篇2：《珠海市物业承接查验办法》2019年5月1日实施

　　《珠海市物业承接查验办法》20**年5月1日实施

　　根据《珠海市物业承接查验办法》规定，物业公司需为小区质量把关。

　　装修完工后，本该发现的堵塞没有发现，不该有的维修管理费用只能业主买单?类似问题今后或将得到妥善解决。近日，《珠海市物业承接查验办法》(以下简称《办法》)印发，将于5月1日正式实施。

　　根据《办法》，今后珠海新建物业竣工验收后，建设单位需向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案，物业公司需要对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。物业移交后，由物业公司承担因服务不当致使物业共有部分、共用设施设备毁损或者灭失的责任;如果发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位承担修复责任。

　　先验收后进场鼓励物业服务企业提前介入

　　近年来，珠海物业服务项目交接引起的纠纷出现增长趋势。

　　业内人士认为，部分原因是在前期物业管理阶段，物业服务项目内共有部分、共用设施设备的承接查验未能依法严格落实，给后期使用和管理埋下隐患，导致业主、建设单位、物业服务企业之间相互推诿，最终形成双方或者多方之间无法调解的矛盾。

　　为规范珠海物业承接查验活动，减少物业服务项目交接引起的纠纷，《办法》明确，今后新建物业竣工验收后，物业公司需要对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

　　另外《办法》鼓励物业服务企业提前介入，向建设单位提供有关物业服务方面的建议，为实施物业承接查验活动创造有利条件。为了确保承接查验的顺利进行，可以聘请专业机构协助查验，并有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证。

　　《办法》还明确了市物业管理行政主管部门负责统筹全市的物业承接查验的指导和监督工作，区物业管理行政主管部门负责辖区内物业承接查验备案工作的职能划分。

　　珠海市物业管理行业协会秘书长周赛群介绍，《办法》印发前，珠海没有专门规范物业承接查验活动的规范性文件，物业承接查验活动主要依据住建部20**年印发的《物业承接查验办法》，可具体到解决珠海实际问题，该办法仍存在漏洞。本次《办法》的实施，为珠海物业管理事业提供了极具针对性、科学性的制度保障。

　　“由物业服务企业提前介入、共同验收，可为开发商提供物业管理的专业意见，并把握物业质量第一关。这将对维护业主切身利益，提高物业服务企业的管理水平发挥出积极作用。”周赛群说。

　　权责清晰隐蔽工程质量问题建设单位承担修复责任

　　《办法》明确，物业承接查验分新建物业和非新建物业即老旧社区两类。其中，《办法》对新建物业承接查验的前提条件、查验依据、查验程序、时限、查验问题的解决、资料移交以及备案作出了详细的规定。

　　根据《办法》，新建物业建设单位应当在物业交付使用15日前，与受聘物业服务企业完成新建物业的承接查验工作。物业服务企业与建设单位相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定物业承接查验方案。

　　新建物业自移交之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定、法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因服务不当致使物业共有部分、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　新建物业移交后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当承担修复责任;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　而非新建物业方面，《办法》规定在与新物业服务企业进行物业承接查验前，应当与原物业服务企业依法进行交接，并且原物业服务企业已经依法退出;在与新物业服务企业进行物业承接查验时，对物业承接查验中发现的问题，应当以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在物业承接查验记录中载明，避免业主、原物业服务企业与新物业服务企业之间因历史遗留问题相互推诿，引起多方纠纷。

　　完善机制为物业建立“终身档案”

　　在珠海某小区，业主入住不过数年，小区地面就发生沉降，造成小区排水不畅。

　　物业服务公司想要维修，却没有找到图纸，找不到管道精准位置，无奈只能大面积开挖，高昂的费用需由业主承担，实在有苦难言。

　　“为物业建立管理档案，是物业管理的基础工作。有了规范化、标准化的档案管理，方可为企业管理、区域规划、工程改扩建、房屋维修、社区服务、协调企业与业主的关系等方面提供充分的保证。”周赛群指出，在过去，因为各种原因，珠海物业服务企业往往在建立物业档案时存在困难。

　　今后这一问题或将得到解决。《办法》要求，建设单位应当在现场查验15日前，移交相关资料，包括物业规划批准资料、竣工总平面图物业管理区域内道路、景观、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;诸如消防、电梯等共用设施设备清单等资料。也就是说建设单位须向物业服务企业移交全部相关图纸资料及电子档案。

　　“有了这些文字、图像、声音以及其他各种形式和载体的原始文件，物业服务企业可实现科学的分类与保存，为今后物业建立‘终身档案’，大大提高服务及管理的效率。”周赛群说。

　　值得一提的是，《办法》还提出，物业承接查验的双方应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定;物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。建设单位和物业服务企业不履行物业承接查验义务的，将作为不良经营行为记入企业信用信息档案。

　　在周赛群看来，把物业承接查验的义务与企业信用信息档案挂钩，将有利于建筑及物业服务行业实现“优胜劣汰”的良性竞争，最终提高行业水平。“希望物业服务企业能认真遵守《办法》要求，不要害怕‘得罪’开发商，更不能因为‘图个省事’而以身试法。”

　　■观察

　　解决物业纠纷需寻求

　　利益的“最大公约数”

　　3月15日，《珠海经济特区物业管理条例实施细则》出台;5月1日起，《珠海市物业专项维修资金管理办法》《珠海市物业承接查验办法》两部新规开始实施。这个春季，珠海在规范物业管理领域动作频密。

　　小区由家家户户组成，其中纷繁琐碎的家务事凑到一块就变成了小区物业管理的复杂难题。车位是租还是售?老旧小区如何加装电梯?开发商与物业公司推诿扯皮?辛辛苦苦买了房，却发现开发商承诺的与实际不符，又该如何解决?物业管理，既是热点也是难点，随着社会发展变迁又不断产生新的问题。

　　在物业管理领域，运作流程或监督指导程序稍微模糊不清，都极易引发纠纷。作为服务和管理者，政府部门及时地对物业管理加以适当规范和引导，是进一步深化“放管服”改革的体现。

　　新出炉的《实施细则》共六章、九十四条，对物业管理中的焦点难点实操问题逐一进行规范。《珠海市物业专项维修资金管理办法》则是在老旧小区越来越多的情况下，为解决房屋“养老金”--物业专项维修资金沉淀、不到位、被挪用等问题而出台。这相比于20**年珠海出台的《物业条例》中物业专项维修资金“一事一筹”归集方式，更为强硬也更具备实操意义。

　　物业管理不能成为一笔糊涂账。业主、物业管理公司和建设单位的正当权益都需得到维护，这就要求各方责权利必须明确。条例也好办法也罢，一部规章制度是否切合实际，还须放在实践中不断检验并调整修改。

　　人们所熟悉的清朝“六尺巷”的故事，恐怕就是物业管理难题的雏形。故事结局以“让他一尺又何妨”解决了邻里间的土地纠纷，并传为一段佳话。解决物业纠纷，最终还是要由居民业主等各方理性、诚信协商，才能找到相对平衡彼此利益的“最大公约数”。

篇3：珠海市物业承接查验办法（2019）

　　珠海市物业承接查验办法（20**）

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》《物业承接查验办法》等相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

　　第三条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业服务的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

　　第四条 市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责指导和监督全市物业承接查验工作。

　　区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)负责本辖区内物业承接查验备案等监管工作。

　　第五条 新建物业的建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定所要交付的物业共有部分、共用设施设备的配置和建设标准。

　　建设单位应当按照法律、法规、规章和规范性文件相关规定以及房屋买卖合同约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第六条 新建物业的承接查验是指建设单位将物业服务项目移交前期物业服务企业之前，前期物业服务企业代表全体业主与建设单位之间对物业的共有部分、共用设施设备进行检查和验收。

　　非新建物业的承接查验是指物业服务企业退出或者进入物业管理区域之前，与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构之间对物业的共有部分、共用设施设备进行的检查和验收。

　　第二章 新建物业的承接查验

　　第七条 前期物业服务合同或者临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共有部分、共用设施设备的事项作出约定。

　　第八条 新建物业的承接查验应当具备以下条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认;

　　(三)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热安装独立计量表具;

　　(四)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成;

　　(五)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并符合规划使用功能要求;

　　(六)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(七)物业服务用房按照规定标准落实到位，并达到投入使用条件。

　　(八)实行分期开发的物业项目,同期内的公共设施设备及配套用房通过竣工验收后，可以分期实施物业承接查验;

　　(九)物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全;

　　(十)建设单位依法选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同;

　　(十一)法律、法规、规章和规范性文件规定的其他条件。

　　第九条 建设单位应当在物业交付使用十五日前，与受聘物业服务企业完成新建物业的承接查验工作。

　　第十条 新建物业的承接查验主要依据下列文件：

　　(一)房屋买卖合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)前期物业服务合同;

　　(四)物业规划设计方案;

　　(五)建设单位移交的图纸资料;

　　(六)建设工程及相关配套设施、设备质量法规、政策、标准和规范。

　　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验事项。前期物业服务合同就物业承接查验标准进行约定;没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以补充约定;不能达成补充协议的，按照国家、行业标准履行;没有国家、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。

　　第十一条 新建物业的承接查验按照下列程序进行：

　　(一)在物业竣工验收合格、交付使用三十日前，建设单位应当书面通知物业服务企业，由物业服务企业对其拟承接的物业服务项目进行综合性的物业承接查验，确保物业服务项目达到规划设计和使用要求;

　　(二)物业服务企业与建设单位相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定包括查验内容、查验方法和查验人员等内容的物业承接查验方案;

　　(三)建设单位向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案;

　　(四)物业承接查验小组依据物业承接查验方案查验物业共有部分、共用设施设备，并记录查验结果;

　　(五)物业服务企业将查验结果书面通知建设单位;

　　(六)建设单位解决物业承接查验中发现的问题或者出具书面承诺确定解决问题的时间;

　　(七)确认查验结果;

　　(八)签订物业承接查验协议;

　　(九)办理物业服务项目交接手续;

　　(十)办理物业承接查验备案。

　　第十二条 物业服务企业应当将物业共有部分、共用设施设备关于数量和质量不符合约定或者规划设计、建筑安装标准的情形进行记录，并书面通知建设单位。建设单位应当及时解决问题，并组织物业服务企业复检。

　　第十三条 建设单位应当自物业服务项目交接完成之日起三十日内，持下列资料向物业服务项目所在地的区物业主管部门申请备案：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)物业承接查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他与物业承接查验有关的资料。

　　物业服务企业应当在完成物业承接查验备案之日起五日内，将备案情况书面告知物业服务项目所在地的镇人民政府或者街道办事处，同时在物业管理区域显著位置长期公示物业承接查验情况。

　　第十四条 为保证新建物业承接查验工作顺利进行，受委托的物业服务企业前期介入时间一般不得少于三十日，前期介入费用的承担方式由建设单位与物业服务企业双方自行约定。

　　物业承接查验费用的承担方式，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第十五条 建设单位应当在现场查验十五日前，移交下列资料：

　　(一)物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;

　　(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主购房合同备案范本、业主清册和物业清单;

　　(六)临时管理规约;

　　(七)物业服务用房相关资料;

　　(八)房屋销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业服务合同;

　　(九)物业专项维修资金交纳明细;

　　(十)物业管理区域内根据规划和住宅区域配套标准建设，未计入共有建筑面积进行分摊的车库(位)，且符合房屋登记条件，所有权人为建设单位的权属材料;

　　(十一)物业管理区域内根据规划和住宅区域配套标准建设，依法属于全体业主共有的车库(位)，且符合房屋登记条件，所有权人为全体业主共有的权属材料;

　　(十二)物业承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。

　　第十六条 新建物业自移交之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定、法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因服务不当致使物业共有部分、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　新建物业移交后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当承担修复责任;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第三章 非新建物业的承接查验

　　第十七条 非新建物业的承接查验应当具备下列条件：

　　(一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构已经依法与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(二)原物业服务企业已经依法退出物业管理区域;

　　(三)原物业服务企业已经依法与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构进行交接;

　　(四)法律、法规、规章和规范性文件规定的应当具备的其他条件。

　　第十八条 非新建物业的承接查验主要依据下列文件：

　　(一)物业服务合同;

　　(二)管理规约;

　　(三)拟移交物业服务项目的规划设计方案;

　　(四)原物业服务企业依法应当移交的图纸资料;

　　(五)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　第十九条 非新建物业应在物业服务合同生效前十五日内，由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构会同业主大会新聘的物业服务企业，与原物业服务企业完成承接查验工作。

　　第二十条 非新建物业的承接查验按照下列程序进行：

　　(一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当书面通知新聘物业服务企业，由新聘物业服务企业对拟承接的物业服务项目进行综合性的物业承接查验，以确认物业管理区域内共有部分、共有设施设备的现有状态;

　　(二)新聘物业服务企业与业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表等相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定物业承接查验方案;

　　(三)物业承接查验小组应当将物业承接查验方案在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不得少于七日;

　　(四)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构向新聘物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案;

　　(五)物业承接查验小组依据物业承接查验方案查验共有部分、共用设施设备;

　　(六)物业承接查验中发现的问题，应当详细记录。物业承接查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构盖章，并以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在物业承接查验记录中载明。交接双方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认;

　　(七)物业承接查验小组应当将查验结果在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不得少于七日;

　　(八)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与新聘物业服务企业签订物业承接查验协议;

　　(九)办理物业服务项目交接手续。

　　第二十一条 非新建物业承接查验时应当移交下列资料：

　　(一)结合实际情况参照本办法第十五条内容进行移交，第(六)(八)项以外的内容;

　　(二)管理规约;

　　(三)物业服务项目档案资料，包括反映物业服务项目实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料;

　　(四)物业服务收费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务企业利用物业共有部分、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况;

　　(五)由业主交纳、原物业服务企业代收的公用水、电费资料;

　　(六)物业服务区域内共用设施设备维保协议;

　　(七)与物业服务和物业经营相关的合同及资料;

　　(八)承接物业服务项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料;

　　(九)其他资料。

　　第四章 其他

　　第二十二条 物业承接查验主要以核对的方法进行，除现场查验、设备调试外，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法进行。

　　物业承接查验工作应当首先对物业产权资料、工程竣工资料、规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业服务项目的现场查验奠定基础。

　　物业承接查验双方应当签订物业承接查验协议。

　　第二十三条 现场查验应当形成包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容的物业承接查验记录，由物业承接查验人员共同签字确认。

　　第二十四条 物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。

　　第二十五条 物业服务项目的交接工作应当形成包括移交资料明细、物业共有部分、共用设施设备明细、交接时间等内容的物业服务项目交接记录，由物业承接查验人员共同签字确认。

　　第二十六条 物业承接查验的档案资料归物业管理区域内全体业主共同所有。

　　新建物业的承接查验档案资料由物业服务企业管理，非新建物业的承接查验档案资料由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构保管，或者由被委托的物业服务企业保管。

　　物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止十五日前，向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构移交物业承接查验档案资料;新选聘的物业服务企业应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理物业承接查验档案资料的领用手续。

　　第二十七条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，依法承担违约责任。

　　第二十八条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容，但建设单位应当将该部分共用设施设备的移交情况书面告知物业服务企业。

　　第二十九条 物业承接查验中出现纠纷，可以由双方协商解决，双方不能协商一致的，可以通过诉讼解决。

　　三十条 物业承接查验双方可以聘请专业机构协助查验，并有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证。

　　第三十一条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接未经查验或者查验不合格的物业服务项目。

　　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，增加物业服务企业责任，损害物业买受人的权益。

　　第三十二条 未经查验或查验不合格的物业服务项目，物业服务企业有权拒绝接收。

　　物业服务企业擅自承接未经查验或者查验不合格的物业服务项目，并因此给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　第三十三条 建设单位、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动*同侵害业主利益的，物业承接查验的双方应当共同承担赔偿责任。

　　第三十四条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，应当作为不良经营行为记入企业信用信息档案。

　　第五章 附则

　　第三十五条 本办法自20**年5月1日起施行，有效期至2024年4月30日。

篇4：政策解读:珠海市物业承接查验管理办法

　　政策解读:珠海市物业承接查验管理办法

　　一、制定背景

　　近年来，物业服务项目交接引起的纠纷出现增长趋势。部分原因是在前期物业管理阶段物业服务项目内共有部分、共用设施设备的承接查验未能依法严格落实，给后期使用和管理埋下隐患，导致业主、建设单位、物业服务企业之间相互推诿，最终形成双方或者多方之间无法调解的矛盾。目前，我市没有专门规范物业承接查验活动的规范性文件，物业承接查验活动主要依据中华人民共和国住房和城乡建设部20**年印发的《物业承接查验办法》，该办法已经不适应我市的市场发展。为规范我市物业承接查验活动，减少物业服务项目交接引起的纠纷，有必要结合我市实际，制定《珠海市物业承接查验管理办法》(以下简称《办法》)。

　　二、《办法》的主要内容

　　《办法》分为总则、新建物业的承接查验、非新建物业的承接查验、其他、附则五个章节，共三十五个条款。重点内容如下：

　　(一)关于基本原则和管理体制

　　《办法》确定了物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则;鼓励物业服务企业提前介入，向建设单位提供有关物业服务方面的建议，为实施物业承接查验活动创造有利条件;为了确保承接查验的顺利进行，可以聘请专业机构协助查验，并有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证;还明确了市物业管理行政主管部门负责统筹全市的物业承接查验的指导和监督工作，区物业管理行政主管部门负责辖区内物业承接查验备案工作的职能划分。

　　(二)关于物业承接查验活动的主体

　　《办法》明确了新建物业的承接查验主体是建设单位和受全体业主委托的前期物业服务企业;非新建物业的承接查验主体是退出或者进入物业管理区域的物业服务企业和业主委员会或者代业主委员会职责的其他机构。

　　(三)关于新建物业的承接查验

　　《办法》对新建物业承接查验的前提条件、查验依据、查验程序、时限、查验问题的解决、资料移交以及备案作出了详实的规定;划分了新建物业移交前、后的责任承担。为物业承接查验活动提供了完备的流程指引，也为解决因物业服务项目移交引起的纠纷提供了调处的依据。

　　(四)关于非新建物业的承接查验

　　《办法》参考新建物业的承接查验规定，对非新建物业的承接查验作出了相应指引。规定在与新物业服务企业进行物业承接查验前，应当与原物业服务企业依法进行交接，并且原物业服务企业已经依法退出;还规定在与新物业服务企业进行物业承接查验时，对物业承接查验中发现的问题，应当以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在物业承接查验记录中载明，交接双方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认。避免业主、原物业服务企业与新物业服务企业之间因历史遗留问题相互推诿，引起多方纠纷。

　　(五)关于物业承接查验协议

　　《办法》规定物业承接查验的双方应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定;物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，依法承担违约责任。为解决物业承接查验活动出现的纠纷提供了程序性指引。

　　(六)物业承接查验活动中双方的责任与义务

　　《办法》明确了建设单位、物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构，在物业承接查验活动中的责任与义务;规定了建设单位和物业服务企业不履行物业承接查验义务的，将作为不良经营行为记入企业信用信息档案。对物业承接查验活动的双方进行了规定。

篇5：员工任免调配和解聘辞退管理程序

一、员工聘用、解聘、任免、调配等的审批权限
(一)部门经理以上人员的聘用、解聘、任免、调配等由公司正、副总经理提出,报懂事会批准,部门经理一下人员的聘用解聘、任免、调配等由公司正、副总经理研究后批准执行。
(二)员工的聘用、解聘、升职、降职和调配必须严格按照董事会规定的编制、名额及程序进行。

二、员工升职
(一)升职条件
1、将任职务的职位出现空缺;
2、由于公司发展需要增加新的部门或职位;
3、其他原因引起的职位空缺等。
(二)升职者应具备的条件
1、具有在公司工作的良好业绩,经济效益明显,工作效率高,计划性强;
2、具有与新任职务所相适应的领导能力、组织能力和业务能力;
3、具有做好新职工作的自信心、责任心;
4、个人品德好,团结协作精神强;
5、身体健康。
(三)升职审批权限及程序
1、根据业务需要和职位空缺,升职人员需填写《人事任免申请表》;
2、升任部门副经理、业务主管的由公司正、副总经理研究批准;
3、升任部门经理的由总经理审核,报董事会批准。

三、员工免职或降职
具有下列情况之一者,可以办理免职或降职
1、调任新::职务的。
2、不能胜任所担任职务的。
3、违反国家法律或不遵守公司制度和纪律,已经不适合继续担任该职务的。
4、公司裁减项目、部门、职务的。
5、其他原因等。

四、员工的调配
(一)调配权限:部门经理具有在所辖范围内调配员工的权利,总经理具有在全公司范围内调配员工的权利。
(二)调配程序:由需调配部门经理填写"人员变动申请表",经批准后报办公室备案,业务主管以上员工须报总经理批准。

五、员工的解聘
(一)有下列情况之一者,公司可以解聘员工:
1、双方一致同意的;
2、员工不能胜任
3、员工自行提出变动工种或调整工作,经研究无法另行安排的;
4、员工患病1个月以上不能复工或经治疗不能从事正常工作的;
5、公司因生产、经营、技术条件发生变化,无法安排富余人员或需要裁减员工的;
6、其他原因。
(二)因以上原因被解聘的员工,可享受如下补偿:
1、工作满6个月的,发给半个月工资
2、工作满7个月不足一年的,发给一个月工资;
3、工作满1年不足2年的,发给一个半月工资;
4、工作满2年以上的,发给二个月工资。

六、员工的辞职
有下列情况之一者,员工可以申请辞职
1、认为专业不对口,不能发挥技术专长的;
2、认为劳动条件恶劣,危害员工安全与健康的;
3、认为条件和福利差(因工作不

能胜任被降职、降级者除外);
4、认为公司侵犯了员工的合法权益的;
5、员工脱产学习或到境外定居的。

七、员工的辞退
有下列情况之一者,公司有权将其员工辞退
1、违反公司保密纪律和工作纪律,影响正常工作秩序的;
2、由于员工未履行职责或有失职、过失行为,给公司造成经济损失或严重后果的;
3、工作态度恶劣,::损害公司利益和形象的;
4、有贪污、盗窃、欺诈、赌博、腐化、营私舞弊等违法行为和劣迹的;
5、无理取闹、打架斗殴,严重影响社会秩序或犯有严重错误,受到记过以上处分的。

八、员工的除名
1、员工违法犯罪,视为自动解聘,公司立即将其除名或送国家司法部门处理。
2、员工自行离职(一年内旷工10天以上或无故旷工3天以上),公司予以除名处理,一切后果有自行离职者自负。

九、办理辞职或辞退手续的程序
(一)凡要求辞职者,本人须在离开工作岗位前30天以书面形式向所在部门提出申请报告,并填写《员工离职审批表》交所在部门。经部门经理批准后,送办公室审核,报副总经理、总经理批准。
(二)凡被公司辞退的员工,接到公司通知后,由辞退部门经理填写《员工辞退审批表》,送办公室审核,被辞退者按通知时间办理离职手续。
(三)反辞职或辞退的员工,均须按照"员工调出交接手续清单"中的要求,向公司结清费用、债务、交清物品以及所负责部门的帐目、文件等。
(四)凡未按规定提前30天申请辞职者,公司扣除该员工一个月工资。
(五)凡辞职、辞退的员工所欠公司的物品、债务、费用、罚款及帐目、文件等,如不按时按规定清还,公司有权从该员工工资、奖金或浮动工资中扣除,情节严重的公司有权追究法律责任。