什么叫准物业管理模式?
基本做法
优势特征
1.组织体系
北海街道推行的“准物业”管理模式，由街道牵头成立企业性质的物业服务公司，安排1名班子成员、4名工作人员专项负责。街道内社区各自成立分公司，接手街道内无物业管理公司的老旧小区或其他有意愿更换物业管理公司的小区，受街道物业服务公司的统一领导，实行不以盈利为目的、街道补贴的物业服务模式。物业分公司经理由社区主任兼任，每幢楼设专职物管人员，实施“每格定人、每人定岗、每岗定责”的网格化管理，建立街道物业管理服务平台和社区物业管理网络上下呼应、相互结合的运行模式。
2.制度建设
北海街道通过完善财务审批制度、落实财务公开制度、统一财务核算和严格的物资采购制度来实现财务的规范化、科学化和公开化。一是完善财务审批。各分公司统一开设一个银行账户，实行银行账户和备用金相结合的管理制度，备用金额度为2000元。经费开支采用逐级审批原则，严格控制无据支出。二是落实财务公开制度。分公司财务收支情况做到月清日结，于每月15日前上墙公布，实行一年两次定期通报，自觉接受业委会监督。三是统一财务核算。各分公司所发生的全部经济事项，均由物业管理总公司统一管理与核算。四是严格物资采购。分公司日常办公和后勤用品，需由两人以上共同购置，按需领取。采购物资统一实行进仓验收、出库领用登记制度。5万元以上的工具物资和固定资产统一实行招投标或政府采购。
物业分公司与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，各社区联合业主委员会制订《小区居民公约》等系列规章制度。同时，积极完善评价体系。由北海街道物业服务管理中心牵头，专门制定针对社区准物业管理工作的《北海街道社区准物业管理工作考核办法(试行)》，以城管办为主，针对辖区内的社区专职工作者开展准物业考核检查工作，考核内容与奖金直接挂钩。做好每月考核情况通报，确保社区准物业管理工作各项措施落到实处，逐步形成一套规范化的监督体系和长效管理机制。
北海街道以精细化管理为导向，实施分类管理、分步实施、重点突击，针对不同类型灵活采取不同补贴方式，以达到因地制宜的管理效果。
准物业管理覆盖的小区主要分为三大类：一是城市老旧小区(以失管单位自管房和老旧商品房住宅小区为主);二是城市综合商住小区(主要以多次更换物管公司或物管公司“跑路”，以致物管瘫痪小区为主);三是城郊型安置小区。其中，绝大部分小区为治理难度大的失管小区或面临村改居诸多问题的城郊安置小区。
优势特征
对政府治理而言，准物业管理模式能够有效解决社区文明城市创建中的突出矛盾，集中调动资源，高效便捷地完成各项工作，在面对物业老大难问题表现出更明显的优势、更长久的生命力和更大的可塑空间;对居民而言，居住环境和生活品质得到了切实改善和提升，有利于提升居民的获得感和幸福感。
1.实现低收费与专业化服务的有效结合
北海街道实施物业服务收费标准阶梯制，将物业收费控制在合理比例内，减免低保户的物业费。对于物业费收交困难的小区，实行班子成员包保制，确保每个小区收交率达到90%以上，并且以街道补贴的方式尽早实现各小区标准化物业管理，同时实现服务内容和服务质量向专业物业管理公司看齐甚至超越的目标，以“低标准收费，高质量服务”真正体现取之于民，用之于民。
2.打造“共建共治共享”治理格局
北海街道准物业管理模式形成由街道牵头、社区实施、业主委员会监督、物业公司运营“四位一体”的新型综合管理体制。一是强化了街道社区属地管理责任，形成提前介入、主动作为的工作方式;二是有利于政府更有效动员和组织社会资源，提升政府治理能力和政府工作的有效性;三是增强居民主人翁意识，激发每一位居民共同维护社区共同体利益的自治意识，增强小区自我造血功能，打造“共建共治共享”治理格局，符合政府权力与公众权利相互配合、协同发展的社会逻辑。
3.落实为民服务的民生工程
北海街道不仅将管理小区工作视为一项重要的“向上对口”的政治任务，更是打造成一项“对下服务”、满足群众实际需求的接地气工程。以提升老旧小区日常物业管理水平，实现物业管理全覆盖作为城市治理突破的重要窗口，将“三改一拆”、创建文明城市、卫生城市等政府重点工作与小区物业管理、品质提升有效结合。
北海街道准物业公司先后接手了120余个小区，覆盖全街道小区总数的82%、楼宇总数的71%，共计投入了1000多万元支持老旧小区改造，对小区的道路、设施、围墙、绿化、墙面等进行了整治。重点解决老旧小区停车问题，缓解停车难、乱停车现象。实现北海街道老旧小区物业管理有物管用房、公共保洁、秩序维护、设施维保、绿化养护、道路保养、维修服务等“七有”目标，确保准物业管理工作真正成为一项切实提升居民生活质量，维护基层和谐稳定的民生工程。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：杭州小区推行党建+物业管理模式 五年内覆盖90%小区
杭州小区推行党建+物业管理模式 五年内覆盖90%小区
都市快报/20**0409
每个新楼盘交付后，业主们最急的事，就是成立业委会，这样才能开展小区相关管理和维权。
邻里和睦、小区管理有序、有党员带领的小区业委会专门为业主解决生活琐事与生活矛盾。
这是目前具有杭州特色的新型的小区物业服务建设，也是对居民提高生活品质和向往美好生活愿景的响应。
近日，杭州住保房管局表示，杭州正在积极探索创建以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设。
五年内，杭州将实现业主委员会和物业服务企业党的组织和工作覆盖达90%以上，党组织领导下的多方联动服务机制100%建立。
曾经闹个不停的小区 如今风平浪静
杭州的金都华庭，曾经因为“罢免业委会”而一度非常有名。
从20**年底开始，该小区118户业主联名申请召开业主大会罢免当届业委会。直到20**年公布投票结果，426户业主，40户反对罢免，40户弃权，其余全部赞成罢免。
可结果，当时的业委会不同意“被”罢免，一直不肯交接，双方你来我往，闹得满城风雨，感觉整个小区都充满了“戾气”，每个居民都怨言满腹。
如今的金都华庭，曾经的“戾气”消失了，居民们脸上的不满和疲惫也不见了，整个小区终于恢复了宁静。
几位业主说，小区如今的一切，来之不易。多亏了在临时党支部积极带领下，才顺利化解小区长达4年的业委会问题，推动了业委会工作进入正常运行轨道。
据了解，目前杭州市不少小区在引领推进业主委员会和物业服务企业建设的工作中做出了良好的示范作用，尤其是在社区党组织领导核心作用下，将物业管理纳入社区建设体系，破解了许多长期困扰的难题。
例如，江干区的“党建助建•壹家汇”，作为江干区物管协会党委的实体化运行阵地，集党群活动、矛盾调解、协会运行等功能于一体，通过物管协会党委主导，推动街道社区党组织协同、物业企业党组织参与，协会党委直抓党的组织覆盖，形成了党建引领物业、业委会协同治理的良好格局。
未来五年 杭州90%的小区覆盖党建+物业管理
据了解，截至目前，杭州实施物业管理的项目总面积已超3.4亿平方米，在杭实施物业服务的企业1100余家，物业服务从业人员11万余人。
但是，随着杭州城市化进程的提速和专业化物业服务的广泛覆盖，当前物业管理的核心问题依然存在，尤其是居委会、业委会和物业服务企业三方责任边界不清晰、协同治理不通畅，导致各方缺乏协调性、协同性，有时甚至互相矛盾、互相掣肘。
可业主委员会和物业服务企业，也是参与社区物业服务管理的重要力量，是现代城市管理的重要组成部分。
如何让业委会、物业能共同合作，减少矛盾，发挥其本身应有的作用，有关部门一直在探索。
近日，杭州住保房管局就前往江干区实地指导调研试点工作，探索党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设。
20**年，杭州住保房管部门将围绕“基层治理”，进一步梳理社区、业委会、物业企业三者之间的关系，加大抓行业系统党建工作力度，组建物业行业协会党委，健全行业党建年会季研机制，研究制订全市物业服务管理行业规范性标准，加强对各地物业服务管理工作的指导、督查和考核。
同时，探索建立“党建引领、行业主管、基层主抓”的物业管理模式，积极推进业委会党建工作，构建街道社区党组织领导下的多方联动服务机制，加强行业党建引领物业服务管理创新，努力实现党领导下的居民自治良性互动，促进社区治理体系和治理能力现代化。
据了解，未来五年，杭州将实现业主委员会和物业服务企业党的组织和工作覆盖达90%以上，党组织领导下的多方联动服务机制100%建立。
篇3：兰州全面推进 四位一体物业管理模式
兰州：今年全面推进 “四位一体”物业管理模式
兰州晨报/20**0320
3月12日，兰州市物业管理工作会议提出今年将全面推进以社区监管、业主参与、企业升级、协会推进为主要内容的“四位一体”物业管理模式。
兰州市将力求通过社区、业主、企业和协会四个方面的合力，将传统的单一化物业管理模式转化为全新的多元化物业小区服务模式。
鼓励有条件的小区建立业主自治机构
今年，兰州市住房保障和房产管理局创新性提出了以社区监管、业主参与、企业升级、协会推进为主要内容的“四位一体”物业管理模式，力求通过社区、业主、企业和协会四个方面的合力，将传统的单一化物业管理模式转化为全新的多元化物业小区服务模式。
同时，为确保小区业主能够积极主动参与到小区的日常管理活动中，房管部门鼓励符合召开业主大会条件的小区，由社区指导加快建立业主自治机构。
据了解，截至20**年底，已成立业主自治管理机构1101处，其中，业主委员会147个、临时物业管理委员会394个、业主大会筹备组560个。为“四位一体”物业管理模式的发展奠定了良好的基础。
加大惩戒力度共享物业“黑名单”
从今年起，各县区、街道物业主管部门要严格落实属地化管理责任，市房产局将通过一月一通报、一月一排名的方式，对各县区属地化管理落实情况在全市范围内进行通报。
完善行业诚信制度，构建起长效的“诚信激励，失信惩戒”机制是今年推进全市物业行业信用体系建设、规范物业企业经营服务的重要方向。特别是上年度3A级以上和被列入“黑名单”的物业企业实行动态化监管，并积极推进与市级各相关部门的“黑名单”共享，多措并举，惩戒违法违规的企业和法人。
建成30家“智慧小区”完成40处老旧楼院改造
今年，兰州市还将在主城四区选定30家物业小区，先期开展“智慧小区”建设。4月底前，必须完成1处“智慧小区”试点建设任务。
同时，今年将对老旧楼院集中改造，涵盖三县五区，共计改造40处。目前，市房产局对问题较重、对业主居住造成严重影响、急需改造的项目，将报请市政府审核同意，并印发《20**年兰州市老旧楼院整体改造实施方案》。
篇4：国内老年住宅物业管理赢利模式分析
国内老年住宅物业管理赢利模式分析
国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。
1、老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测热线
⑴入结构
在老年住宅的物业管理中，由于老年住宅物业管理的多样性（涉及到较多的专业配套设施的经营管理），因此除常规的物业管理收益来源外，老年住宅物业管理将还获得多元化的专业配套服务的收益。
⑵盈利预测
由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。
2、老年住宅社区服务的供应及收费方式
⑴社区服务内容
老年住宅社区服务的供应包括普通社区服务及这对老年人生、心理特征的专门服务，这里只分析后一种。
参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：
医疗护理方面--医院、诊所、社区护理中心
体育活动方面--适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；
休闲活动方面--如棋牌、书画、钓鱼等
教育配套方面--老年大学、图书馆
中介资源提供--家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等
社区活动的组织--如各类表演活动、交友活动、聚会等。
⑵收费方式
费用收取应分两部分：
①日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；
②专业物业服务内容，专项收取；
③配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。
篇5：物业管理经验:探索物业服务多种经营模式
物业管理经验：探索物业服务多种经营模式
当前，面对行业困境，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为物业治理行业的共识。不过，每个小区的情况不一样，物业服务企业应如何探索一种适合本企业和所管小区实际情况的多种经营模式呢?笔者结合自身工作实践对这一问题进行探讨。
物业服务企业多种经营的方式
一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。
1.整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。
为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电治理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。
同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。
2.利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。
物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以治理处为中心，在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。
富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所把握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。他们联合旅行社精心设计旅*程，邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。
二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。
对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业治理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。这也符合物业服务企业的产业化发展趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。
在进行商业物业的治理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务，以获取利润。
当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主(商户)的肯定，实现名利双收。
三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：
商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅;
生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等;
文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室;
医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所;
商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项;
房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修;
家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物;
金融类——与有关部门合作开办银行分理处;
环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。
在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身治理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满足、优质高效、企业盈利的原则。