宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则(试行)

　　为进一步规范我市物业专项维修资金交存、使用和管理，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》(市政府令182号，以下简称《办法》)、《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》(甬政办发〔20**〕222号，以下简称《意见》)，制定本操作细则。海曙区、江东区、江北区及宁波国家高新区按本操作细则执行;其他各县(市)、区参照执行。

　　一、专项维修资金的交存

　　(一)交存范围

　　自20**年4月1日起，下列房屋应交存维修资金：

　　1、领取预售许可证(现售备案证)的新建商品房屋(含经济适用房、限价商品房);建设单位为代交人。

　　2、办理产权分割转让的单一业主房屋或房屋权属登记时以套(间)为单位登记的单一业主房屋;业主为交存人。

　　3、办理房屋建筑工程竣工验收备案的拆迁安置住房、廉租住房及公共租赁住房;建设(代建)单位为代交人。

　　4、对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《办法》第十二条的规定，最小以幢为单位，由业主自主选择建立物业专项维修资金账户;业主代表为办理人。

　　5、公有住房出售时按现行的房改政策交存物业专项维修资金。纳入拆迁范围的公有住房出售时可不交存物业专项维修资金。

　　(二)交存标准

　　根据甬建函(20**)32号文件，经核算后的交存标准为：

　　1、总层数在 6层(含)以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元;

　　2、总层数在7～11层的房屋每平方米交存104元，若总层数为7～9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元;

　　3、总层数在 12～21层的房屋每平方米交存120元;

　　4、总层数在 22层(含)以上的房屋每平方米交存144元。

　　房屋的面积及总层数以房屋所有权证或房屋测绘成果报告内登记为准。

　　(三)交存程序

　　1、维修资金管理机构在受理资料后的3个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存通知单》(附件一);

　　2、交存人凭《宁波市物业专项维修资金交存通知单》到专项维修资金专户开户银行交存维修资金，领取银行回执;

　　3、交存人将银行回执和《宁波市物业专项维修资金交存通知单》上报至维修资金管理机构，维修资金管理机构在2个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存证明书》(附件二)，专项维修资金专用发票以每套房屋为单位进行打印。

　　(四)交存所需提供资料

　　1、宁波市物业专项维修资金交存申报表(附件三);

　　2、建设工程规划许可证附图;

　　3、经产权登记管理部门认可的房屋建筑面积测绘成果报告;

　　4、地名编号图。

　　当业主代表为办理人时，只需提供上述第1项资料。

　　(五)已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请，并经住房公积金管理单位核准，可以将业主及其配偶的住房公积金用于交存房屋首期专项维修资金，按照标准直接划至业主专项维修资金账户。具体见《宁波市住房公积金转存物业维修资金申报表》(附件四)

　　二、 中修及中修以上项目专项维修资金的使用(不申请财政补贴)

　　(一)中修及中修以上维修项目的界定，按《办法》第四十四条执行。

　　(二)申请人

　　1、成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业(维修单位)向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

　　2、未成立业主委员会的，由业主向社区居委会或受其委托的物业服务企业(维修单位)告知维修需求，并由社区居委会或受其委托的物业服务企业(维修单位)向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

　　(三)申请使用条件

　　1、物业共用部位、共用设施设备保修期届满，且维修项目符合维修资金使用范围。

　　2、维修资金使用方案表决方式业主大会议事规则有约定的从其约定。业主大会议事规则没有约定的按以下程序表决：经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。若在规定时间内，已对维修资金使用方案进行表决的业主人数不到业主总人数二分之一的，并对表决结果公示3天仍组织不到规定人数业主的，申请人可采用“倒1/3”方式征求业主意见，公示期限不得少于7天，即公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的， 并对此结果公示3天仍无异议的，可申请使用物业专项维修资金。

　　3、维修资金足额交存或有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致，并且由申请人将维修资金应分摊额筹集到位。

　　(四)申请使用程序

　　1、申请人报辖区房产管理部门备案

　　辖区房产管理部门应在3个工作日内对维修项目予以备案

　　2、申请人报维修资金管理机构拨付预付款

　　维修资金管理机构应在3个工作日内对维修项目予以审核，并按照维修合同拨付预付款。预付款金额不应高于预算总额的70%。

　　3、维修项目的维修和验收

　　申请人组织维修项目的维修和验收。

　　4、项目审计

　　维修费用总额超过15万元、单项工程费用超过3万元以及业主委员会(社区居委会)认为应当审计的维修项目，由业主委员会(社区居委会)聘请有资质的审计机构进行审计。审计费用包含在维修成本内。

　　5、申请人报维修资金管理机构拨付尾款

　　维修资金管理机构应在3个工作日内对维修项目予以审核，并按照维修合同拨付尾款。

　　维修资金实际发生额低于预拨款的，申请人应在维修项目出具审计报告(决算书)后的15个工作日内将结余部分交入专项维修资金专户;维修资金工程决算超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按维修资金使用程序重新申报。

　　维修项目质量保修期应在维修合同中约定，具体期限可参照《建设工程质量管理条例》(国务院第279号令)第四十条规定。维修项目的质量保证金不应高于合同总价的5%。

　　(五)申请所需提供资料

　　1、宁波市专项维修资金使用申请表(附件五);

　　2、项目维修、更新、改造方案(附件六);

　　3、维修工程施工合同(附件七)以及工程预算书;

　　4、业主分户分摊维修资金的签字清单(附件八);

　　5、申请人已将未建立(或账户余额不足)专项维修资金业主就本次维修应分摊资金归集到位证明(附件九);

　　6、维修项目验收报告(附件十);

　　7、工程决算书或审计报告。

　　当申请人提供上述1-5项资料时，维修资金管理机构划拨预付款;当申请人提供上述资料6-7项时，维修资金管理机构划拨尾款。

　　三、中修以下项目，专项维修资金的使用

　　(一)申请人

　　与中修及中修以上维修项目的申请人相同。

　　(二)中修以下项目维修资金的划拨标准和适用范围

　　根据甬价房[20**]312号文件精神规定：多层(6层及以下)以及无电梯的中层(7至9层)住宅每平方米每年1.50元;有电梯的中高层和高层住宅以及经营用房等非住宅每平方米每年2.00元。

　　已建立维修资金账户的可从账户中列支，未建立账户的仍向业主收取。中修以下维修资金应以小区为单位专户存储，统筹用于本小区物业共用部位、共用设施设备的中修以下维修项目。

　　(三)申请使用条件

　　1、物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需已建账到户业主三分之二人数同意;

　　2、开设中修以下项目维修资金账户;

　　3、上一年度专项维修资金使用账目清楚，已向业主公示。

　　(四)申请所需提供资料

　　1、宁波市中修以下项目维修资金支取申报表(附件十一);

　　2、物业服务合同。

　　四、财政补贴资金的使用

　　(一)财政补贴比例

　　海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区的业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的，业主承担一半的维修经费，另一半由市和区人民政府财政补贴。其中海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)的住宅物业专项维修财政补贴资金由市财政承担三分之二，区财政承担三分之一;宁波国家高新区及江北区的慈城镇、洪塘街道、庄桥街道的住宅物业专项维修财政补贴资金由区财政承担。其他县(市)、区补贴标准及方式由各县(市)、区人民政府另行制定。

　　(二)申请财政补贴资金的计划上报

　　1、海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)街道办事处应将下一年度维修计划在每年9月底前报区房产管理部门和区财政部门;

　　2、区房产管理部门会同区财政部门核实汇总后，在每年10月底前将市级财政补贴资金上报市住房和城乡建设委员会及市财政局;

　　3、市住房和城乡建设委员会会同市财政局审核后将市级补贴资金下达到各区;各区财政部门根据维修项目实施进度支付补贴资金。

　　(三)申请人

　　与中修及中修以上维修项目的申请人相同。

　　(四)申请使用财政补贴资金的条件

　　1、中修及中修以上的住宅维修项目;

　　2、补贴对象系维修项目范围内已建立物业专项维修资金账户且账户余额充足的业主;

　　3、辖区房产管理部门初审意见;

　　4、辖区街道办事处审核意见;

　　(五)申请使用程序

　　1、申请人报辖区房产管理部门和街道办事处初审

　　辖区房产管理部门在5个工作日内对维修项目可行性、施工方案、工程预算等项目情况予以初审，初审通过后由申请人向街道办事处提出申请财政补贴资金的要求。

　　2、申请人报维修资金管理机构审核

　　维修资金管理机构应在5个工作日内对维修项目予以审核。根据建立账户业主应分摊的维修费用和维修合同将预付款划拨至街道办事处维修资金专户。

　　3、维修项目的维修和验收

　　业主委员会(社区居委会)应做好维修项目日常监管工作，辖区房产管理部门、维修资金管理机构配合做好技术支持工作。业主委员会(社区居委会)完成维修项目初验后，向街道办事处提出验收要求，由街道办事处牵头组织验收，辖区房产管理部门提出验收意见;验收工作应当接受维修资金管理机构监督。

　　4、项目审计

　　街道办事处应当聘请有资质的审计机构对项目进行审计，审计费用包含在维修成本内。

　　5、申请人报维修资金管理机构拨付尾款

　　维修资金管理机构应在5个工作日内对维修项目予以核准，并将尾款拨付至街道办事处专户。

　　(六)申请所需提供资料

　　1、宁波市专项维修资金使用申请表(申请财政补贴资金的)(附件十二);

　　2、项目维修、更新、改造方案(附件六);

　　3、维修工程施工合同(附件七)以及工程预算书;

　　4、业主分户分摊维修资金的签字清单(附件八);

　　5、申请人已将未建立(或账户余额不足)专项维修资金业主就本次维修应分摊资金归集到位证明(附件九);

　　6、维修项目验收报告(申请财政补贴资金的)(附件十三);

　　7、审计报告。

　　当申请人提供上述1-5项资料时，维修资金管理机构划拨预付款;当申请人提供上述资料6-7项时，维修资金管理机构划拨尾款。

　　(七)市级财政补贴资金结算

　　1、市物业和住房维修资金管理中心应对每年实施的住宅物业专项维修市级补贴资金进行结算，并上报市住建委。

　　2、申请市级财政补贴资金的维修项目，在未完成专项维修资金使用审计之前，该项目不计入当年度市级补贴资金结算。

　　五、业主自主管理专项维修资金

　　(一)开设帐户的程序

　　1、业主委员会上报相关材料到维修资金管理机构;

　　2、维修资金管理机构在受理后5个工作日内，在物业管理区域的醒目位置公示该区域的专项维修资金余额，并告知由业主委员会管理专项维修资金的起始日期，公示期为7天;

　　3、公示期结束后，无重大异议的，由维修资金管理机构在5个工作日内通知业主委员会到承办专项维修资金业务的银行办理开户等有关手续。

　　(二)开设帐户所需提供资料

　　1、宁波市业主委员会开设物业专项维修资金帐户申请表(附件十四);

　　2、业主委员会成立登记备案表;

　　3、物业管理服务合同;

　　4、业主委员会主任的身份证复印件(校验原件);委托办理的，需提供授权委托书原件，委托人身份证及受托人身份证复印件(校验原件);

　　5、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意业主委员会管理、使用专项维修资金的业主签字清单;

　　6、业主委员会全体成员对业主签字清单的书面确认证明;

　　7、社区居委会对业主大会表决情况的书面介绍;

　　8、辖区街道办事处核准意见和辖区物业主管部门的备案证明;

　　9、专项维修资金使用管理方案及应急维修支取预案;

　　10、不委托维修资金管理机构代管专项维修资金的决议;

　　11、委托物业服务企业或会计事务所作为专项维修资金账目管理单位的协议;

　　12、专项维修资金账目管理办法;

　　13、确定业主委员会主任(或业主委员会其他成员)为专项维修资金账目责任人的业主大会决议。

　　六、其他

　　(一)结构独立的幼儿园、学校、菜场等配建用房和水、电、气、通讯等专有设施设备用房以及地下机动车停车位可不交存物业专项维修资金。

　　(二)辖区房产管理部门应组建房屋应急维修队伍，并建立维修项目施工、监理单位推荐名单，供业主委员会(社区居委会)、物业服务企业自主选择。

　　业主委员会(社区居委会)可委托维修单位代办维修资金申报事宜。

　　(三)对符合交存范围的项目，在办理产权初始登记等相应权属登记时，应向产权登记管理部门提供由维修资金管理机构出具的《专项维修资金交存证明书》;不能提供的，产权登记管理部门暂缓办理相应的权属登记。

　　(四)业主委员会(社区居委会)或受其委托的物业服务企业对专项维修资金的交存和使用情况按《办法》规定进行公示，做到账目清楚、规范使用。若上一年度专项维修资金账目不及时公示、违规使用的，维修资金管理机构将暂停划拨专项维修资金，直至改正。

　　(五)建设单位应在售房时向购房人说明物业专项维修资金相关政策，在购房合同上明确约定物业专项维修资金的交存标准和金额(购房合同中应有相应条款)，并在物业交付时向购房人收取。新建物业作为拆迁安置房屋、廉租住房及公共租赁住房的，建设(代建)单位应当在物业交付业主单位时向其收取专项维修资金。

　　(六)对利用共用部位、共用设施设备所得收益转存为物业专项维修资金的，业主委员会应将所得收益移交至至维修资金管理机构，并填写《宁波市物业公共收益转存专项维修资金申报表》(附件十五)。

　　(七)维修资金管理机构根据物业管理专项资金归集渠道建立以小区为单位的物业管理专项资金可使用额度清单，并在每年3月底前公布相应小区的资金余额。

　　物业管理专项资金专项用于小区共用部位、共用设施的维修，具体申请办理程序按本操作细则第二、三、四条规定办理。

　　(八)被拆迁人可凭借原拆迁协议或原拆迁单位出具的证明，申请使用被拆迁房屋维修资金。经维修资金管理机构审核后，确定被拆迁人维修资金可使用额度清单，用于被拆迁人现有房屋的共用部位、共用设施维修，具体申请办理程序按本操作细则第二、三、四条规定办理。

　　(九)符合本条(七)、(八)款的业主，在申请维修资金用于中修及中修以上项目时，可享受住宅物业专项维修财政补贴政策。

　　(十)本操作细则自发文之日起试行。

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