县直各有关部门，驻县各有关单位:

　　现将《关于加强物业管理工作提升物业服务品质三年集中整治实施方案》印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

　　五原县人民政府

　　20**年12月28日

　　关于加强物业管理工作提升物业服务品质三年集中整治的实施方案

　　为进一步加强物业管理工作，提升物业管理服务品质，推进我县物业管理服务的规范化、标准化水平，加强住宅小区环境综合治理，解决物业管理热点、难点问题，切实改善人民群众生活、居住环境，根据国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《内蒙古自治区关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》《内蒙古自治区“物业管理服务质量提升年”活动方案》《巴彦淖尔市物业管理办法》《巴彦淖尔市加强社区物业管理工作指导意见》等有关规定，结合我县实际，经县委、政府研究决定，从20**年至20**年底，开展为期三年的“物业管理服务品质提升集中整治活动”，特制定本方案。

　　一、指导思想

　　以*新时代中国特色社会主义思想为指导，以关注民生、满足人民日益增长的美好生活需要为出发点，以巩固自治区“物业管理服务规范年”活动成果，推进物业管理规范化、物业服务标准化、物业收费市场化建设，切实解决物业管理服务中的难点、热点问题为抓手，全面提升居民生活的满意度和幸福指数。

　　二、目标任务

　　完善物业管理机制，实现小区物业管理职责的明确化、规范化;强化集中治理，实现管理模式的标准化、程序化;通过多部门联合执法，实现小区执法的常态化和长效化;强化日常巡查检查，实现小区面貌的整洁化和服务的品质化，全面提升我县物业管理的质量和水平。

　　三、组织领导

　　为确保物业管理三年集中整治活动取得实效，县政府决定成立加强物业管理工作、提升物业服务品质三年集中整治工作领导小组：

　　组 长：王 平 政府副县长、公安局局长

　　成 员：武 伟 政府办挂职副主任

　　乔 良 住建局局长

　　武 锐 市场监督管理局局长

　　潘志忠 城管执法局局长

　　马嘉骏 社区管理服务中心党工委书记

　　邵永斌 财政局局长

　　袁培才 发改局局长

　　刘 勤 规划设计服务中心主任

　　刘春晨 环保局局长

　　韦永生 司法局局长

　　吕文军 社会矛盾排查调处和投诉中心主任

　　王 栋 公安局副局长

　　杨 锴 园林管理所所长

　　蔺海云 环卫管理所所长

　　姚 毅 供热与物业监管办主任

　　段志强 消防大队教导员

　　侯凯钧 交警大队大队长

　　贺建忠 供电分局局长

　　王玉生 法院城市建设管理专业法庭庭长

　　谢福云 自来水公司公司经理

　　杨少刚 益源水务公司经理

　　李建荣 腾洁燃气公司经理

　　赵永泉 富源热力公司总经理

　　杨月英 移动五原分公司总经理

　　高永平 电信五原分公司总经理

　　许文林 联通五原分公司总经理

　　张 慧 广电网络五原分公司副经理

　　各社区居委会主任

　　领导小组下设办公室，办公室设在供热与物业监管办，办公室主任由姚毅同志兼任。具体负责物业管理联席会议的组织安排;负责检查督促指导各社区落实物业管理的具体工作;负责协调各相关部门加强联动配合。

　　四、工作职责

　　全县各部门要各负其责、多方联动，形成上下联动、齐抓共管的工作新机制，共同推进物业管理工作实现新突破。

　　城管执法局：要加大对违反国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《巴彦淖尔市物业管理办法》规定的行为执法处罚力度;对违反建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为加大执法处罚力度;对违反城市公用事业管理方面的供电、供水、供气、供暖规定行为行使行政处罚权。

　　住建局：要加大对住宅小区工程质量的监管力度，对小区配套设施不完善和存在质量问题的不予验收并不得交付使用;协调解决处理好小区建筑质量投诉;切实加强房地产市场管理，严厉打击未办预售许可证售房、未开工售房、未验收交付使用、延期交付使用等损害广大购房户利益的问题。对未出保修期的小区进行复验，督促开发商对工程遗留问题和配套设施不完善的问题进行整改，并对整改事项进行督查。

　　公安、交警、消防：要加强住宅小区安全、交通、消防设施的管理，监督和落实小区安防、监控设施的安装和使用，做到监控无死角、图像清晰;同时对小区内车辆乱停，堵塞消防通道、交通通道，僵尸车，楼道和消防通道乱堆乱放、乱拉乱接等存在安全隐患的行为予以查处。

　　环保局：组织公安、执法部门对住宅小区底店的噪声、油烟、焚烧垃圾等污染环境行为的整治工作，彻底解决污水排放、油烟、噪音扰民等问题。

　　市场监督管理局：要加强对颁证后的物业企业经营服务的监督管理;要将小区内的个体工商户全部纳入管理范围，落实门前四包。要加强小区内非法广告和无照经营行为的治理工作，重点加大对车库改商铺无证经营行为查处力度;要加强各小区电梯的安装验收、维护、年检及安全运行日常监督检查。

　　规划设计服务中心：要严厉查处开发企业未按规划要求配置公建及物业服务用房的行为。配合执法部门对小区内违规搭建、侵占共用空间等违法违规行为进行查处。

　　发改局：要加强对物业服务价格的监督管理，定期出台物业服务费的市场参考价，查处物业企业乱收费和乱涨价行为。

　　司法、信访、物业管理、社区：要依法开展物业管理矛盾纠纷调解工作。加强对物业矛盾纠纷化解、调处管理，尤其对重大、疑难物业矛盾纠纷要建立问题台账，制定工作方案。

　　园林管理所：要加强对新建小区内园林绿化的监督管理和验收工作，督促开发企业对绿化不合格的小区进行限期整改，达标后移交物业公司接管;加强对物业企业绿化养护和补植工作进行日常指导和监督检查，对小区内侵占绿地行为的及时查处。

　　环卫管理所：要及时启用住宅小区内垃圾转运站，缓解高峰期垃圾倾倒难的问题，积极配合社区做好物业脱管期间垃圾清理、清运工作。

　　城市建设管理专业法庭：要加强对恶意拖欠物业费行为要“速立、速裁、速结”，积极探索现场办案、小区公开审判等方式，加大对恶意欠费行为的打击力度，提高宣传效果，释放社会效应。

　　供水、供电、供热、燃气、通讯、有线电视等相关单位：要按照法律法规承担物业管理区域内相关管网、线路、检查井到终端用户设备设施的维修养护责任，保证户外线路规范有序。在物业监管办指导下，开展城市通讯线路整改专项行动，主动排查架设、敷设的通讯线路及附属设备，按照安全、规范、美观的要求进行整改。相关单位因建设或者维修、养护相关设备设施等，需要在小区内临时占用、挖掘道路、场地的，应当与社区居委会、业主委员会、物业公司协商一致并签订恢复协议。对不按要求恢复的施工单位，今后禁止进小区施工。

　　五、工作措施

　　(一)强化组织领导，建立物业管理联席会议制度。

　　县政府对全县物业管理工作负总责，政府分管领导为联席会议召集人，领导小组成员为联席会议成员，联席会议办公室设在物业办，负责日常事务。联席会议每季度定期召开，遇到需要紧急处理的事务也可临时召开，协调处理物业管理工作中的各种重大问题及物业管理纠纷。各成员单位要按照各自职能切实履行起住宅小区内执法管理职责，制定相关管理工作方案及办法。

　　(二)属地管理，重心下移，建立社区物业管理工作新机制。

　　一是落实社区管理服务中心物业工作职责。负责组织、管理、监督、考核辖区物业管理工作。成立住宅小区物业办，会同县物业监管办，组织指导各小区业主大会的召开、业主委员会换届工作、业委会成员培训等工作;组织并参与物业服务质量的日常检查考核;建立社区物业管理联席会议制度，做好相关部门小区联合执法的协调工作、辖区物业的纠纷调解和信访维稳工作;辖区内物业公司的考核工作。

　　二是夯实社区居委会职责。居委会负责组织本社区物业管理的组织、管理和监督工作;组织业主委员会制定规章制度，引导和规范业主和物业服务企业的公共行为;指导业主委员会公开选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，并签订物业服务合同;与业主委员会共同监管物业履约保证金的收支。

　　(三)规范业委会运作机制，充分发挥业主委员会职能作用。

　　一是全面地掌握各小区业主大会的成立情况，加强对业主大会的指导和组织，做好小区业主大会和业主委员会成立、换届等组织和管理工作，依托社区党组织、居委会、业主委员会、物业服务企业同驻共建机制，开展活动，充分发挥小区业主大会的民主自治作用。对暂时选举不出业委会的小区由居委会干部兼任业主委员会主任，履行业主委员会成员职能。

　　二是确保业主委员会日常运作规范有序。要充分发挥业主委员会的监督协调作用。监督物业企业按照合同约定提供质价相符的服务，维护业主权利，同时规范业主自身行为，履行业主义务，保障物业服务正常运行。

　　三是充分发挥业主委员会的宣传作用。通过业主委员会向广大业主宣传住宅小区的居民管理规约，明确业主在小区物业管理中的权利和义务。

　　四是要落实业主委员会成员工资待遇。为了充分调动业主委员会工作积极性，由县政府为每个住宅小区业主委员会根据住宅小区户数补贴3000-5000元的工作经费;对于具备条件的住宅小区，鼓励采取公用设施(包括住宅小区公建、广告位等)出租经营筹集资金解决业主委员会成员工资待遇或补充工作经费，召开业主大会确定后，在物业服务合同中约定，并到物业主管部门备案登记管理。业主委员会收支情况要向全体业主进行公示，社区居委会进行监督。

　　五是明确业主委员会的权利和义务，强化教育培训和监督指导。坚决打击业主委员会不按程序决定事项、以权谋私、不交物业费或向物业公司索要财物、互相勾联、损害广大业主利益的行为。

　　(四)实行物业管理招投标制度，推进物业管理市场化进程。

　　一是按照《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》(内政发〔20**〕91号)，推进机关、事业单位用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转化，实现后勤管理服务社会化、市场化。通过招投标方式选聘物业企业，在公共资源交易中心进行交易，并签订《物业服务合同》，所有单位原则上均不得指定物业企业，已经指定的要及时纠正，并重新通过招投标方式确定物业企业，签订《物业服务合同》后，到物业主管部门备案登记管理，实行物业履约保证金制度。为培育、壮大物业服务市场，公共资源交易中心对物业招投标产生的相关费用原则上予以减免。

　　二是对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区，探索业主自治的管理服务模式，实行自助式“准物业”服务。

　　(五)打造文明和谐社区，推进行政、企事业单位包联小区。

　　以创建全区文明城市为契机，因地制宜解决小区物业管理中的热点、难点问题。由全县行政、企事业单位对各住宅小区进行包联，协助社区管理服务中心开展住宅小区精神文明建设和环境整治等工作，建设小区文化广场(长廊)，开展灵活多样文化活动、宣传政策法规、物业知识;协调执法、消防、公安等相关部门对住宅小区内私搭乱建，侵占绿地、店外经营、私拉电线、乱堆乱放、违法装修、油烟噪音污染、宠物扰民等问题进行处理，切实维护好住宅小区内公共设施完好无损，环境干净、整洁，规范城市居民的行为习惯，革除陈规陋习，提升居民的生活居住品质。

　　(六)加快推进老旧住宅小区整治，打造美丽和谐小区。

　　由社区管理服务中心向县政府申报居民积极性高的老旧小区整治改造项目，并对自筹资金到位率高的小区实施改造工程，争取利用三年的时间完成改造任务，实现旧小区有管理用房、有自行车棚，有停车位、路面硬化、管道更新、小区封闭，具备物业管理服务的要求。要确立“共同缔造”理念，通过居民自筹、向上级争取、财政补贴等多渠道筹集改造资金，推进老旧小区改造步伐。

　　(七)以标杆促品牌提升，鼓励物业企业创建示范项目。

　　一是由县物业办负责创建一批物业服务示范项目，打造示范小区、特色小区，培育和发掘一批物业管理“新亮点”。要引导物业企业增加便民服务项目、扩大服务范围、提高服务质量，鼓励优秀企业做大做强，带动行业发展水平整体提升。

　　二是县财政预算要每年列出10万元物业专项资金，采取以奖代补的方式专项奖励业主满意率达到80%以上的物业示范项目和实施老旧住宅小区物业管理及“准物业”管理的优秀项目。

　　(八)破解物业收费难，解决制约物业发展的“瓶颈”。

　　一是物业企业自身要提升管理服务水平，并采取分季度收费等灵活多样的收费形式进行收取。

　　二是积极引导党员干部、公职人员、私营企业主带头交纳物业费。

　　三是采取多种方法治理拖欠物业费行为。监察、组织部门要加大对无正当理由催交后仍拒缴物业费的公职人员的教育、约谈和惩戒;教育部门要采取“小手拉大手”的方法协助收缴物业费;不动产登记局对房产变更产权时要查询并告之双方物业费缴纳情况;政府要建立不缴纳物业费的公开曝光失信惩戒平台;法院要将恶意拖欠物业费经审判仍不缴纳的业主列入失信黑名单。全社会要形成共管共治，群策群力的催缴物业费的氛围，破解“收费难”。

　　1.加强小区内部管理，提升住宅小区“颜值”。

　　一是加强对小区内乱堆乱放、私搭乱建、私改私接行为的管理。由社区牵头，对全县所有住宅小区内存在的安全隐患问题建立问题台账，根据“谁乱搭建、乱堆放，谁负责”的原则，动员居民自行拆除、清理或整改。由物业办牵头对有物业管理服务、具备安装充电桩条件的住宅小区推广安装，逐步解决电动车充电难、乱充电的现象。

　　二是加强住宅小区停车管理，解决小区内乱停车、停车难的问题。尽最大可能设计施划停车位;最大限度的发挥地下车库和地上车库作用;对占用消防通道停车、乱停车行为，消防和执法部门要加大处罚力度。

　　三是住宅小区大力推行“微治理”。由社区管理服务中心牵头，在住宅小区实行“微治理”，推动基层社会治理创新，提高居民对社区事务的参与度，提升居民对社区的归属感，探索出一条以小区“微治理”推动基层社会治理创新的有效途径;逐步建立完善居民诚信体系建设，公开曝光居民违约失信、恶意欠费行为，让不讲诚信、不重信用的行为无处藏身;表彰一批“微治理”成效显著的小区和在小区“微治理”工作中涌现出的先进工作者，并作为今后选用干部的重要考核依据。

　　四是社区牵头，各包联小区单位配合，规划、行政执法、市场监督、环保、公安、交警、消防、物业办、园林等部门开展联动执法，进行住宅小区集中清理整治工作，处理住宅小区各类矛盾纠纷，杜绝一切安全隐患，还给居民一个安全、整洁、舒适的居住环境。

　　(十)加大对住宅小区工程遗留问题的监管力度。

　　一是住建、执法、物业等部门要狠抓质量安全管理，不留工程质量问题。要严格落实质量保证金制度，对工程质量有问题的项目不予退还保证金或延迟退还保证金。

　　二是住建、规划、执法、物业、园林等部门要对建成小区进行再验收，对开发遗留的工程质量问题进行回头看，认真分析研究和协调处理解决，督促开发企业认真整改。

　　三是由住建局牵头，对采取推、拖、躲的办法规避质量问题的原开发企业要停止新开发项目的审批和验收，直至清理出房地产市场。

　　(十一)规范管理，狠抓落实，提升物业服务品质

　　一是完善管理体系，推进物业服务标准化进程。结合我县实际，制定物业服务规范化、标准化量化考核细则;推进我县物业服务标准化进程，达到物业服务质量目标化、服务方法规范化、服务过程程序化。加强物业服务合同备案登记管理，规范服务、收费行为。全面完善物业服务合同内容，明确业主和物业服务企业的权利和义务;明确服务等级，细化服务标准，约定收费标准。

　　二是全面推行物业管理招投标制度，加强物业服务履约保证金监管，维护物业管理市场秩序。新建项目以及期满或终止前期物业服务的项目，必须实行物业管理招投标制度。采取足额分期交付的办法收取物业服务履约保证金，并与年底考核挂钩。新交付的项目，履约保证金由物业主管部门收取，专户管理，社区管理服务中心、业主委员会监督使用;前期物业服务终止的住宅项目，由业主委员会或物业办收取，社区管理服务中心、业委委员会共同监管。逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制，推进物业服务市场化进程，维护物业管理市场秩序。

　　三是完善物业行业信用档案管理，实行物业企业清理退出机制，推动物业行业自律。按照《巴彦淖尔市物业服务企业信用综合评价管理办法》，根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。物业行政主管部门将确认后的良好信用信息和不良信用信息即时汇总上报市物业管理行政主管部门，通过信用信息发布平台定期向社会公布企业良好信用信息、不良信用信息和信用等级。对年度考核成绩不合格的物业企业实行末位淘汰制，建议市场监督管理部门吊销其营业执照。

　　六、工作要求

　　(一)压实工作责任。各相关部门要高度重视，强化组织领导，明确工作职责，加强协调配合，抽调精兵强将参与物业管理整治提升工作，狠抓落实，有序推进，标本兼治、综合治理，确保此项工作落到实处。

　　(二)加强舆论引导。新闻媒体要对集中整治工作进展情况进行跟踪报道，让整治工作人人知晓，户户参与，为提升物业管理服务工作健康发展营造良好的社会舆论环境，聚集正能量，努力打造功能完善、环境整洁、管理有序、安全舒适、群众满意的和谐物业小区。

　　(三)加强检查考核。县政府将集中整治工作作为重点检查考核内容，采取定期考核、日常抽查和社会监督相结合的方式，按季度公布考核情况，督促各相关单位切实履行职责，对工作无进展或问题无明显改善的责任单位进行通报批评。

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