篇2：对物业企业未来发展思考

　　浅谈对物业企业未来发展的思考

　　除去因为受到当前国际金融风暴影响所造成的国内地产市场低弥不说，任何国家、地区的地产都不可将能保持永久不变的市场高涨。在我国，房地产市场也将随着城镇居民住房条件的改善，以及持续执行的计划生育人口控制政策，是必造成房产市场需求逐步平缓，开发项目日驱理性。而作为承担房地产后续服务功能的物业服务市场，也会随着开发市场新项目的减少变得日渐“平缓”，其通过前期物业服务快速扩大企业管理规模的机会也将逐步消失。物业服务企业的生存与发展是必更加依赖于服务质量标准的好坏，以及企业自身所积累的服务品牌效应。

　　而作为劳动密集型的物业服务企业面对未来日趋激烈的行业竞争之时，除了需要注重培养、引进优秀人才用以提高服务质量，构建管理平台，完善质量标准之外，其市场拓展也应向着业主更换物业企业所形成的二手项目倾斜，不断扩大企业服务管理规模，以为尽可能多的优秀人才提供发展机遇，同时也为企业发展储备所需要的可用人才。并且通过企业团队建设，增加市场竞争能力。

　　由于当前物业服务行业随着法规完善进程，以经变为微利经营种类，其企业收益以于经营规模形成正比，支撑企业收入的主要基础也从包干方式逐步向着佣金方式演变，获利空间更加狭小。所以，如何扩大企业经营管理规模，寻找新的方式作为经营收入增长，也以成为每家物业服务企业必须及早进行思考的问题。

　　其时，作为从事专业服务行为的物业服务企业，在为社区业主提供有偿服务的同时，也获得了潜在服务机遇。此时，物业服务企业所需要做的，只是认真思考如何才能将所掌握的被动服务平台，通过资源整合，逐步演变成为企业可控服务资源优势。

　　物业服务企业在达到一定经营服务管理规模之后，可以通过管辖区域服务需求调查，了解业主所需服务种类，然后利用通过物业管理所形成的区域管辖权力，以及所具有的业主优先选择优势，同时结合企业所建立的产品质量控制体系，并且根据企业自身情况，思考是否可以采用独立投资、合作经营、准入许可、服务推荐等不同的经营管理方式，用以满足业主所需服务需求，增加企业收益。

　　适合物业服务企业独资经营的优选项目应以社区早餐、主食厨房、社区（楼宇）茶吧等技术含量相对较低，质量易于控制，便于内部包干管理方式的餐饮服务为主，以在填补社区服务需求、方便业主生活的基础之上获得增加利润。

　　物业服务企业合作经营的项目可以选择社区家政、社区洗衣、饮水配送等经营投资、风险相对较小的项目。

　　物业服务企业准入许可的项目可以选择家用空调清洗、季节养护，车辆清洗、商业零售、废品收购等需要一定技能的具有服务需要的项目。

　　物业服务企业服务推荐可以选择社区周边餐饮、美容美发、康体健身等与业主生活容易产生关联的项目，利用社区（楼宇）所存在的消费基数，说服商家接受对本社区业主给予打折优惠要求，签订推荐合作协议，承诺质量标准、约定违约条款，以使本区业主可以降低消费支出，提高生质量。

　　物业服务企业的未来经营发展方向：

　　在本企业形成较大服务管理规模后，利用管辖业主所会产生的庞大生活消费指数，投资（合资）成利直销物流配送中心，利用贴近业主便利，采用上门配送直销的方式满足业主日常物品采购需求。由于配送中心不设门店，而是通过社区下单库房直接配送的独特经营管理方式，管理成本远远低于任何超市，加之又是配送到门，所以所提供的商品价格也是其它商家无法达到的极低销售价格，配送中心的经营竞争能力必然可以促使资金快速流动。而在企业经营管理之中，现金无疑将会不间断的带动任何企业得以快速壮大与发展。

篇3：谈谈物业企业当前发展思路

　　谈谈物业企业当前发展思路

　　现在来谈谈物业服务企业，应该从两个角度看，一个是从物业企业发展的历史角度来看，另一个要从物业企业在房地产业这个产业链中所处的位置来看，只有这样才能给物业服务企业准确定位。物业管理这个概念是从香港引进，早期深圳开发涉外商品房，原有房管体制已不适应，为解决房屋售后服务等问题而引入物业管理。

　　住房体制改革和商品房的大力开发，促使物业管理企业跟随房地产开发企业蓬勃发展起来，无一倒外，早期物业公司都是开发商的下属企业，但随着物业项目的逐步市场化，大的品牌物业公司也开始接管其他开发商开发的项目，深圳的物业公司也开始到全国接管项目，建管分离的社会化模式逐步开展起来了。

　　但随着房地产开发商认识到物业公司在品牌价值中所做贡献的时候，这种品牌价值被第三者使用，仅靠收取物业服务费显然不是一个等价交易，说白了这是一个亏本买卖，这样很多地产商下属的品牌物业公司开始收缩战线，不再对外承接项目，甚至有很多已经承接的项目也开始逐步退出。

　　物业公司创造的价值要重点来谈，物业公司收取服务费维持房屋正常运转，房屋保值增值和品牌溢价是附加价值，这部分附加价值也是被社会认可的，特别是品牌物业公司，这个价值体现在房价和租赁价格上。横向比，同一地段不同物业公司存在价差；纵向比，有无物业公司或者不同的物业公司，也存在价差。

　　这个无形资产品牌价值可以说是物业服务公司一手创造的，有集团开发公司的，同一品牌下，一手房价有体现，并一次性获取，肉烂在锅里，但二手房增值这一块，业主在租房或者卖房时获得，和物业公司就没有任何关系了；没有集团开发公司的，就全部做贡献了。在市场经济环境里，这不符合商品等价交换原则。

　　物业公司现在的盈利模式是对房屋及配套的设施设备进行保养、维修，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护来实现有偿服务的。物业公司是一个典型的劳动力密集型行业，享受着改革开放和人口红利带来的行业高增涨和高盈利，但随着人工物价成本的快速飞涨，利润越来越薄，行业甚至出现大面积亏损的情况。

　　原有的盈利模式已不能适应现有的社会发展而带来的这种企业环境的改变，特别是人工成本这块，国家五也非常明确的提出员工收入增涨计划。行业解决困境的思路有两点：是提高行业透明度，取得业主信任，增加服务收费，原有主营模式盈利；是开展新业务，增加收入来源。

　　目前物业企业有两种收费模式，一是酬金制，二是包干制，不管对业主和企业来说，都是各有利弊。我个人倾向于酬金制，对业主和物业公司利益都有保障。我们先谈酬金制下企业最优做法，物业企业要做到象美国财政预算案那样公开透明，并无条件接受业主的查询和监督，不要担心这种做法，其实好处很多。

　　信任是目前社会普遍缺乏的，企业如果能做到小区财务收支清晰透明，接受业主监督，并取得业主信任，对企业调涨管理费，业主自觉缴费，推进小区各项服务工作，都会无往而不利，这也是物业企业品牌创建的重要组成部分。每年-%的酬金对企业来说，是一个非常稳定的现金流，维持住这个基本盘可以再开展创新业务。

　　之前的行业发展基本上是粗放型的，该到了精耕细作的时候了，创新业务一定要跟着品牌价值和不动产走，这是行业的根本，也是行业希望。物业服务可以归纳两点，是对物的管理，是对人的服务。你可以先不考虑人而专注于物，就能清晰的找到发展思路，其实你把物管理好了，间接的也就把人服务好了，不能本末倒置。

　　物业服务传统业务一定要做好，这是基础和根本，只有基础稳定了才有可能创新，不要丢了根本去抓芝麻。其实最容易介入的就是中介代理，有人说这是不务正业和传统业务不符，我不这么认为。这实际上物业公司提供服务，收取管理费，维持房屋正常使用，交易完成。但房屋保值增值，业主获利，物业公司利益缺失。

　　简单比喻，你撒下了种子，辛勤劳作，收获的时候，只收割了其中一部分，另外一部分需要再生长一段时间，而且要换一把镰刀才能收到，这是一个连续的行为，不是孤立的行为。类推，凡涉及房产的衍生服务都可以涉足，当然也要符合相关法律政策以及执业要求等，而且要建立在自由竞争的基础上，不能搭便车强买强卖。

　　涉及人的服务，可以由第方来提供，我们可以关注，甚至我们也可以参与，要紧紧抓住房屋不动产来有限参与，就是提供场所服务，提供广告服务等，建立供应商数据库平台，以数据库为平台监督双方是否诚信交易，主要监督商家，不诚信可驱逐出供应商名单，提供各类专业服务，供应商获利，业主满意，平台也获利。

　　小区平台是个富矿，也可以说是金矿，现在很多物业企业是守着金饭碗要饭吃，当然有很多企业努力尝试过，但基本不成功，为什么？其实两个思路都可以，一个是为不动产衍生交易提供专业服务直接获利，二是小区业主有商业、文化、教育、卫生、体育等各类服务需求，只要紧紧抓住不动产建立供应商平台就可以获利。

　　当下物业公司要一步一步来，先把传统主营业务理顺，大多数业主认可是一个标志，这个认可标志就是你可以根据物价人工涨幅可以顺利调涨管理费，而现在唯一途径是公开透明小区的所有开支情况，有人说买个彩电没必要把所有零件价格都告诉客户吧，国外同类公司也没有必要把成本全部公开啊，我不同意这个观点。

　　先说酬金制，实行酬金制实际上必须要有一个社会法制环境作基础和保障的，对于财务、文书等造假行为是需要负刑责的，以香港为例，酬金制实行较好，因为有法制环境保障。目前内地物业公司在酬金

制下公开的开支情况，业主基本是雾里看花，造成普遍对物业公司不信任，而客户信任是行业发展的必要条件。

　　包干制，前提条件必须是小区产权清晰，而现在这种产权不清晰带来的业主维权比比皆是，小区围绕公共区域产权和收益争夺战格外热闹，各方主体开发商、物业公司、业主委员会、业主齐上阵，弱肉强食，比谁的力量大，而法律和制度层面对这方面又有所欠缺的情况下，业主作为弱势一方，心存不满也就可想而知了。

　　目前这种社会环境下，物业企业要想超常规发展，必须要有超常规的举措。取得业主对物业公司的信任是先决条件（从没听说过客户不满意，任何行业可以大发展的），而信任的前提条件，是物业公司必须讲诚信，酬金制下开支帐目清晰，包干制下产权清晰，分清物业公司和业主的各项利益所在，信任基础才能产生。

　　酬金制和包干制的选择，我个人倾向于酬金制，因为酬金制不涉及小区内产权问题，所有收入都是业主的钱，企业只提酬金，结余部分流转下一年，目前只是因为开支帐目不透明，而没有形成良性循环轨道而已，企业需要建立起一套因应物价、人工上涨和小区收入支出形成互动的机制。

　　而要建立起这套机制，物业企业必须要非常透明的公开所有开支帐目，有些涉及商业机密的可以酌情处理，这种公开是主动公开，必须经得起业主、业主大会、业主委员会的查询和审计，甚至可以放到网上，业主作为注册用户可以随时查阅。这套机制一旦建立起来，调涨管理费也就顺理成章。

　　包干制按现有法律体系就有点麻烦，物权法也只是对小区内一些区域作了确认，比如小区道路和公共绿地，会所、停车场等未做相应规定。我的思路是，凡是业主购买房屋面积内已经公摊的部分，属全体业主共有，那些未公摊的部分要尽快办理产权证，即使未取得产权证，也应该属于开发商所有，除非法律另有规定。

　　小区内所有产权明晰之后，哪些归开发商的，哪些归全体业主的，哪些归物业公司的，这些划分好之后物业服务工作就相对好开展了，否则为了相关权益会打破头的。公共区域收益加上业主缴纳的管理费，构成物业公司总收入，减去支出就是利润，如果亏损就要向业主详细说明原因，取得业主支持，调涨管理费也顺理成章。

　　包干制还是有潜在隐忧，主要有两个，一是现有法律体系下产权无法明晰，二是服务标准无法衡量，能否做到质价相符是个问题。长远来说，包干制对业主和企业都不是最优选择，产权存在变数，小区未有结余，大修或者中修基金将来未必够用；看菜吃饭，企业往往会压缩成本，而压缩成本也不利行业进步。

　　物业企业始终是追求利润最大化的，其实细水长流才是取胜之道，每年%的酬金也会让很多行业羡慕不已的。只要建立起良性循环机制，企业才有发展空间，才能招来有用之才，而人才是一个行业的未来，当一个行业从业人员都灰头土脸的时候，行业发展也就无从谈起了。稳住主营基本盘之后，物业企业未来潜力无限。

　　企业追求利润天经地义，企业最大的社会责任就是赚钱，当然赚钱必须在不违反法律、道德的情况下，通过诚信劳动合理合法的赚钱。而且企业赚的钱越多，说明这个企业的社会责任感越大，因为你的客户已经通过手中的钱给你投了选票，而且企业向政府纳税、雇佣员工增加就业，这都是企业社会责任感的表现。

篇4：诚信经营是促进物业企业持续发展基石

摘要:物业管理行业属于新兴行业,涉及管理、技术、心理、礼仪等多种学科的专业技术人员,因此也吸引了大量的企业蜂拥而入。但是由于行业基础及底蕴薄弱,市场竞争激烈,整个行业仍处于创新探索阶段。因此,树立诚实守信的企业形象,形成诚信经营的企业文化,对物业管理企业来说就显得尤为重要。

物业管理是一个新兴行业,由于行业基础及底蕴薄弱,市场竞争激烈,整个行业仍处于创新探索阶段。

随着物业管理市场竞争的加剧,业主消费意识的增强,物业管理投诉率也逐年递增。因此,树立诚信经营的企业形象,倡导诚信经营观念就成为物业管理企业生存发展的首要条件。

一、物业管理行业缺乏诚信经营的基础

1.物业管理企业良莠不齐,管理服务兑现能力低

物业管理行业属于新兴行业,涉及管理、技术、心理、礼仪等多种学科的专业技术人员,因此也吸引了大量的企业蜂拥而入。但由于一时无法聚集高水平的专业技术人才,导致了部分企业服务水平低,质量差。而企业为提高市场的占有率,纷纷采取各种各样的竞争手段来取信业主,在服务过程中却无力兑现承诺,长此以往就会大大降低企业的诚信度。

2.业主消费意识的增强对物业管理服务水平要求不断提高

随着人们生活水平的不断提高,物业管理服务的水准直接影响到人们的正常生活品质,当物业管理费用作为一项固定支出必须按月支付时,业主对物业管理企业提供服务的要求也就越来越高。因此,业主非常关注自己所享受的各项服务,同时对自己权益的保护意识也不断增强,消费选择权和选择空间也越来越大。而物业管理企业的服务水平不能很快提高或者始终站在原地停滞不前,业主就会对所消费的物业服务不满,进而降低了物业企业在业主心目中的地位。

3.业主的个性化需求增强,物业管理企业创新服务意识较差

业主的需求呈现出个性化和多元化的趋势,而物业管理企业在短时期内不能有效地改变管理服务方式,无法迎合业主的需求,造成服务的标准低于业主的期望值,这必受业主抱怨和投诉。

4.房地产业的不规范操作使物业管理企业成了“替罪羊”

由于物业管理行业与房地产业的紧密依存关系,房地产业的不规范操作使物业管理企业承担了部分额外的责任,某种程度上成为建筑业劣质产品下的“替罪羊”,严重阻碍企业诚信度的提高。

二、物业管理企业树立诚信经营的必要性

1.充分展示企业形象

守信承诺是诚信的内涵。一个物业管理企业规范与否是该企业整体管理水平的体现,因为在与对方的合作中,能使对方有安全之感。此外,资质对于企业来讲也很重要,资质对于企业来讲就是资格。国家物业管理部门按照规定核发的资格等级证书就是企业资质的证明,也是证实一个企业诚信,检验资信的重要因素。只有这样才能充分体现企业诚信的风采,展示企业的形象。

2.企业将取得更大发展

目前一些物业管理企业为了牟取暴利,有些物业管理企业收费多服务少,有些企业则降低服务质量,不兑现承诺。更有甚者只收费不服务或一夜之间人去楼空。这些现象严重影响业主的利益,更造成物业管理市场的混乱。长此以往,这些企业的诚信度必将会受到社会的质疑,也必定会被市场淘汰出局。

与此同时,一些在全国知名的物业管理企业,如万科物业公司、中海物业管理有限公司等,他们始终恪守诚信的原则,坚持质量第一、诚信第一,他们管理的服务项目被作为身份的象征受到人们的追捧。这些企业在

竞争中首先为自己的企业诚信争得了最重的砝码,给市场留下了良好的口碑,也取得了更大的发展。由此可见,只有诚信的企业,才能在激烈的市场拼搏中得以生存和发展。

3.在企业内部确立诚信之风,使企业立于不败之地

篇5：物业企业以品质赢得形象 靠竞争取得发展

　　物业企业以品质赢得形象，靠竞争取得发展

　　我们常说这个品质好，那个品质不好，大家口里常挂着“生活品质”，似乎每个人都很清楚生活品质是什么意思，却很难去解释它。要实行品质管理就必须给品质下一个明确的定义 —— 品质就是符合要求标准，譬如谈到生活品质，就要客观地订出要求标准，它可能包括：国民所得水准、国民健康状况、污染防治、政治运作等，或其他可以评估的事项，一旦清楚界定了这些标准，所谓“生活品质”才成为有实际意义的事情。

　　既然要求“符合标准”，就要制定严格的执行标准，做到作业时有据可依。一个企业的所有结果都是人为的因素，每一个产品或服务项目，都是由公司内千百个工作组合而成的。若想达到预期的结果，就必须要每个细微的工作都中规中矩、一丝不苟。工作人员必须彼此信赖，一个部门送交另一部门的东西必须与原先承诺的相符。当然，一切标准和要求应该在事前提出才有意义。

　　那么对于物业管理企业来说，品质是什么?

　　一、员工良好的品质意识

　　根据品质管理原则，我们看到，要做好品质就必须有人参与，作为物业服务公司，我们迫切需要的就是员工的参与。员工良好的品质意识，能将我们的品质贯穿到我们服务范围的每一个角落。正是基于以上的认识，我公司于 20** 年引进了 ISO9001 — 2000 国际质量认证体系，并在企业内开展大量的培训课程，并根据 ISO9001 —<2000 国际质量认证体系的要求，制定操作标准。并对每一个进入公司的员工都进行品质管理的培训，树立他们的品质意识，并让他们认识到，服务品质的好坏决定了我们企业的生存。从企业生存的高度，建立起员工的品质意识。

　　二、通过服务形象，服务礼仪来展现品质的高低。

　　品质不可能独立存在，它必须有合适的载体，通过载体展现出来。那么对于物业管理公司来说，品质必须通过服务形象、服务礼仪来展现。现代的物业服务，不再象过去一样只是简单的门卫、维修、清扫。业主对物业服务的要求提高到人性化、对业主的尊重、营造现代、和谐、悠闲的居住和办公环境，满足人们对自然环境在物质和精神方面的综合要求。人们不仅从自然环境中得到物质享受，也从寓都于景的环境中陶冶精神，获得身心健康。为了达到这一要求，我公司统一员工服装，严格服装的穿着标准，统一员工上岗、服务的标准，注重服务礼仪的训练，重视员工服务水平的一致性。改变过去人们对物业服务的认识，让业主享受物业服务带来的变化。

　　三、物业服务的质量需要持续改进，不断完善。

　　世界上没有一劳永逸的事情，为业主提供服务好比逆水行舟，不能持续进步，其实就是一种退步。要想在业主心里保持品质，在众多的对手中取得领先，就必须保持并改进服务品质。为了做到这一点，我公司一方面对我们每一次服务都进行回访，保障每一次服务的及时性和质量，并及时了解业主对于服务的态度和意见让业主对我们的每一次服务都给予评分，通过业主的反映我们可以进行良好的统计，对我们的每一次服务给予评价。另一方面经常的走访业主和客户，通过走访我们不但可以了解业主对我们服务上的意见，甚至是批评，我们可以从业主那里直接了解到我们服务中的一些缺陷，为我们改进我们的服务提供了很好的素材。为了保持这一好的方法，我们从制度上给予保障，每月必须保持 9% 的走访率，这样我们就能改掉业主最不满意的习惯和工作方式，保持我们的整体服务品质不断改进。

　　四、要持续改进品质就要追求每个细节的完善。

　　物业管理经过了多年的发展，已经日趋成熟。作为单个的物业管理公司，要在竞争中处于有利的地位，就必须持续改进品质，而要持续改进品质，不可能在大的项目上做增减，而是需要追求每一个细节的完善。

　　为了保持品质的持续改进，我公司始终坚持细节的改善。我们将改善作为我们企业每一个员工的座右铭留在我们员工的脑海里，表现在我们每个员工的工作行动中，体现在每次接听电话的第一声问候语里。我公司从规范“您好，**物业管理公司”开始，将品质延续到业主服务需求的终点。比如在我们改善我们的上门服务的细节上，有时我们给业主上门服务，帮助他们解决了他们所提出的服务需求，但是在回访电话中和客户满意度调查中评分却始终不高，而且没有持续改进的起色。为了了解其中的原因，我们一方面派员协同工程部人员上门服务，了解服务的全过程，另一方面我们采取有针对性的调查，将客户的意见进行汇总。通过跟踪和调查我们了解到，主要的原因集中在两方面，一是业主一般都有自己的卫生习惯，而我们的技术人员进入业主家时却往往忽略，直接大大咧咧的往业主房间内走，造成业主不满。二是我们的技术人员维修结束后，往往只收拾自己的工具袋，却忘记了帮业主收拾现场，造成垃圾滞留在维修现场，造成了业主满意度不高。我们了解这些细节后，专门组织工程部对上述问题进行讨论，并提出改善意见。同时我们组织公司全体员工都积极的参与到改善中来，提出了给上门服务的技术人员配备鞋套和塑料布。这样不会弄脏业主家的房间，也不会将垃圾滞留在现场 . 经过一段时间的服务，在我们紧接着的调查中，工程人员的服务满意率上升了，取得了良好的效果。这就是我们追求每个细节完善的重要成果。

　　在几年的物业管理服务中，我们清楚的认识到，外来物业管理企业争夺时常不可怕，激烈的竞争也不可怕，可怕的是物业管理企业忘记品质管理，甚至漠视品质的一天天下降。但是，我们尊敬的业主不会忘记，也不会漠视您的这种错误，他会用他手中的选票，会利用他手中的权利，让你在竞争中萎缩。因此，只有品质高、形象好的企业才能得到持续发展。