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案例分析:小区消防设施漏水产生水费

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案例分析:小区消防设施漏水产生水费

  案例分析:小区消防设施漏水产生水费

  小区消防设施漏水产生水费18万元,应当由业主承担,还是由物管承担?

  案情

  江苏省宿迁市康宁小区于20**年交付业主使用,阳光物业公司负责该小区物业管理。20**年10月,小区消防水表显示用水5.6万吨,产生约18万元水费,原因是消防栓漏水。自来水公司要求物业公司承担水费,被物业公司拒绝,其理由是:小区消防设施产权归全体业主所有,应由所有人承担漏水损失,且自己与自来水公司无供用水合同,自来水公司无权向其主张水费。这笔水费,自来水公司应向谁索要?

  评析

  消防设施分为公共消防设施和自备消防设施,小区内部消防设施属于小区自备消防设施,从自备消防设施取水救火需要缴纳水费。小区自备消防设施漏水产生的水费,自来水公司可以依据不同的法律关系要求小区业主或物业公司承担。

  1、自来水公司可依据“物权”法律关系要求小区业主承担。物权法第七十三条规定,建筑区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。小区的消防设施就属于公用设施,归业主共有。该法第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务。业主承担义务的表现包括分担共用部分产生的费用。该法第八十条还规定,建筑物及其附属设施的费用分摊,有约定的,按照约定;没有约定或约定不明确的,按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定(物业管理微资讯)。由此可见,业主作为小区消防设施的所有人,自来水公司可以要求其承担小区消防栓漏水产生的费用。

  2、自来水公司可以依据“侵权”法律关系要求物业公司承担。在委托管理模式下,小区业主将其对小区的管理权委托给物业公司行使,此时共有设施设备管理主体为物业公司。消防法第十八条第二款明确规定,住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。物业公司未尽管理义务导致消防用水流失,侵犯了自来水公司的财产权,自来水公司有权要求物业公司赔偿其因此遭受的损失。

  3、业主承担义务后,可依据物业合同向物业公司追偿。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。故业主承担水费后,可以依据物业服务合同向物业公司追偿。

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篇2:案例:装修导致渗漏水,物业需承担责任吗

  案例:装修导致渗漏水,物业需承担责任吗

  装修导致渗漏水,物业公司要不要承担责任呢?

  物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主有着密切联系,每时每刻与广大业主持续发生法律关系,因此极易产生争议甚至对簿公堂。业主的素质是多样的,物业公司的管理水平也是多种的,但是把所有问题的产生强加给物业是很不公平的!

  物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作,保全相应的证据,实现管理人性化、规范化和法律化,避免和回避法律风险,在诉讼中依法举证,维护自身合法利益。

  业主将物业告上法庭

  原告称居住在其楼上的业主前年重新装修房屋,由于改变房屋建筑结构,又忽视防水层质量,导致原告房屋出现渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映,要求其对施工进行监督管理,以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度,不采取相关措施,使得原告房屋由渗水发展为漏水,导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形,损失严重。

  房地产中介公司评估,原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定,未能履行物业管理服务合同的约定,管理、维修、氧化不善,造成业主损失,依法应当赔偿损失。故诉至法院,请求法院判令:1、被告为原告的住宅恢复原状;2、被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元;3、被告承担本案诉讼费。

  物业道出原委,应予驳回

  被告认为,原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的,被告作为物业管理单位,已经依法履行了自己的管理义务,积极协助原告联系和协调与相邻业主的关系。原告的诉讼请求,缺乏法律依据和事实根据,应予以驳回。

  真相昭然,物业免责,业主起诉弄错对象

  法院在审理过程中,依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为:

  一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼,因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷,而非房屋侵权纠纷。

  二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的,作为物业公司,其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题,物业公司不予以监管,也不承担责任。本案证据表明,被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。

  三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定,被告作为物业管理单位,管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备,不包含业主私人所有的设施。业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有,维修的责任也由业主履行和承担费用,原告认为:引起原告房屋损失的水管属于上层业主所有,应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务,不承担直接维修的义务。

  四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因,即是由于相邻业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系,如果被告不具有相应的资质,应当承担行政法上的责任,给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中,原告认为漏水是由于第三人装修引起,因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。

  五、依据民法通则的规定,原告与第三人之间的相邻权纠纷,属于另外一个法律关系,应该另案解决。原告诉讼的对象应该是上层的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告,在举证期限届满后,再对第三人提出诉讼请求,依法不予受理。

  综上所述,法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

  结语:

  一、在本案中,被告提供的证据证明,被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责,不存在因为失职经原告造成损失的事实。

  被告在业主装修时,依法履行了对装修的管理,监督房屋的装修办理了申请手续,审查了装修公司执照等资料,对装修进行了监督,履行了管理职责。

  原告向主管部门投诉,被告收到主管部门转来的投诉调查函后,已经以书面形式,将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。

  二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主有着密切联系,每时每刻与广大业主持续发生法律关系,因此极易产生争议,甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜,强加于物业公司,因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作,保全相应的证据,实现管理人性化、规范化和法律化,避免和回避法律风险,在诉讼中依法举证,维护自身合法利益。

  本案中,被告提供的证据--装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等,实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。

  物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时,应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传,提高业主的法律意识,减少争议处理的成本和损失。

篇3:装修漏水案例五

  装修漏水到底该找谁?

  自从楼上开始装修后我家(我家是1楼)开始漏水,可2楼业主却总是见不着人,好几次明明看见他上楼了,而且听见他家有声音,去敲门他就是不开,要么就是赶我们和物业的人走,不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦,那么她该怎么办?到底该找物业公司还是找楼上理论?

  物业无直接责任

  记者通过咨询法律界以及物业公司相关人士发现,依据相关法律,物业公司对业主室内装修的质量问题并不承担法律责任。因此,如果楼上漏水,您应该保留证据,尽快与楼上业主理论。不论漏水原因是装饰公司不慎引起还是建筑质量问题,都应由楼上业主找相关责任人。

  很多人认为,楼上漏水与物业公司监管不善有关,所以引发损失就去告物业公司,但官司很少有胜诉的。因为在现实中,室内装修是业主自主进行的,作为物业公司,其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题,物业公司不予以监管,也不承担责任。但是物业公司在楼上业主装修申报时必须履行告知其不得改变房屋结构的义务。

  谁有过错谁赔钱

  楼上漏水经常会造成业主之间产生纠纷和矛盾。大家还应互谅互让,妥善处理,但责任到底是谁的呢?该谁掏钱呢?

  《中华人民共和国民法通则》规定:“不动产的相邻备方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。

  记者通过查询公开的司法判例发现:实际审判中,法官多认为房屋共用墙壁、地板(天花板)及专有部分的管线,维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时,费用应由该业主负担。比如,漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的,显然应由楼上业主承担翻修费用,并赔偿楼下业主损失。

篇4:小区业主装修致漏水案例

  小区业主装修致漏水案例

  案例描述:

  z居16-101房业主反映家中客厅楼面、墙面有渗水痕迹,要求管理处尽快处理。

  处理过程:

  工程人员查看现场后得出结论:是16-201房的客厅地面有积水而造成渗水所致,但业主不承认是他的客厅有积水,业主说客厅既没有给水管,又没有排水管,水从何而来?经过工程人员耐心地用专业知识解释此房卫生间的地面比走廊的地面要高,加之走廊的地面又比客厅地面要高出20多公分,因此卫生间地面的水(包括卫生间里面回填屋里的积水)会慢慢的沿着地面而渗入客厅的地面,因为客厅地面按设计要求是不用做防水的,所以就导致了丰16-101客厅楼面渗水现象。终于说服了业主,业主并同意将101房渗水所致的问题进行整改。

  案例点评:

  通过此次渗水事件,说明了工程人员的专业分析和判断问题的能力得到锻炼和提升,也充分地反映了工程人员实事求是处理问题的良好作风。解决了业主之间的纷争。

  **苑工程班组

  20**年4月29日

篇5:楼上装修漏水案例

  楼上装修漏水案例

  楼上装修漏水物业有无直接责任 谁有过错谁赔钱

  自从楼上开始装修后我家(我家是1楼)开始漏水,可2楼业主却总是见不着人,好几次明明看见他上楼了,而且听见他家有声音,去敲门他就是不开,要么就是赶我们和物业的人走,不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦,那么她该怎么办?到底该找物业公司还是找楼上理论?

  物业无直接责任

  记者通过咨询法律界以及物业公司相关人士发现,依据相关法律,物业公司对业主室内装修的质量问题并不承担法律责任。因此,如果楼上漏水,您应该保留证据,尽快与楼上业主理论。不论漏水原因是装饰公司不慎引起还是建筑质量问题,都应由楼上业主找相关责任人。

  很多人认为,楼上漏水与物业公司监管不善有关,所以引发损失就去告物业公司,但官司很少有胜诉的。因为在现实中,室内装修是业主自主进行的,作为物业公司,其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题,物业公司不予以监管,也不承担责任。但是物业公司在楼上业主装修申报时必须履行告知其不得改变房屋结构的义务。

  谁有过错谁赔钱

  楼上漏水经常会造成业主之间产生纠纷和矛盾。大家还应互谅互让,妥善处理,但责任到底是谁的呢?该谁掏钱呢?

  《中华人民共和国民法通则》规定:“不动产的相邻备方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。

  记者通过查询公开的司法判例发现:实际审判中,法官多认为房屋共用墙壁、地板(天花板)及专有部分的管线,维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时,费用应由该业主负担。比如,漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的,显然应由楼上业主承担翻修费用,并赔偿楼下业主损失。

  链接

  楼上漏水业主免责

  近日,上海的一个判例有点与众不同。法院并没有支持楼下业主上楼维修的诉讼。

  李某居住的房屋顶部漏水,物业上门修理后仍时有渗水现象,他在请求楼上业主胡某配合维修遭拒绝后,将胡某告上法庭。

  在法庭审理中,胡某称在李某入住前,该房屋从未漏水,原因是李某新装修不当所致,而从李家完全可以在楼下“捉漏”,自己家没有必要开膛破肚,且自己入住的是全装修房,入住前从未装修过,故对楼下房屋漏水无任何责任。

  根据物业证明,漏水水管所处的位置是在胡某房屋地坪以下12厘米处和在李某屋顶以上3厘米处。法院认为,在无特殊困难情况下,从李某自己家中进行维修更合乎常理,遂判决对李某的诉请不予支持。

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