篇2：余杭区老旧住宅小区物业管理改善工作实施意见(2017)

　　杭州市余杭区人民政府办公室

　　关于印发《余杭区老旧住宅小区物业管理改善工作实施意见》的通知

　　余政办〔20**〕73号

　　各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

　　《余杭区老旧住宅小区物业管理改善工作实施意见》已经20**年第12次区长办公会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　20**年7月21日

　　余杭区老旧住宅小区物业管理改善工作实施意见

　　为提升我区老旧住宅小区物业管理水平，改善人民群众的居住生活品质，根据《关于进一步加强住宅小区综合管理的若干意见》(市委〔20**〕14号)、《杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见》(杭政办〔20**〕5号)及《杭州市区社区化准物业管理服务收费管理办法(试行)》(杭物改〔20**〕4号)等文件精神，按照区委、区政府关于推进老旧住宅小区物业管理整治的相关要求,决定开展老旧住宅小区物业管理改善工作。现制定如下实施意见。

　　一、主要目标

　　以党的十八大及十八届历次全会精神为指导，提升物业管理服务水平，切实提高居民生活质量，力争通过三年时间，全面完成老旧住宅小区物业管理改善工作，建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有减免”的物业管理长效机制，实现有物管用房、有专职队伍、有资金保障、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设备维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务等“十有”要求，使老旧住宅小区环境美观整洁、配套较为完善、安全防范得到加强，有效提升城市整体形象。

　　二、实施范围

　　本区范围内符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

　　1.20**年12月31日以前建成;

　　2.房屋标准成套;

　　3.尚未开展专业化物业管理。

　　三、基本原则

　　1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地镇街和社区的组织指导作用，因地制宜建立长效物业管理机制。

　　2.坚持“软”“硬”共建。在开展老旧住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

　　3.坚持业主参与。由社区牵头，协商解决关乎物业管理改善工作中的实际困难问题和矛盾纠纷，要确保业主、居民的“知情权、参与权、决策权、监督权”。坚持依靠居民、依法有序组织居民群众参与小区治理。

　　4.坚持项目结合。老旧住宅小区物业管理改善工作应与小城镇环境综合整治、三改一拆及危旧房治理改造等工程紧密结合。

　　四、组织领导

　　为切实加强对我区老旧住宅小区物业管理改善工作的组织领导，成立区物业管理改善工程领导小组，负责改善工作的组织协调和统一领导。领导小组下设办公室，设在区住建局，具体负责改善工作的组织、监督和政策制订等工作。领导小组成员单位由区财政、审计、规划、民政、公安、城管、物价、市场监管、消防、环保等部门组成，各部门按照各自职责依法开展有关工作。各镇街应建立和明确相应的工作机构，负责实施本辖区内业委会和物业管理改善的各项具体工作。社区党组织、社区居民委员会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督。

　　五、实施步骤

　　1.调查计划阶段。20**年8月底前，完成机构组建、全区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及改善工作计划安排等工作。

　　2.试点先行阶段。20**年9月-20**年9月底，各镇街选取试点小区，广泛征求居民意愿，推行物业管理改善工作，及时总结经验，完善政策。

　　3.全面推进阶段。20**年10月-20**年9月底，全面完成老旧住宅小区物业管理改善工作，建立老旧住宅小区物业管理长效机制。

　　六、具体措施

　　(一)完善硬件配置

　　1.已列入小城镇环境综合整治、三改一拆及危旧房治理改造计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工作的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。对未列入改造计划的，由区、镇街两级财政安排资金实施硬件改造工程。具体新增硬件配置任务如下：

　　(1)划定物管区域。零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理，形成相对独立的物业区域。

　　(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

　　(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

　　(4)完成公共道路、小区绿化、环卫设施、公共照明等公用设施的综合整治。

　　2.老旧住宅小区物改工程所需硬件配置费用由区、镇街两级财政按1∶1的比例分别承担。

　　(二)项目验收接管

　　老旧住宅小区所在地镇街为接管主体，老旧住宅小区完成改善工作后，由区领导小组办公室会同镇街组织相关部门对照物业管理改善工作硬件配置方案要求进行验收，验收合格后由属地镇街予以接管。

　　建设单位应当同时移交相关资料，包括：改善项目总平面图;增设设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;项目管理所需的其他资料。专业管线的资料分别移交给相关专业单位。

　　(三)确定物管模式。由镇街、社区征求小区居民意见后确定采取专业化物业管理、社区化准物业管理等模式。征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。

　　(四)实施物业管理

　　1.社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务。

　　物业管理资金采取“财政补助一点、居民缴纳一点、公共收益弥补一点”的原则予以解决。社区公共服务工作站向住户收取一定的服务成本费，除教育、卫生等外的非住宅经营性服务用房收费实行市场调节价。小区内公共路面停车、广告设置等的经营性收入，由社区公共服务工作站征求相关业主意见后，统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

　　住宅小区内持有有效期内民政部门核发的《杭州市余杭区城镇(农村)低保家庭救助证》、《杭州市余杭区城镇(农村)残疾人基本生活保障证》、《杭州市余杭区城镇(农村)困难家庭救助证》的产权登记人的家庭，减免其物业管理服务费用，减免的费用由区、镇街两级财政按1∶1配套补贴。

　　共用电梯、增压水泵、停车费、房屋装修垃圾清运处置费按物价部门有关文件执行;各类管线维修养护资金，按“谁受益谁管理”的原则，由各管线单位承担。对不符合本方案的适用范围且达不到接管标准的老旧住宅小区，由各镇街根据实际情况推行物业管理。

　　2.专业化物业管理。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《杭州市物业管理条例》等相关规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

　　(五)明确政策扶持

　　1.社区化准物业管理实行财政补贴。按实行社区化准物业管理的住宅房屋总规模(面积)设置物业专管员岗位补贴，具体标准为：3万元/年·人。实行社区化准物业管理的住宅房屋总建筑面积5万平方米之内的，按3人进行岗位补贴;在5万平方米以上每增加3万平方米增设1人岗位补贴，以此类推。扶持资金列入区、镇街两级财政年度预算，按1∶1的比例分别承担。

　　2.对管理老旧住宅小区(20**年12月31日前建成)的专业物业服务企业予以财政扶持(本意见实施范围以外的老旧住宅小区项目同样享受补贴政策)，物业服务企业的财政补贴标准为0.1元/平方米·月;扶持资金列入区、镇街两级财政年度预算，按1∶1的比例分别承担。区级财政资金拨付至镇街，由镇街依据房管部门的考核结果拨至物业服务企业。

　　七、相关要求

　　(一)建立工作机制。各有关部门、镇街及社区要明确工作目标，落实责任分工，建立完善联席会议、指导管理、工作保障等制度，有效整合资源和力量，形成协调配合、通力合作、齐抓共管的工作格局。要坚持重心下移，充分发挥属地镇街、社区的协调指导作用，确保工作顺利推进。各镇街要建立相应工作机构，负责组织实施辖区内老旧住宅小区物业管理改善工作。

　　(二)落实资金保障。区财政部门、各镇街应确保补贴资金的落实，确保老旧住宅小区物业改善工作的正常开展。各镇街应加强对老旧住宅小区财政补助资金、居民收费、公共便民服务收益和支出等监督管理。

　　(三)加强考核督查。按照各级联动、属地管理的原则，建立区、街镇、社区三级联动机制。区领导小组与各街镇及相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核。

　　(四)加强舆论引导。各有关部门、镇街要加强对老旧小区物业管理改善工作的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理改善工作。

　　八、其他事项

　　未明确事宜及后续有关情况由区物业管理改善工程领导小组讨论确定。

　　本实施意见自公布之日起30日后正式施行。

篇3：宁波市贯彻落实《浙江省住宅物业保修金管理办法》实施意见(2009)

　　宁波市人民政府文件

　　甬政发[20**]50号

　　关于印发〈宁波市贯彻落实浙江省住宅物业保修金管理办法实施意见〉的通知

　　各县(市)区人民政府，市政府各部门、各直属单位:

　　为贯彻落实浙江省人民政府《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发[20**]19号)，进一步加强对我市物业保修金的管理，保障物业的正常维修和使用，维护业主的合法权益。《宁波市贯彻落实〈浙江省住宅物业保修金管理办法〉实施意见》已经市政府同意，现予印发。请认真贯彻实施。

　　二00九年六月二十二日

　　宁波市贯彻落实《浙江省住宅物业保修金管理办法》实施意见

　　为认真贯彻落实浙江省人民政府《关于印发浙江省住宅物业保修金管理办法的通知》 (浙政发[20**]19号)精神，结合宁波市实际，现就进一步做好我市物业保修金管理工作提出如下意见:

　　一、物业保修金是保修期内保证物业正常维修和使用，关系业主、建设单位合法权益的资金。为真正发挥保修金的作用，各县(市)区物业管理主管部门应根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》，结合宁波市关于印发《贯彻落实全国〈物业管理条例〉的实施意见(试行)的通知》(市建房管[20**]364号)、关于《贯彻落实〈浙江省物业管理条例〉及甬政发[20**]131号文的实施意见》(甬建综[20**]450 号)的通知精神，抓好物业保修金的交纳、使用、退还、管理和监督工作。

　　二、各级物业管理主管部门要明确责任，加强对保修金的管理。市物业管理主管部门负责保修金管理使用政策的制定、检查指导和监督工作。各县(市)区物业管理主管部门负责保修金的收缴、保存、复核、划拨、退还等日常管理工作。每年2次(3月份、9月份各一次)向上一级物业管理主管部门上报保修金的收支情况。同时接受财政、审计部门和上一级物业管理主管部门的检查、监督。

　　业主委员会根据业主报修和保修金动用程序，负责核实和动用保修金的申请工作。

　　三、各县(市)区物业管理主管部门应建立辖区物业管理主管部门、街道办事处及相关部门等单位参加的物业管理联席会议制度，及时协调处理物业保修金管理、使用等方面出现的纠纷问题。

　　四、物业保修工作建设单位可以自行负责保修，也可委托物业服务企业负责保修。但有下列情况之一的，建设单位应当委托物业服务企业实施保修。

　　(一)建设单位在我市首次开发的(不含控股单位);

　　(二)建设单位为非本市企业的;

　　(三)由多家建设单位共同开发建设的项目;

　　(四)原建设项目有业主集体投诉房屋质量问题，且经查确凿的。

　　五、建立和完善保修协议签订制度。建设单位应当在物业交

　　付前与物业服务企业签订物业保修协议(建设单位自行保修)或委托保修协议，明确权利与义务以及保修范围、内容、费用支付方式等。对不按规定签订物业保修或委托保修协议的，辖区物业管理主管部门应督促建设单位与物业服务企业做好协议的签订工作。若原建设单位因歇业、破产或出现其他情形，无法履行保修责任的，协议书可由业主委员会或辖区物业主管部门代签。未签订协议的原则上不能动用保修金。

　　六、各县(市)区物业管理主管部门应按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》有关规定，明确物业保修金交纳、使用、退还等程序，并依照下列程序办事:

　　(一)物业保修金交纳程序:

　　1.建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续之前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，向辖区物业管理主管部门交纳保修金;

　　2. 辖区物业管理主管部门收取后统一管理，单独记帐;

　　3. 保修金在银行专户存储，按规定实现增值保值。

　　(二)建设单位自行保修或委托保修时，建设单位违约，或者因歇业、破产等原因不能履行保修责任，启动使用保修金程序:

　　1.物业服务企业向业主委员会报告(业主委员会未成立的，经社区委员会备案后，直接向辖区物业主管部门申请);

　　2. 业主委员会受理后，应在2个工作日内核实并提出申请;

　　3. 辖区物业主管部门受理后，应在2个工作日内复核，并通

　　知动用保修金;

　　4. 物业服务企业开具统一收据收取保修金;

　　5. 每次保修金动用后，应在5个工作日内将动用数额、保修

　　主要内容以书面形式告知开发建设单位。

　　(三)保修金退还程序:

　　1.保修期满8年前1个月建设单位提出申请;

　　2.物业服务企业应在1个月内对保修项目进行验收，并向辖区物业管理主管部门出示书面验收结果。同时辖区物业管理主管部门应在1个月内完成财务结算，并经建设单位确认;

　　3. 辖区物业管理主管部门将拟退的保修金等事项在该小区内予以公示，公示时间不少于7天;

　　4. 公示无异议的，将本金及利息余额退还给建设单位。

　　七、物业保修金是物业保修期内物业保修的保证金，原则上不得动用，日常发生的保修费用应由建设单位另行支出。若建设单位违约，不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任时，按《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十三条、十四条、十五条规定动用保修金。为保证屋面防水工程和外墙面渗漏8年的保修费用，原则上每年动用保修金不超过保修金总额的10%。同时，每年3月底前，辖区物业管理主管部门应将上年度保修金动用情况告知建设单位和业主委员会。

　　八、各县(市)区物业管理主管部门应当建立健全物业保修金管理制度，指定专人负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。保修金的管理费用在保修金的增值收益中列支，支出比例为保修金总额的50%，并与保修金分帐核算。

　　九、物业保修期满后1个月内，建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，辖区物业管理主管部门应将其原缴存保修金余额进行公示30天。公示期满无异议的，将余额转入同一物业专项维修资金。

　　十、保修金实行每年1次审计制度，由辖区物业管理主管部门委托有资质的审计部门进行审计，并将审计结果抄报市物业管理主管部门、开发建设单位、业主委员会各1份，审计费用在保修金的增值收益中开支。

　　十一、建设单位自行保修或委托物业服务企业保修的，都必须签订《物业保修协议》或《物业委托保修协议》(示范文本附后)，各单位可依照示范文本，结合小区(大厦)等物业实际参考制订。

　　十二、建设单位不按规定交纳物业保修金的，按《浙江省物业管理条例》第五十四条规定，由辖区物业管理主管部门责令限期交纳。逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之一的滞纳金，并可以处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理主管部门和保修金管理工作人员违反保修金管理等相关规定的，按《浙江省住宅物业保修金管理办法》第二十二条规定处理。物业服务企业不履行委托保修协议的，由辖区物业管理主管部门责令限期改正。给业主造成损害的，应依法予以赔偿。同时，将作为企业不良行为予以记录和公示。

　　十三、本通知自发文之日起施行，在此前已交付物业的物业保修金管理、使用办法按宁波市原有关规定执行。

　　附件: 1.物业保修协议(示范文本)

　　2. 物业委托保修协议(示范文本)

　　3. 物业保修金动用申请表(示范文本)

　　4. 物业保修金交纳、使用、退还程序

篇4：宁波市关于全面推进阳光物业工作的指导意见(2017)

　　甬建发【20**】135号

　　宁波市住房和城乡建设委员会关于全面推进“阳光物业”工作的指导意见

　　各区县(市)、开发园区住房城乡建设局，市物业和住房维修资金管理中心：

　　为加快推动物业行业各方主体行为规范建设，建立健全物业行业基本管理秩序，引导物业行业健康有序和良性循环发展，有效保障广大业主知情权和监督权，着力维护全体业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》等有关法律、法规规定，现就规范物业管理区域财务公开，加快推进“阳光物业”工作提出如下指导意见，请结合实际，认真遵照执行。

　　一、推进“阳光物业”的重要意义和总体要求

　　推进“阳光物业”是物业服务行业基本行为规范，是业主与物业服务企业理解、信任和沟通的桥梁，是增强城市文明意识，化解物业服务行业纠纷的基石，是促进物权共享、责任共担、义务共尽，依法保障业主知情权和监督权的渠道。当前，不少业主反映无法开展有效监督，共用部位、共用设施设备收益公开不规范、不透明，业主和物业服务企业对权益保障纠纷增多，社会对物业行业满意度不高，推进“阳光物业”机制建设是解决物业服务行业矛盾症结的积极探索和有益尝试。物业服务各方主体要努力提升诚信意识和法治意识，提高契约精神，合力推动“阳光物业”，促进物业服务优质优价、质价相符，推动行业健康有序发展，努力提升人民群众的满意度。

　　二、统一设置物业服务公示标牌

　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置设置物业服务公示标牌。积极推进服务内容“阳光化”，物业服务合同主要服务内容应当在公示牌上进行公开。公示标牌的主要内容应当包括：物业服务合同主要内容与质量标准、收费标准、物业项目负责人及服务电话等。物业服务企业应当做好物业服务公示标牌的日常维护工作，在相关内容发生变化时，应当在30日内更新相关内容，确保公示标牌与物业服务合同、实际物业服务内容相一致。各地住房城乡建设局应当将公示标牌作为日常监督检查的重要内容之一，发现不符合本通知要求的，应当责令限期改正。

　　三、统一规范财务公开内容

　　物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备及相关场地经营所得的收支情况。推进按酬金制实施物业管理项目应当设立财务备查簿制度;实施包干制管理的物业管理项目，除物业服务合同约定实行包干管理部分内容外，应当设立财务备查簿制度。财务备查簿采取“日记账”形式记载，并与物业服务企业财务账簿一致，做到账账相符。

　　(一)符合下列条件之一的，物业服务企业应当公开物业服务费用使用情况。

　　1、共用部位、共用设施设备经营收益弥补物业服务费不足的;

　　2、项目竣工交付前使用的前期物业服务费用;

　　3、使用市本级财政、区县(市)财政资金的;

　　4、申报国家、省、市物业管理示范项目的;

　　镇(乡)人民政府、街道办事处投资创办的物业服务企业管理本辖区内的住宅小区、村民安置房、公共租赁房项目是否实行“阳光物业”由镇(乡)人民政府、街道办事处确定。

　　(二)符合下列条件之一的，物业服务企业或业主委员会应当公开共用部位、共用设施设备经营收支情况。

　　1、共用部位、共用设施设备经营收支情况由业主委员会自行管理的;

　　2、委托物业服务企业代收的共用部位、共用设施设备经营收支情况;

　　业主委员会委托物业服务企业公开的，应当在《物业服务合同》中约定。业主大会决定共用部位、共用设施设备经营收益情况不予公开的，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　四、建立健全“四张清单一张网”制度

　　梳理公开物业管理区域各方主体服务清单、权利清单、责任清单和负面清单，加快构建宁波物业公共服务平台，形成物业服务“四张清单一张网”管理格局，确保物业管理区域各方主体权利明晰、责任落实、服务到位、负面内容减少或杜绝，防止个别主体在物业管理区域里的推诿和扯皮现象，推动物业管理区域社会治理工作取得新成效。探索建立物业服务企业和项目负责人信用信息采集机制等统一物业服务平台，拓宽便民利民和监督渠道。完善“四张清单一张网”动态管理，及时调整和补充各方主体的服务、权利、责任和负面清单内容，并向社会公布，实现“阳光监督”。

　　五、切实加大“阳光物业”推进力度

　　(一)加大对使用财政资金的审计力度。对申请财政资金补贴的物业专项维修资金，年申请财政补贴资金预算超过3万元的，必须由区县(市)住房城乡建设局委托第三方审计机构进行审计。对共用部位、共用设施设备经营收益共同用于维修项目的，区县(市)住房城乡建设局可以开展延伸审计，防止虚报冒领，违规套取财政补贴资金，审计费用列入维修项目成本，审计报告在住宅小区予以公示，公示时间不少于10个工作日。有违规套取财政补贴资金的，应当予以全部追回;情节严重的，依法追究相关责任人的法律责任。对审计发现或有证据证明未将共用部位、共用设施设备经营收益用于补充物业专项维修资金或业主委员会工作经费的，应不再核准财政补贴资金资格。严禁将项目肢解规避审计监督。单位工程项目投资超过5万元、且需要申请财政补贴资金的维修项目，鼓励纳入到乡(镇)、街道采购平台。

　　(二)加强前期物业管理阶段审计监督。建立健全以第三方监管为主渠道，同时兼顾其他形式的监管体制。物业服务企业、业主委员会可以在《物业服务合同》中约定由业主委员会委托第三方审计机构审计后公示，以及具体审计要求，并明确审计费用开支渠道。项目竣工交付使用前、且由区县(市)住房城乡建设局代管的前期物业管理费用，由区县(市)住房城乡建设局委托第三方审计机构审计，审计报告中应当详细核对并列出固定资产清单，审计费用列入本项目前期物业服务费开支。前期物业管理费用审计报告应当作为承接查验资料，待业主委员会成立后移交业主委员会管理。项目竣工交付使用后至业主委员会成立前阶段共用部位、共用设施设备经营收益由乡(镇)、街道或社区居委会委托第三方审计机构进行审计，审计费用在物业管理区域共用部位、共用设施设备经营收益或增值收益中列支。

　　(三)规范日常维修费监管。自20**年10月9日起，住宅共有部位和共用设施设备日常维修费并入物业专项维修资金，实行并轨管理。已建立物业专项维修资金账户且满足有关额度要求的所有住宅，其日常维修费在已交纳的物业专项维修资金中列支，物业服务企业不得再收取日常维修费。未建立物业专项维修资金的住宅，其共用部位和共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造的费用，仍由原正常收取的日常维修费的有关规定交纳和使用。下列费用应当在日常维修费中列支：

　　(一)共有部位和共有设施设备年检和维护、维修保养费用;

　　(二)保障共有部位和共有设施设备正常运行的应急物资储备、水泵购置费等费用;

　　(三)其他应纳入的费用，但物业服务企业因本条第(一)(二)款问题被有关行政部门行政处罚的费用，不得纳入日常维修费中列支。

　　《宁波市物业专项维修资金管理办法》修订完成后，按新的规定施行。

　　(四)鼓励业主大会实行自治管理。支持业主大会建立财经监督委员会或监事会以及利用业主自身人才优势，按照“谁监管、谁负责”原则开展多种形式监管，切实提高监管实效。鼓励和支持业主大会对业主委员会依法履职履责进行审计。业主大会可以在《管理规约》《业主大会议事规则》中对业主委员会的审计周期进行约定，明确业主委员会是否在任期届满3个月前由业主大会委托第三方审计机构进行审计，确定审计时段，审计结论应当作为换届依据。加大决策公开力度，推进业主大会、业主大会重大事项会议决定、讨论前事项公告、结果公开。业主委员会讨论物业管理事项应当做好会议记录，做好会议签到。倡导和鼓励建立微信群、微信公众平台、QQ群等方式，征询业主意见，公开决定内容，推进监管前移，提高监管效果。支持业主大会与物业服务企业在《物业服务合同》中约定定点采购单位和定点维修企业，鼓励将业主大会选聘物业服务企业纳入乡(镇)、街道采购平台。未申请财政补贴资金的物业专项维修资金，按照“所有权和监督权合并”原则，监管方式由业主大会确定。鼓励有条件的物业管理区域应当按幢开展物业专项维修资金使用情况公示。物业专项维修资金等费用使用情况应当与共用部位、共用设施设备经营收益合并审计，审计费用列入工程项目总投资中开支，审计报告向全体业主公开，接受业主查询，必要时可以向上述费用代管机构、物业服务企业进行延伸审计。向上述费用代管机构、物业服务企业进行延伸审计的，代管机构、物业服务企业应当予以配合，但不得审计与本项费用使用无关的内容。

　　(五)规范“阳光物业”操作程序。鼓励业主委员会在区县(市)政府公布的政府投资委托评审入围资格名单中抽签选定。抽签时业主委员会应当有超过三分之二以上业主委员会委员参加，并邀请社区居委会参与指导和监督，鼓励委托公证机关进行公证。各区县(市)住房城乡建设局应当加强第三方审计机构审计报告的抽查评估。对第三方审计机构专项抽查评估审减率高于5%的，各区县(市)住房城乡建设局应当告知公布政府投资委托评审入围资格名单单位，并不再纳入本区域“阳光物业”第三方审计机构名单范围。经第三方审计机构审计后，第三方审计机构应当按照本意见要求填写《物业服务企业物业服务费收支情况公示表》《物业专项维修资金及日常维护费使用情况公示表》《共用部位、共用设施设备收支情况公示表》，由主审的注册审计师签字，并加盖执业资格证章后再予以公开。对分期实施、但属于同一物业服务企业管理、且竣工验收交付时间在一年以内的，可以合并公开，但应当在公开报表中做好备注说明;竣工验收交付时间超过一年的，第一次公开应当分别公开，第二年合并公开。物业服务企业同时管理的两个物业管理区域项目，不得合并公开。

　　(六)加大“阳光物业”工作推进力度。鼓励物业服务企业和业主委员会通过合同方式约定，在本指导意见的基础上深化细化公开内容。物业服务企业计提公司管理费用是维持企业正常运营的必要成本，允许按照6%～12%计提公司管理费用的，并纳入成本定价范围，具体计提标准由物业服务企业与开发建设单位、业主委员会在相关协议中约定。市住建委将各地推进“阳光物业”工作纳入年度目标考核范围。各地要加大“阳光物业”工作的监督检查和指导力度，并将推进“阳光物业”工作情况纳入到对物业服务企业等单位的考核范围和日常指导工作内容，确保“阳光物业”工作深入推进。加大“阳光物业”和“诚信物业”协同推进力度。对各物业服务企业按照本意见规定认真推行“阳光物业”的，应当在信用体系或物业服务招标投标中予以加分鼓励，具体加分办法另行明确。

　　本办法自20**年12月1日起正式施行。市住建委原制定的《关于进一步做好物业服务收费财务公示的通知》(甬建发〔20**〕106号)同时废止。

　　附件：1、物业服务内容、质量和收费标准公示标牌

　　2、物业服务企业物业服务费收支情况公示表

　　3、物业专项维修资金及日常维护费使用情况公示表

　　4、业主共用部位、共用设施设备收支情况公示表

　　5、住宅小区物业服务各方主体服务、权利、责任清单公示表

　　6、住宅小区物业服务各方主体负面清单公示表

　　20**年10月13日

篇5：关于理顺中心城区中高层住宅二次供水管理体制的实施意见(2011)

关于印发理顺中心城区中高层住宅二次供水管理体制的实施意见的通知
各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　《关于理顺中心城区中高层住宅二次供水管理体制的实施意见》已经市政府第91次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年一月六日
　　关于理顺中心城区中高层住宅二次供水管理体制的实施意见
　　为进一步规范我市中心城区中高层住宅二次供水设施的建设与管理体制，切实改善中高层住宅居民生活饮用水水质和卫生安全，根据《城市供水条例》（国务院令〔1994〕158号）、《物业管理条例》（国务院令〔20**〕504号）、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》（浙政发〔20**〕19号）、《宁波市城市供水和节约用水管理条例》等有关法规和规章，制订实施意见如下：
　　一、充分认识理顺中心城区中高层住宅二次供水管理体制的重要性和迫切性
　　近年来，随着宁波城市化快速推进，中心城区中高层住宅数量大大增加，截至20**年8月底，中心城区由市自来水总公司采用总表制供水的中高层住宅已达2331幢。与此同时，中高层住宅二次供水运行管理问题却显得越来越突出，主要表现在：一是中高层住宅二次供水设施由物业企业负责管理，供水企业只管到小区总表为止，这种分割管理的体制，可能导致具体运行中责任不清晰、服务不及时；二是部分物业企业由于管理不专业、不到位，再加上一些中高层住宅二次供水设施标准较低或年久老化、水箱（池）未及时清洗消毒等原因，容易产生到户用水二次污染现象。
　　为此，加快改造现有中心城区中高层住宅二次供水设施并理顺相关管理体制，实现由供水企业管水到户，确保广大市民饮水质量和安全，已成为社会各界广泛关注，人民群众呼声强烈的城市管理热点问题。各级、各部门一定要从贯彻落实***、构建社会主义和谐社会的政治高度出发，不断增强做好中心城区中高层住宅二次供水管理工作的责任感和紧迫感，切实承担起改善城市供水水质，提升城市生活品质的重要职责，把理顺中心城区中高层住宅二次供水管理体制作为一项重大民生工程纳入近期重要议事日程，采取切实有效措施全力加以推进。
　　二、指导思想、基本原则和工作目标
　　（一）指导思想
　　以***为统领，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点，通过改造中心城区中高层住宅二次供水设施和理顺相关管理体制，确保广大市民饮用水质量与安全，进一步提升公共服务水平，不断提高人民群众生活满意度。
　　（二）基本原则
　　对新建的中心城区中高层住宅（不含单身公寓，下同）二次供水设施（不含消防供水设施，下同），在验收合格的基础上，移交供水企业管理，并由供水企业抄收到户。对现有的中心城区中高层住宅二次供水设施按照“成熟一批，接管一批，改造一批”的原则逐步移交供水企业管理，二次供水设施移交供水企业后要实行专业化、规范化管理，努力提高水质，实现同网同价同质服务。
　　（三）工作目标
　　从20**年1月起，对新交付使用的中心城区中高层住宅二次供水设施，按照中心城区中高层住宅二次供水设施建设有关技术规程进行验收，在验收合格的基础上，移交供水企业管理。
　　从20**年起到20**年（其中20**年1月至20**年6月为试点期），用三年左右的时间，根据业主委员会提出的移交申请，对符合接收条件的中心城区中高层住宅二次供水设施由供水企业分批接收。
　　三、主要工作内容
　　（一）新建中心城区中高层住宅直接管水到户
　　新建中心城区中高层住宅项目必须严格执行我市中高层住宅二次供水设施建设有关技术规程，供水行政主管部门（或其委托的部门）从项目方案会审开始，全程参与二次供水设施建设。供水企业根据市物价部门新核定的收费标准按建筑面积向开发商收取供水配套设施建设费，负责二次供水设施的建设。二次供水设施经相关部门竣工验收合格后移交供水企业管理，由供水企业直接管水到户。
　　对于在建的中心城区中高层住宅二次供水设施，要督促开发商按照二次供水设施建设有关技术规程进行建设；若验收不合格，要对照技术规程进行整改，整改验收合格后才能交付使用。
　　（二）现有中心城区中高层住宅逐步实现管水到户
　　供水企业根据业主委员会提出的移交申请，对符合接收条件的中心城区中高层住宅二次供水设施，按照“成熟一批，接管一批，改造一批”的原则分批接收改造，负责做好已接收的中高层住宅二次供水设施的运行管理和维护工作，逐步实现管水到户。
　　为确保过渡期内为用户提供良好的管理和服务，维持正常的供水秩序，现有中高层住宅二次供水设施在移交前继续由物业企业管理。供水企业根据《关于调整城市供水价格和污水处理费标准的通知》（甬价管〔20**〕111号文件）规定，按扣减到户水价的12%作为趸售水价，以弥补正常水损，提高物业管理的积极性。
　　（三）落实相关运行管理费用
　　供水企业管水到户后，不论新交付还是已交付使用的二次供水设施，水泵运行所发生的电费仍由物业企业按原渠道承担。设备更新、大修费用及二次供水设施日常维修养护费由供水企业负责，并作为专项成本计入水价。
　　（四）强化监督管理，提升服务水平
　　供水企业管水到户后，卫生部门要不断强化中心城区中高层住宅二次供水水质的监督管理，逐步建立起二次供水水质监管体系，加强水质监测，确保居民用水安全。
　　供水企业要专门成立二次供水公司，不断完善二次供水服务网络，合理设置服务站点，提高服务质量；要继续健全二次供水管理制度，定期清洗水箱和水池，定期公布水质情况，实施专业化、规范化管理，不断提升服务水平。
　　四、集中精力实施二次供水设施更新改造
　　（一）接收前置条件
　　1.纯住宅（不含单身公寓）； 2.生活、消防系统必须完全分离；3.水费全部结清；4.资料齐全，接收后由供水企业进行水表出户、加压设施及更换老旧供水管道等改造，实现供水企业管水到户。
　　（二）改造范围和标准
　　对海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六区及宁波国家高新区区域内现有中高层住宅二次供水设施进行不同程度的改造。在改造方式上，采取整体改造和局部改造相结合的方式。在改造过程中，坚持整体推进、保证质量、改管结合的原则，需改造的内容包括：生活加压系统自动化改造、贸易结算水表更换并由室内移至室外、管道更换、混凝土屋顶水箱及水池改造等。
　　二次供水设施改造标准，原则上参照中心城区中高层住宅二次供水设施建设有关技术规程执行。
　　（三）资金筹措
　　中心城区中高层住宅二次供水设施改造资金约需2.66亿元。从20**年起，分三年安排，其中海曙区、江东区、江北区改造资金由市、区两级财政各承担50%，镇海区、北仑区、鄞州区、宁波国家高新区改造资金由当地财政负责承担。
　　五、职责分工
　　（一）市城管局、市建委负责制定中心城区中高层住宅二次供水设施建设技术规程和二次供水设施移交管理办法，做好中心城区新建、在建中高层住宅二次供水设施建设管理，督促开发商严格执行二次供水设施建设技术规程，确保二次供水设施及时移交供水企业管理。
　　（二）市发改委负责制定水价成本补偿机制，核定中心城区中高层住宅供水配套设施建设费用。
　　（三）市财政局负责中心城区中高层住宅二次供水设施改造有关资金的筹措和拨付工作。
　　（四）市城管局负责中心城区中高层住宅二次供水设施改造年度计划、改造方案和改造标准的审核，做好与相关单位的综合协调工作。
　　（五）市卫生局负责中心城区中高层住宅二次供水水质的监督管理工作，建立二次供水水质监管体系，加强水质监测，确保居民用水安全。
　　（六）各区政府及宁波国家高新区管委会负责中心城区中高层住宅二次供水设施移交改造年度计划的制订工作，做好具体工程的协调配合。
　　（七）供水企业负责制定中心城区中高层住宅二次供水设施改造方案，承担二次供水设施改造任务，研究创新提高供水服务、提升管理水平的有效措施。
　　（八）物业企业负责提供中高层住宅二次供水设施建设基础资料、二次供水设施各类设备、仪器日常运行状况及故障记录台帐，在改造工程中做好配合衔接工作。
　　六、加强组织领导
　　为有序推进中心城区中高层住宅二次供水管理体制改革工作，市政府成立由分管市长任组长，城管、发改、财政、建设、卫生等市级部门及各区政府、宁波国家高新区管委会为成员的二次供水管理体制改革工作领导小组，负责推进和解决中高层住宅二次供水工作中的重大问题。领导小组办公室设立在市城管局，负责日常事务的沟通和协调，并建立联络员制度，定期召开会议，通报交流工作进展情况，确保我市中高层住宅二次供水管理体制改革工作的顺利进行。各区政府及宁波国家高新区管委会也应建立相应的领导组织和工作机构，形成各司其职，上下联动，合力推动的工作格局。