篇2：无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法（2018）

　　锡建规发〔20**〕5号

　　关于印发《无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法》的通知

　　各区住建局，市物业管理中心、市物业管理协会，各物业服务企业：

　　为加强前期物业管理招投标评标专家管理和评标专家库的建设管理，建立高素质的评标专家队伍，保证前期物业管理评标活动的公平、公正进行，根据有关法律法规，我局制定了《无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　无锡市住房和城乡建设局

　　20**年11月20日

　　无锡市前期物业管理招标投标评委管理办法

　　第一条 为加强前期物业管理招标投标评委管理，建立健全招标投标评委管理制度，进一步规范前期物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的有关规定，结合本市实际制定本办法。

　　第二条 本办法适用于无锡市前期物业管理招投投标评委及专家评委库的建设和管理。

　　第三条 市物业管理行政主管部门是本市前期物业管理招标投标活动的主管部门，负责评委的资格认定和专家评委库的监督管理工作。

　　市物业管理中心负责全市前期物业管理招标投标评委的档案管理、定期培训及专家评委库信息平台运行维护工作。

　　区物业管理行政主管部门及市物业管理协会负责评委的推荐及申报工作。

　　第四条 入选物业管理招投投标评委库的人员，应当遵纪守法、公道正派、廉洁自律且熟悉物业管理相关的法律法规，具有从事物业管理评标工作的能力和精力，68周岁以下，并符合以下条件之一：

　　(一)物业管理相关行业管理部门或行业协会的工作人员且任职5年以上的;

　　(二)从事物业管理实践工作5年以上，现任物业服务企业经理以上职务，并持有中级(含)以上相关专业技术职称或相关执业资格证书;

　　(三)取得律师执业资格从事5年以上司法实践，代理过相关物业管理的诉讼案件;

　　(四)担任过业主委员会主任职务且工作满5年以上的;

　　(五)从事物业管理理论研究或教学5年以上，具有中级(含)以上相关专业技术职称;

　　(六)本人愿意以独立身份参加前期物业管理招标投标评审工作，并接受物业管理行政主管部门的监督管理;

　　(七)没有违纪违法等不良记录;

　　(八)物业管理行政主管部门规定的其他条件。

　　第五条 前期物业管理招标投标评委由区物业管理行政主管部门及市物业管理协会推荐并申报。候选人需填写《无锡市前期物业管理招标投标评委申请表》(见附件)，经区物业管理行政主管部门及市物业管理协会推荐并加盖公章后报市物业管理中心，市物业管理中心负责各区推荐资料的整理汇总，并报市物业管理行政部门进行评委的资格认定。

　　市物业管理行政主管部门对评委资格进行认定后，经公示五天无异议后，向入选评委发放聘书并建立专家评委库。

　　第六条 市物业管理中心对已聘的评委每三年检验一次，并报市物业管理行政主管部门复审，符合条件的可以继续聘用，并办理相关手续。

　　对评委的检验复审主要依据平时的考评记录。区物业管理行政主管部门在评标结束后，将评委考评记录记载至专家评委库信息平台中，记录包括本人的职业道德、专业水平、评审能力以及有无违法违纪行为等。

　　第七条 经调查核实有下列情形之一者，按检验复审不合格处理：

　　(一)本人专业水平和执业能力不能继续满足前期物业管理招标投标评审工作要求的;

　　(二)一年内参加评审累计3次迟到或早退，或一年内累计2次答应参加而无故缺席的，或一年内累计不参加次数6次及以上的;

　　(三)因身体状况及其他情况不再适宜从事评审工作的;

　　(四)未按有关规定参加培训的;

　　(五)未按规定参加检验复审的。

　　第八条　评委在前期物业管理招标投标活动中享有以下权利：

　　(一)对前期物业管理招标投标制度及相关情况的知情权;

　　(二)对前期物业管理招标投标项目的独立评审权;

　　(三)推荐中标人的表决权;

　　(四)按规定获得相应的评审劳务报酬;

　　(五)法律、法规规定的其他权利。

　　第九条　评委在前期物业管理招标投标活动中承担以下义务：

　　(一)按照招标文件的标准和方法进行评审，为招标人提供客观、公正、专业的评审意见;

　　(二)严格遵守评审工作纪律，按时参加评审工作。遇特殊情况不能按时参加评审时应及时告知，不得私下转托他人参加;

　　(三)回避与本人存在利害关系的评审活动;

　　(四)禁止征询招标人的倾向性意见或发表不负责任的言论，影响评审公正性;

　　(五)不得私下接触投标人，不得收受相关利益人的财物或者其他好处;

　　(六)解答有关方面对评审工作中有关问题的咨询或质疑，配合主管部门处理的投诉等事宜;

　　(七)不得向外界泄露评审情况;

　　(八)积极参加必要的学习培训;

　　(九)法律、法规规定的其他义务。

　　第十条 前期物业管理招投投标活动的专家评委，由招标人在公证机构监督下从无锡市物业管理招投投标专家评委库中随机抽取产生。任何单位和个人都不得指定专家评委或干预专家评委的抽取工作。

　　第十一条 前期物业管理招标投标活动，由招标人向受邀评委支付劳务费用。

　　第十二条 评委应当严格执行回避制度。有下列情况之一的必须回避：

　　(一)本人、配偶或直系亲属三年内曾在参加该项目的招标人、投标人及其关联企业中任职(包括一般工作)或担任顾问;

　　(二)与招标项目存在利害关系的;

　　(三)行政主管部门认为应当回避的，或者相关法律、法规规定应当回避的。

　　第十三条 评委检验复审不合格，或在聘期内有以下情形之一的，市物业管理行政主管部门可以解除聘任：

　　(一)本人申请自愿退出的;

　　(二)调离本市工作的;

　　(三)有严重损害行业声誉行为或在物业管理重大责任事件中负有主要责任的;

　　(四)其他不适宜担任评标专家的情形。

　　第十四条 评委在聘期内有以下情形之一的，由市物业管理行政主管部门责令改正;情节严重的，禁止其在一年内参加评标;情节特别严重的，取消其担任评委的资格：

　　(一)应当回避而不回避;

　　(二)在评标过程中擅离职守;

　　(三)不按照招标文件规定的评标标准和方法评标;

　　(四)私下接触投标人;

　　(五)向招标人征询确定中标人的意向或者接受任何单位或者个人明示或者暗示提出的倾向或者排斥特定投标人的要求;

　　(六)对依法应当否决的投标不提出否决意见;

　　(七)暗示或者诱导投标人作出澄清、说明或者接受投标人主动提出的澄清、说明;

　　(八)其他不客观、不公正履行职务的行为。

　　第十五条 本办法由无锡市住房和城乡建设局负责解释。

　　第十六条 江阴市、宜兴市参照本办法执行。

　　第十七条 本办法自20**年11月1日起施行。

　　附件：《无锡市前期物业管理招标投标评委申请表》

　　无锡市前期物业管理招标投标评委申请表

　　填表日期：*年*月*日

姓名			性别		贴照片处
政治面貌			手机
文化程度			专业
身份证号			电子邮箱
单位名称			单位电话
单位地址
职称情况
执业/职业资格情况
个人简历：
与申请人有利害关系，评标需回避的单位

本人承诺： 以上情况均属实，如有不实，一切后果由我本人承担。 如果成为无锡市前期物业管理招标投标评委，我将坚持公平、公正、择优原则，履行评委职责。 签名：
推荐单位意见： （公章） *年*月*日	审核单位意见： （公章） *年*月*日

篇3：无锡市物业服务收费管理实施办法（2014）

无锡市住房保障和房产管理局

　　锡价规[20**]3号

市物价局 市住房保障和房产管理局

关于印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》的通知

　　各区物价局、住保和房产管理局、市区各相关物业服务企业：

　　为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》，我们制定了《无锡市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○一四年四月一日

无锡市物业服务收费管理实施办法

　　第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。

　　第三条本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。

　　各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。

　　第五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。

　　非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定;等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。

　　第六条价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第七条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。

　　实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。

　　实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。

　　物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：

　　(一)、前期物业服务收费备案或审批申请;

　　(二)、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书;

　　(三)、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件;

　　(四)、住宅区前期物业服务成本费用测算材料;

　　(五)、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表(详见附件三);

　　(六)、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。

　　第八条物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：

　　(一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)、清洁卫生费用;

　　(四)、绿化养护费用;

　　(五)、秩序维护费用;

　　(六)、办公费用;

　　(七)、物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)、管理费分摊;

　　(十)、经业主大会同意的其他费用;

　　(十一)、法定税费;

　　(十二)、合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

　　第九条住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。

　　第十条物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖(租赁)合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。

　　因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

　　第十二条车辆停放收费管理

　　汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　(一)、业主专有室内车库，免收汽车停放费;

　　(二)、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

　　(三)、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

　　(四)、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行;

　　(五)、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费;

　　(六)、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费;

　　(七)、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费(租金)标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。

　　(八)、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收;超过2小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取，最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。

　　对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

　　占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。

　　同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费(租金)标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。

　　住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。

　　业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。

　　物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆、月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。

　　第十三条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

　　特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第十四条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第十五条电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。

　　电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。

　　单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。

　　第十六条公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

　　第十七条 科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。

　　科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

　　第十八条装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。

　　装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。

　　业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。

　　非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

　　第十九条业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。

　　业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费(装载层住户免收)。

　　业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。

　　装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证10元。

　　第二十条住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡，门禁卡保质期为三年。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。

　　第二十一条物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。

　　第二十二条物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　第二十四条机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处(乡镇人民政府)、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

　　第二十五条物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本和收支应按物业服务项目分别核算。

　　物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。

　　第二十六条业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。

　　物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。

　　第二十七条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。

　　第二十八条价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第二十九条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚：

　　(一)、超出政府指导价收费标准的;

　　(二)、不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)、强制或变相强制服务并收费的;

　　(五)、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)、不按规定实行明码标价的;

　　(七)、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的;

　　(九)、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第三十条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第三十一条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　第三十二条江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。

　　第三十三条本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。

　　第三十四条本办法自20**年5月1日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。

　　《无锡市物业服务收费管理办法》(锡价服[20**]1号)同时废止。

　　附件一：普通住宅前期物业公共等级服务标准

　　附件二：普通住宅前期物业公共服务等级收费标准

　　附件三：普通住宅前期物业服务收费报备报批情况登记表

　　附件一：

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)一级服务标准

　　(指导价0.50元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证。 2、管理人员挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待。
	日常服务	1、受理业主或使用人报修。 2、对业主或使用人的投诉有答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次。 4、建立物业服务基础档案。 5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。
清洁管理	共用楼道保洁	每半月打扫1次楼道
	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢
	共用卫生间保洁	每日清洁1次
	绿化带、道路保洁	绿化带每两天清扫1次，道路每日清扫1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日清运1次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次
	公共天台、屋顶	每半年清理1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	围墙	发现损坏进行修复
	道路、场地等	道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏进行修复。
	排水设施	发现堵塞及时疏通
	给水设施	饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次
	消防设施设备	消防设施设备可随时启用，消防通道畅通
园林绿化养护与管理	草坪、灌木类、花坛	每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	乔木类	每年修剪1次，除虫施肥每年1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。 2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
	门岗	1、保证1个主出入口24小时进出、值班看守。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。
	巡逻岗	1、不定时巡逻，夜间重点部位巡逻一次。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	车辆管理	1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)二级服务标准

　　(指导价0.80元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待。
	日常服务	1、受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理四天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在一周内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每月清洁1次楼梯扶手
	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢
	共用卫生间保洁	每日清洁1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每月清扫1次车库，地下室每年消杀1次
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日清运1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹1次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次
	公共天台、屋顶	每半年清理1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	围墙	发现损坏立即修复
	道路、场地等	道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。
	排水设施	每年清扫排水明沟和疏通地下管井1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好。
	消防设施设备	1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通 2、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔灌木生长健壮；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率70%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率70%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	水面每季清捞1次
	景观小品	每年清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。 2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	技防设施和救助	1、小区主出入口应具备录像监控。 2、小区应有火警、水警、警情应急预案并公示上墙。
	车辆管理	1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)三级服务标准

　　(指导价1.10元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在四天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 5、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 6、能提供一种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手；楼梯间墙面、顶面每季度除尘1次；
	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁,每月对轿厢顶部清洁1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次，每周消杀1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每半月清扫1次车库，每半年进行1次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每周清洁1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日收集1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹2次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每年至少进行2次
	公共天台、屋顶	每季清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每季一次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好
	道路、场地等	每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损。
	排水设施	每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次、水质化验达标
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好。
	消防设施设备	1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通 2、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 3、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全
园林绿化养护与管理	基本条件	乔灌木生长健壮，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率80%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率80%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	每季水面清捞1次
	景观小品	每半年清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区主出入口、主干道应具备录像监控。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。
	车辆管理	1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)四级服务标准

　　(指导价1.40元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有两年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待，周六周日提供值班服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 7、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫2次；每周擦拭1次楼梯扶手；每季楼梯间墙面、顶面除尘1次；
	电梯及电梯厅保洁	每日清洁1次；每周对电梯轿厢进行全面的清洁1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每周清扫1次车库，每季进行1次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每周清洁2次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁1次，监控探头每季度擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日收集2次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭2次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每月清洗2次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每年至少进行3次
	公共天台、屋顶	每季清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损。
	排水设施	每月清扫1次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次，每年对地下管井清理1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好。
	消防设施、设备	1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每年试验一次探测器。 4、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 5、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率85%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率85%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	水面每月清捞1次
	景观小品	每季度清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区应具备录像监控、周界报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)五级服务标准

　　(指导价1.70元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有三年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天10小时业务接待，周六周日提供值班服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。 7、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 8、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手；地面每月湿拖1次，大理石地面每年打蜡1次；公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、顶面每月除尘1次；
	电梯及电梯厅保洁	电梯轿厢每日清洁1次，每季度对电梯门壁打蜡上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每周清扫1次，每季进行1次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次，白天巡视保洁，确保路面整洁
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑、信报箱每月擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每2个月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日收集2次，每周擦拭1次
	垃圾收集与处理	按每楼幢定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每周清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次
	公共天台、屋顶	每月清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
	排水设施	每月清扫1次排水明沟，每季对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房，每年对水泵机组清洗保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修
	公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
	消防设施、设备	1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每周检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每周巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率90%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率90%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	水面每周清捞1次
	景观小品	每2个月清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，早晚高峰立岗时间不低于2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	保安人员按指定的时间和路线，白天每两小时巡逻一次，夜间每三小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），有巡逻记录。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)六级服务标准

　　(指导价2.10元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、每10万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于8小时的客户服务。 3、配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周日每天10小时业务接待，并提供服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每季向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。 7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，地面每周湿拖1次，大理石地面每半年打蜡1次，公共设施每周循环清洁1次，各梯间墙面、顶面每周除尘1次
	电梯及电梯厅保洁	保持电梯轿厢清洁，每日清洁1次，每月对电梯门壁打蜡上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁3次、消杀2次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每周清扫2次车库，每月进行2次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次，巡视保洁，确保绿花带、道路整洁
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑、信报箱每2周擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日收集2次，每日擦拭1次，每周清洗1次
	垃圾收集与处理	按楼道口设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次
	公共天台、屋顶	每月清理1次，保持清洁、无垃圾
	公共部位门窗	每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
房屋、共用设施、设备维护与管理	围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每季对地下管井清理1次，每半年对地下管井彻底疏通1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每季清扫1次泵房，每半年对水泵机组清洗保养1次，每季对共用给水管道进行1次全面检查维修
	公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
	消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率95%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	乔木类	成活率95%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	人工湖、喷水池	水面每日清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水1次，水质不良及时更换
	景观小品	每月清洁
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，立岗时间不低于8小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
	巡逻岗	保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），监控中心有巡更记录。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)七级服务标准

　　(指导价2.50元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、每3万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于10小时的客户服务。 3、配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 3、适当配备具有外语会话能力的管理人员。
	服务时间	管理处周一至周日每天12小时业务接待，并提供服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。 7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每季度打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面，每周顶面除尘1次
	电梯及电梯厅保洁	保持电梯轿厢清洁，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁打蜡上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁4次，消杀2次，有污渍水渍时及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每日清扫1次车库，保洁1次车库，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次，巡视保洁，绿化带、道路无杂物、垃圾
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑、信报箱每周擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗2次
	垃圾收集与处理	按楼层设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理2次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次
	公共天台、屋顶	每周清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每1个月清扫1次泵房，每季对水泵机组清洗保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
	消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。
	草坪、灌木类、花坛	成活率98%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	乔木类	成活率98%以上，无明显缺株，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	人工湖、喷水池	每日水面清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水2次，水质不良及时更换
	景观小品	每周清洁1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，每天立岗时间不低于10小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 3、老弱病残进门可提供专人护送，可配备护送专用车
	巡逻岗	保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过三分钟，监控中心有巡更记录。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　附件二：

　　普通住宅前期物业公共服务等级收费标准

　　单位：元/每平方米、建筑面积

收费等级	一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级
收费标准	0.50	0.80	1.10	1.40	1.70	2.10	2.50
备注：实行政府指导价管理的前期物业，对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相近的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行；对未交付的已确定物业公共服务费标准的，可按招投标确定的服务等级，相应调整收费标准。 调整物业公共服务收费标准或物业等级服务标准，应分别报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

　　附件三：

　　普通住宅前期物业服务收费报备报批情况登记表

物业管理企业 名称 （盖章）
企业地址		法人代表
企业资质证号		资质等级
住 宅 区 名 称		立项性质
负 责 人 姓 名		联系电话
物业服务等级		收费标准
电梯使用费标准		公共水电费标准
住宅区建设单位
住宅区占地面积
总 建 筑 面 积		住宅面积
		经营用房面积
		配套用房面积
		办公用房面积
		室内汽车库面积
		其他车库面积
		其他房屋面积
容积率		绿化率
低层幢数		户数
多层幢数		户数
高层幢数		户数
电梯数量		梯户
备注：

　　注：同一住宅区内，如每幢层数不同，请在备注中说明。

篇4：内江市关于印发《物业小区违法建设管理制度》的通知

　　内江市东兴区房地产管理局关于印发《物业小区违法建设管理制度》的通知

　　辖区内各物业服务企业：

　　根据《城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》、四川省人大常委《关于制止和查处违法建设的决定》、《内江市城市规划区违法建设治理工作实施方案》(内府函〔20**〕148号)和《内江市东兴区城市规划区违法建设治理工作实施方案》(内东区府发﹝20**﹞244号)等有关法规，为有效预防和控制物业服务小区(以下统称小区)内正在实施的违法建设行为，落实物业服务企业履行发现、劝阻、报告的责任，特制定《内江市东兴区物业小区违法建设管理制度》，现就有关事项通知如下：

　　一、物业服务企业对小区内违法建设的监管范围

　　小区内违法建设预防和控制应当坚持业主自治、预防为主的原则，建立并实行自我约束、自我监督、自我管理的违法建设预防和控制机制。

　　新建楼盘验收合格交付使用后，业主在小区内进行改建、扩建、重建构筑物和建筑物，物业服务企业应当查验其《建设工程规划许可证》。

　　对未办理《建设工程规划许可证》的，在小区内进行屋顶搭建、占用公共空间、占用公共绿地、乱搭乱建或开挖地下室等均属违法建设，物业服务企业应当对违法建设行为予以劝阻制止。

　　二、物业服务企业履行发现、劝阻、报告的责任制度

　　(一)前期物业服务的物服企业在房屋销售前应当参与制订《临时管理规约》(以下简称《管理规约》)，依照法律法规，结合所销售小区物业交付的实际情况，明确房屋装修和使用过程中禁止的各类违法搭建行为和不得从事的各种物业不规范使用行为，作为建设单位房屋销售时的附件。业主办理装修手续时，物业服务企业应当以书面方式向业主明示房屋装修和使用规范，并交由业主签字认可。

　　(二)物业服务企业要建立正在实施违法建设行为的巡查发现制度。门岗要加强对装修和施工材料以及工具进出的登记和控制;落实专人每日对小区物业使用状况进行动态巡查，重点检查住宅外立面的变化状况和施工作业情况;小区项目经理作为责任人做好相关巡查记录，确保及时发现小区内正在实施的违法建设的搭建行为。

　　(三)物业服务企业发现业主正在实施违法建设搭建行为的，或在房屋装修和物业使用中有违反法律、法规、规章或者《管理规约》行为的，应当按照相关行政管理规定，或者依据物业服务合同、《管理规约》的约定，在第一时间采取有效措施坚决予以劝阻制止，并向其发出《违法建设整改通知书》。

　　(四)经劝阻制止无效的，应当立即通过电话向业主委员会和东兴区城管执法大队报告违法建设情况，在24小时内制作《违法建设报告单》书面向东兴区房管局物管办报告的同时向东兴区城管执法大队、业主委员会和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)报告。

　　(五)物业服务企业对违法建设的构筑物和建筑物要制订具体工作方案，积极配合东兴区城管执法大队等执法部门和街道办事处(乡镇人民政府)实施拆违等行政执法工作。

　　(六)物业服务企业在规划可行的前提下，可以在楼顶楼底等可能违建的场地采取规范设置晾衣设施、文化体育设备、绿化等措施，不给违建留空间。

　　三、建立落实物业服务企业责任履行考核制度

　　物业服务企业要建立健全小区内违法建设应急处置制度;小区项目经理要建立健全小区内违法建设日常巡查制度。对于巡查不到位、制止不果断、报告不及时的物业服务企业，东兴区房管局将依据相关规定予以责令限期改正、通报批评，同时，按照《四川省物业服务企业信用信息管理办法》和《四川省物业服务企业信用记分标准》的有关规定将物业服务企业履行违法建设的巡查发现、劝阻制止、报告责任的情况纳入到物业服务企业和小区项目经理的诚信档案进行动态管理，相关信息作为企业项目评优、物业管理项目招投标等方面的重要参考依据。

　　四、严格奖惩办法和措施

　　(一)物业服务企业履行本制度要求，工作扎实、成绩突出的，东兴区房管局将对小区项目经理和物业服务企业予以表彰，按照《四川省物业服务企业信用信息管理办法》和《四川省物业服务企业信用记分标准》进行加分奖励并在项目评优工作中予以优先推荐。

　　(二)物业服务企业对所辖小区内违法建设未能及时发现、劝阻制止和报告的，东兴区房管局将依据《四川省物业服务企业信用记分标准》对物业服务企业、小区项目经理进行相应的追减记分处理并将记分分值进行公示、纳入企业和从业人员的诚信档案进行动态管理。

　　五、未实施物业管理的小区，由物业所在地街道(乡镇政府)社区居委会(村委会)负责组织协调做好违法建设的预防和控制工作。

　　内江市东兴区房地产管理局

　　20**年11月29日

篇5：宁波市住宅小区物业管理条例实施意见（2010）

　　关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

　　各县(市)区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○一○年六月十二日

　　宁波市住宅小区物业管理条例实施意见

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，自20**年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规，提出以下实施意见。

　　一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

　　(一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

　　(二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际，制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组，协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制，解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

　　(三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

　　(四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站，配置物业管理专职人员，人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　(五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

　　(一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

　　(三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　(四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　(五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　(六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　(七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　(八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

　　(九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

　　各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照其相关法律、法规处理。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　(一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

　　(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

　　《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

　　(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　(四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

　　四、规范前期物业管理工作

　　(一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案)，并提出整改意见和建议。

　　(二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

　　开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行，《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)开发建设单位在销售(预售)物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定，供开发建设单位参考。

　　(四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

　　(五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

　　(六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

　　3.物业质量保修和物业使用说明文件;

　　4.业主清册(房屋分配方案);

　　5.分幢分层平面图和套型图;

　　6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

　　7.物业管理所必需的其他资料。

　　五、物业服务企业的服务

　　(一)物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

　　(二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　(三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

　　1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况;

　　2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　(四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

　　《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　(六)根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

　　(七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。

　　(八)为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

　　六、物业管理用房的配置

　　物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　(一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

　　1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房;

　　2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

　　3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

　　4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明;

　　5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内;

　　6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

　　(二)因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　(三)经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　(四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

　　七、物业管理相关经费的交纳

　　(一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元)，在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账，独立核算;首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

　　(二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

　　为扶持物业管理行业的发展，各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算，低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

　　(四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

　　八、物业管理相关政策

　　(一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营)，租金收入用于补贴物业服务经费。

　　(二)对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

　　(三)为扶持物业管理的发展，各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

　　(四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

　　(五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

　　各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

　　本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。