物业经理人

做好防城港市划分物业管理区域工作的通知(2016)

6513

做好防城港市划分物业管理区域工作的通知(2016)

  防住保房发〔20**〕7号

  关于做好防城港市划分物业管理区域工作的通知

  各县(市、区)房产行政主管部门、各房地产开发企业、物业服务企业:

  为做好防城港市划分物业管理区域的工作,维护物业管理活动的正常秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规的规定,结合实际,现就规范防城港市划分物业管理区域工作的有关事项通知如下:

  一、物业管理区域的定义

  物业管理区域,是指只成立一个业主大会、相对独立的并由一个物业服务企业或者其他管理人实施统一管理的区域。

  二、划分物业管理区域的行政主管部门

  防城港市住房保障和房产管理局负责指导监督全市物业管理区域划分工作。划分物业管理区域由各县(市、区)房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。

  三、划分要求

  (一)新建项目的建设单位应当在办理前期物业招投标手续前或申请批准采用协议方式选聘物业服务企业前,申请划分物业管理区域;

  (二)已交付使用的住宅小区、商住楼项目以及其他非新建物业项目,根据实际情况需要进行拆分或合并的,由业主委员会(未成立业主大会的由社区居委会)申请划分物业管理区域。

  四、划分原则

  划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。

  建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的,不得分割划分为独立的物业管理区域。

  调整后的各物业管理区域应当提供符合法定要求的物业服务用房和一定标准(10平方米以上)的业主委员会办公用房,其产权属所在区域全体业主所有。

  具体划分原则如下:

  (一)新建项目

  1.分期开发建设的建设项目,其地上、地下建筑物和配套设施设备、相关场地有共用性质的,应当划分为一个物业管理区域。

  2.住宅小区内的非住宅物业,应当与该住宅小区划分为一个物业管理区域;

  同一建设项目的商场物业、办公物业、工业物业、医院和学校等特种物业及单幢商住楼宇等其他非住宅物业,其基础设施和配套设施设备具有独立使用功能,能够封闭管理的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  3.有市政道路、山川河流区分的独立院落或有围墙围合的封闭小区,相互间没有共用基础设施和配套设施设备的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  (二)非新建项目

  1.为便于管理,物业管理区域需拆分或合并的,需经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“双过半业主”)同意后方可申请划分;

  2.对零散建设、规模较小的相邻物业项目,乡镇人民政府(街道办事处)、社区居委会要积极创造条件,推动物业管理区域的整合工作,实现物业管理资源共享和规模效益。对符合以下条件之一的,可以合并为一个物业管理区域:

  (1)有市政道路、山川河流等自然边界围合;

  (2)处于同一街道(自然街坊)或位置靠近;

  (3)基础设施、公共配套设施相关;

  (4)宜于统一整治封闭成一个区域便于管理;

  (5)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团。

  五、办理程序

  (一)提交申请材料

  1.新建项目,由建设单位提交以下申请材料:

  (1)物业管理区域划分申请表(附件1);

  (2)建设项目核准或者备案文件(原件及复印件1份);

  (3)建设用地规划许可证(原件及复印件1份);

  (4)建设用地使用权证书(原件及复印件1份);

  (5)项目规划设计方案(原件及复印件1份);

  (6)物业管理区域划分示意图(在规划总平图上用红线标注)。

  以上第(2)-(5)项要件需核对原件后留存复印件(复印件应加盖建设单位公章),第(6)项留存原件。

  2.非新建项目,由相关业主委员会或社区居委会提交以下申请材料:

  (1)物业管理区域划分申请表(附件1);

  (2)原物业管理区域“双过半业主”决定的书面证明材料;

  (3)物业管理区域划分示意图。

  以上要件需留存原件。

  3.原已通过物业管理区域划分申请的新建物业项目,如建设过程中经规划行政主管部门批准调整原有规划方案,原物业管理区域划分不符合要求的,建设单位应当重新申请划分物业管理区域。

  (二)受理及审查

  1.对申请人提交申请材料不齐全的,县(市、区)房产行政主管部门应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容;对申请人提交申请材料齐全的,应当予以受理。

  2.县(市、区)房产行政主管部门自收到申请之日起20日内,应会同乡镇人民政府(街道办事处)、社区居委会进行实地查验,共同划定物业管理区域。

  3.经审查符合划分条件的,县(市、区)房产行政主管部门应向申请人出具《防城港市物业管理区域划分意见书》(附件2),同时抄发项目所在地乡镇人民政府(街道办事处)、社区居委会。

  (三)公告

  1.新建项目

  建设单位在销售房屋时,应在销售场所公告《防城港市物业管理区域划分意见书》,同时应当以图文形式将划定的物业管理区域作为销售合同的附件向买受人明示,附件的内容包括:

  (1)物业管理区域的范围;

  (2)地上地下物业共用部分名称、位置和面积;

  (3)公共场所、公共绿化的面积和位置;

  (4)公共车位数量和位置;

  (5)地下室、底层架空层面积及其权属;

  (6)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;

  (7)共用设施设备名称及其权属;

  (8)其他需要明示的场所和设施设备。

  2.非新建项目

  (1)参照新建项目明示内容进行公告;

  (2)拆分物业管理区域的,在每个拆分出来的物业管理区域内进行公告;

  (3)合并物业管理区域的,在新合并的物业管理区域内公告;

  (4)公告期不少于7日。

  公告期满后,原物业管理区域业主大会和业主委员会的职能终止。乡镇人民政府、街道办事处在县(市、区)房产行政主管部门指导下,具体负责指导小区业主召开业主大会和选举新的业主委员会。原物业服务企业在县(市、区)房产行政主管部门的指导下继续开展物业服务,待新业主委员会成立后,依法签订(解除)物业服务合同。

  (四)档案管理

  各县(市、区)房产行政主管部门应当建立健全划分物业管理区域工作档案,并将《防城港市物业管理区域划分意见书》抄送市住房局、物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会。

  六、其他事项

  (一)新建项目未取得《防城港市物业管理区域划分意见书》的,县(市、区)房产行政主管部门不予办理防城港市物业管理项目招投标手续,或不予受理协议选聘物业服务企业申请。

  (二)建设单位不按照规定申请划分物业管理区域或者不按照规定向买受人明示物业管理区域的,按照《广西壮族自治区物业管理条例》第五十九条规定予以处理。

  本通知自印发之日起执行。

  附件:1.防城港市物业管理区域划分申请表及物业管理区域物业构成及共用设施设备明细

  2.防城港市物业管理区域划分意见书

  防城港市住房保障和房产管理局

  20**年1月28日

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2:毕节市关于规范物业区域划分与项目备案有关事项的通知

  毕节市关于规范物业区域划分与项目备案有关事项的通知

  (毕市住建〔20**〕174号)

  各县(区)房产(规划建设)局,各房开企业、各物业服务企业:

  为进一步规范我市物业项目管理,加强对物业服务市场事中事后的监管,完备物业信用信息数据,现就物业区域划分与项目备案有关事项通知如下:

  一、新建项目物业管理区域划分

  根据《贵州省物业管理条例》第九条之规定,建设单位在向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证时,应当同时向建设项目所在地房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。

  (一)区域划分所需资料

  1.物业管理区域划分申请表;

  2.相关土地证明文件和建设项目立项批文(收复印件)

  3.工程规划设计方案(收总平面图、物业用房所在楼层平面图等复印件)。

  (二)办理时限

  1.申请。建设单位在申请建设工程规划许可证时,同时向房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。

  2.回复。房屋行政主管部门接到建设单位申请或规划部门征求意见后,5日内予以回复,出具《物业管理区域划分意见书》。

  3.决定。建设单位及时向房屋行政主管部门反馈并提供批准后的《规划设计方案》,房屋行政主管部门出具《物业管理区域划分决定书》,建设单位将物业管理区域划分决定的内容在房屋销售现场公示。

  (三)物业服务用房配置要求

  1.配置单位及权属:由开发建设单位按物业管理区域无偿配置,归全体业主共有,物业服务企业无偿使用。

  2.面积:按《贵州省物业管理条例》规定比例配置。

  3.应达到的条件:一是地面以上且能计算建筑面积的房屋,并满足自然采光和通风条件;二是具备供水、供电设施及其他基本使用条件,能直接投入使用;三是功能设置合理能满足物业管理办公的需要,位置设置要方便业主办事。

  二、前期物业选聘

  (一)根据《贵州省物业管理条例》第四十九条之规定,包含住宅物业的建设项目,建设单位应当以物业管理区域为单位,通过招投标等方式在申请预售许可之前选聘物业服务企业。

  (二)招标程序按《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房﹝20**﹞130号)执行。结合我市实际作如下几点要求:

  1.招标方式

  我市前期物业选聘采用公开招标的方式,公开招标投标人不足3人或建筑面积3万方以下的,可以邀请招标或者经主管部门同意采用协议方式选聘前期物业服务企业。

  2.招标公告

  招标人通过所在地房屋行政主管部门在毕节市物业综合监管平台和毕节市住房和城乡建设局官方网站上发布招标公告,有条件的可同时在其他公众媒体上发布公告。

  招标人应当在招标公告发布日期3个工作日前,提交以下材料报房屋行政主管部门审核并发布公告:

  (1)物业管理区域划分文件;

  (2)招标公告和招标文件;

  3.投标主体条件

  参加投标的企业应同时具备以下条件:

  (1)具有独立法人资格、经过工商注册登记从事物业管理活动的企业。

  (2)已进入我市物业综合监管平台的物业服务企业,市外企业在市内无项目或新成立无项目的除外。

  (3)全市物业企业信用等级评定后,信用等级在合格及以上或本年度新成立、市外企业首次入毕未评级的物业企业。

  (4)招标人要求的其他条件。

  4.信用等级与招标评分

  符合条件并参加投标的物业企业,按上年度信用等级在最后评分的基础上适当加分,信用等级为优秀的企业加5分,信用等级为良好的企业加3分,信用等级为合格的企业或新成立无信用等级的企业不加分。

  三、物业项目备案

  (一)备案范围

  所有在我市行政区域范围内的物业服务项目,包括前期物业备案和后期物业备案。

  前期物业备案:开发建设单位在办理预售之前通过招标等方式选聘前期物业服务企业,开发建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同并向所在地房地产行政主管部门备案。

  后期物业备案:业主委员会成立后,受全体业主(业主大会)委托代表全体业主重新选聘物业企业并与其签订物业服务合同,由业主委员会和物业服务企业向所在地物业主管部门备案。

  (二)备案时间

  1.物业服务合同签订之日起15日内备案;

  2.变更物业服务合同的,变更之日起15日内向原备案单位申请信息变更备案;

  (三)备案程序及所需资料

  1.前期物业备案所需资料

  (1)毕节市前期物业备案表。

  (2)前期物业服务合同。

  (3)业主临时管理规约。

  (4)小区物业管理用房的面积和具体位置(提供经规划审批的设计方案审核,收总平面图复印件、物业服务用房所在楼层图复印件,现场查看具体情况)。

  (5)物业管理区域划分决定书。

  (6)招投标等方式选聘前期物业服务企业有关资料。

  公开招标的提供:招标公告、招标文件、投标报名情况、投标文件、评标情况、中标通知等资料。

  邀请招标的提供:邀标函、招标文件、投标报名情况、投标文件、评标情况、中标通知等资料。

  通过招标或者协议方式未能选聘到物业服务企业的,提供物业所在地房屋行政主管部门同意由建设单位实施前期物业服务的意见。

  (7)销售现场公示情况(在销售现场公示前期物业服务合同、业主临时管理规约、物业区域划分决定书、物业服务用房位置面积的文字说明及图纸,提供照片,现场查看)。

  (8)物业企业信息及项目管理人员情况(项目经理、工程主管、保安主管、保洁主管、客服主管应经培训合格)

  2.后期物业备案所需资料

  (1)毕节市物业管理项目备案登记表

  (2)物业服务合同;

  (3)业主管理规约;

  (4)业主表决结果或决议(业主大会通过选聘物业企业的表决或决议,收复印件)

  (5)物业企业信息及项目管理人员情况(项目经理、工程主管、保安主管、保洁主管、客服主管应经培训合格)

  3.备案程序

  (1)申请。开发建设单位将资料提拱给物业服务企业进入毕节市物业综合监管平台内申请。

  (2)完成备案。开发建设单位或物业服务企业将申报的纸质资料送交物业主管部门,主管部门审核资料齐备后出具《毕节市物业管理项目备案证明》完成备案。

  四、前期物业更换

  前期物业服务合同期限内,物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的,依据《贵州省物业管理条例》第五十五条之规定办理。

  前期物业服务合同期限内,未达到召开首次业主大会条件的,开发建设单位与物业服务企业解除合同并重新选聘前期物业的,应当取得已购房业主的同意,按前期物业选聘程序重新选聘物业服务企业,但不得降低物业选聘标准和条件,不得减少服务内容和降低服务标准,不得提高物业服务收费标准和扩大收费范围。

  达到召开首次业主大会条件但未能召开首次业主大会或者未能选举业主委员会的,由社区居委会代行业委会职责。经占建筑总面积和总人数半数以上的业主同意重新选聘物业服务企业的,应当提前3个月书面通知原物业服务企业并按程序重新组织选聘。

  五、物业承接查验

  (一)前期物业承接查验。开发建设单位与物业服务企业应当于房屋交付使用15日前完成承接查验,并按《物业承接查验办法》(建房〔20**〕165号)第二十九条之规定报所在地房地产行政主管部门备案。

  (二)后期物业承接查验。物业服务合同终止之日起10日内,原物业服务企业应当向业主委员会及新选聘的物业服务企业移交承接查验档案,未重新选聘物业企业的,承接查验档案移交给业主委员会,无业主委员会的移交给社区代管。

  六、相关要求

  (一)各县(区)物业主管部门应高度重视,加强监管,认真按照职责要求,抓好选聘前期物业服务企业和项目备案工作,严格依照相关政策法规的要求对企业提交的材料进行审核。对企业违规承接物业管理项目的,或提交的材料不齐全以及材料内容不符合相关规定的,不予办理,并督促企业限期进行整改。

  (二)各县房屋行政主管部门在办理商品房预售许可时,应当按《贵州物业管理条例》有关规定将前期物业选聘作为前置条件。

  (三)各物业服务企业应当严格依法备案物业服务合同,物业服务企业未依法备案物业服务合同的,各县(区)物业主管部门责令限期报送备案,逾期不报送备案的,对其予以通报批评,并计入企业诚信档案。

  七、本通知从行文之日起开始执行,以往规定与本通知不一致的,以本通知为准。

  附件:1.毕节市新建项目物业管理区域划分申请表.doc*

  2.毕节市物业管理项目备案证明.doc*

  3.毕节市前期物业管理项目备案表.doc*

  4.毕节市后期物业管理项目备案登记表.doc*

  毕节市住房和城乡建设局

  20**年7月2日

篇3:连云港市关于加强物业管理区域划分工作的通知(2013)

  连云港市关于加强物业管理区域划分工作的通知(20**)

  连住房发〔20**〕60号

  各县、区住建(房产)局,市开发区建设局,徐圩新区规建局:

  为规范物业服务行为,根据《江苏省物业管理条例》等有关规定,现就加强物业管理区域划分工作通知如下:

  1.物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,以经审批的规划设计条件为依据,综合考虑建筑物规模、供水、供电、供气等共用设施设备、公共场所的独立使用、项目(小区)周边的道路及出入口方便使用以及业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

  2.规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分意见,并要求开发建设单位在规划设计方案中明确住宅小区物业管理区域的周围界线。

  3.新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围事先划定物业管理区域。

  住宅小区整体规划设计范围内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

  4.相邻二个以上物业区域(含住宅),经原区域全体业主间协调一致,并经规划部门、县(区)物业主管部门认定,可以划分为一个物业管理区域。

  5.商贸、办公、医院、学校、公园、工厂、仓储等非住宅物业及单幢住宅楼宇具有独立供电、供水、道路等共用设施设备,并具有独立管理条件的,可以划分为一个物业管理区域。

  6.新建住宅,建设单位应当根据建设用地规划许可证确定的用地红线图范围,按照批准的建设工程规划设计方案、结合物业的共用设施设备、公共场所、社区建设等因素,在向规划行政主管部门报批规划设计方案时明确物业管理区域划分方案。

  7.物业管理区域划分方案应当明确物业管理区域的地理位置、周围界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分情况、区域出入口数量及位置、与周边物业的分隔方式、建设单位以及其他需要载明的事项。

  8.已投入使用尚未划分物业管理区域的,由县(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见并综合考虑规划设计方案及共用设施设备、公共活动场所等因素后确定物业管理区域。

  9.新建物业出售(预售)前,建设单位应当将划定的物业管理区域方案向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  开发建设单位在前期物业招投标时必须向有关部门提供已备案的物业管理区域划分方案。

  10.已划定物业管理区域并实施物业管理建设单位尚未将划定的物业管理区域向县(区)物业管理行政主管部门备案的,可以由物业服务企业代为向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。

  11.开发建设单位或物业企业不及时按规定进行物业管理区域备案的,县(区)物业主管部门应要求其限期备案,经要求仍不及时备案的,县(区)物业行政主管部门应根据《江苏省物业管理条例》等有关规定进行处罚。

  县(区)物业行政主管部门应当会同属地街道办事处(乡镇人民政府)建立物业管理区域档案。

  《连云港市物业管理区域划分暂行规定》(连房[20**]28号)自本通知印发之日废止。

  连云港市住房保障和房产管理局

  20**年12月3日

  来源自合同范文

篇4:对物业管理区域划分问题思考

  对关于“物业管理区域划分”问题的思考

  物业管理条例第九条第二款规定,“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由此来看,《条例》把物业管理区域的划分作为一个行政管理的问题,主要考虑了行政管理的便利,而偏离了物权保护这个最重要的前提。这显然不符合物权法有关保护业主区分所有权的宗旨,从现实情况来看,也不符合物业管理的实际,不能为物业管理区域划分的实务提供有效的指导。

  “物业管理区域”是物业管理中的一个基本概念,在物业管理条例中,出现了27处,可见其重要。物业管理区域的划分关系到业主物权的保护,关系到业主自治与住宅小区的秩序,关系到行政管理与民事活动的关系,是一个尚未受到应有重视的问题。

  1、物业管理区域本质上是业主共有权的范围

  物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理的权利组合而成。对共有部分共同管理的权利,就是业主物业管理的权利来源。可见,物业管理的区域有多大,取决于业主的共有范围有多大。一个两百套房屋的小区,占地两万平方米,那么业主共有的范围也就只限于这两万平方米;而一个占地一百万平方米的小区,每一位业主共有权的范围,可能达到一百万平方米。不考虑共有权,只考虑“三项因素”(共用设施设备、建筑物规模、社区建设);不考虑业主的区分所有权形成的过程与权利范围,只认为行政机关有权划分物业管理区域,不但不能促进物业管理,反面会增加混乱。

  从业主共有权的角度来看,较大的小区,意味着业主较大的共有权范围。但小区越大,业主权利越难行使,反面是较小的小区,容易实现业主自治。所以对业主而言,大有大的利益,小有小的好处。从物业公司经营的角度,越大的管理区域,越有规模效应,所以物业服务企业通常希望管理较大的小区。从政府管理的角度,自然也是希望相对集中,管几个大的小区,比管无数小的小区,要容易得多。这里就出现了利益上的冲突。在物业管理区域划分时,究竟以何为出发点,就成为一个现实问题。我认为,既然物业管理区域的本质是区分所有权的范围,那么,一是不能轻易变更,二是如果重新划分,根本的出发点,还是保障业主的区分所有权。

  2、“三项因素”不是划分物业管理区域的科学依据

  既然物业管理区域与业主的建筑物区分所有权密切相关,就不应由行政机关任意划分。物业管理条例中所规定的“三项因素”,并不科学。

  ——“共用设施设备”范围很广,供电供水供热供气,道路通讯绿化消防,哪种设施设备是划分物业管理区域的因素?就以供热设备来说,是不是共用一个锅炉房的,就应当划分为一个物业管理区域呢?显然没有必要。通过有偿使用,不是一个物业管理区域,也可以共享一个共用设施设备。

  ——“建筑物规模”,多大的规模适合作为一个物业管理区域呢?现实中,规模小的小区一两百套房子;规模大的小区有一两万套房子,都可以成为独立的物业管理区域。如果以规模来划分,是不是要确定一个“标准规模”,小于它的就应当合并,大于它的就应当分割呢?

  ——“社区建设”,一般是指居民区的社会事务管理,这种管理是公法意义上的,而物业管理是业主对自己不动产的管理,是纯粹的财产事务,是私法意义上的,两者可以说毫不相干。打个比方说,甲的院子里打一口井,造个围墙,乙的院子里也打一口井,造一个围墙,从资源角度,是一种浪费,但从所有权角度,是必须的。政府可以要求两家参加一个居民小组,但不应该强迫两家人合并院子,共用一口水井、一个围墙。

  物业管理条例授权省级人民政府制定划分物业管理区域的具体办法,如果基本原则都没有明确,地方政府不可能制定出合理可行的办法。

  3、实务中的难题

  当前在实务中,确定物业管理区域,通常以开发项目的红线为边界,一个项目,就是一个物业管理区域,类似于自然村的形成,这时,一般不大需要行政机关来确定与划分物业管理区域。但有些“自然村”存在潜在的共有权范围模糊的问题,存在权利争议的隐患。比如,一个楼盘开发之初确定占地五万平方米,分为两期开发,对于一二期购买的客户而言,其区分所有权的范围应当在这五万平方米之内。但之后开发商又取得了周边接壤的土地,连续开发了第三、四、五期,总占地面积达到十五万平方米,交付后作为一个小区统一管理,这时问题就来了:对于第一、二期业主来说,他们的共有权,是否扩大到后三期即总共十五万平方米的范围?假如后三期是别墅,那么前两期业主的共有权,能否达到别墅区?

  现在许多住宅小区存在着不同类型物业混合的现象,别墅与公寓、高层与多层、商品房与保障房同在一个物业管理区域内。经济条件迥异的人居住在一起,利益难免冲突。生活习惯、对物业费的态度、对公共事务的关心程度、对小区重大改造维修事项的看法都有所不同。而这种冲突,通过业主共同决策是很难解决的,因为中低端物业的业主人数远远超过高端物业,一旦表决,必然形成“多数人的暴政”。比如,解决小区停车难的问题,中低端物业的业主由于没有专有车位,倾向于利用小区内的道路、绿地增加更多的车位,而对于高端物业的业主来说,自己已经有了专有的停车位,故更希望维护小区现有的规划格局。

  解决这个问题的根本出路,在于细分物业管理区域。一个住宅小区,不一定作为一个物业管理区域,特别是超级巨大的住宅区,动辄一两平方公里,业主达到数万人,要实现业主自治,实在是超级难题。这时就出现了不以开发建设的范围,而以物业类型重新划分物业管理区域的需要。在有的地方,一个小区中,不同层次业主的矛盾已经相当尖锐,重新划分物业管理区域已显得十分急

迫。

  但在业主争议的情况下重新划分,难度极大。物业管理条例第九条第二款所规定的“三项因素”无法为重新划分提供科学标准。如上所述,重新划分的意义在于各层次业主的区分所有权都能获得保障,而这个问题,却被物业管理条例所忽视。

  4、确定与划分物业管理区域涉及多种因素

  如前所述,物业管理条例第九条规定的三项因素不能作为确定与划分物业管理的主要因素,那么哪些因素才是主要因素呢?结合实务,我想有以下方面:

  (1)建设用地使用权。物业管理区域的基础是建设用地范围,而建设用地使用权,是业主最重要的财产权利。房屋的价值会随着使用而折旧,而土地的价值会持续上升。物权法规定住宅的建设用地使用权到期后自动续期,意味着这个权利不受出让年限的限制,可以视为永久的权利,这就使建设用地使用权几乎具备了所有权的全部权能。目前人们只看重房屋产权,忽视建设用地使用权的现象,很快就会改变。当业主把目光聚焦在土地权利上时,自己小区的土地范围,就成了最重要的问题。但以土地红线确定物业管理区域的困难在于,在以往的商品房开发中,从开发商到政府,都很少考虑到未来业主的建设用地使用权范围的问题。有的小区,由几宗地组成;有的则是在一宗土地上,因开发商不同,形成两个甚至多个小区。这使得以土地红线来确定物业管理区域很难行得通。

  (2)《建设工程规划许可证》。这是法定的证件,是建设项目合法性的标志。以它来划分物业管理区域,具备确定性、权威性,但问题在于,许多项目都是分期开发,分期取得规划许可证,一个小区中,有几个规划许可证并不罕见,如果机械地按规划许可证划分,很多小区会被肢解。更重要的是,规划许可证是从建设工程管理角度颁发的,并不考虑业主共有利益的平衡与保障,有的规划许可证对应的全是住宅,有的可能全是配套,所以这也不能作为依据。

  (3)能否以项目立项为依据?这能够解决多宗土地上,分期规划建成的小区统一管理的问题,但一来立项是一个行政行为,它不能确定物权的归属;二来一个建设项目立项后,发生变化也很常见,往往建成之后,与当初的立项已经大相径庭。

  (4)合同约定。从法理及实务来看,购买人的认知是一个不可忽视的因素。一位客户,购房时看中的是一个精致小盘,最后却成了几个楼盘合并管理的杂乱大盘;或者相反,购买时是冲着千亩大盘的,最后却分成了几个小盘,这都会对业主的预期构成损害,直接违反合同的约定,业主如果追究建设单位的违约责任,不能说没有道理。但现实中分期开发销售非常普遍,习惯上都不会以每一期作为独立的物业管理区域,而会将整个项目统一管理。完全颠覆现状,也是不可想象的。

  综上可见,物业管理区域的确定与划分,涉及许多因素,要找出一个明确的划分标准,是非常困难的。我们能够明确的是,这不是一个行政管理的问题,而是业主区分所有权如何保障的问题。只有沿着这个思路,才可能找到可行的解决方法。

  5、物业管理区域的划分要以保障业主自治为出发点

  商品房小区相当于一个人造村,它的建设者是开发商,审批规划的权力在政府。在规划阶段,就应当对物业管理区域作出明确的划分,并将它公诸于众,因为这关系到众多买受人的预期利益。不应当等小区建成后,再考虑管理区域划分。先确定管理范围,后建设交付,这样形成的物业管理区域,就是水到渠成、瓜熟蒂落,小区范围就是物业管理的区域。只有在业主产生了重新划分物业管理区域的要求,而自己又争执不下时,才需要政府出面,以政府的公信力作出裁决,以平衡业主利益,消除争议。

  政府在作出裁决的时候,应当从有利于开展业主自治出发,从保障业主物权出发,确定物业管理区域。事实上,有效的业主自治,有利于社会的稳定和谐,这也是政府追求的目标。缺乏有效自治,业主就要依赖政府,依靠物业企业的管治,这就会增加政府对业主自治的干预,增加物业公司的包办,从而也增加业主与政府、与物业企业之间的摩擦与纠纷。

  台湾、香港的物业纠纷很少,就在于业主自治充分;而它的前提,是小区规模都不太大。香港还存在上千户的小区,这与它的土地制度与开发模式有关,台湾基本上没有这种情形。中国大陆目前形成的大片开发,大面积管理,将来一定会形成管理上的难题。

  台湾有一个特别好的经验,就是在业主共有的范围内,再进一步明确“大公”与“小公”。所谓大公,是指全体业主共有的权利;所谓小公,是指一部分业主共有的权利。这其实非常容易理解:一个单元要换电梯,是由本单元的业主决定并筹资,还是需要本栋楼的全体业主甚至本小区的全体业主来决定和出资?回答显然是前者,因为这是属于部分业主的共同事务,与其它业主无关。但在立法上,这没有明确,实务中由此引发的纠纷已经屡见不鲜。我国独特的房地产开发模式形成了无数规模巨大的住宅区,在不能细分物业管理区域的情况下,明确“小公”范围及的权利,显得尤为重要。

  6、物业管理区域与土地登记制度改革

  物业管理区域的确定与划分是一项系统工程。涉及到的方面很广,最重要而又被忽视的,莫过于土地使用权的变更登记。

  比如,一个由三期组成的住宅小区,一期的容积率是1,二期是1.5,三期是2,那么各期业主的利益是完全不同的。假定这三期的地价都是2000元/平方米,那么摊到房屋上,一期业主楼面所含的土地价值就两倍于三期业主。十年之后,这个两倍可能决定了两期业主的财产价值悬殊。因此,不同容积率的业主在一起吃大锅饭,是不公平的。公平的做法,应当区分大公与小公,即每一期业主的小公范围,就是自己这一期的红线。相应地,土地使用权应当对应各期红线,转移至各期业主名下,成为这部分业主的“小公”权利。对于几宗地开发为一个小区,但容积率相同的,过去的几个土地权证,就应该合并为一个,作为全体业主的“大公”。现在的实际情况是,土地登记与业主的区分所有权没有关系,这为今后留下很大隐患。所以,要做好物业管理区域的划分,不能不改革土地登记制度。

  7、物业管理区域的划分原则

  综合以上考虑,以区分所有权为法理基础,结合实际工作中的可行性,可以用这样一些原则来确定物业管理区域:

>  (1)一般原则,物业管理区域以行政机关批准的建设区划为准,即以一个完整住宅小区的占地红线为边界,这相当于一个自然村落,因其内部有先天的、有机的联系,作为一个管理区域,具有合法性与合理性。

  (2)一个住宅区由若干个分期批准的建设区划构成的,可以作为一个物业管理区域。这照顾了购买人的认知与预期,也符合目前的普遍作法。

  (3)已经确定的一个物业管理区域内,如果某一部分具备单独实施物业管理的条件,而该部分的业主又决定单独管理的,经主管行政机关批准,可以划分为一个物业管理区域。这主要用来解决存在某些先天不合理状态的小区,重新调整物业管理区域的问题,这种调整应以业主自治为基础,行政机关居间裁判。因为归根到底,这是业主之间的利益关系,是民事主体之间权利义务的分配。

篇5:C商务大厦保洁服务区域划分

  商务大厦保洁服务区域划分

  保洁区域总面积为:6687.72平方米

  1、外围、大厅、餐厅、地下室配备一名保洁员,工作时间:

  7:00-15:30,区域面积1537.92平方米

  2、一、二、三、四、五、层配备一名保洁员,工作时间:7:30-16:00,参与清洁办公室卫生;区域面积1644平方米

  3、六、七、八、九、十、层配备一名保洁员,工作时间:7:30-17:30,参与清洁办公室卫生;区域面积1586.88平方米

  4、十一、十二、十三、十四、十五、层配备一名保洁员,工作时间:7:00-17:30,参与清洁办公室卫生;区域面积1701.12平方米。

  5、十六、十七、十八、十九、二十、层配备一名保洁员,工作时间:7:00___17:30,参与清洁办公室卫生;

  6、二十一、二十二、二十三、二十四、二十五、层配备一名保洁员,工作时间:7:00___17:30

  7、二十六、二十七、二十八、层配备一名保洁员,工作时间:7:00--17:30

  8、电梯、防火梯配备一名保洁员,工作时间:7:30-17:30,参与清洁办公室卫生,并作为机动人员听从保洁主管调配。区域面积217.8平方米

  9、所有保洁员都参与清洁办公楼内的大清计划项目,工作时间:16:00-17:30。

相关文章