物业经理人

开封市住宅专项维修资金管理办法(2017)

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开封市住宅专项维修资金管理办法(2017)

  开封市人民政府

  关于印发开封市住宅专项维修资金管理办法的通知

  汴政[20**]40号

  各县、区人民政府,市人民政府各有关部门:

  《开封市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府第45次常务会议研究通过,现印发你们,请认真贯彻执行。

  开封市住宅专项维修资金管理办法

  第一章总则

  第一条为加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)等法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本市行政区域内商品住宅(含与商品住宅相连的非住宅部分)、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  本办法所称商品住宅包括普通商品房屋、经济适用房等政策性保障房屋、单位集资合作建房、拆迁安置房等商品住宅。

  第三条本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  本办法所称保修期按照《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)、《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)规定执行。

  第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条市、县人民政府住房和城乡建设部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

  市、县人民政府住房和城乡建设部门指定的住宅专项维修资金管理机构(以下简称住宅专项维修资金管理机构),具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

  第二章交存

  第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  第七条商品住宅的住宅专项维修资金由业主交存;公共租赁住房的住宅专项维修资金由产权人交存。

  已售出的公有住房的首期住宅专项维修资金由售房单位交存;续交的,由业主交存。

  第八条商品住宅、非住宅的首期住宅专项维修资金按下列标准交存:

  (一)无电梯房屋由业主按建筑面积每平方米40元交存;有电梯房屋由业主按建筑面积每平方米60元交存;别墅由业主按建筑面积每平方米100元交存;非住宅由业主按建筑面积每平方米120元交存;

  (二)公共租赁住房,无电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米40元交存;有电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米60元交存。

  市人民政府住房和城乡建设部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价,适时调整并公布首期住宅专项维修资金的交存标准。

  第九条出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:

  (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

  第十条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

  第十一条业主大会成立前,已售公有住房住宅专项维修资金、商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由住宅专项维修资金管理机构代管。

  住宅专项维修资金管理机构应当委托所在地商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

  开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  第十二条房地产开发企业出售商品住宅时,应当将首期住宅专项维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主,并在《商品房买卖合同》中明确约定住宅专项维修资金的交存方式,由业主自行到住宅专项维修资金管理机构办理交存手续。住宅专项维修资金管理机构不得委托开发建设单位代收住宅专项维修资金。

  开发建设单位受业主委托代交住宅专项维修资金的,应自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户。

  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  尚未售出的房屋,由开发建设单位在办理房屋首次登记时垫交该部分房屋的专项维修资金,待房屋售出时由开发建设单位扣回。

  已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

  第十四条房地产开发企业申请办理商品房首次登记前,住宅专项维修资金管理机构应对商品房住宅专项维修资金交存情况进行稽核。

  第十五条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。实行业主自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的,其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理。

  第十六条业主大会成立后,经业主大会同意,应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:

  (一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专户。

  开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  已售公有住房的住宅专项维修资金专户,按售房单位设账,按幢设分账;业主续交时,按房屋户门号设分户账。

  (二)业主委员会应当通知住宅专项维修资金管理机构;涉及已售公有住房的,应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

  (三)住宅专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。

  业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

  业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受住宅专项维修资金管理机构的监督。

  第十七条业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期住宅专项维修资金数额30%的,应当由业主续交。商品房屋的住宅专项维修资金数额续交后应不少于首期住宅专项维修资金。公有住房的住宅专项维修资金业主首次续交标准执行本办法第八条第(二)项规定;业主分户账账面余额不足首次续交的住宅专项维修资金数额30%时,应当由业主再次续交,再次续交后的住宅专项维修资金数额应不少于业主首次续交的住宅专项维修资金。续交住宅专项维修资金,可以一次性足额续交,也可以分期续交。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定并报住宅专项维修资金管理机构备案;未成立业主大会的,续交方案由住宅专项维修资金管理机构决定。

  第十八条在本办法实施前,已建成且未交纳维修资金的住宅、小区(公有住房、单位集资房及个人已购商品房、经济适用房)均应统一按照本办法第八条、第九条规定的标准交存首期住宅专项维修资金。

  第十九条房屋共用设施设备报废后回收的残值,应当用于补充住宅专项维修资金。利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,应当主要用于补充住宅专项维修资金,但业主大会另有决定的除外。

  第二十条房屋所有权转让时,原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户,受让人应当将结余的住宅专项维修资金支付给原业主。当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的,从其约定。

  第二十一条房屋灭失的,按照下列规定返还住宅专项维修资金:

  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

  (二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第二十二条住宅专项维修资金管理机构应当及时为业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

  第二十三条住宅专项维修资金自交存之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,由代管单位与专户管理银行按年结存到户。

  第三章使用

  第二十四条住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  第二十五条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:(一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

  (二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿的;

  (三)地下室出现渗漏、积水的;

  (四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值的;

  (五)增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变的;

  (六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;

  (七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

  (八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

  (九)其它情况。

  第二十六条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

  (一)电梯主要部件需要进行维修或更换的;

  (二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;

  (三)避雷设施不满足安全要求的;

  (四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;

  (五)监控、消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;

  (六)楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其它设备损坏的;

  (七)其它情况。

  第二十七条使用住宅专项维修资金,应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意。

  使用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金,应当经公有住房售房单位同意。公有住房售房单位应当根据相关业主的维修建议,对符合条件的维修项目及时申报维修。公有住房售房单位不存在的,按前款规定执行。

  第二十八条根据《业主大会和业主委员会指导规则》〔建房(20**)274号〕的有关规定,业主大会在管理规约和业主大会议事规则中应当约定以下表决方式:

  (一)委托表决:业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

  (二)集合表决:业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

  (三)默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

  (四)异议表决:在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第二十九条房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,按照下列规定分摊:

  (一)商品房屋之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

  专属部分业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由拥有部分共用部位、共用设施设备的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊;

  (二)已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照相关楼幢建筑面积从公有住房住宅专项维修资金专户分账中按比例分摊。公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金不足的,差额部分由相关业主按照各自拥有物业的建筑面积从住宅专项维修资金分户账中按比例分摊;

  (三)已售公有住房与商品房屋之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分别计算出已售公有住房和商品房屋应分摊的费用,再按照本款第(一)项、第(二)项规定分摊;

  (四)未售出房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。

  相关业主未交存住宅专项维修资金或分户账中资金余额不足的,应当补建、补足应分摊的费用。相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的,业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

  第三十条使用业主交存的住宅专项维修资金,业主委员会(相关业主)、或其委托的物业服务企业是申请人。

  使用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金,公有住房售房单位是申请人。公有住房售房单位不存在的,按前款规定执行。

  第三十一条使用住宅专项维修资金时,应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表的参与和监督。

  业主代表可以是业主委员会委员,也可以在列支范围内名单中随机抽选。业主代表的人数应为3-9人单数,名单应当公示。

  第三十二条申请人应当根据维修和更新、改造的项目制定使用方案并公示。

  使用方案的内容应包括:维修项目清单及预算、施工方案及实施时间、主要材料的规格品牌、维修施工单位的选择方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围等。

  第三十三条使用方案公示后,应当按照本办法第二十七条或第二十八条规定征求业主意见。征求业主意见的结果应当公示。经业主确认的使用方案,不得擅自改变。

  第三十四条维修施工单位可以通过竞标或比选方式确定。

  维修和更新改造项目费用在10万元以上的,应当通过公开、公平、公正的竞选招标方式确定维修施工单位,相关费用可以计入维修和更新、改造成本。开标和评标,应当有业主委员会、物业服务企业的代表参与和监督。

  维修和更新、改造项目费用低于10万元的,申请人可以采取比选方式确定维修施工单位。参与比选的维修施工单位应不少于3家,比选的过程应当有业主委员会、物业服务企业的代表参与和监督。

  招标、比选维修施工单位的结果应当经业主代表签字认可并公示。

  第三十五条申请人可以委托专业中介机构对维修和更新、改造项目实施监理及对维修费用进行审核,相关费用计入维修和更新、改造成本。维修和更新改造费用预算在10万元以上的项目,应当委托专业中介机构进行审核,出具预算咨询报告。

  第三十六条使用业主交存的住宅专项维修资金,由政府管理机构代管的,使用方案经业主确认后,申请人应当向住宅专项维修资金管理机构申请核准,并提交以下材料:

  (一)开封市住宅专项维修资金使用申请核准表;

  (二)住宅专项维修资金使用(维修、更新、改造)方案;

  (三)住宅专项维修资金使用方案征求业主意见表;

  (四)住宅专项维修资金使用方案征求业主意见结果;

  (五)招标、比选维修施工单位结果;

  (六)住宅专项维修资金使用相关材料公示证明;

  (七)业主委员会备案证明或物业企业营业执照、资质证书副本(查看原件,留存复印件);

  (八)经办人有效身份证件(查看原件,留存复印件);

  (九)其他应提交的材料。

  第三十七条使用业主交存的住宅专项维修资金,由业主自主管理的,使用方案经业主确认后,申请人应当向住宅专项维修资金管理机构备案,并提交以下材料:

  (一)开封市住宅专项维修资金使用备案表;

  (二)住宅专项维修资金使用(维修、更新、改造)方案;

  (三)住宅专项维修资金使用方案征求业主意见表;

  (四)住宅专项维修资金使用方案征求业主意见结果;

  (五)招标、比选维修施工单位结果;

  (六)住宅专项维修资金使用相关材料公示证明;

  (七)业主委员会备案文件(查看原件,留存复印件);

  (八)经办人有效身份证件(查看原件,留存复印件);

  (九)其他应提交的材料。

  第三十八条使用从公房售房款中提取的住宅专项维修资金,使用方案公示后,公房售房单位应当向住宅专项维修资金管理机构申请核准,并提交以下材料:

  (一)开封市住宅专项维修资金使用申请核准表;

  (二)住宅专项维修资金使用(维修、更新、改造)方案;

  (三)招标、比选维修施工单位结果;

  (四)住宅专项维修资金使用相关材料公示证明;

  (五)公房售房单位法人身份证件(查看原件,留存复印件);

  (六)经办人有效身份证件(查看原件,留存复印件);

  (七)其他应提交的材料。

  公有住房售房单位不存在的,申请人需提交本办法第三十七条规定的材料,同时还应提交社区居民委员会出具的相关证明。

  第三十九条住宅专项维修资金管理机构对申报材料应当认真审核,组织对维修和更新、改造的项目进行现场勘查。并及时将核准或备案的结果告知申请人。对不符合有关规定和使用方案的,应当责令改正。

  第四十条维修和更新、改造项目施工前,申请人和维修施工单位应当签订维修施工合同。维修工程质量和安全管理,按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。

  第四十一条住宅专项维修资金管理机构代管的住宅专项维修资金划转,由住宅专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,专户管理银行按规定划转资金。申请划转资金,需提交以下材料:

  (一)维修施工合同、施工单位营业执照及资质证书副本(划转首付款时提供);

  (二)竣工验收和费用结算报告(划转尾款时提供);

  (三)住宅专项维修资金使用相关材料公示证明;

  (四)住宅专项维修资金使用分摊清册;

  (五)施工单位出具的收款凭证;

  (六)开封市住宅专项维修资金划转申请表;

  (七)其他应提交的材料。

  第四十二条业主自主管理的住宅专项维修资金划转,在维修项目经住宅专项维修资金管理机构备案同意后,专户管理银行凭业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知和《开封市住宅专项维修资金使用备案表》划转资金。业主委员会应当留存以下材料:

  (一)维修施工合同;

  (二)竣工验收和费用结算报告;

  (三)住宅专项维修资金使用相关材料公示证明;

  (四)住宅专项维修资金使用分摊清册;

  (五)施工单位出具的收款凭证;

  (六)其他应留存的材料。

  第四十三条发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的,业主委员会可以先行组织维修;没有业主委员会的,可以由相关业主推选的3名以上业主代表先行组织维修:

  (一)屋面、外墙防水损坏、渗漏严重须立即维修的;

  (二)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改须立即维修的;

  (三)高层住宅供水主管道严重漏水,水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)泵体漏水、泵电机烧毁等,导致供水中断的;

  (四)楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  (六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的;

  (七)其他严重影响使用安全和使用功能的。

  紧急情况发生后,业主委员会或业主代表不及时组织维修的,住宅专项维修资金管理机构(所在地物业管理部门)可以组织代修。

  物业存在安全隐患,危及公共利益和他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第四十四条申请人应在紧急情况发生后第一时间告知住宅专项维修资金管理机构,住宅专项维修资金管理机构应立即组织进行现场勘查。

  第四十五条应急维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

  应急维修费用在3万元以上的项目,工程维修结束后,应当委托专业中介机构对维修费用进行审核,出具决算审核报告。

  应急维修费用和列支分摊情况应当公示。

  第四十六条符合应急维修条件的项目,维修后申请人应当向住宅专项维修资金管理机构申请核准或备案,并提交以下材料:

  (一)开封市住宅专项维修资金使用申请核准(备案)表;

  (二)住宅专项维修资金使用(维修和更新、改造)方案;

  (三)住宅专项维修资金使用相关材料公示证明;

  (四)决算审核报告;

  (五)申请人(业主委员会备案证明或物业企业营业执照、资质证书副本)有效身份证件(查看原件,留存复印件);

  (六)经办人有效身份证件(查看原件,留存复印件);

  (七)其他应提交的材料。

  应急维修项目经核准或备案后,按照本办法第四十五、四十六、四十七条的规定划转资金。

  第四十七条申请人应当将本办法要求公示的材料在物业管理区域内显著位置张贴公示。公示的时间应不少于7日,公示情况应当留存影像材料。

  业主对公示的材料有异议的,申请人应予以解释或澄清。业主提出的合理化建议,申请人应当予以采纳。

  业主对住宅专项维修资金使用情况有异议的,可以要求申请人提供有关的费用清单、发票等进行核对。

  第四十八条申请人应当对申请使用住宅专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十九条住宅专项维修资金的管理费用在维修资金增值资金中列支,应当与专项维修资金分账核算并实行“收支两条线”管理。

  第五十条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

  利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。

  利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

  利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。

  禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  第五十一条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

  (一)住宅专项维修资金的存储利息;

  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  第五十二条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第四章监督管理

  第五十三条住房和城乡建设部门在办理商品房预售许可证时,应当督促开发建设单位办理住宅专项维修资金开户手续。

  第五十四条不动产登记机构在为开发建设单位办理商品房首次登记时,应当查验小区住宅专项维修资金交存证明,未出具交存证明的小区,不得为其办理商品房首次登记。

  业主未提供该商品房《河南省住房专项维修资金专用票据》的,不动产登记机构不予办理不动产登记(变更登记)。

  第五十五条住宅专项维修资金管理机构,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会,应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,随时接受业主和有关单位对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

  第五十六条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

  财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  第五十七条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

  第五十八条住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

  第五章法律责任

  第五十九条公有住房售房单位有下列行为之一的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十五条之规定,由市、县财政部门会同同级住房和城乡建设部门责令限期改正:

  (一)未按本办法第九条、第十二条第五款、第六款规定交存住宅专项维修资金的;

  (二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;

  (三)未按本办法第二十九条规定分摊维修、更新和改造费用的。

  第六十条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的,由市、县住房和城乡建设部门依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条之规定,责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

  开发建设单位未按本办法第二十九条规定分摊维修、更新和改造费用的,由市、县住房和城乡建设部门依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条之规定,责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

  第六十一条业主未按规定或业主大会决议续交、补建住宅专项维修资金,或者拒不分摊维修和更新、改造费用的,业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

  第六十二条市、县不动产登记机构违反本办法第五十四条规定的,责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六十三条违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由市、县住房和城乡建设部门依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定,追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  市、县住房和城乡建设部门挪用住宅专项维修资金的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定,由上一级住房和城乡建设部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定,由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六十四条市、县人民政府住房和城乡建设部门、住宅专项维修资金管理机构违反本办法第五十条规定的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定,由上一级人民政府房产主管部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  市、县人民政府财政部门违反本办法第五十条规定的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定,由上一级人民政府财政部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  业主大会或者业主委员会违反本办法第五十条规定的,由市、县住房和城乡建设部门依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定,责令改正。

  第六十五条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

  第六十六条住房和城乡建设部门、住宅专项维修资金管理机构、财政部门、不动产登记机构及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章附则

  第六十七条本办法自发布之日起施行。20**年8月27日开封市人民政府公布的《开封市住宅专项维修资金管理办法》(开封市人民政府令第30号)同时废止。

  开封市人民政府    20**年5月23日

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篇2:澧县商品住宅专项维修资金管理办法(2011)

  澧政办发〔20**〕95号

  澧县人民政府办公室

  关于印发《澧县商品住宅专项维修资金管理办法》的通知

  各乡镇人民政府,县直有关单位:

  《澧县商品住宅专项维修资金管理办法》已经县人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

  二〇一一年十月十三日

  澧县商品住宅专项维修资金管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为加强商品住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》及国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规,结合我县实际,制定本办法。

  第二条 全县范围内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  第三条 本办法所称商品住宅专项维修资金(以下简称维修资金),是指专门用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  本办法所称共用部位,是指根据法律法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条 维修资金按“统一交存、专户存储、业主所有、专款专用、按栋建账、核算到户、部门监督”的原则进行管理。维修资金缴存应当采用省级财政部门统一监制的“住宅专项维修资金专用票据”。

  第五条 县房管局具体负责维修资金的交存、管理及使用的监督工作。县财政局负责对维修资金的使用实施监管。县物价局负责对维修资金交存标准实施监管。

  第二章 交 存

  第六条 商品房售房单位(以下简称售房单位)在售房时应与购房人签定维修资金交存事项,新建商品房的首期维修资金由售房单位代收代交。

  新建商品房首期维修资金交存标准:未配备电梯的房屋由购房人按建筑面积每平方米25元的标准向售房单位交纳,配备电梯的房屋由购房人按建筑面积每平方米40元的标准向售房单位交纳。县房管局、县物价局应根据上级有关精神,结合我县实际,适时调整维修资金交存标准。

  维修资金不足首期交存额的30%时,由业主按业主所拥有的房屋建筑面积比例续交。续交方案由业主大会决定。

  第七条 商品房首期维修资金的交存时限:

  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。

  售房单位在办理房屋所有权初始登记时,应当按本办法第六条规定将尚未出售的商品房维修资金先期代交至县房管局指定的专户银行。房屋出售时,由售房单位向购房人收取,并向购房人出具交款凭证。

  购房人申请办理房屋所有权登记时,应当向县房管局提交“住宅专项维修资金专用交款票据”。

  未按本办法规定交存首期专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人。

  第八条 维修资金在业主大会成立前由县房管局代管;业主大会成立后,县房管局应当及时向业主大会开立的住宅专项维修资金账户划转住宅专项维修资金账面余额,并将有关账目移交业主委员会,或根据业主大会的决议将维修资金账目移交给其他单位代管。

  移交维修资金及其账目时,应当由业主委员会和物业服务企业双方负责人同时到县房管局办理相关手续,办理手续应当提交下列资料:

  (一)移交维修资金的业主大会决议;

  (二)委托合同;

  (三)被委托单位的营业执照和有关资质证明文件;

  (四)业主委员会主任以及经办人身份证明;

  (五)银行账号。

  第九条 维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立维修资金管理制度。

  业主大会开设的维修资金账户,应当接受县房管局的监督管理,并与开户银行签订三方监管协议。

  第三章 使 用

  第十条 维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)用于物业管理区域共用设施设备的,由全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊;

  (二)用于住宅本体共用部位、共用设施设备的,由该栋住宅业主按所拥有的建筑面积的比例分摊;

  (三)用于两户或者两户以上住宅共用部位、共用设施设备的,由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

  第十一条 维修资金划转业主大会管理前,需要使用专项维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;

  (二)维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

  (三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

  (四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向县房管局申请列支;

  (五)县房管局审核同意后,3个工作日内向专户管理银行发出划转维修资金的通知;

  (六)专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

  第十二条 维修资金划转业主大会管理后,需要使用维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等;

  (二)业主大会依法通过使用方案;

  (三)物业服务企业组织实施使用方案;

  (四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支维修资金;

  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报县房管局备案;

  (六)业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知;

  (七)专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

  第十三条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支维修资金:

  (一)房屋维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第十一条第四项、第五项、第六项的规定办理;

  (二)维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第十二条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

  发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,县房管局可以组织代修,维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。

  第十四条 下列费用不得从维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

  第十五条 维修资金使用后应核算到户,在该户所缴纳的维修资金中扣减。

  第四章 监督管理

  第十六条 业主大会成立前购房人首次交存的维修资金由县房管局代管。县财政、物价部门每年对县房管局代管的维修资金进行专项监督检查。

  第十七条 维修资金存入维修资金专户后,按国家规定的活期利率计息,利息净收益按规定程序转作维修资金滚动使用,以及用于维修资金管理机构必要的管理费用、管理软件的开发、设备维修维护等。

  第十八条 县房管局、各业主大会应当委托商业银行办理维修资金存储业务,并设立维修资金专户;受托银行应当完善维修资金账户的设立、交存、使用、查询、结算等手续。

  县房管局、各业主大会应当建立维修资金明细账,以一个物业管理区域为单位建总账,并以楼栋设立分账结算到户,记载分户账的交存、使用、结存等情况。

  第十九条 因拆迁或其他原因造成物业灭失,业主可以申请退还住宅专项维修资金。

  第二十条 购房人转让房屋所有权时,应当结清所欠交的维修资金,维修资金余额随着房屋所有权同时过户。

  因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的,受让人应当持房屋所有权证、身份证等办理分户账更名手续。

  第二十一条 县房管局、各业主委员会每年至少与专户银行核对一次维修资金账目,并向业主公布。业主对公布的维修资金账目有异议的,可要求县房管局或业主委员会复核。

  专户银行应当每季度向县房管局、各业主委员会发送维修资金账户对账单,业主委员会对维修资金账户变化情况有异议的,可要求专户银行进行复核。

  第五章 法律责任

  第二十二条 禁止任何单位和个人挪用维修资金。违反本办法规定,挪用维修资金的,由县房管局追回,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  维修资金代管单位违反本办法规定,挪用维修资金或者造成维修资金损失的,应依法承担行政责任和民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,县房管局还应报颁发资质证书的上级主管部门吊销其资质证书。

  第二十三条 开发建设单位违反本办法第七条第四款规定将房屋交付买受人的,由县房管局责令限期改正,逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

  开发建设单位未按本办法第十条规定分摊维修和更新、改造费用的,由县房管局责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

  第二十四条 房地产管理部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附 则

  第二十五条 公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,可按国家有关规定执行。

  第二十六条 本办法自印发之日起施行。

篇3:乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法(2015)

  乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法

  乌鲁木齐市人民政府令 (第129号)   《乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法》已经20**年11月13日市十五届人民政府第27次常务会议通过,现予公布,自20**年12月31日起施行。 市长 伊力哈木·沙比尔 20**年11月27日

  第一章总则

  第一条为了加强物业专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,维护业主合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  第 三条市房产行政主管部门负责本市行政区域内物业专项维修资金的统一监督管理工作,其所属的市物业专项维修资金监管办公室(以下统称管理机构)负责商品住 宅、非住宅物业专项维修资金的具体管理工作;市住房保障管理办公室(以下统称管理机构)负责公有住房物业专项维修资金的具体管理工作。

  财政、审计、监察等相关部门按照各自职责分工,共同做好物业专项维修资金的相关工作。

  区(县)房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处(片区管委会)、社区居民委员会按照规定的职责,负责物业专项维修资金的相关工作。

  第四条物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、受益人和负担人相一致的原则。

  第二章交存

  第五条各类物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  第六条物业专项维修资金应当由业主按照其所拥有物业的建筑面积交存。首期物业专项维修资金的交存标准为:

  (一)商品住宅、非住宅物业,配置电梯的,按照本市房屋建筑安装工程每平方米造价的8%交存;未配置电梯的,按照本市房屋建筑安装工程每平方米造价的7%交存;

  (二)公有住房按照每平方米建筑面积为当地房改成本价的2%交存;售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

  第七条业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

  从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

  第八条业主应当在办理房屋入住手续前,交纳物业专项维修资金。

  预售商品房屋的开发建设单位应当在办理房屋初始登记前,将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的物业专项维修资金存入公有住房物业专项维修资金专户。

  第九条物业专项维修资金实行业主自主管理或者由管理机构代为管理的方式。

  成立业主大会前或者业主大会成立后决定不实行自主管理的,其物业专项维修资金由管理机构代为管理。

  第十条管理机构应当委托本市一家商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行,并开立物业专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  开立公有住房物业专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中,业主交存的物业专项维修资金,按房屋户门号设分户帐。

  第十一条业主决定自主管理物业专项维修资金的,应当在区(县)房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处(片区管委会)的指导下召开业主大会,业主大会履行下列程序后可以授权业主委员会对物业专项维修资金实行自主管理:

  (一)业主大会对物业专项维修资金实行自主管理的决议、管理制度以及确定物业专项维修资金的专户管理银行等相关决议事项进行表决;

  (二)决议事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意;

  (三)业主大会会议召开后,业主委员会应当将业主大会决议事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内的显著位置进行公示,公示期不得少于15日。

  第十二条业主大会决定自主管理物业专项维修资金的,应当按照下列程序申请移交物业专项维修资金:

  (一)业主委员会持业主大会决议,在物业专项维修资金专户管理银行开立唯一专户,专户管理银行不得擅自变更,确需变更的,应当经业主大会决定后书面告知管理机构;

  (二)业主委员会持物业专项维修资金移交申请、业主大会决议等相关资料到管理机构办理物业专项维修资金移交手续;

  (三)管理机构自收到申请资料之日起30日内通知物业专项维修资金专户管理银行,将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户,并将有关账目等资料移交业主委员会。

  第十三条业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。

  由管理机构代管物业专项维修资金的,具体续交办法由市房产行政主管部门会同市财政部门制定。

  由业主大会自主管理物业专项维修资金的,续交方案由业主大会决定。

  第十四条未在规定时间续交物业专项维修资金的业主,管理机构不予办理物业专项维修资金过户、变更、开具余额有效证明等相关业务。

  第三章使用

  第十五条物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造所需费用按照下列规定分摊:

  (一)单个或多个物业管理区域内业主共有的费用,由单个或多个物业管理区域内的相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

  (二)单幢或多幢房屋业主共有的费用,由单幢或多幢房屋相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

  (三)一个单元或单元一侧业主共有的费用,由该单元或单元内一侧房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

  (四)一个或多个楼层业主共有的费用,由该楼层或多个楼层房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

  (五)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共有的费用,按照建筑面积比例分摊到各相关物业;其中,售后公有住房应分摊的费用应当由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊;

  (六)未售出物业共有的费用,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出物业的建筑面积比例分摊。

  已售公有住房维修资金的费用支出由售房单位和个人按照现存物业专项维修资金账户余额比例分摊;未建立物业专项维修资金账户或账户余额不足的业主应当按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊相关费用。

  第十六条物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的,业主委员会或者相关业主应当书面告知物业服务企业;无物业服务企业的,应当书面告知所在社区居民委员会。物业服务企业或社区居民委员会应当自收到告知书之日起3日内启动物业专项维修资金列支申请程序。

  第十七条由管理机构代管物业专项维修资金的,按照下列程序使用物业专项维修资金:

  (一)物业管理区域内有物业服务企业的,由物业服务企业提出使用申请;物业管理区域内没有物业服务企业的,由所在社区居民委员会提出使用申请;

  (二)管理机构进行现场勘察,制作现场勘察报告;

  (三)物业服务企业或者社区居民委员会根据维修和更新、改造项目拟定使用方案,并在物业管理区域内的显著位置公示使用方案,公示期不得少于7日;

  (四)使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意;

  (五)物业服务企业或者社区居民委员会组织实施使用方案;

  (六)物业服务企业或者社区居民委员会持有关材料,向管理机构申请列支,并在物业管理区域内的显著位置公示物业专项维修资金使用的相关情况;

  (七)管理机构审核同意后,向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知,专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

  第十八条由业主大会自主管理物业专项维修资金的,按照下列程序使用物业专项维修资金:

  (一)物业服务企业提出使用方案,使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意;

  (二)物业服务企业组织实施使用方案,持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金;动用公有住房物业专项维修资金的,向管理机构申请列支;

  (三)业主委员会审核通过使用方案,书面告知管理机构;动用公有住房物业专项维修资金的,经管理机构审核同意;

  (四)业主委员会、管理机构向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知,专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

  第十九条有下列情形之一需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,维修费用可以直接从相关业主的物业专项维修资金中列支:

  (一)屋面防水损坏造成房屋渗漏严重的;

  (二)电梯出现故障危及人身安全的;

  (三)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

  (四)消防系统出现功能障碍的;

  (五)排水管道严重堵塞或者断裂的;

  (六)其它危及房屋使用安全、影响业主正常生活的紧急情况。

  第二十条需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照下列规定列支物业专项维修资金:

  (一)由管理机构代管物业专项维修资金的,按照本办法第十七条第(一)项、第(二)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项的规定办理。

  (二)由业主大会自主管理物业专项维修资金的,按照本办法第十八条第(二)项、第(三)项、第(四)项的规定办理。

  第二十一条物业专项维修资金使用过程中发生工程招标、工程质量监理、工程造价审核的,相关费用可从物业专项维修资金中列支。

  第二十二条下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位承担的业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新费用;

  (三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的物业共有部位、共有设施设备的修复费用;

  (四)根据物业服务合同的约定,应当由物业服务企业承担的物业共有部分、共有设施设备维修、养护费用;

  (五)外檐、屋面等部位单独为业主使用,应当由业主自行承担的维修费用。

  第二十三条下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用:

  (一)物业专项维修资金规定的存储利息;

  (二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)物业共用设施设备报废后回收的残值;

  (五)业主大会或业主自愿筹集交存的款项;

  (六)其他按规定转入的资金。第四章监督管理

  第二十四条市房产行政主管部门应当会同市财政等部门定期对物业专项维修资金交存和使用情况进行检查,规范和完善物业专项维修资金的使用和管理。

  第二十五条管理机构或者业主委员会应当定期与专户管理银行核对物业专项维修资金账目,并向业主公布下列情况:

  (一)物业专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关物业专项维修资金使用和管理情况。

  第二十六条业主对管理机构或者业主委员会根据本办法第二十五条规定公布的情况有异议的,可以要求复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起7日内予以答复。

  第二十七条在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,物业专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

  不得利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

  第二十八条物业专项维修资金的专户管理银行应当建立信息化管理系统和维修资金查询制度,接受业主对其分户账中物业专项维修资金的使用、增值收益和账面余额的查询。

  当年交存或者使用的业主分户账按照同期银行活期存款利率计息;其余未发生变动的业主分户账按照同期银行定期存款利率计息。

  第二十九条由管理机构代管物业专项维修资金的,应当依法接受审计部门、监察部门的监督。

  由业主大会自主管理物业专项维修资金的,管理机构、区(县)房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处(片区管委会)应当对管理和使用情况加强指导、监督。

篇4:武汉市加强商品住宅专项维修资金使用管理的通知(2016)

  关于加强商品住宅专项维修资金使用管理的通知

  武房规〔20**〕5号

  【时效性】 现行有效

  各区房管局,市住房专项维修资金管理中心,各物业服务企业、业主委员会等有关单位:

  为进一步加强我市商品住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)使用管理,不断规范和完善维修资金使用管理相关制度,保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护资金所有人的合法权益,根据《住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、住房城乡建设部办公厅财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》等规定,现就加强维修资金使用管理有关事项通知如下:

  一、明确列支对象,准确界定分摊使用范围

  按照共用部位、共用设施设备维修后的受益业主范围,合理确定维修项目资金分摊列支对象。

  (一)屋面、外墙维修的列支对象为该栋全体业主;

  (二)电梯维修的列支对象为该单元全体业主;

  (三)单元门禁、对讲维修的列支对象为该单元全体业主;如涉及小区大门门禁、对讲电子设施的维修则列支对象为小区全体业主;

  (四)消防、安防维修的列支对象为小区全体业主;如仅涉及单栋、单个单元的维修,则列支对象为该栋、该单元全体业主;

  (五)小区道路、绿化、室外照明等维修的列支对象为小区全体业主;

  (六)其他列支对象按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定的原则确定。

  业主委会员(社区居委会)应当根据本小区实际情况,参照上述规定合理确定具体维修项目列支对象。

  二、明确应急维修范围,简化应急认定程序

  (一)发生下列严重影响业主生活,危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,需要使用维修资金立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,可以按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定的应急维修流程申请维修资金:

  1、电梯故障;

  2、消防设施故障;

  3、二次供水设施、设备出现严重故障;

  4、排水设施坍塌、断裂;

  5、共用设施设备的配电系统出现故障;

  6、屋面、外墙渗漏;

  7、楼体外立面存在脱落危险;

  8、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

  前述紧急情况不包括《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第三十条规定的不得从住宅专项维修资金中列支的情形。

  (二)前款第3至7项的损坏明显可见的,申请主体可向区房管局提交申请资料及影像资料等相关证据,由区房管局会同业主代表、业主委员会、物业服务企业、社区居委会等共同开展现场查勘核实,确定维修事项的真实性,在共同签署书面证明文件后,申请主体可直接按照应急维修流程申请维修,不再提供相关单位出具的书面检测、鉴定意见。

  (三)应急维修项目可依法聘请第三方监管单位,鼓励申请主体在备选库内选择第三方监管单位,在备选库外自行选择的,应提供该第三方监管单位有效资质证明材料。

  (四)区房管局应在正式受理应急维修申请资料后3个工作日内作出审核决定。

  三、优化业主表决方式,提高使用决策效率

  为解决业主“双三分之二”表决难题,降低业主大会和业主委员会的决策成本,提高业主使用维修资金的决策效率,倡导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中,依照《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔20**〕274号)的有关规定,自行约定选用下述表决方式:

  (一)委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会行使。委托表决的金额和具体期限由业主大会决定,表决期限通常为整年,但应不超过本届业主委员会任期。

  (二)集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会分批使用。集合表决的范围可由业主大会根据本小区实际情况合理确定,原则上为同一物业管理区域内全体业主受益的共用部位、共用设施设备;对维修资金余额超过一千万元的小区,集合表决金额不得超过本小区维修资金余额的2%;维修资金余额不足一千万元的小区,集合表决金额不得超过本小区维修资金余额的1%。

  (三)异议表决。在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。采用异议表决的,应当事先在管理规约和业主大会议事规则中明确赞成票的最低比例限制,赞成票数少于最低比例限制的,不得适用异议表决。

  (四)住建部办公厅财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔20**〕52号)倡导的其他表决方式。

  对于采用以上表决方式以及表决有效期限、表决金额限制、表决所涉项目范围、是否聘请第三方监管单位、年度账务公示、监督方式等具体事项,应由业主委员会提出具体方案,提交业主大会表决,经“双三分之二”以上业主同意后实施。

  四、明确申请主体职责,引导矛盾纠纷依法解决

  (一)业主委员会(社区居委会)作为维修资金申请主体,应当确保申请内容的真实性,申请主体存在弄虚作假和违规操作等情形侵犯业主合法权益的,业主可以通过司法途径追究有关责任人的法律责任。

  (二)业主委员会换届前,应当在本届任期内完成全部维修资金申请结算工作,并在换届工作完成后及时移交全部维修资金申请资料。确实不能完成相关申请工作的,应由下一届业主委员会继续承接完成上一届业主委员会未完成的全部申请工作并及时予以办结。

  (三)业主未交存或业主余额不足且拒不补齐维修资金的,区房管局应当按照《市房管局关于印发<武汉市住房保障和房屋管理局分类处理信访投诉请求法定途径指引>的通知》规定,引导业主大会授权业主委员会通过司法途径向未交存或拒不补齐维修资金的业主进行追缴。

  本通知自20**年10月1日起施行,有效期五年。

  市住房保障和房屋管理局

  20**年8月29日

篇5:武汉市住宅专项维修资金管理办法(2018修)

  武汉市住宅专项维修资金管理办法(20**修)

  (20**年3月25日市人民政府令第216号公布,根据20**年5月12日《市人民政府关于修改〈武汉市住宅专项维修资金管理办法〉的决定》修订)

  第一章 总则

  第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)等法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅(含经济适用住房、廉租住房等保障性住房)、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

  本办法所称住宅共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

  第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条 市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作,日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。

  区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

  财政、审计、国土规划、质监、公安消防等部门按照各自职责,做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

  各区人民政府(含武汉东湖新技术开发区管委会、武汉经济技术开发区管委会、市东湖生态旅游风景区管委会,下同)负责本辖区内住宅专项维修资金管理的综合协调工作;街道办事处、

  乡镇人民政府负责本辖区内住宅专项维修资金管理的相关工作。

  第二章 交存

  第六条 下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  前款所列物业属于售后公有住房的,售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

  第七条 商品住宅(含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅,下同)的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%(配置有电梯的按照2.5%)交存;

  (二)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。

  市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准,并适时调整。

  第八条 售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存:

  (一)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%;

  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

  第九条 开发建设单位、业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

  从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

  第十条 市房屋行政主管部门应当会同有关部门,按照公开、公平、公正的原则,根据商业银行的服务质量等因素,依法择优确定本市住宅专项维修资金专户管理银行(以下简称专户管理银行),并向社会公布。

  专户管理银行负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。市房屋行政主管部门应当与专户管理银行签订专户管理协议,就专户管理银行提供的上述服务事项及住宅专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。

  第十一条 商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金,交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

  开发建设单位应当在办理项目不动产首次登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

  不动产首次登记时尚未售出的房屋,开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金;房屋售出后,购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

  第十二条 售后公有住房的购房人应当在办理房改手续时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。

  公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  第十三条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

  开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,不动产登记机构不得办理不动产登记。

  第十四条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管,实行专款专用。

  开立商品住宅专项维修资金专户,业主交存的住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账,未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账;开发建设单位交存的住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账,按幢设分账,未划定物业管理区域的,以幢为单位设账。

  开立售后公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户账。

  第十五条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

  第十六条 业主大会成立后,要求划转住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,并同时对以下事项进行表决:

  (一)专户管理银行的选定;

  (二)住宅专项维修资金使用和账目管理办法;

  (三)确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议;

  (四)应急维修授权协议书;

  (五)市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

  业主大会通过关于上述事项的决议后,业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

  第十七条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内,到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维修资金划转手续,并提交业主大会关于本办法第十六条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。

  申请材料齐全的,区房屋行政主管部门应当自受理之日起10个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构;市住宅专项维修资金管理机构应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户,并将有关账目移交业主委员会。

  第十八条 划转住宅专项维修资金时,业主委员会应当与开户银行、所在地的街道办事处、乡镇人民政府签订发生本办法规定的紧急情况时,同意所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织代修并从维修工程涉及的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

  第十九条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中;用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。

  业主委员会不得擅自变更开户银行,确需变更的,应当经业主大会决定,注销原银行专户,开立新专户,并报区房屋行政主管部门备案。

  第二十条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的,应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的,续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门制定。

  第三章 使用

  第二十一条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  业主不交存住宅专项维修资金的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第二十二条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

  (一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

  (二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

  (三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

  (四)建筑保温层出现破损或者脱落,或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变;

  (五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;

  (六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

  (七)公共区域门窗或者窗纱破损的;

  (八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

  第二十三条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

  (一)电梯及主要部件的维修或者更换;

  (二)避雷设施不能满足安全要求的;

  (三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;

  (四)楼内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;

  (五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;

  (六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

  第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (二)属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备,由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (四)相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (五)与房屋结构相连的汽车车库的维修,由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

  业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的,差额部分由该业主承担。

  第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的,成立业主大会的由业主委员会提出使用方案,未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因,维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容;

  (二)业主委员会或者社区居民委员会应当组织业主对使用方案进行表决,并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;

  (三)使用方案通过后,业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用备案表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料,向区房屋行政主管部门提出备案申请;

  (四)材料齐全的,区房屋行政主管部门自受理之日起3个工作日进行备案,并向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知,划转金额不超过预算资金50%;

  (五)业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程;

  (六)工程验收合格后,业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门办理拨付维修和更新、改造费用余额的手续:

  1.维修和更新、改造工程验收单;

  2.维修和更新、改造工程决算单;

  3.维修和更新、改造工程的发票;

  4.其他相关材料。

  (七)材料齐全的,区房屋行政主管部门应当在3个工作日内,向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

  第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;

  (二)业主大会依法通过使用方案;

  (三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案;区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的,应当责令改正;

  (四)业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程,并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位;

  (五)工程竣工后,业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

  第二十七条 鼓励业主大会在管理规约和业主大会议事规则中就住宅专项维修资金使用等问题约定以下表决方式:

  (一)委托表决:业主将一定时期、一定额度内住宅专项维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

  (二)集合表决:业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

  (三)默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意住宅专项维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

  (四)异议表决:在住宅专项维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第二十八条 住宅专项维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度,具体办法由市房屋行政主管部门另行制定。

  第二十九条 共同承担住宅专项维修资金的业主,可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。

  第三十条 发生危及房屋使用安全和人身财产安全,严重影响业主正常生活的紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,业主委员会或者社区居民委员会应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;业主无异议的,业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请材料,向区房屋行政主管部门提出备案申请,并按照下列规定使用住宅专项维修资金:

  (一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十五条第(四)项至第(七)项的规定办理;

  (二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,由业主委员会按照本办法第二十六条第(四)项至第(五)项的规定办理。

  前款所称紧急情况包括:

  (一)屋面、外墙严重渗漏;

  (二)电梯故障;

  (三)楼体外立面有脱落危险;

  (四)消防设施设备故障;

  (五)二次供水设施设备故障,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;

  (六)共用排水设施设备因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

  (七)供配电系统设施设备故障;

  (八)危及房屋使用安全和人身财产安全,严重影响业主正常生活的其他紧急情况。

  发生特别紧急情况,不及时排除险情,将严重危及房屋使用安全和人身财产安全的,区房屋行政主管部门可以先行受理,并在当日会同业主委员会或者社区居民委员会组织相关单位进行现场勘查;情况属实的,在1个工作日内按照不超过工程概算50%的比例预拨工程款;工程竣工后,业主委员会或者社区居民委员会组织工程验收、做好工程造价决算,向列支范围内全体业主公示7日后,在3个工作日内进行备案并据实拨付剩余工程款。

  第三十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,发生紧急情况且危及公共安全,物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以按照下列程序组织代修,维修费用从住宅专项维修资金中列支:

  (一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

  (二)由社区居民委员会就工程事项出具相关证明;

  (三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

  (四)组织施工单位进行抢修;

  (五)会同相关业主对维修工程进行验收后,将工程费用在该物业区域内公示7日;

  (六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,发生紧急情况且危及公共安全,物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以根据应急维修授权协议书按照前款规定的程序组织代修,维修和更新、改造费用从住宅专项维修资金中列支。

  第三十二条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第三十三条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

  不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

  第三十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

  (一)住宅专项维修资金的存储利息;

  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  第四章 监督管理

  第三十五条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移;未按规定交存住宅专项维修资金的,应当按照规定补交。

  第三十六条 房屋灭失的,在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金:

  (一)属于业主所有的住宅专项维修资金返还业主;

  (二)属于公有住房售房单位所有的住宅专项维修资金返还公有住房售房单位;公有住房售房单位不存在的,按照其财务隶属关系,收缴同级国库。

  第三十七条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间,业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间,应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

  第三十八条 专户管理银行应当定期向市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

  市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

  第三十九条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前,业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后,应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第四十条 住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

  住宅专项维修资金在划转业主大会管理后,经业主大会投票通过,业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督,审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。

  第四十一条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。

  财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  第四十二条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

  第四十三条 市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查,逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

  第五章 法律责任

  第四十四条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的,由区房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不予改正的,每套处以5000元以上30000元以下罚款。

  第四十五条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)的规定予以处理。

  第四十六条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的,按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院第427号令)的有关规定予以处理。

  第四十七条 专户管理银行违反本办法规定,未向缴存人出具维修资金缴存凭证,或者未履行资金支出规定程序而支出资金的,或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房屋行政管理部门及时报告的,市房屋行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议,情节严重的,依法追究专户管理银行的法律责任。

  第六章 附则

  第四十八条 市房屋行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

  第四十九条 本办法自20**年5月1日之日起施行。

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