篇2：苏州市物业服务项目经理管理办法(2009试行)

　　苏州市物业服务项目经理管理办法(试行)

　　第一条为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对物业服务项目经理的管理，维护业主及使用人的合法权益，根据《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，并结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条本办法所称的物业服务项目经理(或称负责人、管理处主任等，以下简称项目经理)，是指取得经市房产管理局同意，由市物业管理协会颁发的《苏州市物业服务项目经理岗位资格证书》(以下简称项目经理岗位资格证书)，并经备案从事物业服务活动的专业管理人员。

　　第三条本市实行物业服务项目经理责任制，市物业管理协会统一建立项目经理名册。

　　物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派不少于1名物业服务项目经理。项目经理对所任职的物业服务项目负有依照物业服务合同的约定实施管理和服务的责任。

　　第四条市物业管理协会受市房产管理局委托负责全市物业服务项目经理岗位资格考核及证书的颁发注册和监督管理工作。

　　各县级市房产行政管理部门负责项目经理的从业备案申报、年度附记和指导工作。

　　第五条担任项目经理的管理人员应具备下列基本职业操守和执业能力：

　　(一)遵守国家法律、法规;

　　(二)恪守职业道德;

　　(三)具有建立健全内部管理规章制度、部门岗位责任制、制定工作计划并组织实施的能力;

　　(四)具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力;

　　(五)具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力。

　　第六条项目经理应符合下列条件：

　　(一)取得建设部颁发的《全国物业管理企业从业人员岗位证书》或《苏州市物业服务企业从业人员岗位证书》;

　　(二)取得项目经理岗位资格证书;

　　(三)年龄男性未满60周岁，女性未满55周岁;

　　(四)有一年以上物业服务工作经历;

　　(五)与有资质的物业服务企业签订聘用合同;

　　(六)一年内无违反物业服务相关规定的不良记录;

　　(七)从业项目备案。

　　第七条项目经理岗位资格证书是对物业服务项目经理岗位从业人员的职业操守、执业能力的认定证书，认定通过考试和考核相结合的方式进行。

　　项目经理岗位资格证书分为一级、二级、三级。

　　第八条一级项目经理岗位资格证书应具备以下条件：

　　(一)具有大学本科以上学历、或具有物业管理相关专业中级职称;

　　(二)从事物业管理工作三年以上，且担任小区负责人二年以上，其中担任10万平方米以上小区负责人一年以上;

　　(三)已取得二级项目经理岗位资格证书一年以上;

　　(四)经考核现负责管理的项目情况良好;

　　(五)经过培训并通过苏州市物业服务项目经理一级岗位资格证书考试。

　　担任项目经理期间，所管理的项目被评为苏州市级(含)以上物业管理优秀项目的，第(一)项条件可降为具有大专学历。

　　已取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》的，自动取得一级项目经理岗位资格证书。

　　第九条二级项目经理岗位资格证书应具备以下条件：

　　(一)具有大学专科以上学历、或具有物业管理相关专业初级职称;

　　(二)从事物业管理工作二年以上，且担任小区负责人一年以上，其管理面积达5万平方米以上;

　　(三)已取得三级项目经理岗位资格证书一年以上;

　　(四)经考核现负责管理的项目情况良好;

　　(五)经过培训并通过苏州市物业服务项目经理二级岗位资格证书考试。

　　担任项目经理期间，所管理的项目被评为苏州市级(含)以上物业管理优秀项目的，第(一)项条件可降为具有中专或中专同等学历。

　　第十条三级项目经理岗位资格证书应具备以下条件：

　　(一)具有物业管理相关专业中专及以上学历;

　　(二)从事物业管理工作一年以上;

　　(三)经考核现服务的物业项目管理情况良好;

　　(四)经过培训并通过苏州市物业服务项目经理三级岗位资格证书考试。

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　　第十一条项目经理应履行下列主要职责：

　　(一)根据物业管理法规、规章、政策规定以及物业服务合同约定，制定物业服务的详细计划和方案并组织实施，保障物业使用的安全方便，保持物业及其设施设备状态完好、运行正常，环境优美，公共秩序良好;

　　(二)依照物业服务合同的约定，负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理;负责物业服务区域内环境卫生和日常公共秩序的维护;负责物业共用设施设备和有关资料的查验;

　　(三)严格物业服务业务接待制度，持证持牌上岗。负责填写物业服务日志，负责将服务人员姓名、照片、服务承诺及客服处24小时服务电话在物业服务区域的显著位置公示。建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时发现并处理管理服务人员的违规行为;

　　(四)公开任职项目的业务办理程序及时间，公开收费事项和标准，并接受业主监督;规范受理业主与使用人投诉、报修及回访的工作流程，并及时予以处理;

　　(五)加强与业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，认真听取其意见和建议，不断提高和完善服务、管理水平;

　　(六)负责协调处理物业服务区域内的紧急情况和突发事件，对业主、使用人在物业使用中有违法行为或违反业主管理规约的行为，及时劝阻并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

　　(七)接受项目所在地街道办事处或镇人民政府及所在地房产行政管理部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作;

　　(八)法律、法规及物业服务合同约定的其他事项。

　　第十二条取得建设部《中华人民共和国物业管理师资格证书》或一级项目经理岗位资格证书的不设管理单个物业建筑面积范围限制。

　　二级项目经理可以独立管理物业建筑面积20万平方米以下的单个住宅小区。

　　三级项目经理可以独立管理物业建筑面积10万平方米以下的单个住宅小区。

　　对于在地理位置上相毗邻的若干个住宅小区，一名项目经理可管理的住宅小区数量不得超过三个。管理一个以上住宅小区时，一级项目经理可管理的物业建筑面积总和不应超过50万平方米;二级项目经理可管理的物业建筑面积总和不应超过30万平方米;三级项目经理可管理的物业建筑面积总和不应超过20万平方米。

　　第十三条物业服务企业承接新建住宅项目时，应办理项目经理执业备案手续。

　　申请备案的项目经理应受聘于一个具有资质的物业服务企业，并从接受物业服务企业的委派之日起30日内，通过聘用企业向物业服务项目所在地房产行政管理部门提交项目经理备案申请表、资格证书原件和复印件、委派书、聘用合同等相关资料。任职物业服务项目发生变化的，项目经理应物业服务企业在变更委派之日起30日内向原备案部门办理变更登记;涉及项目跨地区变化的，应通过聘用企业同时向新项目所在地房产行政管理部门申请备案手续。

　　市物业管理协会对已备案的项目经理，统一纳入项目经理名册管理。项目经理名册在苏州房产信息网、苏州物业网及有关媒体上予以公告，接受监督。

　　未经备案的项目经理不得从事相应职务的物业服务。

　　物业服务企业服务的住宅小区的项目经理人数达不到规定要求的不得承接新的项目。

　　在物业服务活动中形成的关键性文件，应由项目经理签字，并承担相应的法律责任。

　　第十四条项目经理的管理采用考核计分制。物业所在地房产行政管理部门应在听取业主、使用人和街道社区或镇人民政府意见的基础上，定期采取组织互查、明察暗访等多种考核办法加强对项目经理的管理实绩考核，发现项目经理不履行管理职责的，应按照《苏州市物业服务项目经理考核记分标准》规定，责令其限期整改，并对其予以记分处理。

　　第十五条物业所在地房产行政主管部门每年12月负责将所辖区域内项目经理的备案及任职情况报市房产管理局。市房产管理局会同市物业管理协会结合物业服务企业监督检查情况提出结论意见。

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　　项目经理每年应接受不少于一次的继续教育，不断更新知识，提高业务水平。

　　物业服务项目经理一个记分周期为一年。项目经理在本年度未被记分的，或被记分、且累计积分未超过规定分值的，物业所在地房产行政管理部门在年度附记时予以通过，并消除该年度的记分记录。

　　项目经理逾期未办理年度附记手续的，物业所在地房产行政管理部门应暂缓年度附记。在暂缓年度附记期间项目经理不得从事相应职务的物业服务。

　　第十六条项目经理任职的物业服务项目内有下列情形之一的，各房产行政管理部门应责令其所在物业服务企业限期整改，并报请市房产管理局会同市物业管理协会注销该项目经理的上岗证书。市物业管理协会以公告形式在项目经理名册中予以除名。

　　▲违背职业道德和诚实信用原则，造成重大影响的;

　　▲因管理失职，造成重大事故的;

　　▲对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的;

　　▲被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的;

　　▲被新闻媒体负面报道2次以上且查证属实，影响重大的;

　　▲利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的;

　　▲在一个记分年度被累计记分超过规定分值的;

　　▲参加物业服务招投标活动有违法违规行为的;

　　▲其它应予注销资格证书的情形的。

　　项目经理被注销岗位资格证书的，自证书注销之日起一年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理;一年后应当重新取得项目经理资格证书，并办理备案手续后方能从事项目经理活动。

　　第十七条市物业管理协会建立项目经理执业诚信档案，将项目经理的日常工作和管理服务实绩在执业诚信档案中予以记录。

　　项目经理执业诚信档案作为物业服务企业诚信档案的组成部分。物业服务企业要加强对项目经理的管理，其所聘用的项目经理所扣分值合并记入该企业的年度诚信档案。

　　各市(区)房产行政主管部门对诚信分值较低的企业要给予黄牌警告，必要时报请市房产管理局注销其企业资质。同时对优秀物业服务企业，优秀项目经理在招投标活动等工作中给予一定的奖励加分。

　　第十八条本办法自20**年1月1日起施行。

篇3：上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法(2015)

　　关于印发《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》的通知

　　沪房管规范物〔20**〕3号

　　各区县住房保障房屋管理局，各物业服务企业：

　　现将修订后的《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》印发给你们，请认真按照执行。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　20**年7月17日

　　上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法

　　第一章　总则

　　第一条(目的和依据)

　　为推进物业服务行业信用信息的建设，规范物业服务企业的经营活动，推进诚实信用的物业服务市场竞争环境，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《物业服务企业资质管理办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条(适用范围)

　　本办法适用于物业服务企业及项目经理在本市从事物业管理服务活动中所产生的信用信息的征集、处理、使用和监管。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，在本市行政区域内从事物业管理服务的企业。

　　本办法所称项目经理，是指取得相应职业资格证书，在物业项目中实施物业服务活动的责任人。

　　本办法所称信用信息，是指物业服务企业和项目经理在物业管理服务相关活动中形成的能够用以分析、判断其遵守物业管理法规、规定、规范和履行物业服务合同等方面信用状况的客观信息，包括身份信息、业绩信息和不良信息。

　　第三条(行政主管部门)

　　上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市住房保障房屋管理局)负责本市物业管理行业信用信息的管理工作，建立物业服务企业及项目经理的信用信息平台和信用信息档案。

　　区(县)房屋行政管理部门依据本办法的规定，负责本辖区物业服务企业及项目经理信用信息的征集和信用监管工作，配合做好信用信息系统的建设工作，对物业服务企业及项目经理的违法违规行为进行检查、处理和记分，并将结果计入信用信息平台，加强与相关部门、行业协会等单位联系，实现信用信息互通和共享。

　　上海市物业管理事务中心接受市住房保障房屋管理局的委托，负责物业管理信用信息平台运行的事务性工作，并将“962121”物业服务平台反映的物业服务企业及项目经理的相关信用信息及时抄送相关区(县)房屋行政管理部门。

　　上海市物业管理行业协会负责配合做好信用信息管理的培训工作，并将其会员单位及项目经理的相关信用信息及时抄送相关区(县)房屋行政管理部门。

　　第四条(管理原则)

　　信用信息管理应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则，保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。

　　第二章　信用信息的征集

　　第五条(征集原则)

　　信用信息的征集是指对全市物业服务企业及项目经理信用信息进行采集、甄别、分类、记录、储存，形成反映企业相关经营和项目经理相关执业情况的信息系统的活动。

　　信用信息的征集，应当坚持客观、准确、公正、及时和提供者负责的原则。

　　第六条(身份信息)

　　身份信息由物业服务企业身份信息和项目经理身份信息组成。

　　(一)物业服务企业身份信息包括：企业名称、组织机构代码、资质等级、管业规模、雇用员工情况及其他有关企业身份的信息;

　　(二)项目经理身份信息包括：项目经理姓名、身份证明、职业资格、上岗记录及其他有关项目经理身份的信息。

　　第七条(业绩信息)

　　业绩信息由区(县)房屋行政管理部门认定的下列信息组成：

　　(一)国家级相关项目评优评先活动中获得良好评价、认定、认证等荣誉称号的;

　　(二)上海市相关项目评比中获荣誉称号或行业协会表彰的;

　　(三)第三方对物业服务企业做出的满意度测评意见;

　　(四)荣获上海市物业管理行业诚信承诺A级以上企业。

　　第八条(不良信息)

　　不良信息由市、区(县)房屋行政管理部门通报批评、行政处罚或书面要求整改的下列信息组成：

　　(一)物业服务企业或者项目经理在从事物业管理活动中违反法律、法规、规章和相关规定的信息;

　　(二)依照《物业服务企业资质管理办法》和“四查制度”对物业服务企业和项目经理作出的行政处理决定;

　　(三)政府相关行政管理部门、社会公众和媒体通报、批评、投诉，且查证属实的信息。

　　第九条(身份信息的征集)

　　身份信息由物业服务企业和项目经理自行申报。

　　物业服务企业和项目经理应当在身份信息产生或者变更的7日内通过信用信息平台向企业注册地的区(县)房屋行政管理部门申报，并同时提供相关证明文件。

　　身份信息申报人应当保证所提供和申报信息的真实、完整和及时，并对其提供和申报信息内容的真实性负责。

　　区(县)房屋行政管理部门对审核后认定属实的信息予以记录。

　　第十条(业绩信息的征集)

　　业绩信息由物业服务企业自行申报。

　　(一)申报第七条第三款信息的，物业服务企业应于次年6月30日前向企业注册地的区(县)房屋行政管理部门提供第三方对物业服务企业做出的当年满意度测评意见。

　　(二)申报其他业绩信息的，应在业绩信息生成3个月内，向企业注册地的区(县)房屋行政管理部门提供《业绩信息申报表》、有关部门表彰决定文书或经市、区(县)房屋行政管理部门和行业协会认定或者查证属实的材料以及其他具有法律效力的其他材料。

　　第十一条(不良信息的征集)

　　不良信息由物业服务企业及其项目经理违法违规行为发生地的区(县)房屋行政管理部门负责征集。不良信息的征集按照本市物业服务企业和项目经理信用信息评价标准执行。

　　(一)征集第八条第一项和第二项信息的，区(县)房屋行政管理部门应向信用信息平台提供生效的法律文件和查证材料;

　　(二)征集第八条第三项信息的，区(县)房屋行政管理部门应向信息平台提供相关查证材料。

　　上述查证材料是指区(县)房屋行政管理部门通报批评、行政处罚决定或者书面整改的副本或者复印件。

　　第十二条(信用信息的变更和修改)

　　已提供和申报的信用信息发生变更或者失效的，信用信息的提供人和申报人应当在信用信息变更或者失效的7日内及时修改并完成报送。

　　第三章　信用信息的处理

　　第十三条(信息告知)

　　区(县)房屋行政管理部门对物业服务企业及其项目经理征集不良信息的，应当自征集信息起7日内，书面告知被征信对象。

　　第十四条(异议申请)

　　被征信对象认为其信用信息存在错误或者单位、个人对被征信对象的身份信息和业绩信息有异议的，均可在告知之日起10个工作日内向区(县)房屋行政管理部门提出书面异议申请，并提供相应证据，逾期视为认可。

　　第十五条(异议核查)

　　区(县)房屋行政管理部门应当在受理异议申请的7日内及时组织核查，并将核查结果通知申请人。

　　经核查，异议信息属信用信息平台处理过程中造成的，区(县)房屋行政管理部门应当立即更正;属信用信息提供单位或自行申报人引起的，应当立即通知相关提供人修改更正。

　　第十六条(异议反馈)

　　区(县)房屋行政管理部门认为异议成立的，报市住房保障房屋管理局申请变更信用信息。市住房保障房屋管理局收到变更申请之日起的10日内完成审核。审核结果由区(县)房屋行政管理部门告知申请人，其中异议成立的，由区(县)房屋行政管理部门进行变更。

　　区(县)房屋行政管理部门认为异议不成立的，异议申请人可在收到区(县)房屋行政管理部门出具告知书的7日内向市住房保障房屋管理局申请复核。市住房保障房屋管理局收到复核申请之日起的10日内完成复核。复核结果由市住房保障房屋管理局告知申请人，其中异议成立的，由区(县)房屋行政管理部门进行变更。

　　第十七条(身份信息变更和异议处理的原则)

　　因未按本办法第九条、第十二条执行而造成实际管理与信用信息系统记录的物业服务企业或项目经理身份信息不一致的，区(县)房屋行政管理部门应当按照本办法规定分别给予实际管理的和未及时变更身份信息的物业服务企业或项目经理同等分值的不良信息记分。

　　异议申请受理期间不影响记录的信用信息的效力。

　　第四章　信用信息的使用和监管

　　第十八条(信用信息的动态监管)

　　区(县)房屋行政管理部门应当根据信用征集情况实行动态监督管理。

　　市住房保障房屋管理局根据本市物业管理行业的实际情况，适时公布、修改和调整本市物业服务企业和项目经理信用信息评价标准。

　　第十九条(不良信息的记分制度)

　　物业服务企业和项目经理的信用评定基本分为0分，实行加分制。信用信息有效期限为3年，即从记录之日起，每条信用信息在信用信息平台上显示36个自然月。

　　项目经理的不良信息同时记载入受聘的物业服务企业不良信息。

　　不良信息的行为在整改期内不再重复记分。

　　第二十条(信用信息的奖励)

　　在信用信息的有效期限内，物业服务企业或者项目经理没有不良信息记录的，给予以下激励：

　　(一)减少行政检查的频率;法律、法规、规章未明确规定为实地审查或者实质性审查的，可以适用书面审查;

　　(二)申请资质等级评定的，优先审定;

　　(三)在评定表彰、评比竞赛中，予以优先推荐;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他鼓励。

　　第二十一条(对物业服务企业不同记录分值的处理)

　　依据信用记分结果，市、区(县)房屋行政管理部门对物业服务企业给予以下处理，并在信用信息平台上予以公示：

　　(一)企业记录分值达到10分时，该企业不得申报各类物业服务示范项目，不予开具诚信证明，并告知企业注册地区(县)房屋行政管理部门;

　　(二)企业记录分值达到15分时，由企业注册所在地区(县)房屋行政管理部门和街道办事处(乡、镇人民政府)约谈该企业法定代表人;在记录分值有效期限内不得申报各类物业服务示范项目;取消该企业参加行业各类评优评先活动资格;

　　(三)企业记录分值达到18分时，市住房保障房屋管理局约谈该企业的法定代表人或负责人;在记录分值有效期限内不得申报各类物业服务示范项目;取消该企业参加行业各类评优评先活动资格。

　　第二十二条(对项目经理不同记录分值的处理)

　　依据信用记分结果，市、区(县)房屋行政管理部门对项目经理给予以下处理，并在信用信息平台上予以公示：

　　(一)项目经理记录分值达到10分时，由项目所在地区(县)房屋行政管理部门和街道办事处(乡、镇人民政府)约谈该项目经理;

　　(二)项目经理记录分值达到18分时，由项目所在地区(县)房屋行政管理部门和街道办事处(乡、镇人民政府)约谈该企业法定代表人。

　　第二十三条(组织培训)

　　市住房保障房屋管理局或者其委托的行业协会应当组织不良信用信息记录分值累计超过18分的物业服务企业法定代表人和相关责任人、累计超过10分的项目经理进行物业管理行业相关法规和信用知识培训。

　　第二十四条(信用信息的公布)

　　市住房保障房屋管理局可以将物业服务企业和项目经理的信用信息通过其门户网站和信用信息平台向社会公开，并可以向本市公共信用信息服务平台提供相关信用信息。任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息。

　　信用信息发布应当遵循物业服务企业和项目经理的隐私保护，不得侵犯其合法权益。

　　第二十五条(行政考核)

　　区(县)房屋行政管理部门应在每年的1月30日前，将本区(县)上一年度的物业服务信用信息建设和管理情况书面报市住房保障房屋管理局。

　　第五章附则

　　第二十六条(施行日期)

　　本办法自20**年9月1日起施行，有效期至20**年6月30日。原《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》(沪房管规范物〔20**〕25号)同时废止。

　　第二十七条(其他)

　　注册在外省市的本市物业服务企业分公司的信用信息管理，参照本规定执行。

　　附件：1.上海市物业服务企业信用信息记分告知单

　　2.上海市物业服务项目经理信用信息记分告知单

　　3.上海市物业服务企业信用信息异议申请表

　　4.上海市物业服务项目经理信用信息异议申请表

　　5.上海市物业服务企业信用信息异议/信息变更申请受理单

　　6.上海市物业服务项目经理信用信息异议/信息变更申请受理单

　　7.上海市物业服务企业信用信息异议/信息变更申请修改单

　　8.上海市物业服务项目经理信用信息异议/信息变更申请修改单

　　9.告知单

　　10.告知单(申请异议驳回)

篇4：《扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》的说明

　　关于《扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》的说明

　　为进一步规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为，构建诚实守信的市场环境，提升物业服务水平，促进物业服务市场持续健康有序发展，最近，我局新出台了《扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》(以下简称《办法》)，从20**年元月1日施行。现就其背景、内容等进行简单说明。

　　一、出台背景

　　20**年，住房城乡建设部印发了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房[20**]75号)，明确不得以物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件，同时要求加强对物业服务企业事中事后的监管。加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。因此，制定《扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》，对加强物业服务行业事中事后监管，提升物业管理的规范监管、依法发展，维护物业管理各方的合法权益，推动物业服务行业的健康发展，显得十分必要。

　　二、主要内容

　　《办法》包含物业服务企业和项目经理的信用信息的征集、评价、使用和监管。信用信息内容主要包括基本信息、诚信信息和失信信息。基本信息由企业自行申报，我们根据业主、社区、街道(乡镇)意见及区局征集的信息，结合各类表彰及日常投诉，对企业和项目经理的诚信信息和失信信息进行记分。分数每年度汇总一次，并对汇总后的分数进行公示。物业服务企业信用评级按照企业自评、主管部门核定、信息叠加、系统实时评分的步骤进行，遵循公正、公平、公开的原则，对被征信人信用评分实行动态管理，实时记录。

　　物业服务企业信用管理采用信息综合评分制，即物业服务企业信用综合评分=基本信息评分值+诚信信息分值-失信信息分值。实行加减分制，物业服务企业按照年度评定信用等级。同时，物业服务企业信用等级按照信用评分分值由高至低划分为五个等级，根据等级分值，设立物业服务行业‘红黑榜’发布制度。对项目经理扣分达到10、15、18或20分时给予不同的惩戒措施。

　　信用信息和评价结果主要用于以下方面：为业主选聘物业服务企业提供参考、作为前期物业服务招标的信用成绩、作为物业服务项目评先评优的考评内容、作为企业出具诚信意见的参考依据、作为物业主管部门对物业服务企业实施其他行政监管工作的重要依据、作为守信联合激励、失信联合惩戒措施。在信用信息的有效期限内，根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。列入黑名单的物业服务企业，两年内不得在本市参加招投标。

　　《办法》集信用记录、评价、使用和监管于一体。《办法》的出台时刻要求企业和项目经理按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的服务，从而进一步提升我市物业服务水平。

篇5：扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法(2019)

　　扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法(20**)

　　第一章总则

　　第一条为了进一步规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为，构建诚实守信的市场环境，提升物业服务水平，促进物业服务市场持续健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《扬州市住宅物业管理办法》等法规规定及住房城乡建设部《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》精神，结合扬州市区实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于物业服务企业及项目经理在扬州市区从事物业管理服务活动中所产生的信用信息的征集、评价、使用和监管。

　　第三条本办法所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，在扬州市区从事物业管理服务活动的企业和外地物业服务企业在扬州市区分支机构。

　　本办法所称项目经理是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，任命或者指派负责组织物业项目管理服务活动并在扬州市物业管理中心(以下简称“市物业管理中心”)备案的责任人。

　　第四条本办法所称信用信息是指，物业服务企业和项目经理(以下简称“被征信人”)在物业管理服务相关活动中形成的能够用以分析、判断其是否遵守物业管理法律、法规和规章，履行物业服务合同等方面行为状况的客观信息。

　　第五条扬州市住房保障和房产管理局(以下简称“市房管局”)是本市物业服务企业信用信息评价管理的主管部门。

　　第六条市物业管理中心受市房管局委托，负责被征信人信用信息监督管理，制定信用评价标准，建立信用信息档案，统筹建设物业管理信用信息系统(以下简称信用系统)，组织对被征信人信用信息的征集、评价、使用和发布工作，负责信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理。

　　第七条区(功能区)物业行政主管部门负责本辖区内被征信人信用信息的征集和信用监管工作，配合做好信用信息系统的建设。对物业服务企业及项目经理在辖区范围内的日常行为进行检查、处理和记分，并将结果计入信用信息平台，加强与街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居(村)民委员会等相关部门、行业协会等单位联系，实现信用信息互通和共享。

　　第八条街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会协助区(功能区)物业行政主管部门开展被征信人的信用信息征集工作。

　　第九条扬州市物业管理行业协会配合做好信用信息管理的培训工作，并将其会员单位及项目经理的相关信用信息及时反馈市物业管理中心。

　　第二章信用信息的征集

　　第十条信用信息的征集是指通过采集、甄别、分类、记录、储存等方式，形成客观反映企业经营、项目管理信息的活动。

　　第十一条信用信息征集管理应当遵循客观、准确、公正、快速、审慎的原则。保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。

　　第十二条被征信人的信用信息，主要包括基本信息、诚信信息和失信信息，具体内容在信用信息系统平台中设置。

　　第十三条基本信息包括物业服务企业基本信息、项目经理基本信息、物业服务项目信息、企业人员信息和企业经营信息等。

　　1、物业服务企业基本信息是指，企业名称、统一社会信用代码、企业规模、雇用员工情况及其他有关企业身份的信息;

　　2、项目经理基本信息是指，项目经理姓名、身份证明、从业经历及年限、专业技能证书、职称、学历及继续培训等其他情况;

　　3、物业服务项目信息是指，物业项目名称(以地名委员会命名为准)、地址、类型、总建筑面积、配套设施等信息，还包括委托方名称、项目委托期限、项目经理姓名等;

　　4、企业人员信息是指，企业固定员工数、企业管理技术人员等;

　　5、企业经营信息是指，企业经营情况、物业服务面积及连续服务年限、参与保障性住房、老小区物业服务等。

　　第十四条诚信信息是指，被征信人遵纪守法，诚信经营，积极提升服务水平，获得各级政府及相关部门、行业协会的表彰及取得的成果等信息。主要包括：

　　1、各级党委、政府的表彰文件;

　　2、各级物业主管部门的表彰文件;

　　3、在市文明城市建设工作中获得表彰的;

　　4、企业经营管理创新、创优、成果等证明材料;

　　5、物业行业协会的表彰文件;

　　6、获得市房管局评定的信用诚信5A级企业;

　　7、其他优良业绩的证明材料等。

　　第十五条失信信息是指被征信人在从事物业服务活动中违反法律、法规、规章、规范性文件、物业管理行业自律规范或物业服务合同约定的行为，以及被行政处罚、通报批评、媒体曝光、投诉举报等信息。物业服务企业和项目经理失信信息主要包括下列内容：

　　1、已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或项目经理在从事物业管理活动中因违法、违规或违约承担主要责任的;

　　2、物业管理行政主管部门通过开展日常监督检查、“双随机”检查、各类执法检查及督查活动确认的违规、违法行为;

　　3、各级物业管理行政主管部门或相关部门确认生效的行政处罚决定书等;

　　4、各级物业管理行政主管部门或其他职能监管部门的行政执法检查发出的书面通报、整改通知文书;行业协会发出的行业内通报;

　　5、媒体报道、批评中与物业服务有关的不良行为，经区(功能区)物业管理行政主管部门查证属实，在规定期限内未妥善处理的;

　　6、社会公众投诉中与物业服务有关的不良行为，且经市、区(功能区)物业管理行政主管部门查证属实，被征信人未妥善处理的;

　　7、有关部门或涉事双方聘请第三方做出的满意度测评成绩为不合格的;

　　8、其他法律法规和规章规定的情形。

　　第十六条基本信息的征集由物业服务企业通过江苏省物业服务企业和人员信用管理系统平台自行申报，由企业注册地所在区(功能区)物业行政主管部门核实。

　　新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，在信用系统及时、完整、准确填报企业的基础信息等有关信用信息。

　　第十七条基本信息实行日常动态管理，有关信息发生变更后，物业服务企业应当于变更之日起30日内通过信用系统填报变更信息，区物业行政主管部门在5个工作日内完成审核并完成更新。

　　第十八条本市物业服务企业在外地设立分支机构的或外来物业服务企业，在其它城市所产生的良好信用信息及不良信用信息不记入其在本市的信用信息。

　　第十九条人民法院、人社、公安、消防、市场监督、物价、城管、安全生产等相关部门可向同级物业管理行政主管部门提供被征信人的信用信息。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会和业主委员会可向所在地区(功能区)物业管理行政主管部门提供被征信人的信用信息。各级物业管理行政主管部门应及时审核后推送到市级物业服务企业信用信息系统平台，采取适当的联合激励惩戒措施。

　　第二十条各级物业管理行政主管部门记录被征信人失信信息的，应当书面通知相关被征信人。被征信人对失信信息记录有异议的，可在收到通知后5个工作日内向作出记入不良信用信息的物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据;逾期视为无异议。

　　第二十一条物业管理行政主管部门应当于收到书面异议申请之日起20个工作日内完成核查，经核查确属失误的，应当及时更正;若确属无误的，维持原结果，核查结果应当5个工作日内书面告知异议申请人。

　　第二十二条物业管理行政主管部门认为异议不成立的，异议申请人可在收到物业管理行政主管部门出具告知书的5个工作日内向上一级物业行政主管部门申请复核，或提请行政诉讼;逾期视为无异议。

　　第二十三条上一级物业行政主管部门收到复核申请之日起在规定时间内完成审查。审查结果由上一级物业行政主管部门书面通知申请人并反馈下一级物业管理行政主管部门，其中异议复核申请审查属实的，由市物业管理中心统一进行变更。异议申请受理期间应当对异议信息进行标注。

　　第二十四条信用信息经征集按规定记入系统平台后，任何单位和个人未经规定程序，不得擅自修改、增减、删除。

　　第三章信用等级的评价

　　第二十五条本市物业服务企业信用评级按照企业自评、主管部门核定、信息叠加、系统实时评分的步骤进行。

　　第二十六条信用评价坚持公正、公平、公开和守信奖励、失信惩戒的原则。

　　第二十七条被征信人信用评分实行动态管理，实时记录。对物业服务企业信用进行定期等级评定，定期公布。

　　第二十八条实时记录按照企业自评、主管部门核定、信息叠加的步骤进行。市物业管理中心根据信用信息平台收集的信息实时记录，于次年1月份定期公布年度评分情况。

　　1、企业自评。自本办法实施之日起，市物业信用系统开通企业自评窗口，物业服务企业对照《扬州市物业服务企业和项目经理信用信息记分标准体系》(附件)逐项进行自评并上报。

　　2、主管部门核定。各级物业管理行政主管部门及时做好基本信息、诚信信息和失信信息的核实及公示工作，实行动态管理。审核合格并经公示无异议后，作为企业信用得分录入系统。

　　3、信息叠加。市物业管理中心将系统中物业主管部门日常管理中形成的企业信用信息，与行业协会等各个层面推送的信息，通过物业信用系统自动归集叠加。

　　第二十九条定期评级按照企业申报、市物管中心审核、公告公示无异议后发布的步骤进行。信用等级评定结果每年1月31日前在物业网等平台发布，对社会公布。

　　1、企业申报。物业服务企业每年12月底前申报信用等级评定，各区物业管理行政主管部门应当及时处理本辖区内物业服务企业的申请并通过平台上报。

　　2、市物业管理中心审核。全市物业服务企业信用等级的申报后，于次年1月份完成物业服务企业信用等级评定。

　　3、公告公示。通过扬州市物业网公示，公示期为7日。在公示期内，企业对信用等级有异议的，可申请市房管局组织有关部门进行查证核实，并根据确认后的事实重新评定等级;公示期满如无异议的，正式发布年度信用等级。

　　第三十条被征信人信用管理采用信息综合评分制。物业服务企业信用综合评分=基本信息评分值+诚信信息分值-失信信息分值。实行加减分制，物业服务企业按照年度评定信用等级。

　　基本信用信息、诚信信用信息和失信信用信息分值按照《扬州市物业服务企业和项目经理信用信息记分标准体系》(见附件)记分累计。

　　第三十一条诚信信息和失信信息积分计算周期，原则上按照信息的有效时限同步计算，从发文年份开始计算，具体到年;没有有效时限的，原则上当年有效，计算周期为一年。涉及列入黑榜事项的，计算周期根据企业整改情况确定。

　　计分计算周期暂定为一年，从每年的1月1日起至12月31日止，周期届满，次年重新计算。

　　新申报的物业服务企业其记分周期自市物业行政主管部门备案完成之日起至本年度12月31日。记分周期不足3个月的，其当年度记分信息滚入下个记分周期。

　　第三十二条同一业绩信用信息以最高荣誉为准，不重复记分。同一失信行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。同一失信行为在整改期内不重复记分。同一失信行为在整改期到期后仍未整改的，采取累进减分的方式进行记分。

　　物业服务企业或项目经理按照市、区物业行政主管部门和相关行政主管部门整改要求，在期限内完成整改工作，区局考核完成整改的，可考虑不继续减分。同一情形受处罚的，减分不累计，以最高分计算。

　　第三十三条物业服务企业信用等级按照信用评分分值由高至低划分为五个等级，信用等级划分标准如下。

　　1、AAAAA：企业的年度信用综合评分达到90分及以上;

　　2、AAAA：企业的年度信用综合评分达到80-89分之间;

　　3、AAA：企业的年度信用综合评分达到70-79分之间;

　　4、AA：企业的年度信用综合评分达到60-69分之间;

　　5、A：企业的年度信用综合评分60分以下。

　　未承接物业服务项目的，信用等级为AA级(未承接项目)，信用成绩取AA级下限。

　　企业故意不参加信用评价的，信用等级为缺失。

　　第三十四条设立物业服务行业“红黑榜”发布制度。

　　市区物业服务企业信用成绩在90分以上按高分到低分，一般不超过10家列入红榜，信用成绩50分以下或存在以下严重失信行为之一的企业列入黑榜;

　　1、未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

　　2、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

　　3、对业主、业主委员会成员进行恶意骚扰，采取暴力行为打击报复造成严重后果的;

　　4、其他违反法律、法规规定造成严重后果的。

　　项目经理信用评分扣分值在20分以上的，列为严重失信的项目经理。存在以下严重失信行为之一的，列入黑榜。

　　1、骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金1万元以上的;

　　2、因项目经理过错引发重大群体*或越级*事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的;

　　3、因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

　　4、其他损害业主利益情节严重的。

　　第四章信用信息的使用和监管

　　第三十五条物业服务企业应当在服务项目的显著位置公示企业信用评价等级。市、区物业行政主管部门应将企业符合本办法规定的诚信信息及失信信息记入系统平台，企业可通过系统平台查询。查询时限自信用信息形成或变更之日起不超过5年。

　　第三十六条信用信息和评价结果主要用于以下方面：

　　1、为业主选聘物业服务企业提供参考;

　　2、作为前期物业服务招标的信用成绩;

　　3、作为物业服务项目评先评优的考评内容;

　　4、作为出具企业诚信意见的参考依据;

　　5、作为物业主管部门对物业服务企业实施其他行政监管工作的重要依据;

　　6、作为守信联合激励、失信联合惩戒措施。

　　第三十七条在信用信息的有效期限内，根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。

　　第三十八条信用等级达到AAAAA级(5A)的物业服务企业给予一定激励。

　　1、在各类政府优惠政策中，优先考虑，加大扶持力度;

　　2、优先推荐市级守信示范企业，优先推荐纳入本市扶持企业名录;优先推荐纳入市房管局政务网、物业网公开推介;

　　3、在评定表彰、评比竞赛中，予以优先推荐;

　　4、在政府采购等公共资源交易活动中，优先推荐;

　　5、规定可以采取的其他激励措施。

　　第三十九条信用等级达到AAAA级(4A)的物业服务企业予以适度奖励和扶持。

　　1、在评定表彰、评比竞赛中，予以优先推荐;

　　2、规定可以采取的其他激励措施。

　　第四十条信用等级为AAA级(3A)的物业服务企业实施以下措施。

　　1、对其申报的信用信息材料全面检查;

　　2、限制行业各类评先创优资格。

　　第四十一条信用等级为AA级(2A)的物业服务企业实施以下措施。

　　1、对其申报的信用信息材料全面检查;

　　2、列入行业主要监管对象;

　　3、约谈督促企业进一步强化诚信意识，改进服务;

　　4、取消行业各类评先创优资格。

　　第四十二条信用等级为A级(A)的物业服务企业给予以下处理。

　　1、列入行业重要监管对象;

　　2、由企业注册地所在地或项目所在地区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)进行约谈，明确整改措施。整改期间，不予开具诚信证明;

　　3、取消其申报各类物业服务示范项目的资格;

　　4、取消其参加行业各类评优评先活动的资格;

　　5、在政府采购等公共资源交易活动中，建议政府采购部门限制其参与;

　　6、与业主大会、业主委员会签订服务合同的在管项目，提醒业主委员会注意风险;

　　7、其他方面的防范性措施。

　　第四十三条外地来扬企业信用信息评分低于60分或上黑名单的，向该企业注册所在地物业行政主管部门发告知函，并抄送物业服务企业总公司。

　　列入黑名单的物业服务企业，包括外地来扬企业被外地物业行政主管部门或行业协会上黑榜的，两年内不得在本市参加招投标。

　　第四十四条依据信用记分结果，市、区(功能区)物业行政主管部门对项目经理给予以下处理，并在信用信息平台上予以公示：

　　1、项目经理记录扣分达到10分时，由项目所在地区(功能区)物业行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)约谈该项目经理。项目经理不能参加当年度的评先评优;

　　2、项目经理记录扣分达到15分时，由项目所在地区(功能区)物业行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)约谈该企业法定代表人。项目经理及项目不能参加当年度的评先评优;

　　3、项目经理记录扣分达到20分时，市物业行政主管部门约谈该企业法定代表人;撤消项目经理登记备案，取消该项目经理参加行业各类先进评比表彰资格，两年内不得作为本市项目的拟派经理。

　　第四十五条信用信息中失信信息记录分值累计超过18分的物业服务企业的法定代表人(分支机构负责人)、累计超过10分的项目经理应当接受市房管局或委托的行业协会组织的物业管理行业相关法规和信用知识培训。因失信信息的原因而被撤销项目经理登记备案的，在重新备案前，应当通过相关法规和业务的培训。

　　第四十六条物业服务企业和项目经理的信用信息由市房管局通过政务网、物业网等信用信息平台向社会公开。任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息。

　　第四十七条各级物业管理行政主管部门从事信用信息评定管理的工作人员应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权。违反本办法规定，在信用信息征集评价使用和监管过程中损害信用主体合法权益的，依法承担相应的法律责任。

　　第四十八条被征信人弄虚作假、伪造信用信息，影响信用等级评定结果的，责令其限期整改并记入失信行为。被征信人瞒报、不报失信信息的将加倍处罚。

　　第四十九条提供不真实信息侵害物业服务企业和业主等他人合法权益的，被侵害人可依法追究其相应的责任。

　　第五章附则

　　第五十条市物业行政主管部门可根据实际情况对信用记分项目、加减分标准进行修改。

　　第五十一条本办法自20**年元月1日起施行。各县(市)可参照执行。

　　附件:

　　1、扬州市区物业服务企业信用信息记分标准体系;

　　2、扬州市区项目经理信用信息记分标准体系。

　　(企业)记分标准(修改版).*ls*

　　(项目经理)记分标准(修改版).*ls*