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关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定(2018)

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关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定(2018)

  上海市人民代表大会常务委员会公告第7号

  《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议于20**年11月22日通过,现予公布,自20**年3月1日起施行。

  上海市人民代表大会常务委员会

  20**年11月22日

  上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议决定对《上海市住宅物业管理规定》作如下修改:

  一、删去第三条第四款。

  二、将第四条修改为:“市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理,指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。

  “市房屋行政管理部门履行以下职责:

  “(一)制定本市物业管理相关政策;

  “(二)建立完善本市物业管理分级培训体系;

  “(三)指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作;

  “(四)指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;

  “(五)建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台;

  “(六)实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。

  “区房屋行政管理部门履行以下职责: “(一)组织实施物业管理相关政策和制度;

  “(二)实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理;

  “(三)指导和监督物业管理招投标活动;

  “(四)实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理;

  “(五)实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)确认等事项;

  “(六)指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理;

  “(七)指导乡镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训;

  “(八)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

  “本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监督管理、应急管理等行政管理部门,按照各自职责协同实施本规定。”

  三、将第五条修改为:“区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度,组织区相关行政管理部门,乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位,部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

  “乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度,协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷;其设立的房屋管理事务机构(以下简称房管机构)承担房屋管理的相关具体事务。

  “乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责:

  “(一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选,办理相关备案手续;

  “(二)指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作,对业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训;

  “(三)参加物业承接查验,指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  “(四)办理物业服务合同备案,对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查,指导和监督物业服务企业履行法定的义务;

  “(五)监督业主、使用人按照规定使用和维护物业;

  “(六)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报;

  “(七)建立物业应急服务保障机制;

  “(八)法律、法规、规章规定的其他职责。”

  四、增加一条,作为第六条:“本市建立健全以居民区党组织为领导核心,居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构,推动住宅物业管理创新。

  “居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作,加强对业主委员会的指导和监督,引导其以自治方式规范运作。”

  五、删去第八条第二款。

  六、将第十一条改为第十二条,修改为:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  “(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  “(二)提议召开业主大会会议、业主小组会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  “(三)提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议;

  “(四)参加业主大会会议、业主小组会议,行使投票权;

  “(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  “(六)监督业主委员会的工作;

  “(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  “(八)对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  “(九)监督专项维修资金的管理和使用;

  “(十)法律、法规规定的其他权利。

  “业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  “(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约;

  “(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用,公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度;

  “(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  “(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

  “(五)按时交纳物业服务费;

  “(六)履行其承担的房屋使用安全责任;

  “(七)向业主委员会提供联系地址、通讯方式;

  “(八)法律、法规规定的其他义务。

  “业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”

  七、将第十四条改为第十五条,增加一款,作为第五款:“乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前,组织筹备组成员进行培训。”

  八、将第十九条改为第二十条,修改为:“业主委员会由业主大会会议选举产生,依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成,但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例,确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。

  “业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的,不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

  “业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件,全面履行工作职责,不以权谋私。

  “业主委员会履行下列职责:

  “(一)召集业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

  “(二)执行业主大会决定,处理业主大会的日常管理事务;

  “(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  “(四)拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案;

  “(五)拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

  “(六)拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度;

  “(七)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

  “(八)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  “(九)监督管理规约的实施,对业主违反管理规约的行为进行制止;

  “(十)业主大会赋予的其他职责。

  “业主委员会应当接受业主大会和业主的监督,接受相关行政管理部门,乡、镇人民政府或者街道办事处,居民委员会或者村民委员会的指导和监督。”

  九、将第二十条改为第二十一条,增加一款,作为第一款:“业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格,提出候选人名单,并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息,由筹备组在物业管理区域内公告。”

  原第一款改为第二款,修改为:“业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内,在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。”

  十、增加一条,作为第二十二条:“乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区房屋行政管理部门定期组织业主委员会委员,进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训。”

  十一、将第二十一条改为第二十三条,修改为:“业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案:

  “(一)业主大会会议记录和会议决定; “(二)业主大会议事规则;

  “(三)管理规约;

  “(四)专项维修资金管理规约;

  “(五)业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺;

  “(六)业主委员会委员的培训记录。

  “乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称,业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

  “业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。”

  十二、增加一条,作为第二十四条:“业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支,也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准,资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。”

  十三、增加一条,作为第二十六条:“业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议,应当及时召开业主委员会临时会议。

  “业主委员会会议应当有全体委员过半数出席,并邀请物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席,也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  “业主委员会作出决定应当经全体委员过半数签字同意,在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告,并告知物业所在地居民委员会或者村民委员会。

  “业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,乡、镇人民政府或者街道办事处应业主书面要求可以指定一名其他委员召集和主持。”

  十四、将第二十四条改为第二十八条,第一款修改为:“业主委员会任期届满的五个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组,并在业主委员会任期届满前,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

  新增一款作为第二款:“业主委员会未按照前款规定报告的,乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

  原第三款新增一项,作为第二项:“(二)调整物业收费标准;”

  十五、增加一条,作为第三十一条:“业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格按照本条第二款处理:

  “(一)已不再是本物业管理区域内业主的;

  “(二)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  “(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的;

  “(四)拒不召集业主委员会会议的;

  “(五)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

  “(六)违反书面承诺的。

  “属于前款第一项、第二项情形的,其委员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的,经业主大会会议讨论通过,其委员资格终止;属于前款第四项至第六项情形的,经业主大会会议讨论通过,罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告。”

  十六、将第二十七条改为第三十二条,修改为:“业主委员会委员人数不足但超过半数的,业主大会可以补选业主委员会委员。

  “业主委员会出现下列情形之一时,乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议;业主大会应当启动提前换届改选程序:

  “(一)业主委员会委员人数不足半数的;

  “(二)业主委员会连续六个月未开展工作的;

  “(三)业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的;

  “(四)因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。

  “业主大会决定对业主委员会提前换届改选的,乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

  十七、删去第三十二条。

  十八、将第三十三条改为第三十七条,第一款修改为:“房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业服务活动实施监督检查。”

  十九、将第三十五条改为第三十九条,第一款修改为:“选聘物业服务企业前,业主委员会应当拟订选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。”

  二十、将第三十六条改为第四十条,修改为:“建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业,签订书面的前期物业服务合同,并作为房屋销售合同的附件。

  “鼓励业主大会采用招投标方式,公开、公平、公正地选聘物业服务企业。

  “采取招投标方式选聘物业服务企业的,应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行招标。”

  二十一、将第三十九条改为第四十三条,第一款增加一项,作为第四项:“(四)单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位;”

  在第二款款尾增加“建设单位应当在物业管理区域内显著位置公开业主共有配套设施设备的位置、面积等信息”。

  二十二、将第四十条改为第四十四条,增加一款,作为第三款:“物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内,将物业服务合同报房管机构备案。”

  二十三、删去第四十三条第二款。

  增加两款,作为第二款、第三款:“物业服务企业对前款第一项至第三项规定的有关信息资料,应当定期予以公示。

  “物业服务企业应当采取有效措施,妥善保管在物业服务过程中获得的业主信息资料。”

  二十四、将第四十四条改为第四十八条,修改为:“物业服务收费实行市场调节价,由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商,并在物业服务合同中予以约定。

  “同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的,物业服务收费执行同一价格标准。

  “市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息,供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

  “物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的,物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况,提出本年度物业服务项目收支预算,并在物业管理区域内公告;实行物业服务包干制收费方式的,物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前,将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告,并在物业管理区域内公告。

  “前款中的公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示。”

  二十五、增加一条,作为第五十条:“物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内,向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物:

  “(一)本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料;

  “(二)物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料;

  “(三)公共收益的结余;

  “(四)采用酬金制计费方式的,产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物;

  “(五)物业管理用房;

  “(六)应当移交的其他资料和财物。”

  二十六、将第四十六条改为第五十一条,修改为:“利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的,应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意,并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

  “公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有,并应当单独列账。

  “公共收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的,应当按季度补充专项维修资金,补充比例应当高于百分之五十;剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定,用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。”

  二十七、增加一条,作为第五十二条:“区房屋行政管理部门应当建立临时物业服务企业预选库。物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的,由业主委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。未成立业主委员会的,经百分之二十以上业主提请,由居民委员会或者村民委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。

  “临时物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。”

  二十八、将第四十七条改为第五十三条,第一款第一项修改为:“(一)自行管理的执行机构以及负责人;”

  增加两款,作为第三款、第四款:“业主大会聘请单位或者自然人提供保洁、保安、绿化养护、设施设备保养等服务的,应当与其签订服务合同;聘请自然人,被聘用人员可以根据约定自行购买意外伤害等保险,费用由业主大会承担。

  “业主自行管理物业需要开具收费票据的,业主委员会可以持房管机构的证明材料,向物业所在地的税务部门申请领取。”

  删去原第四款。

  二十九、将第四十八条改为第五十四条,修改为:“建设单位在申请物业交付使用前,应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验,共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的房管机构参加。

  “承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托物业服务企业整改。

  “物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。

  “物业承接查验的费用由建设单位承担,但另有约定的除外。”

  三十、删去第四十九条第二款、第三款。

  三十一、将第五十一条改为第五十七条,第二款修改为:“业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运、施工时间等内容。”

  增加一款,作为第三款:“业主、使用人未与物业服务企业签订装饰装修管理协议的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。”

  原第三款改为第四款,修改为:“物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主、使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。”

  三十二、将第五十五条改为第六十一条,第一款分为两款,作为第一款、第二款,修改为:“物业管理区域内,建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的,一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位,一户业主可以多购买或者附赠一个。

  “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有。”

  原第二款改为第三款,修改为:“建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的,其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前,收费标准不得擅自调整;业主大会成立后,需要调整的,建设单位应当在与业主大会按照公平、合理的原则协商后,向区房屋行政管理部门备案。”

  原第三款改为第四款,修改为:“车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前,其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。”

  三十三、将第五十六条改为第六十二条,第一款修改为:“物业管理区域内的机动车停车位,应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、使用人停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。”

  三十四、增加一条,作为第六十三条:“区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区,其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的,乡、镇人民政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。”

  三十五、将第五十七条改为第六十四条,增加一款,作为第二款:“物业出售人应当在办理房屋所有权首次登记前,交纳其应交的专项维修资金,并垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的专项维修资金。”

  三十六、将第五十八条改为第六十五条,修改为:“未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集专项维修资金。

  “专项维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期交纳和一次性交纳,具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主大会作出决定。

  “专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定,且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的,业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知,通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内,一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

  “乡、镇人民政府和街道办事处应当指导、协调专项维修资金补建或者再次筹集工作。

  “业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

  “业主经催告后仍不交纳专项维修资金的,经业主大会决定,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。”

  三十七、将第五十九条改为第六十六条,第二款修改为:“业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况,每季度公布一次公共收益的收支情况,并接受业主的监督。”

  三十八、将第六十条改为第六十七条,修改为:“专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。

  “业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。”

  三十九、将第六十六条改为第七十三条,修改为:“发生危及房屋安全等紧急情况时,物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

  “发生下列情况,需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的,物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案:

  “(一)水泵、水箱(池)故障,影响正常使用的;

  “(二)电梯故障,电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的;

  “(三)火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏,消防部门出具整改通知书的;

  “(四)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险,经有资质的鉴定机构出具证明的;

  “(五)屋顶或外墙渗漏等情况,严重影响房屋使用,经有资质的鉴定机构出具证明的。

  “前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围,需要使用专项维修资金的,按照下列规定办理:

  “(一)业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料,报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后,报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支;

  “(二)业主大会成立后,物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告,并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请,经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意,且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的,区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后,凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知,在专项维修资金中列支。”

  四十、在第七十六条后增加一条,作为第七十七条:“业主、业主委员会、物业服务企业应当按照本市生活垃圾分类管理的规定,履行相应的义务。”

  四十一、删去第七十二条、第七十四条、第七十五条。

  四十二、增加一条,作为第八十一条:“违反本规定第五十条规定,物业服务企业不移交有关资料或者财物的,由区房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,对物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。”

  四十三、增加一条,作为第八十二条:“违反本规定第五十一条规定,业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的,由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益,并归还业主,没收违法所得,并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;挪用、侵占公共收益构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”

  四十四、将第七十七条改为第八十四条,修改为:“违反本规定第五十六条第二款第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由城管执法或者规划行政管理部门根据职责分工,依照《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定予以拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款。”

  此外,将规定中的“区、县”均修改为“区”、“房管办事处”均修改为“房管机构”、“业主委员会成员”均修改为“业主委员会委员”、“房地产权证书”均修改为“不动产权属证书”,将“初始登记”均修改为“首次登记”,将第十三条中的“物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)”修改为“物业管理用房”,将第十四条中的“业主大会筹备组(以下简称筹备组)”修改为“筹备组”,删去第十四条、第二十四条中的“会同区、县房屋行政管理部门”“房管办事处代表”,将第二十八条第一款中的“成员”修改为“委员”,将第三十九条第二款中的“房地产登记机构”修改为“不动产登记机构”、“房地产登记册”修改为“不动产登记簿”,并对部分条文的顺序作相应调整。

  本决定自20**年3月1日起施行。《上海市住宅物业管理规定》根据本决定作相应修正后重新公布。

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篇2:上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定(2004)

  关于印发《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的通知

  沪房地资物[20**]476号

  各区县房地局:

  现将《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》印发给你们,请按照执行。

  上海市房屋土地资源管理局

  二○○四年九月十六日

  上海市住宅物业管理区域机动车停车管理暂行规定

  第一条(目的和依据)

  为规范住宅物业管理区域停车秩序,保障停车管理双方的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的有关规定,制定本暂行规定。

  第二条 (适用范围)

  本规定适用于本市住宅物业管理区域内机动车辆的停放和管理。

  第三条(停车设施管理规定)

  住宅物业管理区域内停车设施按以下规定实施管理:

  (一)建设单位按规划要求配置的停车设施(包括地面或者地下停车库、立体停车库等)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用,尚未出售的应当出租,不得闲置不用。

  (二)一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位,但在本暂行规定实施前已销售的,或住宅物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例超过1:1的,超过部分的停车位不受此限。

  (三)停车位要转让的,受让对象应当是本物业管理区域的业主。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。

  (四)停车位有空余的,可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时,租赁双方应在停车位出租合同中约定:当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时,出租人可终止合同,收回出租的车位。但出租人应在终止合同前二个月书面通知承租人。

  (五)在住宅物业管理区域内的道路上设置停车位的,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他车辆通行。

  第四条(停车管理服务单位)

  物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的,应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理作出约定的,由业主大会或物业管理区域内的业主决定停车管理办法。

  第五条(停车管理服务基本要求)

  物业管理企业或者其他停车管理单位(以下合称停车管理单位)应当按照以下要求提供停车管理服务:

  (一)遵守本市停车管理的有关规定;

  (二)履行物业服务合同相关停车管理的约定;

  (三)制定停车管理制度,包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等;

  (四)地面、墙面设立交通标识,引导车辆按规定路线行驶;

  第六条(车辆停放收费)

  车辆停放收费按以下规定执行:

  (一)建设单位按规划要求配置的停车设施向业主、使用人出租的,执行物价部门规定的收费标准。

  (二)业主大会决定对车辆在全体共用部分停放收费的,参照物价部门规定的标准收费。业主大会成立前,物业管理区域内的车辆停放收费,执行物价部门规定的收费标准。

  (三)停车收费应当出具专用凭证。

  对临时进出车辆停放实行收费的,停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证,出门时验证放行。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的,不得收费。

  车辆在共用部分停放的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,用于共用部分的维修养护,也可以按照业主大会的决定,用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  第七条(机动车停放人应遵守的规定)

  车辆停放人应当遵守以下规定:

  (一)遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域机动车停车管理制度,听从停车管理人员的指挥;

  (二)车辆停放不得占用消防通道,不得妨碍消防设施的使用,不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行。

  (三)按照规定或者约定交纳车辆停放费用;

  第八条(停车管理服务合同)

  车辆停放人可以与停车管理单位订立停车管理服务合同,可以约定机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

  车辆停放人对停放的车辆有保管要求的,另行签订保管合同。

  第九条(违规停车的处理)

  对不按规定停放车辆,影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的,停车管理单位可以按照停车管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理,由此产生的费用由责任人承担。

  第十条(施行日期)

  本规定自20**年11月1日起施行。

篇3:新《上海市住宅物业管理规定》:车位不允许只售不租

  新《上海市住宅物业管理规定》:车位不允许只售不租

  开发商称车位只售不租,怎么办?外来车辆占用业主车位如何解?针对住宅物业管理中存在的一系列老大难问题,昨天,市人大常委会表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》。

  小区停车难、公共收益收支不透明、紧急维修渠道不畅通等具体问题,市民投诉相当集中。刚刚通过的《管理规定》从公平分配停车资源角度出发,规定物业管理区域内,建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的,一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位,一户业主可以多购买或者附赠一个。

  《管理规定》明确,物业管理区域内的机动车停车位,应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、使用人停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

  业主大会组建难、决策难、执行难,业委会换届改选纠纷多,也是当下较为突出的矛盾。《管理规定》明确,建筑面积在一万平方米以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成,以解决小型小区业委会成立难问题;与物业服务企业存在利害关系的业主,以及在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的,不得担任业主委员会委员。此外,还规定了业委会的换届改选、补选、会议制度的细化规定,确保业委会能够正常运转,并明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下,其委员资格终止。

  《管理规定》还明确,业委会对维修、更新方案未在7天内审核同意,且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全的情形,区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后,凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知,在专项维修资金中列支。

篇4:《上海市住宅物业管理规定》:车位最新规定

  《上海市住宅物业管理规定》:车位最新规定

  车位分配和车位收费是广大业主最为关心的议题之一,20**年3月1日施行的《上海市住宅物业管理规定》对此又有了新的规定,特摘录如下,供大家参考。

  第六十一条 物业管理区域内,建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的,一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位,一户业主可以多购买或者附赠一个。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有。

  建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的,其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前,收费标准不得擅自调整;业主大会成立后,需要调整的,建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后,向区房屋行政管理部门备案。

  车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前,其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。

  第六十二条 物业管理区域内的机动车停车位,应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、使用人停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第六十三条 区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区,其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的,乡、镇人民政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

  第八十八条建设单位违反本规定第六十二条第一款规定,不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的,由区房屋行政管理部门责令立即改正,并处一万元以上十万元以下的罚款。

篇5:物业管理企业会计核算补充规定(2000试行)

  财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知 财会字[1999]44号

  国务院有关各部委,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团:

  为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作,现就物业管理企业执行(房地产开发企业会计制度)有关问题通知如下:

  一、本通知所指物业管理企业,是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。

  二、物业管理企业的会计核算,应在《房地产开发企业会计制度》的基础上,再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行(见附件)。

  三、本通知自2000年1月1日起执行。

  附件:物业管理企业会计核算补充规定(试行)

  中华人民共和国财政部

  二000年二月十六日

  物业管理企业会计核算补充规定(试行)

  一、会计科目及使用说明

  第204号科目预收账款

  1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项,如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。

  2.企业向有关单位和个人预收的款项,借记“银行存款”科目,贷记本科目;收入实现时,借记本科目,贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项,借记“银行存款”等科目,贷记本科目;退回多付的款项,作相反会计分录。

  预收账款情况不多的公司,也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方,不设本科目。

  3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。

  4.本科目期末贷方余额,反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额,反映应由关于单位和个人补付的款项。

  第205号科目代收款项

  1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项,如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。

  企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。

  2.企业收到代收的各种款项时,借记“银行存款”等科目,贷记本科目;交给有关单位时,借记本科目,贷记。银行存款。等科目。收取代办手续费等服务收入时,借记本科目,贷记“经营收入”科目。

  3.本科目应按代交费用种类设置明细账。

  4.本科目贷方余额,反映企业尚未支付的代收款项。

  第209号科目其他应付款

  1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项,如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时,企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

  2.发生的各种应付、暂收款项,借记“银行存款”等科目,贷记本科目;支付时,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。

  3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。

  4.本科目期末余额,反映企业尚未支付的其他应付款。

  第281号科目代管基金

  1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

  2.企业收到代管基金时,借记“银行存款-代管基金存款”科目,贷记本科目。

  企业收到银行计息通知,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款-代管基金存款”科目,贷记本科目。

  企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备,应负担的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,应按受益对象,借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目,贷记本科目。

  代管基金按规定用途使用,应分别以下两种情况进行处理:

  由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的,实际发生的工程支出,借记“物业工程”科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记本科目,贷记“经营收入-物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本,借记“经营成本”科目,贷记“物业工程”科目。

  由外单位承接大修任务的,工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,借记本科目。贷记“银行存款”等科目。

  3.本科目应按单幢房屋设置明细账。

  4.本科目期末贷方余额,反映代管基金的节余。

  第411号科目物业工程

  1.本科目核算企业承接物业工程发生的各项支出。

  企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,也在本科目核算。

  2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出,借记本科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记“代管基金”科目,贷记“经营收入-物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本,借记“经营成本”科目,贷记本科目。

  3.本科目应按工程项目设置明细账。

  4.本科目期末借方余额,反映在建工程的实际成本。

  5.企业可以根据实际业务需要,增设相应的科目。

  第501号科目经营收入

  1.本科目核算企业在物业管理(主营业务)活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

  物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收人、公众代办性服务费收入和持约服务收入。

  物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

  物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

  2.企业取得的各项收入。应按下列原则确认:

  企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

  物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现;企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

  3.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记本科目。

  企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物、和共用设施取得的物业经营收入,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记本科目。

  企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程,工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记“代管基金”科目,贷记本科目。

  4.本科目应按经营收入的种类设置明细账,如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等,其中“物业管理收入”,企业可以根据实际管理需要,按照物业管理收入的组成内容(和来源渠道等)设置明细账,进行明细核算。

  5.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目。结转后本科目应无余额。

  第502号经营成本

  1.本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。

  企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用,记入“管理费用”科目,不在本科目核算。

  2.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性职务及特约服务所发生的直接费用,直接记人本科目,借记本科目,贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。

  企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等,直接记人本科目,借记本科目,贷记“代管基金”或“应付账款”科目。

  月份终了,企业应及时结转已完物业工程成本,借记本科目,贷记“物业工程”科目。

  3.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。

  4.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后,本科目应无余额。

  第511号其他业务收入

  1.本科目核算企业除主营业务收入以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

  商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。

  其他业务收人的确认原则,与主营业务收入确认原则相同。

  2.企业取得的各项其他业务收入,借记“银行存款”、“应收账款”等科目,贷记本科目。

  3.本科目应按其他业务的种类设置明细账,如“中介代销手续费收入”、“物资销售收人”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。

  4.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。

  第512号其他业务支出

  1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出,包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。

  2.企业发生的其他业务支出,借记本科目,贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。

  3.本科目应按其他业务的种类设置明细账,如“中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。

  4.期末,应将本科目的余额转入“本年利润”科目,结转后本科目应无余额。

  二、会计报表的编制说明

  1.在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目,反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。

  2.“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。

  3.“代收款项”科目的期末余额,在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。

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