文成县人民政府办公室文件

　　文政办发〔20**〕44号

　　文成县人民政府办公室

　　关于印发文成县物业管理提升工程实施意见的通知

　　各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

　　《文成县物业管理提升工程实施意见》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　文成县人民政府办公室

　　20**年8月20日

　　(此件公开发布)

　　文成县物业管理提升工程实施意见

　　为进一步加强我县物业管理工作，规范物业服务市场秩序，提升物业服务水平，推进物业服务行业走向标准化、规范化、法治化的良性轨道，切实维护企业和广大业主的合法权益，优化居住环境。现结合我县实际，制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　深入贯彻*xxx系列重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展理念，完善共建共治共享的社会治理格局。按照城市精细化管理要求，强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，建立健全“统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理工作体制。

　　二、工作目标

　　以提升物业服务质量、提高居民居住环境和生活质量为目标，争取通过三年时间的强化提升，进一步规范物业管理、强化法治建设、诚信建设和行业监管，加快推动物企转型升级，有序推进物业小区规范化、长效化管理，全面提升物业管理工作和行业发展水平。力争今年底前小区业委会成立率要达到80%、消控室设备完好率要达到90%，物业覆盖率得到提升，违规装修得到根本性好转;到明年底，通过重点培育和引进优质企业，树立示范小区，使物业服务品质普遍得到提升;到20**年底前，有效突破我县小区物业管理工作的瓶颈，持续推动我县物业服务行业健康发展，全力打造和谐宜居的小区环境，进一步提升人民群众的幸福感和获得感。

　　三、基本原则

　　(一)属地管理，齐抓共管

　　建立健全小区物业项目属地管理机制，充分发挥乡镇、社区居民委员会指导监督业主自治组织和预防化解物业纠纷作用，强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，条块结合，增强工作合力。

　　(二)分类管理，全面覆盖

　　根据新建商品房小区、老旧小区、拆迁安置小区及保障房小区物业设施运行管理的不同情况，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。

　　(三)市场主导，政策扶持

　　完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。要落实好政策性激励机制，做好优质品牌物企引进、以奖代补、本地物企做大做强等工作，为我县物业服务水平稳步提高提供有力保障。

　　四、工作措施

　　(一)加强社区党组织领导下的业主自治

　　1.建立社区党组织领导下的业主自治机制。建立小区物业管理在社区党组织领导下的业主自治机制，指导规范业主自治组织建设，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的作用;根据各社区小区数量、业委会成立率等不同情况，推进小区业委会主任按一定比例进入社区居民委员会，促进小区快速融入社区，以便社区更好地加强管理;建立健全社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，推行社区居民委员会推荐符合条件的党员或社区居民委员会成员按法定程序加入业主委员会。

　　2.规范业主委员会成立程序。对符合条件、业主成立业主委员会意愿强烈，属地政府、社区居民委员会要指导召开业主大会会议和选举产生业主委员会;对业主人数较少且经全体业主一致同意，设立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;对因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，社区居民委员会应在属地乡镇指导监督下代行业主委员会职责。

　　3.规范业主委员会行为。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托社区居民委员会保管，社区居民委员会对印章使用、财务管理予以监督。规定业主委员会例会制度，固定办公场所及接待时间。严格业主委员会委员任职资格，业主委员会委员应当严格遵守小区业主管理规约，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。属地政府要建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。经考核不合格的或业主委员会有下列情形之一的：(1)业主委员会任期届满但拒不组织换届选举的;(2)业主委员会委员人数不足总数二分之一的;(3)业主委员会存在违规违法行为或滥用职权的;(4)业主委员会无法履行工作职责，不实施小区重大事项公开公示制度经督促后拒不改正的;(5)侵占、挪用业主共有财产的;(6)法律、法规、规章规定的其他情形。属地政府要把考核结果或存在问题通告全体业主，在小区公示15天，同时，经小区百分之二十以上的业主提出申请后，指导和监督召开临时业主大会，更换业主委员会委员、重新选举业主委员会。

　　4.规范物业管理经费使用。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的，工作经费及业主委员会委员的工作补贴可以在公共收益中列支。业主委员会工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体约定。严格规范小区公共收益资金管理，鼓励业主大会或业主委员会在乡镇开设小区公共收益资金账户，实行支出申报制度，公共收益资金使用接受全体业主的监督，业主委员会应当每年3月底前公布上一年度业主大会和业主委员会工作经费的使用情况，并在小区显著位置公示。社区居民委员会代行业主委员会职责的，工作经费按以上办法提取使用。违规使用公共收益资金的，由属地政府牵头处置。

　　5.建立物业服务费交纳个人诚信机制。物业服务费的拒交、欠交情况经属地政府调解认定后，纳入个人信用档案。党员干部、机关事业和国有企业单位职工欠交物业服务费的，由社区党组织报乡镇审核汇总后，函告所在单位党组织或上级纪委部门。业主出租或转让物业，应当及时告知物业服务企业和业主委员会。办理物业产权交易手续时，买卖双方当事人应当就结清物业服务费及其它相关费用进行明确约定。

　　(二)加强小区配套设施建设与维护管理

　　1.落实小区承接查验制度。进一步完善小区承接查验制度。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则，新建物业由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。物业服务企业重新选聘的，在业主委员会或社区居民委员会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，经属地镇政府核实确认后方可交付使用。物业服务企业应参与分户验收、竣工验收环节，有条件的，要参与建设工程设计、施工等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

　　2.规范小区物业服务标准。新建小区物业服务等级应按一级服务标准执行。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期咨询服务费及开办费，用于前期咨询介入和购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内按相关规定承担小区的各项保修责任。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业服务等级标准不得低于前期物业服务等级标准。

　　3.强化小区停车设施建设及管理。小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置，由物业行业主管部门予以督促。小区公共车位推行临时停车收费管理，当规划车位不能满足小区业主停车需求时，在符合相关规范情况下，合理设定或通过改造增加小区停车位，减轻停车压力。积极推广智能化停车设施在小区的应用，并按相关要求加强管理。

　　4.建立物业专项维修资金应急使用工作机制。对住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障情况时，物业服务企业或者业主委员会应当及时进行维修;物业服务企业和业主委员会未及时进行维修或者小区无物业服务企业、无业主委员会的，乡镇、社区居委会要及时组织维修，可凭市监或者电梯检验机构、消防部门出具的责令限期整改通知书及其他维修相关资料，向县住建局申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意。经审核符合规定的，县住建局按照核准使用额度和合同约定拨付给维修单位;维修项目完工后，凭市监或者电梯检验机构、消防部门现场验收出具的监督检查意见、验收报告等其他工程相关资料，向县住建局申请办理工程结算。

　　5.建立物业专项维修资金续筹机制。物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时，不予受理非应急物业专项维修金申请，已成立业主大会的，由业主大会制定续筹方案;未成立业主大会的，由社区居民委员会指导业主制定续筹方案。续筹方式原则上在收取物业服务费时一并代为收取，连续收取的时间不超过2年。续筹方案由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。续筹后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续筹方案按规定表决通过后对所有相关业主具有法律效力，业主拒不续筹经依法催缴仍不交纳的，经属地政府调解认定后纳入个人信用档案，业主委员会或社区居民委员会(社区居民委员会代行业主委员会职责情况下)可以依法提起诉讼。

　　(三)加强物业服务的监督管理

　　1.规范物业服务企业服务行为。物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，切实履行职责。提供物业服务时，应当在服务中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人。向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项等;对于业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染等扰民行为以及违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为要及时予以劝阻和制止，制止无效的，要立即向有关部门报告，有关部门应依法受理;积极协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。雇请保安、自动消防系统操作员和电工人员时，应当遵守国家有关规定;县物业主管部门要联合乡镇开展物业服务市场秩序整治活动，各相关执法部门要加大对物业服务企业侵犯业主权益、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业承接物业服务项目的，应及时到物业管理部门办理备案。

　　2.严格管控前期招投标。完善物业招投标竞争机制，坚持运用市场竞争机制，优胜劣汰、规范运作，推进物业服务市场化进程。严格源头把控，符合招投标条件的新建住宅小区实行前期物业100%招投标;在我县辖区内参加物业项目招投标的物业服务企业，需在省物业信用信息管理平台注册登记。同时，积极引导和鼓励房开、业主采用招投标方式择优选聘A级以上物业服务企业。

　　推行业主委员会在业主大会授权下参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。社区居民委员会代行业主委员会职责情况下，社区居民委员会应参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。

　　3.规范物业服务收费行为。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，实行市场调节价。

　　4.建立物业服务企业动态考核制度。加强对物业服务企业的动态检查考核，建立物业服务企业小区管理考核制度。物业服务项目采取属地日常考核为主，部门抽查结合的原则。对存在问题的，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，督促限期改正;物业服务企业履职不到位的，按规定列入物业服务企业信用信息管理及信用评价，与政策扶持、荣誉奖励、项目承接等直接挂钩。考核结果要进行通报，综合评定物业服务企业在全县的管理水平。物业项目全部实行项目经理责任制，每名项目经理原则上不超过2个物业项目，管理非单个项目的物业建筑面积合计不得超过30万平方米。

　　5.落实物业小区装修登记制度

　　国有土地上住宅房屋和依法无需办理建筑工程施工许可证的国有土地上非住宅房屋装修，要落实装修登记制度，装修人在住宅室内装修工程开工前，应当向物业服务企业申报登记，物业服务企业应当将住宅室内装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人或装修企业。

　　物业服务企业应当组织进行现场检查，发现装修人或者装修企业有违规装修行为的，应当立即劝阻、制止，对劝阻制止无效的、已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时以书面形式报送相关执法部门依法处理。有关执法部门接到物业服务企业举报后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

　　6.加强物业服务行业自律。鼓励物业服务企业成立物业管理行业协会，开展行业培训、评优等活动，制定行业标准、规范，相互沟通与监督，发挥协会的行业自律作用，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场健康发展。

　　(四)加强老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区物业管理

　　1.加强老旧小区物业管理。老旧小区要以社区管辖范围为依据，合理界定物业管理服务区域。老旧小区整治后，具备条件的，可参照旧住宅区物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化有偿物业服务或准物业服务;对于因环境条件限制，无法开展专业物业服务或准物业服务的小区，由各乡镇以社区居民委员会为基本单位成立物业管理服务中心，组织实施以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。老旧小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业服务费用不足。

　　2.提升拆迁安置和保障性住宅小区物业管理。按照属地管理原则，在多种方式落实物业管理服务的基础上，逐步实现拆迁安置小区物业服务的市场化、专业化管理。拆迁安置小区要倡导居民交纳物业服务费的意识，逐步引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。对于保障性住宅小区，积极推行市场化的物业管理方式，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理。

　　3.落实好兜底工作。全面加强无物业管理的老旧小区物业管理工作，推进物业管理全覆盖。各乡镇具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理;规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励乡镇、社区成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决“无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题，乡镇应加强资金投入力度，保障“无物管”小区的物业管理工作。同时，加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。

　　(五)落实政策性激励机制

　　要落实好政策性激励机制，每年在全县范围内组织开展物业服务项目创优、物业管理先进个人等评优评先活动，对获得国家、省、市、县创优项目的分别给予一定资金奖励;对有AA级以上优质品牌物企愿意进驻我县的，一次性给予相应资金奖励;鼓励本地物企做大做强，对本地物业服务企业在“浙江省物业服务企业信用信息管理平台”被评为A级、AA级或AAA级物业服务企业的，分别给予相应的资金奖励。

　　五、保障措施

　　(一)加强组织领导

　　组织设立县物业管理提升工程领导小组，县分管领导任组长，领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，负责研究制定全县物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。由住建部门牵头，建立统一领导、分工负责的工作机制，层层分解任务，落实工作责任。各相关职能部门和单位应当根据各自职责，通力合作，齐抓共管，共同推进小区物业管理工作。

　　(二)加强保障，落实专职人员和资金

　　各乡镇要综合考虑社区规模、人口数量等因素，落实乡镇物业专职管理人员机构，在社区现有人员的基础上按每个社区配备或明确1-2名物业专职管理员。各乡镇应加强资金投入力度，保障 “无物管”老旧小区管理工作，鼓励物业管理全覆盖。县财政局要做好项目创优、优质品牌物企引进、本地物企做大做强、业委会选举等奖补资金和工作经费保障。

　　(三)加强督查，建立考核机制

　　按照属地管理的原则，建立小区物业管理工作考核机制。县物业管理提升工程领导小组每年度组织对各乡镇小区物业管理工作进行专项督查考核，考核结果纳入县对乡镇的年度综合考核。

　　(四)加强宣传，营造舆论氛围

　　充分利用电视、报纸、网络等载体，加强小区物业管理相关法规政策宣传，推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业、优秀业主委员会和社区居民委员会，发挥示范带头作用，增强全社会对物业管理的认识、理解，积极形成购买物业服务、参与小区物业管理的良好氛围。

　　本实施意见自20**年10月1日实施。

　　附件： 1.文成县物业管理提升工程领导小组成员单位工作职责.doc

　　2.文成县小区物业管理工作乡镇年度考核标准.doc

　　3.文成县物业服务行业政策性激励办法(试行).doc

　　4.文成县清缴物业服务费专项行动方案.doc

　　5.文成县物业服务企业监督考核办法.doc

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