篇2：焦作市进一步加强物业管理工作的通知（2014）

　　焦作市人民政府关于进一步加强物业管理工作的通知

　　焦政文〔20**〕80号

　　焦作市人民政府关于进一步加强物业管理工作的通知

　　各县(市)区人民政府，市城乡一体化示范区管委会，市人民政府各部门，各有关单位：

　　为进一步加强物业管理工作，提升物业管理水平，切实改善人民群众的生活环境，促进宜居城市、生态焦作、美丽焦作建设，加快我市经济转型示范市建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等有关法律法规规定，结合我市实际，现就进一步加强全市物业管理工作通知如下：

　　一、高度重视，提高对物业管理工作的认识

　　物业管理是城市管理的重要组成部分，是与人民群众生产生活密切相关的新兴服务产业，随着城市化进程的不断推进，物业管理在城市管理中的重要作用将日益显现。加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活品味，增加就业岗位，维护社会和谐稳定，营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。各县(市)区政府、市直各相关部门要充分认识加强物业管理工作的重要意义，创新行政监管手段和机制，坚持服务与监管并重，积极化解矛盾纠纷，全力推进物业管理工作健康发展。

　　二、因地制宜，建立符合实际的物业管理模式

　　根据我市住宅小区物业管理实际，按照“区别对待、分层管理”的原则，建立符合我市实际的物业管理模式。

　　(一)强化新建住宅小区管理。新建住宅小区要严格按照规划设计方案要求进行开发建设，并通过公开招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。市城乡规划、住房城乡建设、房产管理等部门要各司其职、各负其责，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。开发建设单位要按照物业管理的相关规定，完善物业管理移交手续，保证物业管理落实到位，同时要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

　　(二)规范老旧小区管理。老旧小区应根据居民需求和承受能力，把物业管理同社区管理相结合，以社区管辖范围为依据，界定物业管理服务区域;以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。各县(市)区政府要加大对老旧小区的整治力度，逐步解决老旧小区居住环境、配套设施等方面存在的问题。对整治后具备条件的老旧小区，由业主委员会选聘具有资质的物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不具备条件的老旧小区，推行“准物业管理”，经业主大会通过规定程序认可，由社区成立社区管理服务中心(站)，落实以保洁、保绿、秩序维护为主要内容的基础性管理服务，或者采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散的住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务的物业管理模式。开展物业管理所需的经费由小区全体业主共同承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况定期在物业管理区域内公布公示，接受全体业主监督。

　　三、创新举措，提升物业管理工作水平

　　(一)加大对老旧小区的改造力度，扩大物业管理覆盖面。社区管理小区和无主管小区基本上属于上世纪八十年代以前修建的老旧小区，由于设计先天不足、使用时间过长，小区的基础设施和公共设施设备已出现比较严重的损坏，原产权单位或开发建设单位大都不存在，造成无人管理、无人维修，严重影响到居民的居住和生活。市、县(区)两级财政部门要把老旧小区改造列入财政预算，每年拿出专项资金对社区管理小区和无主管小区的基础设施进行整治改造。

　　(二)启动住宅专项维修资金归集管理工作。一是制定和完善维修资金管理使用办法及实施细则，确保资金安全和专款专用。二是市政府相关部门要加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督和检查，确保资金运行安全。三是全面开展住宅专项维修资金归集、管理和使用工作，促进物业管理制度化、规范化。

　　(三)加大对特殊物业小区实施物业服务的扶持力度。鼓励物业服务企业接管老旧小区、拆迁安置小区及经济适用住房小区、公共租赁房小区、廉租住房小区，提高物业服务的覆盖面。

　　(四)加大政策扶持力度，促进物业管理行业发展。

　　1.鼓励人才引进和招用失业职工。物业服务收费实行政府指导价，管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上劳动合同并缴纳社会保险费的，经政府有关部门批准，可以安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策。

　　2.认真落实物业服务企业税收优惠政策。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔20**〕16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

　　(五)做好前期物业服务收费管理工作。市价格管理部门与房产管理部门要做好对本地物业服务收费标准与物业服务等级、物业规模、物业设施设备配置等工作的监督管理;制定符合本地区物业服务等级标准和物业服务收费标准，并根据物价上涨或下降情况，适时调整物业服务费收费标准。

　　(六)做好住宅小区停车管理工作。住宅小区内道路设置停车位的，在不影响正常交通和业主、物业使用人正常使用的前提下，由小区业主委员会征得小区业主大会同意后，可划定停车位，确定收费标准，所收费用主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　(七)加强对物业管理从业人员培训工作。物业服务企业要研究制定年度培训计划，做好物业服务行业从业人员就业前和从业后的培训工作，提高物业服务行业从业人员的就业技能和业务素质，提升物业服务品质。

　　(八)加强城市建设管理的执法力度。各级各部门要加大对物业服务区域内违反城乡规划、市政、绿化、市容管理等违法违规行为的处罚力度和执法力度，为物业管理创造良好的经营环境。

　　四、加强领导，确保物业管理工作健康发展

　　(一)高度重视，加强领导。市政府决定成立焦作市物业管理工作领导小组，由市政府主管副市长任组长，主管副秘书长、市住房城乡建设、房管中心主要领导为副组长，市房管中心、财政、发展改革、公安、城乡规划、住房城乡建设、城管、民政、卫生、环境保护、工商、税务、信访等部门分管领导为小组成员，领导小组下设办公室，办公室设在市房管中心，由市房管中心主任兼任办公室主任。各县(市)区政府要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织工作领导到位，机构人员到位，推进措施到位。

　　(二)明确职责，强化组织。市房产管理中心作为全市物业管理行业主管部门，负责研究制定全市物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准;负责对县区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

　　市公安部门负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为。

　　市财政部门负责对物业服务企业的财务工作和住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导，规范财务行为。

　　市民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督，参与物业管理相关工作。

　　市人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。

　　市卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生安全进行监督管理，参加新建、改建、扩建二次供水项目选址、设计、卫生审查和竣工验收。

　　市住房城乡建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作;负责小区竣工综合验收工作;督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作;依法查处小区内违规装饰装修行为。

　　市环境保护部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收，对污染源依法实施监督管理，对超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理，对超过规定标准的工业企业噪声和建筑施工噪声的行为依法依规查处。

　　市城乡规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标;负责查处住宅区内未取得规划许可擅自搭建建筑物、构筑物的违法违规行为。

　　市园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管，依法查处侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为。

　　市城管部门依法查处物业管理区域内违反市容管理及其他影响居民生活环境的行为。

　　市人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。

　　市发展改革部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

　　市信访部门负责人民群众关于物业管理问题的来访接待工作。

　　市税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。

　　市工商部门负责对物业管理活动中合同欺诈、虚假广告等违法生产经营行为依法进行查处。

　　市质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

　　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，从根本上解决小区公共设施设备的后期维护和维修无人管理的问题。

　　各县(市)区政府应按照“条块结合，以块为主”和“辖区属地负责，街道办事处(乡镇政府)具体组织，社区居委会落实，房产主管部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，各负其责、齐抓共管，街道办事处(乡镇政府)负责组织开展本辖区物业管理工作，社区居委会受街道办事处(乡镇政府)委托负责本辖区物业管理的落实工作，共同推进物业管理工作。

　　(三)健全机制，加强督导。市、县(区)两级物业主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩;要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，依法查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立健全物业服务企业信用档案记录。

　　(四)形成合力，加强宣传。市房产管理中心要采取多种形式，大力宣传物业管理的相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，增强业主实行小区自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

　　20**年9月19日

　　焦作市人民政府办公室

篇3：焦作市关于进一步加强物业管理政策法规宣传的意见(2014)

　　焦房文〔20**〕113号

　　焦作市房产管理局

　　关于进一步加强物业管理政策法规宣传的

　　意 见

　　为了进一步加大物业管理政策法规宣传，提高广大业主和物业使用人对物业管理政策法规的知晓度、认知度，普及物业管理知识，引导业主和物业服务企业正确履行自身权利和义务，树立知法守法，依法维权的思想意识，为我市物业管理工作营造和谐的社会环境，现就进一步加强物业管理政策法规宣传工作提出如下意见：

　　一、指导思想

　　从践行***和构建和谐社会的高度出发，把物业管理政策法规的宣传活动与党的群众路线教育实践活动紧密结合起来，认真组织，精心安排，大力宣传国家、省、市物业管理方面的政策法规，在全社会形成熟悉物业管理政策，知晓物业管理内容理解物业管理工作，支持物业管理发展的良好氛围，有效促进我市物业管理管理行业快速、健康、和谐发展。

　　二、宣传内容

　　(一)法律法规的宣传

　　主要宣传《物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、国家发改委、原建设部《物业服务收费管理办法》、原建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》、《河南省物业管理条例》、省住建厅、省财政厅《住宅专项维修资金管理实施细则》、《焦作市住宅专项维修资金管理办法》及其他相关法律法规知识。

　　(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等的公示与宣传

　　重点公示宣传物业服务的相关内容，服务标准(中物协《普通住宅小区物业管理服务等级标准》)，收费项目、收费标准，物业服务企业年度(半年)收支账目公示，其他应当公示宣传的内容。

　　(三)典型案例分析

　　利用报纸、电台、电视、房信网、小区的宣传栏等对典型案例进行分析，让物业管理相对人知晓在物业管理中的责、权、利，积极主张和维护自身的权利，尽自身应尽的责任和义务，共同构建和谐物业管理小区。

　　三、宣传安排

　　(一)借助主流媒体，重点做好《焦作日报》的宣传工作

　　1、市房管局联合焦作日报社，定期推出《物业管理》专刊，介绍法律法规、剖析真实案例、解答政策咨询、宣传物管知识、展示企业形象，为物业管理搭建一个全新的宣传载体。在重点做好《焦作日报》宣传工作的同时，利用电视电台、电台、房信网等途径进行同步宣传，为物业管理营造出客观、公平、正面的舆论氛围。

　　2、各县市区(示范区)物业主管部门、物业管理协会和各物业服务企业要重点利用好这一媒体宣传载体，加强物业管理宣传工作。要坚持“正面引导、服务业主、指导企业”的原则，及时关注物业管理最新的行业动态和政策信息。要充分发挥物业服务企业通讯员贴近基层、贴近业主的优势，采集、整理、报道工作中的优秀做法、先进经验和新闻素材。要在稿件的形式多样、话题新颖、跟踪互动上作文章，增加专刊可读性。

　　(二)市物业管理协会要充分发挥行业指导作用，做好督导检查

　　协会要引导物业服务企业加强行业自律意识，规范物业服务行为，坚持依法经营;组织督导组，配合市房管局对全市物业管理法律、法规、政策的宣传工作进行督导检查;积极组织有关专家指导物业服务企业搞好物业管理小区物业服务工作，针对矛盾、纠纷和存在的问题要深入现场研究，及时找出解决和化解办法，促进小区和谐建设。

　　(三)充分利用物业管理小区的平台，不断丰富物业管理宣传形式

　　一是充分发挥小区“两栏”作用。住宅小区宣传栏、公示栏是物业管理工作的展示窗口和形象名片，各物业服务企业要充分认识“两栏”的重要性，合理配置和正确使用好“两栏”，充分发挥其应有作用。小区宣传栏以便民利民、推进社区和谐为主要准则，以物业管理政策、社区文化、精神文明建设为主要宣传内容并及时更新;公示栏应公示项目概况、项目示意图(平面图)、服务流程图、服务标准、服务收费、服务人员、服务电话及其它按规定应公示的内容。两栏版面应设计规范、干净整洁，无乱贴乱画和小广告，商业广告篇幅不得超过版面20%。通知下发后，各物业服务企业要对服务项目“两栏”的使用情况进行认真自查并及时整改到位。各县市区(示范区)物业主管部门要加强对住宅小区“两栏”使用情况的监管，从通知下发之日起利用1个月的时间，对辖区住宅小区“两栏”配置和使用情况进行全面检查，集中查处“两栏”使用中存在的问题，并建立长效机制，优化“两栏”配置和展示内容，把“两栏”打造成物业管理宣传的亮点平台。

　　二是充分发挥《业主手册》的作用。《业主手册》全体业主户手一册，是最广泛、有效的宣传渠道。各物业服务企业要进一步规范《业主手册》内容，加强《业主手册》的管理和使用。手册内容除包含物业服务合同、(临时)管理规约、装修协议等必备文书外，还要包含物业管理知识问答、热点问题分析、便民服务等内容。为提高印刷质量，《业主手册》内可适当插载商家广告页，广告收益用于手册印刷。办理入住手续时，物业服务企业应向业主发放《业主手册》并业主签订有关要约;已办理入住手续，《业主手册》不符合要求的，应予补发。各县市区(示范区)物业主管部门要加强住宅小区《业主手册》的日常监管，规范备案和发放程序，确保《业主手册》版面统一，内容规范，各项责权利约定明确。各物业服务企业要保证《业主手册》发放到所服务住宅小区的每户业主。

　　三是建立物业服务企业与业主沟通机制，定期(原则上每个月)与小区业主召开见面沟通会，通报小区物业管理情况，宣传物业管理知识，为业主解惑答疑，要让所服务的每户业主至少有一人明白物业管理的有关内容，明白物业收费标准，明白业主的权利和义务，理解和支持物业管理工作，共建和谐物业管理住宅小区。

　　四是充分发挥样板项目的示范作用。各县市区(示范区)物业主管部门要在辖区范围内选择2-3个基础条件好，提升潜力大的住宅小区作为培育对象，大力在政策上给予扶持，利用1年时间将其创建为高标准、高质量、无瑕疵的样板项目。要大力加强样板项目的形象宣传，树立辖区内的品牌标杆，定期组织物业企业进行观摩学习和经验交流，通过样板项目的示范带动作用，促进物业服务水平整体提升。

　　四、有关要求

　　(一)统一思想，进一步明确物业管理宣传工作的重要性

　　物业管理宣传是物业管理工作的基础，对提高业主的物业管理认识水平，提升物业管理社会形象，理清行业发展思路，强化从业人员素质都有着十分重要的作用。各县市区(示范区)物业主管部门要充分认识物业管理宣传工作的重要性，明确目标、细化措施，完善考核机制，将物业管理宣传工作纳入到年度目标考核，营造物业管理宣传工作新局面。

　　(二)加强组织领导，完善考核机制，推进物业管理宣传上水平

　　各县市区(示范区)物业主管部门要认真落实物业管理宣传责任，推选一名有宣传工作基础、写作能力强、责任心好、善于沟通与交流的同志作为通讯员(姓名和联系方式于9月25日之前报市房管局物业管理科，电话2925526)，负责征集发布辖区内的物业管理新闻稿件，协调落实各项宣传活动。同时要组织辖区内的物业服务企业、业主委员会建立通讯员制度，形成宣传网络，层层保持畅通联系，上下联动，构建一支素质高、能力强的物业管理宣传队伍。市物业管理协会要每年组织1-2次通讯员考察学习及培训活动，提高通讯员队伍的业务水平和工作能力。

　　各县市区(示范区)每年至少在《物业管理》专刊及市级以上主流媒体上发表稿件5篇，其他媒体上发表稿件3篇以上，市房管局将物业管理宣传工作纳入对各县市区(示范区)物业主管部门的年度考核目标。各县市区(示范区)物业主管部门也要将物业服务企业发表稿件情况、“两栏”及《业主手册》工作情况纳入年度创优评先和信用档案考核。对投稿量多、用稿率高的通讯员，将予以表彰奖励。对“两栏”及《业主手册》工作中有创新做法，工作成效明显的物业服务企业，将予以重点宣传推广。

　　(三)物业服务企业要真抓实干，积极做好物业管理宣传工作

　　各物业管理企业要按照《意见》要求，对照所服务小区的实际情况，认真组织对物业管理法律、法规、政策的各项宣传工作的落实。配合行政主管部门和市物业管理协会督导组的督导检查，对要求整改的内容，应积极组织整改落实。

　　20**年9月19日

　　焦作市房产管理局办公室

篇4：澧县物业管理实施办法（2011）

　　澧政办发〔20**〕99号

　　澧县人民政府办公室

　　关于印发《澧县物业管理实施办法》的通知

　　各乡镇人民政府，县直有关单位：

　　《澧县物业管理实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二〇一一年十月三十一日

　　澧县物业管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条　为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规和《常德市人民政府办公室关于印发〈常德市物业管理办法〉的通知》(常政办发〔20**〕19号)精神，制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推进规模型管理，科学划分物业管理小区，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条 各级各部门院落应积极实行社会化物业管理。开发建设单位和物业服务企业应采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条 县房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督指导工作;住建、规划、物价、工商、公安、民政、城管、供电、供水、供气、广电、通信、环卫等部门应各司其职，各负其责，共同做好有关管理服务工作。 乡镇人民政府和社区(居民委员会)要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监督业主大会和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、乡镇人民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。 第六条 县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。 物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条　业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (五)选聘和解聘物业服务企业; (六)筹集和使用房屋维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途; (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八条　业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地乡镇人民政府、社区(居民委员会)和物业主管部门指导协助业主共同决定。 第九条　物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地社区(居民委员会)报送筹备首次业主大会会议所需资料。 第十条　社区(居民委员会)应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。 第十一条　建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。 第十二条　业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地乡镇人民政府和县物业主管部门办理备案手续。 第十三条　因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。 第十四条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和住宅专项维修资金收缴、共有房屋、共用设施设备和其他公共部位的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

　　第十五条　业主大会作出的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力，应在小区内醒目位置公示，并由业主委员会告知当地社区(居民委员会)。 第十六条　业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。业主委员会任期届满，换届选举需要指导的，物业主管部门和社区(居民委员会)可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应在物业主管部门和社区(居民委员会)的监督下，将业主大会所有财产和资料移交新一届业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第十七条　建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。 第十八条　经县物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业： (一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的; (二)一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的; (三)已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的; (四)公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。 第十九条　前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。 第二十条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位、公共设施及其他公共场地的使用、维护和管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向县物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示，物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十一条　前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。 第二十二条　物业未经竣工验收和小区配套设施查验或者验收不合格的，不得交付使用。 第二十三条　在办理物业承接查验手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业和物业主管部门移交相关资料。 第二十四条　新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房： (一)建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房; (二)建筑总面积在1万平方米(含)以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房; (三)建筑总面积在3万平方米(含)以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房; (四)建筑总面积在5万平方米(含)以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。 第二十五条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。 层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。 第二十六条　建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。 第二十七条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。 第二十八条　新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。 第二十九条　任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。 第三十条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县物业主管部门组织实施。

　　第四章 物业服务

　　第三十一条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。 第三十二条　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。 分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。 第三十三条　物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。 物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳;买受人在查验收房时，因物业不符合法律法规规定和购房合同约定条件而整改的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳;买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与买受人另有约定的，从其约定。 已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。 物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报县物业主管部门备案。 第三十四条　物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。 物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改;整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。 第三十五条　物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。 决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。 第三十六条　物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日通知业主委员会。 第三十七条　物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。 第三十八条　物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。 因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地乡镇人民政府或社区(居民委员会)进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交物业主管部门，由其代为保管。 第三十九条　物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十条　物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。 第四十一条　通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当接受物业服务企业的管理并且及时恢复原状。 第四十二条　业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。 业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。 小区内禁止下列行为： (一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途; (二)占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备; (三)私搭乱建; (四)侵占绿地、毁坏绿化; (五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物; (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动; (七)未经批准摆摊设点; (八)无序停放车辆，散养禽畜; (九)在建筑物或者构筑物上未经物业服务企业同意，乱悬挂、乱张贴广告标语、牌匾，乱涂写、乱刻画; (十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动; (十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施; (十二)法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)禁止的其他行为。 第四十三条　业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人;发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻;业主或者使用人不接受劝阻时，应当向有关部门报告并做好配合工作。 第四十四条　住宅室内装饰装修活动禁止下列行为： (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

　　(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，在外墙上开门、开窗、打洞; (四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果; (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第四十五条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： (一)搭建建筑物、构筑物; (二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、开窗; (三)拆改燃气管道和设施。 第四十六条　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。 第四十七条　物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。 第四十八条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。 规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第四十九条　利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。 第五十条　业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》和《澧县商品住宅专项维修资金管理办法》交存住宅专项维修资金。 第五十一条　建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。 物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由物业主管部门会同财政、价格主管部门另行制定。 第五十二条　物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　第六章 附则

　　第五十三条　业主大会决定自行管理物业的，建制镇和独立的工矿区实行物业管理的，可参照本办法相关规定执行。 第五十四条　本办法自印发之日起施行。

篇5：项目物业管理处经理职位说明书范文

　　项目物业管理处经理职位说明书范文

　　职位描述

　　职位名称:管理处经理

　　直接上级 分公司负责人

　　直接下级 管理处职员

　　入职资格

　　A、学历：全日制大学专科及以上学历(旅游、酒店管理、企业管理、行政管理专业优先)。

　　B、经验：本科二年或大专五年以上工作经验，物业管理二年以上从业经验。有企业部门经理任职经验者优先。

　　C、证件：具有物业管理上岗证。有GB/T190041GB/T28001 GB/T24000内审员证，相关专业中级以上技术职称优先。

　　D、技巧：熟练操作电脑和运用OFFICE软件，文笔流畅。

　　E、年龄：45岁以下 F、性别：不限 G、身体状况：良好

　　职位要求

　　具体项目/绩效评估标准

　　工作能力

　　专业知识

　　A、物业管理专业知识 B、房地产开发常识

　　C、企业管理常识 D、客户服务专业知识E、物业管理法规知识 F、GB/T19004 GB/T28001 GB/T24000 GB/T19580知识

　　达到公司规定的培训学分要求。

　　工作技能

　　A、领导力B、策划力 C、协调力

　　D、应变力E、表达力F、执行力

　　G、创新力

　　达到公司规定的工作技能问卷要求。

　　工作心态

　　A、 忠诚度

　　B、业精神

　　C、表率性

　　D、团队精神

　　E、自我提升热情

　　达到公司规定的培训学分和心态问卷要求。

　　工作职责

　　1

　　▲

　　绩效目标：组织并积极推进部门职能范围内的各项绩效目标。

　　按照授权书及部门预算要求，完成《年度绩效目标计划》指标。

　　2

　　▲

　　质量目标：

　　A、根据公司总的质量方针，组织制定管理处服务品质改进计划并实施;

　　B、对管理处日常服务品质进行有效监控。

　　达到公司运营管理体系文件规定的本职位文件使用要求。

　　3

　　▲

　　审核批准：掌握本管理处公章，审核签发日常工作申请，报告及其它行政文件;审核权限范围内的协议、工程合同、经济合同及分包方合同等工作文书。

　　杜绝出现未经公司领导批准而自作主张超出职责范围的经营管理活动的现象。

　　4

　　▲

　　计划编制：审核管理处年度用水用电计划、管理处年度工具配置计划、管理处年度社区文化活动计划、管理处设备大中修计划、管理处设备保养计划，编制管理处年度经营计划、管理处每月工作计划。

　　检查计划完成情况，对不能按时完成的工作计划分析原因，提出改善对策，加以实施，并跟踪实施效果。

　　5

　　▲

　　创优保优：

　　A、 制定本管理处的创优保优计划;

　　B、组织本管理处相关人员实施创优保优计划。

　　A、提出建设性意见，确保计划切实可行;

　　B、创优保优计划实施达到预期效果。

　　6

　　▲

　　对本管理处环境、职业安全方面的因素进行评估，并制定相应的措施。

　　A、确保对环境因素、危险源的识别准确性;

　　B、确保措施的有效性;

　　C、符合GB/T28001 GB/T24000标准的要求。

　　工作职责

　　7

　　▲

　　营造积极向上，努力实现公司与管理处经营管理目标的活跃进取的管理处工作团队。

　　能营造凝聚力强的工作团队。

　　8

　　▲

　　协调沟通：处理好与发展商、政府部门、业主及物业使用人的关系;处理好本管理处和其它部门之间的关系;解决下属提出的具体困难和需要。

　　不因对外关系影响工作开展。

　　9

　　▲

　　挖掘经营潜力：在小区的经营管理中，进行合理合法地经营潜力的挖掘。

　　能努力挖掘经营潜力。

　　10

　　培训：对本管理处主管以上职员进行入职指引;推动本管理处培训的实施，积极培养本管理处内部合格培训师。

　　A、本管理处新进职员都能顺利进行工作;

　　B、按公司培训计划推动本管理处培训工作，并达到预期培训效果;

　　C、积极培养内部合格培训师。

　　11

　　早读例会：每周至少组织一次早读与工作例会;负责本管理处主管以上职员考勤;按权限规定批准本管理处职员的请假。

　　A、早读、例会按时进行;

　　B、每B、掌握主管以上职员当天的出勤情况;

　　C、按规定批准职员请假，无弄虚作假行为。

　　12

　　规章完善：

　　A、负责组织编制和修订本部门业务范围内涉及的作业指导书。

　　B、向品质部提出完善小区管理制度的申请;待品质部批准后，逐步完善小区各项管理制度。

　　管理制度可行性高，能解决管理处当前存在的问题;

　　13营造社区文化氛围：积极推动社区文化活动的开展。

　　A、每年定期开展社区文化活动最少6次;

　　B、每月28日前筹办内容丰富的宣传栏。

　　带▲为工作要项