物业经理人

亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(2012)

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亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(2012)

  亳州市物价局、房产局关于印发《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的通知

  亳价服[20**]72号

  各县区物价局、房产局,亳州市城区各物业管理企业:

  为规范我市物业服务收费行为,保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定,结合我市实际,修订《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  附件:亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

  亳州市物价局 亳州市房地产管理局

  20**年12月17日

  亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

  第一章 总 则

  第一条 为进一步提高物业服务水平,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定,结合我市实际,制定本细则。

  第二条 本细则适用于亳州市范围内的物业服务收费及其管理工作。

  第三条 本细则所称物业服务收费,是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第四条市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的监督管理,各县物价局和物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

  第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第二章收费范围

  第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

  非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

  第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准收费标准和浮动幅度,并适时向社会公布。

  第九条实行市场调节价的物业服务收费标准,由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定,不得强行服务,强行收费。

  第十条物业服务管理一般包括以下内容:  (一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

  (二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

  (三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;  (四)车辆停放管理;

  (五)做好安全防范和秩序维护工作;

  (六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

  (七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

  (八)业主委托的其他公共性服务内容。

  第十一条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

  第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  物业服务成本构成一般包括以下部分:

  (一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,电梯检测费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;  (四)物业服务企业办公费用;

  (五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;  (七)经业主或业主委员会同意的其他费用。  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,符合专项维修资金使用规定的,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。实行政府指导价的物业服务收费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。

  第十三条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况,听取业主委员会或业主大会的意见。  物业服务企业收取物业服务费用情况,应接受物业项目所在地街道办事处监督。

  第三章收费管理

  第十四条新建住宅小区的开发建设单位应当在办理《商品房预售许可证》前,参照《亳州市住宅小区物业服务等级标准》(附件3)、《亳州市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1),拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级标准,在收费标准范围内,按规定实行公开招投标,中标价格即为前期物业综合服务收费标准。中标的物业服务企业在与开发建设单位签订正式前期物业服务合同的10个工作日内,将物业综合服务收费标准报价格主管部门备案并申领《服务价格登记证》。

  物业服务企业备案前期物业服务收费标准时,物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料:1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请;2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;3、成本核算资料;4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);5、物业招标的标书和物业招标结束后的中标通知书; 6、开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4)8、其他需报送的资料。

  价格主管部门和物业行政主管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理,及时纠正和依法查处各种违规违法收费行为。

  第十五条前期物业服务住宅小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成小区配套设施和绿化未全部完工的,业主交纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%,差额部分由开发建设单位承担,待小区配套设施和绿化全部完工,再按约定的物业费标准执行。

  开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,作为商品房买卖合同附件,经业主(物业买受人)签字确认。前期物业服务合同应当明确物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间等内容。

  第十六条 住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年,具备此三个条件之一的,应当召开业主大会,成立业主委员会,业主委员会由业主大会选举产生。

  第十七条 业主委员会成立后,由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;在新签订物业服务合同时,要在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导、组织下,通过召开业主大会(或书面征求意见)的形式征求业主意见,确定本小区物业服务等级、物业服务收费标准、停车收费标准、物业服务内容等,并在物业管理区域显著位置予以不少于10日的公示,公示期间未提出书面发对意见的视为同意,公示后物业管理企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

  物业服务企业备案物业服务收费标准时,物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料:1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请; 2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;3、成本核算资料;4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);5、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同;6、新建住宅符合交付使用综合验收备案材料;7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4);8、其他需报送的资料。

  价格主管部门对申报手续、资料齐全的,在20个工作日内批复。

  第十八条 住宅小区应当成立业主委员会但是尚未成立或业主委员会不能正常运转的,由小区所在的社区居委会代行业主委员会职责,在调整或延期执行普通住宅物业公共服务收费标准时,物业服务企业在社区居委会监督下按前款方式征求意见并公示,社区居委会代业主委员会在收费备案相关资料中予以明确意见,物业服务企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

  第十九条物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的),以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

  未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

  第二十条 已交付业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担。业主半年以上未入住且月用电量不足2度的,其物业服务费按房屋所在小区相应等级中“多层”物业费收费标准的90%计收。未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担。  交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

  第二十一条业主与物业服务企业约定预收物业服务费的,预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外,但约定的期限不得超过物业服务合同期限。对五保户和实行生活低保的住户,经业主委员会和物业服务企业双方商定,可以减收或者免收物业综合服务费用。

  出租或以其他方式交他人使用的物业,业主应及时到物业服务企业登记备案,物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

  第二十二条 实行政府指导价的物业服务实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前,应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》,亮证收费,收费时使用税务票据。

  第二十三条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点,按照物业服务收费明码标价规定,公布物业服务收费标准、等级标准(附件5)。

  第四章停车收费

  第二十四条住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的,按规定标准可以收取车辆停放管理费(见附件2)。

  业主对车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要,业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

  第五章共用设施设备收费

  第二十六条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元防盗门等设施设备运行、检测等费用,纳入物业综合服务费,不得另行分摊收取。二次供水用电可据实分摊,张榜公布、接受监督。合同没到期的物业小区收费,仍按原合同执行。重新签订物业服务合同的住宅小区,物业收费必须实行“一费制”。除法律、法规规定外,物业企业不得以任何名义向业主收取装修押金、保证金、车辆出入证押金、办证费等费用,不得向装修人员收取出入证费等。

  第二十七条 非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区,按照“以收抵支、收支平衡”的原则,由物业服务企业提出收费方案,经业主大会同意后收取。业主委员会成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定,并在销售物业时告知物业买受人。同时,实施收费前应将具体收费标准报价格主管部门备案。

  第二十八条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。  第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收

  益30%用于补贴物业综合服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第六章装饰装修收费

  第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的,应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于1.5元收取。  第三十一条 因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按实际发生额,由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担,并承担相关法律责任。

  第七章 责任与义务

  第三十二条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,除法律法规规章另有规定外,服务收费由双方约定。

  第三十三条 业主、物业使用人和开发建设单位,应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,应按照物业服务合同约定承担违约责任,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未按规定结清物业费用的,房屋权属登记部门不予受理房屋权属转移登记。

  第三十四条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

  第八章监督管理

  第三十五条 市、县价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对辖区内的物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

  第三十六条 物业服务等级实行年度考核制度,对服务达不到现行等级标准的物业服务企业降低服务等级。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的法律法规,严格履行物业服务合同,对物业服务企业无证收费、证照超期收费、收费不公示、超标准收费、自立项目收费等违规行为由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规的规定予以处罚。

  第三十七条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本办法自行协商,并在物业所在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导下具体实行。

  第三十八条 市辖三县价格主管部门和房地产行政主管部门,可结合本地实际参照本细则执行。

  第三十九条本细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

  第四十条 本细则自20**年元月1日起施行。本细则实施前,已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本细则规定执行。原市物价局、房产局下发的《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(亳价〔20**〕67号)同时废止。

  附件1:《亳州市住宅小区物业管理服务费等级收费标准》

  附件2:《亳州市住宅小区车辆停放管理费收费标准》

  附件3:《亳州市住宅小区物业服务等级标准》

  附件4: 亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表

  附件5:××小区物业服务收费公示(式样)

  二〇一二年十一月日

  附件1

亳州市住宅小区物业管理服务费等级收费标准

  (政府指导价格)

级 别

基准价(元/㎡.月)

备 注

多层(无电梯)

高层(有电梯)

上下浮

动幅度

标 准

标 准

一级

0.60

1.10

20%

二次供水未移交给供水部门的供水设备,其增压水泵运行费用据实合理分摊收取。

二级

0.50

0.90

三级

0.40

0.70

四级

0.30

0.40

  附件2

亳州市住宅小区车辆停放管理费收费标准

  (最高限价)

  (一)室内停车(元/月·辆)

自行车

轻骑(电动、电摩、燃油助力车)

摩托车

小汽车

备注

10

15

20

90

室内固定车位,专人24小时看管

  (二)室内临时停车:自行车每辆每次0.5元,过夜每辆每次2元;摩托车、电瓶车、三轮车等车辆每辆每次2元,过夜每辆每次3元;小汽车每辆每次5元,过夜每辆每次10元。

  (三)小区内场地停车(机动车)

 

临时停车(元/次.辆)

过夜停车(元/天.辆)

长期停车(元/月·辆)

小型车

5

10

70

中型车

8

15

100

  说明:1.停车场需有专人定时巡查; 2.长期停车或有特殊约定的双方签定服务协议;3.搬家临时停车不得收费;4.大型车辆和危险标志车辆不得在住宅区内停车。

  附件3:

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

  (一级)

序号

服务要求

1

管理处

设置

(1)小区内设置管理处,并设客服接待中心,公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上,发现问题及时处理。

(2)办公场所整洁有序,有专门的业主或使用人接待区域。

2

管理

人员

要求

(1)小区项目经理持证上岗,有五年以上物业管理工作经历。

(2)管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

(3)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁,行为规范,服务主动热情。

3

服务

时间

周一至周日在小区管理处进行业务接待,并提供服务。

4

日常

管理

与服务

(1)24小时受理业主或使用人报修,急修半个小时内到现场处理,一般修理一日内完成(预约除外)。

(2)对业主或使用人的投拆在二天内答复处理。

(3)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定行为,现象及时劝阻、制止或报告。

(4)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

(5)建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等实行微机查阅]。

(6)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。

(7)按有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。

(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通不低于小区住户的90%。

(9)制定管理处内部管理制度和考核制度,并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况

(10)广泛运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理房屋档案、日常管理等)

(11)在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话、公告停水、停电及其它服务信息。

(12)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。

(13)能提供四种以上特约服务(有偿)和四种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置,每年组织两次以上的社区活动。

(14)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

(15)对违反“(临时)管理规约”或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

(16)小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋、单元(门)户有明显标志。

5

公共区域卫生保洁服务

一、楼内公共区

(1)地面:地面每日拖扫一次,门厅每日清扫一次,地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅花岗石、大理石每月保养一次,保持材质原貌,干净、无灰尘。全天候保洁。

(2)楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹3次,保持无灰尘。

(3)消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹一次,外表基本无灰尘、无污渍。

(4)天花板、公共灯具:每周除尘一次,目视无灰尘、无蜘蛛网。

(5)天台、屋顶、雨蓬:保持清洁、无垃圾。

(6)垃圾收集:根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾清运日产日清。

(7)公用防盗门等每日擦拭一次。

(8)电梯轿厢:每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。

二、楼外公共区域

(1)道路地面、绿地、阴沟:每日清扫二次以上,目视地面、绿地清洁无杂物;明沟每周清扫二次,明沟无杂物、无积水。广场地面砖每半月冲洗一次,全天候保洁。

(2)公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹二次,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

(3)垃圾箱(房):有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾箱(房)每日清理、冲洗二次以上,垃圾箱(房)整体清洁、无异味,灭害措施完善。

(4)果皮箱、垃圾桶:每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污。

(5)水 景:每周二次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。

(6)消毒灭害:每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。

(7)二次供水水箱定期清洗,水质符合卫生要求。

6

公共区域秩序维护

总体要求:住宅小区实施封闭管理;做好安全防范和秩序维护工作。

人员要求

(1)专职秩序维护人员,身体健康,工作认真负责并定期接受培训,协助公安部门做好小区安全防范工作。

(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

(3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服(精致),装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠。

(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

(5)秩序维护人员以中青年为主45周岁以下的人数占总人数的80%以上。

门 岗

(1)各出入口24小时值班看守,其中主出入口双人值勤,6:00-20:00立岗,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

(2)对外来人员进入小区,进行登记。

(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

(1)秩序人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下车库)应设巡更点,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟,监控中心有巡更记录。

(2)接到火警、警情后三分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。

(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,三分钟内赶到现场,采取相应措施。

技防设施和救助(监控岗)

(1)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、住户(100%安装)报警(对讲功能)、门锁智能卡等五项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。

(2)监控中心接到报警信号后,秩序维护人员三分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助的要求,解答用户的询问。(3)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。

车辆管理

(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。(3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。

7

公共区域绿化日常养护服务

基本要求

(1)小区绿地率达40%以上

(2)绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%以上。(3)利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。(4)乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。(5)绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。

修剪草坪保持平整,草高不超过8cm;随时清除杂草,目视无杂草;常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水;按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上;及时做好病虫害防治;草地生长正常,斑秃黄萎低于5%。

修剪乔、灌木修剪每年四次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于六遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀缘植物修剪及时,每年不少于四次,基本无枯枝;适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治结合、及时灭治,无病虫害发生;树木基本无倾斜;乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。

花坛花境:

一年中有二次以上花卉布置;保持有效供水,无积水;缺枝倒伏不超过三处;及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次;适时做好病虫害防治。

8

共用设备设施日常运行、保养、维修

基本要求

(1)房屋外观(包括层面、露台)完好、整洁;公共墙面及楼梯间墙面,地面不破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

(2)根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况,需要维修,属于小修范围内,及时组织修复;属于大、中修范围内,按规定使用专项维修资金。

(3)共用设施设备照项目配套建设,管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录,对设备故障及重大事故有处理记录。

(4)载人电梯24小时运行。

(5)消防通道畅通,消防设施设备完好,可随时启用。

路灯、楼道灯、景观灯:路灯、公共楼道、景观灯完好率98%

房层结构:每年二次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主,使用人。

窗:每日一次巡视房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

楼内墙面、顶面、地面:墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏;面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池:每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通,并有记录。(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热材料有断裂、缺损的,应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。

墙:每日一次巡查围墙,发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好,并有记录。

道路、场地等:循环巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损,并有记录。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品:循环巡查休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用,并有记录。

室外健身设施,儿童乐园等:循环巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外),并有记录。

安全标志:对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每周检查一次,保证检查清晰完整,设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

  (二级)

序号

内 容

服务要求

1

管理

处设置

(1)小区内设置管理处,并设客服接待中心,公示服务电话,管理人员每日巡查小区两次以上,发现问题及时处理。

(2)办公场所整洁有序

管理人员要求

(1)小区项目经理持证上岗,有三年以上物业管理工作经历。

(2)管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

(3)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁,行为规范,服务主动热情。

服务

时间

周一至周五在小区管理处进行业务接待,并提供服务。周六、周日在指定地点进行业务接待。

日常管理与服务

(1)24小时受理业主或使用人报修,急修一小时内到现场处理,一般修理二日内完成(预约除外)。

(2)对业主或使用人的投拆在三天内答复处理。

(3)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定行为、现象及时劝阻、制止或报告。

(4)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

(5)建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等实行微机查阅]。

(6)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。

(7)按照有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。

(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年至少一次且沟通面不低于小区住户的80%。

(9)建立管理处内部管理制度和考核制度,并按有关规定和合同约定公布物业服务收费的收支情况和物业经营性收支情况。

(10)运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)

(11)在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话、公告停水、停电及其它服务信息。

(12)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。

(13)能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置,每年组织一次以上的社区活动。

(14)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

(15)对违反“(临时)管理公约”或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

(16)小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋、单元(门)户有明显标志。

5

公共区域卫生保洁服务

一、楼内公共区域

(1)地面:地面每两日拖扫一次,其中门厅每日清扫一次,地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次,保持材质原貌,干净、无灰尘。全天候保洁。

(2)楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹2次,保持无灰尘。

(3)消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹一次,外表基本无灰尘、无污渍。

(4)天花板、公共灯具:每月除尘一次,目视无灰尘、无蜘蛛网。

(5)天台、屋顶、雨蓬:天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。

(6)垃圾收集:根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾清运日产日清。

(7)公用防盗门等每周擦拭一次。

(8)电梯轿厢:每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。

二、楼外公共区域

(1)道路地面、绿地、阴沟:道路地面、绿地每日清扫一次,目视地面,绿地清洁无杂物;阴沟每周清扫一次,阴沟无杂物,无积水。广场地砖每月冲洗一次,全天候保洁。

(2)公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹一次,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每月擦抹、除尘一次)。

(3)垃圾箱(房):有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾箱(房)每日清理、冲洗一次以上,垃圾箱(房)整体清洁、无异味,灭害措施完善。

(4)果皮箱、垃圾桶:合理设置,每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

(5)水 景:每周一次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。

(6)消毒灭害:每两月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。

(7)二次供水水箱定期清洗,水质符合卫生要求。

6

公共区域秩序维护

总体要求:住宅小区实施封闭管理;做好安全防范和秩序维护工作。

人员要求

(1)专职秩序维护人员,身体健康,工作认真负责并定期接受培训;协助公安部门做好小区安全防范工作。

(2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

(3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服(精致),装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠。

(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

(5)秩序维护人员以中青年为主45周岁以下的人数占总人数的70%以上。

(1)各出入口24小时值班看守,其中主出入口双人值勤,7:00-18:00立岗,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

(2)对外来人员进入小区人员进行登记。(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;

对大型物件

搬出实行记录。

巡逻岗

(1)秩序维护人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每三小时巡查一次,重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下车库)应设巡更点,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟,监控中心有巡更记录。

(2)接到火警、警情后五分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。

(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,五分钟内赶到现场,采取相应措施。

技防设施和救助(监控岗)

(1)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、住户(100%安装)报警(对讲功能)、门锁智能卡等四项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。

(2)监控中心接到报警信号后,保安人员五分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助的要求,解答用户的询问。

(3)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。

车辆管理

(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车

辆停放有序。(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。(3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。

7

公共区域绿化日常养护服务

基本要求

1)小区绿地率达35%以上

(2)绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%以上。(3)利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。(4)乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。

(5)绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。

修剪草坪保持平整,草高不超过8cm;每年清除杂草七遍以上,杂草面积不大于5%;常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水;按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上;及时做好病虫害防治;草地生长正常,斑秃黄萎低于5%。

适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%;树木基本无倾斜;乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。

一年中有一次以上花卉布置;保持有效供水,无积水;缺枝倒伏不超过五处;及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次;适时做好病虫害防治。

8

共用设备设施日常运行、保养、维修

基本要求:

(1)房屋外观(包括层面、露台)完好、整洁;公共墙面及楼梯间墙面,地面不破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

(2)根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况,需要维修,属于小修范围内,及时组织修复;属于大、中修范围内,按规定使用专项维修资金。

(3)共用设施设备照项目配套建设,管理责任分工明确、运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设施设备运行台帐、运行记录、检查记录、维修记录;对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施,处理记录。

(4)操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

(5)载人电梯24小时运行。

(6)消防通道畅通。

路灯、楼道灯、景观灯:路灯、公共楼道、景观灯完好率不低于95%

房层结构:每年一次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主,使用人。

窗:每半月一次房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

楼内墙面、顶面、地面:墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏;面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池:每二个月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通,并有记录。(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热材料有断裂、缺损的,应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。

墙:每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好,并有记录。

道路、场地等:每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损,并有记录。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品:每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用,并有记录。

室外健身设施,儿童乐园等:每日一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外),并有记录。

安全标志:对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次,保证检查清晰完整,设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

  (三级)

序号

内 容

服务要求

1

管理处

设置

小区内设置管理处,管理人员每日巡查小区一次以上,发现问题及时处理。

管理人员要求

(1)管理人员、专业操作人员持证上岗。(2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁,行为规范,服务主动热情。

服务

时间

周一至周五在小区管理处进行业务接待。

日常

管理

与服务

(1)设有服务接待中心、公示服务电话,16小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理,一般修理三日内完成(预约除外)。

(2)对业主或使用人的投拆在五天内答复处理。

(3)告知业主或使用人装修须知,监督装修过程,对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

(4)建立财务管理制度,对物业服务费的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。

(5)建立小区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等),实行微机查阅。

(6)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。

(7)按有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。

(8)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年至少一次且的沟通面不低于小区住户的60%。

(9)在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话,公告停水、停电信息。

(10)建立管理处内部管理制度和考核制度,并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况。

(11)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。

(12)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准,能提供特约服务。

(13)对违反“(临时)管理公约”或政府有关规定的行为进行劝阻、

制止或报有关部门处理。

(14)小区主出入口设有小区平面示意图、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

(15)能提供二种以上特约服务(有偿)和便民(无偿)服务。

5

公共区域卫生保洁   

服务

一、楼内公共区域

(1)地面:每日清扫一次,每天保洁时间6:00--18:00(冬季7:00--16:30),地面无垃圾堆积。

(2)楼梯扶手、栏杆、窗台:每周擦抹1次。

(3)消防栓、指示牌等公共设施:每月擦抹一次。

(4)天花板、公共灯具:每年除尘一次。

(5)天台、屋顶、雨蓬:每年清扫一次。

(6)垃圾收集:根据小区实际情况合理布设垃圾根、果皮箱、垃圾清运日产日清。

二、楼外公共区域

(1)道路地面、绿地、阴沟:道路地面、绿地每日清扫一次,每日保洁时间6:00--18:00(冬季7:00--16:30),无卫生死角;明沟每周清扫一次。

(2)公共灯具、宣传栏、小品等:每月擦抹一次。

(3)垃圾箱(房):每月清扫洗刷一次以上,保持垃圾厢(房)及其周围清洁。

(4)消毒灭害:每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次)。

(5)水景:每月一次打捞飘浮杂物、保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或

进行其他处理,保持水体无异味。

6

公共区域秩序维护

总体要求:住宅小区实行封闭管理,不具备封闭条件的小区定时巡查;做好安全防范和秩序维护工作。

人员要求

(1)对小区日常护卫事项做出正确反应,能正确使用消防器材。

(2)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服。

门 岗

(1)主出入口设有值班室。

(2)主出入口24小时值班看守,边门定时开放并专人看管,门卫有详细交接班记录。

(3)对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通;阻止小商小贩、外来人员随意进入小区;对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

(1)封闭小区白天巡逻不少于四次,夜间巡逻不少于两次,并有巡罗记录。未封闭

小区白天不少于五次,夜间重点部位巡逻每小时一次,并有巡逻记录。

(2)在遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

(3)设有安全技防设施的实施24小时安全监控并记录及时。

车辆管理

(1)地面、墙面设置简易的交通标志。

(2)车辆按规定有序停放,对乱停车辆进行引导。

(3)收费管理的车库(棚)应24小时有专人管理,车辆停放有序,备有必需的消防器械,车库(棚)场地整洁,有照明,无渗漏,无明显积水,无易燃、易爆及危险物品存放,车库场地每日清洁一次,小型车辆有露天停车位。

7

公共区域绿化日常养护服务

基本要求

(1)以绿为主、植物选景,小区绿地率30%以上,绿地基本无裸露。

(2)绿地保存率90%,乔灌、草等保存率95%以上,大乔木保存率95%以上。

(3)有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。

每年普修二遍以上,切边整理一次以上。每年除草四遍以上,无明显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。

乔、灌木按规范修剪每年二遍以上;篱、球年剪三遍以上;地被、攀缘植物每年修剪、整理二次以上。

每年中耕除草四次以上,及时拔除杂草,控制大面积杂草发生;每年普施基肥一遍;有针对性及时灭治,年喷药不少于二次,控制大面积病虫害发生;发生倒伏及时扶正、加固。

8

共用设备设施日常运行、保养、维修

基本要求

(1)房屋外观(包括层面、露台)完好、整洁;公共墙面及楼梯间墙面、地面基本无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

(2)根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况,需要维修,属于小修范围内,及时组织修复;属于大、中修范围内,按规定使用专项维修资金。

(3)共用设施设备按照项目配套建设,管理责任分工明确、运转正常、维护良好、保

养检修制度完备,有设备运行记录,对设备维修及重大事故有处理记录。

(4)消防通道畅通;消防设施设备完好,可随时启用。

(5)载人电梯24小时运行。

路灯、楼道灯、景观灯:路灯、公共楼道灯完好率不低于90%,景观灯完好率不低于90%

房层结构:每年对房层结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主,使用人。

窗:每月一次巡视房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

楼内墙面、顶面、地面:墙面、顶面粉刷层无明显剥落;面砖、地砖平整不起壳、无缺损,墙面修补应保持与原墙面材质一致。

管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池:每半年一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。

每年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热材料有断裂、缺损的,应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。

:每月一次巡查围墙,发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好。

道路、场地等:每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整无积水,侧石平直无缺损。

休闲椅、室外健身设施等:每周二次以上巡视,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。

安全标志:对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次,保证检查清晰完整,设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

  (四级)

  1、 服务项目按照三级指导标准约定。 2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准,由当事人双方在合同中约定。 3、管理服务年代较早的住宅小区,达不到三级服务内容与服务标准的等级为四级。

  附件4

亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表

  填写日期:

小区名称

小区地址

物业管理

企业名称

企业资质

等级

联系人

联系电话

物业服务

质量等级

收费标准

(元/月·m2)

合同执行期限

年 月 日至 年 月 日

业主委员会或建设单位意见:

业主委员会主任:

或建设单位法人代表:

(盖章)

年 月 日

物业管理行政主管部门意见

(盖章)

年 月 日

物价局意见:

(盖章)

年 月 日

  附件5

××小区物业服务收费公示(式样)

  服务企业:企业资质:负责人: 办公电话:

收费

项目

楼栋号

收 费 标 准

服务等级

备 注

物业

服务费

元/月.平方米

元/月.平方米

车辆

管理费

元/月.平方米

收费时效:××年×月×日至××年×月×日

  物业行政主管部门投诉电话:

  价格举报电话:12358 ××物价局价格监督检查分局监制

  附:亳州市住宅小区物业综合服务级具体服务标准

篇2:山东省住宅物业服务收费管理办法(2012)

  山东省住宅物业服务收费管理办法(20**)

  山东省物价局、山东省住房城乡建设厅关于印发《山东省住宅物业服务收费管理办法》的通知

  二0一一年十一月九日 鲁价综发[20**]185号

  各市物价局、住房城乡建委(建设局)、房管局、市政公用局、城管执法局:

  为进一步规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定《山东省住宅物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  山东省住宅物业服务收费管理办法

  第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

  第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场形成。

  第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

  第六条 省价格主管部门会同省住房城乡建设主管部门负责全省住宅物业服务收费的监督管理工作。

  设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)按照价格管理权限,负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。

  第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

  非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

  第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。

  物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。

  第九条 普通住宅物业服务成本包括:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业的固定资产折旧;

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)经业主同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  供水二次加压设备运行电费由供水单位承担,不得列入物业服务成本。

  第十条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

  前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当适当减免,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

  第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用由开发建设单位交纳。

  业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

  物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

  第十二条 物业服务收费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。

  改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

  第十三条 房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际运行费用适当减收,合同另有约定的,从其约定。

  第十四条 车位租赁费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

  第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。

  停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

  普通住宅前期停车服务费可以按照本办法第七条第二款规定的程序单独核定。

  业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  己购买车位但未停放车辆的,停车服务费应当适当减收。

  第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属全体业主共有。

  第十七条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取工本费。

  第十八条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

  除前款规定以外的其他外来车辆,停放超过2个小时的,可以收取一定费用。

  第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

  物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

  专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第二十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

  第二十一条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。

  第二十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

  第二十三条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

  第二十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

  物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。

  物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

  第二十五条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

  第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:

  (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

  (二)低于服务等级要求提供服务并收费的;

  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (四)强制服务并收费的;

  (五)不按规定实行明码标价的;

  (六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

  第二十七条 价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的,由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

  第二十八条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。

  第二十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

  第三十条 各设区市应结合当地实际制定具体实施办法,并报省物价局、省住房城乡建设厅备案。

  第三十一条 本办法自20**年1月1日起施行5年。《山东省物价局、山东省建设厅关于印发<山东省物业服务收费管理实施办法>的通知》(鲁价费发〔20**〕205号)同时废止。

篇3:忻州市物业服务等级收费管理办法(2015试行)

  忻州市物业服务等级收费管理办法(20**试行)

  忻州市人民政府办公厅

  关于印发忻州市物业服务等级收费管理办法(试行)的通知

  忻政办发〔20**〕73号

  各县(市、区)人民政府,市人民政府各委、局、办:

  《忻州市物业服务等级收费管理办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

  忻州市人民政府办公厅

  20**年6月25日

  忻州市物业服务等级收费管理办法(试行)

  第一条 为规范物业服务收费秩序,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业稳定健康发展,根据国务院、山西省《物业管理条例》和国家发改委、住建部《物业服务收费管理办法》等相关法规以及省物价局、省住房和城乡建设厅《关于规范物业服务收费管理的通知》精神,结合忻州实际制定本办法。

  第二条 本办法适用于忻州市范围内具有资质的物业企业服务收费行为。

  第三条 物业服务收费管理实行分级负责,忻州城区按照城市建设管理权限划分,分别由市价格主管部门、房地产主管部门和忻府区价格主管部门、房地产主管部门管理,各县(市、区)的由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。

  市、县两级价格主管部门牵头,房地产主管部门等配合,负责物业服务收费等级标准的制定,对物业服务价格进行监管,依法查处物业服务中的违规收费、乱收费行为。

  市、县两级房地产主管部门牵头,价格主管部门等配合,负责物业服务行业的管理,指导物业企业自主定价,协调解决物业服务管理中的矛盾和问题,加强对物业企业的监督和管理。

  第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务内容、服务质量与服务费用相适应的原则。

  第五条 物业服务收费管理,业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平,选定相应级别的服务内容标准,确定服务收费价格。

  第六条 物业综合服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用);

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务机构固定资产折旧;

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)IC卡工本费及经业主大会(业主委员会)同意的其它费用。

  第七条 物业服务收费包括物业综合服务费、电梯等共用设备运行费、车辆停放服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务等费用。

  根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅小区前期物业和保障性小区物业综合服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费,实行政府指导价。

  电梯等共用设备运行费据实结算,按住户面积分摊。

  已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合服务费、非住宅物业和别墅服务收费以及车辆停放服务费、物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费,实行市场调节价。

  第八条 实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费实行分等定价。市价格主管部门会同市房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准,制定出台住宅小区物业服务等级控制收费标准(忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准)附后。具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业在控制收费标准内选择等级以物业服务合同的形式约定执行。

  第九条 前期物业服务(房屋竣工交付使用、业主大会未成立前)。开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关服务内容标准,拟定服务价格后,进行前期物业服务招投标,选择物业企业,签订物业服务合同,报房地产主管部门备案。

  前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合服务费的计费方式、计费起始时间,经买受人签字确认后执行。

  第十条 业主大会选举产生业主委员会后,非保障性住房物业服务收费实行市场调节价,物业服务企业可参照《忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准》,结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。物业服务收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

  第十一条 电梯运行费、消防维护费、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费,根据运行情况据实结算、按住户面积分摊,定期公布,具体收取办法由双方议定后以合同约定的形式执行。

  供电实行合表电价计费的小区,使用公共变压器用电的,应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用,不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费;使用非公共变压器用电的,供电企业折扣的度电3分钱不足以弥补运行损耗的,超出部分据实结算、分摊到户。

  第十二条 符合规划要求且业主已购买的地下车库(位)、地面车库(位)以及未购买的停车库(位)、经业主大会同意的临时停车位等管理服务收费实行市场调节价,具体收费标准由双方议定后以合同约定的形式执行。

  第十三条 业主或使用人装饰装修房屋的,应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议,服从物业管理服务企业的管理。装饰装修管理费每平米不得高于3元,业主与物业企业另有约定的从其约定。装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取,100平方米(包括100平方米)以内的按400元/户收取,100平方米以上的按600元/户收取。

  业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的,不得收取装修垃圾清运费。

  第十四条 物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的,在同一小区内应尽可能采用一卡管理,一卡多用,智能卡费用均应包含在物业服务成本中,发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金,更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的,可以据实收取智能卡工本费。

  第十五条 物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月、季、年计收,也可预收,但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的,可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准;已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准。

  第十六条 物业服务管理区域内,供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,物业服务企业接受委托代收上述费用的,必须严格执行国家收费标准,可以向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等一切额外费用,严禁通过代收费用强制捆绑收费。

  供电、供水、供热主管部门要采取工作措施,尽快解决住宅小区供电变压器运行用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题,加快推进户表改造工作,必须实行向终端用户收费。

  第十七条 物业服务企业在制定调整物业服务收费标准时,应遵守《物业管理条例》有关规定,必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意,通过公示无异议后,由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

  第十八条 物业管理企业必须按照规定实行明码标价。在物业收费管理区域内的醒目位置公示服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等,接受业主或物业使用人的监督,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

  第十九条 业主、使用人、开发企业,应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务相关费用的,业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。

  第二十条 不按照物业服务等级标准执行或不执行合同约定服务收费的物业企业,房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改正,并进行行政处罚,逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级,记入信用档案,通报所管小区,直至取消收费行为。

  第二十一条 奖惩办法。物业服务管理项目荣获市级以上优秀住宅小区称号的,可与企业资质等级挂钩,在动态考核时可作为加分项目,记入企业信用档案;物业企业有过失或责任事故的,依法给与行政处罚直至吊销企业资质证书并记入信用档案。

  第二十二条 市、县两级价格主管部门和房地产主管部门要加强对物业服务企业的协同监管和信息共享。指导企业自主定价,协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题;依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费标准、乱收费、不明码标价等行为;指导物业企业加强队伍、制度建设,增强服务意识,提升服务质量。

  第二十三条 本办法由市价格主管部门和市房地产主管部门负责解释,自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物价局出台的《忻州市物业服务等级收费管理办法》(忻房字〔20**〕51号),忻州市物价局、忻州市房地产管理局《关于进一步规范住宅小区供热二次加压等收费的通知》(忻价发〔20**〕193号),忻州市发展和改革委员会、忻州市房地产管理局《关于规范忻州城区住宅小区道闸系统安装收费标准的通知》(忻房字〔20**〕19号)文同时废止。

  附件:忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准

  附件:

  忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准

  一级标准(1.05元/月.㎡)

  一、基本要求(0.08元/月.㎡)

  1、物业管理单位建立了现代化企业管理制度。有规范的岗位职责制度;

  2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确;

  3、建立有完善的住户档案;

  4、有符合国家规定的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度,保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度,并装订成册;

  5、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验,有检验记录,并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好;

  6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书;

  7、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情;

  8、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修及时到场,有完整的报修、维修和回访记录;

  9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务;

  10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准和物业服务资金的收支情况,据实结算的费用每月公布一次;

  11、按合同约定规范使用住房专项维修资金;

  12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见,满意率达95%以上。

  二、公共设施设备运行维修保养(0.30元/月.㎡)

  住宅区域范围内公共设施设备完善,并有智能化管理的:

  1、配备专业人员维修养护;

  2、建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;

  3、公共设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常;

  4、对共用设施设备每日巡查一次,做好巡查记录,发现隐患及时处理;

  5、有电梯运行管理制度和应急预案,保证24小时载人电梯正常运行;

  6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理,设施设备完好,可随时启用。为确保消防通道舒畅,发现有圈占、堵占消防通道的,应加以制止并报有关部门;

  7、设备房每日清洁一次,保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象;

  8、住宅区域内道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范;

  9、路灯、楼道灯完好率不低于95%,景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好,经常有人维护修理;

  10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

  三、共用部位维护及管理(0.12元/月.㎡)

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全;

  2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修,属于小修范围的,及时修复,属于大、中修范围的,在报修期内的,及时编制维修计划报建设单位,按双方《前期物业管理合同》进行维修。在保修期以外的,及时编制维修计划,报业主大会或者业主委员会,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造;

  3、高层住宅每日巡查一次楼宇对讲门,发现问题及时修复(与供应商有约定的及时联系供应商协助修复);

  4、每日巡查一次小区房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护;

  5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(业主临时管理规约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项;

  6、每日巡查二次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;

  7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报业主委员会和有关部门;

  8、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

  四、协助维护公共秩序(0.20元/月.㎡)

  1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤,其中12小时站岗值勤;

  2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次,并做好记录。

  3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象。

  4、配有安全监控设施的,24小时监控,专人值守。监控资料保存不少于30日;

  5、对进出小区的车辆实施规范管理,引导车辆有序通行、停放(双方另有约定的除外);

  6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理;

  7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止,并报有关部门;

  8、对火灾、治安等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

  五、保洁服务(0.20元/月.㎡)

  1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清,保持垃圾桶、果壳箱周边清洁;

  2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次,全天保洁;

  3、楼道每日清扫一次,楼梯扶手每日清擦一次。公共部位门、窗每月清擦一次;

  4、及时清除道路积水、积雪;

  5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果;

  6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能;

  7、共用雨、污水、井、化粪池每月检查一次,视检查情况及时清掏;

  8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月两次消毒和灭虫除害;

  9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次,电梯轿厢墙壁每日清擦一次,电梯轿厢地面保持清洁;

  10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱;

  11、卫生保洁设专人监督检查,发现问题及时处理。

  六、绿化养护管理(0.15元/月.㎡)

  住宅区域内绿化覆盖率达到规划要求的:

  1、有完善的绿化养护措施,有专业人员实施绿化养护管理;

  2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护,杂草面积应小于2%;

  3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新,缺株率应小于3%,存活率应大于95%,行道树缺株率应小于3%,土地裸露面积应小于5%;

  4、定期组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物,做好防寒和预防病虫害;

  5、大型活动和重大节日随季节摆花装扮,美化环境、增加气氛;

  6、设有景观湖的,应保持三季有水,水质良好,每月至少补水1次,每年清淤1次。

  二级标准(0.85元/月.㎡)

  一、基本要求(0.07元/月.㎡)

  1、各岗位有规范的岗位职责,并将制度上墙接受监督;

  2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确;

  3、建立有完善的住户档案;

  4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度,保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度;

  5、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验,有检验记录,并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好;

  6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书;

  7、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情;

  8、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修及时到场,有完整的报修、维修和回访记录;

  9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务;

  10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每季公布一次;

  11、按合同约定规范使用住房专项维修资金;

  12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见,满意率达90%以上。

  二、公共设施设备运行维修保养(0.25元/月.㎡)

  住宅区域范围内公共设施设备完善,并部分设施设备实行智能化管理的:

  1、配备专业人员维修养护;

  2、建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;

  3、公共设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常;

  4、对共用设施设备每两日巡查一次,做好巡查记录,发现隐患及时处理;

  5、有电梯运行管理制度和应急预案,保证电梯正常运行;

  6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理,设施设备完好,可随时启用。为确保消防通道舒畅,发现有圈占、堵占消防通道的,应加以制止并报有关部门;

  7、设备房每二日清洁一次,保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象;

  8、住宅区域内道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范;

  9、路灯、楼道灯完好率不低于90%,景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好,经常有人维护修理;

  10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

  三、共用部位维护及管理(0.11元/月.㎡)

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全;

  2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修的及时组织维修;

  3、高层住宅每二日巡查一次楼宇对讲门,发现问题及时修复(与供应商有约定的及时联系供应商协助修复);

  4、每二天巡查一次小区房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护;

  5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项;

  6、每日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;

  7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报业主委员会和有关部门;

  8、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

  四、协助维护公共秩序(0.15元/月.㎡)

  1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤,其中9小时站岗值勤;

  2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每3小时巡查1次。重点部位增加巡查频次,并做好记录。

  3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象。

  4、配有安全监控设施的,24小时监控。监控资料保存不少于15日;

  5、对进出小区的车辆实施规范管理,引导车辆有序通行、停放(双方另有约定的除外);

  6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理;

  7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止,并报有关部门;

  8、对火灾、治安等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

  五、保洁服务(0.14元/月.㎡)

  1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清,保持垃圾桶、果壳箱周边清洁;

  2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次,定时保洁;

  3、楼道每二日清扫一次,楼梯扶手每二日清擦一次。公共部位门、窗每二月清擦一次;

  4、及时清除道路积水、积雪;

  5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果;

  6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能;

  7、共用雨、污水、井、化粪池每两月检查一次,视检查情况及时清掏;

  8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月一次消毒和灭虫除害;

  9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次,电梯轿厢墙壁每日清擦一次,电梯轿厢地面每日清洁两次;

  10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱;

  11、卫生保洁设专人监督检查,发现问题及时处理。

  六、绿化养护管理(0.13元/月.㎡)

  住宅区域内绿化覆盖率基本达到规划要求的:

  1、有完善的绿化养护措施,有专业人员实施绿化养护管理;

  2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护,杂草面积应小于5%;

  3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新,缺株率应小于5%,存活率应大于95%,行道树缺株率应小于5%,土地裸露面积应小于5%;

  4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,定期修剪整形,需要时补栽、补种,保持观赏效果;

  5、适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物,做好防寒和预防病虫害;

  6、大型活动和重大节日装扮小区,美化环境、增加气氛。

  三级标准(0.65元/月.㎡)

  一、基本要求(0.06元/月.㎡)

  1、物业管理单位机构设置合理,岗位明确;

  2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确;

  3、建立住户档案;

  4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度,保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度;

  5、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验,将移交给的各种资料保存完好;

  6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书;

  7、管理服务人员统一着装,服务主动、热情;

  8、设有服务接待中心,公示12小时服务电话。急修半小时到场,有完整的报修、维修和回访记录;

  9、基本能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务;

  10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每年公布一次;

  11、按合同约定规范使用住房专项维修资金;

  12、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见,满意率达85%以上。

  二、公共设施设备运行维修保养(0.20元/月.㎡)

  住宅区域范围内公共设施设备完善:

  1、配备专业人员维修养护;

  2、建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;

  3、公共设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常;

  4、对共用设施设备每三日组织巡查,做好巡查记录,发现隐患及时处理;

  5、有电梯运行管理制度和应急预案,保证电梯正常运行;

  6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理,设施设备完好,可随时启用。为确保消防通道舒畅,发现有圈占、堵占消防通道的,应加以制止并报有关部门;

  7、设备房每三日清洁一次,保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象;

  8、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志;

  9、路灯、楼道灯完好率不低于85%,景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好,经常有人维护修理;

  10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

  三、共用部位维护及管理(0.09元/月.㎡)

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全;

  2、定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造;

  3、高层住宅每三日巡查一次楼宇对讲门,发现问题及时修复(与供应商有约定的及时联系供应商协助修复);

  4、每三天巡查一次小区房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护;

  5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(业主临时管理规约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。依业主手册进行管理;

  6、两日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;

  7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报业主委员会和有关部门;

  8、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

  四、协助维护公共秩序(0.11元/月.㎡)

  1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤;

  2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每4小时巡查1次。重点部位增加巡查频次,并做好记录。

  3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象。

  4、配有安全监控设施的,24小时监控。监控资料保存不少于一周;

  5、对进出小区的车辆实施规范管理,保证停放有序;

  6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理;

  7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止,并报有关部门;

  8、对火灾、治安等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

  五、保洁服务(0.11元/月.㎡)

  1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清,保持垃圾桶、果壳箱周边清洁;

  2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每二日清洁一次,适时保洁;

  3、楼道每三日清扫一次,楼梯扶手每三日清擦一次。公共部位门、窗每季清擦一次;

  4、及时清除道路积水、积雪;

  5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果;

  6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能;

  7、共用雨、污水、井、化粪池每季检查一次,视检查情况及时清掏;

  8、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害;

  9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每三日清洁一次,电梯轿厢墙壁每三日清擦一次,电梯轿厢地面每日清洁一次;

  10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱。

  六、绿化养护管理(0.08元/月.㎡)

  住宅区域内绿化覆盖率低于规划要求50%以下的:

  1、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护;

  2、定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积应小于10%;

  3、对花卉、草坪、绿篱、树木应适时补植更新,存活率应达到90%,土地裸露面积应小于10%;

  4、预防花草、树木病虫害。

  四级标准(0.45元/月.㎡)

  一、基本要求(0.05元/月.㎡)

  1、物业管理单位有明确的岗位职责制度;

  2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确;

  3、建立住户档案;

  4、有完善的物业管理方案和相应的管理制度;

  5、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验,将移交给的各种资料保存完好;

  6、管理人员持证上岗;

  7、设有服务电话,及时与住户沟通;

  8、根据业主需求提供物业服务合同之外的部分特约服务和代办服务;

  9、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准;

  10、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见,满意率达80%以上。

  二、公共设施设备运行维修保养(0.12元/月.㎡)

  住宅区域范围内公共设施设备完善:

  1、建立共用设施设备档案,并有记录;

  2、公共设施设备标志齐全、规范,责任人明确;设施设备运行正常;

  3、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,发现隐患及时处理;

  4、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理,保证消防通道畅通,设施设备完好,可随时启用;

  5、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象;

  6、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志;

  7、路灯、楼道灯完好率不低于80%;景观照明、监控设施等运行良好,经常有人维护修理;

  8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发故障有应急方案。

  三、共用部位维护及管理(0.07元/月.㎡)

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护;

  2、检查房屋共用部位的使用状况,需要维修的及时组织维修;

  3、每周巡查一次小区房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,定期维修;

  4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求进行管理;

  5、每三日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;

  6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报业主委员会和有关部门;

  7、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。

  四、协助维护公共秩序(0.07元/月.㎡)

  1、住宅区域主出入口24小时设门卫;

  2、设护楼护院人员进行巡查;

  3、对进出小区的车辆进行管理;

  4、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止,并报有关部门;

  5、对火灾、治安等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

  五、保洁服务(0.08元/月.㎡)

  1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清;

  2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每两日清洁一次,注意保洁;

  3、楼道每周清扫一次,楼梯扶手每半月清擦一次。公共部位门、窗半年清擦一次;

  4、及时清除道路积水、积雪;

  5、对住宅区域内的园林景观、健身器材保持清洁及观赏效果;

  6、共用雨、污水、井、化粪池每半年检查一次,视检查情况及时清掏;

  7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害;

  六、绿化养护管理(0.06元/月.㎡)

  1、对花卉、绿篱、树木实施绿化养护管理,定期进行修剪;

  2、预防花草、树木病虫害。

  五级标准(0.35元/月.㎡)

  一、基本要求(0.04元/月.㎡)

  1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确;

  2、建立住户档案;

  3、房屋共用部位、公共设施设备应有相应的管理制度;

  4、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验并将移交给的各种资料保存完好;

  5、管理人员持证上岗;

  6、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见。

  二、公共设施设备运行维修保养(0.11元/月.㎡)

  住宅区域范围内公共设施设备基本完善的:

  1、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,发现隐患根据需要组织维修;

  2、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理,保证消防通道畅通,设施设备完好,可随时启用;

  3、设备房保持整洁;

  4、路灯、楼道灯完好率不低于75%;监控设施等运行良好,经常有人维护修理;

  5、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发故障有应急方案。

  三、共用部位维护及管理(0.06元/月.㎡)

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护;

  2、检查房屋共用部位的使用状况,需要维修的根据需要组织维修;

  3、每两周巡查一次小区房屋单元门,楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,定期维修;

  4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)进行管理;

  5、每三日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;

  6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报业主委员会和有关部门;

  7、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。

  四、协助维护公共秩序(0.06元/月.㎡)

  1、住宅区域主出入口24小时设门卫;

  2、发生安全事故时,有采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作;

  3、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止,并报有关部门;

  4、对火灾、治安等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。小区内道路畅通。

  五、保洁服务(0.06元/月.㎡)

  1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清;

  2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每三日清洁一次,注意保洁;

  3、及时清除道路积水,雪天及时清理人行通道;

  4、共用雨、污水、井、化粪池每年检查一次,视检查情况及时清掏;

  7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害;

  六、绿化养护管理(0.02元/月.㎡)

  对小区的花、树木实施绿化养护管理。

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