宿州市物业管理条例实施细则(全文)

日期:2019-09-11  类别:最新文章  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

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  宿州市物业管理条例实施细则(全文)

  第一条 为进一步提高物业服务水平,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等法规,结合本市实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

  第三条 本实施细则所称物业服务收费,是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第四条 宿州市城区住宅小区物业服务指导收费标准由市价格行政主管部门负责制定,并对其监督管理。宿州市城区住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定,并对其服务质量进行监督管理。

  第五条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

  物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅小区(别墅除外)物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

  第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准收费标准和浮动幅度,并适时向社会公布。

  凡获得全国城市物业管理(示范)住宅小区称号的住宅物业综合服务费可在政府指导价的基础上上浮10%;获得省物业管理优秀住宅小区称号的可上浮5%;

  第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准,由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定,不得强行服务,强行收费。

  第十条 物业服务一般包括以下内容:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

  (二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

  (三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

  (四)车辆停放服务管理;

  (五)做好安全防范和秩序维护工作;

  (六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

  (七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

  (八)业主委托的其他公共性服务内容。

  第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

  第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  物业服务成本构成一般包括以下部分:

  (一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

  (四)物业服务企业办公费用;

  (五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (七)经业主或业主委员会同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,符合专项维修资金使用规定的,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

  第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况,听取业主委员会或业主大会的意见。

  第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前,按照《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》(附件4)、《宿州市城区住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1),拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级标准,在收费标准范围内,按规定实行公开招投标,中标价格即为前期物业综合服务收费标准,并在前期物业服务合同中明确。

  前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间,并同时约定服务等级标准、收费标准。

  第十五条 开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,作为商品房买卖合同附件,经业主(物业买受人)签字确认。

  第十六条 业主大会成立后的物业服务收费标准,由业主大会与物业服务企业根据服务等级和服务要求,参照政府指导价,协商确定收费标准,在物业服务合同中约定,并将约定的收费标准报市价格行政主管部门、房地产行政主管部门备案。

  第十七条 物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的),以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

  未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

  第十八条 已交付业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担。

  交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

  第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的,预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外,但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

  第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业,业主应及时到物业服务企业登记备案,物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

  第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前,应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

  第二十二条 物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置,将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停放服务收费标准、举报电话等进行公示。

  第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的,按规定标准可以收取停放服务费(见附件3)。

  业主对车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

  对进入小区执行公务、检修、救护车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车等临时停放不得收取停车费。

  物业服务企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证,不得收取费用。物业服务企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

  第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要,业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

  第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费,不得另行分摊收取。

  未移交给供水部门的二次供水,其增压水泵运行费用可据实分摊收取,接受监督。

  第二十七条 非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区,按照“以收抵支、收支平衡”的原则,由物业服务企业提出收费方案,经业主大会同意后收取。业主委员会成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定,并在销售物业时告知物业买受人。

  第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第三十条 业主或使用人装饰装修房屋的,应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议,服从物业服务企业的管理。

  业主或使用人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的,物业服务企业可一次性收取装饰装修垃圾清运费(见附件2)。不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的,物业服务企业不得收取装饰装修垃圾清运费。

  因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按实际发生额,由业主(使用人)承担,并承担相关法律责任。

  第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,除法律法规规章另有规定外,服务收费由双方约定。

  第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位,应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,应按照物业服务合同约定承担违约责任,业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

  第三十四条 物业服务企业构成价格违法、违规的,由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

  第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本实施细则自行协商实行。

  第三十六条 各县、区价格行政主管部门和房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。可结合本地实际参照本实施细则执行。

  第三十七条 本实施细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

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篇2:宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(2010)

  关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

  各县(市)区人民政府,市政府各部门、各直属单位:

  《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  二○一○年六月十二日

  宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(2010)

  《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于2009年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准,自2010年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施,现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规,提出以下实施意见。

  一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

  (一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门,负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管,组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

  (二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作,落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际,制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组,协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制,解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案,指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

  (三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导,统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制,建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案,对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

  (四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站,配置物业管理专职人员,人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作,并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势,把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来,共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

  (五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用,支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责,参与对物业服务企业的监管工作,协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

  二、相关行政职能部门的职责

  物业管理涉及面很广,物业管理活动的顺利实施,需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责,做好本行政区域内物业管理的相关工作。

  (一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施,指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  (二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

  (三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

  (四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

  (五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

  (六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

  (七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法,查处物业服务企业乱收费行为。

  (八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免,减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

  (九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

  各行政职能部门应按职能分工,履行职责,积极受理业主和单位的投诉,依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的,依照其相关法律、法规处理。

  三、业主大会、业主委员会的运作

  (一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行,市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》,为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

  (二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用,根据业主大会议事规则履行职责,规范运作。要建立业主委员会例会制度,每季度至少应召开一次业主委员会会议,必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加,讨论研究业主和物业服务企业反映的问题,提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通,促进互相信任、互相支持,创建和谐社区。

  《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

  (三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定,并通告全体业主。

  (四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐,用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的,合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的,合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

  四、规范前期物业管理工作

  (一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查,并以建设标准和配套标准为重点,参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案),并提出整改意见和建议。

  (二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前,须完成物业管理招投标工作,并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

  开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位,并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行,《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (三)开发建设单位在销售(预售)物业之前,应制定《临时管理规约》,并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时,《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后,明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

  《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后,方可作为商品房买卖合同的附件。

  《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定,供开发建设单位参考。

  (四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内,派员进驻现场,其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时,要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

  (五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收,并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的,双方应签订委托合同,并支付相应的费用。未签订委托合同的,不得向物业服务企业强行托收。

  (六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位向物业服务企业移交下列资料,并通过物业服务企业办理业主交房手续:

  1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

  3.物业质量保修和物业使用说明文件;

  4.业主清册(房屋分配方案);

  5.分幢分层平面图和套型图;

  6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

  7.物业管理所必需的其他资料。

  五、物业服务企业的服务

  (一)物业服务企业应履行物业服务委托合同,按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养,环境整洁,绿化养护,公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

  (二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为,应当及时劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门,并提供相关证明材料,配合相关行政部门依法及时予以处理。

  (三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况,公布具体内容为:

  1.实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业服务各项资金的收支情况;

  2.实行物业服务包干制收费方式的,应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

  (四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度,加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管,严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设,促进物业服务企业不断改进服务态度,提高物业服务水平。

  《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房,第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请,经物业服务企业核实后,从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

  (六)根据《条例》第三十二条规定,物业产权过户时,双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定,并在办理产权过户提交资料时,出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时,应提交由社区居委会出具的相应证明,证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

  (七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出,并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时,将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料,移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门,供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序,由市建设行政主管部门另行制定。

  (八)为提高小区车库、车位的利用率,缓解小区停车难的问题,产权属建设单位的车库、车位,在没有出售前应按《条例》第三十九条规定,出租给小区业主停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年,不得以长期出租、高额收取租金为由,影响正常出租,导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

  六、物业管理用房的配置

  物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置,开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见,并在规划设计方案中确定,不得任意调整。

  (一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房:

  1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房,按4‰比例配置物业管理经营用房;

  2.物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

  3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

  4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的,其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的,应在扩初设计文本上注明;

  5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上,并应配置在地上专用的办公性质用房内;

  6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房,并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房,配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的,在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后,由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

  (二)因房产测量后,地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的,超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的,应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  (三)经规划部门批准实行物业分期开发,不能足额提供当期物业管理经营用房的,开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

  (四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记,产权属全体业主共有。

  七、物业管理相关经费的交纳

  (一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元),在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费,主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账,独立核算;首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

  (二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费,用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行,前期物业服务费不得低于以下标准:低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米,中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米,高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳,其余30%在物业交付联合检查之前交清。

  为扶持物业管理行业的发展,各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金,主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理,专款使用,并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前,应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算,低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米,中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米,高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金,物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

  (四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金,实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

  八、物业管理相关政策

  (一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度,对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法,解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区,建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上,应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理,免租给物业服务企业经营),租金收入用于补贴物业服务经费。

  (二)对物业区域规模较小,服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区,住宅小区停车费、物业经营用房等收益,经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定,可用于补贴物业服务费用的不足,以确保小区物业管理的长效发展。

  (三)为扶持物业管理的发展,各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

  (四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的,不得转由业主或物业服务企业承担。

  (五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主,物业服务费实行先交后补的办法,先由业主依照物业服务合同的约定交纳,之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴,补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

  各级政府和物业管理主管部门,要以住宅小区物业管理为重点,加强对物业管理行业的领导,进一步规范物业服务行为,要根据各地的实际,出台相应的政策措施,保障广大业主和物业管理企业的合法权益,充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用,进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

  本意见自发文之日起实施,由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

篇3:宣城市住宅小区物业管理条例(2019)

  宣城市住宅小区物业管理条例(2019)

  安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《宣城市住宅小区物业管理条例》的决议

  (2019年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)

  安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议审查了《宣城市住宅小区物业管理条例》,决定予以批准,由宣城市人民代表大会常务委员会公布施行

  宣城市住宅小区物业管理条例

  (2019年4月19日宣城市第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2019年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

  目 录

  第一章 总 则

  第一条 为了规范住宅小区物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

  第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立健全物业管理协调机制,协调处理物业管理工作中的重大问题。

  鼓励将物业管理工作纳入政府目标管理绩效考核。

  第五条 市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策措施;

  (二)建立物业管理信用信息平台;

  (三)监督、管理物业专项维修资金;

  (四)指导、监督各县(市、区)物业管理行政监管工作;

  (五)指导、监督物业管理招投标活动,指导和规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第六条 县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)指导乡镇人民政府、街道办事处履行物业管理监管职责;

  (二)指导、监督物业管理招投标活动;

  (三)负责前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案;

  (四)负责物业专项维修资金的归集、核算、拨付,对物业专项维修资金的使用进行指导、监督;

  (五)采集、核查物业服务企业、项目负责人的信用信息,建立相关物业管理档案,并接受查询;

  (六)组织开展乡镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会委员的培训工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第七条 市、县(市、区)人民政府建设、公安、司法、民政、应急管理、环保、规划、城市管理、人防、价格、市场监管、经济信息化等行政主管部门按照各自职责,做好相关行政执法和监督管理工作。

  (一)建设行政主管部门负责统筹工程质量保证金;监督建设单位履行建筑工程质量保修责任;负责房屋质量问题的投诉受理、处理工作;

  (二)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查,并做好房屋租赁监督管理工作;

  (三)司法行政主管部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作;

  (四)民政行政主管部门负责监督居(村)民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动;

  (五)应急管理行政主管部门负责住宅小区消防安全的监督管理;

  (六)环境保护行政主管部门负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施监督管理;对违反环保法律、法规的行为依法进行查处;

  (七)规划行政主管部门负责物业服务用房规划的核实及违法建设的认定;

  (八)城市管理行政主管部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构,违法搭建建筑物、构筑物,乱设摊点,占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木,焚烧树叶、垃圾等违法行为;

  (九)人民防空行政主管部门负责对人防工程设施违法行为进行监督检查;

  (十)价格行政主管部门负责物业服务收费监督管理;

  (十一)市场监管行政主管部门负责电梯等特种设备安全监督检查;

  (十二)经济信息化行政主管部门负责协调通信运行和电力设施保护等工作。

  第八条 乡镇人民政府、街道办事处按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督,履行下列职责:

  (一)负责本辖区内物业管理工作,健全物业管理工作机制;

  (二)指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;

  (三)调解物业管理纠纷;

  (四)指导、监督辖区内物业服务项目的移交;

  (五)法律、法规规定的其他职责。

  居(村)民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处开展相关工作。

  第九条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定自律管理制度、纪律惩戒规则以及行业调解机制,规范物业服务企业经营行为,促进依法诚信经营,推动行业健康有序发展。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第十条 房屋所有权人为业主。

  业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

  第十一条 业主在物业管理活动中享有以下权力:

  (一)提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (二)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

  (三)推选业主代表,并享有被推选权;

  (四)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权力,监督物业专项维修资金的管理和使用;

  (五)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为;

  (六)法律、法规规定的其他权力。

  第十二条 业主在物业管理活动中履行以下义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;

  (四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;

  (五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

  业主委员会由业主大会依法选举产生,接受业主的监督,执行业主大会的决定,依法履行职责。

  第十四条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,据实结算。

  首次业主大会会议召开后,业主大会会议筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受业主监督。

  第十五条 业主大会可以根据工作需要设立业主监事会。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书等专职工作人员。

  业主大会、业主委员会、监事会工作经费由全体业主负担,经费的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会研究决定,并在业主大会议事规则或者管理规约中明确,可以从公共收益中列支。

  第十六条 业主大会在取得统一社会信用代码后,可以到银行开设业主共有资金基本账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户,并建立业主共有资金财务管理制度,保证资金安全。

  业主共有资金主要包括:

  (一)共有物业收益;

  (二)业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用;

  (三)孳息;

  (四)其他合法收入。

  第十七条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

  (六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

  第十八条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (一)故意诱导、唆使业主拒交物业费;

  (二)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (三)侵占业主共用部位、共用设施设备或者挪用、侵占业主共有财产;

  (四)擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议,侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序;

  (五)其他侵害业主合法权益的行为。

  业主委员会委员有前款行为之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主大会授权的业主委员会,可以决定终止其委员资格。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第十九条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议和临时会议。

  除因发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情形外,召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域发布公告。

  第二十条 业主委员会应当通过公告等形式,及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项,做好物业管理中重要事项的记录,并接受业主查询。

  业主委员会应当及时听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见、建议,接受咨询、投诉和监督。

  第二十一条 业主委员会应当于每年三月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会下列经费收支情况,接受业主监督:

  (一)业主共有资金缴存及结余情况;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)其他有关业主共有资金使用和管理情况。

  业主对上述资金的收支情况有异议的,业主委员会应当作出说明。

  第二十二条 业主委员会委员集体书面辞职的,应当协助乡镇人民政府、街道办事处和业主建立筹备组召开业主大会,重新选举产生新的业主委员会。

  业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约,严重损害多数业主合法权益,或者影响社区安定和社会稳定的,应当停止活动。所在县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门可以会同乡镇人民政府、街道办事处依法组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安、城管等部门,与居(村)民委员会协作,共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

  业主大会、业主委员会应当配合居(村)民委员会依法履行自治管理职责。召开业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居(村)民委员会,并认真听取居(村)民委员会的建议。

  第二十四条 推进建立业主委员会主任离任审计制度,审计事项由业主大会决定,审计结果应当予以公告,审计费用可以在业主共有资金中支出。

  市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门,可以将审计结果作为小区物业管理活动监督管理工作的重要参考依据。

  第二十五条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处书面提出撤销申请。

  县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

  第二十六条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的,可以由乡镇人民政府或者街道办事处组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后,应当及时成立业主大会。

  第二十七条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由乡镇人民政府或者街道办事处负责召集,县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

  (一)业主委员会未依法履行职责;

  (二)业主委员会未依法换届;

  (三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

  (四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

  (五)其他需要协调解决的相关事项。

  第三章 前期物业管理

  第二十八条 物业服务用房按照下列要求配置:

  (一)物业服务用房应当在地面以上。其中,物业服务大厅一般在地面一层根据实际需要设置,并配备无障碍设施等;

  (二)物业服务用房应当进行简单装修,具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能;

  (三)因规划调整导致总建筑面积发生变动的,应当对物业服务用房的配置作相应调整。

  第二十九条 业主大会成立前,物业管理共用部位、共用设施设备的使用、经营方案由开展物业服务的单位组织制定。所得收益的百分之七十纳入物业专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。

  第三十条 建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,并按照规定将招标文件等材料报物业项目所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  在一个物业管理区域内,住宅物业建筑面积五万平方米以下且非住宅物业建筑面积二万平方米以下,但总建筑面积超过五万平方米的,应当采用招投标方式选聘物业服务企业。

  第三十一条 建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备、客户服务设备等物业服务固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产,并在退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。

  第三十二条 前期物业承接时,物业服务企业应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  在物业承接查验过程中和办理承接手续时,物业服务企业和建设单位可以邀请业主代表、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处参加,并接受其监督。县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处接到邀请后,应当派员参加。

  建设单位在商品房交付之前,应当将承接查验结果等相关资料报送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门。

  第三十三条 前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的,物业服务企业退出物业管理区域三个月前应当书面告知业主及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。乡镇人民政府、街道办事处应当在物业服务企业退出前,依法组织业主决定管理模式。

  第四章 物业服务

  第三十四条 物业服务企业从事物业服务活动,应当具有独立的法人资格。

  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  第三十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规的规定和物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业服务用房或者共用部位、场地以及共用设施设备的用途;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;

  (三)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;

  (四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定交接查验或者移交有关财物、资料;

  (五)违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目;

  (六)以强制停水、停电等方式催交物业费;

  (七)擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费;

  (八)其他损害业主权益的情形。

  第三十六条 实行物业服务项目责任制,物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派项目负责人。建筑面积超过十万平方米的小区,应配备至少一名项目负责人;地理位置上相毗邻的若干个小区,可以委派同一名项目负责人进行管理,但同时管理的小区数不得超过三个,且建筑面积合计不超过十五万平方米。

  物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目负责人,项目负责人不得随意更换。更换项目负责人的,应当征求业主委员会的意见,并在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十七条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内主要出入口等显著位置公示:

  (一)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (二)电梯、消防等专项设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (三)公共收益的分配和使用情况;

  (四)各项物业费用的收费分摊支出明细;

  (五)物业服务企业客服电话,项目负责人姓名及联系方式;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复并提供相关资料查询。

  第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则,由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照合同约定交纳物业服务费,不得以放弃共有权力为由拒绝交纳物业服务费。

  业主欠交物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过催交等形式,督促其交纳。逾期不交纳的,物业服务企业可以依约定申请仲裁、依法提起诉讼。

  第三十九条 物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会申请,乡镇人民政府、街道办事处应当进行应急管理。居(村)民委员会可以在乡镇人民政府、街道办事处指导和监督下,与应急物业服务企业签订物业服务合同。应急物业服务合同的物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行。物业管理费用由业主承担。

  第四十条 被解聘或者不再续签合同的物业服务企业,应当与业主委员会,或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行交接义务。

  交接双方应当对物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料给予核查、确认,并将结果书面告知物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当按照合同约定修复或者承担相应责任。

  物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

  第四十一条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,供水、供电、供气、电梯等安全事故,公共卫生事件,治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定,并协助有关部门做好物业管理区域的安全管理工作。

  安全防范应急预案应当报县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案,县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按规定向有关行政管理部门报告,协助做好相关工作。

  第五章 物业使用维护

  第四十二条 物业出租的,业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后,及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知业主委员会、物业服务企业。

  第四十三条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害共用部位和共用设施设备。

  物业服务企业应当加强对业主或者物业使用人装饰装修房屋的管理。装饰装修工程开工前,业主或者物业使用人应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,物业服务企业应当告知其装修的禁止行为和注意事项,业主、物业使用人和修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人应当予以配合。

  第四十四条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,不得妨碍他人正常生活,相邻业主、物业使用人应当予以配合。因阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责赔偿。

  第四十五条 物业管理区域内的机动车车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。建设单位尚未出售的车位、车库,不得以只售不租为由拒绝出租给业主、物业使用人停放车辆。

  物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,应当合理施划,属于业主共有。

  车辆在物业共有部位的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得占用消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第四十六条 物业管理区域内依法配建的地下人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。

  地下人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当按照有关规定,用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。

  物业管理区域内地下人防工程平时可以委托物业服务企业维护管理,受委托单位应当按照相关维护管理规定,确保人民防空工程设施处于良好状态。

  第四十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、通信等专业经营单位参加;建设项目竣工验收完成备案起三个月内,建设单位应当依法将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

  已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的,物业管理行政主管部门应当会同相关行业主管部门组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,由市、县(市、区)人民政府组织相关单位整改合格后,专业经营单位应当接收。

  老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按照专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

  移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维修、养护、更新等费用,由专业经营单位依法承担,不得从物业服务费和物业专项维修资金中列支。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

  第四十八条 建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。建设单位可以自行组织维修,也可以委托物业服务企业维修。

  建设单位提取的工程质量保证金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后,建设单位申请返还的,市、县(市、区)人民政府建设行政主管部门应当征求业主委员会、物业服务企业和物业管理行政主管部门意见。

  建设单位应当建立健全物业保修服务制度,办理咨询、投诉、协调等服务事项,并建立物业保修档案。

  第四十九条 物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修,并书面告知物业服务企业。

  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,业主、业主委员会、物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法监管。

  保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。

  电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备,应当按照有关法律、法规规定,由共有人或者实际管理人履行管理义务,委托专业机构定期维修、养护、检验检测,确保使用安全。

  第五十条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业专项维修资金记录和查询系统,记载物业专项维修资金交存、使用和管理等情况,向业主提供免费查询服务。

  物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户,结息到户。物业专项维修资金的增值收益部分纳入物业专项维修资金账户,在物业管理区域内统筹使用。

  县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布物业专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

  第五十一条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

  第五十二条 物业专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以根据维修范围以单元(幢)为单位进行表决。

  在老旧小区和电梯更新改造中,业主大会可以采取在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、异议表决等方式使用物业专项维修资金。

  第五十三条 发生下列危及安全情形之一,需要使用物业专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报物业专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用:

  (一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)消防设施损坏的;

  (四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

  (五)楼体外立面有脱落危险的;

  (六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (七)二次供水设施损坏的;

  (八)其他危及房屋安全的情形。

  应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的物业专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

  物业所在地县(市、区)物业专项维修资金代管或者监管部门应当在收到申请后两个工作日内完成审核工作。

  第五十四条 市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业服务质量考评制度,实施对物业服务企业的动态监管。

  建立物业服务第三方评估制度,物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处可以通过政府购买服务等形式,选聘第三方专业服务机构或者物业服务行业协会开展物业服务质量评估,评估结果录入物业管理信用信息档案。

  鼓励和支持业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托第三方专业服务机构,开展物业项目承接查验、物业服务质量评估等活动。

  第三方专业服务机构、物业服务行业协会应当按照法律、法规和委托合同约定提供评估服务。评估活动应当全面、独立、客观、公正。

  第五十五条 物业管理相关部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式。单位和个人可以通过公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

  有关单位在接到投诉、举报后应当登记,属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内回复处理情况;不属于本单位职权范围的事项,应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的,由物业所在地市、县(市、区)人民政府指定管辖,不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。

  行政执法单位进入物业管理区域开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会应当提供便利。

  第六章 法律责任

  第五十六条 违反本条例第二十八条规定,建设单位未按照要求配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处二十万元以上五十万元以下罚款。

  第五十七条 违反本条例第三十五条第一项、第二项、第三项规定,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十八条 违反本条例第三十七条第三项、第四项、第五项规定,物业服务企业未公示相关信息的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下罚款。

  第五十九条 违反本条例第四十五条第一款规定,建设单位以只售不租为由拒绝向业主出租车位的,由物业管理行政主管部门责令限期改正。

  第六十条 违反本条例第四十九条第二款规定,建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行政主管部门责令改正,处十万元以上二十万元以下罚款,并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

  第六十一条 违反本条例规定,市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:

  (一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

  (二)未按照相关规定组织召开业主大会会议的;

  (三)违法实施物业管理行政许可的;

  (四)未履行综合查验职责的;

  (五)未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施权属的;

  (六)违反物业管理投诉处理规定的;

  (七)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

  (八)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

  第六十二条 违反本条例规定,法律法规已有处罚规定的,从其规定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第六十三条 本条例自2019年10月1日起施行。

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