篇2：规范南昌市物业管理收费有关事项的通知（2005）

　　南昌市物价局关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知

　　各县区物价局(经计委)、检查所、各房地产经营单位、物业管理企业：

　　为了切实开展市委市政府布置的效能年活动，认真落实“服务提优、效率提速、素质提高”的目标，维护业主和物管企业的合法权益，根据市人民政府颁布的《南昌市物业服务收费管理实施办法》(以下简称《实施办法》)第二十条“具体规定由南昌市物价局负责解释的”规定，本着“简便申报程序，提高办事效率”的原则，现就有关事项通知如下：

　　一、简便物业管理企业办理小区停车《收费许可证》程序。各物业管理小区的停车收费，按照南昌市物价局《关于制定南昌市住宅小区停车管理服务收费标准的通知》(洪价经字[20**]17号)执行，凡符合基本居住条件的住宅小区(水、电、有线电视、道路已通)经物管公司申请，价格主管部门实地勘查符合停车条件的可以先行办理停车收费项目的收费许可证手续。

　　二、不符合基本居住条件的住宅小区(水、电、有线电视、道路未通)，即使业主已办理了入住手续，无论是否入住使用都不得收取物管公共服务费。

　　三、按照“以人为本、平等协商、市场运作”的原则，凡物管企业与业主委员会或全体业主通过平等协商，相互约定，并签订协议的物业管理收费标准的，按其收费标准执行。同时价格主管部门按其约定的收费标准，办理《收费许可证》。

　　四、根据《实施办法》第三条：“政府价格主管部门根据物业管理行政主管部门核定的物业资质等级和项目服务等级，确定物业管理公共性服务收费等级和收费标准”规定。为了规范定价行为，价格主管部门应根据物管行政主管部门核定的物业资质等级和各住宅小区物业管理服务等级证明，制定物业管理公共性服务收费标准。

　　五、《实施办法》第六条中“一年内未入住使用的”其时间概念比较模糊，争议较多。为此我们界定为：一年内未入住使用的按物业管理公共服务标准的50%交纳的原则不变，在这个前提下，在这一年内自业主向物管公司申报装修之日起6个月内不得计为业主入住使用时间，剩余时间视为使用时间。一年以后无论装修与否，均按100%交纳物业管理费。《实施办法》中已明确的收费项目、收费标准须报价格部门备案登记、申报批准外，未明确的属市场放开的经营性有偿服务，其服务价格按照市场价格运作。

　　六、加强物业服务收费明码标价管理。为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，认真落实国家发改委、建设部的《物业服务收费明码标价规定》(发改价检[20**]428号文)。物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。详见南昌市住宅小区物业服务收费标准公示牌(栏)样式(附件)。凡属物业服务收费(含有偿服务收费)均应公示。价格管理形式具体分为：政府定价、政府指导价、市场调节价，公示时应予备注。对属于选择性服务项目(如：有线电视初装费、管道煤气初装费、房屋保险等)应由业主自行决定是否接受。公示时要备注自愿选择，不得强行收费。

　　七、上述规定自20**年5月12日起执行，对违反上述规定的，各级价格监督检查机构要严格依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

　　特此通知。

　　南昌市物价局

　　二○○五年四月十五日

篇3：张湾区规范业主大会和业主委员会自治管理工作的通知（2017）

　　张政办发〔20**〕38号

　　张湾区人民政府办公室

　　关于规范业主大会和业主委员会自治管理工作的通知

　　各街道办事处，西城经济开发区、十堰工业新区管委会：

　　为规范张湾区物业管理区域内业主大会及业主委员会工作，根据《物业管理条例》(国务院令第666号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号 )、《湖北省物业服务和管理条例》(省人大委员会公告第200号)、《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》(十政办发〔20**〕150号)等有关规定，现就规范业主大会和业主委员会自治管理工作相关要求通知如下：

　　一、正确认识业主大会制度，依法成立业主大会和选举业主委员会

　　业主大会是物业管理区域内的业主自治管理组织，是所在地

　　社区居民自治组织的有机组成部分，是物业管理的重要责任主体。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，物业管理区域内业主人数较多的，可以成立业主代表大会行使业主大会职权。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受全体业主的监督。

　　1.加强对业主大会成立的筹备组织工作。物业管理区域达到成立业主大会条件时，开发建设单位应向所在街道办事处(以下简称街办)提交成立业主大会申请和相关资料，业主也可向所在街办提交成立业主大会申请。街办应按相关规定及时组建筹备组，并委派代表担任筹备组组长，按相关程序成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会由主任委员、副主任委员、秘书长、委员共5至11人单数组成，可设2至3名业主委员会候补委员(按得票多少排序)。业主委员会应当建立维修监管、财务监督、印章管理、共用场地管理等议事工作制度。为确保物业管理活动的公平、公正，委员之间应回避近亲关系。当正式委员不能履职而缺额时，可按照候补委员排序替补。

　　2.严格业主代表、业主委员会委员推选条件。街办、社区和筹备组要夯实业主大会、业主委员会运作基础，业主代表、业主委员会委员候选人应符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三章第三十一条的具体要求，应当由遵纪守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、身心健康、模范履行业主义务，具有社会公信力和一定组织能力的业主担任。

　　3.健全业主委员会备案手续。依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当向街办和区房管局办理备案手续。凭备案证明刻制业主委员会印章。已办理备案的业主委员会发生变更的，应当自变更之日起30日内向街办、社区变更备案手续。

　　二、切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导，确保日常运作规范有序

　　民政、房管部门、街办、社区居委会应加大对业主大会和业主委员会具体工作的指导和监督，对制定和修改业主大会议事规则、管理规约，共有部位经营收益分配、使用，解聘、选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共同管理事务依法提出指导意见。将业主大会和业主委员会的规范化建设纳入社区建设工作范畴。

　　1.规范业主决议程序。业主委员会应当按其职责范围和业主大会授权，通过民主表决作出本小区物业管理方面的工作决议;相关事项属于业主大会职权的，由业主委员会提请业主大会决定。业主大会作出决定前，业主委员会应当事先听取社区居委会的建议、征求业主意见，召开业主大会决定重大事项应邀请社区居委会代表列席会议。业主大会作出决定后，要及时在小区内公告。

　　2.建立工作例会制度。街办、社区居委会要指导业主委员会按议事规则建立工作例会制度，使业主委员会及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守管理规约，引导业主自觉履行相应义务，参与小区管理。

　　3.建立沟通协调机制。社区居委会应建立和业主委员会沟通的联席会议机制，定期召开联席会议，及时了解和掌握所辖小区物业管理动态;按需召开联席会议，协调解决物业管理活动中的问题。

　　4.监督公共财物管理。社区居委会要加强对小区公共财务管

　　理的监督，指导有条件的小区设立专门公共财务帐目，严格按照业主大会议事规则、管理规约进行管理使用;对于在管理规约中未明确的情况，可提交业主大会进行表决后执行。

　　三、建立应急反应机制，维护小区正常秩序

　　街办、社区居委会应指导业主委员会共同建立健全各种应急反应机制，及时化解小区物业矛盾纠纷，及时处理突发情况，营造小区管理和谐稳定环境。

　　1.建立重要事项通报制度。业主委员会应定期向社区居委会报告小区物业管理重要事项，社区居委会应及时提出指导意见。

　　2.建立矛盾纠纷协商调解机制。小区出现矛盾纠纷时，业主委员会应商讨调解办法，及时与相关方面进行沟通协调。小区出现重大矛盾纠纷时，业主委员会应联系街办、社区居委会、公安派出所等职能部门共同参与协商调解。

　　3.建立应急救济机制。当住宅小区出现弃管、失管情况时，业主委员会应及时会同社区居委会启动小区管理应急过渡方案，在未确定小区管理方案期间由社区居委会提供有偿物业服务。业主委员会任期届满或不能正常履行职责时，在街办和区房管局的指导和监督下，经公告后由社区居委会代行业主委员会的职权，代行职权期间按照该小区业主委员会职责和议事规则规定组织小区物业管理工作，在条件具备时重新组织业主大会进行选举。重新选举仍无法产生业主委员会时，可以由社区居委会组织成立小区物业管理委员会继续代行业主委员会职权，直至选举产生新一届业主委员会为止。

　　附件：业主委员会成立(换届)程序

　　张湾区人民政府办公室

　　20**年6月12日

　　业主委员会成立(换届)程序

　　一、准备前期资料(向街办提出申请)

　　1.业主委员会申请;物业管理区域证明;房屋及建筑物面积清册;业主名册;建筑规划总平面图;交付使用共用设施设备的证明;物业服务用房配置证明;其他有关的文件资料(委托书等证明材料)。

　　2.申请审批(街办、社区)【公示7天】。

　　二、公示公告(成立、换届)

　　1.成立筹备组(筹备组成立到业主大会召开不能超过3个月)【公示7天】。

　　筹备组组成： 组 长：街办代表

　　副组长：社区居委会代表

　　建设单位代表

　　(换届时由原业主委员会主任配合完成筹备工作)

　　成 员：本辖区片警、

　　业主代表(由街办、社区组织业主推荐，代表人数不低于筹备组人数一半，且是单数)

　　2.筹备组第一次会议(有相片、记录)是拟订《议事规则(草案)》《管理规约(草案)》《选举办法》，筹备组结合小区实际逐条讨论制订。【以上文本在小区内公示7天】。

　　3.推荐、自荐业主委员会候选人。

　　4.筹备组第二次会议(有相片、记录)是研究讨论推选业主委员会成员候选人(单数差额、简历)，并进行第二期公示【公示7天】。

　　5.制作和发放选票(实名制)，确定投票时间、地点及会议议程【提前15天公示】。

　　三、选举阶段

　　1.召开业主大会，选举产生业主委员会，表决通过《议事规则》、《管理规约》及选聘物业企业的意见(邀请)有关部门负责人或代表参加。

　　2.在小区内张榜公布业主大会选举结果。(监票人、唱票人、计票人签字)

　　3.当选业主委员会成员召开第一次会议主进行工作分工。(会议记录与会人员签字)

　　四、双备案工作

　　1.上报业主委员会备案资料，填报《登记备案表》及《业主委员会成员简历表》(附身份证和房产证复印件)。

　　2.第三期公示(7天)《业主委员会成员名单》(街办)。

　　3.申请备案要有业委会第一次会议记录(委员分工)。

　　4.备案申请书(筹备组人员签字)。

　　5.业主委员会选举产生之日起30日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向街道办事处、区房管局备案。

篇4：惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法（2015）

　　关于印发《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知

　　(惠市房〔20**〕2号)

　　各县(区)房产管理局，市局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、物业服务企业：

　　《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》业经十一届86次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　惠州市房产管理局

　　20**年1月5日

　　惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本办法。

　　第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。

　　第四条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。

　　第五条 新建物业管理区域的划分，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　对物业管理区域划定有争议的，项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。

　　第六条 前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第七条 市、县(区)房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第九条 一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。

　　招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第十一条 招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。

　　招标人委托的招标代理机构，必须是依法设立并且具有相应资质，可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库中随机抽选。

　　第十二条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

　　第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　规划总建筑面积5万(含5万)平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，应当公开招标。

　　分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。

　　法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。

　　第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案：

　　(一)招标人的企业法人营业执照等资格证明文件;

　　(二)招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件;

　　(三)招标公告或者投标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)招标代理委托合同(委托招标代理机构招标的)或招标小组人员资料(自行组织招标的);

　　(六)当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件(物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交);

　　(七)法律、法规、规章规定的其他资料。

　　房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出《惠州市前期物业管理招标备案回执》。

　　第十五条 招标人采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少于10日。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

　　招标公告及投标邀请书，应当载明招标人的基本情况和联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。

　　第十六条 前期物业管理招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况等;

　　(二)物业管理内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(四)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等;

　　(五)招标人、中标人违约责任;

　　(六)前期物业服务合同的签订说明;

　　(七)其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。

　　第十七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。

　　第十八条 招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标：

　　(一)在资格预审申请文件中提供虚假资料的;

　　(二)在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的;

　　(三)物业服务企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的;

　　(四)近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。

　　第十九条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。

　　第二十条 资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。

　　招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。提交资格预审文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日;提交投标文件的时间，自招标文件停止发售之日起不得少于20日。

　　第二十一条 招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前，将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第二十二条 招标人应按照相关法律法规的规定，在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。

　　第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。

　　第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第三章 投 标

　　第二十五条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　第二十六条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到项目所在地房产行政主管部门备案，并接受监督。

　　同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。

　　投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

　　第二十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出，招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。

　　第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价，包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案;

　　(三)物业管理服务方案，包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺;

　　(四)对招标文件所列其他内容的陈述;

　　(五)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第三十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。

　　第三十一条 投标人不得相互串通投标，不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第三十二条 开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。

　　第三十三条 开标由招标人主持，并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。开标应当按照下列规定进行：

　　(一)由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　(二)招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。

　　(三)开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。

　　第三十五条 评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的，应重新抽取：

　　(一)所在企业参加投标的;

　　(二)所在单位相关物业服务企业参加投标的;

　　(三)与投标人有其他利害关系的;

　　(四)因故不能参加评标活动的。

　　第三十六条 评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十七条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十八条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。

　　标书评审是指评标委员会成员依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。

　　现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方，要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第四十条 有下列情况之一的，评标委员会应否决其投标：

　　(一)逾期送达的或者未送达指定地点的;

　　(二)未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的;

　　(三)以他人名义投标或者提供虚假资料的;

　　(四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求或者超出招标文件范围;

　　(五)同标准服务项目，投标人以明显低于本市物业管理服务社会平均成本价竞标的;

　　(六)违反本办法第三十一条之一的。

　　第四十一条 经资格预审后或者评标委员会认定，有下列情况之一的，应作废标处理：

　　(一)有效投标少于3个的;

　　(二)招标代理机构、招标人或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的;

　　(三)因重大变故，招标项目被取消的;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他情况。

　　确定废标后，招标人应当重新组织招标。

　　第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

　　招标人应当将中标候选人在评标现场、相关网站公示，公示期不少于3日，并在公示期满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以按照评标委员会确定的合格中标候选人排序依次确定其他合格中标候选人为中标人。

　　第四十三条 招标人应当在确定中标结果3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书及投标保证金。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人无故放弃中标的，应当依法承担法律责任，造成对方损失的，应当给予赔偿。

　　第四十四条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件，签订前期物业服务合同，不得再行订立背离招标文件、投标文件和前期物业服务合同实质性内容的其他协议。

　　在前期物业服务合同签订后5日内，招标人应退还中标人的投标保证金。

　　前期物业服务合同签订后，招标人和中标人应按合同约定，办理物业承接查验手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房等。

　　第四十五条 招标人应当在前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地房产行政主管部门备案。备案资料应包括评标委员会的评标报告书、中标人的投标文件、中标通知书、前期物业服务合同等。

　　第五章 附 则

　　第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规和本办法的，应当在接到中标结果书面通知之日起5日内向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十七条 招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。

　　第四十八条 本办法自20**年3月1日起施行，有效期5年。

篇5：盘锦市物业管理招标投标管理暂行办法（2019）

　　盘锦市物业管理招标投标管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标人的合法权益，根据《辽宁物业管理条例》、《盘锦市物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 我市行政区城内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

　　本办法所称物业管理招标投标，包括新建住宅项目前期物业管理招标投标和既有住宅项目物业招标投标。

　　前期物业管理招标投标，是指新建住宅在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业对新建住宅项目实施物业管理的活动。

　　既有物业项目招标投标，是指业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务企业对既有住宅项目实施物业管理的活动。

　　建筑面积不超过3万平方米的，经所在区(县)住建局批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第三条 本办法所称招标人是指依法进行招标的建设单位、业主大会或者所有权人。

　　本办法所称投标人是指响应招标、参加投标的物业服务企业。

　　第四条 市住房和城乡建设局(以下简称住建局)负责全市物业管理招投标的监督管理等工作。

　　区(县)住建局负责本行政区城内物业服务的招标投标活动的指导、监督、管理和投诉受理等工作。

　　第二章 新建住宅项目前期物业服务招标投标

　　第五条 建筑面积在3万米以上的住宅项目必须通过公开招标选聘物业服务企业。

　　新建住宅项目的招标人为建设单位。

　　第六条 前期物业服务招标投标工作，招标人应当按照以下规定时限完成：

　　(一)不进行预售的商品房项目应当在现售30日前完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用90日前完成。

　　第七条 市住建局负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　招标人可以委托招标代理机构实施招标，也可以自行组织实施招标，但均应通过全市统一的物业管理招投标平台完成招标活动。

　　第八条 市住建局负责建立全市物业服务招标代理机构推荐名录，定期向社会公布。

　　凡依法设立、具备招标代理业务经管资格的代理机构，经自愿申请，均可加入全市物业服务招标代理机构推荐名录。

　　招标人委托招标代理机构组织实施住宅项目物业服务招标的，可以在代理机构推荐名录中选取。

　　第九条 招标人应当在申请办理商品房预售许可证或商品房现售备案前，到区(县)住建局认定前期物业服务等级标准。区(县)住建局对符合要求的，自受理之日起2个工作日内完成认定工作。

　　第十条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件主要包括以下内容：

　　(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、联系方式等;

　　(二)招标项目基本情况，包括项目名称、坐落位置、四至范围、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、项目类型、竣工时间、建筑结构、配套建设、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标等;

　　(三)物业管理用房配置;

　　(四)物业服务标准及内容;

　　(五)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、信用、主要业绩、投标书的格式、主要内容、份数及密封等;

　　(六)招标方案，包括招标机构、开标时问及地点等;

　　(七)投标报价要求、评标标准和评标方法;

　　(八)投标保证金的要求;

　　(九)悔标的责任;

　　(十)物业服务合同的签订说明;

　　(十一)其他事项的说明。

　　第十一条 招标人应当在发布招标公告10日前，持以下材料到区(县)住建局办理招标备案。

　　(一)土地使用权证;

　　(二)建设用地规划许可证;

　　(三)建设项目规划设计图纸;

　　(四)区(县)住建局出具的前期物业服务等级标准认定表;

　　(五)预发布的招标公告;

　　(六)招标文件;

　　(七)临时管理规约;

　　(八)招标人委托招标代理机构的委托书。

　　区(县)住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成。

　　第十二条 招标人应通过市物业管理网站发布招标公告。

　　招标公告当当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法、投标资格条件以及获取招标文件的办法等事项。

　　第十三条 招标人或委托代理机构在区(县)住建局指定的地点接受投标报名。

　　第十四条 投标人的信用等级和考评监管综合得分可做为企业投标报名资格的重要参考依据。

　　第十五条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

　　投标文件主要包括以下内容：

　　(一)投标人的基本情况;

　　(二)投标函;

　　(三)住宅项目物业服务方案，主要包括：物业服务的内容和标准、人员配备情况、收支预算方案、相关管理制度;

　　(四)信用及主要业绩情况;

　　(五)招标文件要求提供的其他资料。

　　第十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件中指定的接收地点，截止时间后送达的投标文件为无效投标文件。

　　第十七条 招标人应于开标时间1日前，在市住建局的监督下，从全市物业管理专家库中随机抽取评标专家，现场通知抽取的评标专家。评标专家因故不能参加评标活动的，由招标人从专家库中继续抽取。

　　第十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况：经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

　　第十九条 评标工作由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及有关评标专家组成，成员为5人以上单数。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。

　　第二十条 评标方法一般应当采用综合评估法。

　　评标委员会应当拟定“综合评分表”，主要内容一般包括：

　　(一)技术部分。包括物业服务内容和等级标准、人员配备、主要工作环节的运行程序及检查方法，项目收支预算和物业服务的有关制度;

　　(二)商务部分。包括物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用;

　　(三)资信部分。包括投标人信用、主要业绩等;

　　(四)现场答辩部分。包括评标委员会成员就投标文件涉及到的有关事项进行询问，投标人现场予以答复。

　　评分标准应当按照前款“综合评分表”规定的内容，可以采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。一般情况下：技术部分的分值为30分：商务部分的分值为30分;资信部分的分值为20分：现场答辩部分的分值为20分。

　　第二十一条 在评标过程中有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

　　(一)投标文件未经投标人盖章和负责人签字;

　　(二)投标人不符合国家或招标文件规定的资格条件;

　　(三)投标报价低于成本或高于招标文件设定的最高投标限价;

　　(四)投标文件未对招标文件提出所有实质性要求和条件做出响应;

　　(五)法律法规规定的其他情形。

　　第二十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　第二十三条 评标委员会完成评标后，招标人应当将中标候选人名单在市物业管理网站上公布，公示期为3个工作日，相关单位如有疑异，应以书面形式向区(县)住建局提出;如无疑异，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

　　中标人确定后，招标人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。

　　第二十四条 招标人和中标人双方应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同。合同主要条款不得背离招标文件实质性内容。

　　中标物业服务企业应自物业交接完成并签订物业服务合同之日起30日内到区(县)住建局办理备案。

　　第二十五条 招标人应当自签订物业服务合同之日起30日内，持以下材料到区(县)住建局办理中标备案：

　　(一)评标委员会提供的评标报告;

　　(二)中标人的投标文件;

　　(三)与中标人签订的经区(县)住建局备案的物业服务合同;

　　(四)法律、法规规定的其他文件。

　　区(县)住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成备案工作。

　　第三章 既有住宅物业服务招标投标

　　第二十六条 业主大会决定公开招标选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业服务招投标平台进行招标。

　　第二十七条 既有住宅项目物业服务招标，已成立业主大会的，业主大会为招标人，由业主委员会履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。未成立业主大会的，由物业管理委员会或由社区(村)居委会代为履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。

　　招标工作小组由招标人组织成立，由街道办事处、业主代表、社区(村)居委会或业主委员会有关人员组成，组长由街道办事处派人担任，业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。招标工作小组人数为5-9人，其中业主代表不少于成员总数的二分之一。

　　第二十八条 既有住宅项目物业服务招标投标应当在原物业服务合同期限届满或合同终止前完成。

　　第二十九条 招标人应当自发布招标公告10日前，持以下材料到区(县)住建局办理招标备案：

　　(一)原物业服务合同;

　　(二)业主大会决议或者二分之一以上业主同意的证明材料;

　　(三)预发布的招标公告;

　　(四)招标文件;

　　(五)招标人委托招标代理机构的委托书。

　　第三十条 既有住宅项目物业服务招标投标按照新建住宅项目前期物业服务招标投标程序进行。

　　第三十一条 既有住宅项目物业服务招标投标，评标委员会由业主代表和有关评标专家组成。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。

　　第三十二条 招标人应当自签订物业服务合同之日起20日内，持以下材料到区(县)住建局办理中标备案：

　　(一)评标委员会提供的评标报告;

　　(二)中标人的投标文件;

　　(三)招标人与中标人签订的物业服务合同;

　　(四)法律、法规规定的其他文件。

　　第四部分 附则

　　第三十三条 本办法自20**年6月1日起施行。