杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则(全文)

日期:2019-11-06  类别:最新文章  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

  杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则(全文)有关的物业管理文本,杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则第一章总则第一条为进一步加强党建引领,规范我市业主大会和业主委员会工作,根据国家、盛市物业管理法律法规以及《中共中央、国务......

  杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则

  第一章 总 则

  第一条 为进一步加强党建引领,规范我市业主大会和业主委员会工作,根据国家、省、市物业管理法律法规以及《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、《中共浙江省委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》(浙委发〔2018〕14号)和《中共杭州市委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》(市委〔2018〕12号)文件精神,结合我市实际,制定本指导规则。

  第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

  第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  第四条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  第六条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》,业主大会和业主委员会在党的领导下开展物业管理活动,建立健全街道(乡镇)和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业议事决策和工作推进机制。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员,发挥先锋模范作用,依法履行职责。

  第七条 业主委员会在街道(乡镇)和社区指导监督下开展履职工作。对物业管理活动中的重大履职事项,应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论,形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。

  第八条 区、县(市)房产行政主管部门负责对业主大会和业主委员会的日常运作开展业务指导。街道(乡镇)负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建以及备案、履职、信息公开等工作,明确职能科室及人员。社区协助街道(乡镇)开展相关具体工作。

  第二章 业主大会

  第九条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十条 建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给所在地街道(乡镇)。物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的,建设单位应当在两个月内向所在地街道(乡镇)报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料

  (一)物业管理区域划分资料;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备的交接资料;

  (六)物业管理用房配置确认资料;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十一条 符合成立业主大会条件的,街道(乡镇)应当在收到建设单位或百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立首次业主大会会议筹备组。

  第十二条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道(乡镇)或社区代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道(乡镇)代表或其委托的社区代表担任。筹备组中的业主代表,由街道(乡镇)组织业主推荐产生。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道(乡镇)协调解决并确定最终名单。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  第十三条 筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)按照示范文本要求,草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,提出业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十四条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

  第十五条 筹备组应当根据业主委员会委员候选人产生办法的要求,核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的先进性、代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。

  第十六条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  第十七条 街道(乡镇)或受其委托的社区应当对业主大会会议表决情况进行监督。

  第十八条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

  第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费应当专户储存,专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示,接受业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

  第二十条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途;

  (九)物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备经营性收益的分配使用制度;

  (十)物业管理区域内除公共道路以外道路设置临时停车位,制定车辆行驶、停放及收费等管理制度;

  (十一)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  业主大会决定前款第(六)、(七)项,应当经专有部分占总建筑面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意。决定前款其他项应当经专有部分占总建筑面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意。

  第二十一条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第二十二条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主委员会的职责;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (五)业主投票权数的确定方法;

  (六)业主代表的产生方式;

  (七)业主大会会议的表决程序;

  (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

  (九)业主委员会换届程序、补选办法等;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

  (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

  (十二)业主大会选聘物业服务企业的具体办法;

  (十三)经营性收益使用和分配的具体办法。

  第二十三条 业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经占总人数20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。

  第二十五条 业主大会会议按下列程序组织召开:

  (一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程,制定征询意见表或表决票,核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

  (二)会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道(乡镇)和社区审核后,在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。

  (三)业主委员会可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真、网络等形式发放和回收表决票,并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的,应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告。

  (四)业主大会会议决定应在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。业主大会会议情况应当由业主委员会作书面记录并存档。

  第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  第二十七条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主:

  (一)业主到会并在会议签到表上确认;

  (二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

  (三)业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

  业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

  第二十八条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第二十九条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第三十条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

  第三十一条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由业主大会议事规则规定。

  第三十二条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

  第三十三条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

  第三章 业主委员会

  第三十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一) 具有完全民事行为能力;

  (二) 遵守国家有关法律、法规;

  (三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五) 具有一定的组织能力;

  (六) 具备必要的工作时间。

  第三十五条 有下列情形之一的,不宜作为业主委员会委员候选人:

  (一)违反国家法律法规,正在被立案侦查,或曾受过刑事处罚未满三年的;

  (二)违反党纪党规,正在被立案调查,或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;

  (三)参与邪教组织,或非法组织参与集体上访,影响社会稳定的;

  (四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;

  (五)采用不正当手段,阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的;

  (六)在本小区物业服务企业工作,应当回避的;

  (七)拒缴或无故拖延缴纳物业服务费,或煽动其他业主拒缴物业服务费的;

  (八)拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的;

  (九)在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的。

  第三十六条 落实在职党员社区报到制度,引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”,以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会。

  推动符合条件的社区“两委”班子成员或网格党支部书记、党小组长,通过法定程序进入业主委员会,有条件的可兼任业主委员会主任。

  第三十七条 社区办公用房位于物业管理区域内的,社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。

  第三十八条 业主大会筹备组或业主委员会换届选举工作组应对参选业主委员会委员的人选进行审核,按照业主委员会委员候选人产生办法,提出候选人名单,并提请街道(乡镇)和社区党组织审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后,提交业主大会进行选举。

  各级纪检监察机关、人民法院、人民检察院和房产、公安、司法、信访、城管执法、国土等部门应对审核工作予以支持。

  第三十九条 业主委员会委员实行任期制,每届任期为3至5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  第四十条 根据党内有关规定,在业主委员会中设立党的基层组织,开展党的活动,加强对业主委员会及广大业主的政治引领,积极宣传落实党的路线方针政策,充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用,保障物业管理活动依法有序进行,保证业主委员会依法履职、依法维权,实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

  引导和支持机关、企事业单位退休党员将党组织关系转入居住地社区,参与和支持业主委员会党组织工作。

  第四十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门和街道(乡镇)办理备案手续:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  第四十二条 业主委员会向区、县(市)房产行政主管部门和街道(乡镇)办理备案手续后,持备案证明方可向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。

  第四十三条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第四十四条 业主委员会应当向业主公布下列情况资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  第四十五条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

  业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  第四十六条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

  第四十七条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

  第四十八条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

  (一)业主大会、业主委员会的会议记录;

  (二)业主大会、业主委员会的决定;

  (三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

  (四)业主委员会选举及备案资料;

  (五)专项维修资金筹集及使用账目;

  (六)业主及业主代表的名册;

  (七)业主的意见和建议。

  上述档案应由专人保管,业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。

  业主可以查阅与自身直接相关的档案,业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。

  第四十九条 业主委员会应当加强与业主的联系沟通,经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

  第五十条 业主委员会应加强与街道(乡镇)、社区和物业服务企业的联系沟通,主动参与多方联动运行机制,督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

  第五十一条 公开选聘(含续聘)物业服务企业原则上应在原物业服务合同期限届满前3个月启动,选聘方案由业主委员会负责起草,经业主大会表决同意后(业主大会已授权业主委员会制定方案的除外),公开发布选聘信息,开展报名物业服务企业资格审查,提出选聘意见,并提交业主大会决定。

  第五十二条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

  (一)不再是本物业管理区域的业主的;

  (二)因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;

  (三)书面向业主大会或业主委员会提出辞职的;

  (四)依法被追究刑事责任的;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第五十三条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务:

  (一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

  (二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

  (四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (五)其他侵害业主合法权益的行为。

  业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

  第五十四条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第五十五条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。

  业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

  第五十六条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门和街道(乡镇)。

  街道(乡镇)和社区应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作。

  第五十七条 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后,社区应当终止行使上述职责。

  有下列情形之一的,可在街道(乡镇)和社区党组织指导下,成立由业主代表、街道(乡镇)、社区代表等组成的小区管理委员会,代行业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的,或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;

  (二)业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;

  (三)业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道(乡镇)协商确定召开时间,但逾期仍未召开的。

  第四章 监督和保障

  第五十八条 业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项;组织征求业主意见并在小区内公示;维修方案和征求意见情况及时报送社区备案;邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

  第五十九条 物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

  业主大会、业主委员会成立前,经营性收益由前期物业服务企业管理。成立后经业主大会决定,可以委托物业服务企业代管,也可以由业主委员会自行管理。

  第六十条 经营性收益委托物业服务企业代管的,应当单独列账,业主委员会应当督促其每半年至少公示一次收支情况。

  经营性收益由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设单独账户,并指定专人按照财务制度要求管理,不得以任何个人或其他组织名义进行管理。业主委员会对经营性收益收支情况每半年至少公示一次。

  第六十一条 业主委员会可以委托专业审计机构对经营性收益收支情况审计并公布审计结果。业主委员会任期届满或中止的,或业主委员会负责人离职的,应当进行经济责任审计并公示审计结果。审计费用可在经营性收益中列支。

  街道(乡镇)或社区可根据监督工作需要,委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益收支情况进行审计。

  第六十二条 业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示,并接受社区的监督。

  第六十三条 社区可组织成立业主资金监督委员会或由社区居务监督委员会负责对各小区经营性收益等资金的出入账、使用事项进行审核监督。

  第六十四条 业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时,物业服务企业或业主委员会应及时答复。

  物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营性收益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;是党员的,还应追究党纪责任。

  第六十五条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可在经营性收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。

  业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况,接受业主监督。

  第六十六条 有条件的小区可从经营性收益中给予业主委员会委员必要的履职工作补贴,具体标准和发放办法由议事规则规定或业主大会决定。

  第六十七条 各级房产、公安、消防、民政、城管、环保、市场监管、质监、卫生等行政主管部门和街道(乡镇)应当按照各自法定职责,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉反映。

  第六十八条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之六十,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,区、县(市)房产行政主管部门或街道(乡镇)可责令建设单位限期改正。

  第六十九条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的,业主可以请求区、县(市)房产行政主管部门,街道(乡镇)协调确定召开时间或换届选举时间;逾期仍未召开或组织的,由区、县(市)房产行政主管部门,街道(乡镇)指导、帮助社区指导业主召开或组织。

  第七十条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,区、县(市)房产行政主管部门或者街道(乡镇)可指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

  第七十一条 业主委员会应当建立印章管理规定,并指定业主委员会主任以外的委员专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。

  违反前款规定擅自使用印章的,街道(乡镇)可责令限期改正,并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任,是党员的,还应追究党纪责任。

  第七十二条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求当地公安机关协助移交。

  业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,新一届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

  第七十三条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第七十四条 各级房产行政主管部门应当建立健全物业服务监管信息平台,加强汇总、统计和分析。街道(乡镇)、社区应当做好相关平台信息的采集报送工作,建立业主委员会履职情况档案,定期公示履职情况。

  第七十五条 业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录,规范工作制度,接受业主及其他各方监督。

  第七十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,街道(乡镇)应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

  第七十七条 各级房产行政主管部门、街道(乡镇)应当定期组织社区工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训,每年不少于一次。

  第七十八条 各级房产、民政部门,街道(乡镇)可组织对业主委员会和委员的考核评比,考核评比结果抄送其所在工作单位,作为评先评优的参考依据,宣传涌现的优秀业主委员会和委员,营造比学赶超浓厚氛围。

  第五章 附 则

  第七十九条 本指导规则自发布之日起施行。

  第八十条 各区、县(市)可以根据本指导规则,结合本地实际,制定相应的实施细则。

<物业经理人:www.pmceo.com>

篇2:惠州市业主大会议事规则(示范文本)

  惠州市业主大会议事规则(示范文本)

  第一章 总则

  第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会的议事活动,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定,制定本物业管理区域业主大会议事规则。

  第二条 (一)业主大会名称:

  业主委员会办公地址:

  (二)物业管理区域范围(四至及附图):

  (三)物业类型:

  (四)物业管理区域

  总占地面积: 平方米,房屋总建筑面积: 平方米。第三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

  业主委员会是业主大会的执行机构。

  业主委员会委员经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意产生。业主委员会接受业主的监督,根据物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行义务,规范服务行为。第四条 业主大会、业主委员会接受物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会的监督和指导,积极配合居民委员会共同做好宜居社区建设工作。

  第五条 业主大会于 年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。业主大会及业主委员会于成立之日起30日内将《广东省物业管理条例》第二十七条规定的材料送到物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第二章业主大会

  第六条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)利用共有部分从事经营性活动,以及所得收益的分配与使用;

  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  (九) 。

  第七条 本物业管理区域内业主人数 人,建筑物总面积 平方米,车位、摊位等特定空间(计入、不计入)用于确定业主投票权数的专有部分面积。参加业主大会会议的形式为以下第 种形式:(一)全体业主参加业主大会会议;

  (二)以 (幢、单元、楼层等)为单位,推选业主代表参加业主大会会议;

  (三)书面征求意见的形式;

  (四) 。

  第八条 召开业主大会会议,业主委员会应于会议召开15日前,将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  第九条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十条 业主大会采用以下第 种形式进行表决:

  (一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主自行将个人意见投入投票箱内,经业主委员会统计汇总,公布表决结果。

  (二)专人送达、回收意见:由业主委员会组织有关人员逐户送发和回收业主意见,经业主委员会统计汇总,公布表决结果。

  (三)网上投票:由业主通过密码、秘钥等确认身份后在网上进行投票,由业主委员会或者自动汇总统计,公布表决结果。

  (四) 。

  业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的,按以下第 种形式进行计算:

  1.票数计入已表决的多数票;

  2.视为弃权。第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每 个月召开一次定期会议。

  有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上的业主提议;

  (二)经业主委员会决定的;

  (三) 。

  第十二条 业主大会会议按下列程序召开:

  (一)会议筹备。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议,草拟会议议题,确定会议召开形式、时间、地点、议程,制定征询意见表或选票,核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

  (二)发布公告。业主大会召开会议前15日,由业主委员会将会议的召开形式、时间、地点、议题和议程以书面形式在物业管理区域显著位置公告,并书面通知全体业主。

  本物业管理区域公告发布地点为: 。

  (三)征询意见。采用书面征求意见形式的,业主委员会应发放征询意见表或选票,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见,并将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上。

  (四)回收统计意见。业主委员会回收业主意见,进行意见汇总或者票数统计。

  (五)通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果,接受业主的查询和监督。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。

  第十三条 业主委托代理人参加业主大会会议的,应符合下列约定:

  (一)业主是自然人的,可以书面委托物业管理区域内的业主代表、其他业主、物业使用人或者 参加,但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 %。

  (二)业主是单位法人的,可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

  (三)业主代表需委托代理人参加业主(代表)大会会议的,其委托行为应符合下列约定:

  1、受委托的代理人必须是所代表业主中的业主;

  2、有书面委托书;

  3、 。

  业主委员会委员需委托代理人参加业主大会会议的,其委托行为应符合下列约定:

  1、有书面委托书;

  2、受委托的代理人必须是本物业管理区域内的业主代表或业主;

  3、 。

  第十四条 业主大会对所提议案已经作出决定的,业主在­­­ 个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

  第十五条 对共用部分收益的用途规定如下:

  (一)利用共用部位作为停车场的停车费:

  □补充专项维修资金 □业主大会表决使用

  (二)共用部位、共用设施设备经营收入:

  □补充专项维修资金 □业主大会表决使用

  (三) :

  □划入专项维修资金 □业主大会表决使用

  第三章 业主委员会

  第十六条 业主委员会履行以下职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

  (六)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  第十七条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

  (三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

  (四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

  (五) 。

  第十八条 本物业管理区域业主委员会设委员 名(五至十五人的单数),其中 。

  业主委员会设主任1名,副主任 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期不超过五年,委员可以连选连任。业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  分期开发的项目如需增补业主委员会委员的,召开后期开发部分的业主大会进行选举,选举后产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会任期同时结束,当期不参加业主委员会主任和副主任的竞选。

  第十九条 业主委员会每 月召开一次定期会议,并在以下情形发生时召开临时业主委员会会议:

  (一)业主大会决定召开业主委员会会议的;

  (二)经三分之一以上业主委员会委员提议;

  (三)业主委员会主任认为有必要的。

  第二十条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能召集和主持的,可以委托副主任负责。业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区域的显著位置公布。

  业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议。

  第二十一条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。第二十二条 业主委员会委员(含主任、副主任)缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

  业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求。

  业主委员会应对重新选出人员在三十日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第二十三条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、停车费等应缴费用;

  (四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

  (五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

  第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

  (一)因物业转让等原因不再是业主的;

  (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (五)业主大会议事规则约定的其他情形。

  第二十五条 业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

  职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

  第二十六条 业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会主任负责管理。主任辞职的,由指定副主任负责管理。业主委员会依照有关法律法规的规定刻制和管理印章。根据本议事规则规定使用印章,具体如下:(一)经业主大会会议或业主委员会会议讨论决定的;

  (二)会议通知;

  (三)业主大会和业主委员会授权范围内的物业增值资金及维修资金收取证明;

  (四)

  违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的法律责任。

  第二十七条 业主委员会应当建立工作档案,由 负责存档工作,工作档案应当包括以下内容:

  (一)业主大会会议、业主委员会会议的记录;

  (二)业主大会、业主委员会的决定;(三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同;

  (四)业主委员会选举及备案资料;

  (五)住宅专项维修资金筹集及使用相关资料;

  (六)业主及业主代表名册;

  (七)业主意见及建议;

  (八)政府相关部门下发的文件;

  (九)其他需要保存的资料  。

  第二十八条 业主委员会日常工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

  业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况,接受业主监督。

  第二十九条 业主委员会活动经费来源采用下列第 种筹集方式:

  (一)业主每月按每平方米建筑面积交纳 元;

  (二)共用部位、共用设施设备经营收益支出 元;

  (三) 。

  具体额度由业主委员会提出预算,并在业主大会上表决通过后执行。

  经费收支帐目由 代为管理,经费收支帐目应每年 次在本物业管理区域内显著位置公布经费使用情况,接受业主监督,公布时间不少于7天。

  第三十条 业主委员会的办公用房按物业服务用房配置实际情况从物业管理用房中调整,建筑面积 平方米,位置在: 。

  第三十一条 经业主大会二分之一有投票权的业主表决通过,授权业主委员会向人民法院提起诉讼的,诉讼所产生的费用从 □公共部位停车场停车费收入 □经营用房收入 □共有部位经营收入 □业委会运作经费 □ 中列支。

  第三十二条 业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主,并限期交纳。经书面催交,无正当理由逾期不交纳物业服务相关费用的业主,业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。第三十三条 物业管理区域发生《广东省物业管理条例》第五十五条规定行为时,业主委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

  第三十四条 业主委员会任期届满三个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求。

  业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

  第四章 附 则

  第三十五条 本规则和本规则的修订经业主大会通过后生效。本规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过补充内容为本规则的组成部分。

  第三十六条 本业主大会议事规则自业主大会 年 月 日通过之日起实施。

  业主大会(章) 年 月 日

篇3:西安市业主大会和业主委员会指导规则(2017)

  西安市住房保障和房屋管理局关于印发《西安市业主大会业主委员会指导规则》的通知

  各区(县)、开发区物业管理行政主管部门:

  为进一步规范我市业主大会、业主委员会活动,依法、有序引导广大业主进行自我管理,依据《西安市物业管理条例》,我局制定了《西安市业主大会业主委员会指导规则》,现印发你们,请参照执行。

  西安市住房保障和房屋管理局

  2017年10月13日

  西安市业主大会和业主委员会指导规则

  第一章总则

  第一条为了协助、指导业主共同管理活动,为业主行使共同管理权提供倡导性意见,依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》等法律法规,制定本规则。

  第二条本市物业管理区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

  第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

  第四条业主大会自全体业主表决通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》之日起成立。

  业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。

  本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围,按幢、单元或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。

  第五条逐步建立物业管理活动公共决策平台,法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项,提倡通过公共决策平台表决。

  第六条区、县人民政府、开发区管理委员会应当加强对业主大会、业主委员会活动监督管理,有序引导业主依法进行自治活动。

  第七条区、县物业管理行政主管部门具体负责辖区内业主大会指导工作。

  街道办事处、镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及活动提供业务指导,将业主大会活动纳入社区活动范畴,

  第八条推动社区居民党组织领导下,社区居民委员会、人民纠纷调解室、社区警务室、业主委员会、物业服务企业,共同参与、协调决策的制度建设。

  第九条鼓励党员、律师业主参选业主委员会,鼓励业主委员会委员参选社区居民委员会委员。

  第二章业主大会的设立

  第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  第十一条物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

  (一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

  (二)首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

  物业管理区域符合前款条件的,建设单位应当在15日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数5%以上联名可以书面告知。

  街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应核查成立业主大会条件是否满足,并在7个工作日内书面回复申请人。

  第十二条建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域划分证明;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备交付使用备案证明;

  (六)物业服务用房配置资料;

  (七)成立业主大会必需的其他资料。

  第十三条符合成立业主大会条件的,街道办事处或者开发区管理委员会应在收到筹备申请30日内,按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。

  (一)业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员1名,居民委员会代表1名,建设单位代表1名,业主代表4至6名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作;

  (二)筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任;

  (三)街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法,明确任职条件、名额分配方式、推选程序,并组织推选业主代表;

  (四)在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况,公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式,公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立;

  (五)筹备组正式开展筹备工作前,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训;

  (六)聘请业主自治活动辅导专家,对筹备组成员进行专项业务培训;

  (七)筹备组发布公示、公告等书面决定的,应经筹备组组长签发;

  (八)筹备组会议应形成书面记录,并经参加会议的筹备组成员签字确认;

  (九)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;

  (十)筹备组成立后,5日内街道办应向区县物业行政主管部门书面报告。

  第十四条筹备组组长履行以下职责:

  (一)召集和主持筹备组会议,在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;

  (二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;

  (三)根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告;

  (四)对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况签署确认意见;

  (五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

  第十五条筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

  筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费,不得有侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为;不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为。

  第十六条筹备组应自成立之日起60日内,完成以下筹备工作:

  (一)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (二)制定首次业主大会会议召开方案,确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等;

  (三)统计小区专有部分建筑面积和业主人数,并据此制作小区表决权构成清单。确认业主身份,并确定业主表决权数;

  (四)确定业主小组划分;

  (五)将上述(一)至(四)项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于15日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的,筹备组应予签收;

  (六)汇总征集的书面建议,经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

  第十七条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主委员会的职责;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (五)业主投票权数的确定方法;

  (六)业主代表的产生方式;

  (七)业主大会会议的表决程序;

  (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

  (九)业主委员会换届程序、补选办法等;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

  (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

  第十九条首次业主大会会议应当按照以下程序进行:

  (一)表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (二)选举产生业主委员会;

  (三)表决通过其他需要业主大会会议议决的事项。

  第二十条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。筹备组应当做好业主大会的会议记录。

  首次业主大会召开前5日,街道办事处应将首次业主大会会议情况书面报告区县物业行政主管部门。

  业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

  第二十一条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第十一条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

  第二十二条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第二十三条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  (三)业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  第二十四条一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

  第三章业主委员会的产生

  第二十五条业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  第二十六条业主委员会由5至11人单数组成,任期3至5年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

  业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第十五条的规定。

  业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

  第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的,向开发区管理委员会备案:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会会议记录和会议决定;

  (三)业主委员会组成人员的基本情况。

  区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后5个工作日内发出备案回执。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

  第二十八条业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

  业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。

  第二十九条提倡在业主委员会选举或换届选举前,业主大会会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会。由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

  第四章业主大会的日常活动

  第三十条业主大会是物业管理权利和管理责任主体,业主大会会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则规定。业主大会的决定由全体业主共同形成。

  第三十一条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主参加。

  业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

  业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档,首次业主大会会议由业主大会筹备组记录。

  第三十二条采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

  第三十三条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告不少于7日。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

  街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

  第三十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

  召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开15日前将会议内容书面告知街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会。

  符合以下条件之一的,业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议:

  (一)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (二)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%上的业主提议的;

  提议召开业主大会临时会议的,提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会,并在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于7日。临时会议的议题,应当符合议事规则约定的议事范围。

  第三十五条业主委员会或其它业主大会会议召集人应按以下程序组织召开业主大会会议:

  (一)公告会议提案和议案,并书面征集修改建议,公告期不少于7日;

  (二)业主在征集期内提交建议,建议内容应符合议事规则约定的议事范围,应包括修改建议、理由和实名落款;

  (三)综合征集到的书面建议,向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由,并接受业主质询;

  (四)完成议题征集和调整修改后,将会议通知业主,同时在物业管理区域的显著位置公告,通知和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等,公告期不少于15日;

  (五)完成会议表决和结果统计后,将公示表决统计结果进行公示,公示期不少于7日。会议结果应同时书面告知当地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会。

  第三十六条业主委员会未按议事规则规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

  第三十七条业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

  (三)物业管理模式;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)续筹和使用住宅专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;

  (八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;

  (十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

  第三十八条业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

  业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

  第三十九条业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后,由全体业主承担。业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要,至少每半年在小区公告一次,并接受业主核查。

  第五章业主委员会活动

  第四十条业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理业主共有收益;

  (六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

  (七)审核需要业主分摊的费用;

  (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

  (十)调解物业使用纠纷;

  (十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

  (十二)业主大会赋予的其他职责。

  第四十一条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则召开。

  经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

  业主委员会的会议形式、召集主持和参会人员的规定由业主大会议事规则约定。

  第四十二条业主委员会应当于会议召开前,就业主委员会会议内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议做出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和业主大会议事规则,业主委员会应当自做出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主委员会做出的决定,应当书面告知当地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及社区居民委员会。

  业主委员会做出的决定,自公告之日起对全体业主具有约束力。

  第四十三条业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

  业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

  第四十四条业主委员会不得有下列行为:

  (一)拒不执行业主大会决定;

  (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)擅自使用业主大会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

  (五)未经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

  (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第四十五条业主委员会应当向业主公开下列资料,随时接受业主查询:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)业主大会自主管理的住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

  (五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

  (六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

  (八)其他应当向业主公开的资料。

  前款第(五)项至第(七)项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第四十六条业主委员会任期届满3个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

  换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

  第四十七条业主委员会应当自任期届满之日起10日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

  未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

  业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。罢免业主委员会委员应经业主大会决定。

  不按时移交档案资料、印章及财物的,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十八条业主委员会委员任期内出现空缺的,应当符合本规则第三十七条及业主大会议事规则约定的候补制度递补并办理变更备案,递补的委员任期为缺额委员余下的任期。

  候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

  第六章业主监督与行政指导

  第四十九条业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况,行使下列权利:

  (一)按议事规则约定发起业主联名,召开业主大会临时会议;

  (二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议;

  (三)参加业主大会会议,就小区共同管理事项行使表决权;

  (四)参加业主小组议事,就小组共同管理事项行使表决权;

  (五)选举业主委员会成员和本小组业主代表,并享有被选举权;

  (六)旁听业主委员会会议;

  (七)监督业主委员会的日常工作,并提出建议;

  (八)通过诉讼,对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权;

  (九)根据管理规约和议事规则的约定,查询与小区共同管理事项有关的资料;

  (十)法律、法规规定的其它权利。

  第五十条物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,接受居民委员会的指导和监督,共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。

  第五十一条物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知街道办事处、镇人民政府或开发区管理委员,并听取其意见。

  第五十二条街道办事处、镇人民政府负责组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导监督业主大会、业主委员会履行职责,备案业主委员会,调解业主大会活动中的矛盾纠纷。

  街道办事处、镇人民政府应当建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、建设单位、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理中遇到的问题。

  第五十三条区、县物业行政主管部门负责指导街道办事处履行监督业主大会活动,备案业主委员会,定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员。

  第五十四条开发区管理委员会应当履行本规则第五十二条、第五十三条规定的职责。

  第五十五条市物业行政主管部门负责指导各区县、开发区做好辖区内业主大会工作。

  第五十六条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会撤销其决定,并通告全体业主。

  业主委员会不能正常开展工作,不履行职责,或未按规定及时召开业主大会会议的,由物业所在地街道办事处责令其限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责,拒不改正的,街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议,共同决定有关事项。

  第七章附则

  第五十七条本规则所称业主是指,房屋所有权证上记载的房屋所有权人,或尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人。

  第五十八条本规则自2017年11月1日起施行。

    《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则(全文)》由物业经理人为您精心整理,您可收藏关注该内容或向其它用户推荐我们。
‖推荐访问
‖大家正在看...
设为首页 - 加入收藏 - 关于我们 - 返回顶部 - 手机版
Copyright © 物业经理人网 如对《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则(全文)》有疑问请及时反馈。All Rights Reserved