项目物业服务收费常见问题解答
1.什么是物业服务费，通常包括哪些收费项目?
答：物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
2.物业公共服务费具体收费标准如何确定?
答：物业公共服务费是指物业服务企业按照合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，具体收费标准由建设单位在政府指导价规定范围内，通过招投标等方式与选聘的物业服务企业合同约定;业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定。
各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定。
3.何谓物业公共服务“菜单式”收费标准?
答：近日，苏州市物价局、苏州市住建局制定公布了《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》(简称《标准》)。《标准》将物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个等级，等级越高服务越周到细致，收费标准也就相应越高。并按照小区收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，同等级的服务项目，小区面积越大，平均单位收费标准越低。物业公共服务费等于各项服务收费之和。业主选择物业服务时，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，如同“点菜”，丰俭由人，任意搭配，因此，分类分项分级的物业公共服务收费标准也被形象化称为“菜单式”收费标准。
4.“菜单式”收费标准如何使用，能否举例说明?
答：在前期物业招投标或业主大会成立后选聘物业服务企业时，建设单位或业主大会、业主委员会可以结合小区的特点和实际情况，自主选择服务项目、服务等级进行组合，最终确定本小区的物业公共服务费标准。例如，某普通住宅小区计费面积120000 m2，综合服务选择五级标准，政府指导价为0.45元/m2/月;共用部位和共用设施设备维护选择三级标准，政府指导价为0.33元/m2/月;公共秩序维护选择四级标准，政府指导价为0.68元/m2/月;保洁服务选择四级标准，政府指导价为0.52元/m2/月;绿化养护服务选择五级标准，政府指导价为0.06元/m2/月;物业公共服务收费的政府指导价为上述5项收费之和，即2.04元/m2/月。则该住宅小区前期物业公共服务费收费标准应当在不高于2.04元/m2/月的范围内通过招投标等形式确定，招投标价格不得擅自超出政府指导价规定。同时，政府指导价也可以作为业主大会成立后服务双方协商定价的参考，当然这时收费标准不再具有强制约束力。
5.为什么要出台“菜单式”收费标准?标准的出台会不会引起现有住宅小区物业收费涨价?
答：长期以来，在物业服务过程中，业主常常感到“服务不到位”、“收费不合理”，而物业服务企业也抱怨“收费难”，双方没有一个相对公正、具体可行的评价标准，由此积累的矛盾和引发的纠纷日益增多，对行业健康发展产生了消极影响。此次出台的物业公共服务“菜单式”收费标准，通过“细化服务内容、量化服务标准、规范化服务收费”，使服务内容、服务标准与收费标准对应起来，为物业服务双方提供统一规范的衡量尺度，较大程度地保障业主的费用支出与享受服务、物业企业的服务成本与收入水平相适应，从而促进物业服务质价相符和明明白白消费，有利于物业服务行业健康稳定发展。
对于现有的住宅小区，在《标准》实施之前已经依法通过协议、合同等形式约定物业公共服务费标准的，继续按原约定执行;需要调整收费标准的，应当严格按照规定，经业主大会、业主大会授权的业主委员会或者“双过半”的业主同意后方可实施。因此，这次出台的政府指导价标准，落实到具体住宅小区的物业公共服务收费标准仍由业主“说了算”，所以不会引起现有住宅小区物业收费标准的普遍上涨。
6.住宅小区入住以后，如果物业公共服务费标准需要调整，应当履行什么程序?
答：住宅小区入住以后，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会尚未成立，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上(简称“双过半”)的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立之后，普通住宅物业公共服务费标准根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定实施调整。
7.在计算物业公共服务费时，计费面积以什么为准?
答：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积(车库除外)为计费面积;尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计费。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
8.业主应当从何时起开始交纳物业服务费用?
答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。
9.房屋交由他人使用的，物业服务费用由谁承担?
答：物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。
10.房屋空置期间物业公共服务费有何优惠措施?
答：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
11.住宅小区汽车停放收费项目和对应服务内容有哪些?
答：住宅小区汽车停放收费通常包括收取汽车停放费和车位租金。其中，汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构接受业主委托，对公共、共用的车位、车库及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。车位租金是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。
12.住宅小区汽车停放收费标准如何确定?需要调整的应当履行什么程序?
答：汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。
车位租金由车位所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。
13.新公布的住宅小区汽车停放收费政府指导价标准是如何规定的?
答：露天车位汽车停放费和车位租金为125元/车位·月，室内车位(库)汽车停放费为50元/车位·月，车位租金为200元/车位·月，机械车位汽车停放费为100元/车位·月，车位租金为150元/车位·月，访客等临时停车收费为5元/次，人防车位按照同一车辆停放区域内的停放收费标准执行，省另有规定的从其规定。上述标准为基准价，具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。
在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车实行计次收费，连续停车不超过12小时为1次，超过12小时的重新计收。对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
14.住宅小区汽车停放收费政府指导价新标准出台以后，现有住宅小区汽车停放收费是否调整?
答：此次住宅小区汽车停放收费政府指导价调整主要是针对住宅小区地面车位拥挤而地下车位闲置这个带有普遍性的问题，通过政策引导逐步缩小地面与地下停车收费差距，缓解车位供需结构性矛盾，促进停车资源有效利用。但就具体小区而言，是否需要调整收费应根据小区具体情况而定，不搞一刀切，尽可能使价格政策发挥应有作用，避免无谓增加居民经济负担。为此，文件明确规定，新的政府指导价标准出台后，现有住宅小区停车收费标准继续按原合同约定执行，约定期满后按新定指导价重新商定。其中，汽车停放费标准需要调整的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行;车位租金需要调整的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。
15.需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当如何办理?所得收益如何使用?
答：占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
16.住宅小区实行不固定车位、先到先停管理方式的，应当如何收费?
答：为提高车位使用效率，鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当执行政府指导价的规定。
17.公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取?
答：物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用，由物业服务企业收取并集中支付给供水、供电等企业，称为代收代交费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。
18.物业交付使用后新增共用设施设备的，费用如何处理?
答：物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。
19.房屋或车位交付使用时发放的出入证(卡)是否需要另行付费?
答：新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。
物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)。
业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，物业服务企业可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。
20.对临时来访人员实行持证管理的，如何收费?
答：物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取证(卡)制作工本费。
21.共有部分、共用设施收益如何分配?
答：利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。
22.业主对物业服务质量不满意时，应该如何维护自身权益?
答：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
23.物业服务收费明码标价和财务公开的内容有哪些?
答：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。
物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督，每次公示时间不少于15天。
实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
24.业主不按照约定履行交费义务怎么办?
答：业主应当按照物业服务合同约定，履行按时交纳物业服务费的义务。若业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
25.物业服务企业可否向业主收取装修押金?
答：物业服务企业不得以任何名义、任何方式向业主、物业使用人收取装修押金或保证金等费用。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的，可根据实际成本向价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准后方可收费。
采编：www.pmceo.cOm篇2：牡丹江市物业费咋定?物价部门权威解答
牡丹江市物业费咋定?物价部门权威解答
大鹏新闻网/20**0503
5月1日起，牡丹江市第一部地方性法规《牡丹江市住宅物业管理条例》正式实施。住宅物业管理与市民生活息息相关，可不少市民只管按时交纳物业费，对其按啥标准交纳却一头雾水。4月27日，针对广大住户对物业服务价格管理方面的相关问题，牡丹江市物价局相关人员进行了解答。
据介绍，根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第38条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。同时，《黑龙江省定价目录》规定，辖区内住宅(不含别墅和公寓)前期物业服务收费实行政府指导价，之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。
政府指导价收费采用菜单式方法
牡丹江市前期物业服务收费标准采用菜单式方法，根据所选择的服务项目、服务标准，确定物业服务成本，成本利润率在6%-12%期间选择服务利润幅度，加上法定税金，确定物业服务收费标准，即物业服务收费标准=定价成本+利润+法定税金。
按照小区的物业管理、维护、卫生、绿化四个方面将物业服务工作进行量化，物业服务分单体楼和四个等级物业服务内容，对应的物业服务收费定价成本：单体楼每平方米0.22元、一级每平方米0.32元、二级每平方米0.53元、三级每平方米0.81元、四级每平方米1.08元。通过计算公式，四级物业最高价为每平方米1.35元，单体楼最低为每平方米0.28元。
在此，需要指出的是，在保障管理、维护、卫生、绿化四项基本服务之外，物业又增加其它服务项目的，可以高于四级的最高标准收费。也就是说，四级物业最高价可能出现高于每平方米1.35元这一情况。
此外前期物业服务收费还有包括入住手续费：5元/户;装修垃圾清运费：即业主装修房屋产生的垃圾，由物业服务企业统一清运不包含违规拆改所产生的垃圾，业主装修房屋时一次性收取。建筑面积≤60㎡，80元/次;60㎡<建筑面积≤100㎡，160元/次;100㎡<建筑面积≤140㎡，240元/次;建筑面积>140㎡，300元/次。日常电梯运行费。电梯运行费=基础费用+增减费用。40<用户数，基础费用32元/户;15<用户数≤40，基础费用34元/户;用户数≤15，市场调节价。增减费用从使用起始层算起，每提高一层增加0.50元/户。
另外，关于新建住宅小区业主集中反映的装修期间电梯使用费问题，物价部门没有规定装修期间电梯使用费的收费标准，业主如果需要用电梯运送水泥、砂石等装修材料，可以根据电梯的承载能力与物业公司协商确定电梯使用费用。
这些情况可实行市场调节价管理
符合下列条件之一的，具备首次召开业主大会条件的物业管理区域可以不执行政府指导价，实行市场调节价管理。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;
(二)已入住户数达到总户数百分之五十以上的;
(三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。
如果具备成立业主委员会的条件，业主与物业公司自愿继续按照政府指导价格执行，视为业主和物业公司双方自愿同意的市场价格。
业主委员会与物业公司双方协商确定的物业服务价格实行市场调节价。根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第23条、24条，没有成立业主委员会的可以成立物业管理委员会代行业主委员会的职责。业主委员会由街道办事处组织成立，由业主代表及社区居民委员会、建设单位等派员组成。
物业费如何更具性价比?这点很关键
说到物业服务收费实行政府指导价与市场调节价的区别，市物价部门相关人士介绍说，新建的住宅小区由于业主不是同时间入住，单独的业主与物业公司协商物业服务价格时，业主难以取得价格优势，这种情况下政府价格主管部门通过社会平均成本的调查确定了政府指导价格，这种价格是合理的但不是最优的。随着业主入住户数增加，具备成立业主委员会的条件，由业主委员会代表大多数住户的意愿，与物业公司谈判协商确定的物业服务市场价格更具有价格优势。
据了解，从近年来，全国各地涌现出的一批业委会自管小区成功案例看，物业服务市场调节价格的确较政府指导价更具有优势，业主得到的实惠更多。例如，无锡一自管小区，物管费才合每平方米0.5元，在物价上涨的情况下，该小区物业费一直不变，自管已经9年了，累计账面结余达1300万元，两届业委会分别为业主带来免了两年的物管费和每户分得1800元的维修费的福利。
篇3：54个建设工程施工图设计审查技术问题解答(1)
54个建设工程施工图设计审查有关技术问题的解答（1）
(建筑专业方面有关技术问题的解答)
丁公佩 安琰 刘恭鑫 王碧清、徐罗以
1、底层车库上为六层住宅，六层住宅由室内梯上，公共楼梯达六层而不设分户门不违规，一旦通过审查再开分户门，即可利用公共楼梯而违规，此类情况如何处置？
答：弄虚作假者罚，谁修改罚谁。
2、多层住宅楼的底层车库≥2200高算面积，但图面标注往往2180、2150压缩高度逃避面积计算，车库门高有时降到1800高，如何处置？
答：层高2.2m以下不算建筑面积，门洞高度应按规范执行，不能小于2.0m。
3、住宅区小型公建（连家店），二层商店楼梯尺度如何界定？按商店营业部分的公用室内楼梯梯宽不应小于1.40m，踏步0.28×0.16m往往做不到，如何处置？
答：如果二层也为商店则楼梯宽度和踏步的宽乘高的要求均要满足规范规定，如原设计做不到，则应调整设计，如设计已无法调整，则二层不能作为商店，只能作居住用房。
4、自行车库：一般层高为2.2m，算不算建筑面积？规范规定套内库房等门高要2m，底层自行车库在套外，可否门洞高小于2m？
答：层高2.2m以下不算建筑面积，门洞高度应按规范执行，不能小于2.0m。
5、商住楼：防火规范5.3.6A条规定"疏散楼梯各层位置不应改变"，对于商住楼住宅楼梯是否可以在同一开间底层或二层平台上下室外楼梯到地面？
答：可以商确，只要上部楼梯与二层至底层的楼梯在同一个楼梯间内，不会造成错误疏散，就可以成立，另外，可以通过一层屋面或通廊利用室外楼梯疏散，但其疏散宽度应符合规定。两个住宅单元以上就必须要有两个以上室外楼梯疏散。
6、规范规定阳台要组织排水，目前大都为封闭阳台，是否不考虑这一条款要求？
答：设计时就已考虑封闭阳台者，可不考虑排水或由甲方或设计者决定。
7、双阳台之间是否应加隔断保证卧室的私密性？
答：双阳台即通长阳台之意，如在两户之间者则必须隔断，如在同一户内，隔或不隔由用户自行决定。
8、搁楼层楼梯是否一定要做？
答：不算建筑面积的搁楼可以只做上人孔，计算面积的搁楼楼板应有楼梯孔，并应有安全、可靠的轻便楼梯设计。
9、厅与厨房相连，不加隔断是否能表示为明厅？
答：不能视为明厅，只能认为它是可以吃饭的厨房或认为它是餐厅拥有厨房设备，这样就成为无厨户。
10、厅、卧采光面积达不到1/7能否通过？
答：违反了国家和省住标准的<强制性标准>。
11、住宅斜屋面采用木望板不符合规范防火规定，用防火板代替是否可行？
答：应按防火等级进行选用，如为三、四级耐火等级屋面允许采用燃烧体，而一、二级耐火等级则不允许，必须采用非燃烧体材料。
12、目前节能设计要求太严，计算复杂，省里能否编制一本标准图集供设计人员使用？
答：镇江市和南通市提出的有关节能设计、遮阳措施、节能审查等问题，非常现实，也非常紧迫，将反映给省建设厅有关部门，以便尽快制订节能设计手册和节能建筑构造设计图集。
13、省标准图集应尽快修改，与新规范同步？
答：意见很好，将转告建设厅有关部门以适应新的需要，但图集的编制应在广大设计人员不断创造、更新、发挥、实践的基础上收集、选择、提高,这样才能制订出好的、通用性强的图集。
14、民用建筑通则条文是否可用于工业建筑？（不少条文工业建筑是否可参照执行？如：楼梯一跑不超过18级；屋面最小坡度为1/7）
答：应根据具体的建筑类型及设计要求参照使用，如多层标准厂房，基本上可参照民用建筑通则条文，而某些化工厂、水泥厂的车间人员上下较少，要求可以低些。
15、防火规范中5.1.2条关于上下连通走马廊、自动扶梯等开口部位，应上下连通算一个防火分区，在注中采取几条措施后不受表5.1.1表限制，这几条是否同时满足还是满足其中一条即可？
答：在注中采取的几条措施中每一条都要满足。
16、大型商场二个以上防火分区，用防火卷帘加水幕能否代替防火墙？（防火卷帘加水幕机耐火极限只能达到3个小时）
答：可以用防火卷帘加水幕代替防火墙，但必须按高层建筑防火规范第5.4.4条有关卷帘背火面控制温度的要求。
17、商住楼中住宅楼梯必须独立，但电梯能否合用？
答：只要平面设计合理，电梯可以合用，至于电梯等具体要求，应视商住楼的层数和住宅规范、防火规范的要求确定。
18、没有明确哪些建筑一定要按残疾人设计规范执行？
答：民用建筑和残疾人工作的各类工业车间一定要按残疾人设计规范执行。
19、高层住宅中每户户门都是从前室进户，行否？
答：按高层建筑防火规范第6.1.3条执行。
20、目前新技术、新材料很多，如网架、金属结构、大量装饰件等许多图均是二次设计，是否要求设计部门出图？
答：本条与施工图审查《强制性条文》无关。
21、底层2.20m层高自行车库，上部为六层住宅，其顶层住宅入口高度为16.0m，层数为七层，能否执行"七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯"。《住宅设计规范》第4.1.6条。
答：底层车库层高2.20m，住宅层高2.80m，这样住宅6层入口层面标高已超过16m（2.80×5+2.20=16.20），当然要设电梯，应按《住宅设计规范》第4.1.6条执行。
22、住宅底层自行车库或汽车库（单间），怎样处理汽车库规范中的要求判别，如单间与多间、消防设施配置、规模与设防等。
答：可以参照四类汽车库的消防规范相关条款执行。
23、建筑面积（特别为住宅）计算是否仍用82年国家经委规定执行，有无其他调整，如房产测量规范等等。
答：面积问题及派生出新的问题均不在技术性施工图审查范围这中。
24、部分小面积住宅，符合"住宅设计规范"，但不符合"江苏省住宅设计标准"。功能、面积等能否认可。
答：一般情况下可以认可，但如果与《省住宅设计标准》中《强制性条文》相抵触的部分则应严格执行。
25、底层或一、二层为商业门面房（单间）的建筑，商业用房累计面积较大，怎样确定商店性质及规范执行标准；一、二层商业用房出入口，楼梯宽度及数量怎样确
定。答：疏散口的数量、疏散距离和疏散宽度及总宽度执行相关防火规范规定，可参照单面敞开式走廊增加5m的有关规定，疏散口必须两个以上，用全楼的总人数核对走廊及楼梯宽度。
26、底层或一、二层商业用房，上部为住宅的商住楼建筑，上部住宅内退，利用商店屋面作为住宅室外通道，至端部两楼梯或坡道梯至室外地面，屋面通道怎样确定疏散距离、宽度等（如建筑物110m长，两梯距达90余米，住宅五个单元或围合形，累计长达200m长，亦为两梯相距130m左右，住宅10个单元等）。
答：疏散距离和宽度等应执行相关的《防火规范》的规定。
27、2.20m层高底层自行车库（或兼贮藏室），地面标高为±0.000，高于室外地面0.15m，不属地下室，室内净高不得低于2m，但门及梁底净高不足2.0m，怎样确定住规第4.4.2条规定。
答：层高2.2m以下不算建筑面积，门洞高度应按规范执行，不能小于2.0m。
篇4：54个建设工程施工图设计审查技术问题解答(2)
28、组团（单个）能否算三级工程，如果算，范围如何确定？
答：设计范围由设计主管部门决定，此条不属于施工图审查范围。
29、如何理解只看病不开处方，节点详图问题要不要提？某工程未考虑地下室防水问题，提出后只在墙身作涂料防水，地面与墙身不交圈，是否要提？如提，是否需开处方？或设计单位坚持认为没问题，如何办？
答：节点详图同样有《强制性条文》限制。地下室应满足不渗漏，其做法应防水而不能堵水，做法很多，由设计人自己解决。
30、《建筑设计防火规范》第5.3.6条，对多层住宅建筑的半地下室是否要同等对待：每个防火分区要有两个安全出口；共用楼梯间应有防火分隔。
答：按规范要求设防火隔断和防火门，楼梯间的宽度应宽些，应在2500以上。
31、《屋面工程技术规范》在4.3.8条，天沟、檐沟纵面坡度不应小于1%，指卷材防水，是否适用于其它防水屋面？
答：适用于其它屋面。
32、多层建筑中《建筑设计防火规范》第5.1.2条，在考虑竖向防火分区时只提上下连通的走马廊，自动扶梯等开口部位，未提非封闭楼梯间，即非封闭楼梯间不在此范围？
答：按规范满足防火分区的各项要求，对于楼梯间要不要封闭有争议，一种认为规范未提及，即使水平分隔防火分区也不可不封闭，只要大的开口部位封闭即可，一种则认为如果以水平分隔防火分区，则楼梯间必须全部封闭，即使只有五层以下也应用防火门封闭。
33、作为疏散外门，双向弹簧门不可用，但可固定的地弹簧门是否可用？
答：可以用，但应与疏散方向一致。
34、《建筑防火规范》第5.4.2条，住宅建筑底层设有商业服务网点时应设防火分隔，当底层商店平面外伸（扩大）并留有变形缝时，是否可行？防火分区是否可以跨越变形缝？
答：只要变形缝采用防火构造处理，防火分区可以跨越变形缝（如玻璃幕墙采用防火构造处理后，可以防止层间延绕）。
35、建筑施工图审查中有关建筑防火方面的审查意见与消防专项审核意见发生分歧时，如何处理？
答：如果与《强制性条文》不符的应提出整改，如未列入《强制性条文》的其它规范则可以消防专项审查意见为准。
36、施工图纸中标明的建筑面积超出立项或扩初批复中的建筑规模面积时，超出比例范围多少才属违规？此类违规问题一般在技术性审查过程中经常发现，如何处理？
答：面积问题及其派生出新的问题均不在技术性施工图审查范围之中。
37、有关建筑高度的确定：多层与高层建筑设计防火规范中的表达不完全一致，一是建筑高度由室外地面至女儿墙顶或檐口的高度确定；一是由室外地面至檐口或屋顶面层的高度确定。而消防部门执行的是室外地面到屋顶面层的高度，建议进一步明确统一。
答：多层和高层的防火规范有矛盾，要求不一致，高层比多层更通情达理一些、宽松一些，建议此条在民用建筑规范部分可合并，工业建筑部分另外单独编制一本。目前有关建筑高度问题可按高层建筑防火规范执行比较合理。
38、《建筑设计防火规范》GBJ 16-87中防爆墙的设计要求及构造标准等不甚明确。
答：防爆墙应为钢筋砼墙，防爆墙属特种结构，应根据防爆要求、等级由结构进行计算确定。
39、GBJ 16-87中第7.2.4条是一条涉及范围很广的强制性标准，但其执行条件的说明欠完整、详细、明确。隔墙不低于1.5h，隔墙上的门窗甚至洞口要求却未提及。
答：墙体应满足要求，墙上门、窗洞口可根据使用要求设置。
40、安全出口的定义问题：直通屋顶平台的门，以及直通安全疏散通道的出口门，是否可作为安全出口看待？
答：应满足有两个安全出口的疏散要求，直通屋顶平台后可以从另一个楼梯疏散至楼下，才可认定这个门可以安全出口看待，直通安全疏散通道的出口门距外门小于15m，或通道为扩大前室，则可以认定为安全出口，否则不行。
安全疏散通道的概念GBJ 16-87中不甚明确，但疏散通道在综合性厂房，洁净厂房设计中经常出现，因此，建议对疏散通道的设计要求，构造及材料的耐火时限等作明确的规定。
答：应满足有两个安全出口的疏散要求，允许有袋形走道，但要符合规范要求，疏散通道的要求GBJ 16-87中有明确规定，耐火时限1小时，见GBJ 16-87第201条、第5.3.8条、第5.3.12条和第5.3.13条等规定。
41、有关通往地下、半地下室外的室外机动车坡道及自行车坡道的坡度要求，各规范条文中似未有明确的数据规定。
答：有规定，汽车库在车库设计规范内，自行车库在办公建筑设计规范中。
42、《高层民用建筑设计防火规范》中第6.1.1.2条，要求"从第十层起每层相邻单元设有连通阳台或凹廊"的措施，落实的困难较大，即使设置了连通阳台，住户入住后为安全起见也会封死的，凹廊的要求对建筑设计提出了过于狭隘的手段局限，建议调整。
答：连通阳台和凹廊的设置既是防火规范的要求（为了逃生有两个安全出口），也是住宅规范的要求（为了方便生活，在电梯检修时可以从另一个单元出入），这是一种挑战性的设计，只要动脑筋，总有办法做好且不影响相邻住户的安全和私密性的要求。
43、一些住宅存在"潜伏"设计，"潜伏"设计如何界定，无统一标准。
答：潜伏设计应在安全、合理和满足各类规范（特别是强制性条文）的前提下进行。
44、对住宅层数的认定不统一：对复式住宅层数的认定；对低层为2.2m高车库层数的认定；对顶层为复式住宅，2层、3层甚至更多层层数应怎么算。
答：应以建筑的总高度和顶层入户门的楼层高度来决定。
45、对中小型公共建筑是否考虑残疾人设计，如何界定。
答：公共建筑都要考虑残疾人无障碍设计。
46、商业建筑的疏散距离如何确定，多层能否套《高规》裙房的疏散距离。
答：对1、2类多层建筑可以套《高规》裙房的疏散距离。
47、疏散宽度应统一计算办法，对超市或仓储式商场的仓库与营业面积比例应如何确定。
答：应根据商业建筑设计规范和防火规范共同控制确定。
48、建筑高度多层与高层的界定两个"规范"有矛盾，多层算至女儿墙顶，高层可算至屋面檐口，正好在24米左右时很难界定。
答：多层和高层的防火规范有矛盾，要求不一致，高层比多层更通情达理一些、宽松一些，建议此条在民用建筑规范部分可合并，工业建筑部分另外单独编制一本。目前有关建筑高度问题可按高层建筑防火规范执行比较合理。
49、
对敞开式楼梯的多层公建防火分区面积2500平方米，指每层还是整栋面积，能否按每层2500平方米控制。答：这个问题与24条有点类似，这要看总面积大小，可以指一幢也可指一层，如果垂直划分防火分区，每个防火分区有两个疏散口（楼梯间）则可以做敞开式楼梯间，如果以水平划分则楼梯应做防火门的封闭楼梯间。
50、地下室的防火分区与人防的防护单元面积不统一，给设计造成了一定的难度。
答：这个问题可以由当地消防和人防主管部门专项处理。
51、单外廊的办公楼、教学楼的防火分区应如何确定。
答：仍按防火规范的要求执行。
52、封闭式楼梯间的窗间墙、两个防火分区之间的窗间墙，内转角间墙不少设计不满足规范要求。
答：是的，这是常见病，要注意，要严格按规范执行。
53、强制性标准中建筑声学尺度应如何掌握。
答：按规范规定执行。
54、住宅底层作自行车库，层高2.20m，分户门高小于2m，是否可以？
答：层高2.2m以下不算建筑面积，门洞高度应按规范执行，不能小于2.0m
篇5：工程项目管理注意法律问题解答(普法版)
工程项目管理注意法律问题的解答（普法版）
1、与无资质或超越资质等级的分包方签订施工合同以及实际施工人借用有资质的建筑施工企业签订建设工程合同的法律后果
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，与无资质或超越资质等级的分包方签订的施工合同以及没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的施工合同无效。建设工程施工合同被认定无效，法院将根据双方当事人的过错对工程中的直接费用、间接费用、税金、利润作出裁决。
2、承包人超越资质等级许可业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级应如何办理
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。
3、与工程局没有合同关系的分包方以及施工人员是否可以起诉工程局
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。
4、签订施工合同时对垫资及其利息的有关规定
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中华人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。
5、对于欠付工程款的利息的有关规定
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中华人民银行发布的同期同类贷款利率计息。利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。这是根据建设工程施工合同的不同履行情况，把工程欠款利息的起算时间分为三种情况。建设工程是一种特殊的商品，建设工程的交付也是一种交易行为，一方交付商品，对方就应当付款，该款就产生利息。建设工程因结算不下来而未交付的，为了促使发包人积极履行给付工程价款的主要义务，把承包人提交结算报告的时间作为工程价款利息的起算时间具有一定的合理性。当事人因结算纠纷起诉到法院，承包人起诉之日就是以法律手段向发包人要求履行付款义务之时，人民法院对其合法权益应予以保护。
6、施工区域未设立安全警示标志应承担的责任
根据《安全生产法》第二十八条的规定：“生产经营单位应当在有较大危险因素的生产经营场所和有关设施、设备上，设置明显的安全警示标志。”工程局在进行项目施工建设过程中，应当加强施工现场的管理，设立安全警示标志，消除可能存在的危险。减少因未设立警示标志导致损害他人的纠纷产生。并且法院在办理这类案件的时候，出于保护弱者的心理大多会支持被侵害人，在案件纠纷的办理过程中可能会对工程局不利。因此项目工程施工过程中要严格按照法律的规定作好安全警示标志的设置工作，使工程局的责任降到最小，由此减少工程局的损失。
7、施工过程中造成环境污染应承担的责任
根据《建筑法》第四十一条的规定：“建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。”和《民法通则》第一百二十四条的规定：“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。”以及《环境保护法》的相关规定，工程局在进行施工过程中，造成环境污染对他人造成损害的应当承担民事责任，进行赔偿。并且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第三款的规定：“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。”因此工程局在遭遇此类诉讼纠纷时由于举证责任倒置造成了举证难度增大。因此在施工过程中应注意对环境污染的防范控制。
8、对建设工程价款优先受偿的时效的有关规定
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。因而由于工程价款优先受偿权的行使期间只有六个月，并且不能延展，所以一旦出现拖欠工程款的情况，施工企业在考虑何时起诉时，就不能仅考虑到尚有两年诉讼时效期间，而应该首先考虑工程款优先受偿权的六个月期限。如果在竣工后六个月内提起诉讼，由于工程欠款的清偿顺序优于抵押权和其他债权，该款项获得全额清偿的可能性极大，而如果超过六个月再提起诉讼，则仅能作为一般债权要求清偿，其清偿顺序次于抵押权，只有在清偿了有抵押担保的债权人之后再和其他债权人按债务人剩余财产的比例进行分配，这样，能实现的债权数量就可想而知了。为确保工程款债权的实现，当建设单位违约拖欠工程款时，施工企业应当及时对建设单位的实际支付能力进行评估判断，对于那些已将在建工程作为抵押物抵押给银行的，无其他财产可供支付工程款的，或者有支付能力故意拖延的建设单位，施工企业应在建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内通过司法途径，要求将所承建的工程折价或者拍卖以使工程欠款得到优先受偿。
9、对建设工程实际竣工日期及应付款时间有争议应如何认定
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工
结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。10、承包方将工程非法转包、违法分包，发包方是否有权解除建设工程合同
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，承包人将承包的建设工程非法转包、违法分包的，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持。
11、如何确定分包合同设计变更工程的计价标准
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。
12、工程量签证在诉讼纠纷中的作用
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。工程量签证是工程承发包双方在施工过程中按合同约定对工程量所达成的双方意思表示一致的补充协议，互相书面确认的工程量签证即可成为工程结算或最终结算增减工程造价的凭据。在司法实践中，工程施工合同纠纷中凡建设单位已书面确认的工程量签证，只要手续齐全，一般可直接予以认定并作为结算工程款的依据。
13、签订工程分包合同主体是否合法的法律后果
实际中工程局中标工程项目后签订分包合同都是项目部与分包商签订分包合同，加盖项目部公章及项目部经理签字。但是中标工程项目是由工程局承建，项目部签订工程分包合同应当以工程局的名义签订，项目经理应当具有工程局的授权委托书，否则与分包商签订的分包合同可能会归于无效。
14、审计结论是否对工程最终决算产生影响
根据《中华人民共和国建筑法》规定“建筑工程造价应当按照国家有关规定由发包单位与承包单位在合同中约定。公开招标发包的，其造价的约定，须遵守招标投标法律的规定”。合同法中规定，当事人对合同的价款作出约定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，发包人未按照约定支付价款的，应当承担违约责任。市场经济条件下，合同自由原则已成为必然，当事人的约定对合同双方均有法律约束力。在建设工程合同履行过程中，当事人在工程造价方面的约定对双方均具有法律约束力。如果在合同履行中，任意改变合同，提出新的工程造价核算方法，那么当事人签订合同就失去了严肃性，建设工程的招标也失去了意义。根据《最高人民法院关于建设工程承包合同案件中双方当事人已确认的工程决算价款与审计部门审计的工程决算价款不一致时如何适用法律问题的电话答复意见》，审计是国家对建设单位的一种行政监督，不影响建设单位与承建单位的合同效力。建设工程承包合同案件应以当事人的约定作为法院判决的依据。只有在合同明确约定以审计结论作为结算依据或者合同约定不明确、合同约定无效的情况下，才能将审计结论作为判决的依据。
15、工程建设中表见代理行为对工程局产生的影响
表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。对于构成表见代理，需要具备三个要件：（一）代理人没有代理权，超越代理权或代理权终止后仍进行代理行为；（二）无权代理之所以可以成为表见代理，关键就在于代理人具有被授权的表象，如特殊的关系、本人的口头表示、甚至借用的合同章。尽管代理人没有被实际授权，但任何一个正常的交易人能根据表象自然“推断”出代理人具有代理权；（三）相对人为善意且无过失，相对人明知代理人无代理权或者相对人与代理人串通，均不构成表见代理。由此可见，对于施工过程中分包商以工程局的名义对外签订合同或者以工程局的名义作出其他行为可能会被认定为表见代理，由于这些表见代理行为引发诉讼纠纷可能会造成由工程局承担责任。
16、分包合同中收取管理费的相关问题
项目部与分包商签订分包合同后，收取管理费。根据有关规定，对于分包工程管理费的提取比例一般都在3%以内。例如国家交通部发布的《公路工程国内招标文件范本》（1999年版）第三节规定的“分包中不准压低单价，分包管理费视工程情况限制在分包合同价的2%—3%之间”，实际中项目部提取的管理费远远大于这个比例。因此在发生纠纷后，对方当事人一般都会要求返还这部分费用。所以项目部应当按照国家规定的比例收取管理费，对于为分包商提供了其他服务的，应对提供服务收取的费用作出详细的约定。
17、分包商施工人员发生安全事故的法律后果
对于在施工过程中，分包商施工人员发生安全事故根据情况不同产生下列不同的法律后果：（一）分包商具有合法的用工主体资格，项目部与分包商签订的分包合同有效，分包商施工人员发生安全事故的责任由分包商承担。（二）分包商不具有合法的用工主体资格，项目部与分包商签订的分包合同为无效合同，分包商施工人员发生安全事故工程局承担连带责任。
18、对承包方非法转包、违法分包建设工程收取的管理费应当如何处理
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资www.pmceo.com质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。
19、承包方与具有劳务作业法定资质的承包人签订的劳务分包合同是否有效
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持。
20、经过验收合格的非法分包工程的工程价款应如何认定
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。即工程局与分包方发生纠纷后，对于被认定为非法分包的但经过验收合格的分包工程，分包方既可要求按照合同无效以工程定额为标准，通过鉴定确定建设工程价值支付工程价款，也可要求按照
合同约定支付工程价款。21、对于我方人员在施工过程中单方变更分包合同的有关内容应如何认定
施工过程中我方有关项目负责人员单方面对分包合同的价款等其他内容作出承诺，在发生纠纷时分包方要求按照承诺内容支付相应价款，除非能够证明承诺的作出具有《合同法》第五十四条规定的情形，存在重大误解、显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，否则该承诺有效。