篇2：无锡市物业管理条例(2015)

　　无锡市第十五届人民代表大会常务委员会公告第16号

　　无锡市物业管理条例

　　(20**年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定20**年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)无锡市第十五届 人民代表大会常务委员会公 告第16号《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于20**年4月29日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于20**年5月29日批准，现予公布，自20**年9月1日起施行。

　　20**年5月29日

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

　　第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务，建设单位与前期物业服务企业，业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

　　社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

　　第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。

　　市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。

　　街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

　　第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

　　第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第七条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任，业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。

　　第八条 筹备组成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力;(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;(五)个人信用记录良好，无犯罪记录。

　　除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

　　第九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。

　　业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

　　第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;(四)违法出租房屋且未改正的;(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。

　　第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

　　业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，由社区居(村)民委员会组织召开。

　　业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

　　第十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;(三)其他重大事项。

　　第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十七条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

　　县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

　　已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

　　第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

　　第二十四条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

　　物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

　　第二十五条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

　　新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

　　第二十七条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

　　物业服务用房的用途不得擅自变更。

　　第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。

　　物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第四章 物业服务

　　第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

　　第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

　　第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;(四)其他应当公示的信息。

　　第三十二条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

　　未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

　　第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

　　第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。

　　经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居(村)民委员会的监督。

　　经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

　　第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

　　因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

　　第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

　　市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

　　第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;(二)出租、出借、转让资质证书的;(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

　　第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的，应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;(六)损害业主或者公共利益情节严重的;(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

　　第四十一条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

　　第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

　　物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

　　第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

　　车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

　　第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)擅自改变物业规划用途;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内相关违法行为。

　　城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

　　建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

　　公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

　　市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

　　特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

　　价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

　　工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

　　第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

　　受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第四十九条 物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从专项维修资金中列支:

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;(六)依法不得列支的其他费用。

　　第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。

　　物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

　　第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

　　申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

　　第六章 旧住宅小区物业管理

　　第五十三条 本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

　　第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

　　第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的，应当及时维修、改造和更新。

　　建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

　　第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制，给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

　　物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区管理的有关工作。

　　尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

　　第七章 拆迁安置房小区物业管理

　　第五十七条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作，逐步推动物业服务市场化。

　　街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

　　第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同，实施前期物业管理。

　　建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。

　　第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。

　　第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费用。

　　拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

　　县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

　　第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

　　第八章 法律责任

　　第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定，未及时移交有关财物、档案资料、印章的，由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的，对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的，依法追究相应的法律责任。

　　第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款。

　　第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定，物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以三万元以上十万元以下罚款。

　　第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定，按照下列规定给予处罚：

　　(一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下罚款。

　　(二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

　　第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附 则

　　第六十九条 市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

　　第七十条 本条例自20**年9月1日起施行。

篇3：无锡市物业管理条例（2015年）

　　无锡市物业管理条例（20**年）

　　(20**年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定 20**年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

　　第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

　　社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

　　第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。

　　市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。

　　街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

　　第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

　　第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第七条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任，业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。

　　第八条 筹备组成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

　　(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

　　(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;

　　(五)个人信用记录良好，无犯罪记录。

　　除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

　　第九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

　　业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

　　第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

　　(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

　　(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

　　(四)违法出租房屋且未改正的;

　　(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

　　(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

　　(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。

　　第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

　　业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，由社区居(村)民委员会组织召开。

　　业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

　　第十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(三)其他重大事项。

　　第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十七条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

　　县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

　　已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

　　第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

　　第二十四条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

　　物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

　　第二十五条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

　　新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

　　第二十七条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

　　物业服务用房的用途不得擅自变更。

　　第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。

　　物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第四章 物业服务

　　第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

　　第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

　　第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;

　　(四)其他应当公示的信息。

　　第三十二条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

　　未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

　　第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

　　第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。

　　经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居(村)民委员会的监督。

　　经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

　　第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

　　因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

　　第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

　　市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

　　第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(二)出租、出借、转让资质证书的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

　　第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：

　　(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

　　(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　　(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

　　(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

　　(六)损害业主或者公共利益情节严重的;

　　(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

　　第四十一条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

　　第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

　　物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

　　第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

　　车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

　　第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

　　(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

　　(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

　　(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;

　　(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

　　(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

　　(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内相关违法行为。

　　城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

　　建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

　　公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

　　市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

　　特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

　　价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

　　工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

　　第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

　　受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第四十九条 物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从专项维修资金中列支:

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

　　(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;

　　(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

　　(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;

　　(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

　　(六)依法不得列支的其他费用。

　　第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。

　　物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

　　第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

　　申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

　　第六章 旧住宅小区物业管理

　　第五十三条 本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

　　第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

　　第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的，应当及时维修、改造和更新。

　　建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

　　第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制，给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

　　物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区管理的有关工作。

　　尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

　　第七章 拆迁安置房小区物业管理

　　第五十七条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作，逐步推动物业服务市场化。

　　街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

　　第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同，实施前期物业管理。

　　建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。

　　第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。

　　第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费用。

　　拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

　　县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

　　第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

　　第八章 法律责任

　　第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定，未及时移交有关财物、档案资料、印章的，由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的，对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的，依法追究相应的法律责任。

　　第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款。

　　第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定，物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以三万元以上十万元以下罚款。

　　第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定，按照下列规定给予处罚：

　　(一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下罚款。

　　(二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

　　第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附 则

　　第六十九条 市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

　　第七十条 本条例自20**年9月1日起施行。

篇4：宿州市物业管理条例实施细则(全文)

　　宿州市物业管理条例实施细则(全文)

　　第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等法规，结合本市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

　　第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条 宿州市城区住宅小区物业服务指导收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。宿州市城区住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。

　　第五条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

　　物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

　　物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区(别墅除外)物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

　　第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

　　凡获得全国城市物业管理(示范)住宅小区称号的住宅物业综合服务费可在政府指导价的基础上上浮10%;获得省物业管理优秀住宅小区称号的可上浮5%;

　　第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

　　第十条 物业服务一般包括以下内容：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

　　(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

　　(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

　　(四)车辆停放服务管理;

　　(五)做好安全防范和秩序维护工作;

　　(六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

　　(七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

　　(八)业主委托的其他公共性服务内容。

　　第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

　　第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　物业服务成本构成一般包括以下部分：

　　(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

　　(四)物业服务企业办公费用;

　　(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(七)经业主或业主委员会同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。

　　第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，按照《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》(附件4)、《宿州市城区住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1)，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

　　前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。

　　第十五条 开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主(物业买受人)签字确认。

　　第十六条 业主大会成立后的物业服务收费标准，由业主大会与物业服务企业根据服务等级和服务要求，参照政府指导价，协商确定收费标准，在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报市价格行政主管部门、房地产行政主管部门备案。

　　第十七条 物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的)，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

　　未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

　　第十八条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

　　交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

　　第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

　　第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

　　第二十二条 物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停放服务收费标准、举报电话等进行公示。

　　第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费(见附件3)。

　　业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　对进入小区执行公务、检修、救护车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车等临时停放不得收取停车费。

　　物业服务企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业服务企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

　　第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

　　第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

　　未移交给供水部门的二次供水，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。

　　第二十七条 非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。

　　第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第三十条 业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。

　　业主或使用人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，物业服务企业可一次性收取装饰装修垃圾清运费(见附件2)。不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的，物业服务企业不得收取装饰装修垃圾清运费。

　　因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主(使用人)承担，并承担相关法律责任。

　　第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

　　第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　第三十四条 物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

　　第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本实施细则自行协商实行。

　　第三十六条 各县、区价格行政主管部门和房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。可结合本地实际参照本实施细则执行。

　　第三十七条 本实施细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

篇5：宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(2010)

　　关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

　　各县(市)区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○一○年六月十二日

　　宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(20**)

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，自20**年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规，提出以下实施意见。

　　一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

　　(一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

　　(二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际，制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组，协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制，解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

　　(三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

　　(四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站，配置物业管理专职人员，人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　(五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

　　(一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

　　(三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　(四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　(五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　(六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　(七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　(八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

　　(九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

　　各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照其相关法律、法规处理。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　(一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

　　(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

　　《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

　　(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　(四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

　　四、规范前期物业管理工作

　　(一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案)，并提出整改意见和建议。

　　(二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

　　开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行，《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)开发建设单位在销售(预售)物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定，供开发建设单位参考。

　　(四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

　　(五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

　　(六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

　　3.物业质量保修和物业使用说明文件;

　　4.业主清册(房屋分配方案);

　　5.分幢分层平面图和套型图;

　　6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

　　7.物业管理所必需的其他资料。

　　五、物业服务企业的服务

　　(一)物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

　　(二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　(三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

　　1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况;

　　2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　(四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

　　《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　(六)根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

　　(七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。

　　(八)为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

　　六、物业管理用房的配置

　　物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　(一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

　　1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房;

　　2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

　　3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

　　4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明;

　　5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内;

　　6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

　　(二)因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　(三)经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　(四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

　　七、物业管理相关经费的交纳

　　(一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元)，在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账，独立核算;首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

　　(二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

　　为扶持物业管理行业的发展，各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算，低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

　　(四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

　　八、物业管理相关政策

　　(一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营)，租金收入用于补贴物业服务经费。

　　(二)对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

　　(三)为扶持物业管理的发展，各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

　　(四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

　　(五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

　　各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

　　本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。