物业经理人

连云港市物业服务收费管理实施办法（2014）

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　　连云港市物业服务收费管理实施办法(连价规[20**]1号)

　　第一章

　　第一条为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条本办法适用于连云港市行政区域内的物业服务收费行为及监督管理活动。

　　第三条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费管理办法，指导全市物业服务收费的管理工作。

　　第四条本办法所称物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、车位(库)租金、特约服务费、代办服务费等。

　　第五条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理的原则，坚持服务内容、服务质量、收费标准相适应，根据服务成本、法定税费和合理利润确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业(指业主、业主大会、物业管理委员会选聘物业服务企业或成立自治组织接管物业前)公共服务收费、普通住宅物业管理区域的汽车停放费、车位(库)租金等实行政府指导价。

　　业主大会或物业管理委员会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，以及非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第七条物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费和代收代交费用由建设单位全额交纳。

　　已符合房屋交付使用条件，但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月(含)以上未入住的或入住后连续6个月(含)以上未使用的空置物业，业主应在空置前向物业服务企业书面备案，其物业公共服务费和代收代交费用按合同约定标准的70%交纳。业主在装修装饰期间应全额交纳物业公共服务费和代收代交费用。业主大会或物业管理委员会成立后，由业主大会或物业管理委员会与物业服务企业约定。

　　第二章

　　第八条物业公共服务费，是指物业服务企业或物业自治组织按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第九条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，按住宅类型和托管面积制定相应的物业公共服务等级标准以及基准价与浮动幅度，并向社会公布(见附件1、附件2)。

　　价格主管部门应会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务收费基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第十条在业主、业主大会或物业管理委员会选聘物业服务企业前，普通住宅的建设单位应在本办法公布的政府指导价范围内，通过公开招投标等合法方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　价格主管部门应对开发建设单位、物业服务企业通过招投标等合法形式确定的物业服务价格行为进行监督，物业服务企业应在签订前期物业服务合同后30日内分别到价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、中标通知书、物业服务合同、合同备案证明、备案申请等材料。

　　第十一条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　第十二条业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业应将收费标准向价格主管部门申请备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、物业服务合同、合同备案证明、成立业主委员会或物业管理委员会相关资料、备案申请等材料。

　　第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第十四条物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，尚未登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第十五条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十六条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其他费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十七条对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的环境卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取，环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运等后续费用支出。

　　第十八条业主在办理新房交付手续时，应当按产权面积向物业服务企业交纳每平方米2.5元的房屋装饰装修管理服务费。

　　非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定。

　　房屋装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾(不含拆除墙体)的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。装修人员出入证等不得收费。

　　在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主协商确定。

　　业主对普通住宅二次及以上装修，房屋装饰装修管理服务费按规定标准收取。

　　第十九条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第三章

　　第二十条物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位(库)，按照类别和专属权益，分为业主共有车位(库)、业主专有车位(库)、人防车位、建设单位车位(库)等。物业管理区域内用于停放汽车的车位(库)，应当首先满足本小区内业主的停车需要。

　　物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位(库)，应当区别车位(库)的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位(库)租金，收费项目应当与服务内容相适应。

　　第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　第二十二条建设单位车位(库)可通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位(库)，应当优先出租给本小区内业主;业主要求承租车位(库)的，建设单位不得只售不租。

　　第二十三条依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。

　　利用人民防空工程收取的租金、汽车停放费收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省、市有关规定执行。

　　第二十四条汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构(以下简称物业服务企业)接受业主委托，对公共、共用的车位(库)及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位(库)的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　车位(库)租金是指车位所有权人或管理者将车位(库)采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第二十五条住宅小区汽车停放费和车位(库)租金实行政府指导价。由价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定普通住宅汽车停放费和租金基准价及浮动幅度，并向社会公布(见附件3)。

　　业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。

　　第二十六条汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。

　　第二十七条车位(库)租金由车位(库)所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。

　　第二十八条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车收费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　第二十九条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　第三十条物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)，因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补办的，每张工本费不得超过10元。

　　物业服务企业应当在停车场入口处显著位置设置价目牌，标明服务项目、服务内容、计费单位、收费标准、免费停放时间和监督举报电话等内容，自觉接受社会监督。

　　第四章

　　第三十一条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第三十二条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。特约服务、代办服务、临时停车及其它有偿服务不得损害业主的合法权益。

　　第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三十四条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵(不含泵房移交自来水公司的)、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　第三十五条新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)，业主另有需求申请办理的，可以收取工本费，但每张不得超过10元。业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。

　　第五章

　　第三十六条物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

　　第三十七条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内显著位置设立公示栏，每半年将物业公共服务费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况如实公示，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。业主或者业主委员会对公布的公共水电费分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　第三十八条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，直至向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，原所有权人应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第三十九条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。

　　第六章

　　第四十条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第四十一条对于本办法实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行，需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十一条规定执行。

　　第四十二条各级价格主管部门、物业管理行政主管部门要定期对物业服务及收费情况进行监督检查，物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《江苏省物业管理条例》等规定作出相应的处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第四十三条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第七章

　　第四十四条属地街道、社区或按规定设立的社区服务站等其他合法管理主体的物业服务收费可参照本办法执行，各县和赣榆区物业服务收费管理政策可参照本实施办法执行;各县和赣榆区行政区域范围内的物业服务收费政府指导价，由各行政区在不超过市区物业服务收费政府指导价范围内制定。

　　第四十五条本办法由市物价局、市住房保障和房产管理局在各自职权范围内负责解释。

　　第四十六条本实施办法自20**年1月10日起施行，有效期5年。原连价服字〔20**〕326号文件同时废止。

　　附件1：

市区普通住宅小区物业公共服务等级标准

五

项目 内容与标准
（一）
基本要求		 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。
3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、项目负责人应有三年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每6万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。
5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。
6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在二天内给予答复。
7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和共用设施设备、场地有明显标志。
8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。
9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。
10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。
12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。
13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。
14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度85%以上。
15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋共用部位、共用设施设备维修养护 1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。
2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在30分钟内到达现场，一般维修二天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。
3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识
齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、房屋共用部位门窗每周巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。
5、小区围墙每半月巡查1次，发现损坏及时修复，保持围墙完好。
6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。
7、共用明装给、排水设施每半年进行2次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫2次，每月对室外共用水管道进行1次检修。
8、公共照明完好率不低于90%（按规定移交相关部门的除外）。
9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。
10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。
11、其它共用设施设备每两日巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。
12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。
13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位、共用设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（包括需要应急维修的事项），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序 1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有详细交接班记录。
2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。
3、对重点区域、重点部位每1小时巡查不少于2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务 1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运2次。
2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理2次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。
3、小区道路、广场、停车场等公共部位每日清扫2次。
4、电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗2次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。
5、共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理 1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。

四

项目 内容与标准
（一）
基本要求		 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。
3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、项目负责人应有二年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每8万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。
5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。
6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示12小时服务电话，投诉处理应在三天内给予答复。
7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。
8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和季度工作计划，并按相关计划实施管理。
9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。
10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。
12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。
13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度80%以上。
15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护 1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。
2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在45分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。
3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、房屋公共部位门窗每半月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。
5、小区围墙每月巡查1次，发现损坏及时修复。
6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。
7、共用明装给、排水设施每半年进行1次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫1次，每季度对室外共用水管道进行1次检修。
8、公共照明完好率不低于85%（按规定移交相关部门的除外）。
9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。
10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。
11、其它共用设施设备每周巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。
12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。
13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序 1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，早晚高峰期间主出入口立岗时间应不少于4小时，并有详细交接班记录。
2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。
3、对重点区域、重点部位每2小时巡查不少于1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务 1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运不少于1次。
2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。
3、小区道路、广场、停车场等每日清扫1次。
4、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每2日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。
5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。
6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每2个月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每2年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。
7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理 1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。

三

项目 内容与标准
（一）
基本要求		 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。
3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、项目负责人应有一年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每12万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。
5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。
6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在四天内给予答复。
7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。
8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度工作计划，并按相关计划实施管理。
9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。
10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。
12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。
13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。
14、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护 1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。
2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应60分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。
3、设备房设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、房屋公共部位门窗每月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。
5、小区围墙每季度巡查1次，发现损坏及时修复。
6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每季度巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。
7、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每季度对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。
8、公共照明完好率不低于80%（按规定移交相关部门的除外）。
9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。
10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。
11、其它共用设施设备每月巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志、齐全。
12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。
13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序 1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守每班不少于1人，次出入口16小时值守每班1人，有详细交接班记录。
2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。
3、对重点区域、重点部位每3小时巡查不少于1次。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务 1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。
2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每月擦拭1次。
3、小区公共场所每日清扫1次。
4、电梯厅、楼道每2日清扫1次（雨、雪天除外）。
5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。
7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理 1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。

二

项目 内容与标准
（一）
基本要求		 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。
3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，其中项目负责人应持有本市颁发的项目经理资格证书上岗。
4、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。
5、物业服务中心周一至周五业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在一周内给予答复。
6、物业服务中心应配置相应的办公设施；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标。
7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。
8、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
9、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。
10、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护 1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录台帐，设施设备运行正常。
2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应90分钟内到达现场，维修时间双方约定，并有完整的报修、维修和回访记录。
3、房屋公共部位门窗每季度巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。
4、围墙护栏发现损坏及时维修。
5、道路、路面、侧石、井盖等公共部位定期巡查（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整。
6、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每年对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。
7、公共照明完好率不低于70%（按规定移交相关部门的除外）。
8、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。
9、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维
修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。
10、其它共用设施设备每季度巡查1次，并及时维修养护，保持正常运行。
11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。
12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序 1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。
2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导（不可预见的突发事件除外）。
3、对重点区域、重点部位每4小时巡查不少于1次。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务 1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。
2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每季度擦拭1次。
3、小区公共场所每日清扫1次。
4、电梯厅、楼道每3日清扫1次（雨、雪天除外）。
5、共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次。
6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。
7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理 1、实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时喷洒药物，预防病虫害。

一服务项目按照二级指导标准确定，达不到其标准的确定为一级。

　　附件2：

市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价

住宅类型 服务等级 基准价(元/平方米·月)
无电梯 五级 0.80
四级 0.70
三级 0.60
二级 0.45
一级 0.30
有电梯 五级 1.10
四级 1.00
三级 0.90
二级 0.70
一级 0.60
注：
1.浮动幅度：托管面积5万M2（含）以下最高可上浮20%，5-10万M2（含）最高可上浮15%，10-15万M2（含）最高可上浮10%，15-20万M2（含）最高可上浮5%，20万M2以上执行基准价格。下浮不限。
2.有电梯住宅物业公共服务费中包含电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费。

　　








附件3：

市区普通住宅车辆停放收费政府指导价

类型 基准价（元/车位•月）
汽车停放费 车位（库）租金
地面车位 100
地下车位（库） 40 180
人防车位 60 160
机械车位 80 140
汽车临时
停放费		 4小时以内免费，4-12小时5元/次，12小时以上重新计收。
注：
1.上述标准为基准价，具体执行标准上浮不超过20%（不含临时停放），下浮不限。
2.机械车位汽车停放费包含机械设备的维护保养、年检、保险、运行能耗等费用，机械设备的修理、更新、改造由产权人负责。
3.本标准中所称汽车专指蓝牌车辆，其它车辆停放收费标准由物业服务企业与车辆停放人协商确定。
4.业主专有地下车位（库），应交纳汽车停放费，免交车位租金。
5.小区集中停放看管自行车停放服务费为5元/辆.月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆.月。充电设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊，约定收取。

　　抄送：省物价局、省住建厅

　　连云港市物价局办公室20**年12月9日印发

篇2：山东省住宅物业服务收费管理办法(2012)

　　山东省住宅物业服务收费管理办法(20**)

　　山东省物价局、山东省住房城乡建设厅关于印发《山东省住宅物业服务收费管理办法》的通知

　　二0一一年十一月九日 鲁价综发[20**]185号

　　各市物价局、住房城乡建委（建设局）、房管局、市政公用局、城管执法局：

　　为进一步规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定《山东省住宅物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　山东省住宅物业服务收费管理办法

　　第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

　　第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

　　第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第六条 省价格主管部门会同省住房城乡建设主管部门负责全省住宅物业服务收费的监督管理工作。

　　设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。

　　第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

　　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

　　第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

　　物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。

　　第九条 普通住宅物业服务成本包括：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。

　　第十条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

　　前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

　　第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

　　业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

　　物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

　　第十二条 物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

　　第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。

　　第十四条 车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

　　第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。

　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

　　普通住宅前期停车服务费可以按照本办法第七条第二款规定的程序单独核定。

　　业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。

　　第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。

　　第十七条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。

　　第十八条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

　　除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。

　　第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第二十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

　　第二十一条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

　　第二十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　第二十三条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

　　第二十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

　　物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　第二十五条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

　　（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

　　（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

　　（四）强制服务并收费的；

　　（五）不按规定实行明码标价的；

　　（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

　　第二十七条　价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第二十八条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

　　第二十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

　　第三十条 各设区市应结合当地实际制定具体实施办法，并报省物价局、省住房城乡建设厅备案。

　　第三十一条 本办法自20**年1月1日起施行5年。《山东省物价局、山东省建设厅关于印发<山东省物业服务收费管理实施办法>的通知》（鲁价费发〔20**〕205号）同时废止。

篇3：忻州市物业服务等级收费管理办法(2015试行)

　　忻州市物业服务等级收费管理办法(20**试行)

　　忻州市人民政府办公厅

　　关于印发忻州市物业服务等级收费管理办法（试行）的通知

　　忻政办发〔20**〕73号

　　各县（市、区）人民政府，市人民政府各委、局、办：

　　《忻州市物业服务等级收费管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　忻州市人民政府办公厅

　　20**年6月25日

　　忻州市物业服务等级收费管理办法(试行)

　　第一条 为规范物业服务收费秩序，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业稳定健康发展，根据国务院、山西省《物业管理条例》和国家发改委、住建部《物业服务收费管理办法》等相关法规以及省物价局、省住房和城乡建设厅《关于规范物业服务收费管理的通知》精神，结合忻州实际制定本办法。

　　第二条 本办法适用于忻州市范围内具有资质的物业企业服务收费行为。

　　第三条 物业服务收费管理实行分级负责，忻州城区按照城市建设管理权限划分，分别由市价格主管部门、房地产主管部门和忻府区价格主管部门、房地产主管部门管理，各县（市、区）的由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。

　　市、县两级价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业服务收费等级标准的制定，对物业服务价格进行监管，依法查处物业服务中的违规收费、乱收费行为。

　　市、县两级房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业服务行业的管理，指导物业企业自主定价，协调解决物业服务管理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和管理。

　　第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务内容、服务质量与服务费用相适应的原则。

　　第五条 物业服务收费管理，业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平，选定相应级别的服务内容标准，确定服务收费价格。

　　第六条 物业综合服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用）；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务机构固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）IC卡工本费及经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。

　　第七条 物业服务收费包括物业综合服务费、电梯等共用设备运行费、车辆停放服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务等费用。

　　根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区前期物业和保障性小区物业综合服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费，实行政府指导价。

　　电梯等共用设备运行费据实结算，按住户面积分摊。

　　已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合服务费、非住宅物业和别墅服务收费以及车辆停放服务费、物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。

　　第八条 实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费实行分等定价。市价格主管部门会同市房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准，制定出台住宅小区物业服务等级控制收费标准（忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准）附后。具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业在控制收费标准内选择等级以物业服务合同的形式约定执行。

　　第九条 前期物业服务（房屋竣工交付使用、业主大会未成立前）。开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关服务内容标准，拟定服务价格后，进行前期物业服务招投标，选择物业企业，签订物业服务合同，报房地产主管部门备案。

　　前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，经买受人签字确认后执行。

　　第十条 业主大会选举产生业主委员会后，非保障性住房物业服务收费实行市场调节价，物业服务企业可参照《忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准》，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。物业服务收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第十一条 电梯运行费、消防维护费、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费，根据运行情况据实结算、按住户面积分摊，定期公布，具体收取办法由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　供电实行合表电价计费的小区，使用公共变压器用电的，应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用，不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费；使用非公共变压器用电的，供电企业折扣的度电3分钱不足以弥补运行损耗的，超出部分据实结算、分摊到户。

　　第十二条 符合规划要求且业主已购买的地下车库（位）、地面车库（位）以及未购买的停车库（位）、经业主大会同意的临时停车位等管理服务收费实行市场调节价，具体收费标准由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　第十三条 业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理服务企业的管理。装饰装修管理费每平米不得高于3元，业主与物业企业另有约定的从其约定。装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取，100平方米（包括100平方米）以内的按400元/户收取，100平方米以上的按600元/户收取。

　　业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的，不得收取装修垃圾清运费。

　　第十四条 物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金，更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，可以据实收取智能卡工本费。

　　第十五条 物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。

　　第十六条 物业服务管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行国家收费标准，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等一切额外费用，严禁通过代收费用强制捆绑收费。

　　供电、供水、供热主管部门要采取工作措施，尽快解决住宅小区供电变压器运行用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题，加快推进户表改造工作，必须实行向终端用户收费。

　　第十七条 物业服务企业在制定调整物业服务收费标准时，应遵守《物业管理条例》有关规定，必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意，通过公示无异议后，由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第十八条 物业管理企业必须按照规定实行明码标价。在物业收费管理区域内的醒目位置公示服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　第十九条 业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务相关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　第二十条 不按照物业服务等级标准执行或不执行合同约定服务收费的物业企业，房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改正，并进行行政处罚，逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级，记入信用档案，通报所管小区，直至取消收费行为。

　　第二十一条 奖惩办法。物业服务管理项目荣获市级以上优秀住宅小区称号的，可与企业资质等级挂钩，在动态考核时可作为加分项目，记入企业信用档案；物业企业有过失或责任事故的，依法给与行政处罚直至吊销企业资质证书并记入信用档案。

　　第二十二条 市、县两级价格主管部门和房地产主管部门要加强对物业服务企业的协同监管和信息共享。指导企业自主定价，协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题；依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费标准、乱收费、不明码标价等行为；指导物业企业加强队伍、制度建设，增强服务意识，提升服务质量。

　　第二十三条 本办法由市价格主管部门和市房地产主管部门负责解释，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物价局出台的《忻州市物业服务等级收费管理办法》（忻房字〔20**〕51号），忻州市物价局、忻州市房地产管理局《关于进一步规范住宅小区供热二次加压等收费的通知》（忻价发〔20**〕193号），忻州市发展和改革委员会、忻州市房地产管理局《关于规范忻州城区住宅小区道闸系统安装收费标准的通知》（忻房字〔20**〕19号）文同时废止。

　　附件：忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准

　　附件：

　　忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准

　　一级标准（1.05元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.08元/月.㎡）

　　1、物业管理单位建立了现代化企业管理制度。有规范的岗位职责制度；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立有完善的住户档案；

　　4、有符合国家规定的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度，并装订成册；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；

　　8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；

　　10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准和物业服务资金的收支情况，据实结算的费用每月公布一次；

　　11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达95%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.30元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善，并有智能化管理的：

　　1、配备专业人员维修养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时载人电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于95%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.12元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时修复，属于大、中修范围的，在报修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《前期物业管理合同》进行维修。在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

　　3、高层住宅每日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；

　　4、每日巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；

　　6、每日巡查二次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序（0.20元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中12小时站岗值勤；

　　2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有安全监控设施的，24小时监控，专人值守。监控资料保存不少于30日；

　　5、对进出小区的车辆实施规范管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.20元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，全天保洁；

　　3、楼道每日清扫一次，楼梯扶手每日清擦一次。公共部位门、窗每月清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每月检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月两次消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面保持清洁；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；

　　11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。

　　六、绿化养护管理（0.15元/月.㎡）

　　住宅区域内绿化覆盖率达到规划要求的：

　　1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；

　　2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于2%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于3%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于3%，土地裸露面积应小于5%；

　　4、定期组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；

　　5、大型活动和重大节日随季节摆花装扮，美化环境、增加气氛；

　　6、设有景观湖的，应保持三季有水，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。

　　二级标准（0.85元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）

　　1、各岗位有规范的岗位职责，并将制度上墙接受监督；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立有完善的住户档案；

　　4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；

　　8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；

　　10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每季公布一次；

　　11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.25元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善，并部分设施设备实行智能化管理的：

　　1、配备专业人员维修养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每两日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每二日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于90%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.11元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；

　　3、高层住宅每二日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；

　　4、每二天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；

　　6、每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序（0.15元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中9小时站岗值勤；

　　2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每3小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于15日；

　　5、对进出小区的车辆实施规范管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.14元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，定时保洁；

　　3、楼道每二日清扫一次，楼梯扶手每二日清擦一次。公共部位门、窗每二月清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每两月检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月一次消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁两次；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；

　　11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。

　　六、绿化养护管理（0.13元/月.㎡）

　　住宅区域内绿化覆盖率基本达到规划要求的：

　　1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；

　　2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于5%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于5%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于5%，土地裸露面积应小于5%；

　　4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，需要时补栽、补种，保持观赏效果；

　　5、适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；

　　6、大型活动和重大节日装扮小区，美化环境、增加气氛。

　　三级标准（0.65元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.06元/月.㎡）

　　1、物业管理单位机构设置合理，岗位明确；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立住户档案；

　　4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理服务人员统一着装，服务主动、热情；

　　8、设有服务接待中心，公示12小时服务电话。急修半小时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、基本能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；

　　10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每年公布一次；

　　11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.20元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善：

　　1、配备专业人员维修养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每三日组织巡查，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每三日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于85%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.09元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

　　3、高层住宅每三日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；

　　4、每三天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。依业主手册进行管理；

　　6、两日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序（0.11元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤；

　　2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每4小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于一周；

　　5、对进出小区的车辆实施规范管理，保证停放有序；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.11元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每二日清洁一次，适时保洁；

　　3、楼道每三日清扫一次，楼梯扶手每三日清擦一次。公共部位门、窗每季清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每季检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每三日清洁一次，电梯轿厢墙壁每三日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁一次；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱。

　　六、绿化养护管理（0.08元/月.㎡）

　　住宅区域内绿化覆盖率低于规划要求50%以下的：

　　1、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护；

　　2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积应小于10%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木应适时补植更新，存活率应达到90%，土地裸露面积应小于10%；

　　4、预防花草、树木病虫害。

　　四级标准（0.45元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）

　　1、物业管理单位有明确的岗位职责制度；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立住户档案；

　　4、有完善的物业管理方案和相应的管理制度；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好；

　　6、管理人员持证上岗；

　　7、设有服务电话，及时与住户沟通；

　　8、根据业主需求提供物业服务合同之外的部分特约服务和代办服务；

　　9、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准；

　　10、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.12元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善：

　　1、建立共用设施设备档案，并有记录；

　　2、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设施设备运行正常；

　　3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　4、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，保证消防通道畅通，设施设备完好，可随时启用；

　　5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　6、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志；

　　7、路灯、楼道灯完好率不低于80%；景观照明、监控设施等运行良好，经常有人维护修理；

　　8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.07元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；

　　2、检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；

　　3、每周巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，定期维修；

　　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求进行管理；

　　5、每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

　　四、协助维护公共秩序（0.07元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时设门卫；

　　2、设护楼护院人员进行巡查；

　　3、对进出小区的车辆进行管理；

　　4、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　5、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.08元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每两日清洁一次，注意保洁；

　　3、楼道每周清扫一次，楼梯扶手每半月清擦一次。公共部位门、窗半年清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、对住宅区域内的园林景观、健身器材保持清洁及观赏效果；

　　6、共用雨、污水、井、化粪池每半年检查一次，视检查情况及时清掏；

　　7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；

　　六、绿化养护管理（0.06元/月.㎡）

　　1、对花卉、绿篱、树木实施绿化养护管理，定期进行修剪；

　　2、预防花草、树木病虫害。

　　五级标准（0.35元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.04元/月.㎡）

　　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　2、建立住户档案；

　　3、房屋共用部位、公共设施设备应有相应的管理制度；

　　4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验并将移交给的各种资料保存完好；

　　5、管理人员持证上岗；

　　6、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.11元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备基本完善的：

　　1、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现隐患根据需要组织维修；

　　2、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，保证消防通道畅通，设施设备完好，可随时启用；

　　3、设备房保持整洁；

　　4、路灯、楼道灯完好率不低于75%；监控设施等运行良好，经常有人维护修理；

　　5、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.06元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；

　　2、检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的根据需要组织维修；

　　3、每两周巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，定期维修；

　　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）进行管理；

　　5、每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

　　四、协助维护公共秩序（0.06元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时设门卫；

　　2、发生安全事故时，有采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作；

　　3、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　4、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。小区内道路畅通。

　　五、保洁服务（0.06元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每三日清洁一次，注意保洁；

　　3、及时清除道路积水，雪天及时清理人行通道；

　　4、共用雨、污水、井、化粪池每年检查一次，视检查情况及时清掏；

　　7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；

　　六、绿化养护管理（0.02元/月.㎡）

　　对小区的花、树木实施绿化养护管理。

物业服务收费收费实施办法

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