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物业管理中小区业主的心理需求分析

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物业管理中小区业主的心理需求分析

  物业管理中小区业主的心理需求分析

  物业管理资讯/20**0729

  在物业管理中了解业主的心里需求是十分重要的,只有了解业主心里在想什么,才能够实现业主与物业之间的和谐,下面为大家带来业主的心理需求分析。

  物业管理中业主的心理需求分析小区业主对物业管理服务一旦进入了麻木期,物业管理的满意度就很难提升。必须从分析业主的需求心理入手,根据业主在不同时期的不同心理状态,采取有针对性的措施提升业主的物业管理满意度。物业管理朋友经常说:业主向物业管理公司投诉,那是业主还信任物业管理公司,如果没有意见和投诉了,那么业主就对物业管理公司彻底失去信心了,这就是所谓业主满意程度进入了“麻木期”。对物业管理公司的笑脸日趋麻木的业主,极有可能因为一些偶发事件导致对物业管理公司的评价大幅降低,严重的甚至于会影响到物业服务合同是否续签。

  一、业主对物业服务满意度不高的分析究竟要怎样做,才能提高业主的满意程度?除了日常的四保一服务以外,还有没有更加有效的新方法?

  分析业主对物业管理公司的不满,基本包括两种类型:

  1.因为入住后小区的整体环境与业主购房时的期望值差距太大,而存在失落心理,导致业主满意程度无法进一步提高。业主对购置的物业项目和物业管理的期望均产生于购房之初。业主对自身未来工作生活的幸福幻想与开发商对物业项目的美好描述基本吻合时,业主的购房冲动便会落实为购房行动。但如果业主入住之后的实际感受与其期望状况相去甚远,则业主仍会在物业管理公司没有明显失误的情况下产生较大的不满情绪。此类业主对物业管理公司的日常工作没有明确不满,不存在大量明确投诉,所以也最令物业管理公司难以把握工作改进和调整的方向。物业管理公司往往感觉自己的工作已经非常努力,可是仍旧无法取得业主的欢心和积极回应。

  2.对物业管理公司日常工作有明确不满事项。包括对保安、保洁、公共设施设备维修保或客服、财务收支等工作的具体事项的不满,例如:认为保洁清扫有死角、财务收支不透明、设施设备运行不畅、会所管理混乱等等。此类不满多见于磨合期、提升期,因为有明确的不满事项甚至有明确投诉,物业管理公司在工作中可以作出明确的调整改进措施,往往能够得到1较快解决。而进入业主满意度的麻木期后,此类不满或投诉明显减少,物业管理公司如果仍旧将注意力集中于相关日常工作的调整改进上,则对于进一步提高和巩固业主满意度的效果并不明显。因此,如何在原有工作基础上进一步提升业主满意度,就成为物业管理公司必须要面对和解决的重要课题。针对业主满意程度的下降,物业管理公司的应对方案通常是对各项服务工作进行检讨,拟订各项改进措施。在实践中,这些改进措施往往仅限于加强保安人员的管理、培训和保洁人员的清扫或提高客户服务人员的服务质量等方面,但对于进一步提升业主满意程度往往收效甚微。

  二、业主心理需求分析根据马斯洛需求层次理论可把业主的心理需求划为五个等级:

  1、生理需求需求。

  2、安全需求

  3、归属与爱的需求

  4、自尊的需求

  5、我实现的这些心理需求可分为两部分:理性期望心理和非理性期望心理。

  1.理性期望心理是指所有业主共同期望得到并且受到法律明文保护的那些满足基本工作生活需求的期望与要求。例如符合国家规范的建筑质量、满足正常需要的公共设施设备、尽心尽责的保安服务、清洁卫生的保洁服务等等。当理性期望心理无法满足时,业主满意程序就会下降,出现投诉。无论是指向开发商还是物业管理公司,都是必须予以满足的基本要求。

  2.非理性期望心理是指业主希望通过购买物业得到除基本工作生活条件以外的精神和心理满足。例如社会地位的提高、身份的标示、财富的显示、生活的休闲放松、音乐运动等个人爱好的满足。

  非理性期望心理来源于业主对自身未来工作生活的幸福幻想,因开发商对物业项目的美好描述而得到加强和固定。绝大多数业主都会带着对物业项目的这种期望,必然会产生失落心理,进而将不满转移到物业管理公司身上,尤其是与开发商存在关联的物业管理公司。而且,由于这种不满是一种潜在的不满,通常不会以明确的投诉事项表现出来。

  三、满足业主心理需求的对策

  2综上分析是因为业主的理性及非理性期望心理没有得到满足,因此,物业服务企业必须认真研究业主的理性及非理性期望心理,不断提高业主满意程度:

  1.建立鲜明的服务理念,以业主和住户为中心。面对业主和住户、管理处以服务为主,考虑的是如何使业主和住户满意,对业主和开发商之间的矛盾,应起到桥梁作用。在维护公司利益的同时,应在双方利益上找到一个平衡支撑点,也就是共同利益,真心实意的为业主解决开发商造成的质量、设计、使用功能物业行业证书等方面的缺陷,积极主动地化解开发商与业主之间的矛盾,实现双方满意的局面。

  2.确保高品质服务,拓展人性化服务。

  在保持物业管理行业规范的基础服务水平,24小时服务受理,15分钟内急维修到场,3分钟保安安全快速反应等前提下,增加服务投入,讲究服务提供的方式,如保洁服务、电梯维修服务、实施“无干扰服务”等等。

  3.重视社区文明宣传。充分利用一切可以利用的环境媒体(绿化、建筑小品、环境布置、宣传栏、温馨提示、黑板报、电子显示屏幕、社区刊物等),以营造积极健康的社区文明氛围,如进行法律知识、敬老、养犬、减慢车速等方面倡导文明行为的宣传,既为业主提供了服务,又从管理意识上对业主进行了引导。

  4.多种形式关怀入住的业主。让居住小区业主感受小区氛围的和谐、温馨,通过定期向业主发放温馨卡、节日贺卡、生日卡、鲜花、社区活动邀请函等方式,让业主及时了解小区的变化和丰富多彩的社区生活,感受到物业管理公司的关怀。增进业主与物业管理企业的理解和交流,增强业主对小区的归属感,就能够使业主减少“麻木”,满意程度得到提升。

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篇2:小区业主大会或者相关业主确认书(维修资金使用)

  小区业主大会或者相关业主确认书(维修资金使用)

  (小区名称)座落于

  (地址),小区

  损坏,为了保障住宅的正常使用和共用设施设备的安全运转,同意对  (维修项目)进行维修和更新、改造,工程预(决)算费用总计 元。

  根据《物权法》和《福州市住宅专项维修资金管理办法》规定,上述维修项目列支范围内

  业主(受益范围)依法书面表决小区本次维修资金的使用方案,并承诺《业主签名清册》等申请材料真实,如有虚假,愿承担相应法律责任。

  业主委员会主任: (签字) 单位负责人: (签字)

  (业委会盖章) (物业服务企业盖章)

  相关业主代表: (签字)

  年 月 日 年 月 日

篇3:小区(大厦)业主委员会备案证明

  小区(大厦)业主委员会备案证明

  编号:

  福州市 区(县、市) 小区(大厦)业主委员会:

  你会提交的备案资料收悉,同意给予备案,并将有关事项告知如下:

  一、你会成立时间为 年 月 日,任期 年。

  二、你会成员共计 人,分别为:  ,其中主任为: ,副主任为: 。

  三、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后,应当将印章式样报我局备案。

  福州市 区(县、市)房管(建设)局(盖章)

  年 月 日

  抄送: 街道办事处(乡镇人民政府)、 (社区)居民委员会

篇4:物业服务企业引导业主文明乘坐电梯志愿活动倡议书

  物业服务企业引导业主文明乘坐电梯志愿活动倡议书

  全市物业服务企业及从业人员:

  随着我市高层住宅楼、商用楼越来越多,电梯已成为人们生活和工作中不可缺少的运乘工具。为切实践行社会主义核心价值观,增强文明乘梯意识,全力打造安全、和谐的生活、工作环境,引导业主和使用人文明乘梯,我们发出如下倡议:

  一、请在乘坐电梯醒目处张贴文明乘梯标语和指导用语。

  二、在电梯层门开启时,引导业主有序先下后上,不要互相推挤。

  三、引导业主文明礼让,勿坐超载电梯,超载时自动退出,等候下一趟电梯。

  四、正确操作电梯,勿以硬物触打电梯按钮。

  五、乘坐电梯时,请保持文明言行,不在梯内喧哗和蹦跳,以免影响电梯正常运转。

  六、保持电梯轿厢及地面清洁卫生,不乱扔果皮纸屑等杂物,不在轿厢上乱贴乱画。

  七、携带滴水物品乘坐电梯时,防止滴水渗入井道内。

  八、停电或故障导致电梯停止运行时,不必惊慌,可使用“紧急呼叫”按钮求助,耐心等待救援人员前来处理。

  九、发生火警和地震时,切勿搭乘电梯。

  十、发现违章使用电梯、损坏电梯的行为,请大家配合制止。

  “武汉,每天不一样!”让我们全体物业同仁加入到文明乘电梯志愿劝导活动中来,共同营造安全、文明、和谐的生活环境,为建设文明武汉、幸福武汉作出我们应有的努力!

篇5:中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(2017试行)

  附件:

  中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(20**试行)

  第一章 总则

  第一条 为了规范我市成立业主大会和选举业主委员会的活动,保障业主合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策的规定,结合我市实际情况,制定本指引。

  第二条 本指引所称业主是指房屋的所有权人。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  第三条 业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

  业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会由同一个物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

  同一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》,并选举产生业主委员会之日起成立。

  第二章 成立业主大会和选举业主委员会

  第四条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的,建设单位应当书面报告物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处),并在物业管理区域的显著位置公告。

  第五条 业主可通过以下方式向物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)申请成立业主大会:

  百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求。

  已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以提出成立业主大会的书面要求。

  符合本条上述条款情形之一的,物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当在收到申请之日起三十日内会同市住房城乡建设部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组;不符合的,书面回复申请人。

  第六条 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会代表七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。

  筹备组成员人数应为单数。

  筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任。

  第七条 镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加首次业主大会筹备组工作,建设单位收到通知后5日内应及时回复镇人民政府(管理委员会、街道办事处),建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未及时书面回复镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的,视其为放弃筹备组成员资格。建设单位若不参加筹备组,不影响筹备组的成立,但不免除其《广东省物业管理条例》第十四条规定的义务。

  第八条 筹备组的业主代表必须是业主,并具有完全民事行为能力。

  参与筹备组的业主代表是自然人的,必须是业主本人,业主不能委托其配偶或亲属代表自己参加业主大会筹备组。

  参与筹备组的业主代表是法人或其他组织的,可以书面委托代理人参加业主大会筹备组。

  第九条 筹备组中业主代表的产生,由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)核查报名业主的条件,并组织业主推荐产生,具体推荐办法以物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的公告为准。

  第十条 物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当将业主大会筹备组成员名单自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告,公告时间不少于十五日。业主对筹备组成员有异议的,应当在公告期间内向物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)提出,由镇人民政府(管理委员会、街道办事处)协调解决。

  第十一条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

  前款资料由首次业主大会筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管,筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料泄露或用于与业主大会筹备无关的活动。选举产生首届业主委员会之后,筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。

  第十二条 业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参考市住房城乡建设部门提供的示范文本,拟订《管理规约》(草案)和《业主大会议事规则》(草案);

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数以及所拥有的专有部分面积;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  (六)制定首届业主委员会选举办法;

  (七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款(一)至(六)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。上述公告内容应符合物业管理法规、政策有关规定。业主对上述公告内容有异议的,应在公告期间向筹备组提出意见,如异议成立的,筹备组应当按照物业管理有关法规规定进行修改并重新公告;如异议不成立或公告期满后,筹备组应当按照公告内容执行。业主与筹备组对异议协调不成的,应由物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)协调处理,居民委员会予以协助和配合。

  首届业主委员会委员候选人产生办法和首届业主委员会选举办法不得与拟提交表决的《管理规约》(草案)和《业主大会议事规则》(草案)有关规定相抵触和有冲突。

  第十三条 首次业主大会筹备组根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素来确定首届业主委员会候选人的人数、首届业主委员会委员具体人数【5-15人(单数)】;业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例。确定上述事项不能与拟提交业主大会表决的《业主大会议事规则》(草案)、《管理规约》(草案)有关规定相抵触或有冲突。

  第十四条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

  (三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

  (四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

  (五)具备必要的工作时间。

  参加业主委员会委员选举是自然人的,必须是业主本人,夫妻之间不动产权证书(房产证或有效房产证明)无名的一方不能认定为业主,没有资格参加业主委员会委员选举,业主不能委托其配偶或亲属代表自己参选业主委员会委员。

  参加业主委员会委员选举是法人或其他组织的,可以书面委托代理人参加业主委员会委员选举。

  参与候选的业主应当填写候选人报名表,并将自身具备上述条件的情况予以说明,以及提供业主有效房产证明、身份证复印件并验原件。

  第十五条 业主大会筹备组应当核查参选业主委员会候选人的报名业主资格,并组织业主推荐或者自荐产生业主委员会委员候选人。

  第十六条 业主委员会委员候选人产生后,应当在业主大会召开前十五日将候选人名单在物业管理区域显著位置公告并书面通知全体业主,公告无异议或异议不成立则视为同意。

  业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的,由业主大会筹备组取消业主委员会委员候选人资格。取消业主委员会委员候选人资格后,由业主大会筹备组继续组织业主推荐或者自荐产生足额的业主委员会候选人人数,并重新公告。

  第十七条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,在物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)会同居民委员会指导、协助下组织业主召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议应当对《管理规约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)进行表决,并选举产生业主委员会。

  第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  第十九条 业主大会会议表决采用记名投票方式,凡需投票表决的,表决意见为同意、反对及弃权三种形式,并应由业主本人签名确认并注明物业座落。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以委托代理人参加业主大会会议,并应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限,以及提供业主有效房产证明及身份证复印件。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,

  由其法定监护人行使投票权。

  任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

  第二十条 面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  (二)业主人数,建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。总人数,按照两者之和计算。

  (三)一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

  业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  第二十一条 召开业主大会采用投票形式表决的,按照以下规定进行:

  (一)业主大会会议采用集体讨论(投票表决)的形式,按照以下程序进行:

  1、筹备组会同居委会核实到会业主身份,发放征求意见书(选票)。

  2、按照会议议程集体讨论后进行表决或者选举。

  3、回收征求意见书(选票)。

  4、现场公开计票,公布业主大会会议结果。

  5、公告业主大会会议结果。

  (二)业主大会会议采用书面征求意见的形式的,按照以下程序进行:

  1、发放征求意见书(选票)

  物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)会同居民委员会对征求意见书(选票)发放进行指导、协助、监督。筹备组可将征求意见书(选票)送达给业主,业主也可自行领取征求意见书(选票)。投票表决期间业主不在物业管理区域内居住的,可通过邮寄或其他有效方式将选票送达,无法送达的,应当在物业管理区域的显著位置公告征求意见书(选票)。

  2、组织投票

  设置固定投票箱并用封条进行封箱,业主在规定的时间内将征求意见书(选票)填好并投入票箱。

  3、回收统计意见

  投票结束后,应采取公开验票方式,由唱票、计票人员在监票人员、镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会的监督下,认真核对、计算票数,并经相关人员签名确认。

  4、公告业主大会会议结果

  根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议,作出业主大会决定,以书面形式在本物业管理区域内的显著位置公告征询意见或投票统计结果,公告时间不得少于三十日,公告应当由物业所在地的居民委员会加盖公章确认,在公告期内业主有权查阅相关资料。

  第二十二条 业主委员会委员应当符合以下条件:

  (一)符合本指引第十四条的条件;

  (二)业主委员会委员应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主委员会实行差额选举的,得票数达到法定票数(应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)的候选人按得票数顺序确定业主委员会委员名单。

  第二十三条 业主委员会委员由业主大会会议选举产生,一般由五至十五人单数委员组成,委员具有同等表决权,对全体业主负责,接受业主监督。每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任、副主任。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按得票顺序当选为业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向市住房城乡建设部门和物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)备案。备案应提交以下资料:

  (一)业主委员会备案申请表;

  (二)业主大会会议记录和会议决定;

  (三)选举投票统计表;

  (四)投票表决通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》(需经当选的业主委员会全体成员签名);

  (五)业主委员会成员(候补委员)名册,包括职务及姓名、性别、年龄、所拥有物业的房号、联系电话、简历;

  (六)业主委员会委员身份证及房产证明复印件和交纳物业服务费用及住宅专项维修资金的证明文件等;

  (七)其他提请业主大会表决事项的决议内容;

  (八)业主大会筹备期间相关公示和大会现场相片若干。

  业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

  备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)与市住房城乡建设部门。

  第二十五条 业主委员会凭市住房城乡建设部门的备案回执,向公安机关申请刻制印章,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

  第二十六条 划分为同一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合本指引第四条规定的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第三章 召开业主大会会议和业主委员会会议

  第二十七条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定、修改《管理规约》、《业主大会议事规则》;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (三)制定物业服务合同的服务内容、标准以及物业服务收费方案等;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用专项维修资金,并监督实施;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

  (九)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的指导和监督下组织召开。

  第二十九条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定、业主大会的决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,可以召开业主委员会会议。

  业主委员会应当于会议召开七日前,在物业管理区域内

  公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出决定必须

  经全体委员过半数同意。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会

  会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内的显著位置公告,公告期不少于十五天。

  第四章 业主委员会及其委员职责

  第三十条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)配合镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

  (六)执行业主大会的决定和决议;

  (七)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  第三十一条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (1)挪用、侵占业主共有财产;

  (2)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬;

  (3)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

  (4)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

  (5)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (6)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

  第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

  (1)因物业转让等原因不再是业主的;

  (2)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (3)丧失民事行为能力的;

  (4)任职期间被限制人身自由、被依法追究刑事责任的;

  (5)本人以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (6)业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告,并抄送居民委员会、镇人民政府(管理委员会、街道办事处)与市住房城乡建设部门。

  职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

  第五章 补选业主委员会委员和换届选举业主委员会

  第三十三条 业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足,由候补委员依次递补。业主委员会递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

  业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)提出协助要求,镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当给予协助。

  业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第三十四条 换届选举业主委员会:

  (一)业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会,并报告物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)。

  (二)业主委员会在规定时间内(任期届满前三个月)不组织换届选举的,物业所在地的镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的指导和监督下,组织换届选举工作。

  因客观原因未能选举产生业主委员会、业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者不足法定最低人数5人的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  (三)业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满仍未产生新一届业主委员会的,上述资料暂由代行业主委员会职责的物业所在地居民委员会保管。

  (四)业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  (五)业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

  第三十五条 本指引自20**年10月1日起实施,有效期3年。本指引实施前我局有关成立业主大会、选举业主委员会的规定、要求与本指引不一致的,按本指引执行。

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