自律管理对象实施惩戒措施的,依据本办法的规定执行。

  第三十二条 自律管理对象违反法律,涉嫌构成犯罪的,省行业自律专委会移交司法机关处理。

  第五章 附则

  第三十三条 广东省物业管理行业协会以前发布的有关规定与本办法规定不一致的,按照本办法规定执行。

  第三十四条 本办法自20**年12月8日起施行。

  第三十五条 本办法由广东省物业管理行业协会负责解释。

篇5:广东省物业管理行业自律管理暂行办法(2017)

  广东省物业管理行业自律管理暂行办法

  第一章总则

  第一条 为贯彻落实20**年6月12日发布的《*中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、国务院《关于印发社会信用体系建设规划纲要(20**-20**年)》(国发[20**]21号)和民政部《关于推进行业协会商会诚信自律建设工作的意见》(民发[20**]225)等文件精神,规范广东省物业管理行业管理,推动物业管理行业自律,营造公平竞争的市场环境,提高物业管理行业社会公信力,促进物业管理行业健康发展,根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》以及国务院和广东省人民政府关于深化企业资质审批制度改革、加强行业自律管理的有关文件精神,结合广东省物业管理行业发展的实际状况,制定《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》(以下简称“本办法”)。

  第二条 本办法适用于广东省内物业管理行业自律管理。自律对象即遵循自律准则的主体,包括依法取得企业法人工商营业许可证并在广东省内开展物业服务的物业服务企业、其他管理人员及其从业人员。

  第三条 广东省物业管理行业协会(以下简称“省物协”)作为全省物业管理行业的自律管理组织,依法维护业内企业的合法权益,协助政府主管部门推进行业自律管理。

  第二章自律准则

  第四条 严格遵守《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等国家、地方有关物业管理方面的法律、法规、政策,认真履行各项法定义务,不得出现法律法规规定的禁止行为。

  第五条 自觉遵守“广东省物业服务企业诚信服务公约”、弘扬“诚信服务、务实创新、专业规范、共治和谐”的物业管理行业精神,不断提高物业管理行业服务水平。

  第六条 自觉适应新时期物业管理服务环境,建立学习型企业,更新管理服务理念,采用新技术新方法,创新物业管理模式,增强企业自身素质与服务能力,不断提升服务品质。

  第七条 加强员工队伍管理,规范从业行为和服务行为,自觉维护行业形象。加强企业员工岗位培训和继续教育,积极开展企业内各类服务技能活动,支持鼓励企业员工参加政府及行业的专业技能比赛、学术研讨、经验分享、技术交流等专业活动,不断提升员工服务技能、诚信素养和职业道德水平,提高企业服务品质和业户满意度。

  第八条 以人为本,依法用工,为员工服务工作开展提供必要的生产生活条件,建立合理的员工工资福利制度,保障员工的合法权益,激发员工的积极性与创造性,增强企业活力。

  第九条 遵循公开、公正、公平的原则,参与项目竞标,以正当方式取得经营管理项目。自觉维护物业服务市场秩序。不捏造散布不实信息,不诋毁他人名誉,不进行恶性竞争,不侵害他人知识产权,不以任何不正当手段获取商业机密和经营资源,主动抵制违背法规和职业道德的行为。

  第十条 诚信经营,严格履约,倡导“质价相符”的观念,自觉维护物业服务企业和业户双方的合法权益,依法维护行业的声誉和权益。

  第十一条 严格依约收费,依法纳税。收费合理、公开、票据合法,不得巧立名目乱收费、多收费、重复收费。依法开展物业管理区域公共资源的经营服务,合法、合理地处置公共资源经营项目收益。

  第十二条 规范使用物业专项维修资金,及时公布物业专项维修资金开支情况,自觉接受业主和业主组织的监督。

  第十三条 积极整合社区资源,依法参与社区治理,努力补足社区物业管理短板。接受社区党组织、社区居民委员会、辖区公安派出所、对物业服务企业的指导和监督,积极参与建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,在社区多元主体共同治理活动中发挥物业服务企业的支持、服务、促进作用和社区稳定器功能。

  第十四条 定期征求业户意见、建议,加强沟通协调,自觉接受业户监督,提高服务的针对性和业户满意度。指导业户有序参与物业管理区域民主管理,支持业主大会、业主委员会依法开展工作。

  第十五条 建立企业信用档案,按照行业自律管理规定及时间向省物协报送企业基础信息和守信信息,对信息的真实性、准确性、完整性和时效性负责。

  第十六条 自觉接受行业自律监督机构的监督管理,自觉接受政府主管部门及相关部门的指导、监督和检查,自觉接受社会各界监督,主动提供客观真实信息,回应社会关切,化解社会误解,履行社会责任,优化行业环境。

  第三章自律管理

  第十七条 省物协采取下列措施,开展和加强行业自律管理:

  (一) 成立广东省物业管理行业协会自律管理专门委员会(以下简称“行业自律专委会”),负责全省物业管理行业的自律监督管理工作。行业自律专委会由行业协会、企业、高校及相关机构的有关管理、技术、法律、财务等相关专业的中级职称以上(含)专家组成。

  (二)制定并完善行业自律管理制度和配套文件,促进行业自律管理的制度化、规范化。

  (三)建立行业会员诚信系统,建立健全企业信用档案,条件具备时依法开展行业信用评价工作,及时更新发布会员企业信用相关信息。

  (四)加强督导和监督,对违反本办法的,按照情节轻重,实行警告、列入“失信行为企业名单”、行业协会通报批评、公开谴责等惩戒措施。

  (五)利用协会网站、杂志、微信公众号,加强对物业服务企业从业人员的诚信宣传教育,定期举办诚信教育培训班,促进从业人员提高诚信水平。

  (六)开展行业诚信创建评优活动,表彰奖励行业自律管理先进集体和个人,树立行业诚信典范。

  (七)建立自我完善机制,对行业自律管理体系进行定期评价并不断优化。

  第十八条 行业自律管理委员会有权对从业企业报告、填报的信息进行核查,督促其对虚假、不准确、遗漏或已过期的信息进行修改、补充,并视情节轻重对不实报告、违规填报信息的企业给予自律管理惩戒处理。

  第十九条 从业企业违反国家法律法规、部门规章、其他规范性文件,需要对其实施行政监管措施或者行政处罚的,省物协向政府有关部门通报情况,由政府相关行政管理部门依法依规处理。

  第二十条 行业自律管理专委会接到举报从业企业发生违反本自律管理办法的行为,应当组织专家展开调查和取证,依法依规公布调查结果和处理意见。

  第四章附则

  第二十一条 本办法如有与有关法律、法规相抵触的,应当按相关法律、法规执行。

  第二十二条 本办法自20**年12月8日起施行。

  第二十三条 本办法由广东省物业管理行业协会负责解释。

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