宿州市住宅小区管理办法(2016)

日期:2019-09-11  类别:最新文章  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

  宿州市住宅小区管理办法(2016)有关的物业管理文本,宿州市人民政府令第1号《宿州市住宅小区管理办法》已经2016年7月6日市人民政府第74次常务会议审议通过,现予公布,自2016年9月15日起施行。市长史翔2016年8月12日......

  宿州市人民政府令第1号

  《宿州市住宅小区管理办法》已经2016年7月6日市人民政府第74次常务会议审议通过,现予公布,自2016年9月15日起施行。

  市长 史翔

  2016年8月12日

  宿州市住宅小区管理办法

  第一章总则

  第一条为规范住宅小区管理,改善居民的生活环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本办法适用于市、县城市规划区范围内住宅小区管理活动及其监督管理。

  本办法所称住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设形成的居住小区、居住组团,以及街区制住宅小区。

  第三条住宅小区由所在地县、区人民政府负责统一管理,由街道办事处(乡镇人民政府,下同)具体实施。

  市、县人民政府房地产管理部门、区人民政府住房和城乡建设部门是住宅小区行政主管部门,负责本行政区域内住宅小区的监督管理工作。

  城乡规划、城市管理、发展改革(物价)、公安、环保、财政、民政、工商、质监、消防等有关部门,依照各自职责,相互配合,做好住宅小区相关监督管理工作。

  第四条业主对住宅小区专有部分享有所有权,对共有部分享有共有和共同管理的权利。

  物业服务企业受业主委托,为业主提供专业化物业管理服务。

  第五条根据业主意愿,业主可以自行管理住宅小区,也可以委托物业服务企业或者其他单位、个人管理:

  (一)成立业主大会的住宅小区,由业主大会或其授权的业主委员会委托物业服务企业管理;

  (二)未成立业主大会的住宅小区,由街道办事处成立临时管理委员会选聘物业服务企业管理,直至业主大会成立;

  (三)不能施行独立管理的连片住宅或者单幢楼宇,由街道办事处会同住宅小区行政主管部门按照道路或自然分界线合理划定区域,形成区域连片、利于管理的街区制住宅小区,逐步实现按区域成立业主大会,实施物业管理或委托管理。

  第六条市、县、区人民政府应当加大对老旧住宅小区基础设施和公共服务设施的整治改造投入,逐步推行街区制,实行规范的物业管理。

  第七条街道办事处和住宅小区行政主管部门应当建立投诉举报制度,公布投诉举报电话、信箱和电子邮箱等。

  第二章管理标准

  第八条新建住宅小区的建设,应当符合以下条件:

  (一)执行国家、省、市有关设计规范和工程建设标准;

  (二)按照规划完成物业服务用房的配置,物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等,其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米;

  (三)按照规划完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区工作和活动用房建设;

  (四)按照规划完成绿化建设及车库、车位的配置;

  (五)按照规划完成消防设施建设;

  (六)法律、法规、规章规定的其他条件。

  已建成住宅小区,未规划建设物业服务用房、社区工作和活动用房、养老服务设施等公共配套设施的,由县、区人民政府负责建设,或者通过购买、置换等方式解决。

  单位以解决职工住房为主建设的住宅小区,由单位负责建设物业服务用房、社区工作和活动用房、养老服务等基本公共配套设施。

  第九条老旧住宅小区整治改造应符合以下标准:

  (一)道路达到规范标准,路面平整;

  (二)水、电、气实现出户管网改造,收费到户;

  (三)排水通畅;

  (四)合理设置垃圾桶(箱)等环卫设施;

  (五)设置必要的消防设施;

  (六)合理规划设定行车线路和停车位;

  (七)满足基础设施和公共服务设施的其他基本功能需要。

  第十条物业服务企业提供的服务应当符合以下标准:

  (一)环境保持干净、整洁,垃圾及时收集、清运;

  (二)公共绿化及其设施定期检查、养护、保持状态完好;

  (三)机动车停车位正常使用,非机动车定点停放;

  (四)消防通道保持畅通,消防设施设备保存完好;

  (五)按规定时间和路线巡逻,发现异常情况,及时处理,安保设施设备二十四小时运转正常,图像保存时间不少于三十天;

  (六)道路、排水管道、窨井、电梯等共用设施设备及时清理、维修、保养,保持完好;

  (七)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他标准。

  街区制住宅小区,应当实现保洁、保绿、保安等基本要求。

  第十一条住宅小区内的公共建筑和共用设施未经业主大会同意,不得改变用途。

  利用住宅小区共用部位、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当在征得有利害关系的业主同意、提请业主大会或者其授权的业主委员会决定后,按照规定办理有关手续并公示。所得收益按照省有关规定或者物业服务合同约定使用。

  第十二条住宅小区内应当规划和划定用于停放汽车的车位、车库。车位、车库应当首先满足业主的需要。

  车位、车库不能满足业主需要,确需占用共用道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会或者其授权的业主委员会同意后,由物业服务企业划定车位进行管理。

  第十三条住宅小区内的单位和个人应遵守以下规定:

  (一)不得在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

  (二)不得侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

  (三)不得违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;

  (四)不得违法搭建建筑物、构筑物;

  (五)不得违反规定摆摊设点、占道经营;

  (六)不得违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

  (七)不得在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (八)不得饲养家禽家畜、散养或者遛逛大型宠物;

  (九)不得损坏公共绿化及其设施;

  (十)不得擅自占用道路停放车辆,妨碍其他车辆和人员正常通行;

  (十一)不得占用、堵塞、封闭消防车通道、楼梯间和安全出口等;

  (十二)不得在午间(中午十二点至十五点)、夜间(晚二十二点至晨六点)和周六、周日装修装饰住宅,以及进行其他产生环境噪声污染,影响居民正常休息的施工、娱乐等活动;

  (十三)未经有利害关系的业主同意,不得占用楼顶、平台等共用部位安装空调等设施;

  (十四)不得从事法律、法规和规章禁止的其他行为。

  第三章行为规范

  第十四条建设单位应当履行下列义务:

  (一)建设的住宅小区符合本办法第八条第一款规定的条件;

  (二)向前期物业服务企业移交竣工验收、设施设备的安装、使用和维护保养等相关资料;

  (三)对住宅共用部位、共用设施设备查验发现的问题,及时进行整改;

  (四)按工程建筑安装总造价的百分之二提取工程质量保证金,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修责任;

  (五)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第十五条业主在住宅小区管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照约定接受物业服务企业的服务;

  (二)参加业主大会会议,享有表决权、选举权和被选举权;

  (三)依法使用共用部位、共用设施设备;

  (四)监督业主委员会工作和物业服务企业履行物业服务合同,向业主委员会和物业服务企业提出建议或者咨询;

  (五)法律、法规、规章规定的其他权利。

  第十六条业主在住宅小区管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约;

  (二)遵守共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会及其授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照规定缴纳服务费用;

  (五)法律、法规、规章规定的其他义务。

  业主逾期交纳服务费用的,物业服务企业可以向业主书面催交。业主在收到物业服务企业催交通知后,可以向业主委员会申诉,由业主委员会予以调解,调解不成的,业主委员会可以提出处理建议。

  业主逾期交纳服务费用超过一年,经两次书面催交仍未交纳,且未申请仲裁或者提起诉讼的,经业主委员会审核,物业服务企业可以将相关资料报送住宅小区行政主管部门,依法纳入业主个人信用记录。物业服务企业可以对拒不交纳服务费用的业主申请仲裁或者提起诉讼。

  物业服务企业催交通知应当载明业主有向业主委员会申诉、依法申请仲裁或者提起诉讼等权利,以及拒交服务费用应当承担的法律责任等。

  第十七条业主大会履行以下职责:

  (一)每年召开一次以上定期会议,有百分之二十以上业主提议或者有紧急事件、重大事项等需要处理的,及时召开临时会议;

  (二)制定业主大会议事规则、管理规约;

  (三)决定涉及业主利益的重大事项;

  (四)选举业主委员会,听取业主委员会工作报告;

  (五)决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会委员补贴和执行秘书酬金的标准,确定资金来源和筹集方式;

  (六)选聘和解聘物业服务企业;

  (七)决定授权业主委员会行使的职责;

  (八)法律、法规、规章规定的其他职权。

  住宅小区业主人数较多的,可以以栋、单元或者楼层为单位,推选业主代表成立业主大会。

  第十八条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行以下职责:

  (一)召集业主大会会议;

  (二)每两个月召开一次业主委员会会议,需议决重要事项的,及时召开;

  (三)代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,并监督履行;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)审议物业服务企业制定的住宅小区管理方案、配套工程和重大维修工程项目年度计划;

  (六)对公共配套设施的局部微调作出决定,涉及较大布局调整的,业主委员会提出方案,经业主大会同意后,按规定报有关单位批准;

  (七)对侵占共用设施设备、拒交服务费用等损害其他业主合法权益的行为,向有关部门举报并依照法律、法规和管理规约规定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;

  (八)受理业主的申请、申诉,调解业主和物业服务企业间的纠纷;

  (九)法律、法规、规章规定和业主大会授权的其他职责。

  业主委员会任期一般为三年。业主委员会实行委员会负责制,会议由主任负责召集,作出决定应当经全体成员过半数通过,并在住宅小区内公告。

  第十九条物业服务企业依法享有收取物业服务费用等权利,同时应当履行下列义务:

  (一)在承接新建住宅小区物业服务前,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题及时书面告知建设单位,并报告住宅小区行政主管部门;

  (二)按照第十条规定的标准提供服务;

  (三)定期公布服务费收支情况;

  (四)向业主大会报告物业服务情况,接受业主和业主委员会的监督;

  (五)劝阻、制止住宅小区内违反本办法第十三条规定及其他有关治安、环保等方面法律、法规、规章规定的行为,劝阻、制止无效的,及时报告街道办事处和有关部门;

  (六)物业服务合同解除或终止时,与业主委员会办理有关资料移交和物业服务用房、共用设施设备等交接手续,未办理交接手续的,不得擅自撤离住宅小区、停止物业服务;

  (七)法律、法规、规章规定和合同约定的其他义务。

  第二十条新建住宅小区,建设单位应当通过招投标方式,或者经住宅小区行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,并按照《宿州市前期物业服务合同示范文本》签订合同。

  业主大会或者其授权的业主委员会可以采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与物业服务企业按《宿州市物业服务合同示范文本》签订合同。

  已聘用物业服务企业,但尚未签订合同的,建设单位、业主委员会应当与物业服务企业按本条规定补签合同。

  建设单位、业主委员会应当将合同在住宅小区内公示,公示时间不少于30日。

  物业服务企业未履行规定义务或者未按有关规定和合同约定提供服务的,业主大会或者其授权的业主委员会可以提前解除合同,书面告知物业服务企业、县、区住宅小区行政主管部门和街道办事处,并在住宅小区内公告。

  第二十一条供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位,应当依法承担住宅小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  第四章监督管理

  第二十二条县、区人民政府履行以下职责:

  (一)组织、领导住宅小区管理工作;

  (二)监督有关部门依法履行住宅小区监管职责;

  (三)实施老旧住宅小区整治改造;

  (四)负责或者监督已建成住宅小区的基本公共配套设施建设;

  (五)健全住宅小区监管体制和考核奖惩、联席会议等工作机制。

  第二十三条市、县、区住宅小区行政主管部门依照职权划分,履行以下职责:

  (一)对物业服务企业进行资质管理和从业人员培训,建立物业服务质量量化考核制度;

  (二)建立物业服务企业、业主不良行为记录制度,依法将相关信息纳入社会信用体系;

  (三)健全专项维修资金的使用、管理和监督制度;

  (四)指导业主选择确定科学的住宅小区管理模式;

  (五)组织住宅小区管理工作考核;

  (六)对新建住宅小区的配套建筑及设施设备进行综合查验;

  (七)受理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉,并于5日内将处理情况书面答复投诉人,属其他有关部门职责的,及时转送有关部门并告知投诉人;

  (八)协调处理业主、业主委员会与建设单位之间的矛盾,监督建设单位履行义务。

  城市管理、城乡规划、公安、物价、环保、质监、消防等有关部门,在接到当事人投诉、物业服务企业报告或者街道办事处通报后,应当于5日内进行调查、处理,并反馈调查、处理情况。

  第二十四条街道办事处在县、区住宅小区行政主管部门指导下,履行以下职责:

  (一)组织协调成立业主大会;对暂不具备成立业主大会条件的住宅小区,组织居(村)民委员会、建设单位、社区服务机构、业主代表等组成临时管理委员会,代行业主大会、业主委员会职责;

  (二)指导、监督业主大会和业主委员会开展工作,对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规、规章的决定,责令限期改正或者撤销;

  (三)组织居(村)民委员会、业主委员会等有关单位对物业服务企业进行服务质量年度考核;

  (四)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在住宅小区管理活动中的纠纷;

  (五)会同住宅小区行政主管部门召集联席会议,协调处理业主委员会未依法履行职责、业主委员会未依法换届、物业服务企业未依法退出和办理交接手续、重大矛盾纠纷等相关事宜;

  (六)组织、指导、监督老旧住宅小区和街区制住宅小区的规划组建和管理工作。

  居(村)民委员会应当予以协助和配合。

  第五章法律责任

  第二十五条违反本办法第十三条第一项规定的,由住房和城乡建设部门责令限期改正,恢复原状,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本办法第十三条第八项规定,饲养家禽家畜,影响市容环境卫生的,由城市管理行政主管部门责令限期处理或者予以没收,并可处五十元以上二百元以下罚款;散养或者遛逛大型宠物的,由公安部门责令限期改正,处二百元以上五百元以下罚款。

  违反本办法第十三条第十项规定的,由住宅小区行政主管部门责令限期改正,处一百元以上五百元以下的罚款。

  违反本办法第十三条第十一项规定的,由公安机关消防机构责令改正,单位处五千元以上一万元以下罚款,个人处警告或者二百元以下罚款;拒不改正的,单位处一万元以上五万元以下罚款,个人处二百元以上五百元以下罚款;造成严重后果的,依法追究刑事责任。

  违反本办法第十三条第十二项规定的,由环境保护行政主管部门责令停止违法行为,并可对经营单位处五千元以上一万元以下的罚款,对其他单位和个人处五百元以上一千元以下的罚款。

  违反本办法第十三条第十三项规定的,由住宅小区行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的,处五百元以上一千元以下罚款,并依法强制拆除。

  第二十六条建设单位不履行本办法第十四条第一项规定义务的,由城乡规划行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,不予核发建设工程规划核实合格证。

  建设单位不履行本办法第十四条第三项规定义务的,由住宅小区行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  建设单位不履行本办法第十四条第四项规定义务的,由住宅小区行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,不予竣工综合验收备案。

  第二十七条物业服务企业不履行本办法第十九条第一项规定义务的,由住宅小区行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处二千元以上五千元以下罚款。

  物业服务企业不履行本办法第十九条第五项规定义务的,由住宅小区行政主管部门处二千元以上五千元以下罚款。

  第二十八条住宅小区内的单位和个人违反本办法第十三条规定、业主未履行本办法第十六条规定义务的,纳入单位或者个人不良行为记录;除本办法另有规定外,发生三次以上的,依法纳入单位或者个人信用记录,并由业主委员会在住宅小区内公示;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  建设单位未履行本办法第十四条规定义务或者受到相关行政处罚的,依法纳入企业信用记录,并向社会公示;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务企业未履行本办法第十九条规定和物业服务合同约定义务的,纳入不良行为记录;发生三次以上或者受到相关行政处罚的,依法纳入企业信用记录,并向社会公示;给他人造成损失的,依法承担相应责任。

  第二十九条住宅小区行政主管部门、街道办事处和其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

  (一)违法干预依法成立业主大会和业主委员会,或者选聘物业服务企业的;

  (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)未按规定处理住宅小区管理投诉、举报的;

  (四)发现违法行为或者接到违法行为报告,不及时作出处理的;

  (五)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

  第三十条违反本办法其他规定的,由有关部门依据相关法律、法规、规章处理。

  第六章附则

  第三十一条市管各园区范围内的住宅小区,由各园区管委会负责统一管理。

  市、县城市规划区以外的住宅小区管理,可参照本办法执行。

  第三十二条大型宠物的种类由市公安局规定。《宿州市前期物业服务合同示范文本》和《宿州市物业服务合同示范文本》,由市住宅小区行政主管部门会同市政府法制部门制定。

  第三十三条本办法自2016年9月15日起施行。

-- end --

篇2:武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见(2016)

  武房规〔2016〕2号 市房管局关于印发《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》的通知

  各区房管局,市物业管理事务指导中心,各物业服务企业,各相关单位:

  为了规范物业服务企业退出住宅小区管理,保障物业服务活动依法有序进行,制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  市住房保障和房屋管理局

  2016年5月27日

  武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见

  第一条 为了规范物业服务企业退出住宅小区管理,维护当事人合法权益,做好小区物业服务承接、退管衔接工作,保障物业服务活动依法有序进行,根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本指导意见。

  第二条 本市行政区域内因物业服务合同(含前期)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同,物业服务企业退出住宅小区管理的,适用本指导意见。

  第三条 退出住宅小区应当本着维护社会稳定,保障业主、物业使用人基本生活秩序,依法有序、平稳过渡原则进行。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业服务企业退出住宅小区管理的政策制定、工作指导。

  市物业管理事务指导中心负责具体日常指导工作。

  区房屋主管部门负责本辖区内物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理。

  第五条 未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过,业主委员会不得擅自决定,要求物业服务企业退出住宅小区。

  第六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出住宅小区,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决,阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限,业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业,并选聘新的物业服务企业,签订了物业服务合同且已生效的;

  (二)物业服务合同期限届满,业主、业主大会决定不再续约的;

  (三)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的;

  (四)依法应当退出的其他情形。

  第七条 前期物业服务期间,开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的,应于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建设单位应当按照武汉市前期物业管理招投标管理规定的要求和程序重新选聘不低于原资质等级的物业服务企业,物业服务标准不低于原前期物业服务合同约定的标准,收费标准不高于原前期物业服务合同约定的标准。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人,并抄报所在地区房屋主管部门。

  第八条 首次业主大会成立时,应就是否续聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的,应当于30日内签订物业服务合同;决定解聘的,按以下程序办理:

  (一)解聘决定作出后3日内,业主委员会应当书面告知前期物业服务企业,并在物业管理区域内公告;

  (二)解聘决定作出后30日内,前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商,签订退管协议;

  (三)解聘决定作出后90日内,业主委员会应当召开业主大会选聘新的物业服务企业,并签订物业服务合同;

  (四)新的物业服务合同生效后10日内,新老物业服务企业应办理交接手续;

  (五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房屋主管部门进行备案。

  第九条 物业服务合同期满,业主大会或物业服务企业决定不再续约的,按以下程序办理:

  (一)物业服务合同期满90日前,业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况,并组织召开业主大会,对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定不再续约的,按第八条的规定办理退出手续。

  (二)物业服务企业决定不再续约的,应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会,并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商,签订退管协议。业主委员会应于合同期满60日前召开业主大会选聘新的物业服务企业,签订物业服务合同,并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

  第十条 物业服务合同期内,有20%的业主联名要求解聘物业服务企业的,业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的,业主委员会和物业服务企业应当按照第八条的有关规定办理退出手续。

  第十一条 物业服务合同期内,物业服务企业依法依约要求提前解除合同的,应当在拟解除合同90日前,将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会,同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商,签订退管协议。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会,选聘新的物业服务企业,签订物业服务合同,并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

  第十二条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会决定解聘物业服务企业的,应当在依法作出决定后5日内,书面报告街道办事处和区房屋主管部门。街道办事处应当会同区房屋主管部门和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就退出前的物业服务工作做好协调沟通,指导业主大会选聘新的物业服务企业。

  第十三条 物业服务企业退出住宅小区后,业主大会仍未选聘新的物业服务企业的,应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作:

  (一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会,选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

  (二)暂时选聘不到新物业服务企业接管,业主大会没有通过实行自治管理决定的,街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能,根据业主大会或业主委员会的委托,对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管,发生的费用由业主交纳,有业主委员会的,由业主委员会负责收支,没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的,由社区代为收支。

  第十四条 物业服务企业退出前,应当继续提供物业服务,并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主,应当按照物业服务合同的约定,及时补缴至合同终止之日。

  物业服务合同终止,业主欠缴的物业服务费用,原物业服务企业可依照原合同约定,委托新聘物业服务企业代为收取,也可自行向业主收取,拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助,但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

  第十五条 原物业服务企业应当按照约定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业服务人员,并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜:

  (一)档案及图纸资料;

  (二)物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

  (三)在街道、社区的指导监督下,将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

  (四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

  (五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

  (六)按照规定应当移交的资料和财物。

  第十六条 物业服务企业退出前,业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续,也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责,且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的,可在业主代表的监督下,由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的,由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录,查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由当事人签字确认盖章,存在争议的应当在查验记录中载明。

  第十七条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务,不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同,擅自撤离住宅小区的,以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的,由区房屋主管部门记入该企业信用档案,作为不良行为记录向社会公布,并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定,取消该企业各类物业服务评先资格,不予开具企业资质升级等诚信证明;造成损失的应承担相应的法律责任。

  第十八条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的,由区房屋主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

  第十九条 业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责,致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的,致使住宅小区无法正常承接或退管,由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任,造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第二十条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定,物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷,扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第二十一条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的,双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房屋主管部门、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

  第二十二条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动,参照本指导意见执行。

  第二十三条 本指导意见由市房屋主管部门负责修订与解释。

  第二十四条本指导意见自2016年7月1日起施行,有效期两年。

篇3:武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见(2016)

  关于印发《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》的通知

  武房规〔2016〕2号

  武汉市住房保障和房屋管理局

  各区房管局,市物业管理事务指导中心,各物业服务企业,各相关单位:

  为了规范物业服务企业退出住宅小区管理,保障物业服务活动依法有序进行,制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  市住房保障和房屋管理局

  2016年5月27日

  武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见

  第一条 为了规范物业服务企业退出住宅小区管理,维护当事人合法权益,做好小区物业服务承接、退管衔接工作,保障物业服务活动依法有序进行,根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本指导意见。

  第二条 本市行政区域内因物业服务合同(含前期)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同,物业服务企业退出住宅小区管理的,适用本指导意见。

  第三条 退出住宅小区应当本着维护社会稳定,保障业主、物业使用人基本生活秩序,依法有序、平稳过渡原则进行。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业服务企业退出住宅小区管理的政策制定、工作指导。

  市物业管理事务指导中心负责具体日常指导工作。

  区房屋主管部门负责本辖区内物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理。

  第五条 未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过,业主委员会不得擅自决定,要求物业服务企业退出住宅小区。

  第六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出住宅小区,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决,阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限,业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业,并选聘新的物业服务企业,签订了物业服务合同且已生效的;

  (二)物业服务合同期限届满,业主、业主大会决定不再续约的;

  (三)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的;

  (四)依法应当退出的其他情形。

  第七条 前期物业服务期间,开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的,应于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建设单位应当按照武汉市前期物业管理招投标管理规定的要求和程序重新选聘不低于原资质等级的物业服务企业,物业服务标准不低于原前期物业服务合同约定的标准,收费标准不高于原前期物业服务合同约定的标准。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人,并抄报所在地区房屋主管部门。

  第八条 首次业主大会成立时,应就是否续聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的,应当于30日内签订物业服务合同;决定解聘的,按以下程序办理:

  (一)解聘决定作出后3日内,业主委员会应当书面告知前期物业服务企业,并在物业管理区域内公告;

  (二)解聘决定作出后30日内,前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商,签订退管协议;

  (三)解聘决定作出后90日内,业主委员会应当召开业主大会选聘新的物业服务企业,并签订物业服务合同;

  (四)新的物业服务合同生效后10日内,新老物业服务企业应办理交接手续;

  (五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房屋主管部门进行备案。

  第九条 物业服务合同期满,业主大会或物业服务企业决定不再续约的,按以下程序办理:

  (一)物业服务合同期满90日前,业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况,并组织召开业主大会,对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定不再续约的,按第八条的规定办理退出手续。

  (二)物业服务企业决定不再续约的,应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会,并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商,签订退管协议。业主委员会应于合同期满60日前召开业主大会选聘新的物业服务企业,签订物业服务合同,并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

  第十条 物业服务合同期内,有20%的业主联名要求解聘物业服务企业的,业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的,业主委员会和物业服务企业应当按照第八条的有关规定办理退出手续。

  第十一条 物业服务合同期内,物业服务企业依法依约要求提前解除合同的,应当在拟解除合同90日前,将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会,同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商,签订退管协议。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会,选聘新的物业服务企业,签订物业服务合同,并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

  第十二条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会决定解聘物业服务企业的,应当在依法作出决定后5日内,书面报告街道办事处和区房屋主管部门。街道办事处应当会同区房屋主管部门和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就退出前的物业服务工作做好协调沟通,指导业主大会选聘新的物业服务企业。

  第十三条 物业服务企业退出住宅小区后,业主大会仍未选聘新的物业服务企业的,应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作:

  (一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会,选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

  (二)暂时选聘不到新物业服务企业接管,业主大会没有通过实行自治管理决定的,街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能,根据业主大会或业主委员会的委托,对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管,发生的费用由业主交纳,有业主委员会的,由业主委员会负责收支,没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的,由社区代为收支。

  第十四条 物业服务企业退出前,应当继续提供物业服务,并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主,应当按照物业服务合同的约定,及时补缴至合同终止之日。

  物业服务合同终止,业主欠缴的物业服务费用,原物业服务企业可依照原合同约定,委托新聘物业服务企业代为收取,也可自行向业主收取,拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助,但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

  第十五条 原物业服务企业应当按照约定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业服务人员,并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜:

  (一) 档案及图纸资料;

  (二) 物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

  (三)在街道、社区的指导监督下,将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

  (四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

  (五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

  (六)按照规定应当移交的资料和财物。

  第十六条 物业服务企业退出前,业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续,也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责,且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的,可在业主代表的监督下,由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的,由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录,查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由当事人签字确认盖章,存在争议的应当在查验记录中载明。

  第十七条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务,不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同,擅自撤离住宅小区的,以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的,由区房屋主管部门记入该企业信用档案,作为不良行为记录向社会公布,并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定,取消该企业各类物业服务评先资格,不予开具企业资质升级等诚信证明;造成损失的应承担相应的法律责任。

  第十八条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的,由区房屋主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

  第十九条 业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责,致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的,致使住宅小区无法正常承接或退管,由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任,造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第二十条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定,物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷,扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第二十一条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的,双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房屋主管部门、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

  第二十二条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动,参照本指导意见执行。

  第二十三条 本指导意见由市房屋主管部门负责修订与解释。

  第二十四条 本指导意见自2016年7月1日起施行,有效期两年。

    《宿州市住宅小区管理办法(2016)》由物业经理人为您精心整理,您可收藏关注该内容或向其它用户推荐我们。
‖推荐访问
‖大家正在看...
设为首页 - 加入收藏 - 关于我们 - 返回顶部 - 手机版
Copyright © 物业经理人网 如对《宿州市住宅小区管理办法(2016)》有疑问请及时反馈。All Rights Reserved