物业经理人

日照市物业管理条例(2018)

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日照市物业管理条例(2018)

  日照市物业管理条例(20**)

  山东省日照市人大常委会

  (20**年8月25日日照市第十八届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 20**年9月30日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善居住环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动,适用本条例。

  第三条 物业管理应当坚持以人为本、业主自治、政府监管、权责分明、和谐包容的原则。

  第四条 市、县(区)人民政府负责本辖区内物业管理工作的组织和领导,将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,促进物业服务行业健康发展。

  具有行政管理职能的市人民政府派出机构,在本辖区内承担前款规定的县级人民政府职责。

  第五条 市住房城乡建设主管部门是本市物业主管部门,负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  县级人民政府物业主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(区)人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

  具有行政管理职能的市人民政府派出机构,根据授权负责本辖区内物业管理活动的监督管理,具体工作可以由有关内设机构负责。

  第六条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动的相关工作。

  社区居民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 物业主管部门应当建立物业服务企业信用档案,对物业服务企业、项目负责人实行信用管理。

  第八条 物业服务行业自律组织应当建立和完善物业服务企业及从业人员自律制度,规范行业行为。

  第九条 鼓励建设单位、业主大会或者业主委员会、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业服务标准和质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  第二章 前期物业管理

  第十条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围,综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;物业管理区域已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第十一条 住宅物业建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证确定的红线图、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料,向物业所在地县级人民政府物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自收到申请之日起二十日内会同街道办事处(乡镇人民政府)进行物业管理区域划分。

  物业管理区域划定后,建设单位在销售商品房时,应当以图文形式将下列内容向买受人明示,并作为商品房买卖合同的附件:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)物业共用部位、共用设施设备名称;

  (三)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置;

  (四)物业服务用房的面积和位置;

  (五)生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

  第十二条 物业管理区域划定后确需调整的,应当形成区域调整方案,明确调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等,并经物业管理区域专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

  第十三条 住宅物业的建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业;投标人少于三个或者住宅(含同一物业管理区域内非住宅)物业总建筑面积不超过三万平方米的,经物业所在地县级人民政府物业主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

  县级人民政府物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对前期物业服务企业的选聘进行监督。

  第十四条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并报物业所在地县级人民政府物业主管部门、价格主管部门备案。

  前期物业服务合同中应当载明下列内容:

  (一)物业承接查验费用承担;

  (二)物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项;

  (三)分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

  (四)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

  (五)是否委托物业服务第三方评估机构,拟采取的评估标准及方法;

  (六)物业服务用房(含业主委员会办公用房)面积和位置;

  (七)共用部位、共用设施设备清册;

  (八)业主共有资金专用账户的设立、查询方式,以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

  (九)合同解除的条件和违约责任;

  (十)与前期物业管理有关的其他事项。

  前期物业服务合同约定的物业费收费标准应当在政府指导价规定的浮动幅度内,并与物业服务规范规定的服务标准相对应。

  第十五条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约应当包含下列内容:

  (一)使用、维护物业共有部分的规则;

  (二)使用物业专有部分的权利和义务;

  (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (四)分担物业管理区域费用的方式;

  (五)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (六)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (七)消防安全防范义务;

  (八)违反临时管理规约应当承担的责任;

  (九)其他有关事项。

  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

  建设单位应当将临时管理规约在销售场所公示,在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在购房时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第十六条 建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同,应当将已备案的前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备清单及其产权归属资料等作为约定的内容。

  建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业费;已作出物业费减免承诺的,应当向物业服务企业支付相应的物业费。

  第十七条 建设单位无偿配置的物业服务用房应当为地面以上能够使用的房间,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间等,依法属于全体业主共有,不得擅自改变用途。

  第十八条 新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

  建设单位应当在县级人民政府物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,按规定向物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)电梯等特种设备和消防设施的设计、制造、安装合格证、质量证明书、监督检验报告等安全技术档案;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)应当移交的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限,最长不超过十日。

  第十九条 建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程*同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

  第二十条 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持下列资料向物业所在地县级人民政府物业主管部门备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)物业承接查验协议;

  (三)建设单位移交资料清单;

  (四)查验、交接记录;

  (五)与承接查验有关的其他资料。

  物业承接查验档案属于全体业主共有,业主有权免费查询。业主大会选聘新的物业服务企业的,前期物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

  第二十一条 物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户,并按照合同约定公布收支情况,每年不得少于一次。

  业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内,物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

  第二十二条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业:

  (一)物业服务企业提前解除合同的;

  (二)物业服务企业擅自撤离的;

  (三)物业服务企业被吊销营业执照的;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内,将更换物业服务企业的情况告知物业买受人。

  第二十三条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当在物业服务企业退出前,依法组织业主决定管理模式。

  第三章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第一节 业主大会

  第二十四条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十五条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

  (二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

  (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

  第二十六条 符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当将业主入住情况在二十日内报告街道办事处(乡镇人民政府),同时报送下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域证明;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的备案证明;

  (六)物业服务用房配置资料;

  (七)成立业主大会必需的其他资料。

  十人以上的业主联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会会议书面请求的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令建设单位在十日内报告业主入住情况。符合业主大会会议召开条件的,建设单位应当按照前款规定报送资料。

  建设单位已经注销的,前期物业服务企业应当报告业主入住情况,并提供有关资料。

  第二十七条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位报告之日起三十日内组建业主大会筹备组。

  筹备组人数应当为七至十一人的单数,由街道办事处(乡镇人民政府)代表一名,社区居民委员会代表一名,建设单位代表一名和业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。业主代表的产生方式由街道办事处(乡镇人民政府)确定,并在物业管理区域内显著位置公告。

  筹备组应当自成立之日起十日内,将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

  前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

  筹备组正式开展筹备工作前,县级人民政府物业主管部门应当对筹备组成员进行物业管理培训。

  第二十八条 筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (三)无非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

  (四)无不宜担任的其他情形。

  筹备组中的业主成员应当同时符合下列条件:

  (一)按时交纳物业费、车位租赁费、停车服务费和住宅专项维修资金等;

  (二)无损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

  (三)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

  第二十九条 首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,老旧住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担:

  (一)建设单位应当在办理不动产首次登记前,交纳首次业主大会会议筹备经费;

  (二)已办理首次登记尚未召开首次业主大会会议的,建设单位应当于报送成立业主大会资料时,交纳首次业主大会会议筹备经费。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当对筹备经费进行监管。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向出资单位报告。建设单位预交的筹备经费结余部分应当予以退还。

  第三十条 划定为一个物业管理区域分期开发建设的建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会。

  首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  第三十二条 召开业主大会会议,可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  采用集体讨论形式的,可以由全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

  业主代表参加业主大会会议三日前,应当书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另行推选。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交全体业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需业主投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

  街道办事处(乡镇人民政府)或者其委托的社区居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行指导监督。

  第三十三条 业主拒付物业费、不交存专项维修资金、乱停放车辆以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使作出约定。

  第三十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议的召开时间和临时会议的召开事由,由业主大会议事规则约定。

  召开业主大会定期会议,应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当对业主大会会议的召开进行指导,并对业主大会会议表决情况予以监督。

  业主委员会未按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期召开;逾期仍未召开的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在十日内组织召开。

  第三十五条 业主大会会议表决采用书面方式实名投票;采用电子信息技术方式实名投票的,应当核实业主身份,确保业主意思表示真实、有效。

  第三十六条 业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

  业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  第三十七条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费等的收支管理,应当符合财务管理规定,并定期在物业管理区域内显著位置公示。

  业主委员会应当妥善保管财务原始凭证、会计账簿等会计资料。

  第三十八条 物业管理区域内业主人数较多的,可以按照业主大会议事规则的约定,以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成,共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

  业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定,不得违反业主大会或者业主委员会作出的决定,并在作出决定后七日内告知业主委员会。

  第二节 业主委员会

  第三十九条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主监督。

  业主委员会应当由三至十一人的单数组成,委员只能由业主担任。

  业主委员会的活动经费及委员报酬,从业主共有部分的收益中提取,或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

  第四十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会决议、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和基本情况等资料,向物业所在地县级人民政府物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  前款规定的备案事项变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十一条 业主委员会办公用房从物业服务用房中安排。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起五日内,向业主委员会移交办公用房。

  业主委员会应当持物业主管部门出具的备案证明,依法刻制、使用、管理印章和开设账户。业主委员会应当建立工作档案和印章管理等制度,业主委员会印章应当指定专人保管。

  第四十二条 业主委员会委员有下列行为之一的,街道办事处(乡镇人民政府)调查核实后,责令其暂停履行职责,并由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其委员资格:

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)利用职务之便接受减免物业费、车位租赁费、停车服务费,以及非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的财物;

  (三)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

  (四)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (五)损害业主共同利益的其他行为。

  业主委员会委员有拒不履行委员职责、违章搭建建筑物和构筑物或者拒付物业费等行为的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格。

  第四十三条 业主大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居民委员会。

  第四十四条 业主委员会任期届满六十日前,街道办事处(乡镇人民政府)应当指导、协助成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  第四十五条 业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的财物等移交业主委员会。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;逾期未选举产生新一届业主委员会的,移交给街道办事处(乡镇人民政府)。

  未在规定期限内移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促其移交。

  第三节 物业管理委员会

  第四十六条 住宅小区有下列情形之一的,应当成立物业管理委员会,作为临时机构履行物业管理职能:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)两次组织后仍不能成立的;

  (三)未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处(乡镇人民政府)两次指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的;

  (四)业主委员会不履行职责一年以上,无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)两次指导后调整未成或者未能选举产生新一届业主委员会的。

  第四十七条 物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员组成。

  物业管理委员会由九至十三人的单数组成。其中,业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员应当按照本条例首次业主大会筹备组业主成员的条件推荐。

  物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十八条 物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处(乡镇人民政府)应当将成立情况书面告知物业所在地县级人民政府物业主管部门。

  物业主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

  第四十九条 物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

  符合业主大会成立条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

  第四章 物业管理服务

  第五十条 鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务合同应当载明下列内容:

  (一)物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项;

  (二)分项服务标准(含人员配置)和费用分项测算;

  (三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

  (四)物业服务标准的评估标准与方法;

  (五)物业服务用房、专项维修资金的管理与使用;

  (六)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

  (七)双方的权利义务;

  (八)违约责任、履约保证措施、合同期限及合同解除的条件;

  (九)与物业服务有关的其他事项。

  物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内,应当将合同副本报物业所在地县级人民政府物业主管部门备案。

  第五十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供相应服务,并遵守下列规定:

  (一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)定期召开业主恳谈会,听取业主、物业使用人的意见和建议,及时受理业主、物业使用人投诉;

  (四)未经本人同意或者非因法定事由,不得向其他单位和个人透漏业主、物业使用人信息;

  (五)做好物业管理区域内的门卫、巡逻、技防监控、消防控制值守等秩序维护和安全防范工作,并接受公安机关的指导检查;

  (六)维护管理车辆停放、通行秩序,定期将乱停放车辆号牌及掌握的车辆所有人姓名和联系方式报告业主委员会;

  (七)配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域开展服务,并提供便利;

  (八)制定消防安全制度、灭火和应急疏散预案,开展消防安全宣传教育和防火检查,消除火灾隐患;

  (九)配合做好社区管理的相关工作。

  第五十二条 经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以有偿提供物业服务合同以外的服务,收费标准由双方约定。

  第五十三条 终止或者解除物业服务合同(含前期物业服务合同),应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前六十日告知。

  自物业服务合同解除之日起十日内,原物业服务企业应当与业主委员会、新物业服务企业办理下列交接事宜:

  (一)业主和物业的基础档案;

  (二)物业服务中形成的物业服务档案;

  (三)物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

  (四)物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (五)电梯等特种设备的安全与节能技术档案;

  (六)消防等专项设施设备技术手册、维护保养记录等资料;

  (七)利用共用部位、共用设施设备经营的有关资料,预收、代收和清算欠收的有关费用;

  (八)物业服务期间配置的固定设施设备资料;

  (九)应当移交的其他资料。

  物业服务企业未办理退出交接手续的,不得撤离物业管理区域,停止物业服务。

  第五十四条 新的物业服务企业应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,制作查验记录并签字。

  新的物业服务企业承接物业时,应当与原物业服务企业、业主委员会签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  新的物业服务企业应当在物业承接查验协议签订五日内,报物业所在地县级人民政府物业主管部门备案。

  第五十五条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

  (一)物业服务企业项目负责人基本情况、联系方式、物业服务电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、燃气、热力等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)公共水电费用分摊情况,物业共用部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;

  (五)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

  (六)价格、物业等主管部门监督电话;

  (七)应当公示的其他信息。

  业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第五十六条 物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意,不得擅自在物业管理区域内进行下列活动:

  (一)改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

  (二)设置营业摊点;

  (三)允许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传等;

  (四)收取或者提高占用业主共有道路或者其他场地施划车位的场地占用费;

  (五)应当由业主大会或者业主委员会决定的其他事项。

  第五十七条 物业服务收费根据物业的种类、特点以及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的,物业服务收费基准价及浮动幅度由价格主管部门会同物业主管部门依法制定。

  第五十八条 物业费可以采取酬金制或者包干制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  物业费实行酬金制的,预收的物业服务支出费用属于代管性质,为所交纳的业主所有。除合同约定的物业服务企业收取的酬金外,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的,物业服务企业应当在七日内书面答复。

  第五十九条 物业服务企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

  物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的,业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼;物业服务企业不履行仲裁裁决或者生效判决的,由物业主管部门记入物业服务企业信用档案。

  第六十条 物业服务企业有下列行为之一的,除依法应当承担相应的法律责任以外,由物业主管部门记入信用档案:

  (一)在物业服务招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域的;

  (三)撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料的;

  (四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

  (五)故意泄露业主、物业使用人信息的;

  (六)对业主、物业使用人进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

  (七)违反法律、法规规定的其他行为。

  第六十一条 物业服务企业应当向县级人民政府物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。

  第六十二条 物业服务项目实行项目负责人责任制。

  物业项目负责人有下列行为之一的,除依法应当承担相应的法律责任以外,应当录入物业服务企业信用档案:

  (一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (五)因管理失职造成人身伤害、财产损失等重大责任事故的;

  (六)被价格主管部门认定乱收费或者收费不规范,拒不改正的;

  (七)严重损害业主利益的其他行为。

  第六十三条 业主自行管理物业管理区域内建筑物及其附属设施的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行机构、管理人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业经营单位的方案;

  (四)有关自行管理的其他内容。

  第五章 物业的使用与维护

  第六十四条 业主或者物业使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,依法处理相邻关系。

  第六十五条 业主或者物业使用人使用物业,应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定。物业服务企业、业主委员会发现业主或者物业使用人有下列违法行为的,应当及时劝阻、制止,并向县级人民政府有关行政主管部门报告:

  (一)侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地等违反物业管理法律、法规的行为,向物业主管部门报告;

  (二)损坏或者擅自改变房屋主体结构、承重结构等违反建筑装饰装修法律、法规的行为,向建设行政主管部门报告;

  (三)违法搭建建筑物和构筑物等违反规划法律、法规的行为,向综合行政执法部门报告;

  (四)随意倾倒垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧物品,擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等违反市容环境卫生法律、法规的行为,向综合行政执法部门报告;

  (五)损毁树木、绿地等违反城市绿化法律、法规的行为,向综合行政执法部门报告;

  (六)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活、制造影响他人的社会生活噪声等违反治安管理法律、法规的行为,向公安机关报告;

  (七)损坏公共消防设施和器材、占用消防通道等违反消防管理法律、法规的行为,向公安机关消防机构报告;

  (八)违法设立工业企业、手工作坊,排放工业废水、废气、噪声等违反环境法律、法规的行为,向环境保护主管部门报告;

  (九)其他违反法律、法规和管理规约、临时管理规约的行为,依法向有关行政主管部门报告。

  有关行政主管部门在接到物业服务企业、业主委员会的报告后,应当依法对违法行为进行处理。

  第六十六条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅(含车库、储藏室)改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约以外,应当经有利害关系的业主同意。

  第六十七条 物业管理区域内,规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有,其分配、使用、收费等具体事项由业主大会决定,建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。停车服务费标准由业主大会与物业服务企业协商确定,并接受业主的监督。

  业主共有车库内的车位租赁价格实行政府指导价。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务、实施作业时,在物业管理区域内临时停放,物业服务企业应当提供便利,且不得收取费用。

  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭安全出口、消防通道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

  第六十八条 业主长期空置物业的,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就紧急情况处置等事项签订协议。

  签订物业服务合同时,物业服务企业应当主动向业主提示房屋空置的风险。

  第六十九条 业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

  业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议。协议中应当明确装修保证金的收取、扣除、退还和保证事项,允许施工的时间,废弃物的清运方式、临时存放位置、委托清运费用标准以及违约责任等。住宅装修保证金每户不得高于二千元。

  物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

  业主、物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照管理规约、临时管理规约规定禁止装饰装修车辆、施工人员进入物业管理区域。

  第七十条 住宅物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,负责入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

  住宅用水表、电能表、燃气表、热能表等计量器具使用期限届满的,应当由供水、供电、供气、供热等专业经营单位负责免费换装经强制检定合格的计量器具。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当配合。

  第七十一条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,采取具体防范措施,并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

  电梯等特种设备应当在投入使用前或者投入使用后三十日内,向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记,取得使用登记证书和登记标志。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。

  电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满前一个月申请定期检验,未经定期检验或者检验不合格的,不得继续使用。

  第七十二条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责维修。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同负责维修、养护,合同约定由业主共同维修的,按照规定使用住宅专项维修资金;未交存住宅专项维修资金的,由相关业主共同承担。

  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理不动产登记前,按照规定交存住宅专项维修资金。

  第七十三条 物业保修期满后,住宅共用部位、共用设施设备发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,可以按照规定启动住宅专项维修资金应急维修程序。

  应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的,应当依法取得相应主管部门或者检验机构出具的检验报告、验收合格意见书或者其他合格证明。

  第七十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主未按照约定交纳物业费的,物业服务企业可以通过在物业管理区域显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第六章 监督管理

  第七十五条 市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任制考核。

  第七十六条 县级人民政府物业主管部门应当履行下列职责:

  (一)物业服务行业监督检查,定期开展物业服务质量专项检查;

  (二)本辖区内物业管理区域划分、前期物业服务招标投标、业主委员会备案等监督管理工作;

  (三)物业服务企业信用信息征集、核查和监管工作;

  (四)指导、服务街道办事处(乡镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

  (五)房屋安全、房屋租赁等监督检查;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第七十七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当明确专门机构,履行下列职责:

  (一)组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主委员会依法履行职责;

  (二)组织成立物业管理委员会;

  (三)监督选聘物业服务企业;

  (四)监督物业服务项目的移交、接管;

  (五)纠正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

  (六)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

  (七)指导社区居民委员会建立物业纠纷调解委员会制度;

  (八)法律、法规规定的其他职责。

  第七十八条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由业主、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会、综合行政执法、专业经营单位等方面代表参加的物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)提前终止物业服务合同的问题;

  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (六)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

  (七)需要协调解决的其他物业管理事项。

  第七十九条 有关行政主管部门应当按照各自职责,做好物业管理区域内的下列工作:

  (一)规划主管部门负责建设工程的规划设计及调整变更的管理,协助开展物业管理区域划分;

  (二)价格主管部门负责物业服务收费的监督检查,受理投诉举报,依法查处物业服务企业违反价格法律、法规的行为;

  (三)质量技术监督部门(市场监督管理部门)负责电梯等特种设备安全监察,规范和监督市场计量行为,依法查处违反特种设备安全管理和计量法律、法规的行为;

  (四)工商行政管理部门(市场监督管理部门)负责工商登记管理,对以住宅为住所(经营场所)的,应当审查有关单位出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明材料,依法查处违反工商登记管理法律、法规的行为;

  (五)民政部门(社区管理部门)负责社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理的监督。

  第八十条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理协管联系人制度,将社区、公安、综合行政执法、环境保护等有关部门、单位指定的物业管理协管人姓名、职责、联系方式在物业管理区域内显著位置公示。

  第八十一条 物业主管部门,综合行政执法、环境保护、公安等行政主管部门,街道办事处(乡镇人民政府)应当建立信息共享制度,将物业管理区域内与物业管理有关的情况,及时进行通报。

  第七章 法律责任

  第八十二条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照法律、法规的规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

  第八十三条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款;造成当事人损失的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十四条 建设单位违反本条例规定,未交纳首次业主大会会议筹备经费的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十五条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,依照下列规定处罚:

  (一)未按照规定办理物业承接查验协议备案的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)物业费实行酬金制,未按照规定公布物业服务资金年度预决算或者季度收支情况的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,处五千元以上一万元以下罚款;

  (三)中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,可以处一万元以下罚款;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第八十七条 本条例自20**年1月1日起施行。

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篇2:庆阳市物业管理条例(2019)

  庆阳市物业管理条例

  (20**年3月12日庆阳市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 20**年5月31日甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

  配套设施不全的原有住宅区,由所在地人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金,组织整治,创造条件,逐步实行物业管理。

  配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

  第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入城乡建设与管理和现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善物业管理综合协调机制和物业服务市场化、社会化和专业化体系,扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

  第五条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策;

  (二)组织物业管理培训;

  (三)指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;

  (四)法律、法规规定的其他职责。

  县(区)住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)组织相关部门划分已建成物业管理区域;

  (二)指导成立业主大会和选举业主委员会、业主监督委员会及培训业主委员会、业主监督委员会成员;

  (三)监督管理前期物业招标投标;

  (四)指导监督物业承接查验、退出交接;

  (五)监督物业服务企业日常管理;

  (六)指导监督住宅专项维修资金管理;

  (七)办理物业管理行政许可及公示事项;

  (八)建立物业管理档案;

  (九)处理物业服务矛盾纠纷投诉;

  (十)法律、法规规定的其他职责。

  市、县(区)人民政府其他有关主管部门,在各自职责范围内,做好相关监督管理工作。

  第六条街道办事处或者乡(镇)人民政府负责监督指导成立业主大会、选举业主委员会和业主监督委员会等工作,督促业主大会、业主委员会和业主监督委员会依法履行职责,调解物业矛盾纠纷,办理物业管理公示事项,协调物业管理与社区建设的关系。

  社区(居、村民委员会)协助街道办事处或者乡(镇)人民政府建立社区服务、管理措施和机制,配合解决社区环境卫生、排水、道路等公共设施和公共服务方面存在的问题,广泛宣传发动群众,引导社区居、村民遵规守约,营造良好的社区管理氛围,指导监督辖区业主委员会、业主监督委员会和物业服务企业的服务管理活动,受理辖区业主的投诉举报,调解处理物业管理矛盾纠纷,组织社区开展公益宣传、精神文明创建和文化娱乐活动。

  第七条物业管理行业协会应当加强行业自律,制定物业服务规范和标准,规范物业服务行为,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。

  第八条鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术,提升物业服务质量和管理水平,推进智慧小区建设。

  第二章 物业管理区域划分

  第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  划分物业管理区域,应当充分考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务便利化的原则。

  有以下情形之一的,县(区)住房和城乡建设主管部门可以将其确定为一个物业管理区域,并由一个物业服务企业实施物业管理:

  (一)属于独立封闭式小区的;

  (二)处于同一街区或者位置相邻的;

  (三)配套设施设备可以共享的;

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;

  (五)其他可以整治成一个物业管理区域的。

  根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于三万平方米。

  第十条新建住宅区编制的建设项目规划设计方案应当包括物业管理区域划分。

  配套设施比较齐全的原有住宅区,尚未划分物业管理区域并已投入使用的,其物业管理区域划分由县(区)住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府征求业主意见后予以核定。

  已核定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,由县(区)住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府重新核定。

  物业管理区域划分或者变更后,县(区)住房和城乡建设主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第十一条物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。未聘请物业服务企业的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府向全体业主、物业使用人公示。

  第三章 业主大会、业主委员会和业主监督委员会

  第十二条具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

  (二)交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物总面积百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;

  (三)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

  业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。

  第十三条符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在接到申请后六十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内,建设单位应当向街道办事处或者乡(镇)人民政府及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑物规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业管理用房配置确认资料等。

  第十四条首次业主大会会议经费由建设单位或者原产权单位承担。无建设单位或者原产权单位的,由全体业主承担。

  第十五条业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或者乡(镇)人民政府代表、社区(居、村民委员会)代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数,其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示,公示时间不得少于七日。

  筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员、业主监督委员会委员候选人的,其筹备组成员资格即行终止,筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

  第十六条首次业主大会会议筹备组负责下列工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议题;

  (二)起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会及业主监督委员会选举办法、业主委员会及业主监督委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

  (四)组织业主推选业主委员会委员、业主监督委员会委员候选人;

  (五)确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员和业主监督委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本,公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的,筹备组应当复核或者修改,并书面告知异议人。

  筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会、业主监督委员会成立后即自行解散。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会、业主监督委员之日起成立。

  第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约还可以对住宅改变用途从事经营活动、停车管理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会、业主监督委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第十八条业主大会决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会、业主监督委员会或者更换业主委员会成员、业主监督委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及所得收益的分配与使用;

  (八)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (九)决定业主大会、业主委员会和业主监督委员会工作经费及业主委员会委员、业主监督委员会委员工作津贴及标准;

  (十)确定物业服务形式、内容、标准及物业服务收费方案;

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十九条物业管理区域内的全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会、业主监督委员会,业主、业主大会、业主委员会、业主监督委员会,依法、依章程享有权利和履行义务,按照国家有关规定、管理规约开展活动。

  业主人数少于五十人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会、业主监督委员会职责。

  业主人数在一百人以上(含本数)的,可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会,业主代表一般不得少于三十人。

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第二十条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  业主大会定期会议或者临时会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用书面征求意见形式的,应当在召开会议二十日前将征求意见书送达业主。

  业主大会会议需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。

  业主大会会议投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

  第二十一条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当指导督促社区(居、村民委员会)及时组织召开。

  第二十二条业主委员会由业主大会会议选举产生,由五至十一人单数组成。业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会委员应当具备下列条件:

  (一)本物业管理区域内业主;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守国家有关法律、法规;

  (四)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (五)热心公益事业,责任心强,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

  (六)本人及其近亲属不在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

  业主委员会候选人由业主推荐或者自荐,筹备组应当检查参选人资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,按照多于应选人数三至五人确定候选人名单。

  业主委员会应当自选举成立之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中,推选产生业主委员会主任和副主任。

  业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚,是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息,并向业主公开。

  第二十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县(区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第二十四条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会定期、临时会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)督促管理规约的实施;

  (五)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (六)组织和监督住宅专项维修资金的交存、补交、续交和使用;

  (七)业主大会决定的其他职责。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  第二十五条业主委员会应当建立信息公开制度,及时公示下列信息:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地建设的车位、车库及其处分情况;

  (五)住宅专项维修资金的交存、补交、续交和使用情况;

  (六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

  (七)业主大会、业主委员会和业主监督委员会的工作经费和业主委员会委员、业主监督委员会委员工作津贴详细情况;

  (八)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

  前款第一项、第二项、第三项和第四项规定的事项应当持续公示;第五项、第六项和第七项规定的事项,业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

  业主、物业使用人有权查询、复制前款第一项至第八项规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务企业应当予以配合。

  第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的,经占总人数百分之二十以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格:

  (一)拒不履行业主义务的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,或者有丧失民事行为能力等情形的,其委员资格自行终止。

  第二十七条业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者社区(居、村民委员会)、其他业主委员会委员、业主监督委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第二十八条业主大会、业主委员会、业主监督委员会,应当依法履行职责,不得有下列侵害业主合法权益的行为:

  (一)作出与物业管理无关的决定;

  (二)从事与物业管理无关的活动;

  (三)侵占、挪用业主共有财物;

  (四)利用职务之便,非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

  (五)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

  (六)向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (七)阻挠、抗拒业主组织行使职权;

  (八)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (九)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会、业主监督委员会印章;

  (十)业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料;

  (十一)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人;

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(区)住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十九条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

  第三十条业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令其限期换届选举。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第三十一条业主大会可以设立业主监督委员会。业主监督委员会委员由业主大会选举产生,由三至七人单数业主组成。业主监督委员会任期不超过五年,可以连选连任。业主监督委员会委员具有同等表决权。业主监督委员会主任、副主任在业主监督委员会委员中推选产生。

  第三十二条业主监督委员会委员应当具备本条例第二十二条第二款规定的条件,业主监督委员会委员资格终止应当符合本条例第二十六条的规定。

  第三十三条业主监督委员会履行下列职责:

  (一)对物业服务企业或者其他管理人员履行法定义务、执行物业服务合同情况提出质询,进行监督;

  (二)对业主委员会成员遵守法律、法规、管理规约和执行业主大会决定进行监督;

  (三)对住宅专项维修资金交存、补交、续交和使用提出审计意见;

  (四)对电梯、消防、治安监控等设施设备运行组织检查,并向相关部门提出整改意见;

  (五)对公益赞助和共有的树木、绿地、物业管理用房等共用设施设备进行监督管理;

  (六)业主大会决定的其他事项。

  业主监督委员履行前款第三项职责时,对住房和城乡建设主管部门代管的住宅专项维修资金可以向县(区)审计部门、财政部门提出专项审计监督和财务管理、会计核算监督申请;对已移交业主委员会管理的,可以委托依法设立的独立第三方审计机构进行财务审计和评估。

  第四章 前期物业管理

  第一节 前期物业招投标

  第三十四条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业,应当签订书面的前期物业服务合同。

  提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。但是,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者房屋建筑面积小于三万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经县(区)住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第三十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第三十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十七条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二节 物业承接查验

  第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

  前期物业服务企业应当邀请业主代表、县(区)住房和城乡建设主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区(居、村民委员会)参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第三十九条实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、应急管理、生态环境等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

  (二)水、电已纳入城市管网,安装了分户计量装置和控制装置,并对物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置;

  (三)管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置;

  (四)光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户,地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相连接,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书;

  (六)按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境保护等设施建设;

  (七)按照规划要求完成了小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

  (八)按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置;

  (九)建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰;

  (十)法律、法规规定和前期物业服务合同约定的其他条件。

  鼓励实行住宅物业住房品质分类。规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的,前期物业服务企业应当按要求进行查验。

  第四十条物业承接应当现场查验并形成书面记录,参与人员共同签字予以确认。

  经现场查验,符合本条例第三十九条规定的,前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议;不符合的,应当制作书面整改计划,由建设单位按照计划要求整改,并于整改完毕后组织复验。

  前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内,将承接查验情况和承接协议予以公示,公示时间不得少于十五日。

  第四十一条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三节 物业管理用房、物业保修

  第四十二条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之二至千分之三的比例确定物业管理用房。但不得低于四十平方米。其中业主委员会用房不得低于二十平方米,可以从物业管理用房中调剂。

  物业管理用房应当为地面以上能够使用的房屋,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  物业施工图应当注明物业管理用房具体位置,由县(区)住房和城乡建设主管部门负责核定,并在办理物业销售(预售)证前予以确定。

  建设单位在申请不动产初始登记时,应当提交物业管理用房幢号、室号、建筑面积等资料。

  第四十三条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

  第四十四条建设单位销售物业时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业管理用房、共用部位、共用设施设备等信息,并向物业买受人提供书面告知材料。

  建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

  第四十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  建设单位在物业保修期内未及时履行物业质量保修义务的,业主、业主委员会或者物业服务企业可以申请使用物业质量保修保证金予以维修。

  物业保修期满,县(区)住房和城乡建设主管部门应当将剩余的物业质量保修保证金及孳息退还建设单位。

  第五章 物业管理服务

  第一节 一般规定

  第四十六条从事物业管理服务的企业应当具有独立的法人资格。在领取营业执照后,依法从事物业服务活动,接受主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督和指导。

  第四十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第四十八条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第四十一条第一款规定的资料。

  第四十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第四十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

  第五十条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目经理人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项;

  (五)业主交纳物业服务费用、公共水电费用分摊情况,由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

  (六)其他应当公布的信息。

  前款第五项规定的内容,应当每年至少公布一次。

  业主对公布内容有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。

  第五十一条物业管理服务应当实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

  项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的,物业服务企业应当及时更换。

  第五十二条物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,在业主监督委员会的监督下,委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

  第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第二节 物业服务企业的权利与义务

  第五十五条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

  (二)依照国家、省市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

  (三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

  第五十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,履行下列义务:

  (一)落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

  (二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

  (三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

  (四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;

  (五)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三节 物业服务收费

  第五十七条普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价和级别管理。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度,由市发展和改革主管部门、市住房和城乡建设主管部门制定。

  普通商品住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务费按月收取,经业主同意,也可按季收取、按年收取。

  第五十八条业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  实行物业服务包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务酬金制的预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业固定资产折旧;

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;

  (九)经业主同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过住宅专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第五十九条业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带交纳责任。

  业主欠交物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;对无正当理由、拒不交纳的,物业服务企业可以根据合同约定提起仲裁或者向人民法院起诉。

  第六十条已竣工但未出售或者未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

  建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的百分之七十,但不得因此而增加其他业主的负担。

  第六十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第六十二条物业服务收费管理办法由市人民政府制定。物业服务收费管理办法应当包括价格制定、目录公布、票据、监督管理等规定。

  第四节 物业服务企业退出交接

  第六十三条物业服务企业要求提前解除物业合同,应当提前六十日告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。

  业主大会决定解聘物业服务企业,业主委员会应提前六十日通知物业服务企业。

  原物业服务企业退出时,应当向新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料:

  (一)物业承接查验资料;

  (二)物业服务期间形成的物业及电梯、消防、监控等设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

  (三)物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备;

  (四)预收、代收有关费用的相关账册、票据;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料。

  第六十四条物业服务企业退出物业项目时,尚未选聘新物业服务企业的,业主委员会可以申请街道办事处或者乡(镇)人民政府进行应急管理;尚未成立业主大会的,十名以上业主可以联名申请街道办事处或者乡(镇)人民政府进行应急管理。街道办事处或者乡(镇)人民政府应当指导、督促社区(居、村民委员会)组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务,费用由全体业主共同承担。

  第六章 物业的使用与维护

  第一节 一般规定

  第六十五条业主、物业使用人应当遵守法律法规、管理规约和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  业主或者物业使用人封闭阳台及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施,不得违反管理规约,应当保持物业的安全、整洁、美观。

  业主或者物业使用人使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时,应当控制音量或者采取其他有效措施,避免对周围居民造成环境噪声污染。

  第六十六条物业管理区域内规划建设的海绵城市设施,物业服务企业、业主、物业使用人应当承担保护责任,禁止任何单位和个人侵占、毁坏和擅自拆除。

  第六十七条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)改变人民防空工程主体结构,拆除人民防空工程设施设备或者采用其他方法危害人民防空工程安全和使用效能;

  (二)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (五)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (六)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

  (八)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

  (九)高空抛物;

  (十)违反规定饲养动物;

  (十一)违反规定使用高音喇叭;

  (十二)排放有毒、有害等污染环境的物质;

  (十三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

  (十四)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会和业主监督委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会和业主监督委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当依法处理。

  第六十八条业主、物业使用人对物业装饰装修的,应当事先告知物业服务企业,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。

  物业服务企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。

  物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合;发现不当装饰装修行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

  在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动,应当限制作业时间,并采取其他有效措施,以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。

  第六十九条业主或者物业使用人不得违反法律法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和管理规约的规定外,还应当经有利害关系业主的书面同意,且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

  第七十条利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会、业主监督委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  业主享有的物业共有部位、共有设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第二节 停车管理

  第七十一条物业管理区域内车库、车位建设应当按照国家规定的标准,从长远考虑并兼顾业主需求、公共安全、公共服务等因素确定。

  建设单位新建、改建、扩建物业,应当按照有关规定确定停车设施设备。

  住宅小区内配套的停车设施不能满足停车需求的,可以占用业主共有的道路或者其它公共场地规划建设用于停放车辆的车库、车位。

  第七十二条物业服务企业应当对进入物业管理区域的车辆进行管理。

  工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

  公安、应急管理、城市管理、救护、环卫等特种车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放的,不得收费。

  第七十三条物业管理区域规划建设的车库、车位应当首先满足业主需要。停车位在满足业主需要后仍有空余的,经业主大会同意后,可以有偿出租给物业管理区域外的单位、个人使用。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车库、车位,属于业主共有。经业主大会同意由物业服务企业代为出租经营的,每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车库、车位维修、管理费用后,剩余部分由业主大会决定使用或者用于补充专项维修资金。

  规划建设的人民防空工程,平时用于停放车辆施划的车位,建设单位不得出售、附赠。

  第七十四条物业服务区域内车库、车位服务收费按规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价:

  (一)不具备协商议价条件的住宅小区,车库、车位收费实行政府定价。

  (二)物业管理区域规划建设的车库、车位,收费实行政府指导价。

  (三)占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的车位,收费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由社区(居、村民委员会)组织业主代表和物业服务企业协商确定。

  前款规定第一项、第二项政府定价、政府指导价的具体收费标准由市发展和改革主管部门会同市住房和城乡建设等主管部门制定。

  第三节 住宅专项维修资金管理

  第七十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交存住宅专项维修资金;出售公有住房的,业主应当按照规定交存住宅专项维修资金;公有住房售房单位应当按照规定在售房款中提取住宅专项维修资金。

  业主交存的住宅专项维修资金归业主所有;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金或者交存比例达不到规定标准的物业管理区域,应当补交住宅专项维修资金。

  第七十六条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。

  县(区)住房和城乡建设主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。

  第七十七条商品住宅、公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金足额存入县(区)住房和城乡建设主管部门在商业银行开立的住宅专项维修资金专户。

  建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

  业主在办理房屋入住手续时,应当提供住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的,建设单位或者售房单位不得将房屋交付购买人;物业区域未售出和符合交付条件但未交付物业买受人的房屋,由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

  第七十八条业主大会成立前,住宅专项维修资金由县(区)住房和城乡建设主管部门代为管理。业主大会成立后,决定申请将住宅专项维修资金划转的,县(区)住房和城乡建设主管部门应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户商业银行应当与县(区)住房和城乡建设主管部门签订监督协议。

  县(区)住房和城乡建设主管部门应当对业主委员会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

  第七十九条使用住宅专项维修资金相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

  (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;

  (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;

  (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

  使用住宅专项维修资金,涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的,建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第八十条业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

  因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收交同级财政纳入非税收入。

  第八十一条物业保修期限届满后,住宅专项维修资金由住房和城乡建设主管部门代管且发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业、业主委员会和相关业主应当立即采取应急防范措施,并同时向县(区)住房和城乡建设主管部门提出住宅专项维修资金使用申请:

  (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

  (二)楼体外立面脱落的;

  (三)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;

  (四)消防设施故障,应急管理主管部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

  (五)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

  (六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

  县(区)住房和城乡建设主管部门收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。

  未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照以上规定履行申请使用责任。

  第八十二条应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

  应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。

  应急住宅专项维修资金不得挪作他用。

  第八十三条住宅专项维修资金管理办法由市人民政府制定。住宅专项维修资金的管理办法应当包括保值增值、使用计划报告、应急使用、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度及使用、支付方式、程序、时限等规定。

  第七章 法律责任

  第八十四条违反本条例的行为,有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第八十五条违反本条例第五十条第一款和第二款规定,物业服务企业未按照要求公布相关信息的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上三万元以下罚款。

  第八十六条违反本条例第六十三条第三款规定,原物业服务企业不移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对原物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  第八十七条违反本条例第六十六条规定,侵占、毁坏和擅自拆除物业管理区域内规划建设的海绵城市设施的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处五千元以上三万元以下罚款。

  第八十八条违反本条例第六十七条第五项规定,损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;造成他人损失的,应赔偿损失。

  违反本条例第六十七条第六项规定,对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;造成他人损失的,应赔偿损失。

  违反本条例第六十七条第七项规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品的,由相关职能部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;构成违反治安管理行为的,给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成他人损失的,应赔偿损失。

  违反本条例第六十七条第八项规定,利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动的,由相关职能部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;构成违反治安管理行为的,给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成他人损失的,应赔偿损失。

  第八十九条违反本条例第八十二条第三款规定,挪用应急住宅专项维修资金的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用的应急住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额两倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第九十条物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

  物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

  建设单位与物业服务企业在承接查验过程中,恶意串通、弄虚作假,给业主造成损害的,建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任。

  第九十一条物业服务企业、业主委员会成员、业主监督委员会成员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九十二条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第九十三条市、县(区)住房和城乡建设主管部门或者其他有关主管部门和执法机构及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (二)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

  (三)未按照规定受理物业服务投诉,造成严重后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

  第八章 附 则

  第九十四条本条例自20**年8月1日起施行。

篇3:菏泽市物业管理条例(2018)

  菏泽市物业管理条例

  20**年12月25日菏泽市第十九届人民代表大会常务委员会第七次会议通过,20**年1月23日经山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准

  第一章 总 则

  第一条

  为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进社会和谐与稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条

  本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

  第三条

  物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。

  第四条

  市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的政策指导、行业发展规划和监督管理工作。县区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 公安、民政、财政、规划、城市管理、环境保护、工商行政管理、质量技术监督(市场监督管理)、物价等相关行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。物业管理行政主管部门负责组织协调各有关部门定期对物业管理区域内的违法违规行为进行监督检查。 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,监督物业管理活动,调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理,协助街道办事处或者乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持配合社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。 物业服务企业应当按照有关规定参加本市信用档案与评级管理,依照有关法律、法规和物业服务合同约定从事物业服务活动。

  第二章 业主自治

  第五条

  业主应当按照法律、法规、管理规约和业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权利、履行义务。

  第六条

  一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内的全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第七条

  符合《山东省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开条件的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在三十日内,组建业主大会筹备组。 筹备组由七人以上单数组成,由业主代表以及建设单位、前期物业服务企业、社区居民委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府等派员组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。 筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不得少于七日。 筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府代表担任,具体负责组织、协调业主大会的筹备工作。 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  第八条

  物业管理区域内业主人数较多的,可以以楼层、单元为单位推选至少二名业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议三日前,应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。

  第九条

  业主大会会议可以采用召开全体业主会议、书面征求意见或者其他形式召开。采用书面征求意见的形式召开的,应当将征求意见书送达每一位业主,征求意见书回收率达到百分之八十以上;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议,每位受委托的代理人可以接受不超过三名业主的委托。

  第十条

  首次业主大会会议,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意,表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。 业主拒付物业公共服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他侵害业主共同权益行为的,业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其参与权、选举权等行使予以限制。

  第十一条

  业主委员会一般由五至十一人的单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员在业主中选举产生,业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 分期开发建设的住宅小区,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第十二条

  业主委员会任期届满,其权利自动终止。 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行换届,选举新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。 业主委员会任期届满前三十日,尚未召开业主大会会议产生新一届业主委员会的,物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织换届。 原业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的,新一届业主委员会成立前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处或者乡(镇)人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。 原业主委员会任期届满之日起十日内,应当将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主所有的财物等一并移交给新一届业主委员会。

  第十三条

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员: (一)本人或者配偶或者其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的; (二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的; (三)本人有严重不良信用记录或者犯罪记录的; (四)未按照规定交纳物业公共服务费,经催交后仍拒绝交纳的; (五)违反有关规定出租房屋的; (六)存在妨碍公正履行职务的其他行为的; (七)业主大会议事规则约定的其他情形。

  第十四条

  业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为: (一)阻扰、抗拒业主大会行使职权; (二)挪用、侵占业主共有财产; (三)索要、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬; (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业公共服务费或者其他费用; (五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动; (六)擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议,侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序; (七)其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 业主委员会委员有前款行为之一的,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,终止其委员资格。 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当召开临时业主大会,重新选举业主委员会。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关或者损害业主共同利益和合法权益的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县区人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三章 前期物业管理

  第十五条

  建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业,并自签订前期物业服务合同之日起十日内报价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和共用设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理行政主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  第十六条

  前期物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验后应当与建设单位签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定,并办理物业交接手续;对发现的相关工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位提出整改意见,并协助相关行政主管部门督促落实。 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程*同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。 物业服务企业应当依法向物业管理行政主管部门办理承接查验备案手续,并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。 物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。 物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

  第十七条

  建设单位应当在物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督下,按照规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料: (一)规划竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收交接单等竣工验收资料; (二)共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)业主名册; (五)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的清单,并书面承诺补交的具体时限。 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起三日内,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。未成立业主委员会的应当移交给所在地社区居民委员会暂时管理。

  第十八条

  建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五无偿配置物业服务用房,最少不低于一百平方米。 物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋,并安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。 物业服务用房应当进行简单装修,具备供水、供电、供暖、采光、通风等正常使用功能,预留通讯、网络、安保预警等端口。 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、门卫室、人防工程等,以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房,不得计入物业服务用房面积。 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

  第十九条

  物业服务用房的所有权属于全体业主共有。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时,应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时,应当一并办理物业服务用房权属登记。 前期物业服务企业利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金,应当单独列账,独立核算,扣除相应的管理费和税费后,收益资金归全体业主所有,可以优先用于折抵物业公共服务费。前期物业服务企业应当按季度将收益资金收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。街道办事处或者乡(镇)人民政府应当加强对收益资金收支情况的监督管理。

  第四章 物业管理服务

  第二十条

  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格。 从事电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。

  第二十一条

  物业服务企业服务内容主要包括下列事项: (一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护; (二)公共绿化的维护; (三)公共区域环境卫生的维护; (四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务; (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务; (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理; (七)物业服务档案和物业档案的保管; (八)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务; (九)其他物业管理事项。 物业服务的具体项目和服务标准,按照合同约定。物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身财产安全防范方面的义务和责任作出约定。当事人就人身财产安全防范方面有特殊要求的,应当在合同中约定。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第二十二条

  物业服务企业不得有下列行为: (一)在物业管理招标投标中提供虚假信息,骗取中标; (二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人; (三)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域、撤出时不按照规定办理交接手续或者不按照规定移交财物、资料; (四)挪用、骗取、套用住宅专项维修资金; (五)擅自改变物业服务用房和共用部位、共用设施设备、公共场地以及公共建筑的用途; (六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益; (七)擅自改变原规划设计设置路障,妨碍消防、救助等特种车辆通行; (八)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复; (九)泄露业主或者物业使用人信息; (十)损害业主权益的其他行为。

  第二十三条

  物业服务企业有下列行为之一的,应当计入物业服务企业信用档案。 (一)企业或者企业主要负责人因物业服务企业承担过错原因,通过人民法院司法程序认定,被列入失信被执行人名单的; (二)物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被各级物业管理及其他行政主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的; (三)经司法机关或者行政机关确认因物业服务企业全部责任或者主要责任发生的重大安全事故的; (四)因物业服务企业过错引发重大群体*或者越级*事件,影响社会稳定,造成严重不良后果的; (五)因物业服务企业责任被媒体公开曝光、在社会上造成恶劣影响的; (六)存在其他严重不良行为的。

  第二十四条

  物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示,并及时更新: (一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话; (二)物业服务合同约定的服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费起止时间、合同终止情形、违约责任等; (三)电梯、消防等设施设备的维修保养合同、维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等; (四)公共水电费用分摊情况; (五)共用部位和共用设施设备经营收益及车位场地使用费等收益资金收支账目明细情况; (六)房屋装饰装修以及使用过程中的注意事项; (七)其他与业主利益相关的事项。 业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第二十五条

  业主大会选聘物业服务企业,应当在街道办事处或者乡(镇)人民政府监督指导下进行。物业管理行政主管部门应当提供参与选聘或者投标的物业服务企业信用等级信息。 经业主大会授权,业主委员会与物业服务企业应当签订物业服务合同。在签订物业服务合同七日前,应当将物业服务合同文本在物业管理区域内公示,听取业主意见。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业管理行政主管部门备案。

  第二十六条

  物业服务合同期限届满前六十日内,业主委员会应当召开业主大会会议决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当以书面形式通知该物业服务企业。 物业服务合同期限届满,业主大会未作出续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当在六十日前书面通知对方,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公示,公示时间不得少于七日。

  第二十七条

  物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务: (一)物业档案和物业服务档案; (二)提供物业服务期间形成的有关物业及共用设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料; (三)物业服务用房和业主委员会委托管理的其他房屋、场地及财物; (四)预收、代收和清算欠收的有关费用; (五)法律、法规规定的其他事项。 物业服务企业未按照合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

  第二十八条

  物业服务企业与业主委员会办理交接时,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状进行确认,并报物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府备案。

  第二十九条

  住宅物业公共服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅物业管理区域内的前期物业公共服务费、停车服务费和车位场地使用费实行政府指导价。具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在政府规定的基准价和规定浮动幅度内约定,并在前期物业服务合同中予以明确。其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。 实行政府指导价的物业服务收费标准,价格主管部门应当根据当地经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

  第三十条

  业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。物业交付后空置六个月以上的,物业公共服务费应当减收,减收标准按照政府指导价执行。其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物业,物业公共服务费由建设单位承担。 建设单位在出售物业时,不得承诺或者约定减免物业公共服务费用;已作出物业公共服务费减免承诺或者约定的,应当向物业服务企业支付相应物业公共服务费。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 物业所有权发生转移或者灭失的,业主应当结清物业公共服务费。

  第三十一条

  业主欠交物业公共服务费的,业主委员会、物业服务企业可以通过催交或者在物业管理区域内公示等形式,督促其交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。 物业服务企业不得以捆绑收费或者强制停水、停电等方式催交物业公共服务费。物业服务企业违反规定或者违反物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主有权拒绝。 物业服务企业依约履行义务的,业主不得以放弃共有权利为由拒绝交纳物业公共服务费。

  第三十二条

  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、环卫、有线电视、通信、宽带数据传输等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,停止对已交费用户和公共部分的服务。 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但是可以根据约定向专业经营单位收取报酬。 专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第三十三条

  市、县区相关行政主管部门应当按照各自职责,负责下列事项的监督管理工作: (一)物业管理行政主管部门负责制定物业行业发展规划,贯彻落实物业管理法律、法规和政策,负责物业服务企业信用档案与评级管理,对物业管理工作进行监督、检查、指导、考核。会同价格行政主管部门和其他有关部门建立物业服务质量评价体系和物业服务等级动态调整机制。依法查处违规招标投标、挪用专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备所有权或者使用权、侵占公共空间装饰装修等行为; (二)公安机关负责对物业服务企业和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督,对物业管理区域内的人防、物防、技防设施建设、消防管理工作进行指导、监督,对物业管理区域内的社会治安、流动人口、有关车辆停放进行监督管理,依法查处聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销等违法犯罪行为,依法查处破坏消防设施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道,违规燃放烟花爆竹,违规停放大型客车、货车和油罐车(危化品车),违规存放有毒、易燃易爆物品等行为; (三)民政行政主管部门负责对社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动的监督; (四)规划行政主管部门负责对物业管理区域内建设工程及其各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理; (五)城市管理行政主管部门负责对物业管理区域内规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理,依法查处物业管理区域内的违法违章建设、乱设摊点、乱贴乱画、损坏绿地等行为; (六)环境保护行政主管部门负责对物业管理区域内的环境保护工作进行指导,依法查处辐射和有关环境污染等行为; (七)工商行政管理(市场监督管理)部门负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记,对其经营活动进行监督管理,依法查处其违法经营行为; (八)质量技术监督(市场监督管理)部门负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营,对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理,依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为; (九)价格行政主管部门负责对物业服务企业收费进行监督管理,依法查处未按照规定实行明码标价,超出政府指导价浮动幅度制定收费标准,低于服务等级要求提供服务并收费,采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准,强制或者变相强制服务并收费等行为。

  第三十四条

  任何单位和个人可以通过市长热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为进行投诉、举报。 有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给负有监督管理职责的行政主管部门。接受移交的部门对管理职权有异议的,不得再次移交,由物业所在地县区人民政府指定管理。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关行政主管部门应当在二个工作日内书面回复是否受理,受理的应当按时回复办理情况。 对涉及多个行政主管部门的问题,由物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府协调相关行政主管部门联合执法。 行政主管部门需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

  第五章 物业的使用与维护

  第三十五条

  业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约,不得有下列行为: (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品; (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方; (三)违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房屋外貌; (四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,侵害业主共同利益; (五)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营活动; (六)违反有关规定出租房屋; (七)饲养动物干扰他人正常生活; (八)损毁树木、绿地或者在公共场地种植蔬菜等; (九)违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品; (十)擅自占用消防通道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通; (十一)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物; (十二)制造超过规定标准的噪声、振动; (十三)在规定区域外停放车辆; (十四)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画; (十五)擅自架设电线、电缆等; (十六)擅自在道路、楼道等业主共有区域堆放物品; (十七)赌博、利用迷信活动危害社会; (十八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第三十六条

  物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行监督,物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人不得拒绝和阻碍。 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续并签订装饰装修服务协议;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。拒不办理登记手续并签订装饰装修服务协议、拒不办理批准手续的,物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员及物料进入物业管理区域。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

  第三十七条

  业主出租房屋的,应当书面告知业主委员会和物业服务企业。 业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会征求意见,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

  第三十八条

  物业管理区域内规划的车位、车库,应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库,业主、物业使用人需要承租的,建设单位应当出租。 普通住宅的车位租赁费实行政府指导价,租赁费标准由承租人与建设单位或者委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定。 车位、车库尚有空余的,物业管理区域内不得设置规划以外的车位。车位、车库不足,确需利用业主共用的道路或者其他公共场地作为车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会会议决定,但不得侵害业主合法权益和共同利益,不得影响道路通行、妨碍消防等特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

  第三十九条

  物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会委托协议,利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金,扣除相应的管理费和税费,收益归全体业主所有。 收益资金可以根据业主大会会议决定,直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,补充专项维修资金,折抵物业公共服务费,用于业主大会和业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作报酬等。具体办法在业主大会议事规则中约定。 经业主大会授权,收益资金可以由物业服务企业代收代管。收益资金由物业服务企业代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督;收益资金由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,接受社区居民委员会的监督。收益资金收支账目应当每季度公示一次,接受业主监督。

  第四十条

  业主对专项维修资金、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金以及业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会应当按照业主大会议事规则,委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。 对任期内和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

  第四十一条

  业主空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。 物业存在安全隐患,危及公共利益以及他人合法权益时,责任人或者业主应当及时维修养护。责任人或者业主不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人或者业主承担。

  第四十二条

  物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,采取具体防范措施,并及时向业主委员会和有关行政管理主管部门报告。 电梯等特种设备应当在投入使用前或者投入使用之日起三十日内,向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记,取得使用登记证书和登记标志。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。 电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满三十日前申请定期检验,未经定期检验或者检验不合格的,不得继续使用。

  第四十三条

  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交存专项维修资金。 业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后住宅、非住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造。

  第四十四条

  住宅小区在交付使用时,业主应当将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。经业主同意由建设单位代收的专项维修资金,建设单位应于三十日内将已售房屋业主信息报物业管理行政主管部门,并将代收的专项维修资金存入专项维修资金专户。截止竣工交付尚未售出的房屋,由建设单位交存首期专项维修资金。 未售出房屋的专项维修资金,实行商品房预售资金监管的,项目综合验收合格后,建设单位应当交纳的专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。 建设单位代交的未售出房屋专项维修资金待房屋售出时由业主承担。

  第四十五条

  专项维修资金使用由业主委员会或者业主所委托的物业服务企业向物业管理行政主管部门提出申请,由项目所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府核实,并经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,报专项维修资金管理部门依法按程序从专项维修资金专户中列支。 专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立专项维修资金的,业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交专项维修资金,需要对共用部位、共用设施设备进行维修的,相关业主应当共同承担维修责任。

  第四十六条

  发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会、物业服务企业可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向物业管理行政主管部门提出专项维修资金应急使用申请: (一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏; (二)电梯故障; (三)消防系统故障; (四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动; (五)玻璃幕墙炸裂; (六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍; (七)地下车库雨水倒灌; (八)供电设施故障,但是专业经营单位负责设施维修、养护的除外; (九)二次供水设备运行中断,但是专业经营单位负责二次供水设备维修、养护的除外; (十)其他危及房屋安全或者可能造成人身财产安全事故的紧急情况。 物业管理行政主管部门应当自收到专项维修资金应急使用申请之日起及时作出审核决定。应急维修工程竣工验收后,应当将使用专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。 业主委员会、物业服务企业对应急维修工程未及时进行维修、更新和改造的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当督促限期完成;逾期未进行维修、更新和改造的,街道办事处或者乡(镇)人民政府可以组织进行,所需费用在专项维修资金中列支。

  第六章 法律责任

  第四十七条

  违反本条例规定的行为,法律法规已规定法律责任的,从其规定;法律法规未规定法律责任的,按照本条例的规定执行。

  第四十八条

  建设单位违反本条例规定有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚: (一)未按照规定向物业管理行政主管部门报送备案资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三万元以上五万元以下的罚款; (二)未按照规定向物业服务企业移交物业服务用房或者有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三万元以上五万元以下的罚款; (三)未对查验中发现的物业共用部位、共用设施设备存在的工程质量问题和其他不利于物业使用、管理的问题进行整改的,或者对物业交接后发现的隐蔽工程质量问题未进行修复的,责令限期整改;逾期未整改的,处以五万元以上十万元以下的罚款。

  第四十九条

  物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门依据职责权限按照下列规定予以 处罚: (一)未按照要求公示相关信息的,责令限期改正,逾期未改正的,处以一万元以上三万元以下的罚款; (二)未按照规定办理退出交接手续,擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务的,处以五万元以下的罚款。

  第五十条

  违反本条例规定,原业主委员会届满后或者业主委员会委员资格终止后不按时移交有关资料、财物和印章的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府责令交回;拒不移交的,可以提请公安机关协助移交;造成损失的,依法追究相应责任。

  第五十一条

  业主、物业使用人违反本条例第三十五条规定的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向有关行政主管部门和业主委员会报告,由物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以二千元以上一万元以下的罚款。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。业主委员会可以按照有关法律法规的规定,对侵害业主共同利益的行为申请仲裁或者提起诉讼。

  第五十二条

  物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他相关行政主管部门及其工作人员违反本条例的规定,未履行相关监督管理职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位、上级机关责令改正;情节严重的,对主管人员和直接责任人员予以行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第五十三条

  本条例自20**年5月1日起施行。

篇4:浙江省物业管理条例(2006)

  浙江省物业管理条例

  (20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)

  第一章总则

  第一条为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

  第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条县级以上人民政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责,协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

  第二章业主、业主大会和业主委员会

  第五条业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利,并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

  第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。

  新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。

  旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。

  第八条物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

  (二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

  业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主,并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议,并给予必要的指导。

  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

  第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。

  业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

  业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

  第十条业主在首次业主大会会议上的投票权数,按每一房地产权证计一票原则确定,建筑面积超过二百平方米的部分,每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

  建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业,按前款规定计投票权数。

  业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数,按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算;业主大会议事规则未作约定的,按照本条第一款规定计算。

  第十一条业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

  业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业服务企业,对专项维修资金使用和续筹方案作出决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

  业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

  物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

  业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

  第十四条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向所在地县级物业主管部门备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)业主公约;

  (四)业主委员会委员的名单。

  所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。

  第十五条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。

  第十六条业主委员会每届任期为三年至五年。

  业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

  第十七条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。

  第十八条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。

  业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

  第十九条业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

  第二十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

  第三章前期物业管理

  第二十一条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。

  提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘物业服务企业。

  住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的,经所在地县级物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

  前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。

  第二十二条建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约,作为物业买卖合同的附件。

  业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第二十三条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

  第二十四条前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

  第二十五条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。

  物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的,应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

  第二十六条在办理物业交接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)物业管理需要的其他资料。

  前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

  第二十七条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。

  物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。

  因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  第二十八条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意,不得改变其用途。

  第四章物业管理服务

  第二十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  第三十条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定,一般包括以下条款:

  (一)当事人的名称或者姓名和住所;

  (二)物业的基本情况;

  (三)物业服务事项和服务质量要求;

  (四)物业服务费的标准和收取办法;

  (五)专项维修资金的管理和使用;

  (六)物业管理用房的管理和使用;

  (七)合同期限;

  (八)违约责任;

  (九)解决争议的办法。

  物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

  当事人对本条第一款第(三)项内容进行约定时,一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

  当事人对本条第一款第(四)项内容的约定,应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。

  当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

  第三十一条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。

  第三十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

  物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,配合居民委员会做好社区管理相关工作。

  第三十三条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施,但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  第三十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额交纳。

  物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

  第三十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

  住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:

  (一)专有部分以单个业主作为最终用户;

  (二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

  (三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

  第三十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的,应当签订委托代收协议,并支付相应的代收手续费。

  第三十七条物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

  第三十八条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

  第三十九条街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

  第五章物业使用与维护

  第四十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益。

  因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见,征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

  业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

  第四十一条业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土资源等有关部门批准,并依法办理相关手续。

  第四十二条经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车位的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。

  第四十三条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,经业主大会决定可以移交给相关专业单位,相关专业单位应当接收,并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。

  相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当预先在物业管理区域内公告,并及时恢复原状,业主应当积极配合。

  第四十四条禁止下列损害公共利益的行为:

  (一)违法改变房屋承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)擅自改建、占用物业共用部位;

  (四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (六)超标排放有毒、有害物质;

  (七)排放超过规定标准的噪声;

  (八)法律、法规禁止的其他行为。

  第四十五条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

  业主或者非业主使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。

  第四十六条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。

  其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的,可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

  物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后,应当依法及时处理。

  第四十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  第四十八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

  第四十九条专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。

  第五十条物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

  业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的,可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。

  第五十一条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。

  建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。

  保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。

  第六章法律责任

  第五十二条违反本条例规定的行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第五十三条违反本条例第二十七条规定,建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的,由县级以上物业主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。

  第五十四条违反本条例第五十一条第二款规定,建设单位不按规定交纳物业保修金的,由县级以上物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

  第五十五条业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约,损害其他业主、非业主使用人合法权益的,业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

  第五十六条物业服务企业未履行物业服务合同约定义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

  业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主交纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第五十七条违反本条例规定,物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)挪用专项维修资金或者保修金的;

  (二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

  (三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;

  (四)利用职务之便,收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

  (五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

  第七章附则

  第五十八条本条例所称业主,是指房屋等物业的所有权人。

  本条例所称非业主使用人,是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人,物业服务企业除外。

  本条例所称物业,是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备,包括地下停车泊位。

  本条例所称物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件,依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

  第五十九条本条例所称共用部位,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

  本条例所称共用设施设备,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

  第六十条业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的,依照本条例相关规定执行。

  第六十一条本条例自20**年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。

篇5:温州市物业管理条例(2017)

  温州市物业管理条例(20**)

  第一章总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  第三条物业管理应当遵循业主自治与政府依法监管相结合的原则。

  第四条市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第五条市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  其他相关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理相关的监督管理工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举,监督业主组织的日常活动,调解处理物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当予以协助。

  居民(村民)委员会、社区组织协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第六条市、县(市、区)物业管理行政主管部门和相关行政管理部门,应当按照各自职责受理对物业管理活动的投诉、举报,依法调查处理违法行为。

  第七条物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,协助调解处理物业管理纠纷。

  第二章业主和业主组织

  第八条本条例所称的业主,是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  第九条业主人数按照建筑物专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但是,建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,按一人计算;同一业主拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

  专有部分面积,以不动产登记簿记载为准;尚未进行不动产登记的,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按商品房买卖合同或者房屋征收补偿协议记载的面积计算。

  第十条物业管理区域内的全体业主组成业主大会,一个物业管理区域设立一个业主大会。

  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者其他形式。

  业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  第十一条业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会,并明确授权事项的,可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。

  业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

  成立业主代表大会的,应当向街道办事处、乡(镇)人民政府备案。业主撤销对所推选的业主代表授权的,应当书面通知业主委员会。

  第十二条符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内,指导业主成立业主大会筹备组。

  筹备组由居民(村民)委员会或者社区组织、建设单位和业主代表组成。筹备组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议,应当将表决通过管理规约、业主大会议事规则和选举产生业主委员会列入议程。

  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以按照本条第一款规定成立筹备组;首次业主大会会议应当在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。

  第十三条建设单位应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)物业管理需要的其他资料。

  建设单位已经注销的,由物业服务企业按照前款规定提供相关资料。

  第十四条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

  建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内,将筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户。筹备经费应当专款专用。

  筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处、乡(镇)人民政府。

  筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。

  第十五条首次业主大会会议召开后,筹备组自动解散。未能在规定的期限内召开首次业主大会会议的,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请延期,延期最长不得超过六十日;延期届满仍未召开首次业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组解散。

  第十六条业主委员会是业主大会选举产生的自治组织,履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。

  第十七条业主委员会成员应当符合下列条件:

  (一)为本物业管理区域的业主;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守业主大会的决定、管理规约、议事规则,履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,并有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

  (五)本人及其近亲属不在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

  第十八条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列资料向街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会成员名单。

  备案资料齐全的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个工作日内在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章并出具由街道办事处、乡(镇)人民政府盖章的书面备案证明。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内重新报送备案。

  第十九条业主委员会应当按照国家和省有关规定向经公安机关批准设立的公章刻制企业刻制公章。

  第二十条业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益,不得以任何个人的名义进行存储和管理。

  第二十一条业主委员会应当向全体业主公布下列事项:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)其他应当向业主公开的事项。

  前款第四项至第六项规定的内容,应当每年至少公布一次。

  第二十二条业主委员会等业主组织及其成员不得有下列侵害业主合法权益的行为:

  (一)侵占、挪用业主共有财物;

  (二)利用职务之便,非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

  (四)向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (五)阻挠、抗拒业主组织行使职权;

  (六)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (七)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (八)业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料;

  (九)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人;

  (十)法律、法规禁止的其他行为。

  业主委员会有前款规定行为之一的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的,经百分之二十以上的业主申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导召开业主大会临时会议,选举新的业主委员会。

  第二十三条业主委员会每届任期为三年至五年,具体任期由业主大会决定。

  业主委员会任期届满两个月前,应当组织召开业主大会会议进行换届选举;业主委员会逾期未组织的,经百分之二十以上的业主申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导、协助成立换届小组,由换届小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议。

  第二十四条换届小组要求业主委员会将其保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料移交街道办事处、乡(镇)人民政府保管的,业主委员会应当在十日内移交。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时提供。

  街道办事处、乡(镇)人民政府在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

  业主委员会不按时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。

  第二十五条业主委员会的产生、终止等具体办法,由市物业管理行政主管部门制定。

  市物业管理行政主管部门应当制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、备案证明等示范文本。

  第二十六条有条件的物业管理区域,业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的津贴,也可以决定聘请业主委员会专职工作人员。

  第三章前期物业管理

  第二十七条市物业管理行政主管部门建立全市统一的物业服务项目招投标专家库,为建设单位选聘物业服务企业提供服务。

  市、县(市、区)物业管理行政主管部门监督管理本辖区的物业服务项目招投标活动。

  第二十八条在物业销售或者房屋征收认购前,建设单位应当依法制定临时管理规约,作为商品房买卖合同、房屋征收补偿协议的附件。

  建设单位应当将临时管理规约向商品房买受人或者认购人予以明示,并有义务作出说明。

  商品房买受人或者认购人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十九条建设单位应当在取得商品房预售证前依法选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项作出约定。

  建设单位应当将前期物业服务合同作为商品房买卖合同、房屋征收补偿协议的附件。

  第三十条前期物业服务期间,建设单位、物业服务企业或者专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主可以提出调整前期物业服务收费标准。

  调整前期物业服务收费标准的,应当遵循下列程序:

  (一)委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计;

  (二)在举行业主表决的三十日前,将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示;

  (三)新收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业同意;

  (四)新收费标准应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  前期物业服务收费标准的调整,不得违反国家和省的强制性规定。

  第三十一条前期物业服务期间,可以依据约定解除前期物业服务合同;未约定或者约定不明的,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意,可以解除前期物业服务合同。

  前期物业服务合同自解除之日起七日内,物业服务企业应当书面告知县(市、区)物业管理行政主管部门,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

  第四章物业管理服务

  第三十二条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  业主大会、业主委员会不得将物业服务项目肢解发包。

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  物业服务企业将专项服务业务委托给专业性服务企业的,应当告知业主委员会并向全体业主公示。

  需要由物业服务企业委托而未经委托的,任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务。

  第三十三条物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公布:

  (一)物业服务企业的营业执照、资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项;

  (五)业主交纳物业服务费用、公共水电费用分摊情况,由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

  (六)其他应当公布的信息。

  前款第五项规定的内容,应当每年至少公布一次。

  业主对公布内容有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。

  第三十四条提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  未依法订立物业服务合同的,物业服务企业不得进入物业管理区域提供物业服务。

  物业服务合同终止前,物业服务企业不得中止物业服务。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内向县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

  第三十五条物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当通知物业服务企业。

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当在三十日前书面通知对方,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

  第三十六条解聘物业服务企业由业主大会决定,业主委员会不得擅自解聘物业服务企业。

  业主组织、物业服务企业依法单方解除物业服务合同的,应当在三十日前书面通知对方,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

  第三十七条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用体系,对物业服务企业实行动态管理,定期向社会公布信用信息;县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业信用信息的征集和报送工作。

  市、县(市、区)相关行政管理部门应当及时提供物业服务企业有关的信用信息。

  街道办事处、乡(镇)人民政府、居民(村民)委员会、社区组织应当协助开展辖区内物业服务企业信用信息的征集工作。

  第三十八条物业服务企业有下列行为之一的,应当录入物业服务企业信用信息档案:

  (一)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

  (二)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (三)出租、出借、转让资质证书的;

  (四)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

  (五)未按照规定和合同约定履行安全管理义务,导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

  (六)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (七)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (八)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (九)被价格行政主管部门认定收费不规范且未改正的;

  (十)泄露业主信息的;

  (十一)以暴力、胁迫方式阻挠业主组织成立的。

  第三十九条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  市、县(市、区)价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督管理工作,制订物业服务等级标准和物业服务费参考价格,并向社会公布。经评估需要调整的,应当及时调整。

  第四十条业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。

  业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当听取相关业主的陈述、申辩,进行核查。经核查属实仍拒不交纳的,可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

  第五章物业使用和维护

  第四十一条物业管理区域内的车位、车库,应当首先满足业主的需要。

  合法利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的,应当确定公开、公平、公正的使用方案,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实施。收取费用的,收益属于全体业主所有。

  第四十二条业主应当按照国家和省的有关规定交纳物业专项维修资金。

  业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当续交专项维修资金。

  业主拒不续交物业专项维修资金的,业主委员会、居民(村民)委员会、社区组织或者物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳。

  逾期不交纳的,发生共用部位、共用设施设备维修时,相关业主应当共同承担维修责任。业主委员会或者具有利害关系的业主,可以依法向人民法院提起诉讼,并可以按照本条例第四十条第二款有关程序录入个人信用信息档案。

  第四十三条应当按首期交存的物业专项维修资金总额的百分之五设立应急备用维修资金。

  发生下列紧急情况,需要立即进行维修的,可以申请应急备用维修资金:

  (一)电梯故障;

  (二)消防设施故障;

  (三)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

  (四)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

  第四十四条业主委员会、物业服务企业或者相关业主可以提出应急备用维修资金的使用申请。物业服务企业提出申请的,应当经业主委员会核实;未成立业主委员会的,由相关业主核实。

  申请人应当提出应急维修工程项目说明和维修工程实施方案,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布后,报请物业专项维修资金管理机构审核。物业专项维修资金管理机构应当在接到申请之日起两个工作日内作出审核决定。

  应急维修工程由申请人负责组织实施。申请人应当在工程竣工验收合格后,将审核决定和工程结算在物业管理区域内显著位置向全体业主公示,公示时间不得少于七日。申请人未按规定及时实施的,物业管理行政主管部门可以组织代修。

  第四十五条应急备用维修资金按本条例规定列支后的差额部分,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,从物业专项维修资金中予以补足。

  第四十六条需要对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会成员进行经济责任审计的,应当在业主大会议事规则中约定。审计报告应当通报全体业主。

  业主委员会和物业服务企业应当配合审计,不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第四十七条对违反物业管理规定的行为,业主委员会、物业服务企业应当及时进行劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当向相关行政管理部门报告。

  违反物业管理规定的行为侵害业主共同利益的,业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失,并可以依法向人民法院提起诉讼。

  对违反物业管理规定的行为,业主、非业主使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报;侵害自己合法权益的,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第六章法律责任

  第四十八条违反本条例规定的行为,法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第四十九条建设单位或者物业服务企业违反本条例第十三条规定,不提供相关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  第五十条业主委员会成员违反本条例第二十二条第一款规定的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,处一千元以上五千元以下罚款;违反治安管理处罚规定的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十一条建设单位或者物业服务企业违反本条例第三十条第二款第三项规定,调整前期物业服务收费标准未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十五万元以下罚款。

  第五十二条违反本条例第三十二条第五款规定,需要由物业服务企业委托而未经委托进入物业管理区域从事专项服务业务的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对单位处三万元以上十五万元以下罚款,对个人处一千元以上三千元以下罚款。

  第五十三条物业服务企业违反本条例第三十三条第一款和第二款规定,未按照要求公布相关信息的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第五十四条物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定,未依法订立物业服务合同进入物业管理区域提供物业服务的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十五万元以下罚款。

  物业服务企业违反本条例第三十四条第五款规定,未按照规定办理物业服务合同备案的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第五十五条物业服务企业违反本条例第三十八条第一项规定,骗取、侵占物业专项维修资金的,由物业管理行政主管部门追回骗取、侵占的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处骗取、侵占金额两倍以下罚款。

  第五十六条物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他相关行政管理部门的工作人员违反本条例规定的,依法追究责任。

  第七章附则

  第五十七条本条例自20**年5月1日起施行。

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