政策解读:沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法

2023-11-17 2694

　　政策解读:沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法

　　近期，《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法》(以下简称《办法》)业经市政府法制办审查批准，并予以公布实施。沈阳市房产局对《办法》进行了详细解读。

　　一、七种情况属于维修资金应急管理范畴

　　1.电梯故障危及人身安全的;

　　2.楼体外墙面(含屋檐、阳台)空鼓、开裂的;

　　3.监控设施出现功能障碍的;

　　4.消防设施出现功能障碍的;

　　5屋面、外墙面严重渗漏的;

　　6.住宅区内的排水管线损坏，造成污水外溢的;

　　7.供水、供电、供气设施设备(依法应由相关单位负责维修的部位除外)损坏，影响居民用水、用电、用气的。

　　二、使用维修资金的程序

　　1.物业管理单位向相关单位提出认定申请。

　　2.相关单位现场认定。

　　3.经过认定，属于应急维修范围的，物业管理单位持相关资料到所在区住宅小区管理办公室办理维修资金应急使用确认手续。

　　4.相关单位按规定组织实施应急维修和更新、改造。

　　5.维修工程竣工后，市、区住宅小区管理办公室组织业主委员会(社区居委会)、物业服务企业、施工单位、工程监理单位对维修工程进行验收。维修工程验收合格后，物业管理单位持相关资料向区、市住宅小区管理办公室逐级申请列支维修资金。

　　6.市房产局向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

　　三、维修资金应急使用是否需要双2/3业主同意

　　不需要。

　　四、维修资金应急使用的申请主体

　　维修资金应急使用应由物业管理单位提出申请。选聘物业服务企业的，受委托的物业服务企业为物业管理单位;未选聘物业服务企业的，业主自治管理委员会为物业管理单位;未成立业主自治管理委员会的，业主委员会为物业管理单位;未成立业主委员会的，社区居委会为物业管理单位。

　　五、应急情况的认定

　　1.电梯故障危及人身安全的，由市质量技术监督局组织相关机构认定;

　　2.楼体外墙面(含屋檐、阳台)空鼓、开裂，及监控设施出现功能障碍的，由市、区住宅小区管理办公室认定;

　　3.消防设施出现功能障碍的，由市公安机关消防机构认定;

　　4.屋面、外墙面严重渗漏，及住宅区内的排水管线损坏的，由市、区住宅小区管理办公室和业主委员会(社区居委会)共同认定;

　　5.供水、供电、供气设施设备(依法应由相关单位负责维修的部位除外)损坏，影响居民用水、用电、用气的，由所在区的供水、供电、供气单位和业主委员会(社区居委会)共同认定。

　　六、维修资金应急使用的申请步骤

　　1.应急使用确认：物业管理单位持申报资料到所在区住宅小区管理办公室办理维修资金应急使用确认手续。

　　2.应急使用结算：维修工程验收合格后，物业管理单位持所需资料向区、市住宅小区管理办公室逐级申请列支维修资金。

　　七、维修资金应急使用需要提交的申请资料

　　1.应急使用确认资料：

　　①《房屋竣工验收报告》或者消防、电梯设施验收报告;

　　②相关单位出具的认定报告、项目维修前状况的照片;

　　③《房屋共用部位、共用设施设备应急维修和更新、改造方案》和工程预算书。

　　2.应急使用结算资料：

　　①《商品住宅专项维修资金应急使用确认表》;

　　②《房屋竣工验收报告》或者消防、电梯设施验收报告;

　　③相关单位出具的认定报告、项目维修前状况的照片;

　　④《房屋共用部位、共用设施设备应急维修和更新、改造方案》和工程预算书;

　　⑤施工单位营业执照和资质证书的复印件(仅电梯、消防设施、监控设施维修工程提供)、施工合同;

　　⑥工程开、竣工报告，质量检验评定表，属消防、电梯等特种设施设备维修的，还需提交相关单位出具的验收认定报告;

　　⑦工程结算书、工程结算造价审核报告、工程质量监督报告;

　　⑧维修资金分摊情况说明及分摊明细表;

　　⑨业主委员会(社区居委会)对工程质量、工程结算及费用分摊等情况的验收报告，项目维修后状况的照片;

　　⑩收款收据、相关费用结算发票(复印件)。

　　八、维修资金应急使用的审批时限

　　1.应急使用确认：申办资料齐全的，所在区住宅小区管理办公室应当在1个工作日内办结确认手续。

　　2.应急使用结算：结算资料齐全的，区住宅小区管理办公室应当在7个工作日内办结初审手续，市住宅小区管理办公室应当在5个工作日内办结审核手续。

　　九、应急维修组织实施单位和部门

　　1.生电梯故障危及人身安全、监控设施出现功能障碍、消防设施出现功能障碍的情况时，业主委员会(社区居委会)和物业服务企业应当组织委托具有相应资质的单位实施维修、更新、改造;未选聘物业服务企业的，由业主委员会(社区居委会)组织委托。

　　2.发生楼体外墙面(含屋檐、阳台)空鼓、开裂，屋面、外墙面严重渗漏及住宅区内的排水管线损坏的情况时，由区房屋应急维修中心组织实施维修、更新、改造。

　　3.发生供水、供电、供气设施设备(依法应由相关单位负责维修的部位除外)损坏，影响居民用水、用电、用气的情况时，由所在区的供水、供电、供气单位组织实施维修、更新、改造。

　　十、对应急维修工程的监督

　　房屋应急维修时，业主委员会(社区居委会)应当从市住宅小区管理办公室通过招标方式建立的工程监理、工程造价咨询企业名录中选择相应企业对工程质量进行监督、对工程结算费用进行审核。

　　十一、聘请工程监理或造价咨询机构发生的费用如何解决

　　工程监理和工程造价咨询费用计入维修工程总造价，从相关业主的维修资金分户账中列支。

　　十二、应急维修工程的组织验收

　　维修工程竣工后，市、区住宅小区管理办公室组织业主委员会(社区居委会)、物业服务企业、施工单位、工程监理单位对维修工程进行验收。

　　十三、物业管理单位在工程结算后的相关工作

　　维修工程竣工结算后，物业管理单位应当在住宅区内显著位置张贴公告，将维修资金应急使用及费用分摊等相关情况告知业主。

　　十四、应急维修费用的分摊

　　应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　十五、关于有的业主未交纳维修资金或维修资金余额不足的问题

　　因业主未交存维修资金或者业主的维修资金分户账面余额不足产生资金缺口的，区住宅小区管理办公室应当向区政府提出申请，使用房屋维修应急周转金垫付。业主委员会(社区居委会)应当依照相关法律法规，向相关业主或责任单位追缴其欠缴的维修资金，用于归还区政府垫付的房屋维修应急周转金。

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篇2：江西省关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知（2014）

　　江西省关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知

　　各设区市和省直管试点县(市)房管局：

　　为保证在应急情况下及时使用住宅专项维修资金，根据《江西省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)等有关规定，现就住宅专项维修资金应急使用有关事项通知如下：

　　一、影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：

　　(一)电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的;

　　(二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经所在地的县、市(区)房地产主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的;

　　(三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的;

　　(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经所在地的县、市(区)房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

　　(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经所在地的县、市(区)房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

　　(六)发生严重危及房屋安全的其他紧急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等)，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经所在地县、市(区)房地产主管部门认定的。

　　以上情况经县、市(区)房地产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

　　二、物业区域内发生以上紧急情况，按照以下程序提出应急使用住宅专项维修资金申请：

　　(一)已聘请物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生紧急情况时应立即组织人员采取措施，并在24小时内制定维修、更新方案、向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实同意后，由物业服务企业向所在地市、县房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

　　没有成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，经社区居委会核实后，向所在地市、县房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

　　(二)未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主提出使用申请，经社区居委会核实后，向所在地市、县房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

　　三、申请人提出应急使用住宅专项维修资金申请前，应当在所在物业的主要出入口张贴公告，公告期不少于2天。

　　四、县、市(区)房地产主管部门接到申请后，应当立即组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。一经核准，立即向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

　　五、应急维修工程所需资金在一定金额以上的，需实行审价制度，相关审价费用在其专项维修资金中列支。应急维修资金的拨付应根据工程进度分期划转给维修单位。具体由各市、县房地产主管部门规定。

　　六、市、县房地产主管部门应当建立应急维修施工企业和审价机构名录，并向社会进行公开。市、县房地产主管部门须明确应急维修施工企业和审价机构名录的准入条件。

　　应急维修申请人可以通过招标、摇号等方式在名录中自行选择应急维修施工企业和审价机构。

　　应急维修施工企业和审价机构名录实行动态管理，施工企业、审价机构有违规行为的，由房地产主管部门在网上公示其违规情况，并清出应急维修施工企业和审价机构名录。

　　七、因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修，严重影响业主正常生活的，由物业所在地县、市(区)房地产主管部门组织代修，或者由物业所在地房地产主管部门与属地街道办事处、乡镇人民政府协商，由属地街道办事处、乡镇人民政府组织代修。

　　由所在地县、市(区)房地产主管部门或街道办事处、乡镇人民政府组织代修的维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支。

　　八、施工企业完成应急维修后应当申请工程验收：

　　(一)由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主委员会或者社区居委会联合组织验收。

　　(二)由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、社区居委会联合组织验收。

　　(三)由房地产主管部门或者街道办事处、乡、镇人民政府组织代修的，由组织代修单位和业主代表联合进行验收。

　　九、应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。

　　十、应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期为15天。

　　十一、各级房地产主管部门应当制定住宅专项维修资金应急使用的具体业务操作程序和相关表格样式，并在20**年底前，全面实施住宅专项维修资金应急使用业务。

　　省住房和城乡建设厅

　　20**年8月18日

篇3：南通市住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知(2016)

　　南通市物业管理中心文件

　　通物中心〔20**〕1号

　　关于规范市区住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知

　　市各有关部门和单位：

　　为加强市区住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的应急使用管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护广大业主的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)、《江苏省物业管理条例》(20**年5月1日起施行)、《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔20**〕52号)、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》(苏建房管〔20**〕208号)、《南通市市区住宅专项维修资金管理实施细则》(通房发〔20**〕234号)等有关规定，并结合我市实际情况，现就规范市区维修资金应急使用管理通知如下：

　　一、应急使用范围

　　发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，申请人可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金，并可以组织应急维修：

　　(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，以及二次供水水泵运行中断，危及人身、财产安全的;

　　(六)消防设施存在重大火灾隐患;

　　(七)其它危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　二、应急使用项目确认

　　电梯、消防应急维修项目由电梯检测机构、公安消防部门出具鉴定报告或整改通知，其他应急维修项目由区物业管理行政主管部门组织属地街道办事处或社区居(村)民委员会或业主委员会(物业管理委员会)会同申请人进行现场确认，出具书面确认意见。

　　三、应急使用程序

　　应急维修项目申请使用维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)申请人(含业主、物业服务企业、业主委员会、社区居(村)民委员会，下同)发起申请，向区物业管理行政主管部门提出应急维修项目现场确认需求，区物业管理行政主管部门组织现场确认。

　　电梯、消防应急维修项目由电梯检测机构、公安消防部门出具鉴定报告或整改通知单，作为现场确认意见。

　　经区物业管理行政主管部门现场确认后，属于维修资金应急使用范围，申请人可以立即组织施工。

　　(二)申请人将应急维修项目现场确认意见在小区公告，编制工程预算，制定维修资金应急使用方案。

　　维修资金应急使用方案应包括项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位选聘方式(施工单位、审计单位等)、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。

　　(三)申请人按照维修资金应急使用方案实施维修，经竣工验收合格和工程审计后，将本次应急维修使用情况进行公示，公示期不少于7天。公示期满后，通过市区住宅专项维修资金管理系统提出资金划拨申请。如有异议的，由区物业管理行政主管部门受理调处。

　　5000元(含)以上的应急维修项目，须经专业工程造价咨询机构对维修决算费用进行审计，审计费用在维修资金中列支;5000元以下的应急维修项目，公示期受益范围内“双三分之一”以上业主提出审计要求的，由专业工程造价咨询机构对维修决算费用进行审计，审计费用在维修资金中列支。

　　50000元(含)以上的应急维修项目，申请人须向所在区物业管理行政主管部门办理维修资金使用事前备案管理，并通过竞争的形式选择维修队伍。

　　(四)区物业管理行政主管部门审核申报材料，出具审核意见，市物业管理中心根据审核意见通知专户管理银行划款。

　　(五)维修资金实行业主大会自管的，审核程序由业主委员会(物业管理委员会)执行。

　　四、应急使用相关责任

　　(一)维修资金应急使用过程中，维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责。对不履职的或隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，维修资金所有权人可向区级物业主管部门进行投诉和举报。

　　(二)维修资金由政府部门代管时，因社区居(村)民委员会、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业相互推诿，对确属维修资金应急使用范围的项目不实施应急维修的，申请人可向区物业管理行政主管部门申报，由区物业管理主管部门与属地街道办事处协商组织代修。上述维修费用从相关业主维修资金账户中列支。

　　五、非住宅物业实施维修资金专项管理的，可参照本通知执行。

　　六、通州区维修资金应急使用管理可参照本通知执行。

　　七、本通知自印发之日起执行。

　　南通市物业管理中心

　　20**年1月1日

篇4：江西省住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知（2014）

　　赣建房〔20**〕13号

　　关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知