篇2：西安市物业管理条例（2016）

　　西安市人民代表大会常务委员会公告

　　[15届]第92号

　　《西安市物业管理条例》已经西安市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于20**年10月25日通过，陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议于20**年11月24日批准，现予公布，自20**年1月1日起施行。

　　西安市人民代表大会常务委员会

　　20**年12月14日

　　西安市物业管理条例

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第四条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。

　　区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

　　开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。

　　发展改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

　　街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

　　第五条 居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

　　第七条 鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第一节 业主大会

　　第八条 物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第九条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

　　(一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

　　物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

　　街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组。

　　第十条 建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

　　(一)业主名册;

　　(二)物业管理区域划分证明;

　　(三)房屋及建筑面积清册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备交付使用备案证明;

　　(六)物业服务用房配置资料;

　　(七)成立业主大会必需的其他资料。

　　第十一条 业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

　　筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

　　街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

　　筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

　　筹备组正式开展筹备工作前，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

　　第十二条 筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

　　筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

　　第十三条 业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)拟定业主委员会选举办法;

　　(五)提出业主委员会组成人员候选人名单;

　　(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

　　第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合本条例第九条第一款规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

　　业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

　　业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

　　第十七条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

　　第十八条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

　　街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

　　第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

　　召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。

　　第二十条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

　　第二十一条 业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

　　(三)物业管理模式;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)续筹和使用住宅专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;

　　(八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;

　　(十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

　　(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项、第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　第二十二条 业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

　　业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

　　第二节 业主委员会

　　第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

　　业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

　　第二十四条 业主委员会由五至十一人单数组成，任期三至五年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

　　业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件，并符合本条例第十二条的规定。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

　　第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的，向开发区管理委员会备案：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会会议记录和会议决定;

　　(三)业主委员会组成人员的基本情况。

　　区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

　　备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第二十六条 业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

　　业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。

　　第二十七条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理业主共有收益;

　　(六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

　　(七)审核需要业主分摊的费用;

　　(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

　　(十)调解物业使用纠纷;

　　(十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

　　(十二)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条 业主委员会不得有下列行为：

　　(一)拒不执行业主大会决定;

　　(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(三)擅自使用业主大会印章;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

　　(五)未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同;

　　(六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产;

　　(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

　　第二十九条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

　　业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　第三十条 业主委员会应当向业主公开下列资料，随时接受业主查询：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

　　(五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

　　(六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

　　(八)其他应当向业主公开的资料。

　　前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第三十一条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并依法开展换届选举工作。

　　换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

　　业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

　　第三十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的，移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内，将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

　　业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

　　不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三节 物业管理委员会

　　第三十三条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的;

　　(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第三十四条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

　　物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十五条 自物业管理委员会成立之日起十日内，街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门;开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。

　　物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第三十六条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

　　物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

　　第四节 其他规定

　　第三十七条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。

　　建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

　　第三十八条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

　　第三十九条 经百分之二十以上业主提议，业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计，并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

　　第四十条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。

　　第四十一条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请;业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

　　受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正，逾期不改正的，应当撤销其决定并通告全体业主。

　　第三章 前期物业管理

　　第四十二条 本条例所称前期物业管理，是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

　　建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

　　第四十三条 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

　　区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内，根据建设项目规划设计方案，向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。

　　第四十四条 划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，根据相对独立、便于管理的原则，按照下列情况进行具体划分：

　　(一)按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

　　(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域;

　　(三)已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

　　(四)不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

　　第四十五条 物业管理区域划分后不得擅自变更。

　　确需变更的，应当形成调整方案，并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

　　调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　物业管理区域调整后，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告。

　　第四十六条 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的，不得划分为独立的物业管理区域。

　　对物业管理区域划分有争议的，由区、县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定，或者由开发区管理委员会确定。

　　第四十七条 物业管理区域划分后，建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件：

　　(一)物业管理区域的范围;

　　(二)共用部位的名称、位置和面积;

　　(三)共用设施设备的名称、用途;

　　(四)物业管理用房的位置和面积。

　　第四十八条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约包括下列内容：

　　(一)使用维护物业共有部分的规则;

　　(二)使用物业专有部分的权利和义务;

　　(三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

　　(四)分担物业管理区域各类费用的方式;

　　(五)违反临时管理规约应当承担的责任。

　　临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

　　第四十九条 现售商品房出售之日三十日前，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　第五十条 前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自备案之日起五个工作日内将备案情况书面报告市物业管理行政主管部门。

　　建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第五十一条 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第五十二条 新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。

　　建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程*同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

　　第五十三条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)承接查验所必需的其他资料。

　　第五十四条 承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。

　　承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第五十五条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持物业承接查验相关资料向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

　　物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十六条 新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求，并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

　　(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;

　　(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供;

　　(三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内，向业主委员会移交办公用房。

　　物业管理用房属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

　　第五十七条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：

　　(一)前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的;

　　(二)物业服务企业擅自撤离的;

　　(三)物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　第五十八条 前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

　　街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前，组织业主成立业主大会，决定管理模式。

　　第五十九条 物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

　　第四章 物业服务与管理

　　第六十条 从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业管理服务，不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

　　第六十一条 业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务合同签订之日起十五日内，物业服务企业应当将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

　　第六十二条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。

　　交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。

　　第六十三条 物业服务合同应当包括下列内容：

　　(一)物业的基本情况;

　　(二)委托方和受托方的权利义务;

　　(三)物业管理服务事项和服务标准要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)物业的维修和养护要求;

　　(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(七)合同的期限、变更和解除;

　　(八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

　　(九)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(十)住宅专项维修资金的管理使用;

　　(十一)物业管理服务用房;

　　(十二)双方当事人约定的其他事项。

　　第六十四条 物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定：

　　(一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

　　(二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

　　(五)接受居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。

　　物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

　　第六十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

　　电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

　　第六十六条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会核查。

　　实行包干制收费方式的，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第六十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

　　业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　第六十八条 物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆，并定时对物业管理区域进行巡逻。

　　物业管理区域内安装监控安防设施设备的，物业服务企业应当定期维修、养护，确保正常运行。

　　第六十九条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会及相关部门报告：

　　(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

　　(三)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;

　　(四)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

　　(五)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

　　第七十条 新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。

　　专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修、养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修、养护工作进行监督。

　　第七十一条 住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表，或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的，建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。

　　验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理;验收不合格的，由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

　　第七十二条 专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用，对公共能耗应当独立安装计量装置，计量收费。

　　专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七十三条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前三个月告知对方当事人。

　　第七十四条 物业服务企业退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务：

　　(一)移交本条例第五十三条规定的相关资料;

　　(二)移交物业资料，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财会资料;

　　(三)物业管理用房;

　　(四)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益;

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

　　因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。

　　第七十五条 配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则，逐步改造提升。

　　市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划，安排专项资金，用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升，市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。

　　第七十六条 老旧住宅小区改造提升完成后，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议，决定管理模式。

　　未实行物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。

　　第七十七条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第七十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的资质证书，物业服务企业项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等;

　　(三)电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)代收代缴事项;

　　(五)水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;

　　(六)共用部位和共用设施设备经营收益情况;

　　(七)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

　　第七十九条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理，向社会公布评价结果。

　　区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

　　街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第八十条 业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

　　第八十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

　　(二)在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目;

　　(三)占用或者损坏共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(四)违法搭建建筑物、构筑物，开挖、扩建地下室;

　　(五)违反规定饲养动物;

　　(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;

　　(七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通;

　　(八)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(九)超过规定标准排放噪声;

　　(十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或者提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

　　第八十三条 占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

　　业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

　　第八十四条 占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。

　　物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

　　机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用。

　　第八十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六章 物业保修金与住宅专项维修资金

　　第八十六条 建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。

　　物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的，鉴定费用由责任人承担。

　　物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。

　　建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法申请仲裁或者提起诉讼，由责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不申请仲裁或者不起诉的，视为其认可承担维修责任。

　　第八十七条 物业保修期限届满后，业主自用部位、自用设施设备的维修、养护，由业主负责;业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护，并承担相应的费用。

　　第八十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的，业主应当交存住宅专项维修资金，公有住房售房单位应当在售房款中提取住宅专项维修资金。

　　业主交存的住宅专项维修资金归业主所有;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

　　住宅专项维修资金专项用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区域，应当补交住宅专项维修资金。

　　第八十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

　　业主在办理房屋入住手续时，应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的，建设单位不得将房屋交付使用;已入住的住宅小区，仍有部分未售出房屋的，由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

　　第九十条 业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，住宅专项维修资金代管部门应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

　　物业所在地物业管理行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

　　第九十一条 使用住宅专项维修资金相关业主有约定的，从其约定;无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

　　(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;

　　(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;

　　(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

　　使用住宅专项维修资金，涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第九十二条 业主转让物业的，住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

　　因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

　　第九十三条 物业保修期限届满后，发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并同时向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请：

　　(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

　　(二)楼体外立面脱落的;

　　(三)电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的;

　　(四)消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

　　(五)二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

　　(六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

　　区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后，应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的，应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书，并通知物业服务企业立即组织维修。

　　未聘用物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

　　第九十四条 应急使用住宅专项维修资金的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

　　应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况，在物业管理区域内显著位置公示。

　　第九十五条 市人民政府应当制定住宅专项维修资金管理办法。住宅专项维修资金管理办法应当包括保值增值管理、使用计划报告、应急使用、财务预决算管理、审计监督和业主查询对账等制度。

　　第七章 监督管理

　　第九十六条 市、区、县人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度工作目标责任考核。

　　第九十七条 市、区、县人民政府应当建立健全物业管理协调机制，督促有关部门依法履行监督管理职责，促进物业服务行业发展，研究解决物业管理工作中的重大问题。

　　街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第九十八条 市物业管理行政主管部门应当履行下列职责：

　　(一)制定物业管理相关政策措施;

　　(二)依法审核物业服务企业资质;

　　(三)建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台;

　　(四)统筹物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;

　　(五)监督指导各区、县、开发区物业管理行政监管工作;

　　(六)组织物业管理相关培训;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第九十九条 区、县物业管理行政主管部门应当履行下列职责：

　　(一)指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责;

　　(二)指导和监督前期物业管理招投标活动;

　　(三)前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案;

　　(四)按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金;

　　(五)划分物业管理区域;

　　(六)征集、核查和监管物业服务企业、项目负责人的信用信息，并接受查询;

　　(七)建立相关物业管理档案;

　　(八)定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员;

　　(九)法律、法规规定的其他职责。

　　第一百条 街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构，配备专职人员，并履行下列职责：

　　(一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;

　　(二)组织成立物业管理委员会;

　　(三)业主委员会、物业交接备案;

　　(四)调解物业管理纠纷;

　　(五)采集物业服务企业、项目负责人信用信息，调查业主满意度;

　　(六)指导和监督辖区内物业管理项目的移交;

　　(七)按照本条例第三十二条第一款、第二款规定代管相关档案资料、印章及财物;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　第一百零一条 开发区管理委员会应当履行本条例第九十九条、第一百条规定的职责。

　　第一百零二条 相关部门应当按照各自职责，负责下列工作：

　　(一)建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修活动;

　　(二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划，负责对违法建筑的认定;

　　(三)城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;

　　(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;

　　(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

　　(六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动;

　　(七)质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;

　　(八)发展改革行政管理部门负责协调电力设施的运行;

　　(九)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;

　　(十)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查;

　　(十一)环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。

　　第一百零三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向区、县物业管理行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。

　　有关单位在接到投诉、举报后应当登记，属于本单位职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内回复办理情况;不属于本单位职权范围的事项，应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的，由物业所在地市、区、县人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关单位应当于二个工作日内回复是否受理，并按时回复办理情况。

　　行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当提供便利。

　　第八章 法律责任

　　第一百零四条 违反本条例第九条第三款规定，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由市、区、县人民政府责令限期改正;逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

　　第一百零五条 违反本条例第十条、第五十三条、第七十四条第一款规定，建设单位、物业服务企业不报送、移交有关资料的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

　　违反本条例第七十四条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令追回;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第一百零六条 违反本条例第二十八条规定，业主委员会及其组成人员实施相关禁止行为的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主委员会组成人员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

　　第一百零七条 违反本条例第四十七条、第八十二条第二款规定，建设单位未明示、公示相关信息的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

　　第一百零八条 违反本条例第四十九条第一款，第五十条第一款、第二款，第五十二条第一款，第五十六条第一款、第三款，第六十一条，第六十五条第一款，第七十三条第一款，第八十一条第三项，第八十五条规定，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会依照《陕西省物业管理条例》的规定处罚。

　　第一百零九条 违反本条例第六十条规定，未取得资质证书从事物业管理服务、超越资质等级承接物业管理服务或者出租、出借、转让资质证书的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第一百一十条 违反本条例第六十九条规定，物业服务企业未及时报告物业管理区域内发生的重大事件的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会给予警告，并处五千元以上二万元以下罚款。

　　第一百一十一条 违反本条例第七十条第一款、第七十一条第二款规定，专业经营单位拒不承担维修、养护和管理责任的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第一百一十二条 违反本条例第七十八条第五项、第六项规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示共用部位和共用设施设备经营收益情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。

　　第一百一十三条 违反本条例第八十九条第一款规定，建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金的，由物业管理行政主管部门责令限期移交;逾期未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百一十四条 违反本条例规定的其他行为，法律、法规另有规定的，适用其规定。

　　本条例规定的行政处罚，属于经国务院或者陕西省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。

　　第一百一十五条 作出吊销资质证书或者二十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求举行听证的权利。

　　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第一百一十六条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门、开发区管理委员会、街道办事处、镇人民政府或者其他相关部门的工作人员执行公务的，由公安机关依法处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百一十七条 物业管理行政主管部门、开发区管理委员会、街道办事处、镇人民政府或者其他相关部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附 则

　　第一百一十八条 本条例中有关用语的含义：

　　(一)物业，是指房屋及其配套的设施设备和相关场地;

　　(二)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

　　(三)专业经营设施设备，是指变(配)电、二次供水、燃气调压、热交换站等设施设备及相关管线。

　　第一百一十九条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的，参照本条例执行。

　　第一百二十条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇3：重庆市物业管理条例(2009)

　　重庆市物业管理条例条例(20**)

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

　　区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

　　第四条街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

　　居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。

　　第五条

　　鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。

　　房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

　　第六条实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第二章物业管理区域

　　第七条物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

　　建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　第九条已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处(乡镇人民政府)参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　　第十条对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。

　　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　第十一条业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;

　　(二)选举、补选或罢免业主委员会成员;

　　(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法;

　　(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容;

　　(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第十二条不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

　　第十三条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。

　　第十五条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

　　筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位派员共同组成。

　　第十六条筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

　　(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

　　前款第(一)项至第(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

　　第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

　　业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会对本条例第十一条第(六)项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会参加。

　　占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇人民政府)组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。

　　第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

　　第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第二十三条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力;

　　(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务;

　　(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

　　(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。

　　第二十四条业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案，并同时在物业管理区域内公示：

　　(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会办公场地、联系电话。

　　业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

　　第二十五条业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请要求核实，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

　　第二十六条业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

　　第二十七条业主委员会应当履行下列职责：

　　(一)制定业主委员会工作制度;

　　(二)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定;

　　(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

　　(四)组织并监督管理规约的落实;

　　(五)公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

　　(六)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况;

　　(七)及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)协调业主、使用人与物业服务企业的关系;

　　(九)根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁;

　　(十)配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作;

　　(十一)管理规约、业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条业主委员会每季度应当至少召开一次会议。

　　业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。

　　业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

　　第二十九条业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。

　　未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

　　第三十条业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(四)泄露其他业主的信息;

　　(五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

　　第三十一条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;

　　(五)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十二条业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。

　　百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。

　　第三十三条业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。

　　业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。

　　第三十四条业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。

　　业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。

　　第三十五条业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织换届的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第三十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　第三十七条业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四章前期物业管理

　　第三十八条新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　　第三十九条物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

　　对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十条建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　　业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　第四十一条建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

　　第四十二条前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

　　出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

　　第四十三条物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

　　市和区、县(自治县)规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

　　物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

　　房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

　　第四十四条前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

　　第五章物业管理服务

　　第四十五条物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。

　　从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第四十六条一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

　　提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　第四十七条业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

　　物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

　　物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

　　第四十八条业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：

　　(一)共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;

　　(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

　　(三)共有绿地、花木等的养护与管理;

　　(四)物业管理区域内环境卫生的维护;

　　(五)物业服务收费标准;

　　(六)其他物业服务内容。

　　物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。

　　法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　第四十九条物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

　　物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。

　　物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。

　　第五十条行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。

　　第五十一条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

　　第五十二条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

　　发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

　　第五十三条物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

　　第五十四条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第五十五条物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

　　(一)向业主委员会(未成立业主委员会的，向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

　　(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

　　第五十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

　　专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十八条街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。

　　第六章物业的使用与维护

　　第五十九条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

　　(二)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分;

　　(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

　　(七)存放、铺设超负荷物品;

　　(八)发出超过规定标准的噪音;

　　(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

　　(十)违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

　　(十一)乱丢垃圾，高空抛物;

　　(十二)损毁树木、园林;

　　(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第六十条业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立(开业)或者住所(经营场所)变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所(经营场所)所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居(村)民委员会出具。

　　第六十一条业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

　　物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

　　第六十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

　　第六十三条物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足业主的使用需要。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

　　车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

　　第六十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

　　第六十五条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

　　物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

　　第六十六条物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任;在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

　　第六十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。

　　第六十八条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　第六十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十条拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

　　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

　　物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

　　第七十一条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

　　(一)专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担;

　　(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担;

　　(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

　　因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

　　第七十二条业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门投诉，区县(自治县)房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

　　第七章法律责任

　　第七十三条对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

　　第七十四条违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

　　第七十五条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第七十六条违反本条例的规定，建设单位有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)未移交物业档案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(二)未将前期物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

　　(三)泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十七条违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

　　(二)未制定安全防范应急预案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;

　　(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动;

　　(五)泄露业主信息资料的，予以通报，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十八条违反本条例的规定，物业服务企业限制或者侵犯业主权利的，由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，降低其资质等级或者取消其资质。

　　第七十九条违反本条例的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。

　　第八十条业主委员会成员违反本条例第三十条规定的，由区县(自治县)相关行政主管部门依法处理，并在物业管理区域内予以通报;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　第八十一条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。

　　第八十二条违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违反第一项、第二项规定的，由区县(自治县)规划行政主管部门依法查处;

　　(二)违反第三项规定的，由区县(自治县)建设行政主管部门依法查处;

　　(三)违反第四项、第五项、第六项、第七项规定的，由区县(自治县)房地产行政主管部门依法查处;

　　(四)违反第八项规定的，由区县(自治县)环境保护行政主管部门依法查处;

　　(五)违反第九项规定的，由区县(自治县)公安、环保行政主管部门依法查处;

　　(六)违反第十项规定的，由区县(自治县)规划、工商行政主管部门依法查处;

　　(七)违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

　　第八十三条房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的，对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章附则

　　第八十四条本条例下列用语的含义为：

　　物业，指房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　业主，指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

　　使用人，指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

　　前期物业管理，指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

　　本条例使用的数字含本数。

　　第八十五条对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目，其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

　　第八十六条本条例自20**年10月1日起施行。20**年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过的《重庆市物业管理条例》同时废止。

篇4：南京市住宅物业管理条例（2016）

　　南京市住宅物业管理条例

　　(20**年1月21日南京市第十五届人民代表大会第四次会议制定 20**年3月30日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

　　街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

　　社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(镇人民政府)开展物业管理工作。

　　第五条 各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。

　　第六条 本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　第二章 业主自治

　　第一节 业主大会

　　第七条 业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

　　临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违*同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

　　第八条 业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

　　业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

　　业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

　　业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

　　第九条 符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处(镇人民政府)报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

　　首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。

　　第十条 符合业主大会成立条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。

　　筹备组人数应当为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

　　筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

　　第十一条 筹备组成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

　　(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

　　(四)无不宜担任的其他情形。

　　筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为;本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

　　第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

　　(二)拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

　　业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居(村)民委员会。

　　业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。

　　第十四条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

　　第十五条 业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

　　业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。

　　第十六条 业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。

　　第十七条 业主代表履行下列职责：

　　(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;

　　(二)组织开展本条例第十五条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;

　　(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

　　(四)建立本小组工作档案;

　　(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第二节 业主委员会

　　第十八条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处(镇人民政府)备案;不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处(镇人民政府)备案。

　　备案材料齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)不予备案，并书面告知须补齐的材料。

　　业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处(镇人民政府)备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。

　　第十九条 业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

　　(一)不具有完全民事行为能力的;

　　(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

　　(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

　　(四)未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

　　(五)违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的;

　　(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;

　　(七)有不良信用记录情节严重的;

　　(八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

　　未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

　　第二十条 业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询;

　　(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况;

　　(八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

　　(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

　　第二十一条 业主委员会不得有下列行为：

　　(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

　　(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

　　(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同;

　　(六)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;

　　(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

　　第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

　　业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　第二十三条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处(镇人民政府)应当及时提供。

　　街道办事处(镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　业主委员会不按时移交的，街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。

　　第二十四条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

　　业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。

　　第三节 其他规定

　　第二十五条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

　　列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的，或者保障性住房具备前款规定情形之一的，街道办事处(镇人民政府)应当及时组织成立物业管理委员会。

　　第二十六条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十九条的规定。

　　物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　第二十七条 物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

　　物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

　　第二十八条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

　　物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

　　需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

　　物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。

　　第二十九条 划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第三十条 业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

　　业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

　　一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

　　本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

　　第三十一条 业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

　　(一)丧失本物业管理区域业主身份的;

　　(二)以书面形式提出辞职的;

　　(三)有本条例第十九条第三款规定的情形之一的;

　　(四)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

　　有前款情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

　　第三十二条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

　　区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十三条 业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

　　第三十四条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同中应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;

　　(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

　　(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

　　(四)物业服务标准的评估方式;

　　(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

　　(六)共用部位、共用设施设备清册;

　　(七)业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

　　(八)违约责任和合同解除的条件;

　　(九)与前期物业服务有关的其他事项。

　　第三十五条 临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：

　　(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主对房屋使用以及出租等规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

　　(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

　　(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(七)与住宅物业管理有关的其他事项。

　　第三十六条 建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

　　物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

　　物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

　　第三十七条 物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

　　第三十八条 已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

　　经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

　　第三十九条 普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：

　　(一)物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;

　　(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门;

　　(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

　　业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处(镇人民政府)投诉。

　　第四十条 建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)参加。建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

　　(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业服务所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。

　　承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

　　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第四十一条 物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四章 物业管理服务

　　第四十二条 本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

　　提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

　　第四十三条 业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;

　　(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

　　(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

　　(四)物业服务标准的评估方式;

　　(五)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

　　(六)违约责任、履约保证措施和合同解除的条件;

　　(七)与物业服务有关的其他事项。

　　业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

　　业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

　　第四十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

　　(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

　　(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

　　(六)其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

　　第四十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：

　　(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

　　(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

　　(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产;

　　(四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。

　　第四十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：

　　(一)建设单位按照本条例第四十条规定移交的资料;

　　(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

　　(三)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

　　(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

　　(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

　　(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

　　(七)其他应当移交的资料。

　　对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

　　第四十七条 物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

　　电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

　　第四十八条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

　　区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

　　街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

　　对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

　　第四十九条 物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(二)出租、出借、转让资质证书的;

　　(三)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的;

　　(四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

　　(五)泄露业主信息的;

　　(六)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的;

　　(七)其他违反法律、法规规定情形的。

　　物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的，物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。

　　第五十条 物业服务项目实行项目负责人责任制。

　　物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：

　　(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

　　(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

　　(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　　(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

　　(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

　　(七)其他损害业主利益情节严重的。

　　有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。

　　第五十一条 业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第五十二条 物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务资金管理应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

　　物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出费用属于代管性质，为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

　　第五十三条 物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

　　物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关机关举报。

　　第五十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

　　临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时交纳公共水电分摊费用。

　　专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;

　　(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

　　(三)违反市人民政府有关房屋出租规定;

　　(四)违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌;

　　(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

　　(六)损毁树木、绿地;

　　(七)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

　　(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

　　(九)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

　　(十)制造超过规定标准的噪声、振动;

　　(十一)在规定区域外停放车辆;

　　(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十三)擅自架设电线、电缆等;

　　(十四)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

　　(十五)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

　　第五十六条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

　　业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。

　　第六章 公共收益与维修资金

　　第五十七条 业主大会应当建立规范的财务管理制度，住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

　　第五十八条 业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

　　第五十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

　　受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第六十条 本条例施行后的新建住宅项目，建设单位未按照本条例第九条的规定提出成立业主大会书面报告之前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担维修责任。

　　建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询业主意见，经全体共用部位业主依法讨论通过后，由住宅专项维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后，在住宅专项维修资金中列支。

　　超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

　　第六十一条 住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物 业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用：

　　(一)受益人为全体业主的维修项目;

　　(二)无法界定受益人的维修项目;

　　(三)物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第六十二条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

　　(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

　　(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

　　住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

　　第七章 监督检查

　　第六十三条 本市建立物业管理活动市、区、街道办事处(镇人民政府)三级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。

　　第六十四条 相关单位和个人可以通过市政务热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

　　有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有权部门，接受移交部门对管辖权有异议的，由所在区人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理，并按时回复办理情况。

　　执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

　　第六十五条 市物业管理行政主管部门履行下列职责：

　　(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

　　(二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

　　(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

　　(四)建立完善分级培训辅导体系，促进业主自治和物业行业技术进步;

　　(五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;

　　(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本，会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

　　(七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十六条 区物业管理行政主管部门履行下列职责：

　　(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

　　(二)负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管;

　　(三)定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询;

　　(四)组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;

　　(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

　　(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

　　(七)负责房屋安全、房屋租赁等监督检查;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十七条 街道办事处(镇人民政府)应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：

　　(一)负责业主委员会备案;

　　(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;

　　(三)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会;

　　(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十八条 市、区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的管理工作：

　　(一)城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、燃气等监督检查;

　　(二)规划行政主管部门负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案;

　　(三)民政行政主管部门负责业主大会、业主委员会的备案;

　　(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查;

　　(五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查，并协助开展房屋租赁监督管理工作;

　　(六)质量技术监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行监督检查;

　　(七)价格行政主管部门负责物业服务收费监督检查;

　　(八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

　　(九)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查;

　　(十)水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查。

　　第六十九条 街道办事处(镇人民政府)应当建立联席会议制度，联席会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项：

　　(一)前期物业管理阶段的突出问题;

　　(二)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

　　(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(五)需要协调解决的其他突出问题。

　　第八章 法律责任

　　第七十条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示;造成当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十一条 业主委员会违反本条例第二十一条规定的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

　　第七十二条 业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格终止后，违反本条例第三十一条规定，拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料，造成其他业主损失的，依法承担民事责任。

　　第七十三条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)违反本条例第九条第一款、第四十条规定，未按照要求报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(二)违反本条例第九条第二款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(三)违反本条例第三十六条规定，未按照要求交存、补足物业保修金的，处二十万元以上三十万元以下罚款;

　　(四)违反本条例第三十八条规定，未按照要求委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(五)违反本条例第五十九条规定，未按照要求交纳住宅专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款。

　　违反本条例第三十四条规定，未按照要求配置物业服务用房的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第七十四条 物业服务企业违反本条例第四十四条规定，未公示相关信息的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。

　　第七十五条 专业经营单位违反本条例第五十四条第三款规定，停止已交费用户和共用部位的服务的，由其行政主管部门责令限期改正，给予警告;情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分;造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第七十六条 业主或者物业使用人违反本条例第五十五条第一款规定，给他人造成损失的，依法承担民事责任。有下列情形之一的，由相关行政主管部门按照下列规定进行查处：

　　(一)违反第一项、第二项、第三项规定的，由物业管理行政主管部门依法查处;

　　(二)违反第四项、第五项、第六项、第十二项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处;

　　(三)违反第七项、第八项、第十一项规定的，由公安机关依法查处;

　　(四)违反第九项、第十项规定的，由环境保护行政主管部门依法查处;

　　(五)违反第十三项规定的，由电力、通信行政主管部门依法查处。

　　第七十七条 物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)相关工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

　　(二)未按照规定履行监督检查职责的;

　　(三)发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第九章 附 则

　　第七十八条 本条例中下列用语的含义是指：

　　(一)物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

　　(二)业主，是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人;

　　(三)物业使用人，是指实际使用物业的人;

　　(四)物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第七十九条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

　　老旧住宅小区的范围由市、区人民政府确定。

　　第八十条 本条例适用范围之外的物业管理及其监督活动参照本条例执行。

　　第八十一条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则，就物业服务第三方评估、物业保修金以及住宅专项维修资金管理等事项作出具体规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。

　　第八十二条 本条例自20** 年7月1日起施行。南京市人民政府20**年12月26日发布的《南京市物业管理办法》同时废止。

篇5：沈阳市物业管理条例（2019）

　　沈阳市物业管理条例

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

　　第三条市和区、县(市)人民政府应当建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制，督促有关部门依法履行监督管理职责，研究解决物业管理工作中的重大问题，促进物业服务发展与和谐社区建设。

　　第四条市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　公安、民政、财政、规划和国土、环保、建设、城管、城市管理行政执法、水利、质监、人防、工商、价格等有关主管部门，按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

　　第五条街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：

　　(一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

　　(二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

　　(三)指导、支持和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;

　　(四)协调和指导旧住宅区物业管理工作;

　　(五)协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　第六条物业服务企业行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，加强从业人员培训，协调解决行业争议，推动行业健康有序发展。

　　第二章前期物业管理

　　第七条本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第八条住宅物业的建设单位应当依法以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

　　投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地的区、县(市)房产主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

　　第九条建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：

　　(一)建设单位工商营业执照和资质证书;

　　(二)物业管理区域划分意见书;

　　(三)招标文件;

　　(四)临时管理规约;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

　　第十条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。自前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

　　第十一条新建物业的供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、道路、绿化、物业管理用房、停车位等配套建筑及设施设备经依法竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

　　第十二条已按照规定交付业主的物业，物业服务费由业主承担;未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。

　　第十三条建设单位应当与物业服务企业做好物业承接查验工作，并于现场查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料;

　　(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

　　(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;

　　(六)业主名册;

　　(七)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单;

　　(八)承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第十四条物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三十日内，到物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

　　物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第十五条建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

　　第十六条建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设主管部门反映，由建设主管部门依法监管。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定，由共有人或者实际管理人履行管理义务，委托专业机构定期维修和养护，确保使用安全。

　　第三章业主、业主大会和业主委员会

　　第十七条业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

　　业主可以依法成立业主大会，选举业主委员会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十八条业主应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，按时交纳物业服务费。业主不得以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费。

　　第十九条符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当会同区、县(市)房产主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议：

　　(一)交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的;

　　(三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

　　物业管理区域符合前款条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用公共设施设备的证明和物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

　　第二十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成，人数应当为七人以上十五人以下单数，其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐，并征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组自业主大会成立后自行解散。

　　第二十一条业主大会可以搭建实名制信息化投票平台，充分利用信息化手段，提高表决效率。

　　第二十二条业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务;

　　(三)按时交纳物业服务费和住宅专项维修资金;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力、组织能力、文化水平和良好的个人信用记录;

　　(五)本人、配偶及其亲属未在本物业管理区域物业服务企业或者建设单位任职;

　　(六)具备与履行职责相适应的工作时间。

　　业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。

　　业主大会在选举业主委员会委员的同时，可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

　　第二十三条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(二)执行业主大会的决定和决议;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用;

　　(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理备案手续：

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举决议;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主委员会主任、副主任以及其他成员名单;

　　(五)业主大会决定的其他重大事项。

　　符合备案条件的，区、县(市)房产主管部门应当自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十五条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　前款第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。

　　第二十六条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议完成换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

　　第二十七条不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。

　　第二十八条物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主、街道办事处或者乡镇人民政府、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位派员组成，人数为九人以上十三人以下单数，其中业主代表所占比例不得低于总人数的百分之五十，由街道办事处、乡镇人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主代表资格应当符合本条例第二十二条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十九条居(村)民委员会、物业管理委员会应当自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续，物业管理委员会应当自办理移交手续后解散。

　　第三十条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十一条业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处、乡镇人民政府或者物业管理委员会督促其移交;必要时，由公安机关依法给予协助。

　　业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的前款规定的财物。

　　第四章物业管理服务、使用与维护

　　第三十二条物业服务主要包括以下内容：

　　(一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施;

　　(二)维修、养护共用设施设备;

　　(三)物业管理区域内公共秩序的维护;

　　(四)日常清扫保洁，将装修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中转站;

　　(五)绿地以及附属设施养护管理;

　　(六)物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治;

　　(七)物业管理区域内机动车辆停放以及交通秩序的维护;

　　(八)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案;

　　(九)业主与物业服务企业约定的其他事项。

　　第三十三条物业服务企业享有下列权利：

　　(一)根据业主大会决定对物业实施管理;

　　(二)收取物业服务费;

　　(三)委托专营企业承担专项物业服务;

　　(四)法律、法规规定的其他权利。

　　第三十四条物业服务企业应当履行下列义务：

　　(一)依法制订物业服务制度和物业服务方案;

　　(二)依照物业服务合同提供服务;

　　(三)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;

　　(四)每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督;

　　(五)按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务;

　　(六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产;

　　(七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;

　　(八)劝阻违反管理规约以及物业管理制度的行为;

　　(九)协助有关部门做好安全防范工作;

　　(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十五条物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人;

　　(二)违反物业服务合同约定，减少服务内容，降低服务质量和标准;

　　(三)擅自改变物业服务用房用途;

　　(四)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;

　　(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

　　(六)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

　　(七)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业服务用房和有关资料;

　　(八)擅自提高物业服务收费标准;

　　(九)擅自处分属于业主共有财产;

　　(十)擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑;

　　(十一)法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十六条物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县(市)房产主管部门，街道办事处、乡镇人民政府的监督下，与新选聘的物业服务企业做好交接工作，并向业主委员会或者代行职责的居(村)民委员会或者物业管理委员会移交本条例第十三条规定的资料以及下列文件和资产：

　　(一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;

　　(二)物业服务用房和属于业主共用的场地、设施设备;

　　(三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;

　　(四)与物业项目相关的债权债务清单;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账;

　　(六)应当移交的其他管理资料和资产。

　　第三十七条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费一般包括物业服务人员费用，物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费用，绿化养护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用，物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任保险费用，办公费用，管理费用，固定资产折旧以及经业主同意支付的其他费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

　　第三十八条物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　业主大会或者业主委员会要求对利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

　　第三十九条物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县(市)有关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第四十条物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县(市)房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。

　　物业服务企业或者相关管理人经查实存在失信行为的，应当记入物业行业信用档案。

　　第四十一条物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构;

　　(二)擅自改变物业规划用途;

　　(三)侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备;

　　(四)损害或者违章使用电力、燃气设施;

　　(五)占用消防通道，挤占消防设施;

　　(六)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色;

　　(七)违反规定进行房屋装饰装修;

　　(八)违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分;

　　(九)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

　　(十)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

　　(十一)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(十二)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动;

　　(十三)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(十四)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

　　(十五)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(十六)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等;

　　(十七)擅自打井，私自开采地下水;

　　(十八)法律、法规禁止的其他行为。

　　发生上述行为时，业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止、督促改正;拒不改正的，应当及时向有关主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

　　第四十二条物业管理区域内确需占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当经业主大会同意，由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

　　业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　第四十三条物业管理区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

　　第四十四条业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。

　　住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按照房屋户门号设分户账。

　　第四十五条住宅专项维修资金的补交、续交以及管理使用办法由市人民政府按照国家有关规定制定。

　　第五章旧住宅区物业管理

　　第四十六条本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，由政府组织建设的安居、解困、回迁住宅区，以及按照政策移交政府管理的住宅区。

　　第四十七条市和区、县(市)人民政府应当对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区进行改造整治，并向社会公布改造整治规划和年度计划。

　　第四十八条旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费。

　　旧住宅区综合改造后，业主大会可以自行选聘物业服务企业，也可以委托街道办事处、乡镇人民政府将本住宅区纳入临近物业管理小区统一管理。

　　对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居(村)民委员会的指导下，根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式，并承担相应管理费用。

　　第四十九条对于产权多元化或者出租房屋较多的旧住宅区，可以在居(村)民委员会指导下，由业主代表、产权单位代表、承租人代表等联合组成协商议事组织，进行自治管理。

　　第六章法律责任

　　第五十条违反本条例第八条规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市或者区、县(市)房产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第五十一条违反本条例第三十五条第一项规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人的，由市或者区、县(市)房产主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十二条违反本条例第三十五条第三项规定，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由市或者区、县(市)房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第五十三条违反本条例第三十五条第四项、第五项、第六项规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由市或者区、县(市)房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第五十四条违反本条例第三十五条第七项规定，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料和资产的，由市或者区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和资产的，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第七章附则

　　第五十五条本条例自20**年1月1日起施行。