篇2：房地产集团旗下物业管理业务盈利模式

　　房地产集团旗下物业管理业务盈利模式

　　第一部份 物业管理业务

　　房地产集团旗下的物业管理系统，作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，有开发商和业主两个服务客体，相应地肩负着两个重要职能，其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主/住户提供物业管理服务。从房地产集团的生存、发展角度(或市场角度)看，服务业主的主要目的是维系客户关系、创建并维护市场品牌，同样是间接地服务于集团，因此可以得出这样的结论：对于房地产集团旗下的物业管理系统，开发公司是第一客户，业主是第二客户。服务好开发公司是房地产集团旗下的物业系统最重要的职能。

　　一、物业系统的定位

　　物业管理系统对房地产集团其价值何在?

　　简单地说：能够发挥什么作用?应该发挥什么作用?

　　解决这个命题，将决定着集团对物业系统的整体定位，决定着如何挖掘物业系统的潜力，如何充分发挥物业系统对房地产业务的支持作用。这关系到物业系统管理机制设计、职能设置、架构搭建、人才理念、薪酬福利制度、激励机制、经营理念、服务理念等等多方面的重要内容。

　　物业系统能够且应该发挥的作用如下：

　　1、前期介入，优化产品(物业系统不仅要做管理维护者、使用人，还应发挥规划师、设计师的作用)

　　物业系统直接且长期接触产品使用人--业主/住户，比较了解客户对房地产产品的反馈意见，同时，物业公司作为产品的使用人对其管理、服务、使用功能是否完善有切身体会。物业系统充分介入到规划、设计、施工几个阶段，对优化产品将发挥较大的促进作用。

　　2、协助建设、配合销售(物业系统不仅要做建设、销售的支持，甚至直接参与建设与销售)

　　这是物业系统的常规工作，建设施工阶段的现场安全管理、末期的开荒清洁，销售阶段的样板房管理、售楼部、销售通道管理、人员车辆的进出管理、销售活动的现场管理等，甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。

　　3、维系客户、推广品牌、促进销售(物业系统能且应该发挥“房地产集团企业的物业管理现象”的作用。)

　　简单的说就是“海尔现象”在房地产集团企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。房地产行业也有类似的现象出现，万科、中海、金地等知名企业都有一批“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例比较高。通过老业主再次置业或介绍新客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。

　　4、人才储备、培养基地(物业系统可作为房地产集团的人才培训、培养基地)

　　如今，诸多的物业管理人注入到房地产开发建设管理团队的现象并不鲜见。尤其是房地产集团，物业管理高层次人才经过多年历练已经具备房地产项目管理能力或专项工作能力等，这些人通常谙熟企业发展规律及要求、认同企业文化理念，并因长期供职得到企业的认可，可担重任而不辱使命。

　　5、利润增长点(物业系统是一个长期稳定的利润增长点)

　　物业管理是劳动密集型服务行业，低利润甚至于入不敷出是比较普遍的现象。但物业管理接触的客户面比较宽，有偿服务的拓展空间较大，只要是管理费收费标准适中，确保收支平衡且略有盈余并不难。如果有偿服务项目拓展的好，也会有比较可观的盈利空间。

　　6、把控接管验收关，避免不必要的损失(物业系统可扮演“工程质量”监理的角色)

　　接管验收是房地产产品的一道质量关口，物业系统可以为开发商发挥施工质量最后一道把关的作用。严格验收各分项工程，避免浑水摸鱼给开发商带来的损失及负面影响。反之，如果物业系统没有扮演好自己的角色，给房地产集团企业带来的负面影响也是难以估量的。

　　物业系统对房地产业务的支持力度，取决于集团对物业系统的价值定位，而价值定位是通过管理机制设计、职能设置、架构搭建、人才理念、薪酬福利制度、激励机制等各项政策表达出来的。

　　可以用一个公式表达：

　　针对物业系统推出的政策 ≡ 对物业系统的价值定位

　　≡ 赋予物业系统的使命

　　≡ 物业系统能够给集团带来的价值。

　　从行业现状来看，有一个比较普遍的现象困扰着企业：企业对物业系统要求很高，在特定的环境或时段物业系统的确也能有超常的发挥，但时好时坏，无法长期有效地保持良好的状态，尤其是刚起步或已经有了一定发展历程的公司，这样的现象尤为明显。很多公司曾尝试聘请高端物业管理人加盟，但始终无法从根本上解决问题。

　　同行业领先企业仔细比对就会找到问题的根源。

　　中国物业管理行业从起步至今近30年了，做什么、怎么做、做到什么标准才能得到公众的认同大家都很清楚，各企业对物业系统的要求并没有太多的差别。真正的区别在于：不同的企业对物业系统的价值定位不同，即给予物业系统的政策不同，从而物业系统发挥的作用也不同。

　　二、物业系统的组织架构搭建

　　物业系统直接面对的是客户，各管理层次的直接管理半径不宜超过2个小时车程(特殊情况除外)，这是物业管理企业搭建组织架构的一般规则。

　　因此，房地产集团搭建物业系统架构时通常采用以下两种模式：

　　1、矩阵管理(或称作双线管理) 见下图：(略)

　　在这样的管理结构下：

　　物业公司直属项目地产公司管理，集团物业管理部门仅做业务监管。

　　规模较大的企业会在集团下设区域公司，区域公司下设区域物业管理部门，集团物业管理部门对区域物业公司是职能管理，区域管理部门对项目物业公司也是职能管理。

　　优点是：房地产项目公司集开发、建设、销售、物业管理于一身，便于项目内部资源整体统筹，从一个项目管理角度来看，会提高物业管理资源的效率。

　　缺点是：物业系统整体效率低下，系统性较弱，规范化、标准化建设不易落实。对项目房地产公司的支持仅限于项目物业公司而非物业系统整体。物业公司各自为战，管理水平、专业素质参差不齐，不便于发挥物业系统整体资源优势，对物业系统整体的新政策、新制度等的推行不利，不利于物业系统整体的管理及发展。另外，不确定因素较多，物业公司的经营效果难以具体衡量。

　　2、专业化管理(也称直线管理) 见下图：(略)

　　在这样的管理结构下：

　　物业系统专业化直线管理，系统性较强，便于规范化、标准化建设的开展。对于新政策、新要求可以直线贯彻，系统的执行力比较容易得到保证。总公司及分公司可以调配、调动系统内的所有资源，对于物业系统各一线部门的整体均衡发展非常有利。

　　同时，专业化管理可以利用物业系统的整体资源形成对房地产系统的支持，最大限度的发挥物业系统对房地产开发、建设、销售的支持作用。

　　另外，专业化直线管理便于整合各方面资源，在专业技术、管理服务水平方面实现优化组合，在增收节支方面有更大的空间，便于经营、管理、服务方面的结构调整，促进企业经营与服务的平衡，最大限度的争取盈利空间。

　　专业化直线管理结构为多数企业所采用。如上所言，其优势是非常明显的，但也有其劣势。物业系统直线管理，则原项目物业公司与房地产公司由原来的上下级关系转变为兄弟单位，若合作关系处理不好，对相互之间的互助关系有可能构成障碍。这是直线管理必须重点关注并予以解决的问题。

　　三、物业系统与其它系统的职能明确

　　物业管理业务与其他业务一样，有其身特定的发展规律，同时又有其必须严格遵循的游戏规则。

　　Ø 劳动密集型行业，人员素质普遍不高，即“生产”物业管理服务“产品”的设备具有天生的质量不高、精度较低的缺陷。

　　Ø 物业管理服务消费与其他服务性消费不同，是长期稳定的服务提供与服务授受关系，一步棋错将导致全盘棋输。

　　Ø 服务对象是变数不断的不同层次、不同背景、不同习惯的人，对症下药需要老火炖汤的功夫。

　　Ø 从业主的角度看，物业公司是兑现销售承诺的“红娘”，稍有不慎则陷开发商于不利。

　　Ø 从政府的角度看，物业公司不单纯是企业，须承担更多的社会责任，是社区稳定、构建和谐社区的载体。

　　Ø 业主对物业公司的收支帐务有清查的权利，牵扯较多。

　　上述等等，是物业管理行业的主要特点，当然还可以列举更多，这里不再一一赘述。总之，作为房地产企业旗下的物业公司稍有不慎则会对开发商带来诸多的麻烦，因此，无论是直线管理还是矩阵管理，物业管理业务模块尽可能与房地产业务有一个明确的切分。

　　应该做出明确的主要有物业公司与房地产的关联业务、关联帐务、管理职能、考核指标等。只有各业务面切分清楚，物业管理作为一块独立的业务模块，其经营、管理、服务状态才能够得以清晰，方能度量自身之长短，找到哪些东西可以继承和发扬，哪些东西需要及时调整改进。便于逐步调整提高，为能够对房地产业务提供尽可能多的支持奠定基础。

　　另外，无论是房地产开发、建设、销售、物业之间的关联业务，还是物业系统内部各部门、各岗位，责、权、利的明确都将对工作质量、工作效率的提高发挥其重要的作用。

　　四、物业系统的经营、管理、服务职能明确

　　对于物业系统来说，经营是生存发展的基础，服务是其本职，管理是确保经营及服务正常运行的枢纽，三者并重，缺一不可。

　　1、房地产集团旗下的物业系统必须具备独立生存的能力，不能长期依靠房地产输血，这就要求物业系统有较强的经营意识及经营能力。

　　充分征求销售部门的意见，根据楼盘的市场定位及当地政府收费指导标准，充分利用政策，按“以收定支”的原则，从收支平衡略有盈余的角度，明确物业管理服务提供标准，确定相关收费标准。这是物业系统独立经营及生存的基础。

　　在规划设计及方案、图纸会审等阶段即要有足够的经营意识贯彻其中，充分考虑日后管理服务提供的成本投入优化。

　　日常管理要时刻关注“开源节流”以简支增效。

　　另外，物业管理对开发建设、销售环节的支援帐务须理清，以便正确评估物业系统的经营效果。

　　2、管理方面会在第五部分简述，此略。

　　3、服务是物业系统的本职，较高的境界就是前面提到的 “房地产集团企业的物业管理现象” ，这里不再赘述。对于服务质量要求需要强调一点：业主对物业管理服务质量的要求可以摸不到边际，就物业管理企业自身生存、发展的市场角度来看，服务质量与管理费标准的平衡是把握的尺度，也就是说：物业公司向业主提供的是有限资源配置下的服务质量，而非不计成本或忽视成本投入的服务质量。

　　五、物业系统的管理浅析

　　为保障物业系统的正常有序运营以致平衡发展，需要服务提供体系、服务提供保障体系、服务提供支持体系三套管理体系的建立、维护与有效运行。

　　1、服务提供体系

　　对于具备一定规模之企业的物业系统来说：规范化、标准化、系统化建设是确保系统正常有效运行的基础。

　　规范化建设：解决内部管理规范、服务提供规范、服务规范等问题。

　　标准化建设：解决资源配置标准、对外形象标准、服务标准等问题。

　　系统化建设：解决系统管理技术、专项业务技术的平衡互补、系统整体资源的统筹共享等问题。

　　2、服务提供保障体系

　　主要解决“执行力”系列问题。

　　如何确保公司的规范、标准以及对资源的统筹能够有效运行?

　　公司内部“法律”即规章制度的建立、维护与运行是不可或缺的，必需清晰表明各业务模块职能、各岗位职责，尤其是绩效考核、奖罚、加薪、晋升制度，是公司“核心价值观”的具体体现，客观、公正、透明、严肃是使得这些制度长期有效运行的基础，也是执行力的有效保证。

　　3、服务提供支持体系

　　主要解决“资源配制”系列问题。

　　熟话说“手巧不如工具妙”。人才、工具、设备、资金等等资源的合理配置是各项工作保质、高效运行的基础。

　　对于劳动密集型的物业行业来说，人力资源政策极为重要，如何吸引人才、留住人才、高效运用人才是现代企业生命力的重要体现。工作环境、人文环境、薪酬、福利、激励、发展空间、价值观等等诸因素对人力资源的管理发挥着重要作用。

　　企业必须树立正确的价值观并贯彻始终，正确的引导每一位员工的价值取向及行为取向。正所谓“上有所好，下必兴焉”，集团的价值导向、上司的习惯、兴趣就是员工行为取向的最佳教材。

　　另外，对于企业运行的整体而言，质量、效率、效益、资源配置四个方面永远是相互制约的平衡关系，单独强调任何一方都会打破这种平衡，带来短期的冲突，一段时间后又会在新的平衡点上稳定下来。

　　总之，对于任何一个业务模块而言，对其价值的准确定位是发挥其应有之作用的前提，科学合理的资源配制与组织架构以及明确的责、权、利关系是其高效运行的基础，清晰的作业标准、规范完善的管理体系是其正常运行的保障，执行力则是其生命线。

　　第二部份 物业管理的盈利模式

　　知名的房地产公司几乎都有自己的优秀物业管理队伍。深圳几大地产巨头之间的竞争已经漫延到物业管理的输出上了。可是大多物业公司是亏损。我们集团的物业系统也不例外，探讨物业管理的最新经营趋势，帮助我们摒弃错误的思想，建立一支盈利的物业管理部队，显得非常迫切。

　　一、明确物业管理定义

　　物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好 的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。

　　(一)物业交付使用前，管理公司的服务对象是第一客户，即发展商，此阶段的服务内容包括：

　　1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议

　　2、制定物业管理计划包括计算管理份额

　　3、制定物业管理组织架构

　　4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划

　　5、制定第一年度物业管理财务预算

　　6、参与工程监理

　　7、参与设备购置

　　8、参与工程验收

　　9、拟定物业管理文本

　　(二)交付使用后的物业管理服务对象是第二客户，即个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：

　　1、楼字及设备维修保养

　　2、楼字保险事宜

　　3、保安服务

　　4、清洁服务

　　5、绿化环境保养

　　6、紧急事故处理

　　7、处理住户投诉

　　8、财务管理

　　9、根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁， 送水、邮递、复印等商务服务等等。

　　二、组织物业管理的严密架构

　　一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的日常工作都是比较简单的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。 管理公司的组织架构通常包含以下几个部门：

　　1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。

　　负责整个公司的统筹、协调工作;人事安排及处理投诉咨询事务。

　　2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。

　　负责财务预结算;代收管理费;制作收支平衡报告;采购。

　　3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。

　　负责所有设备的日常操作及维护保养;处理突发事故。

　　4、保安部：经理，保安员。

　　负责日常保安工作;处理突发事件

　　5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。

　　负责公共地方之清洁工作;垃圾处理;绿化维护。

　　6、业务部：经理，业务员，公关员。

　　负责租售代理及其他有偿服务;公共关系维系及拓展。

　　在实际运作时，可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置，如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等。各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该有负责人24小时轮流值班以备不测。

　　三、进行物业管理定位

　　(一)物业管理定位的考虑因素

　　物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。

　　物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒忙。比如，项目定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗?

　　体现物业管理定位的无外乎三个内容：

　　一是收费标准;

　　二是服务内容;

　　三是管理水平。

　　收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看你怎么去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了 高管理水平，但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作 程序公之于众，也可以大致反应管理水平。 总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。

　　(二)物业管理品牌效应

　　物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。物业管理不同于口香糖，它是一项实在的服务。因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实际经营，日积月累起来的。在销售当中，名声响亮、口碑良好的物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。

　　物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会有所不同。工薪阶层对物业管理的档次和服务项目要求并不高。除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外，其他的能免则免，关键是要收费低。而有钱人家则不同，交多些钱无所谓，关键是要舒服，还要让人羡慕;高档写字楼因为设施先进，功能多，故而客户可能会在技术方面对管理公司有更高的要求，因为他们知道技术不过关将会使管理成本大大增加。面对这些不同的客户，用同样的管理理念显然很不恰当，因此创建品牌时就必须充分考虑到上述各种因素。

　　四、物业管理企业资金筹集

　　物业管理公司作为独立法人。应实行"自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除了****桃园略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，经费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢?我部认为有下表的基本渠道：

渠道	内容简述	备注
1、收取物业管理费	按双方签订的物业管理合同收费，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、 质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门备案。这是长期稳定的收入来源。
2、小区维修养护专项基金	用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修，基金数额巨大不能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提取（政府已有相关的文件下发）	这里所说的专项基金，主要是明确智能化设施等的维护，尝试在物业合同中约定如政府掌控的物业维修资金不能获批时，由业主自筹或者物业公司不再维护。
3、多种经营收入	不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务，开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集资金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向
4、开发建设单位给予启动资金	开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发商应从开发项目的建设成本中提取千分之一或千分之二作为物业管理公司的启动资金；
5、介入物业租售代理	物业管理企业利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务，赚取佣金。	以**桃园客户代办房产证为例，每户300元，就算是500户，也可收入15万。
6、物业管理顾问服务	向中小型开发商提供前期物业管理顾问服务

　　五、剖解导致行业性亏本的七大因素

因素	原因分析	处理对策
1、物业管理规模小	目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。	加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。
2、物业管理人员配置不合理想	物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。	一方面物业管理公司要精简人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。
3、物业管理收费低	物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利性功能未能全部体现。
4、物业管理收费难	业主拒交物业管理费主要有以下4种情况：1、人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；2、物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；3、物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；4、部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。	1、要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；2、加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，少物业管理收费争议；3、通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；4、提高物业质量和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。
5、：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太	现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水平、提高档次。	各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。最好的办法就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或公房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。
6、物业管理手段落后，管理成本高	现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。	新建小区要加强小区智能化实施建设，旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。
7、物业管理服务项目单一，物业管理公司自身造血功能差	物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的物业管理项目外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。	房地产开发商要对物业管理公司的物业管理给予大力支持，如提供一定具有造血功能的经营牲用房等。同时，物业管理公司也要想方设法根据小区自身的特点和业主的实际需求，开展多种项目服务，使其服务功能渗透到居民生活的方方面面，以此来提高自身的造血功能，从而取得良好的经济效益。

　　六、缔造物业管理新概念

概念
1、零干扰服务	汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口。楼道门也应声而开，路口电子屏流动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。出现在景田城市花园的“零干扰服务”是物业管理的一种新突破。
2、氛围管理	在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。
3、个性化服务	在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。
4、“管理报告”制	我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？万科物业推出“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。
5、产学联手	一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则走进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上了新的管理岗位。
6、“一拖N”管理	中海物业在管理跨度上加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”的管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一调度、分点驻守，管理统一标准、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作。“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低 了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。
7、“5步1法”	万科物业的体系，；另案补充。

　　七、物业管理扭亏为盈秘诀

秘诀	内容描述
1、业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”	推行由业主参与小区物业管理，成立业主社团法人组织--“业主管理委员会”。
2、“无人化管理”模式	无人化管理”可以简单用一个公式概括为：“无人化管理”=“智能化”+专业化服务程序。“无人化管理”不仅可以节省人力成本开支，更重要的是可以避免许多由于人与人之间接触所导致的矛盾。
3、“个性化管理服务”模式	个性化管理服务是一种新型管理服务模式：是对原有模式的延伸。作为一种服务模式，其宗旨不仅在于针对业主的某些个性需求策划一些特别的服务，重要的是改变一种管理服务与策划的观念与方法，开拓一种新的管理模式而不单单是提供一些服务项目，模式的建构是要建立一种个性化服务项目能动式的孵化机制，建立信息（包括业主需求信息）输入或服务输出的动态循环系统。
4、：人才理念和顾客理念--“以人为本”	“以人为本”包括两方面：对顾客，强调“尊重顾客，善待顾客，让顾客满意， 客是朋友”的原则，并明确提出“我们的使命是持续超越我们的顾客不断增长的 期望。” 对员工，公司秉承万科集团的人才理念一“人才是万科的资本”，提倡”员工第一”、“先有微笑的员工，后有微笑的顾客”，“健康丰盛的人生”等等。
5、经营理念一一运用创造性思维	万科公司理念体系中明确提出“争足够的利润支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源；同时，作为公民，在我们有经营业务的任何地区，都要成为对当地经济有贡献的社会财富，以尽我们对社会的义务”这一发展目标。
6、管理理念--规范化管理	通过1S09002国际质量认证，是公司实施规范化管理迈出的关键的一步。执行“季度管理报告制度”，按季度公开管理处各项管理服务工作内容及费用，并在公司互联网站上公布各小区的管理费标准，进一步提高管理服务的透明度。

篇3：准物业管理模式

　　什么叫准物业管理模式?

　　基本做法

　　优势特征

　　1.组织体系

　　北海街道推行的“准物业”管理模式，由街道牵头成立企业性质的物业服务公司，安排1名班子成员、4名工作人员专项负责。街道内社区各自成立分公司，接手街道内无物业管理公司的老旧小区或其他有意愿更换物业管理公司的小区，受街道物业服务公司的统一领导，实行不以盈利为目的、街道补贴的物业服务模式。物业分公司经理由社区主任兼任，每幢楼设专职物管人员，实施“每格定人、每人定岗、每岗定责”的网格化管理，建立街道物业管理服务平台和社区物业管理网络上下呼应、相互结合的运行模式。

　　2.制度建设

　　北海街道通过完善财务审批制度、落实财务公开制度、统一财务核算和严格的物资采购制度来实现财务的规范化、科学化和公开化。一是完善财务审批。各分公司统一开设一个银行账户，实行银行账户和备用金相结合的管理制度，备用金额度为2000元。经费开支采用逐级审批原则，严格控制无据支出。二是落实财务公开制度。分公司财务收支情况做到月清日结，于每月15日前上墙公布，实行一年两次定期通报，自觉接受业委会监督。三是统一财务核算。各分公司所发生的全部经济事项，均由物业管理总公司统一管理与核算。四是严格物资采购。分公司日常办公和后勤用品，需由两人以上共同购置，按需领取。采购物资统一实行进仓验收、出库领用登记制度。5万元以上的工具物资和固定资产统一实行招投标或政府采购。

　　物业分公司与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，各社区联合业主委员会制订《小区居民公约》等系列规章制度。同时，积极完善评价体系。由北海街道物业服务管理中心牵头，专门制定针对社区准物业管理工作的《北海街道社区准物业管理工作考核办法(试行)》，以城管办为主，针对辖区内的社区专职工作者开展准物业考核检查工作，考核内容与奖金直接挂钩。做好每月考核情况通报，确保社区准物业管理工作各项措施落到实处，逐步形成一套规范化的监督体系和长效管理机制。

　　北海街道以精细化管理为导向，实施分类管理、分步实施、重点突击，针对不同类型灵活采取不同补贴方式，以达到因地制宜的管理效果。

　　准物业管理覆盖的小区主要分为三大类：一是城市老旧小区(以失管单位自管房和老旧商品房住宅小区为主);二是城市综合商住小区(主要以多次更换物管公司或物管公司“跑路”，以致物管瘫痪小区为主);三是城郊型安置小区。其中，绝大部分小区为治理难度大的失管小区或面临村改居诸多问题的城郊安置小区。

　　优势特征

　　对政府治理而言，准物业管理模式能够有效解决社区文明城市创建中的突出矛盾，集中调动资源，高效便捷地完成各项工作，在面对物业老大难问题表现出更明显的优势、更长久的生命力和更大的可塑空间;对居民而言，居住环境和生活品质得到了切实改善和提升，有利于提升居民的获得感和幸福感。

　　1.实现低收费与专业化服务的有效结合

　　北海街道实施物业服务收费标准阶梯制，将物业收费控制在合理比例内，减免低保户的物业费。对于物业费收交困难的小区，实行班子成员包保制，确保每个小区收交率达到90%以上，并且以街道补贴的方式尽早实现各小区标准化物业管理，同时实现服务内容和服务质量向专业物业管理公司看齐甚至超越的目标，以“低标准收费，高质量服务”真正体现取之于民，用之于民。

　　2.打造“共建共治共享”治理格局

　　北海街道准物业管理模式形成由街道牵头、社区实施、业主委员会监督、物业公司运营“四位一体”的新型综合管理体制。一是强化了街道社区属地管理责任，形成提前介入、主动作为的工作方式;二是有利于政府更有效动员和组织社会资源，提升政府治理能力和政府工作的有效性;三是增强居民主人翁意识，激发每一位居民共同维护社区共同体利益的自治意识，增强小区自我造血功能，打造“共建共治共享”治理格局，符合政府权力与公众权利相互配合、协同发展的社会逻辑。

　　3.落实为民服务的民生工程

　　北海街道不仅将管理小区工作视为一项重要的“向上对口”的政治任务，更是打造成一项“对下服务”、满足群众实际需求的接地气工程。以提升老旧小区日常物业管理水平，实现物业管理全覆盖作为城市治理突破的重要窗口，将“三改一拆”、创建文明城市、卫生城市等政府重点工作与小区物业管理、品质提升有效结合。

　　北海街道准物业公司先后接手了120余个小区，覆盖全街道小区总数的82%、楼宇总数的71%，共计投入了1000多万元支持老旧小区改造，对小区的道路、设施、围墙、绿化、墙面等进行了整治。重点解决老旧小区停车问题，缓解停车难、乱停车现象。实现北海街道老旧小区物业管理有物管用房、公共保洁、秩序维护、设施维保、绿化养护、道路保养、维修服务等“七有”目标，确保准物业管理工作真正成为一项切实提升居民生活质量，维护基层和谐稳定的民生工程。

篇4：杭州小区推行党建+物业管理模式 五年内覆盖90%小区

　　杭州小区推行党建+物业管理模式 五年内覆盖90%小区

　　都市快报/20**0409

　　每个新楼盘交付后，业主们最急的事，就是成立业委会，这样才能开展小区相关管理和维权。

　　邻里和睦、小区管理有序、有党员带领的小区业委会专门为业主解决生活琐事与生活矛盾。

　　这是目前具有杭州特色的新型的小区物业服务建设，也是对居民提高生活品质和向往美好生活愿景的响应。

　　近日，杭州住保房管局表示，杭州正在积极探索创建以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设。

　　五年内，杭州将实现业主委员会和物业服务企业党的组织和工作覆盖达90%以上，党组织领导下的多方联动服务机制100%建立。

　　曾经闹个不停的小区 如今风平浪静

　　杭州的金都华庭，曾经因为“罢免业委会”而一度非常有名。

　　从20**年底开始，该小区118户业主联名申请召开业主大会罢免当届业委会。直到20**年公布投票结果，426户业主，40户反对罢免，40户弃权，其余全部赞成罢免。

　　可结果，当时的业委会不同意“被”罢免，一直不肯交接，双方你来我往，闹得满城风雨，感觉整个小区都充满了“戾气”，每个居民都怨言满腹。

　　如今的金都华庭，曾经的“戾气”消失了，居民们脸上的不满和疲惫也不见了，整个小区终于恢复了宁静。

　　几位业主说，小区如今的一切，来之不易。多亏了在临时党支部积极带领下，才顺利化解小区长达4年的业委会问题，推动了业委会工作进入正常运行轨道。

　　据了解，目前杭州市不少小区在引领推进业主委员会和物业服务企业建设的工作中做出了良好的示范作用，尤其是在社区党组织领导核心作用下，将物业管理纳入社区建设体系，破解了许多长期困扰的难题。

　　例如，江干区的“党建助建•壹家汇”，作为江干区物管协会党委的实体化运行阵地，集党群活动、矛盾调解、协会运行等功能于一体，通过物管协会党委主导，推动街道社区党组织协同、物业企业党组织参与，协会党委直抓党的组织覆盖，形成了党建引领物业、业委会协同治理的良好格局。

　　未来五年 杭州90%的小区覆盖党建+物业管理

　　据了解，截至目前，杭州实施物业管理的项目总面积已超3.4亿平方米，在杭实施物业服务的企业1100余家，物业服务从业人员11万余人。

　　但是，随着杭州城市化进程的提速和专业化物业服务的广泛覆盖，当前物业管理的核心问题依然存在，尤其是居委会、业委会和物业服务企业三方责任边界不清晰、协同治理不通畅，导致各方缺乏协调性、协同性，有时甚至互相矛盾、互相掣肘。

　　可业主委员会和物业服务企业，也是参与社区物业服务管理的重要力量，是现代城市管理的重要组成部分。

　　如何让业委会、物业能共同合作，减少矛盾，发挥其本身应有的作用，有关部门一直在探索。

　　近日，杭州住保房管局就前往江干区实地指导调研试点工作，探索党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设。

　　20**年，杭州住保房管部门将围绕“基层治理”，进一步梳理社区、业委会、物业企业三者之间的关系，加大抓行业系统党建工作力度，组建物业行业协会党委，健全行业党建年会季研机制，研究制订全市物业服务管理行业规范性标准，加强对各地物业服务管理工作的指导、督查和考核。

　　同时，探索建立“党建引领、行业主管、基层主抓”的物业管理模式，积极推进业委会党建工作，构建街道社区党组织领导下的多方联动服务机制，加强行业党建引领物业服务管理创新，努力实现党领导下的居民自治良性互动，促进社区治理体系和治理能力现代化。

　　据了解，未来五年，杭州将实现业主委员会和物业服务企业党的组织和工作覆盖达90%以上，党组织领导下的多方联动服务机制100%建立。

篇5：兰州全面推进 四位一体物业管理模式

　　兰州：今年全面推进 “四位一体”物业管理模式

　　兰州晨报/20**0320

　　3月12日，兰州市物业管理工作会议提出今年将全面推进以社区监管、业主参与、企业升级、协会推进为主要内容的“四位一体”物业管理模式。

　　兰州市将力求通过社区、业主、企业和协会四个方面的合力，将传统的单一化物业管理模式转化为全新的多元化物业小区服务模式。

　　鼓励有条件的小区建立业主自治机构

　　今年，兰州市住房保障和房产管理局创新性提出了以社区监管、业主参与、企业升级、协会推进为主要内容的“四位一体”物业管理模式，力求通过社区、业主、企业和协会四个方面的合力，将传统的单一化物业管理模式转化为全新的多元化物业小区服务模式。

　　同时，为确保小区业主能够积极主动参与到小区的日常管理活动中，房管部门鼓励符合召开业主大会条件的小区，由社区指导加快建立业主自治机构。

　　据了解，截至20**年底，已成立业主自治管理机构1101处，其中，业主委员会147个、临时物业管理委员会394个、业主大会筹备组560个。为“四位一体”物业管理模式的发展奠定了良好的基础。

　　加大惩戒力度共享物业“黑名单”

　　从今年起，各县区、街道物业主管部门要严格落实属地化管理责任，市房产局将通过一月一通报、一月一排名的方式，对各县区属地化管理落实情况在全市范围内进行通报。

　　完善行业诚信制度，构建起长效的“诚信激励，失信惩戒”机制是今年推进全市物业行业信用体系建设、规范物业企业经营服务的重要方向。特别是上年度3A级以上和被列入“黑名单”的物业企业实行动态化监管，并积极推进与市级各相关部门的“黑名单”共享，多措并举，惩戒违法违规的企业和法人。

　　建成30家“智慧小区”完成40处老旧楼院改造

　　今年，兰州市还将在主城四区选定30家物业小区，先期开展“智慧小区”建设。4月底前，必须完成1处“智慧小区”试点建设任务。

　　同时，今年将对老旧楼院集中改造，涵盖三县五区，共计改造40处。目前，市房产局对问题较重、对业主居住造成严重影响、急需改造的项目，将报请市政府审核同意，并印发《20**年兰州市老旧楼院整体改造实施方案》。