篇2：连云港市物业服务收费管理实施办法（2014）

　　连云港市物业服务收费管理实施办法(连价规[20**]1号)

　　第一章

　　第一条为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条本办法适用于连云港市行政区域内的物业服务收费行为及监督管理活动。

　　第三条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费管理办法，指导全市物业服务收费的管理工作。

　　第四条本办法所称物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、车位(库)租金、特约服务费、代办服务费等。

　　第五条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理的原则，坚持服务内容、服务质量、收费标准相适应，根据服务成本、法定税费和合理利润确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业(指业主、业主大会、物业管理委员会选聘物业服务企业或成立自治组织接管物业前)公共服务收费、普通住宅物业管理区域的汽车停放费、车位(库)租金等实行政府指导价。

　　业主大会或物业管理委员会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，以及非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第七条物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费和代收代交费用由建设单位全额交纳。

　　已符合房屋交付使用条件，但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月(含)以上未入住的或入住后连续6个月(含)以上未使用的空置物业，业主应在空置前向物业服务企业书面备案，其物业公共服务费和代收代交费用按合同约定标准的70%交纳。业主在装修装饰期间应全额交纳物业公共服务费和代收代交费用。业主大会或物业管理委员会成立后，由业主大会或物业管理委员会与物业服务企业约定。

　　第二章

　　第八条物业公共服务费，是指物业服务企业或物业自治组织按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第九条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，按住宅类型和托管面积制定相应的物业公共服务等级标准以及基准价与浮动幅度，并向社会公布(见附件1、附件2)。

　　价格主管部门应会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务收费基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第十条在业主、业主大会或物业管理委员会选聘物业服务企业前，普通住宅的建设单位应在本办法公布的政府指导价范围内，通过公开招投标等合法方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　价格主管部门应对开发建设单位、物业服务企业通过招投标等合法形式确定的物业服务价格行为进行监督，物业服务企业应在签订前期物业服务合同后30日内分别到价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、中标通知书、物业服务合同、合同备案证明、备案申请等材料。

　　第十一条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　第十二条业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业应将收费标准向价格主管部门申请备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、物业服务合同、合同备案证明、成立业主委员会或物业管理委员会相关资料、备案申请等材料。

　　第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第十四条物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，尚未登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第十五条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十六条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其他费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十七条对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的环境卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取，环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运等后续费用支出。

　　第十八条业主在办理新房交付手续时，应当按产权面积向物业服务企业交纳每平方米2.5元的房屋装饰装修管理服务费。

　　非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定。

　　房屋装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾(不含拆除墙体)的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。装修人员出入证等不得收费。

　　在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主协商确定。

　　业主对普通住宅二次及以上装修，房屋装饰装修管理服务费按规定标准收取。

　　第十九条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第三章

　　第二十条物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位(库)，按照类别和专属权益，分为业主共有车位(库)、业主专有车位(库)、人防车位、建设单位车位(库)等。物业管理区域内用于停放汽车的车位(库)，应当首先满足本小区内业主的停车需要。

　　物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位(库)，应当区别车位(库)的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位(库)租金，收费项目应当与服务内容相适应。

　　第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　第二十二条建设单位车位(库)可通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位(库)，应当优先出租给本小区内业主;业主要求承租车位(库)的，建设单位不得只售不租。

　　第二十三条依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。

　　利用人民防空工程收取的租金、汽车停放费收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省、市有关规定执行。

　　第二十四条汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构(以下简称物业服务企业)接受业主委托，对公共、共用的车位(库)及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位(库)的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　车位(库)租金是指车位所有权人或管理者将车位(库)采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第二十五条住宅小区汽车停放费和车位(库)租金实行政府指导价。由价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定普通住宅汽车停放费和租金基准价及浮动幅度，并向社会公布(见附件3)。

　　业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。

　　第二十六条汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。

　　第二十七条车位(库)租金由车位(库)所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。

　　第二十八条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车收费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

　　对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　第二十九条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　第三十条物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)，因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补办的，每张工本费不得超过10元。

　　物业服务企业应当在停车场入口处显著位置设置价目牌，标明服务项目、服务内容、计费单位、收费标准、免费停放时间和监督举报电话等内容，自觉接受社会监督。

　　第四章

　　第三十一条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第三十二条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。特约服务、代办服务、临时停车及其它有偿服务不得损害业主的合法权益。

　　第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三十四条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵(不含泵房移交自来水公司的)、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　第三十五条新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)，业主另有需求申请办理的，可以收取工本费，但每张不得超过10元。业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。

　　第五章

　　第三十六条物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

　　第三十七条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内显著位置设立公示栏，每半年将物业公共服务费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况如实公示，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。业主或者业主委员会对公布的公共水电费分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　第三十八条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，直至向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，原所有权人应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第三十九条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。

　　第六章

　　第四十条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第四十一条对于本办法实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行，需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十一条规定执行。

　　第四十二条各级价格主管部门、物业管理行政主管部门要定期对物业服务及收费情况进行监督检查，物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《江苏省物业管理条例》等规定作出相应的处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第四十三条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第七章

　　第四十四条属地街道、社区或按规定设立的社区服务站等其他合法管理主体的物业服务收费可参照本办法执行，各县和赣榆区物业服务收费管理政策可参照本实施办法执行;各县和赣榆区行政区域范围内的物业服务收费政府指导价，由各行政区在不超过市区物业服务收费政府指导价范围内制定。

　　第四十五条本办法由市物价局、市住房保障和房产管理局在各自职权范围内负责解释。

　　第四十六条本实施办法自20**年1月10日起施行，有效期5年。原连价服字〔20**〕326号文件同时废止。

　　附件1：

市区普通住宅小区物业公共服务等级标准

五

项目	内容与标准
（一） 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、项目负责人应有三年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每6万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在二天内给予答复。 7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和共用设施设备、场地有明显标志。 8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。 9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。 14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度85%以上。 15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋共用部位、共用设施设备维修养护		1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在30分钟内到达现场，一般维修二天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识 齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
	4、房屋共用部位门窗每周巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每半月巡查1次，发现损坏及时修复，保持围墙完好。 6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每半年进行2次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫2次，每月对室外共用水管道进行1次检修。 8、公共照明完好率不低于90%（按规定移交相关部门的除外）。 9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11、其它共用设施设备每两日巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。 12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位、共用设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（包括需要应急维修的事项），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3、对重点区域、重点部位每1小时巡查不少于2次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务		1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运2次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理2次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。 3、小区道路、广场、停车场等公共部位每日清扫2次。 4、电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗2次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理		1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。

四

项目	内容与标准
（一） 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、项目负责人应有二年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每8万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示12小时服务电话，投诉处理应在三天内给予答复。 7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。 8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和季度工作计划，并按相关计划实施管理。 9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。14、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区交付总户数的70%，满意度80%以上。 15、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护	1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应在45分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、设备机房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、房屋公共部位门窗每半月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每月巡查1次，发现损坏及时修复。 6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每月巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每半年进行1次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫1次，每季度对室外共用水管道进行1次检修。 8、公共照明完好率不低于85%（按规定移交相关部门的除外）。 9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11、其它共用设施设备每周巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。 12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，早晚高峰期间主出入口立岗时间应不少于4小时，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3、对重点区域、重点部位每2小时巡查不少于1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务	1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运不少于1次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每3日擦拭1次，每周清洗1次。 3、小区道路、广场、停车场等每日清扫1次。 4、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每2日擦洗1次（上述内容雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每2个月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每2年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理		1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。

三

项目	内容与标准
（一） 基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、项目负责人应有一年以上物业管理同岗位经历，持本市颁发的项目经理资格证书上岗；每12万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。 5、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 6、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在四天内给予答复。 7、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。 8、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度工作计划，并按相关计划实施管理。 9、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 10、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 11、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。 13、对业主（使用人）反映的房屋问题要受理登记，属保修范围内的协助业主（使用人）报开发建设单位处理，非保修范围内的按法律规定或物业服务合同约定处理。 14、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价目。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护		1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应60分钟内到达现场，一般修理三天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、设备房设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、房屋公共部位门窗每月巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 5、小区围墙每季度巡查1次，发现损坏及时修复。
	6、小区道路、路面、侧石、井盖等公共部位每季度巡查1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。 7、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每季度对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。 8、公共照明完好率不低于80%（按规定移交相关部门的除外）。 9、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 10、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 11、其它共用设施设备每月巡查1次,并及时维修养护，保持正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志、齐全。 12、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 13、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守每班不少于1人，次出入口16小时值守每班1人，有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记。 3、对重点区域、重点部位每3小时巡查不少于1次。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务	1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每月擦拭1次。 3、小区公共场所每日清扫1次。 4、电梯厅、楼道每2日清扫1次（雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理	1、有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护。 3、定期清除绿地杂草、杂物。 4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、适时喷洒药物，预防病虫害。

二

项目		内容与标准
（一） 基本要求		1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收交接手续齐全。 3、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，其中项目负责人应持有本市颁发的项目经理资格证书上岗。 4、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。 5、物业服务中心周一至周五业务接待服务时间每天应不少于8小时，并在显著位置公示8小时服务电话，投诉处理应在一周内给予答复。 6、物业服务中心应配置相应的办公设施；小区主出入口设置小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标。 7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务项目和收费标准；每半年在物业管理区域内显著位置如实公示物业公共服务费、汽车停放费和利用物业共用设施设备经营的收支情况、公共水电费分摊等情况，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。 8、按照住宅装饰装修管理有关规定和小区管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 9、对装修施工现场进行巡查，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会（物业管理委员会，下同）和相关主管部门。 10、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，留存劝阻、制止的图片或文本资料，并报告业主委员会和相关主管部门。
（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护	1、物业服务中心应对小区房屋共用部位、共用设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录台帐，设施设备运行正常。 2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，急修应90分钟内到达现场，维修时间双方约定，并有完整的报修、维修和回访记录。 3、房屋公共部位门窗每季度巡视1次，保持玻璃、门窗配件完好。 4、围墙护栏发现损坏及时维修。 5、道路、路面、侧石、井盖等公共部位定期巡查（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整。 6、共用明装给、排水设施每年进行1次全面检查、维修，每年对排水明沟清扫1次，每年对室外共用水管道进行1次检修。 7、公共照明完好率不低于70%（按规定移交相关部门的除外）。 8、消防设施设备的维修养护符合消防管理相关规定，消防通道保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。 9、电梯能够正常安全使用，委托有专业资质的维保公司进行日常维护保养，做好日常检查、维护保养记录；电梯维护保养要提前一天通知业主（物业使用人），尽可能减少对业主（物业使用人）正常生活的影响；遇电梯发生一般故障的，专业维

	修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件的，物业管理人员10分钟内到达现场应急处理，专业人员45分钟内到场进行救助。 10、其它共用设施设备每季度巡查1次，并及时维修养护，保持正常运行。 11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。 12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（及对需要应急维修的），及时向业主大会或者业主委员会提出启用物业维修资金的报告与建议，按相关规定实施。
（三）协助维护公共秩序	1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主出入口24小时值守，次出入口12小时值守，主、次出入口每班不少于1人，有详细交接班记录。 2、对进出小区的大件物品、装修材料要问询、登记，要对疑似违规装修用材料进行核实，阻止违规装修用材料进入小区，阻止无效的及时向业主委员会（物业管理委员会）和有关部门报告；对进出小区的车辆进行管理和疏导（不可预见的突发事件除外）。 3、对重点区域、重点部位每4小时巡查不少于1次。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务	1、按小区楼栋合理设置垃圾收集点，每日清运1次。 2、垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味；果皮箱每日清理1次，每季度擦拭1次。 3、小区公共场所每日清扫1次。 4、电梯厅、楼道每3日清扫1次（雨、雪天除外）。 5、共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次。 6、小区内室外公共雨、污水管道每2年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每2年清掏1次，发现异常及时清掏。 7、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）绿化养护管理	1、实施绿化养护管理。 2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 3、定期清除绿地杂草、杂物。 4、适时喷洒药物，预防病虫害。

一服务项目按照二级指导标准确定，达不到其标准的确定为一级。

　　附件2：

市区普通住宅物业公共服务收费政府指导价

住宅类型	服务等级	基准价(元/平方米·月)
无电梯	五级	0.80
	四级	0.70
	三级	0.60
	二级	0.45
	一级	0.30
有电梯	五级	1.10
	四级	1.00
	三级	0.90
	二级	0.70
	一级	0.60
注： 1.浮动幅度：托管面积5万M2（含）以下最高可上浮20%，5-10万M2（含）最高可上浮15%，10-15万M2（含）最高可上浮10%，15-20万M2（含）最高可上浮5%，20万M2以上执行基准价格。下浮不限。 2.有电梯住宅物业公共服务费中包含电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费。

　　








附件3：

市区普通住宅车辆停放收费政府指导价

类型	基准价（元/车位•月）
	汽车停放费	车位（库）租金
地面车位	100
地下车位（库）	40	180
人防车位	60	160
机械车位	80	140
汽车临时 停放费	4小时以内免费，4-12小时5元/次，12小时以上重新计收。
注： 1.上述标准为基准价，具体执行标准上浮不超过20%（不含临时停放），下浮不限。 2.机械车位汽车停放费包含机械设备的维护保养、年检、保险、运行能耗等费用，机械设备的修理、更新、改造由产权人负责。 3.本标准中所称汽车专指蓝牌车辆，其它车辆停放收费标准由物业服务企业与车辆停放人协商确定。 4.业主专有地下车位（库），应交纳汽车停放费，免交车位租金。 5.小区集中停放看管自行车停放服务费为5元/辆.月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆.月。充电设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊，约定收取。

　　抄送：省物价局、省住建厅

　　连云港市物价局办公室20**年12月9日印发

篇3：江苏省物业服务收费管理办法（2013）

　　江苏省物业服务收费管理办法

　　苏价规〔20**〕4号

　　省物价局 省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知

　　各市、县物价局、建设局(委)、房产局:

　　为促进我省物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合我省实际，在充分调研和广泛征求意见的基础上，对《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服〔20**〕12号)进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　江苏省物价局 江苏省住房和城乡建设厅

　　20**年10月28日

　　江苏省物业服务收费管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。

　　省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第二章 物业公共服务收费管理

　　第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

　　价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。

　　第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其它费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

　　第三章 汽车停放收费管理

　　第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。

　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

　　汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。

　　第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

　　第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。

　　第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

　　人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。

　　第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

　　第四章 其他服务收费管理

　　第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等);业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

　　第五章 行为规范管理

　　第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处(乡镇人民政府)的监督。

　　第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

　　实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

　　第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

　　第六章 监督管理

　　第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第七章 附 则

　　第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

　　第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

　　第三十六条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅20**年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服〔20**〕12号)同时废止。

篇4：无锡市物业服务收费管理实施办法（2014）

无锡市住房保障和房产管理局

　　锡价规[20**]3号

市物价局 市住房保障和房产管理局

关于印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》的通知

　　各区物价局、住保和房产管理局、市区各相关物业服务企业：

　　为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》，我们制定了《无锡市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○一四年四月一日

无锡市物业服务收费管理实施办法

　　第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。

　　第三条本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。

　　各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。

　　第五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。

　　非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定;等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。

　　第六条价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第七条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。

　　实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。

　　实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。

　　物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：

　　(一)、前期物业服务收费备案或审批申请;

　　(二)、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书;

　　(三)、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件;

　　(四)、住宅区前期物业服务成本费用测算材料;

　　(五)、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表(详见附件三);

　　(六)、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。

　　第八条物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：

　　(一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)、清洁卫生费用;

　　(四)、绿化养护费用;

　　(五)、秩序维护费用;

　　(六)、办公费用;

　　(七)、物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)、管理费分摊;

　　(十)、经业主大会同意的其他费用;

　　(十一)、法定税费;

　　(十二)、合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

　　第九条住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。

　　第十条物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖(租赁)合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。

　　因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

　　第十二条车辆停放收费管理

　　汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　(一)、业主专有室内车库，免收汽车停放费;

　　(二)、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

　　(三)、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

　　(四)、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行;

　　(五)、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费;

　　(六)、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费;

　　(七)、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费(租金)标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。

　　(八)、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收;超过2小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取，最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。

　　对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

　　占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。

　　同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费(租金)标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。

　　住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。

　　业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。

　　物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆、月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。

　　第十三条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

　　特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第十四条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第十五条电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。

　　电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。

　　单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。

　　第十六条公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

　　第十七条 科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。

　　科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

　　第十八条装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。

　　装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。

　　业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。

　　非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

　　第十九条业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。

　　业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费(装载层住户免收)。

　　业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。

　　装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证10元。

　　第二十条住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡，门禁卡保质期为三年。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。

　　第二十一条物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。

　　第二十二条物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十三条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　第二十四条机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处(乡镇人民政府)、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

　　第二十五条物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本和收支应按物业服务项目分别核算。

　　物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。

　　第二十六条业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。

　　物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。

　　第二十七条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。

　　第二十八条价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第二十九条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚：

　　(一)、超出政府指导价收费标准的;

　　(二)、不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)、强制或变相强制服务并收费的;

　　(五)、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)、不按规定实行明码标价的;

　　(七)、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的;

　　(九)、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第三十条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第三十一条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　第三十二条江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。

　　第三十三条本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。

　　第三十四条本办法自20**年5月1日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。

　　《无锡市物业服务收费管理办法》(锡价服[20**]1号)同时废止。

　　附件一：普通住宅前期物业公共等级服务标准

　　附件二：普通住宅前期物业公共服务等级收费标准

　　附件三：普通住宅前期物业服务收费报备报批情况登记表

　　附件一：

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)一级服务标准

　　(指导价0.50元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证。 2、管理人员挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待。
	日常服务	1、受理业主或使用人报修。 2、对业主或使用人的投诉有答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次。 4、建立物业服务基础档案。 5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。
清洁管理	共用楼道保洁	每半月打扫1次楼道
	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢
	共用卫生间保洁	每日清洁1次
	绿化带、道路保洁	绿化带每两天清扫1次，道路每日清扫1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日清运1次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次
	公共天台、屋顶	每半年清理1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	围墙	发现损坏进行修复
	道路、场地等	道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏进行修复。
	排水设施	发现堵塞及时疏通
	给水设施	饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次
	消防设施设备	消防设施设备可随时启用，消防通道畅通
园林绿化养护与管理	草坪、灌木类、花坛	每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	乔木类	每年修剪1次，除虫施肥每年1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。 2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
	门岗	1、保证1个主出入口24小时进出、值班看守。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。
	巡逻岗	1、不定时巡逻，夜间重点部位巡逻一次。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	车辆管理	1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)二级服务标准

　　(指导价0.80元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待。
	日常服务	1、受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理四天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在一周内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每月清洁1次楼梯扶手
	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢
	共用卫生间保洁	每日清洁1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每月清扫1次车库，地下室每年消杀1次
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日清运1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹1次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次
	公共天台、屋顶	每半年清理1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	围墙	发现损坏立即修复
	道路、场地等	道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。
	排水设施	每年清扫排水明沟和疏通地下管井1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好。
	消防设施设备	1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通 2、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔灌木生长健壮；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率70%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率70%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	水面每季清捞1次
	景观小品	每年清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。 2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	技防设施和救助	1、小区主出入口应具备录像监控。 2、小区应有火警、水警、警情应急预案并公示上墙。
	车辆管理	1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)三级服务标准

　　(指导价1.10元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在四天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 5、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 6、能提供一种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手；楼梯间墙面、顶面每季度除尘1次；
	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁,每月对轿厢顶部清洁1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次，每周消杀1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每半月清扫1次车库，每半年进行1次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每周清洁1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日收集1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹2次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每年至少进行2次
	公共天台、屋顶	每季清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每季一次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好
	道路、场地等	每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损。
	排水设施	每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次、水质化验达标
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好。
	消防设施设备	1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通 2、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 3、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全
园林绿化养护与管理	基本条件	乔灌木生长健壮，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率80%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率80%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	每季水面清捞1次
	景观小品	每半年清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区主出入口、主干道应具备录像监控。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。
	车辆管理	1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)四级服务标准

　　(指导价1.40元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有两年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天8小时业务接待，周六周日提供值班服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 7、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫2次；每周擦拭1次楼梯扶手；每季楼梯间墙面、顶面除尘1次；
	电梯及电梯厅保洁	每日清洁1次；每周对电梯轿厢进行全面的清洁1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每周清扫1次车库，每季进行1次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每周清洁2次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁1次，监控探头每季度擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	垃圾每日收集2次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭2次
	垃圾收集与处理	小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每月清洗2次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每年至少进行3次
	公共天台、屋顶	每季清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损。
	排水设施	每月清扫1次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次，每年对地下管井清理1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好。
	消防设施、设备	1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每年试验一次探测器。 4、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 5、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率85%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率85%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	水面每月清捞1次
	景观小品	每季度清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区应具备录像监控、周界报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)五级服务标准

　　(指导价1.70元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有三年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周五每天10小时业务接待，周六周日提供值班服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。 7、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 8、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手；地面每月湿拖1次，大理石地面每年打蜡1次；公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、顶面每月除尘1次；
	电梯及电梯厅保洁	电梯轿厢每日清洁1次，每季度对电梯门壁打蜡上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每周清扫1次，每季进行1次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次，白天巡视保洁，确保路面整洁
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑、信报箱每月擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每2个月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日收集2次，每周擦拭1次
	垃圾收集与处理	按每楼幢定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每周清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次
	公共天台、屋顶	每月清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
	排水设施	每月清扫1次排水明沟，每季对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房，每年对水泵机组清洗保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修
	公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
	消防设施、设备	1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每周检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每周巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率90%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
	乔木类	成活率90%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
	人工湖、喷水池	水面每周清捞1次
	景观小品	每2个月清洁、整修1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，早晚高峰立岗时间不低于2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
	巡逻岗	保安人员按指定的时间和路线，白天每两小时巡逻一次，夜间每三小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），有巡逻记录。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)六级服务标准

　　(指导价2.10元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、每10万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于8小时的客户服务。 3、配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
	服务时间	管理处周一至周日每天10小时业务接待，并提供服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每季向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。 7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，地面每周湿拖1次，大理石地面每半年打蜡1次，公共设施每周循环清洁1次，各梯间墙面、顶面每周除尘1次
	电梯及电梯厅保洁	保持电梯轿厢清洁，每日清洁1次，每月对电梯门壁打蜡上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁3次、消杀2次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每周清扫2次车库，每月进行2次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次，巡视保洁，确保绿花带、道路整洁
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑、信报箱每2周擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日收集2次，每日擦拭1次，每周清洗1次
	垃圾收集与处理	按楼道口设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次
	公共天台、屋顶	每月清理1次，保持清洁、无垃圾
	公共部位门窗	每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
房屋、共用设施、设备维护与管理	围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每季对地下管井清理1次，每半年对地下管井彻底疏通1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每季清扫1次泵房，每半年对水泵机组清洗保养1次，每季对共用给水管道进行1次全面检查维修
	公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
	消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	草坪、灌木类、花坛	成活率95%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	乔木类	成活率95%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	人工湖、喷水池	水面每日清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水1次，水质不良及时更换
	景观小品	每月清洁
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，立岗时间不低于8小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
	巡逻岗	保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），监控中心有巡更记录。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　无锡市普通住宅物业服务等级(试行)七级服务标准

　　(指导价2.50元/㎡·月，不含电梯使用费)

项目	内容	基本标准
综合服务	管理处设置	1、小区内设置管理处。 2、每3万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于10小时的客户服务。 3、配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
	人员要求	1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 3、适当配备具有外语会话能力的管理人员。
	服务时间	管理处周一至周日每天12小时业务接待，并提供服务。
	日常服务	1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。 7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每季度打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面，每周顶面除尘1次
	电梯及电梯厅保洁	保持电梯轿厢清洁，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁打蜡上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁4次，消杀2次，有污渍水渍时及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每日清扫1次车库，保洁1次车库，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫1次，巡视保洁，绿化带、道路无杂物、垃圾
	标识、宣传牌、信报箱保洁	标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑、信报箱每周擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗2次
	垃圾收集与处理	按楼层设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理2次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次
	公共天台、屋顶	每周清理1次，保持清洁、无垃圾
房屋、共用设施、设备维护与管理	公共部位门窗	每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
	围墙	每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
	道路、场地等	每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
	给水设施	饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每1个月清扫1次泵房，每季对水泵机组清洗保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修
	公共部位照明灯、景观灯等	保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
	消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
	其他设施	每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。
园林绿化养护与管理	基本条件	乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。
	草坪、灌木类、花坛	成活率98%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	乔木类	成活率98%以上，无明显缺株，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
	人工湖、喷水池	每日水面清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水2次，水质不良及时更换
	景观小品	每周清洁1次
安全防范	人员要求	1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
	门岗	1、主出入口24小时值班看守，至少2人值守，每天立岗时间不低于10小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 3、老弱病残进门可提供专人护送，可配备护送专用车
	巡逻岗	保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过三分钟，监控中心有巡更记录。
	技防设施和救助 （监控岗）	1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
	车辆管理	1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　附件二：

　　普通住宅前期物业公共服务等级收费标准

　　单位：元/每平方米、建筑面积

收费等级	一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级
收费标准	0.50	0.80	1.10	1.40	1.70	2.10	2.50
备注：实行政府指导价管理的前期物业，对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相近的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行；对未交付的已确定物业公共服务费标准的，可按招投标确定的服务等级，相应调整收费标准。 调整物业公共服务收费标准或物业等级服务标准，应分别报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

　　附件三：

　　普通住宅前期物业服务收费报备报批情况登记表

物业管理企业 名称 （盖章）
企业地址		法人代表
企业资质证号		资质等级
住 宅 区 名 称		立项性质
负 责 人 姓 名		联系电话
物业服务等级		收费标准
电梯使用费标准		公共水电费标准
住宅区建设单位
住宅区占地面积
总 建 筑 面 积		住宅面积
		经营用房面积
		配套用房面积
		办公用房面积
		室内汽车库面积
		其他车库面积
		其他房屋面积
容积率		绿化率
低层幢数		户数
多层幢数		户数
高层幢数		户数
电梯数量		梯户
备注：

　　注：同一住宅区内，如每幢层数不同，请在备注中说明。

篇5：项目物业服务收费常见问题解答

　　项目物业服务收费常见问题解答

　　1.什么是物业服务费，通常包括哪些收费项目?

　　答：物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

　　2.物业公共服务费具体收费标准如何确定?

　　答：物业公共服务费是指物业服务企业按照合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，具体收费标准由建设单位在政府指导价规定范围内，通过招投标等方式与选聘的物业服务企业合同约定;业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定。

　　各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定。

　　3.何谓物业公共服务“菜单式”收费标准?

　　答：近日，苏州市物价局、苏州市住建局制定公布了《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》(简称《标准》)。《标准》将物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个等级，等级越高服务越周到细致，收费标准也就相应越高。并按照小区收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，同等级的服务项目，小区面积越大，平均单位收费标准越低。物业公共服务费等于各项服务收费之和。业主选择物业服务时，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，如同“点菜”，丰俭由人，任意搭配，因此，分类分项分级的物业公共服务收费标准也被形象化称为“菜单式”收费标准。

　　4.“菜单式”收费标准如何使用，能否举例说明?

　　答：在前期物业招投标或业主大会成立后选聘物业服务企业时，建设单位或业主大会、业主委员会可以结合小区的特点和实际情况，自主选择服务项目、服务等级进行组合，最终确定本小区的物业公共服务费标准。例如，某普通住宅小区计费面积120000 m2，综合服务选择五级标准，政府指导价为0.45元/m2/月;共用部位和共用设施设备维护选择三级标准，政府指导价为0.33元/m2/月;公共秩序维护选择四级标准，政府指导价为0.68元/m2/月;保洁服务选择四级标准，政府指导价为0.52元/m2/月;绿化养护服务选择五级标准，政府指导价为0.06元/m2/月;物业公共服务收费的政府指导价为上述5项收费之和，即2.04元/m2/月。则该住宅小区前期物业公共服务费收费标准应当在不高于2.04元/m2/月的范围内通过招投标等形式确定，招投标价格不得擅自超出政府指导价规定。同时，政府指导价也可以作为业主大会成立后服务双方协商定价的参考，当然这时收费标准不再具有强制约束力。

　　5.为什么要出台“菜单式”收费标准?标准的出台会不会引起现有住宅小区物业收费涨价?

　　答：长期以来，在物业服务过程中，业主常常感到“服务不到位”、“收费不合理”，而物业服务企业也抱怨“收费难”，双方没有一个相对公正、具体可行的评价标准，由此积累的矛盾和引发的纠纷日益增多，对行业健康发展产生了消极影响。此次出台的物业公共服务“菜单式”收费标准，通过“细化服务内容、量化服务标准、规范化服务收费”，使服务内容、服务标准与收费标准对应起来，为物业服务双方提供统一规范的衡量尺度，较大程度地保障业主的费用支出与享受服务、物业企业的服务成本与收入水平相适应，从而促进物业服务质价相符和明明白白消费，有利于物业服务行业健康稳定发展。

　　对于现有的住宅小区，在《标准》实施之前已经依法通过协议、合同等形式约定物业公共服务费标准的，继续按原约定执行;需要调整收费标准的，应当严格按照规定，经业主大会、业主大会授权的业主委员会或者“双过半”的业主同意后方可实施。因此，这次出台的政府指导价标准，落实到具体住宅小区的物业公共服务收费标准仍由业主“说了算”，所以不会引起现有住宅小区物业收费标准的普遍上涨。

　　6.住宅小区入住以后，如果物业公共服务费标准需要调整，应当履行什么程序?

　　答：住宅小区入住以后，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会尚未成立，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上(简称“双过半”)的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　业主大会成立之后，普通住宅物业公共服务费标准根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定实施调整。

　　7.在计算物业公共服务费时，计费面积以什么为准?

　　答：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积(车库除外)为计费面积;尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计费。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　8.业主应当从何时起开始交纳物业服务费用?

　　答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。

　　9.房屋交由他人使用的，物业服务费用由谁承担?

　　答：物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。

　　10.房屋空置期间物业公共服务费有何优惠措施?

　　答：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

　　11.住宅小区汽车停放收费项目和对应服务内容有哪些?

　　答：住宅小区汽车停放收费通常包括收取汽车停放费和车位租金。其中，汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构接受业主委托，对公共、共用的车位、车库及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。车位租金是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。

　　12.住宅小区汽车停放收费标准如何确定?需要调整的应当履行什么程序?

　　答：汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。

　　车位租金由车位所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。

　　13.新公布的住宅小区汽车停放收费政府指导价标准是如何规定的?

　　答：露天车位汽车停放费和车位租金为125元/车位·月，室内车位(库)汽车停放费为50元/车位·月，车位租金为200元/车位·月，机械车位汽车停放费为100元/车位·月，车位租金为150元/车位·月，访客等临时停车收费为5元/次，人防车位按照同一车辆停放区域内的停放收费标准执行，省另有规定的从其规定。上述标准为基准价，具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。

　　在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车实行计次收费，连续停车不超过12小时为1次，超过12小时的重新计收。对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　14.住宅小区汽车停放收费政府指导价新标准出台以后，现有住宅小区汽车停放收费是否调整?

　　答：此次住宅小区汽车停放收费政府指导价调整主要是针对住宅小区地面车位拥挤而地下车位闲置这个带有普遍性的问题，通过政策引导逐步缩小地面与地下停车收费差距，缓解车位供需结构性矛盾，促进停车资源有效利用。但就具体小区而言，是否需要调整收费应根据小区具体情况而定，不搞一刀切，尽可能使价格政策发挥应有作用，避免无谓增加居民经济负担。为此，文件明确规定，新的政府指导价标准出台后，现有住宅小区停车收费标准继续按原合同约定执行，约定期满后按新定指导价重新商定。其中，汽车停放费标准需要调整的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行;车位租金需要调整的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。

　　15.需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当如何办理?所得收益如何使用?

　　答：占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　16.住宅小区实行不固定车位、先到先停管理方式的，应当如何收费?

　　答：为提高车位使用效率，鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当执行政府指导价的规定。

　　17.公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取?

　　答：物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用，由物业服务企业收取并集中支付给供水、供电等企业，称为代收代交费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

　　18.物业交付使用后新增共用设施设备的，费用如何处理?

　　答：物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。

　　19.房屋或车位交付使用时发放的出入证(卡)是否需要另行付费?

　　答：新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。

　　物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)。

　　业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，物业服务企业可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

　　20.对临时来访人员实行持证管理的，如何收费?

　　答：物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取证(卡)制作工本费。

　　21.共有部分、共用设施收益如何分配?

　　答：利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

　　22.业主对物业服务质量不满意时，应该如何维护自身权益?

　　答：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　23.物业服务收费明码标价和财务公开的内容有哪些?

　　答：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。

　　物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督，每次公示时间不少于15天。

　　实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

　　24.业主不按照约定履行交费义务怎么办?

　　答：业主应当按照物业服务合同约定，履行按时交纳物业服务费的义务。若业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

　　25.物业服务企业可否向业主收取装修押金?

　　答：物业服务企业不得以任何名义、任何方式向业主、物业使用人收取装修押金或保证金等费用。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的，可根据实际成本向价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准后方可收费。