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关于贯彻《福建省物业管理条例》的实施意见(2019)

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关于贯彻《福建省物业管理条例》的实施意见(2019)

  关于贯彻《福建省物业管理条例》的实施意见

  《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)已由福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议于20**年9月30日审议通过,自20**年1月1日施行。为切实做好《条例》贯彻实施工作,按照《*中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔20**〕13号)要求,结合我省实际,现提出以下实施意见:

  一、全面推进物业服务与社区治理相融合

  (一)进一步落实物业管理行政主管部门管理职责。各级物业管理行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作,要切实履行好《条例》赋予的相关职责,积极会同有关部门、乡(镇)人民政府或者街道办事处以及社区村(居)民委员会将《条例》确立的相关制度贯彻落实好,认真研究物业管理发展中的新情况、新问题,及时制定相应的规范。积极配合受理物业服务日常投诉纠纷,依法查处物业管理中的违法违规行为,建立健全物业服务企业诚信信用档案。对严重违法失信企业要列入“行业黑名单”,限制其承接新的物业服务项目和参与评优评先,并由项目所在地物业管理行政主管部门向业主大会或者临时物业管理委员会提交终止物业服务合同、清退物业服务企业的书面建议。加强对物业管理行业协会的指导和监督,强化行业自律管理,不断促进行业协会的健康发展。同时,市、县物业管理行政主管部门要积极配合发展改革部门,制定实行政府指导价的保障性住房物业服务收费指导标准。

  (二)充分发挥社区村(居)民委员会在物业管理中的重要作用。各地要把物业管理工作纳入社区治理范畴,推进物业管理工作重心下移。加强社区党组织、村(居)民委员会对业主委员会、自主管理机构、临时物业管理委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、村(居)民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。社区村(居)民委员会应当设立环境和物业管理委员会,指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作,督促物业服务企业履行职责,协助乡(镇)人民政府或街道办事处组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作,受理业主投诉举报,及时协调化解物业管理矛盾和纠纷。鼓励社区村(居)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员,或担任监事会成员。

  (三)推进无物业小区的自治管理。鼓励由乡(镇)人民政府或者街道办事处、社区村(居)民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会,就住宅小区共同管理事项征求业主意见,形成业主共同决定,并代为履行协调业主之间关系、督促业主履行有关交费义务等业主委员会的职责。

  (四)乡(镇)人民政府或者街道办事处要明确物业管理机构、落实专项工作经费,配置专职物业管理工作人员,负责对辖区内物业管理工作的指导和监督。进一步健全完善物业管理联席会议制度,及时协调处理辖区业主大会成立、业主委员会换届、物业管理项目交接、物业管理纠纷等物业管理与社区管理之间的相关问题。监督业主委员会每季度在物业管理区域内醒目位置公布(或通过移动通信等电子信息方式告知)工作经费使用情况、本区域物业共有部位、共用设施设备经营所得收益收支明细情况。乡(镇)人民政府或者街道办事处发现业主委员会委员侵害业主利益,涉嫌贪污受贿等现象应当及时提请有关部门调查取证、依法处理。对业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当及时责令限期改正或者撤销其决定。

  二、规范业主和业主委员会行为,提升业主自治能力。

  (一)各地根据《条例》第二十一条规定,结合实际,加强对业主委员会委员(包括监事会成员)的任职条件审核;鼓励具有建筑、工程、消防、机电、法律、经济等专业人员进入业主委员会,鼓励在社区村(居)民委员会、党政机关、事业单位中的干部和党员兼任所在物业管理区域的业主委员会委员,提高业主委员会整体素质和执行能力。

  (二)乡(镇)人民政府或者街道办事处应当督促业主委员会按业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程办事,落实业主的知情权、参与权、决策权和监督权,管理和使用好公共收益,依法公开选聘物业服务企业。

  (三)强化业主委员会换届前的资产清查,业主对清查结果有异议的,经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,由业主委员会、业主监事会、物业服务企业、社区村(居)民委员会组成清算组,在乡(镇)人民政府或者街道办事处监督下,做好物业管理区域内业主共同财产清算工作。

  三、进一步规范物业招投标活动

  (一)明确投标条件,提高招投标水平。建设单位(业主)和业主委员会等招标单位或招标代理机构,应在招投标中将物业服务企业信用情况作为投标加减分的必备条件。各地要结合物业服务企业信用情况和物业项目备案管理,建立企业信用等级、在管物业项目规模、项目管理服务水平、专业技术人员情况与招投标制度挂钩机制,创造公开、公平、公正的招投标制度和环境。完善招投标专家库建设,提高招投标专业化水平。

  (二)加强物业选聘招投标管理。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3家或者住宅总建筑面积在2万平方米以下的,经物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业,但所选聘的物业服务企业应当未被列入“行业黑名单”或者信用评价等级不低于C级。对物业合同服务期满的住宅物业项目,鼓励业主大会通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。国资控股的工厂、医院、学校、大型公建设施、机关事业单位办公楼等物业,应当采用公开招投标方式选聘物业服务企业。

  四、进一步加强物业服务各环节的备案管理

  建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约,并报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当对临时管理规约的合法性、合规性和对买受人合法权益的保护情况进行审查,并作出审查意见。

  物业服务企业应当自成立之日起三十日内,将企业基本信息报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门,主动申请参加企业信用评价。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内,将物业服务合同和物业服务企业基本信息报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  (四)物业服务企业应当自物业交接后三十日内,将物业承接查验记录、承接查验结果、承接查验协议等内容报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  五、进一步明确物业服务企业服务行为

  (一)新建物业承接查验时,社区村(居)民委员会、业主代表、物业管理行业协会代表或者专业机构应当在场见证和监督。新建物业交接后,物业服务企业应当对承接查验的结果负责,并保证建设单位所移交的资料符合《条例》第四十四条的规定。同时,建设单位应当在物业承接查验前二十日内,将《条例》第四十四条规定的资料复印件或者电子文档交物业所在地乡(镇)人民政府或者街道办事处存档。

  (二)物业服务企业应当向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项和禁止事项,及时劝阻、制止住宅小区内违反临时管理规约或管理规约和治安、规划、消防、环保、装饰装修等有关法律、法规的行为。对劝阻、制止无效的,及时向业主委员会或临时物业管理委员会和有关行政管理部门书面报告,并配合做好执法工作。

  (三)物业服务企业未经相关业主、业主大会同意或物业服务合同约定,不得擅自利用共用部位、共用设施设备等进行经营性活动,禁止在物业服务区域内擅自设置营业摊点;不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

  (四)在前期物业服务期间,乡(镇)人民政府或者街道办事处要督促物业服务企业将扣除物业服务企业经营管理费用后的公共收益存入专项维修资金专户。未设立专项维修资金专户的,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当向专项维修资金管理部门申请设立,物业服务企业要及时将公共收益存入专项维修资金专户。业主对公共收益的收入和使用等相关情况有异议的,由乡(镇)人民政府或者街道办事处负责协调处理。

  (五)物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供物业服务,在物业管理区域内醒目位置长期公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主,接受业主监督。

  六、加强老旧小区物业管理

  (一)按照“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则,各市、县(市、区)可通过向社会公开邀请方式,征集有接管老旧住宅小区意向且专业化实力强、口碑好的物业服务企业,建立老旧小区长效管理物业服务企业资源库。鼓励各地政府每年安排一定专项工作经费,对推行长效管理机制成效突出的乡(镇)人民政府或者街道办事处、社区村(居)民委员会给予奖励。

  (二)对部分老旧小区面积小、人口少、楼栋分散、自治或代管效果不理想的情况,乡(镇)人民政府或者街道办事处、社区村(居)民委员会,可牵头引进物业服务企业,按照“就近方便、降低成本”的原则,将小区“打包”交给物业服务企业管理,开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等基础物业服务。

  (三)对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区,乡(镇)人民政府或者街道办事处可组织成立准物业服务中心实行托底管理。

  (四)鼓励具备条件的老旧住宅小区结合改造整治,依法建设经营性用房、车位(库),经营收益归全体业主共有,可以纳入专项维修资金管理。按照财力与事权相匹配的原则,各市县政府可结合出台激励政策,给予承接老旧小区物业服务企业适当财政补助扶持。

  七、强化行业引领,提升服务水平

  (一)省物业管理行业协会应当根据我省物业服务行业实际情况,按照“细化服务内容、量化服务标准、规范服务收费”的原则,定期制定并公布服务内容、标准与收费相对应的物业服务“菜单”,形成“质价相符”的物业服务市场机制,并主动协助所在地物业管理行政主管部门,开展物业服务企业及从业人员信用评价。配合省建设行业工会组织开展全省物业管理员、电工、秩序维护员等岗位技能竞赛,表彰选拔一批优秀选手,推荐参加全国物业行业的技能竞赛。

  (二)各地物业管理行业协会应当及时制定行业自律公约,加快推进行业诚信体系建设,引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任。同时,根据企业需求,积极开展物业服务从业人员培训。

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篇2:贯彻实施《盘锦市物业管理条例》的通知(2019)

  关于贯彻实施《盘锦市物业管理条例》的通知

  各县区住建局,开发建设单位,物业服务企业,业主委员会,供水、供热、供气、供电、通讯等专业经营单位:

  《盘锦物业管理条例》(以下简称《条例》)已经20**年11月23日市第八届市人大常委会第九次会议通过,并经20**年3月30日省人大常委会第十次会议批准、将于20**年5月1日起正式施行。为切实做好《条例》贯彻实施工作,现就有关事宣通知如下:

  一、提高重视程度,加强宣传学习

  《条例》是继《辽宁省物业管理条例》20**年2月1日施行后,市人大常委会依据国务院《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》的精神,结合我市实际制定颁布的一部全面规范我市物业管理活动的地方性法规,确立了一系列重要的物业管理制度,其颁布施行是我市加快物业管理法制化进程中的一件大事,对于进一步规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,促进物业管理业科学规范和谐发展,改善人民群众的生活和工作环境,构建和谐社区,维护社会稳定,促进城乡统筹发展,都具有十分重要的意义。市住建局将发挥牵头抓总的示范带头作用,通过召开新闻发布会、报刊宣传、开通盘锦市物业管理网站、印刷宣传画、小册子、举办条例业务骨干培训班等形式,宣传贯彻条例,各县区住建局,开发建设单位,物业服务企业业主委员会,供水、供热、供气、供电、通讯等专业经营单位一定要充分认识贯彻实施《条例》的重要意义,结合本地、本部门的实际,对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署广泛深入地宣传《条例》的重要意义、立法精神和主要内容,引导社会公众了解和熟悉《条例》的各项规定,为《条例》顺利施行创造良好的社会氛围。

  二、制定配套文件,健全法规体系

  按照《条例》授权性规定、市住建局将尽快完成《条例》施行后的《首次业主大会会议筹备经费暂行管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务专家库管理暂行规定》、《商品房交付使用管理办法》、《物业服务企业信用信息管理暂行办法》、《物业服务企业考核暂行管理办法》、《物业服务等级划分及评分标准》、《商品住宅专项维修资金(应急)管理暂行办法》共8项配套制度建设工作,同时完成《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《业主大会和业主委员会指导文书》、《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》等盘锦市物业管理示范文本的编制工作,今后,各级住建部门要强力推动房地产开发建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会贯彻落实条例各项规定及配套制度。

  三、准确把握条例立法要点,确保条例切实解决实际问题

  (一)规范业主大会和业主委员会运作

  严格按照《条例》并参考《业主大会和业主委员会指导规则》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《业主大会和业主委员会指导文书》规范运作业主大会及业主委员会,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,辖区街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或撤销决定,并通告全体业主。为有效避免业主委员会出现业主委员会工作真空,街道办事处(镇人民政府)应视条件组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责。

  (二)进一步规范物业管理招投标工作

  前期物业必须依法通过招投标的方式选聘物业服务企业,开发建设单位在办理商品房预售证前,应当通过市住建局统一建立的市物业管理招标投标平台,按照《盘锦市前期物业管理招标暂行办法》的规定完成物业管理招投标工作,并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》,中标的物业服务企业要按照条例规定,到县区住建局完成《前期物业管理服务合同》的备案工作;县区住建局在核发商品房预售证时,应审查其是否完成前期物业管理招投标工作。

  (三)确保开发建设单位制定临时管理规约公正,公开透明

  开发建设单位制定《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》时,要按照市住建局下发的《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》文本为参考依据。县区住建局在办理前期物业合同备案时,应对其予以审查;开发建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时,要将《临时管理规约》向受人明示、说明,并要求物业买受人遵守《临时管理规约》进行书面承诺。

  盘锦市住房和城乡建设局

篇3:忻州市住宅物业管理条例(2019)

  忻州市第四届人民代表大会常务委员会公告

  第3号

  《忻州市住宅物业管理条例》经忻州市第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于20**年7月22日审议通过,山西省第十三届人民代表大会常务委员会第十三次会议于20**年9月27日批准,现予公布,自20**年12月1日起施行。

  忻州市人民代表大会常务委员会20**年10月15日

  忻州市住宅物业管理条例

  (20**年7月22日忻州市第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过20**年9月27日山西省第十三届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准)

  第一章 总则

  第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众生活与工作环境,根据国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。第二条 本市行政区域内的住宅物业管理和监督活动,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主,通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 物业管理应当遵循业主自治和政府依法监管相结合的原则。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善社会化、市场化、专业化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第五条 市、县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。 其他相关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理的监督管理工作。

  第六条 乡(镇)人民政府、街道办事处负责指导和协助本辖区业主大会的成立和业主委员会的选举,调解处理物业管理纠纷。

  居(村)民委员会应当协助乡(镇)人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。

  业主大会及其业主委员会应当依法履行自治管理职责,接受居(村)民委员会的指导。 第七条 房地产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。 第八条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,协助调解处理物业管理纠纷。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第九条 业主应当按照法律、法规、管理规约和业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权利、履行义务。

  第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生,对其负责,受其监督。

  一个物业管理区域内业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 第十一条 业主大会、业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十二条 具备首次业主大会会议召开条件的,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当自收到报告之日起三十日内,指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

  首次业主大会会议,应当表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。 第十三条 新建住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

  建设单位应当在筹备组成立之日起五日内,将筹备经费存入乡(镇)人民政府、街道办事处指定的银行账户。筹备经费应当专款专用。

  筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报乡(镇)人民政府、街道办事处批准。

  筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。 第十四条 业主委员会由业主大会选举产生,履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。 第十五条 业主委员会成员应当符合下列条件:

  (一)为本物业管理区域的业主;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守业主大会的决定、管理规约、议事规则,履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,并有一定的组织协调能力和必要的工作时间。 第十六条 业主委员会应当向全体业主公布下列事项:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;(三)物业服务合同;

  (四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)其他应当向业主公开的事项。

  前款第四项至第六项规定的内容,应当每年至少公布一次。 第十七条 业主委员会不得有下列行为:

  (一)侵占、挪用业主共有财物;

  (二)利用职务之便,非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

  (四)向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (六)法律、法规禁止的其他行为。第三章 前期物业管理

  第十八条 建设单位应当在取得房屋预售或者现售许可前,通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业,并签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务质量、收费项目、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形、违约责任以及物业承接查验等内容。 第十九条 建设单位在申请办理商品房预售许可或者商品房现售许可前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和共用设施设备的清单及其产权归属等资料报房地产行政主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 第二十条 建设单位应当在物业管理区域内,配置房屋建筑总面积千分之三到千分之五的地上物业用房(包括业主委员会工作用房),满足物业管理的使用。

  第四章 物业管理服务

  第二十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 第二十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

  业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。 第二十三条 物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案,及时处理物业管理中的突发事件。 物业管理区域内有下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处、乡(镇)人民政府或者相关部门报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;

  (二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

  (三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,严重危及业主或物业使用人以及建筑物安全;

  (四)发生群体性事件;

  (五)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。 第二十四条 物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同内容,提供质价相符的服务;

  (二)主动接受主管部门及乡(镇)人民政府、街道办事处、居(村)民委员会的监督和管理;

  (三)接受业主的监督,及时处理业主的投诉,反馈处理情况,并建立投诉化解工作台账;

  (四)加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理,并委托专业机构进行及时维修养护,协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作;

  (五)按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息并及时更新;

  (六)对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止,对拒不听从劝阻的,及时向属地相关部门报告;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。 第二十五条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)物业共用部位和共用设施设备经营所得收益和使用情况;

  (五)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复,并根据业主要求提供合同、财务、票据等资料。 第二十六条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;

  (二)以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热;

  (三)擅自将物业管理区域内按照规划建设的绿地、道路等公用设施及公共场地改建为停车场地;

  (四)强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;

  (五)物业服务合同终止后,拒不移交相关资料和资产;

  (六)物业服务企业未按照服务合同约定,擅自停止物业服务;

  (七)违反法律、法规规定以及其他损害业主合法权益的行为。

  第五章 物业的使用和维护

  第二十七条 业主、物业使用人和物业服务企业,使用物业应当遵守有关法律、法规、规章、管理规约(临时管理规约)的规定。 第二十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自停用电梯、消防设施设备、健身器材等公用设施;

  (二)妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

  (三)搭建灵棚、停放棺材等;

  (四)堆放、晾晒收割的庄稼等;

  (五)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向业主委员会和相关部门报告。业主委员会、物业服务企业有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关部门投诉和举报,对侵害自身合法权益的行为和侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。 第二十九条 利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备及场地发布广告、出租车位等经营性活动的收益,归全体业主所有。

  经营性活动的收益可用于业主委员会工作经费、共用设施设备的维修等,也可以按照业主大会的决定使用,收支情况应当公示。 第三十条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,其设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定。 第三十一条 物业服务企业应当加强车辆管理。

  业主应当按规定停放车辆,不得在小区内随意乱停乱放,不得妨碍他人出行,不得堵塞消防通道。 第三十二条 住宅专项维修资金由市、县(市、区)房地产行政主管部门确定的住宅专项维修资金管理机构管理。住宅维修资金的使用按照有关规定执行。

  第六章 法律责任

  第三十三条 违反本条例规定,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。 第三十四条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房地产行政主管部门责令限期改正,并处委托合同价款百分之五十的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。 第三十五条 违反本条例的规定,物业服务企业擅自将管理区域内按照规划建设的绿地、道路等公用设施及公共场地改建为停车场地的,由房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。 第三十六条 违反本条例的规定,物业服务企业物业服务合同终止后,拒不移交相关资料和资产的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对物业服务企业予以通报,处二万元以上十万元以下的罚款。

  第七章 附则

  第三十七条 本条例所称共用部位除《山西省物业管理条例》第六十三条规定外,还包括公共阳台、安全出口、消防通道等。

  本条例所称共用设施设备除《山西省物业管理条例》第六十三条规定外,还包括化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、信报箱、消防设施、监控设施、避雷设施、公用天线等。

  第三十八条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和既有住宅区实施物业管理的,依照本条例执行。

  第三十九条 忻州市人民政府可以依据本条例制定实施细则。

  第四十条 本条例自20**年12月1日起施行。

篇4:乌兰察布市物业管理条例(2019)

  乌兰察布市物业管理条例

  (20**年12月29日乌兰察布市第三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过

  20**年12月6日内蒙古自治区第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。

  第三条 物业管理坚持属地管理的原则,实行专业物业管理为主,业主自管和嘎查村民委员会、社区居民委员会管理为辅的管理模式,业主自管和嘎查村民委员会、社区居民委员会管理仅限于单体楼或者建设规模较小的老旧住宅小区。

  第四条 市人民政府物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  旗县级人民政府物业行政主管部门负责所辖区域内物业管理活动的监督管理工作,接受市人民政府物业行政主管部门的业务指导和监督。

  发展和改革、规划、财政、生态环境、城市管理、公安、民政、卫生、市场监督管理、消防、自然资源、人民防空等部门以及供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位,按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。

  苏木乡镇人民政府、街道办事处负责组织、指导、协调本辖区内物业服务区域业主大会的工作,督促业主大会依法履行职责,协调社区建设与物业服务的关系,处理物业服务纠纷。

  嘎查村民委员会、社区居民委员会协助苏木乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理有关工作。

  第五条 各级人民政府应当加强物业管理工作,出台相应奖励补贴政策,扶持物业服务企业创优评先、发展壮大,引导建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制,探索实行开放式、街区式的物业服务模式,通过建立信用平台、“红黑榜”制度等方式,推动行业自律,加强事中事后监管,促进行业健康发展。

  第六条 业主和物业服务企业的权利与义务、业主大会和业主委员会的职责、物业专项维修资金的管理与使用、物业服务费的收取标准等相关规定,除遵照国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》外,还应当按照本条例的规定执行。

  第七条 一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十且交付使用已超过二年的,应当筹备成立业主大会。

  符合前款规定的,建设单位应当在三十日内书面告知旗县级人民政府物业行政主管部门;业主代表联名,也可以向苏木乡镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的申请。

  第八条 旗县级人民政府物业行政主管部门、街道办事处、苏木乡镇人民政府在接到告知或者申请后三十日内,应当组织成立业主大会会议筹备组。

  第九条 业主大会会议筹备组应当做好下列筹备工作:

  (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟业主大会议事规则和管理规约;

  (三)确认并公示业主名单、业主人数、所拥有的专有部分面积以及投票权数;

  (四)依法拟定业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;

  (六)召开业主大会会议的其他准备工作。

  前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

  第十条 业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,每年不少于一次。

  第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  采用集体讨论形式的,应当于会议召开十五日前通知全体业主,同时告知物业所在的嘎查村民委员会、社区居民委员会。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者委托代理人签名。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。

  第十二条 对已成立业主大会但因客观原因无法召开会议的,可以以幢、单元为单位推选业主代表召开业主代表大会,业主代表推选办法在业主大会议事规则中规定。

  业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。

  第十三条 业主委员会讨论、决定物业管理事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议研究事项。

  业主委员会决定事项,需经全体成员过半数同意。

  第十四条 业主委员会在物业管理区域内应当及时公布下列情况和资料:

  (一)业主委员会名称和成员名单;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会、业主代表大会和业主委员会的决定;

  (四)物业服务合同;

  (五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

  (六)业主大会、业主代表大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)其他应当向业主公布的情况和资料。

  第十五条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定有下列情形之一的,旗县级人民政府物业行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主:

  (一)侵害业主合法权益的;

  (二)危害社区安定、损害社会公共利益的;

  (三)违反法律、法规和政策的。

  第十六条 新建物业在交付物业服务企业进行物业管理时,应当符合下列条件:

  (一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成,经竣工验收合格;

  (二)供水、供电、供热、供气、排水、电梯、消防等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并且达到有关建设标准,具备使用条件,其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;

  (三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部清运完毕;

  (四)具备物业管理的其他条件。

  第十七条 从事物业服务活动的企业应当依法向市场监督管理部门办理设立登记手续,领取企业法人营业执照。

  物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,到物业项目所在地旗县级物业行政主管部门备案。

  第十八条 市人民政府物业行政主管部门应当指导、监督建设单位或者产权单位利用市公共资源交易平台,通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或者建设规模小于2万平方米的,经物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  市人民政府物业行政主管部门应当建立物业管理评标专家库,并定期组织培训和考核,施行动态管理制度。

  业主委员会在自行选聘物业服务企业时,提倡利用市公共资源交易平台,通过招投标的方式选聘。

  第十九条 对物业服务企业实行物业接管保证金制度。中标的物业服务企业在市公共资源交易中心领取中标通知书前与接管物业项目在物业服务合同备案时,均应当到项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门足额交纳接管保证金,用于物业服务企业擅自终止物业服务合同后维持正常的物业管理秩序的费用。具体标准如下:

  (一)住宅物业:建筑面积不足5万平方米的交纳1至5万元;建筑面积5万平方米以上不足30万平方米的交纳5至10万元;建筑面积30万平方米以上的交纳20万元。

  (二)非住宅物业:建筑面积不足3万平方米的交纳5至8万元;建筑面积3万平方米以上不足5万平方米的交纳10万元;建筑面积5万平方米以上的交纳20万元。

  第二十条 物业接管保证金在物业服务企业依法退出物业项目,并与建设单位、产权单位或者业主委员会办理完毕物业交接手续后按照保证金的使用管理办法的有关规定予以返还。

  保证金的使用管理办法,由市人民政府制定。

  第二十一条 物业服务企业在与建设单位承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合本条例第十六条规定的交付条件,由双方签字确认,并办理交接手续。发现问题应当书面告知建设单位。

  物业服务企业不得承接未经查验或者不符合交付条件的物业。建设单位要求物业服务企业承接未经查验或者不符合交付条件的物业的,物业服务费由建设单位承担。

  分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度,对符合交付条件的物业分期查验承接。建设单位与物业服务企业应当在承接首期物业时,办理物业整体交接手续。

  第二十二条 建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续二十日前,向物业服务企业移交下列事项,并接受旗县级人民政府物业行政主管部门的监督:

  (一)项目竣工总平面图;

  (二)单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业服务用房。

  第二十三条 建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房。物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三,并不得低于一百平方米,其中业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。

  住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋,具备供水、供电、供热、采光等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。

  第二十四条 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

  建设行政主管部门在核发建设工程施工许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

  房地产行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当对物业服务用房进行核查。

  在物业项目交付时,房地产行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。办理所有权初始登记,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。

  第二十五条 物业服务用房属于全体业主所有,任何单位和个人不得擅自变更用途;不得分割、转让、抵押和出租。

  第二十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业项目负责人的基本情况、物业投诉电话、监督电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式;

  (三)物业服务企业的权利和义务;

  (四)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;

  (五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,专项维修资金使用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益;

  (六)房屋装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;

  (七)其他应当公示的内容。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第二十七条 物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。

  决定续聘并且物业服务企业接受的,在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同;物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会,并在物业服务合同终止后三十日内向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第二十二条规定的有关资料和物业服务用房以及有关财物。因特殊原因无法向业主委员会移交或者无业主委员会的,应当向苏木乡镇人民政府、街道办事处以及所属嘎查村民委员会、社区居民委员会移交。

  第二十八条 新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料、物业服务用房和有关财物。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,可以依法提起诉讼。

  第二十九条 业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当提前九十日与对方协商。协商不成的,按照物业服务合同约定的方式解决。在争议解决期间任何一方不得中止履行合同约定的义务。

  第三十条 物业服务企业有下列失信行为之一的,应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统:

  (一)在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业服务混乱的;

  (三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;

  (四)泄露业主信息的;

  (五)对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的;

  (六)其他违反法律、法规规定的情形。

  第三十一条 新建物业应当在符合本条例第十六条的规定条件后,方可向业主收取物业服务费。

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳。

  业主逾期未交纳物业服务费的,物业服务企业可以催交;仍不交纳的,物业服务企业可以提起诉讼。经判决后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  第三十二条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌,超荷载存放物品;

  (二)将无防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室和书房的上方;

  (三)违章搭建建筑物、构筑物,挖掘地下空间;

  (四)擅自改变房屋使用性质等影响居民生活的行为;

  (五)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

  (六)擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,在规定区域外停放车辆;

  (七)占用、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备;

  (八)私设地桩、地锁占用公共草坪、公共道路;

  (九)擅自设置摊点和集贸市场;

  (十)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

  (十一)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

  (十二)在楼道等业主共有部位堆放物品;

  (十三)违反规定饲养动物;

  (十四)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

  (十五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十六)乱拉乱改电线,拆改智能化设施设备;

  (十七)将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡;

  (十八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业、业主、物业使用人发现有前款所列行为之一的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,及时报告市、旗县级人民政府公安、城市管理综合执法部门,由其及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第三十三条 为了规范业主的装修行为,保障物业以及电梯等设施设备无安全隐患,物业服务企业按照合同约定,可以向业主收取装修拆改保证金和设施设备安全保证金,不得超过3000元/户。装修完毕后,根据验收情况物业服务企业应当将上述保证金及时退还,不得用于抵扣物业费等其他费用。

  第三十四条 供水、供电、供热、供气、排水等经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新,并承担所产生的费用,业主自行增加的设施设备除外:

  (一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

  (二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

  (三)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

  (四)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (五)单元门外排水井及小区以外的排水设施设备。

  前款规定的单位因维修、养护和更新等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第三十五条 旗县级人民政府应当根据市人民政府确定的老旧住宅小区改造计划,制定实施方案,并组织实施。

  市、旗县级人民政府财政部门应当在年度预算中安排老旧住宅小区专项改造资金,专款专用。

  第三十六条 老旧住宅小区改造完成后,按照本条例的相关规定,筹备召开业主大会,推行物业管理。

  第三十七条 单体楼或者未列入改造计划以及未推行物业管理的老旧住宅小区,由嘎查村民委员会、社区居民委员会组织实施物业管理,也可以由物业服务企业在承接非住宅物业项目或者新建住宅物业项目时同时接管。

  第三十八条 未列入改造计划以及未推行物业管理的老旧住宅小区,共用设施设备的维修维护费用,由业主共同承担。

  第三十九条 按照属地管理的原则,旗县级人民政府物业行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

  旗县级人民政府物业行政主管部门受理投诉后,应当及时进行调查处理,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

  第四十条 违反本条例的相关行为,法律、行政法规和自治区地方性法规已经作出具体处罚规定的,从其规定。

  第四十一条 违反本条例第十八条规定,建设单位或者产权单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由市、旗县级人民政府城市管理综合执法部门给予警告,责令限期改正,并处5万元以上10万元以下罚款。

  第四十二条 违反本条例第二十二条、第二十八条规定,建设单位、物业服务企业不移交有关资料、物业服务用房和有关财物的,由市、旗县级人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正;逾期不改正的,处5万元以上10万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十三条 违反本条例第二十三条规定,建设单位不按照规定配置物业服务用房、业主委员会办公用房的,由市、旗县级人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

  第四十四条 违反本条例第二十五条规定,由市、旗县级人民政府城市管理综合执法部门责令限期改正,给予警告,并处3万元以上10万元以下罚款。

  第四十五条 违反本条例第三十二条第八、九、十、十一、十二项规定的,由市、旗县级人民政府城市管理综合执法部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可以处1000元以上1万元以下的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十六条 市、旗县级人民政府物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (二)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

  (三)未按照规定受理物业服务投诉,造成严重后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

  第四十七条 本条例下列用语的含义是:

  (一)物业是指房屋以及与之配套的设施设备和相关场地等;

  (二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动;

  (三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (四)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位;

  (五)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等;

  (六)专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

  第四十八条 本条例自20**年3月1日起施行。

篇5:秦皇岛市物业管理条例(2018)

  秦皇岛市物业管理条例(20**)

  (20**年10月27日秦皇岛市第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 20**年3月29日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进文明城市建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系,制定并落实现代物业服务业扶持政策,鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平,促进本市物业管理工作的规范和健康发展。

  第四条 本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系,按照属地管理原则开展相关工作。

  市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第五条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,建立由街道办事处、乡(镇)人民政府召集,房产、城市管理、公安、民政等县(区)部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、建设单位、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业管理联席会议制度,共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题;建立物业管理纠纷调解机制,加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接,妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

  第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范服务行为,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,调解物业服务企业之间的纠纷,协助房产行政主管部门开展有关监督管理工作,促进行业健康发展。

  第七条 业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务,接受市房产行政主管部门监督管理,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市房产行政主管部门制定。

  第二章 业主、业主大会与业主委员会

  第八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主。

  物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  第九条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府,并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明材料;

  (二)房屋以及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备交付使用证明材料;

  (六)物业服务用房配置证明材料;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内,组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  物业管理区域内,具备成立首次业主大会会议筹备组条件,而业主未提出申请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

  第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定,由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡(镇)人民政府设立的专用账户。

  首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示,接受全体业主监督。

  第十二条 首次业主大会会议筹备组的人员结构、组织方式按照国家、省的有关规定执行。

  筹备组应当将成员名单以及相关信息在物业管理区域内显著位置公示,公示期不得少于十五个工作日。

  第十三条 筹备组应当按照国家、省的有关规定做好制定业主委员会委员候选人产生办法、草拟管理规约、业主大会议事规则和确定业主委员会委员候选人名单等召开首次业主大会会议的各项筹备工作,并将有关内容在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十四条 物业管理区域内业主超过三百户的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

  第十五条 筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后,筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。

  划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送达每位业主;无法送达的,应当在业主的建筑物专有部分所在单元显著位置公告。征求意见书送达或者虽然未送达但公告后业主反馈意见的,视为业主已经参加业主大会会议。需要业主大会会议投票表决的事项,应当采取实名可追溯的方式进行。

  第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督,不得有超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的行为。

  业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并认真履行《物业管理条例》所规定业主义务的业主担任,其本人及其配偶、直系亲属不得在本住宅小区建设单位、物业服务企业中任职或者占有股份,不得索取、收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬。

  业主委员会实行任期制,每届任期由管理规约确定,最长不得超过五年,可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。

  业主大会和业主委员会的决定,对全体业主以及物业使用人具有约束力。

  第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案手续:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  第十九条 业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置公示下列情况和资料,随时接受业主查询:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公示的情况和资料。

  前款第四项至第七项规定的事项应当每半年公示一次。

  第二十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的,工作经费可以在收益中列支。

  工作经费的筹集、管理和使用办法由业主大会决定。

  业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支,由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。

  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

  (三)因重大疾病等原因无法履行委员职责的。

  业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式提出辞职请求的;

  (二)利用委员身份谋取私利的;

  (三)侵害其他业主合法权益的;

  (四)没有正当理由,拒不履行委员职责或者业主义务的;

  (五)法律、法规、管理规约等规定的其他不宜担任委员会委员情形的。

  业主委员会委员资格终止的,应当在物业管理区域内显著位置公布。

  第二十二条 业主大会和业主委员会会议的召开、业主委员会的换届及其委员的补选等工作,按照国家、省的有关规定开展。街道办事处、乡(镇)人民政府应当充分发挥对相关工作的指导、监督作用。

  第二十三条 业主委员会任期届满后或者业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决;协调不成的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。

  第二十四条 物业管理区域内未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导并协助业主共同依法表决有关事项。

  第三章 物业服务企业

  第二十五条 物业服务企业依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定享有权利,履行义务。

  物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由,减少服务内容或者降低服务质量;不得通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益。

  第二十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示;信息发生变动的,物业服务企业应当及时更新:

  (一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况,接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况;

  (五)其他应当公示的信息。

  实行物业服务费用酬金制的,除公示前款规定的信息外,还要公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决决定,可以对第一款第四项、第二款内容进行审计并公示审计结果,物业服务企业应当予以配合。

  第二十七条 市房产行政主管部门应当建立物业服务企业及其项目负责人信用管理信息系统,对物业服务企业及其项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理,定期对物业服务项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。

  市房产行政主管部门负责制定物业服务企业及其项目负责人信用管理办法,对物业服务企业及其项目负责人实行信用积分管理。

  县(区)房产行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其项目负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分,将结果录入信用档案,并通知物业服务企业及其项目负责人。

  街道办事处、乡(镇)人民政府和社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业及其项目负责人信用的征集、核查工作。

  第四章 前期物业管理

  第二十八条 前期物业管理,是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

  建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

  第二十九条 住宅物业的建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务,并签订前期物业服务合同;投标人少于三个或者总建筑面积不超过三万平方米的住宅物业,经县(区)房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  市房产行政主管部门负责制定物业服务企业招标投标监督管理办法,建立统一的招标投标平台,为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

  第三十条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

  前期物业服务合同应当载明下列内容:

  (一)物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项;

  (二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用的分项测算;

  (三)分项费用以及其与主要成本变动联动调整的约定;

  (四)共用部位和共用设施设备清册;

  (五)物业服务标准的评估方式;

  (六)物业承接查验;

  (七)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法;

  (八)违约责任和合同解除的条件;

  (九)与前期物业服务有关的其他事项。

  临时管理规约应当载明下列事项:

  (一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

  (二)业主使用、出租房屋的规定;

  (三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (四)对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法;

  (五)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

  (六)与物业管理有关的其他事项。

  物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同报县(区)房产行政主管部门备案。

  第三十一条 新建物业,建设单位应当按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积百分之零点五、最低不少于一百平方米的标准配置物业服务用房,主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

  物业服务用房配置不符合前款规定的,规划主管部门不予审核通过。

  第三十二条 物业交付时,建设单位应当向物业买受人提供使用说明书和质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

  第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位和共用设施设备的配置和建设标准。

  实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (一)建设项目竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件,并经城乡建设行政主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表和共有部分独立计量表配置;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

  (四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书;

  (六)同一住宅建设项目分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担违约责任,并承担相应的前期物业服务费用。

  第三十四条 物业承接查验应当按照国家规定的程序进行,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

  物业承接查验可以邀请业主代表以及街道办事处、乡(镇)人民政府和房产行政主管部门参加。建设单位、物业服务企业、业主、业主大会和业主委员会可以委托第三方评估机构参与物业承接查验,物业承接查验的过程和结果可以公证。

  物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  第三十五条 物业承接现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

  第三十六条 物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。

  现场查验应当形成书面记录。物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时整改并组织物业服务企业复验。

  第三十七条 百分之十以上的已交付使用物业业主,对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由房产行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公布。

  经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位应当要求物业服务企业整改或者依法更换物业服务企业,并向房产行政主管部门报告,由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

  第五章 物业管理服务

  第三十八条 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的书面物业服务合同主要包括下列内容:

  (一)业主委员会和物业服务企业的名称;

  (二)物业管理区域的范围;

  (三)服务的内容;

  (四)服务的标准;

  (五)服务的费用及其调整程序;

  (六)合同的期限;

  (七)合同的解除;

  (八)违约责任;

  (九)双方需要约定的其他事项。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报县(区)房产行政主管部门备案。

  第三十九条 物业服务合同(含前期物业服务合同)可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后,业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。

  第四十条 除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费,实行政府指导价,由市、县(区)价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度,并向社会公布。物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况,每三年进行重新测算调整。

  住宅小区成立业主大会的,物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。

  物业服务企业不得违反物业服务合同约定,重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围。

  业主大会授权的业主委员会和物业服务企业可以共同委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格,测算结果作为物业服务合同的组成部分,对双方具有约束力。

  第四十一条 业主应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行交费义务。

  业主欠交物业服务费用或者公共水电分摊费用的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  业主转让物业的,应当结清物业服务相关费用。物业受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等及时告知物业服务企业。

  第四十二条 物业服务合同期满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

  物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当与业主委员会协商;协商不成的,按照合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间不得单方终止履行合同约定的义务。

  物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同的,业主委员会应当书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府;物业服务企业应当书面告知县(区)房产行政主管部门。物业服务企业或者业主委员会对不续约或者提前解除合同有异议的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以在接到告知后五日内在物业管理区域内显著位置公告,并及时组织召开物业管理联席会议协调解决争议事项。

  第四十三条 物业服务企业退出物业管理项目时,应当按照有关规定和合同约定办理交接手续,并移交下列资料:

  (一)建设单位按照本条例第三十五条规定移交的资料;

  (二)电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

  (三)物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料;

  (四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

  (五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料;

  (六)利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

  (七)其他应当移交的资料。

  对拒不退出或者拒不移交资料的,业主委员会可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决;协调不成的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的,由公安机关依法处理。

  第四十四条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商或者提交物业管理联席会议协调解决;协商或者协调不成的,可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  街道办事处、乡(镇)人民政府、县(区)房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  原物业服务企业撤出物业管理区域,尚未选聘新物业服务企业的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同县(区)房产、城市管理、公安、卫生、质监等部门组织提供应急服务。应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活秩序的服务事项。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个月内,指导或者组织业主依法选聘物业服务企业。

  第四十五条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重的老旧住宅小区,市、县(区)人民政府应当结合实际,制定改造提升计划和后期管理办法,完善配套基础设施和公共服务设施,改善居住综合环境,及时处置危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,逐步实施物业管理,将改造提升资金纳入政府财政预算。

  市、县(区)人民政府组织老旧住宅小区改造提升,应当统筹规划、合理布局物业管理设施,配置物业服务用房和物业经营用房。物业经营用房所得收益经老旧住宅小区半数以上业主表决同意,可以用于补充物业服务费和住宅专项维修资金不足。物业经营用房的收益和使用,接受街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督,每半年向全体业主公示一次。

  市人民政府负责制定经营收益补贴、财政资金补贴等方面的扶持政策,引导物业服务企业为老旧住宅小区提供物业服务。

  未达到引入市场化物业管理条件的老旧住宅小区,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主或者物业使用人承担;也可以由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主表决,聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务。

  第六章 物业使用与维护

  第四十六条 新建物业或者已完成分户改造的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,负责分户终端计量装置或者入户端口(含)以外设施设备的维修、养护和管理,保证其安全运转和正常使用。法律、法规另有规定的,从其规定。

  未完成分户改造的物业管理区域内的相关设施设备,按照专业经营单位和物业服务企业的约定实施维修、养护;约定不明确的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。

  第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约有关装饰装修的规定。业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业或者房产行政主管部门申报登记。

  业主或者物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。

  物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定以及装饰装修管理服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关部门报告。

  第四十八条 物业使用中禁止下列行为:

  (一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

  (三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规,擅自将住宅改变为经营性用房,从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动;

  (四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

  (五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

  (六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域,损毁树木、健身设施等共有财产;

  (七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序;

  (八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍消防通道、安全出口畅通;

  (九)违规养犬;

  (十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向有关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

  第四十九条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属,由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定,并优先满足业主的停车需求。建设单位未按照规划配置比例将车位、车库以出售、附赠等方式处分给业主的,不得将车库、车位出售、赠与给业主以外的单位或者个人。车位、车库有空余的,可以出租给业主以外的单位、个人,每次租期不得超过六个月。

  占用业主共有的道路或者其他场地增设车位,须征得业主大会同意,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。

  第五十条 占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途,以及是否向社会开放等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费归全体业主所有,可以委托物业服务企业代收。场地占用费的收取和使用情况应当单独设账并向业主公布。

  物业服务企业接受业主的委托,向车库、车位使用人提供停车秩序管理服务的,可以按照停车服务合同约定的标准收取停车服务费。停车服务费归物业服务企业所有。

  车库、车位使用人对停放的机动车辆有保管要求的,由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同,约定保管费用。

  第五十一条 业主交存的住宅专项维修资金归业主所有,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅专项维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有,定期转入住宅专项维修资金滚存使用。

  第五十二条 业主大会成立前,业主交存的住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管;业主大会成立后,业主交存的住宅专项维修资金,经业主大会决定,可以自行管理,也可以继续委托房产行政主管部门代管。

  业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的,应当按照国家、省、市有关规定,建立住宅专项维修资金管理制度,明确专户管理银行,开立资金专户,委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理,并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。

  第五十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,房产行政主管部门收到物业服务企业或者相关业主的列支申请后,应当在十个工作日内完成审核。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要列支的,业主大会、业主委员会应当履行报房产行政主管部门备案等国家、省、市规定的相关程序。房产行政主管部门发现列支事项不符合法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。业主大会、业主委员会通知专户管理银行划转住宅专项维修资金时,应当持有房产行政主管部门出具的备案证明。

  第五十四条 物业保修期满后,发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情形的,物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施,经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后,向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请:

  (一)屋面、外墙损坏、渗漏严重的;

  (二)电梯存在重大安全隐患、发生故障危及人身安全或者严重影响居民正常生活的;

  (三)消防设施损坏严重,存在重大安全隐患的;

  (四)楼体外立面有脱落危险的;

  (五)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成功能障碍的;

  (六)二次供水水泵运行中断造成用水困难的;

  (七)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

  发生前款第二项、第三项规定情形之一的,物业服务企业、业主委员会应当提交专业技术机构出具的书面检测、鉴定意见。

  住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将应急维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公布。

  单次使用应急维修资金金额超过两万元的维修项目,应当进行审价、监理,保障资金安全。

  第五十五条 市房产行政主管部门应当明确住宅专项维修资金管理机构负责住宅专项维修资金的日常管理工作,并会同市财政、审计、监察等有关部门按照各自职责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督。

  住宅专项维修资金管理办法由市人民政府制定。

  第七章 监督管理

  第五十六条 市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度目标责任考核。

  第五十七条 市房产行政主管部门履行下列职责:

  (一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

  (二)指导和监督县(区)房产行政主管部门物业管理工作,对物业服务企业及其项目负责人行为进行监督管理;

  (三)参与市政府对各县(区)物业管理工作的目标责任考核;

  (四)负责物业服务企业信用管理;

  (五)负责对住宅专项维修资金的管理进行指导和监督;

  (六)负责对物业管理招标投标活动进行监督管理;

  (七)负责调处重大物业管理矛盾纠纷;

  (八)依法承担的其他职责。

  第五十八条 县(区)房产行政主管部门履行下列职责:

  (一)负责物业服务企业的日常指导和监督工作,指导和监督辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府履行物业管理监管职责;

  (二)负责物业管理区域划分和物业承接查验备案;

  (三)负责物业服务合同备案和物业服务招标投标备案;

  (四)开展物业服务企业及其项目负责人的信用信息征集、核查和监管;

  (五)负责新建住宅小区物业服务用房验收审批;

  (六)负责调处物业管理矛盾纠纷;

  (七)依法承担的其他职责。

  第五十九条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当设置专门机构或者配备专职人员,履行下列职责:

  (一)指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案;

  (二)指导和监督业主大会和业主委员会的日常工作;

  (三)组织业主表决,聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务;

  (四)协助县(区)房产行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作;

  (五)召集物业管理联席会议、协调解决应急维修等重大物业管理问题和调处物业管理矛盾纠纷;

  (六)协调社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业相互之间的关系;

  (七)依法承担的其他职责。

  社区居(村)民委员会应当配合街道办事处、乡(镇)人民政府履行前款规定职责。

  第六十条 市、县(区)各有关部门履行下列职责:

  (一)城市管理部门负责查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质,擅自改变住宅外立面、在非承重墙上开门窗,私搭乱建,违规饲养家畜家禽,占用和损坏绿地,私自张贴广告等违法违规行为;

  (二)城乡建设部门负责物业管理区域内房屋工程质量验收,督促建设单位履行保修义务,及时处理居民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉,查处损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等违法行为;

  (三)公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作,依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、监控安防、车辆停放等开展监督检查;

  (四)质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

  (五)价格主管部门负责物业管理区域内物业服务收费的监督管理工作,依法查处各类价格违法行为;

  (六)环境保护行政主管部门等负有环保工作职责的部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照职能分工依法查处烟尘污染、噪声扰民等违法违规行为;

  (七)市场监督部门负责查处在物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记或者无照经营等违法行为;

  (八)卫生行政部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督、检验、检测等工作,打击非法行医;

  (九)人防部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查工作;

  (十)供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的主管部门和专业监管部门以及其他有关部门依法依规履行相应的职责。

  第六十一条 本《条例》第六十条所列各有关部门应当向社会公布投诉、举报方式。相关单位和个人可以通过市政务服务热线或者各有关部门公布的投诉、举报受理方式,针对物业管理活动中的违法违规行为投诉、举报。

  有关部门在接到投诉、举报后应当登记并及时受理。不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有关主管部门并告知投诉人、举报人。被移交部门对管辖权有异议的,由属地人民政府指定管辖,不得再自行移交。有关部门自受理之日起五个工作日内向投诉人、举报人回复办理情况。

  第八章 法律责任

  第六十二条 对违反本条例规定的行为,法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚规定的,从其规定。

  第六十三条 建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(区)房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

  (一)未报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的,予以通报,处二万元以上五万元以下罚款;

  (二)未履行承接查验义务的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第六十四条 物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由有关部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

  (一)未将物业服务合同(含前期物业服务合同)报送备案的,由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款;

  (二)未履行承接查验义务的,由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款;

  (三)未在物业管理区域内公示相关信息或者公示的相关信息失实的,由县(区)房产行政主管部门处二万元以上五万元以下罚款。属于违反明码标价规定的,由价格主管部门按照价格法律法规的相关规定处罚。

  物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由有关部门责令限期改正,并按照下列规定进行处罚:

  (一)通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益的,处二万元以上五万元以下罚款;

  (二)擅自撤离物业管理区域,停止物业服务活动的,由县(区)房产行政主管部门处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)拒不移交有关资料、拒不撤出物业管理区域或者强行接管的,由县(区)房产行政主管部门处五万元以上十万元以下罚款;

  (四)违反物业服务合同中关于物业服务价格的约定,重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的,由价格主管部门按照价格法律法规的规定处罚。

  物业服务企业有前两款规定情形之一的,由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十五条 业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由县(区)房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导、监督社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会。

  第六十六条 业主和物业使用人违反本条例第四十八条第一款第一项规定的,由城乡建设行政主管部门责令改正,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本条例第四十八条第一款第二项至第五项规定的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  违反本条例第四十八条第一款第六项规定的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处两千元以上五千元以下罚款。

  违反本条例第四十八条第一款第七项、第八项规定的,由公安机关查处。

  违反本条例第四十八条第一款第九项规定的,由有关部门查处。

  第六十七条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的评估报告含有虚假内容、误导性陈述或者出现重大遗漏的,由市房产行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处三万元以上五万元以下罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十八条 专业经营单位违反本条例规定,拒不承担维修、养护和管理责任的,由县(区)主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十九条 房产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

  (二)未按照规定公布投诉、举报受理方式,或者对物业管理活动中的投诉、举报不及时受理、办理的;

  (三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法处理的;

  (四)截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金等资金的;

  (五)利用职务便利,获取不正当利益的;

  (六)其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。

  第九章 附则

  第七十条 本条例正式实施后,市人民政府应当根据本条例和国家、省有关规定出台实施细则或者单行办法。

  本条例规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本,由市房产行政主管部门制定。

  第七十一条 征求业主意见、召开业主大会、表决事项等需要全体业主周知的信息,除依据本条例规定公示或者公布外,还应当通过电子通信或者互联网等渠道告知有关业主。

  第七十二条 本市城市管理综合执法体制改革对政府有关部门物业监督管理职责作出调整的,按照调整后的部门职责执行。

  第七十三条 本条例所称县(区)包括秦皇岛经济技术开发区和北戴河新区。

  第七十四条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第七十五条 本条例自20**年7月1日起施行。

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