物业经理人

赣州市住宅小区物业管理办法(2009)

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赣州市住宅小区物业管理办法(2009)

  赣州市人民政府令第六十二号

  《赣州市住宅小区物业管理办法》已经20**年5月22日市人民政府第35次常务会议审议通过,现予公布,自20**年7月1日起施行。

  市 长: 王 平

  二OO九年六月一日

赣州市住宅小区物业管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善居民的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。

  第三条 市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(市、区)人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合,共同做好物业管理工作。

  街道办事处(乡镇人民政府)在房地产行政主管部门指导下,具体组织本辖区物业管理工作;负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。

  社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门做好物业管理工作,参与筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作,调处物业管理服务中的矛盾纠纷。

  第四条 城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。

  业主大会决定实行自治管理的住宅小区,必须接受社区居委会的指导和监督。

  城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅,由社区居委会实行准物业管理,提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。

  第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

  分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的,且不存在共用设施设备的,可以划分为不同的物业管理区域。

  已经实施物业管理的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

  第六条 房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息,接受公众查询。

  本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的,应当经物业项目所在地的工商部门注册登记,并在房地产行政主管部门登记备查。

  第二章 业主及业主大会

  第七条 业主在物业管理活动中,享有法定权利,承担法定义务。

  业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式,物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密,除配合执法部门执行公务外不得泄露。

  第八条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第(五)、(六)项事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第九条 物业管理区域符合下列情形之一时,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会:

  (一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

  (二)首套物业出售并交付使用满两年的。

  第十条 业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

  业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示,公示时间不少于7天。

  第十一条 业主大会筹备组应当履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照示范文本拟定《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》和《业主大会章程(草案)》;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款第(一)至(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

  第十二条 召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,邀请所在社区居委会列席。

  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的,可以书面委托其他人参加。

  第十三条 业主委员会产生后,业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开;逾期仍不召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

  第十四条 业主委员会委员为5人以上的单数,从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。

  业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬,不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业,不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责,向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-3人。

  业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,半数以上的委员参加,所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告,听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月,选举产生新一届业主委员会。

  第十六条 业主大会或者业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的,物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

  第十七条 业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。

  第十八条 业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次,公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。

  业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。

  第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案,街道办事处(乡镇人民政府)对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)《业主大会议事规则》;

  (三)《管理规约》;

  (四)《业主大会章程》;

  (五)业主委员会委员的名单及其业主身份证明;

  (六)应当提供的其他材料。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当依照前款规定将变更事项重新备案。

  第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止,业主委员会应当及时公告全体业主:

  (一)不再是本物业管理区域业主的;

  (二)因疾病或者其他原因丧失工作能力;

  (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

  (四)被人民法院判处刑罚。

  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议:

  (一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正;

  (二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;

  (三)违反本办法第十四条第二款规定;

  (四)其他原因不宜担任业主委员会委员。

  业主委员会中止委员职务时,应当允许该委员提出申辩并记录归档。

  第三章 前期物业管理

  第二十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算:物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的,按4‰计算;3万平方米以上不足10万平方米的部分,按2‰计算;10万平方米以上的部分,按1‰计算。

  物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的,应当按照不低于50平方米的标准配置。

  业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积一般不低于20平方米。

  第二十三条 物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件,规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。

  物业管理用房一经确定,建设单位不得随意变更。

  第二十四条 物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋,具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。

  物业管理用房属于全体业主共同所有,不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意,不得改作他用。

  第二十五条 建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施:

  (一)建筑面积3万平方米以下的小区,配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统;

  (二)建筑面积3万平方米以上的小区,配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。

  新建项目在办理商品房预售许可证时,建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。

  第二十六条 新建项目在办理商品房预售许可证之前,建设单位应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业,但投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积小于3万平方米的,经项目所在地房地产行政主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘。

  建设单位应当参照建设部的示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内,根据服务项目的规划建设条件、物业管理服务方案向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》。物业服务企业凭《物业管理服务等级证明》报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。

  第二十七条 建设单位应当在销售物业之前,会同前期物业服务企业参照建设部的示范文本制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

  临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

  第二十八条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,作出必要的说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

  第二十九条 新建商品住宅经竣工验收备案后,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料、办理公共物业承接验收手续:

  (一)小区总平面规划图,竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)属全体业主共有的房产及共用设施设备清单;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  第三十条 在办理物业承接验收手续时,物业服务企业应当对以下项目进行接管,并且进行必要的使用试验:

  (一)物业管理用房;

  (二)安全防范设施、设备;

  (三)化粪池、排污(下水)管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施;

  (四)其他需要接管的共用设施设备。

  第四章 物业管理服务

  第三十一条 由业主大会决定选聘物业服务企业的,物业服务合同由业主委员会与物业服务企业参照建设部的示范文本签订。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务,不得只收费不服务或者多收费少服务。

  第三十二条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费内容、定价形式和标准根据价格行政主管部门的规定,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

  实行准物业管理的,其收费标准按照价格行政主管部门发布的服务项目指导价执行。

  第三十三条 物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的,应当对物业管理的各项资金建帐立制,定期公布收支情况。实行包干制收费的,应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。

  第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定的标准和时间交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位全额交纳。

  第三十五条 物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围,统一纳入小区物业管理,环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

  第三十六条  利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的,其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的,经营收入按照约定扣除一定服务费用后的余额归全体业主共有,由物业服务企业根据临时管理规约以及小区其他管理规定建立专户管理,定期公布账目接受业主监督。

  第三十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取:

  (一)业主自用的向业主收取,电梯、转供电、二次供水、中央空调等房屋设备运行的专项性服务费由受益业主分摊;

  (二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

  有关单位不得强制物业服务企业代收,不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供有关服务。物业服务企业接受委托代收前款第(一)项规定费用的,可以约定向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  住宅小区内的公共用水用电价格应当按照居民用水用电价格计价。

  第三十八条 物业服务企业应当协助公安、消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业应当立即采取应急措施,同时报告有关管理部门或者单位。

  第三十九条 业主大会决定解聘物业服务企业或者物业服务企业主动退出物业管理的,应当提前30日书面通知对方,并在物业管理区域内进行公告。物业服务企业应当在物业服务合同终止后3日内将物业管理用房和本办法第二十九条规定的资料移交给业主委员会,10日内与业主核对并结清物业服务费用。

  第五章 物业的使用与维护

  第四十条 业主装饰装修房屋,必须服从小区物业管理,开工前向物业服务企业申报登记,按规定提交有关材料。物业服务企业应当及时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修项目与业主签订装饰装修管理服务协议,为施工人员办理出入证件。协议应当明确注意事项、禁止行为和违约责任,可以约定收取适当的建筑垃圾清运费,但不得超出价格行政主管部门核定的标准。

  第四十一条 在物业管理区域内不得有下列行为:

  (一)未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重结构;

  (二)侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;

  (三)未经城市规划行政主管部门批准改变物业规划用途、搭盖建(构)筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗;

  (四)违反规定饲养家禽、宠物;

  (五)违反规定摆摊设点、占道经营;

  (六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

  (七)在建(构)筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超标准噪音;

  (九)法律法规规章禁止的其他行为。

  前款第(一)至(八)项内容应当在管理规约或者临时管理规约中明确约定。

  第四十二条 物业服务企业应当加强物业装饰装修的施工监督以及物业管理区域的秩序维护,发现违反装饰装修管理服务协议和本办法第四十一条规定的行为必须立即制止并督促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的,及时报告有关部门依法处理。

  第四十三条 物业存在安全隐患,危及公共利益以及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

  因物业使用、装饰装修、维修造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的,责任人应当承担修复、赔偿等责任。

  第六章 住宅专项维修资金

  第四十四条 住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则,按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》建立、使用和管理。

  第四十五条 房地产行政主管部门负责商品住宅专项维修资金的指导和监督,下设专项维修资金管理机构具体负责商品住宅专项维修资金管理的日常工作。

  财政部门负责售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督。

  第四十六条 房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行,开设住宅专项维修资金专户。

  第四十七条 商品住宅、非住宅业主应当按照物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项维修资金,具体交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化,或者国家和本省的交存标准作出调整时,房地产行政主管部门应当及时进行调整和公布。

  第四十八条 本办法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项维修资金的,业主应当补交。具体交存方式和标准由业主大会决定,业主委员会负责追缴。

  本办法实施后已出售但未交付的物业,业主应当在办理交付手续前按照物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项维修资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项维修资金的应当补交,拒不交纳的,由业主委员会依法追缴。

  第四十九条 尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项维修资金专户管理。

  已经成立业主大会的,经业主大会决定,住宅专项维修资金可以由业主委员会设立专户管理。原由房地产行政主管部门代管的,经业主大会决定、业主委员会申请,可以将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项维修资金专户管理,接受业主和房地产行政主管部门监督。

  第七章 法律责任

  第五十条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商解决;协商不成的,可以申请街道办事处(乡镇人民政府)调解或者依法向人民法院起诉。

  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人对违反法律法规规章和本办法的行为,可以向房地产、规划、建设、物价、城管、公安、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进行调查核实,在规定时间内答复投诉人或者举报人。

  第五十一条 物业服务企业发现业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不及时向有关部门报告的,房地产行政主管部门可视情节轻重,依法给予警告或者不良行为纪录。

  第五十二条 业主及物业使用人不按时缴纳物业服务费,物业服务企业可以通过发书面通知、在物业管理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的,可以按照合同约定的比例加收滞纳金,合同未约定的按每日3‰的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业服务费的,物业服务企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。

  第五十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位违反规定将房屋交付买受人的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

  第五十四条 有关行政主管部门和单位的工作人员有下列行为之一的,应当依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对物业服务企业未按规定进行资质审查或者批准的;

  (二)不按照物业管理服务等级评定标准进行物业服务等级评定的;

  (三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;

  (四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

  第八章 附 则

  第五十五条 大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

  第五十六条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  本办法所称业主,是指物业的所有权人。

  本办法所称物业使用人,是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。

  本办法所称物业,是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。

  本办法所称共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第五十七条 本办法自20**年7月1日起施行。

采编:www.pmceo.cOm

篇2:无锡市前期物业管理招标投标实施办法(2013年)

  无锡市住房保障和房产管理局文件

  锡房规发[20**]3号

  关于印发《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》的通知

  各区住保房管局、各物业服务企业、各房地产开发企业及有关单位:

  为进一步规范本市前期物业管理招投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,我局根据国务院《物业管理条例》和住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的精神,结合我市物业管理市场实际,对《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》进行修订。现印发给你们,望认真贯彻执行。

  附件:无锡市前期物业管理招标投标实施办法

  二O一三年八月十六日

  无锡市住房保障和房产管理局办公室

  20**年8月19日印发

  附件:

  无锡市前期物业管理招标投标实施办法

  (20**年4月1日无锡市住房保障和房产管理局发布实施 20**年8月1日修订)

  第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为,保护当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法所称的前期物业管理招标投标,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位通过招投标的方式将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包,由投标人通过竞标承接管理的活动。

  新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

  第三条 前期物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假,恶意串通,损害对方或其他投标人的合法权益。

  第四条 无锡市住房保障和房产管理局(以下简称“市住保房管局”)是本市前期物业管理招标投标活动的主管部门;无锡市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)受市住保房管局的委托负责本市前期物业管理招标投标活动备案及指导工作,并建立物业服务企业参与前期物业管理招标投标活动的诚信档案;各市(县)、区住保房管局实施本辖区内前期物业管理招标投标活动的指导、服务和监督工作。

  第五条 新建物业建设单位应当在前期物业管理招标投标前,将划定的物业管理区域向项目所在地的市(县)、区住保房管局备案,确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。

  办理物业管理区域备案手续,须提交以下资料:

  1、无锡市物业管理区域划分备案表;

  2、申请单位营业执照及房地产开发资质证书;

  3、项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件;

  4、项目总平面图及物业管理用房配置平面图;

  5、其他需要提供的材料。

  第六条 前期物业管理招标活动分为公开招标、邀请招标。

  在本市市区范围内,新建住宅物业建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理。

  有下列情形之一的,经项目所在地的市(县)、区住保房管局批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理:

  (一)连续两次公开招标投标人少于3个的;

  (二)同一物业管理区域内住宅规模建筑面积小于三万平方米的;

  (三)立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的;

  (四)物业产权单一并由产权人自用的;

  (五)在保密或安全等方面有特别要求的;

  (六)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

  符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款条件,采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理的,新建物业建设单位(简称“甲方”)和被选聘的物业服务企业(简称“乙方”)应按以下标准向无锡市物业管理协会(简称“市物管协会”)交纳合同保证金:物业总建筑面积不超出30万平方米部分,甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米,不足5万平方米按5万平方米计算交纳保证金;总建筑面积在30万平方米以上的大型物业区域,30万平方米以内面积部分按上述标准交纳保证金,超出30万平方米面积部分,甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交纳保证金。

  合同保证金主要用于确保标的物业前期物业管理服务质量。合同标的物业取得市级城市物业管理优秀项目称号后,保证金的一半将予以返还;取得省级城市物业管理优秀项目称号或者业主委员会成立并与业主委员会交接完成后,剩余保证金全额返还。

  物业服务达不到合同约定的服务标准而引起纠纷的,经项目所在区住保房管局要求,市物管协会可组织专业人员进行协调,并提出处理建议。区住保房管局可根据市物管协会提出的处理建议,视责任大小和情节轻重扣除责任方一定数额的保证金,所扣除的保证金用于整改物业服务,解决矛盾纠纷。

  第七条 招标人应当在以下规定时限内完成前期物业管理的招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成。

  第八条 招标人可以自行组织实施招标活动,也可委托项目所在地的市(县)、区住保房管局代理招标事宜。

  招标人自行组织实施招标活动的,应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力,并按下列规定组建招标工作小组:

  (一)招标人的法人代表(负责人)或其代理人必须参加招标工作小组;

  (二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

  第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制前期物业管理招标文件。前期物业管理招标文件应包括以下主要内容:

  (一)招标人名称和地址,招标工作小组的联系方式或其委托的招标代理机构的联系方式;

  (二)物业基本情况,包括物业名称,区域四至,总占地面积,总建筑面积,绿化面积,房屋类型,房屋幢数,套数,公建配套设施,主要设备设施,物业管理用房配置等;

  (三)物业管理前期介入的时间、服务要求,相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的配置和接管验收要求;

  (四)投标人的资质与条件及投标书的编制要求;

  (五)物业管理服务的内容及要求;

  (六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

  (七)投标书密封要求和送达的截止时间,地点及方式;

  (八)开标的时间,地点,方法与程序;

  (九)招标人、投标人保证金的缴纳及双方的违约责任;

  (十)投标报价要求、评标标准和评标方法,废标认定原则;

  (十一)拟签订合同的主要条款;

  (十二)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

  第十条 前期物业管理招标投标活动实行备案制度,招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报市物管中心备案:

  (一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

  (二)招标人营业执照及房地产开发资质证书;

  (三)招标公告或者投标邀请书;

  (四)招标文件;

  (五)法律、法规规定的其他材料。

  市物管中心发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

  第十一条 招标人采取公开招标方式的,招标人应当在市住保房管局指定的报刊及网站发布招标公告;招标人采取邀请招标方式的,应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容;

  (一)招标人名称和地址,招标工作小组的联系方式;

  (二)招标物业的名称,区域四至,总占地面积,总建筑面积,绿化面积,房屋类型,房屋幢数等基本情况;

  (三)投标资格条件,报名的方式、时间、地点和期限以及投标资格预审办法等事项。

  投标邀请书的内容应包括上述三款内容,并还应载明获取招标文件的时间,地点,方法和相关费用等。

  第十二条 公开招标实行对投标申请人资格预审的,招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法,作为对投标申请人进行资格预审的依据。

  经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

  在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

  第十三条 招标人在招标备案的同时,应向市物管协会缴纳招标保证金人民币拾万元整;招标人在与中标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后,可以向市物管协会提出退还招标保证金的申请。

  招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的,投标人应当缴纳;未中标人在招标人发出中标通知书之后,可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请;中标人在与招标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后,可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请。

  市物管协会在收到退还保证金申请后10日内将保证金退还申请人。

  招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的,招标人应当支付。

  第十四条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间,不得少于20日。特殊情况下,由招标人申请,经项目所在地的市(县)、区住保房管局征集投标人一致同意的,可提前到不少于10日。

  第十五条 招标人对已发出的招标文件进行修改的,应在截标期日前15日,特殊情况不少于10日,将修改后的招标文件以书面形式送达投标人并报市物管中心备案。

  招标人可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘,就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的,招标人应在截标期日前15日,特殊情况不少于10日,以书面形式告知所有投标人并报市物管中心备案。

  招标文件的修改内容或解释说明内容逾期送达至投标人的,投标文件送达截止期日顺延。

  第十六条 具有三级以上(含三级)中华人民共和国物业管理企业资质证书(以下简称物业管理企业资质证书)的本市物业服务企业,均可参与本市与其管理资质相对应的前期物业管理投标活动。

  进入本市参与物业服务的外省物业企业必须具有一级物业管理企业资质证书,本省外地企业必须具有二级以上(含二级)物业管理企业资质证书,参加投标前应当到市住保房管局办理备案手续。如遇特殊情况,外省二级资质企业进入我市物业管理市场须在办理备案手续的同时做出相应的承诺。

  市物管中心应建立物业服务企业诚信管理体系,为企业参与投标出具诚信记录证明。

  第十七条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

  投标文件应当包括以下内容:

  (一)投标函;

  (二)投标人授权委托书(法定代表人不出席招标投标活动的适用);

  (三)投标报价;

  (四)企业营业执照、物业管理企业资质证书及其他招标书中指定的有效证明;

  (五)企业简介及业绩情况;

  (六)物业服务企业的管理机构设立方案,运作流程及各项管理规章制度;

  (七)物业服务人员配备方案;

  (八)物业服务用房及其他物资装备配置方案;

  (九)物业服务分类标准服务承诺;

  (十)物业服务模式,包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理等;

  (十一)档案资料的建立与管理;

  (十二)社区文化与精神文明服务方案;

  (十三)物业服务费用及其他费用收支测算方案;

  (十四)愿意承受的有关奖罚;

  (十五)招标人要求的其他内容。

  第十八条 投标人应在截标期日前,将加盖投标人印章及其法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后,应出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥为保存投标文件,在开标之前,不得启封投标文件。

  投标人在截标期日前,可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

  投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件,招标人应当拒收。

  第十九条 投标人在前期物业管理招标投标活动中,享有下列权利:

  (一)有权按照招标文件的要求自主投标;

  (二)根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争;

  (三)根据本企业的经营情况和资质等级,有权确定自己的投标报价。

  第二十条 开标由招标人或招投标活动组织人主持,并邀请所有投标人参加。开标时,由投标人选派代表检查投标文件密封情况,经确认后由招标工作人员当众拆封,宣读。

  招标人在截标期日前收到的所有投标文件,都应在开标时当众拆封,宣读。开标过程应当记录,并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

  第二十一条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上(含5人)单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中,招标人代表不得超过评标委员会成员数三分之一。

  物业管理投标评审专家可由招标人从市住保房管局建立的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

  特殊招标项目可以直接从专家库中确定。

  评标委员会成员及参与评标有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

  第二十二条 评标委员会可以用书面形式,要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。

  第二十三条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

  投标人参与答辩的人员应持有在有效期内的从业资格证书。

  第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准,对投标文件进行评审和比较,可采用下列两种方式确定中标人:

  (一)综合评分法,以分数最高者为中标人;

  (二)综合评议法,经评委有记名投票决定中标人。

  本市前期物业管理招标投标活动一般采取综合评分法。

  第二十五条 经评标委员会过半数以上评委认定以下情形之一的,应作废标处理:

  (一)投标文件逾期送达的;

  (二)投标文件没有按照招标文件的要求进行密封的;

  (三)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章且没有法定代表人签章授权委托的;

  (四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的;

  (五)投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求,影响到对投标报价评审比较的;或者同标准的服务项目投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本价竞标的;

  (六)投标文件超出招标文件,附加了招标人不能接受条件的;

  (七)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标,或者以行贿手段谋取中标的。

  当进行招标项目的所有投标人被评标委员会认定为废标的,或者某一投标人被评标委员会认定为废标后使得投标人不足3个的,招标人应当重新招标。

  当评标委员会无法形成过半数以上统一意见,招投标无法继续进行时,招标人应当重新招标。导致该情形出现的投标人应当承担相应责任。

  第二十六条 一般项目评标活动应在投标截止后3日内完成,重点工程项目可在7日内完成。

  中标人确定后,招标人应当及时向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人,招标人应退回其投标文件。

  第二十七条 中标人应当自中标通知书发出之日起7日内,提供以下资料报市物管中心备案。

  (一)中标人的投标文件正本;

  (二)中标人的营业执照、物业管理资质证书复印件及联系方式;

  (三)公证书及中标通知书。

  市物管中心应建立中标人中标后物业管理核查机制,为行政管理部门提供必要的前期物业管理核查情况。

  第二十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

  招标人在与中标人签定前期物业服务合同后30日内,将合同报市住保房管局备案。

  招标人与中标人应当于合同备案之前,分别向市物管协会提交不低于拾万元的履约保证金。履约保证金于合同标的项目成立业主委员会,并与业主委员会完成交接后,予以一次性全额返还。

  招标人、中标人任何一方或双方提前中止合同,或经物业管理行政主管部门和市物管中心认定,招标人、中标人任何一方或双方未按照有关政策规定及合同约定履行相关责任、义务确需扣除保证金的,招标人或者中标人一方或双方履约保证金不予返还。所扣除的保证金用于整改物业服务,解决矛盾纠纷。

  第二十九条 中标人应当在向市住保房管局进行合同备案后30日内,告知项目所在地的市(县)、区住保房管局,接受其监督和指导。告知材料包括中标人的营业执照、物业管理资质证书,联系方式,项目建设的政府批件、中标通知书和已备案的合同等资料。

  第三十条 在规定的时间内,因某一方原因而导致招投标无法正常进行或确定中标人后无法在规定的时间内签定合同的,则将责任方所交保证金用于弥补对对方造成的经济损失。

  当经招标人、中标人双方协商同意中标人放弃中标的,应按本办法重新招标。

  第三十一条 尚未交付使用的新建物业项目提前中止合同的,应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局,并按本办法重新招标。

  已交付使用的新建物业项目提前中止合同的,应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局备案,由所在地的市(县)、区住保房管局、街道办事处指导物业业主成立业主大会和业主委员会或物业管理委员会后,由业主大会和业主委员会或物业管理委员会重新选聘物业服务企业实施物业管理。

  第三十二条 前期物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布,文件编制,劳务,交通等费用均由招标人支付。

  第三十三条 单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或其他需要通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理的,可以参照本办法执行。

  第三十四条 本办法由无锡市住房保障和房产管理局负责解释。

  第三十五条 江阴市、宜兴市参照本办法执行。

  第三十六条 本办法自20**年9月1日起实行。

篇3:海口市物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)考评暂行办法(2011)

  海住建业[20**]4号

  海口市物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)考评暂行办法

  第一条为了加强本市物业管理工作的监督指导,树立物业服务行业典范,全面提高物业服务整体水平,促进物业管理工作健康、快速发展,根据国务院《物业管理条例》及省市物业管理相关政策,制定本办法。

  第二条本办法适用于海口市行政区域内市级物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)的申报、验收评定。

  第三条海口市物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)申报的基本条件:

  1、住宅小区,是指按城市统一规划建设,设施设备齐全,已建成并投入使用,入住率达60%以上的小区,或分期建设已建成并投入使用,入住率达60%以上的小区内的组团。

  2、大厦,是指按城市统一规划建设,设施设备齐全,已建成并投入使用,入住率达60%以上的单幢高层住宅,或分期建设已建成并投入使用,入住率达60%以上的高层住宅小区内的组团,或单幢入住率达60%以上的办公楼、写字楼,或其他经营性大厦或大厦组团等。

  3、物业服务企业已建立健全各项管理规章制度。

  4、物业服务企业无重大责任事故。

  5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

  第四条市级物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)达标工作按《国家住房和城乡建设部全国物业管理示范住宅小区(大厦)达标评分标准》(以下简称《评分标准》)进行评分。

  第五条市级物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)创建活动由市物业管理主管部门负责组织实施。市物业管理主管部门、区物业管理主管部门组成考评小组,进行全面考评验收。

  第六条考评工作采取听取汇报、查阅资料、现场查看、征询业主和使用人意见综合评议,以打分的形式进行。

  第七条市级考评工作每年进行一次,分为“优秀”、“示范”两个档次。按100分记,综合得分90分以上的,评定为市级物业管理优秀住宅小区(大厦),综合得分85分以上的,评定为市级物业管理示范住宅小区(大厦),由市住房和城乡建设局授予荣誉称号并通报表彰。

  第八条获得市级物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)的项目,每隔三年进行抽查复验,不符合达标要求的住宅小区(大厦),应在三个月内进行整改,由市物业管理主管部门评审验收,整改后仍不符合达标要求的取消其荣誉称号。

  第九条获得市级物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)称号满一年以上的,由市住房和城乡建设局推荐,可参加省级物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)的评选。

  第十条物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)考评的申报程序。

  (一)物业服务企业应在考评年度的9月30日前向市物业管理主管部门提出考评申请,申请单位应按《评分标准》在自评、自验达标的基础上填写《海口市物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)达标申报表》,考评申报资料包括:

  1、《海口市物业管理优秀、示范住宅小区(大厦)达标申报表》。

  2、小区(大厦)物业管理工作报告。

  3、小区(大厦)创优方案。

  3、业主委员会或业主筹备小组(业主代表)的评议意见。

  4、小区(大厦)物业管理各项规章制度。

  5、物业管理委托合同。

  6、小区(大厦)竣工平面图。

  7、小区(大厦)竣工综合验收报告。

  8、物业公司营业执照、资质证书和收费标准复印件。

  (二)各区物业管理主管部门应组织有关人员对申报企业进行预评预验,预评总分达到85分以上的报送市物业管理主管部门,由市物业管理主管部门组织对申报单位进行综合考评。

  第十一条别墅区及其他物业项目的物业管理创优达标考评工作可参照本办法执行。

  第十一条本办法由市住房和城乡建设局负责解释,自20**年3月1日起执行。

  二O一一年一月十七日

篇4:宿州市物业管理办法(2014)

  宿州市人民政府办公室关于印发宿州市物业管理办法的通知

  各县区人民政府,市政府各部门、各直属单位:

  《宿州市物业管理办法》已经20**年7月18日市人民政府第26次常务会议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  宿州市人民政府办公室

  20**年8月4日

  第一章总 则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行管理、维修、养护,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

  第四条 市、县房地产行政管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。区人民政府、市级各开发园区管委会应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作(市、县区、各开发园区负责物业管理的单位以下统称物业管理部门)。

  县、区物业管理部门在市物业管理部门的指导下,负责本辖区新设立的三级物业服务企业资质证书的颁发、物业管理活动的日常监管工作。

  市、县、区的建设、城管、规划、公安、物价、环保、民政等有关部门,应当依照各自职责,共同配合做好物业管理工作。

  第五条 街道办事处、乡镇人民政府在县、区物业管理部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。县区人民政府、各开发园区管委会应当向居(村)民委员会拨付适当经费,保障其正常开展相关工作。

  第六条 市物业管理部门应当加强与仲裁机构、人民法院的沟通联系,协助完善解决物业管理纠纷的工作机制。

  第二章  业主大会及业主委员会

  第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会(或业主代表大会,下同),业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)入住率达到50%以上或物业服务费实际收取率达到50%以上的;

  (二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;

  (三)首批物业交付满三年的。

  本办法所称业主代表大会,是指业主以幢、单元或者楼层等为单位委托其他业主作为代表参加的业主大会。

  第八条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织协调业主代表、建设单位和居(村)民委员会筹备成立业主大会。

  符合本办法第七条第二款规定的住宅小区,街道办事处、乡镇人民政府应当在3个月内组织召开首次业主大会。

  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

  第九条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

  管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。

  业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。

  第十条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会闭会期间行使业主大会的职责。负责召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签定物业服务合同、监督物业服务企业履行合同情况及业主大会决定或授权办理的其他事项等。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县、区物业管理部门及街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居(村)民委员会。

  前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知县、区物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居(村)民委员会。

  第十一条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居(村)民委员会,并听取其建议。

  第十二条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县、区物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内公示。

  待业主大会成立后,物业管理委员会自动解散。

  第三章  前期物业管理

  第十三条 在规划、设计房地产项目时,应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施,并按照以下规定配置物业服务用房:

  (一)物业管理区域物业总建筑面积5万平方米以下的,按照不少于建筑面积100平方米配置;

  (二)物业管理区域物业总建筑面积25万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过25万平方米的,超过部分按1‰的标准配置。

  未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

  第十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业经县、区物业管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位聘任物业服务企业情况应向县、区物业管理部门登记后,报市物业管理部门备案。

  本办法所称的前期物业管理,是指业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

  第十五条 建设单位应当与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后15日内报县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第十六条 前期物业服务合同签订后,建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。

  (一)物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。

  (二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议,共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料。

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

  (四)物业管理所必需的其它资料,包括有关房屋权属的申请登记资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主及房屋面积清册等。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。

  前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县、区物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。查验情况应当书面报送县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

  第十八条 新建住宅项目竣工后,物业管理部门应当组织相关单位对配套建筑及设施设备进行综合查验,对不符合物业交付条件的,由物业管理部门责令建设单位及时整改。

  第十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。

  第四章  物业管理服务

  第二十条 物业服务企业由业主大会负责选聘。业主委员会根据业主大会决定与物业服务企业签订书面物业服务合同,并在合同签订之日起15日内,将物业服务合同报县、区物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  尚未成立业主大会的,物业服务企业由街道办事处、乡镇人民政府安排物业管理委员会选聘。业主大会成立后,物业管理委员会应当及时将选聘等相关资料移交业主委员会。

  第二十一条 物业服务企业享有以下权利:

  (一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同,对物业及其环境、相关秩序进行管理;

  (二)依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用;

  (三)制止违反物业管理规约的行为;

  (四)选聘专营企业承担专项经营业务;

  (五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

  物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

  第二十二条 物业服务企业应当履行以下义务:

  (一)以服务业主为宗旨,提高服务质量和水平;

  (二)按照物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;

  (三)按照规定公布物业服务费收支情况;

  (四)接受业主委员会和业主的监督;

  (五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;

  (六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。未履行约定的,应当依法承担相应的法律责任;业主有权要求其提供并可以向县、区物业管理部门或者业主委员会投诉。

  第二十三条 物业服务收费标准应当遵循合理、费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价,政府指导价由价格主管部门会同物业管理部门核定并公布。

  物业服务企业应当将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  第二十四条 业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

  已经具备交付条件的物业,因业主的原因未及时办理交付手续的,业主应全额交纳物业服务费用。已经交付的空置物业,业主应当交纳物业管理服务费用。

  第二十五条 提前解除物业服务合同的,应在物业管理区域内公告,并书面告知县、区物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。

  第二十六条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同,在合同期限届满或者提前解除合同的期限前30日,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,业主委员会应当于5日内告知县、区物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府;街道办事处、乡镇人民政府在接到告知后5日内,应当会同县、区物业管理部门、居(村)民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作。

  物业服务企业退出物业服务时,业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的,街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县、区物业管理部门,从市物业管理部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作,并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

  第二十七条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

  第二十八条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定,履行下列交接义务:

  (一)移交本办法第十六条规定的材料;

  (二)移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

  (三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

  (四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

  (五)撤出物业管理区域内的服务人员;

  (六)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

  物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

  第二十九条 县、区物业管理部门每年组织街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会、业主委员会等相关单位对物业服务企业进行服务质量考核,考核结果记入该企业诚信档案,并向社会公布。

  物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。

  第三十条 县、区物业管理部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

  第五章  物业的使用与维护

  第三十一条 业主或者物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第三十二条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

  业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并加强巡查。

  第三十三条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)拆改房屋承重结构;

  (二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)擅自改变房屋用途或外貌,影响他人生活、工作或市容环境的;

  (五)损坏公共绿化、园林设施;

  (六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (七)违反规定摆摊设点、占道经营;

  (八)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

  (九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品;

  (十)排放有毒、有害物质或者使用大功率空调等发出超过规定标准的噪音;

  (十一)饲养家禽家畜;

  (十二)法律、法规和规章禁止的其他行为。

  业主或者物业使用人违反前款规定的,物业服务企业应当及时予以制止,并向有关行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告,由街道办事处(乡镇人民政府)负责协调有关部门进行处理。其中,违反第一项、第二项、第四项规定的,由物业管理部门予以制止或依法处理;违反第三项规定的,由规划管理部门予以制止或依法处理;违反第五项、第六项、第七项、第八项、第十一项规定的,由城管部门予以制止或依法处理;违反第九项规定的,由公安部门予以制止或依法处理;违反第十项规定的,由环保部门予以制止或依法处理。

  第三十四条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第三十五条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

  物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的30%用于补贴物业服务费,70%纳入专项资金。专项资金纳入业主委员会专户管理,专项用于维护业主公共利益的需要,并经业主大会同意后使用。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

  第三十六条 利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,应当征得相关业主或业主委员会同意。所得收益30%用于补贴物业服务费,70%纳入专项资金,或按照业主大会的决定使用。

  第三十七条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

  业主转让物业时,应当按规定结清物业服务费用,权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。

  第六章  法律责任

  第三十八条 建设单位、物业服务企业有下列行为之一的,由物业管理部门按照《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的有关规定处罚:

  (一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;

  (二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

  (三)不移交有关资料的;

  (四)未取得资质证书从事物业服务的;

  (五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

  (六)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的;

  (七)物业服务合同解除或终止后,物业服务企业未与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定办理交接手续,擅自撤离的。

  第三十九条 业主或物业使用人有下列行为之一的,由物业管理部门按照《安徽省物业管理条例》的规定处罚:

  (一)拆改房屋承重结构的;

  (二)侵占、损坏物业共用部位、公共场地、共用设施设备的;

  (三)擅自将住宅改变为经营性用房的。

  违反前款第三项规定的,由业主委员会进行协调、处理;协调处理不成的,由物业管理部门会同规划、工商、环保、城管等有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状。

  第四十条 业主或物业使用人违法搭建建筑物、构筑物的,由规划管理部门责令限期拆除;逾期未拆除的,依法组织强行拆除,并依法予以处罚。

  第四十一条 违反规定损坏公共绿化、园林设施的,由城市管理部门责令恢复原状,并依法予以处罚。

  第四十二条 物业服务企业对违反本办法第三十三条规定的行为,不及时向有关单位报告,造成不良影响的,由物业管理部门责令改正,并依法予以处理。

  第四十三条 物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

  (一)违法干预依法成立业主大会和业主委员会,或选聘物业服务企业的;

  (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)违法实施物业管理行政许可的;

  (四)违反物业管理投诉处理规定的;

  (五)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

  (六)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

  第七章  附 则

  第四十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。

  第四十五条 本办法自发布之日起施行。

篇5:高桥镇住宅小区物业管理服务考核奖励实施办法(2017)

  浦高府〔20**〕24号

关于印发《高桥镇住宅小区物业管理服务考核奖励实施办法》的通知

  各居委、物业公司:

  现将《高桥镇住宅小区物业管理服务考核奖励实施办法(20**年修订版)》印发给你们,请认真按照执行。

  浦东新区高桥镇人民政府

  20**年3月24日

  为进一步规范物业管理服务行为,提高住宅小区物业管理水平,切实改善小区居民生活环境,创新社会治理,根据高桥镇住宅物业管理现状,对考核奖励办法年度奖励总额进行了联动调整,具体情况如下:

  一、组织架构

  设立高桥镇住宅小区物业管理服务考核工作小组。镇分管领导为组长,镇社区建设和服务办、高桥社区党委(筹)、凌桥社区党委、高桥房办、各居民区书记,主任、业委会主任、物业公司等负责人为组员。

  二、考核范围

  1、高桥镇域内所有非商品房住宅小区物业管理单位。

  2、高桥镇域内因历史原因,致使物业管理不到位的房屋,按托管系列一并纳入考评范围。

  3、重点参与政府各类创建、各类考评的商品房小区物业管理单位。

  三、考核内容

  考核内容为综合服务、保洁服务、公共秩序维护、保绿服务、制度建设等内容。具体标准详见《高桥镇住宅小区物业管理服务考核表》。

  四、考核方式

  1、每月由第三方对小区物业管理服务工作评分,全年分数经加权平均后折算成50%纳入考核总分。

  2、由居民区党支部、居委、业委会组成联合考核组,每季度对小区内保洁、保安、保绿、保修等工作进行考核,加权平均后考核分按30%的比例折算后纳入考核总分。

  3、高桥社区党委(筹)、凌桥社区党委为居民区相关条线的主管部门,其每季度对小区的考核分折算成10%纳入小区考核总分。

  4、高桥房办为物业单位的行业主管部门,其每季度对物业单位的考核分,全年分数经加权平均后折算成10%纳入小区考核总分。

  五、考核奖励(补贴)办法

  镇人民政府设立住宅小区物业管理服务考核奖励专项经费,考核经费年度总额为960万元。

1

  (1)小区物业管理工作奖励资金:约占考核经费的69%。

  (2)无人管理、不成套公房等补贴费:约占考核经费的5%。

  (3)3万平方米以下袖珍小区补贴费:约占考核经费的14%。

  (4)年度总结表彰经费:约占考核经费的2%,用于表彰物业管理先进单位及先进个人。

  (5)镇平台小区管理应急处置及不可预计费:约占考核经费的8%。

  (6)每年设定居委小区平台工作经费,多于2000户的居委全年物业工作经费4000元,少于2000户的居委全年物业工作经费3000元,用于协调事项,组织相关活动,由居委报高桥社区党委(筹)、凌桥社区党委审批,约占考核经费的1%。

  (7)镇物业管理区域平台工作经费(含相关事项协调费):约占考核经费的1%。

2

  (1)10年以下房龄非商品房小区按每月每平方米0.10元奖励。

  (2)10年以上房龄非商品房小区按每月每平方米0.15元奖励。

  (3)重点参与政府各类创建、各类考评的物业单位商品房小区按每月每平方米0.03元奖励。

3

  (1)由两个镇管社区负责年度考核分数的汇总工作,以物业的分数为百分比计算各物业年度考核奖励总额。

  (2)年终考核奖励总额的7%可作为个人奖励;

  (3)年终考核奖励总额20%应用于小区硬件配套及各类应急项目支出(项目报两个镇管社区,经同意后方可实施,实施结束经居委盖章确认。年内未实施项目的,该费用自动扣除)。

  (4)居委根据实际情况使用小区平台工作经费,不得挪作他用或虚假申报,一经发现,取消全年小区平台工作经费,并计入居委年终考核成绩。

  (5)本办法的解释权属高桥镇人民政府。

  (6)本办法自通过之日起实行。

  附件:1、无人管理老公房托管细则

  2、无人管理老公房托管补贴表

  3、3万平方米以下袖珍小区一览表

  4、居委考核表

  5、社区考核表

  6、房办考核表

  20**年3月

  附件1

《高桥镇住宅小区物业管理服务考核奖励实施办法》补充细则

无人管理老公房托管细则

  为进一步改进完善《高桥镇住宅小区物业管理服务考核奖励实施办法》,推行以居民区党支部为核心的“1+3+N”工作模式,继续推进物业公司考核奖励制度,促进物业管理水平不断提高,提高镇域内无人管理老公房管理质量,消除小区物业管理死角,营造小区长效管理机制,提升居民满意度,制定本补充细则。

  一、居民自管

  在居民区党支部的指导下,无人管理老公房按区域建立3-5人自管小组。自管小组成员由该区域内住户通过一定方式推荐或选举产生,在日常物业管理中维护全体住户合法权益。自管小组成员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力的业主担任,并保证遵守物业管理法律法规,遵守物业管理公约。代表住户选择物业管理单位并与其确立物业管理托管合同关系;负责监督物业管理单位服务质量,对违反物业管理托管服务合同的物业管理单位,自管小组有权解除合同,另行选择物业管理单位;督促住户按季度自行缴纳物业保洁、保修和保绿等费用,具体标准参照周边小区收费标准;协调住户、物业管理单位之间的关系;协助物业管理单位搞好物业日常管理工作。

  二、物业托管

  无人管理老公房的物业托管,采取原物业服务托管单位优先的原则,与无人管理老公房自管小组签定物业管理托管合同,负责该区域内的保洁、保修以及保绿等物业管理日常工作,并向住户收取日常管理费用。如遇重大维修或其他重要事项,向居民自管小组通报,并会同居民委员会审核后向高桥镇人民政府提出申请。

  三、政府扶持

  以培育镇域内优秀物业管理单位为目标,打造区域物业管理平台,消除小区物业管理死角,提升镇域内无人管理老公房居民满意度,对托管物业管理单位进行一定金额的财政扶持。补贴托管物业管理单位每平方米0.50元/月的资金扶持,保障托管单位的日常正常运作。无人管理老公房公共部位等需要修理的项目列入零星工程,由居民委员会及托管物业审核后向镇人民政府递交申请及预算,经批准后进行实施。

  20**年3月

  附件2

高桥镇托管公房物业“三位一体”补贴款

序号 物业名称 小区基本信息 补贴标准(元/平方/月) 补贴资金(元) 小计
管辖小区 面积(平方米) 户数
1 乐业物业 欧高路138弄8-10号 3852.02 44 0.5 23112.12 23112.1
2 滨城物业 大同路485-487号 2437.00 30 0.5 14622.00 140347.0
3 大同路119号 4806.67 27 0.5 28840.02
4 西街172弄28-30号 2461.00 48 0.5 14766.00
5 海高一村28-30号 8936.49 54 0.5 53618.94
6 和龙路556弄150-153号 4750.00 48 0.5 28500.00
7 高桥物业 海高新村22-27号 3545.28 108 0.5 21271.68 42991.7
8 东义路21弄11号 1020.00 20 0.5 6120.00
9 东义路21弄6-8号 2600.00 36 0.5 15600.00
10 凌桥物业 凯旋楼 5790.00 60 0.5 34740.00 34740.0
11 兴高物业 运银公寓 27620.00 200 0.35 116004.00 116004.0
合计 67818.46 675 357194.8

  制表单位:高桥社区(筹)

  附件3

高桥镇3万平方米以下袖珍小区一览表(配备四保)

序号 小区名称 所属居委 物业公司 产业面积(平方米) 房屋
性质
备注
1 经纬新苑 富特五村 兴高物业 18550 动迁房
2 花山锦地苑 海高居委 兴高物业 17321 动迁房
3 同清苑 潼港三村 高博物业 26568 动迁房 2岗门卫
4 和高苑 潼港西八村 高博物业 21031 动迁房
5 上炼二村 上炼二村 高化物业 24825 动迁房
6 前六村1-10号 潼港六村 高化物业 10408 动迁房
7 潼港后四村 潼港四村 高桥物业 2767 动迁房
8 潼港后五村 潼港五村 高桥物业 21976 动迁房
9 高桥一村 高桥新村 高桥物业 20568 动迁房
10 高桥二村 高桥新村 高桥物业 29672 动迁房
11 学前公寓 学前居委 高桥物业 6187 动迁房
12 凌桥新村 凌桥一居 凌桥物业 11394 动迁房
13 凌桥二村 凌桥一居 凌桥物业 26754 动迁房
14 潼港前四村 潼港四村 天颐物业 8936 动迁房
15 西八村 潼港西八村 天颐物业 29338 动迁房
16 潼港老一村 潼港一村 潼港物业 20**4 动迁房
17 潼港七村 海高居委 潼港物业 18151 动迁房
18 兴高苑 潼港四村 兴高物业 24046 动迁房
19 东街名庭 东街居委 兴高物业 26530 动迁房
20 华景苑 富特三村 高博物业 27807 商品房
21 通园公寓 潼港二村 高博物业 9664 商品房
22 清溪苑小区 潼港五村 高博物业 26428 商品房
23 锦悦苑 学前居委 金厦物业 10797 商品房
24 金翼小区 凌桥一居 凌桥物业 11346 商品房
25 运银公寓 南街居委 兴高物业 27620 商品房
26 三铭公寓 南街居委 兴高物业 14451 商品房
27 宝厦雅苑 潼港西八村 联讯物业 17499 商品房
合计          

  附件4

高桥镇住宅小区物业管理服务考核表(居委用)

  小区名称: 物业公司: 考核年季:年月

项目 服务标准和要求 分值 得分 扣分备注
综合服务 (10分) 1 小区经理持证上岗,管理人员挂牌上岗,着装统一规范。 3
2   维修人员统一着装,佩戴胸卡,约时不误,文明礼貌,工完料清,收费规范。 3
3 服务窗口有显著指示牌,办公环境整洁有序,公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。 4
保洁服务 (24分) 4 垃圾厢(房)、桶周围干净、整洁无污迹,小区主干道保持畅通整洁,其它公共区域无明显散落垃圾,保持基本整洁。有灭“四害”措施。 8
5 有建筑垃圾临时堆放点、有明显标识,及时清运。 5
6 小区围墙、房屋立面、信报箱、门洞防盗门等设施无破损无污迹,无明显灰尘、粘贴纸及黑色广告。 6
7 公共楼道无乱堆物,楼道天花板无蜘蛛网,无粘贴纸及黑色广告。 5
公共秩序 维护(21分) 8 小区基本实行封闭式管理,无乱设摊,主出入口实施24小时值班看守,边门定时开放。有巡查有记录。 主出入口及边门无乱堆物,周边环境整洁。 6
9 对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通,阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。 3
10 规范机动车和非机动车停放点,车辆停放有序。 6
11 小区内配备必要的消防器材,定期更新检查,消防通道畅通。 6
保绿服务 (21分) 12 以绿为主,绿地内植被基本完好,无黄土见天现象,草坪及树木符合养护要求。无死树枯枝,无明显虫害。 10
13 绿地内无杂物、废品、建筑垃圾,不停放机动车和非机动车。 6
14 明沟通畅,无垃圾、无堵塞。 5
协调配合(24分) 15 积极配合、参与镇党委、政府各类创建活动。 7
16 积极化解由物业管理引发的各类矛盾。 7
17 积极处置镇网格中心物业投诉工单,有效处置率和及时反馈率不低于新区平均水平。 10
总得分: 考核单位(盖章):
注记:

  附件5

高桥镇住宅小区物业管理服务考核表

(镇管社区用)

  ____________物业 年 月

序号 考核内容 分值 得分 扣分备注
1 在重要会议、重要活动、重大节庆日期间,不发生因物业管理引发的有效投诉。 8
2 因物业管理引发的群体矛盾和*,不积极及时处置(镇级1分,区级3分,市级以上5分) 10
3 物业公司主动参与小区管理、小区服务、保障居民合法权益,积极化解因物业管理引发的居民纠纷,做到不推诿。 10
4 新区每季度物业服务实效第三方检查评价低于新区平均分。 8
5 区级及以上部门文明指数或第三方测评及新闻媒体等检查或曝光并造成负面影响的。 8
6 及时掌握居民区内违章搭建、占绿毁绿、群租等违规现象,进行及时劝阻和制止并第一时间将相关信息向职能部门反映。 10
7 配合镇“五违”办,做好居民区的拆违工作,确保新增违法建筑零增长。 12
8 强化小区安全责任,有安全检查和安全状况告知的工作制度,协同居委及时向有关部门和居民通报社区安全信息。 10
9 积极参与居民区1+3+N工作平台,每月参加居民区“三位一体”工作例会,发挥好居民区“三位一体”战斗堡垒作用。 14
10 积极配合、参与镇党委、政府各类创评工作,按时完成上级部门交办的其他工作。 10
考核单位: 总得分:

  附件6

高桥镇住宅小区物业管理服务考核表(房办用)

  小区名称______ _____ 年度第______季度

项目 服务标准和要求 分值 得分
综合管理 1 小区经理持证上岗,管理人员挂牌上岗。 3
2 周一至周日在指定地点进行业务接待。 3
3 符合《上海市住宅物业服务规范》要求。 5
4 建立小区物业管理档案(包括设备管理档案、业主资料档案等)。 3
5 对房屋维修资金及公共收益进行账务管理,运作规范,账目清晰,公开透明。 3
6 建立定期听取业主意见制度,以走访、恳谈会、问卷调查等多种形式向业主或使用人听取意见,完善服务。 3
7 服务窗口有显著指示牌、办公环境整治、有序,公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。每季度物业管理费收缴率不低于80% 3
8 告知业主或使用人装修和物业使用注意事项,监督装修过程,及时发现、劝阻、制止业主、使用人在装修过程中损害公共利益的行为,并以书面形式督促当事人整改。对劝阻、制止无效的,在24小时内报告业委会和有关行政管理部门。 3
9 及时按要求完成主管部门布置的与行业管理有关的工作,正确应对媒体接待。 5
保修服务 10 24小时受理业主或使用人报修,及时维修,电梯关人故障半小时到现场:急修二小时内到现场,其中市区设置管理处的小区半小时内到现场:一般修理3天内完成(预约除外)。报修受理、处理资料健全。 3
11 维修及时率95%以上,质量合格率90%以上。 3
12 维修人员统一着装,佩带胸卡,约时不误,工完料清,收费规范。 3
保洁服务 13 公示主要保洁部位的保洁时间。 3
14 室外清扫每日1次,室内清扫隔日1次,其它保洁符合规范。 3
15 垃圾、厢(房)周围整洁,(公共区域保持基本整洁)。小区道路、公用通道广场、健身设施场地无暴露垃圾,有灭"四害"措施。 3
16 建筑垃圾定点堆放,且有明显标示、及时清运。 3
17 小区围墙、房屋墙面、宣传栏、信报箱、门洞防盗门等设施无破损,无明显灰尘、粘贴纸及广告。 3
项目 服务标准和要求 分值 得分
公共秩序维护 18 专职保安人员,身体健康,工作认真负责;对小区日常护卫事项做出正确反应,能正确使用消防器材;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服。 3
19 小区基本实行封闭式管理,无乱设摊,主出入口实施24小时值班看守,边门定时开放。主出入口及边门无乱堆物,周边环境整洁 3
20 对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通;阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。 3
21 上午7:00到8:30分、下午5:30到6:30,门卫保安应有一人立岗服务。 4
22 全天应不定时在小区内巡逻,能采取必要的应急措施。 3
23 有简易交通标志,有必备的消防器材。消防通道畅通 2
24 地面有停车点,车辆停放有序。路面、硬地划线停放。 2
保绿服务 25 以绿为主, 绿地内植被基本完好,无黄土朝天现象,草坪及树木符合养护要求。 3
26 按照相应的绿化等级标准实施锄草、轧草、修剪、施肥、灌溉。 2
27 无死树枯枝,无明显虫害。 2
28 绿地内无乱堆物、无乱凉晒无杂物、废品,不停放自行车、电动车和机动车等。 5
设施设备管理 29 每年对房屋安全部位进行检查,每半年对管道等设施清扫、疏通,配合环保部门做好小区排污设施相关管理工作,每月对道路等设施进行巡视,每半月巡视楼内公共部位,公共部位设施设备运行、保养和维修规范 3
30 普通水泵每周检查,每年定期2次清洗水箱,作业单位和人员在卫生防疫部门登记备案。 3
31 电梯每年进行安检,由专业单位进行定期保养,电梯设施管理、运行、保养和维修规范。 3
32 公用电灯能正常开并,防盗门能正常使用。 4
考核记录 考核日期年月日考核组,得分为分
  
  考核人员(签名): 复核人员(签名):

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