物业公司改革方案范文三

　　尊敬的**：

　　我有幸加入贵公司并得到**的认同，十分感谢!

　　我公司现经过十多年来的探索与发展，由一个小型的民营企业发展为：员工达100多人、多个分公司、以商业投资为主业的大型物业管理投资公司，这无凝聚着公司全体员工辛勤的工作和汗水，更包含着**企业家的智慧与胆识，我十分敬重与佩服。

　　为了更好地开展工作，尽快了解和适应公司文化，本着“适应、学习、参与、创新”的工作态度，使自己尽快融入公司的管理团队，并发挥我应有作用，现将我个人的看法及工作思路、分析计划安排汇报如下：

　　第一部分：问题分析

　　(一)、公司管理现状

　　1、公司多处新旧物业，新旧物业都存在商铺布局规划不合理，导致租户经营有一定的困难;旧的物业硬件设施老化维护保养不够(特别是电信市场)，加上目前业态市场基本饱和，租户租金较难按时收取;

　　2、管理工作跟不上公司的发展需求;公司团队建设不够，凝聚力不强，管理团队缺乏学习提升;

　　3、管理人员素质较一般，没有执行力;基层员工主动性差，不知道怎么做好工作，缺乏培训;

　　4、公司监督制度不健全，检查制度表格不结合实际情况，很难准确的发现解决问题;

　　5、员工队伍不稳定，上下一片怨气，缺乏凝聚力;

　　6、会议流于形式，只汇报安排任务，没有管理及经营改进方法;

　　7、财务对各物业处的租金收讫不及时，导致各物业管理处意见较大;

　　(二)、主要问题

　　公司存在的问题，我分门别类的进行了梳理，归纳为三大系统：一是行政人事系统、二是管理系统、三是财务系统。提出意见和建议经整理归纳为十个方面问题：

　　1、公司没有形成良好的企业文化，缺乏凝聚力、管理人员责任心不强、员工队伍不稳定，没有团队意识和精神;

　　2、公司执行力差、管理制度如同虚设、政令不畅，会议流于形成，政策制度难以贯彻落实;

　　3、没有落实目标责任制、没有激励机制、干好干坏一个样，导致工作业务下滑;

　　4、奖罚不分明，特别是对基层员工罚多、奖少、以罚代管，奖励进行大锅饭的形式，提高不了员工的积极性;

　　5、公司管理层没有树立好以人为本的管理理念，对员工工作要求多、生活关心少，工资、福利、待遇较一般;

　　6、公司没有系统完善的培训机制，对员工、中层管理人员，没有进行系统的岗位、业务、素质、技能培训，导致员工，特别是中层管理人员素质较差;

　　7、没有全局观念，分管理处之间、各部门之间，协作配合不到位，各扫“门前雪”各自为政;

　　8、现场细节管理差，制约了公司发展;

　　9、没有建立“选人、育人、用人、留人”的人力资源开发机制;

　　10、改变家族式管理运营模式，向科学规范的现代化管理模式转换。

　　第二部分管理思路

　　1、正确认识企业发展阶段、对企业进行定位

　　2、实现企业家个人理念的突破和转变，公司要进行改进，仅靠一个外聘人员是不够的，靠的是老总的决心和态度、靠的是高层和中层管理团队，一个人是作不了事的

　　3、制定企业发展战略，明确发展方向

　　4、建立科学的决策机制

　　5、建立“选人、育人、用人、留人”的人才管理机制

　　6、强化企业各项管理、提升企业执行力

　　7、建立以财务管理为核心的核算监督体系，提高财务办事效率

　　8、建立以责任目标、绩效考核为核心的营运体系

　　9、加强企业文化建设、树立以人为本的管理理念、增强企业凝聚力和团队精神

　　第三部分实施方案

　　第一阶段工作计划

　　1、以开展签订责任目标书、实行经营与管理绩效考核为目标的、管理治理整顿工作

　　2、以开展转变工作作风，规范员工行为规范、提高企业凝聚力、振奋企业精神的内部治理整顿工作

　　3、开展以提高中层管理人员、专业素质、管理素质为切入点的培训教育工作

　　4、树立“以人为本”的管理理念，各级管理者，要以关心人、理解人、尊重人的角度出发，做好深入细致的思想工作、增强企业凝聚力

　　第二阶段工作计划

　　1、建立完善民主议事决策机制

　　2、完善修订组织架构，明确层级管理及各级管理岗位职责

　　3、完善修订公司各项管理制度、强化企业执行力

　　第三阶段工作计划

　　1、人力资源管理工作

　　2、企业文化建议工作

　　第四部分具体实施

　　针对公司目前的管理现况，我重点从以下几个方面开展工作：

　　1、完善修订明确层级管理及各级管理岗位职责。结合实际健全公司监督检查制度，发现问题现场解决。

　　2、建立完善民主议事决策机制，成立高层管理班子。在此之前，公司没有高层管理团队，许多工作特别是一些重大事项，基本上是一个人说了算，在公司初创时期一个人说了算还可以，但在公司规模不断扩大，显然是一个人决策是有风险的。

　　3、完善修订公司各项管理制度。一是修订员工岗位说明书，对全公司多个岗位进行了修订和完善，同时，对公司的以前的《管理制度》改版修订，从专业角度建立我们商业物业管理手册。

　　4、确定计划签订责任目标书，各分物业管理处实行以绩效考核为目标的营运系统治理整顿工作。在此之前，整个公司没有管理目标计划，有也是口头上的、或是大概要完成多少，没有绩效考核系统，干好干坏一个样，干与不干一个样，中层管理人员和员工没有主动性、积极性。

　　5、做好基层员工培训激励制度，定期定时对基层一线员工进行长期培训，并制定培训计划;以转变工作作风，规范员工行为，振奋企业精神为目标的内部治理整顿工作。

　　6、加强管理层培训学习，并实行经营业绩与量化管理承包制，实行奖优罚劣;

　　开展以提高员工、中层管理人员专业素质、管理素质为切入点的培训教育工作。

　　7、做好团队建设：

　　(1)、管理团队建设要点

　　a、团队目标

　　建立团队的首要要素，便是建立团队共同的愿望与目标。团队目标是团队的灵魂和核心，是团队成败得失的关键。

　　b、团队关系

　　团队需要和谐，需要团队领导者创造环境与机会，让团队成员之间从生疏到熟悉，从防卫到开放，从动荡到稳定，从排斥到接纳，从怀疑到信任。团队关系愈坚固，愈信赖，组织内耗愈小，团队效能就愈大。

　　c、团队规范

　　没有规矩不成方圆，制订规范容易，贯彻执行则较困难，提升团队的执行力是提高团队战斗力的关键。

　　d、团队领导

　　我们物业管理是复杂的、多变的，需要团队领导在这种动态的环境中，运用各种方法，建立良好的团队关系，树立团队规范，保证团队成员向统一的目标前进。

　　(2)、商业物业管理团队建设的主要措施

　　a、科学确立团队目标

　　团队目标必须有激励作用，是团队成员利益的集中体现。我们应按公司的商业物业经营管理要求，各部门与公司签订《年度经营、管理目标责任书》，确定管理中心经营指标、管理指标等团队总的目标，物业部对《年度经营、管理目标责任书》进行分解，将相应的目标责任下达至部门、班组、岗位、个人，并与各岗位责任人签订岗位责任书，做到目标明确、分工明确、责任明确。

　　b、建立团队价值观

　　团队是每个成员的舞台，个体尊重与满足离不开团队这一集体，因此，要在团队内部倡导感恩和关爱他人的良好团队氛围，注重感情投资以增进员工的归属感和向心力。尊重员工的自我价值，将团队价值与员工的个人价值有机地统一起来，团队的凝聚力就会形成，团队的共同价值也就能通过个体的活动得以实现。

　　①开展系列关爱员工、关爱他人活动

　　--酷暑天气，为员工购买凉茶解暑，开展送凉茶到岗位活动;

　　--为员工营造舒适的宿舍生活环境，使员工保持良好的心情;

　　②鼓励员工业余学习。我们在工作中通过提高其他方面技能，引导健康科学的生活作风;

　　③组织员工与客户、各管理处、各部门联合举办联谊比赛活动，丰富业余生活，促进团结协助。

　　④每逢佳节，管理中心举办联欢活动，让员工亲身感受到“家”的亲情;

　　⑤每季度召开员工座谈会，及时了解员工的想法，鼓励员工对物业管理部的工作提出各项建议;

　　⑥充分利用公司现有文化标语,加强员工培训学习，加强员工理解能力。

　　c、培养团队成员间高度的信赖感

　　①团队成员间没有妒嫉

　　“妒嫉”是影响团队建设的关键因素，消除团队成员的“妒嫉”与“竞争排他”心理，首先在团队成员选拔时要作为一个基本职业道德素质要求，其次要引导成员培养一种团结合作的健康心理;

　　②能够没有顾忌的表露自我

　　为员工创造一个能够没有顾忌的表露自我的氛围，如物业部可定期举行烧烤、晚会、KTV等形式多样的活动，让员工尽情狂欢、尽情表露自我，让员工在欢乐中发现自己的缺陷，又在欢乐中改变自己的缺陷;充分利用日讲评机会，给员工创造展示自我的机会，让员工能全面表露在工作中存在的问题及一些想法，营造欢乐生活、欢乐工作的氛围，使员工即便在巨大的工作压力下仍能感到自在。

　　③对员工的专业与能力有充分的信心

　　对员工多一份信心就是对他们莫大的鼓励与肯定。员工是企业的财富，相信员工是开启财富的钥匙。

　　④信息充分公开

　　团队信息的闭塞是引起团队成员相互猜测、怀疑的主要因素。我们物业部应该设置管理中心信息栏、光荣榜、文件传阅本等，让每一位员工都能及时了解团队的信息，特别是公司的规章制度、人事信息、奖罚信息、好人好事、岗位竞聘、绩效考核等，让每一位员工清楚的了解团队发生的事情，树立“主人翁”意识。

　　d、团队领导的领导力

　　优秀的团队领导会使团队保持高度一致。团队领导首先善于管人、育人、用人，同时，团队领导必须加强自身素质和能力的修炼，不断提高领导水平。

　　①以身作则:团队领导是团队成员行为的标杆。海上世界管理中心对要求员工做到的，管理人员首先必须做到，如考勤打卡、节日值班、礼仪规范要求等，管理人员必须以身作则，起模范带头作用。

　　②共同参与:团队建设应群策群力，需要所有成员共同参与，作为团队的领导要运用各种方法，充分调动员工的积极性，共同参与团队建设。

　　③引领团队学习:倡导“工作学习化，学习工作化”和“团队学习”的理念，提高员工学习的主动性、自觉性，坚持岗位学习、岗位成才。在我们物业部应培养从保安员(协管员)、维修工到管理员、主管，组织学习物业管理、高级电工、技师、汽驾的，也可以进修专科、本科学历的，或奖励优秀的管理者参加一些社会上职业管理培训，在团队中形成了学习的良好氛围。

　　e、建立健全有效管理制度和激励机制

　　健全的管理制度、良好的激励机制是团队精神形成与维系的内在动力。同时，团队价值观的培育，也须有一套规范化的管理制度和有效的激励机制。

　　①问责制：责任到岗、责任到人。让全体员工明白什么时间、什么地点、做什么事情、怎么做、做到什么程度等，增强员工的团队责任感。

　　②限时办理制：将商业服务日常的工作项目进行细化，确定办理责任人、办理时限，保证服务品质。

　　③员工激励制度：设置优秀领队奖、优秀员工奖、金点子奖、热情之星奖、进取之星奖、细致之星奖、奉献之星奖、精神风貌奖、业务技能奖、学习进步奖、管理创新奖、突出贡献奖、委屈奖等十三个月度奖，通过激励充分调动员工的工作积极性、创造性、奉献性，同时设置末位淘汰制，对工作表现不好的员工实行岗位调离或淘汰，不断优化团队成员。

　　8、树立“以人为本”的管理理念，转变传统的用人模式，建立“选人、育人、用人、留人”的人力资源管理的新机制。

　　第五部分我的理想

　　通过治理整顿工作，实现四个改变、四个提高，提升公司管理素质和水平

　　1、改变公司在管理方面存在的目标不明、责任不清、奖罚不明;不按操作流程、岗位规范开展工作、服务质量不到位、现场细节管理差严重等问题。提高公司整体管理水平，使公司各管理处、各部门，工作目标明确、责任到人、考核到位、激励和约束凑效。

　　2、改变公司员工精神不振、士气不高、行为不规范、工作效率低、执行力差、作风疲沓、工作松散、纪律性不强等问题。提高公司凝聚力和向心力，使公司上下统一思想、明确方向、振奋精神、提高工作效率、改变工作态度，积极主动的完成本职工作。

　　3、改变公司基层员工业务素质不高，岗位职责不清，工作责任心不强，中层管理人管理素质低，执行力差，管理职责不清等问题。提高员工、中层管理人员综合素质，使公司管理水平迈向一个新台阶。

　　4、改变传统的用人管理模式，对内培养选拔人才，为管理人员提供发展空间;对外更新观念，引进人才，大胆启用专业人才和管理人员。提高和改进公司用人机制，真正做到用感情留人，用制度留人，用事业留人。

　　在物业管理行业，众所周知，商业物业的管理因其客流量大、设备设施复杂、安全消防难度大、环境保洁要求高、治安环境复杂等因素，被列为行业难度系数最高的“动作”，物业管理若没有足够的能力和勇气，是无法跳出这一高难度系数“动作”的。古人云：“人心齐，泰山移”，我们也常说：“团结就是力量”，弘扬团结协作精神是挑战商业物业管理的关键，建设一支高效的管理团队则是商业物业管理制胜的根本。为了企业更好的发展，现根据目前对我们商业物业管理运营的探索，培养优秀的管理团队，加强体制改革细节管理现在已是刻不容缓。

　　总之，物业管理市场环境瞬息万变，我们应积极探索建立高效能、更灵活的团队管理运作模式，不断增强竞争力，以期在商业物业管理市场竞争之中立于不败之地。

　　第五部分推行工作计划需要强调和说明的几个问题

　　1、充分认识由于体制改革，所带来的困难和阻力

　　任何组织在推行一项新政策时，必然会遇到来自各方面的压力和阻力，特别是要改变一个十多年积奠下陈规陋习的企业，更是困难重重。首先是思想观念的碰创和摩擦，人们习惯了过去那种思维方式和按部就班的工作习惯，新的东西往往是不能接受;其次，一项新要求的出台，必然要付出成本代价，包括牺牲公司部分利益;公司一部分人的利益，只有牺牲局部利益，才能换取公司整体利益。

　　2、改制工作能否取得成功，关键在于总经理的决心和态度

　　总经理即是企业所有权的拥有者，又是企业经营管理的最高决策人，掌握着“生杀”大权，在政策的执行过程中，必然会遇到来自各方的阻力和压力，总经理因各种因素的影响，对某事、某人采取回避、挠开、变通或先放一下，不执行等情况。这必然会导致管理者失去信心，改制工作必然前功尽弃、半途而废，公司管理工作又回到原点，总经理对此要深思。

　　3、改制工作能否取得成效，关键依靠的是中、高层管理团队的执行力

　　要改变公司目前的管理现状，仅靠公司高层或一个人、几个人是无法推进的，公司上下必须全动起来，特别是中层管理人员，即是政策的执行者，又是政策的带头人，必须把中层管理人员的思想统一到公司政策上来，带领团队完成公司的改制工作。

　　4、工作方案一经同意、颁布实施，公司要不折扣、坚决执行

　　“开弓没有回头箭”，经公司缜密研究，工作方案一旦实施，公司就要全力以赴的去执行，如在实施过程中出现问题或偏差，可以进行调整和修正，但决不能影响整体工作方案的推进和实施。

　　5、不管任何人，阻碍和不执行公司政策、制度，公司要依据相关规定进行处理

　　由于民营企业性质所决定，企业中免不了有许多亲戚、老乡、同学、关系户、特殊人员或员工相互介绍的工作人员，但他们也是企业员工，即是员工那就要与所有员工一样，在制度面前人人平等，企业不允许有特殊员工的存在。特别是企业在推进改革时，所有员工必须按公司制度、按岗位规范开展工作。不管是谁违犯了公司政策和制度，都要依据公司相关制度予以处理。

　　6、要改变公司目前的管理现状，提高公司整体经营管理能力，是一个循序渐进的过程，要改变十多年来积奠下来员工和管理人员的习惯或文化模式，绝非一朝一夕的事，是一个长期坚持不懈、持之以恒的过程，不可操之过急，如果问题分析不准确，办法措施不得当，会使的其反，不进反退。为此，要通过深入细致的调研工作，理清制约公司发展的“结症”在哪里，才能对“症”下药，解决实际问题。一套完整有效管理推进方案，必须有计划、有步骤、分层次，重点的分步实施。管理工作是企业内功、要靠慢“火”在条件不成熟、问题找不准、方案不严谨、操作性不强的情况下，强行推进，会导致前功尽弃。

　　由于自己来企业的时间不长，情况了解也不够深入，对问题分析也不一定准确，提出的管理思路也不一定符合企业实际、工作实施方案能否解决实际问题，还有待于在实际工作中检验。这也是我不敢急于提出管理方案的初衷，望**谅解!为此，恳请**及公司高层领导，对《**物业工作计划安排》草案，予以审核，有不对或错误之处，给予批评指正，使《**物业工作计划安排》更加符合公司实际，解决公司实际管理问题，提高企业核心竞争力，实现公司发展目标。

　　妥否，请**审批!

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