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物业设备设施接管验收标准(参考)
1.目的
明确电气工程接管验收参考标准，使设备设施与房屋的配置更符合物业使用需要。
2.范围：
适用于公司各部门电气设备接管验收。
3.电气设备移交接管验收操作指引：
3.1 智能化和电气仪表验收规范：
3.1.1电气设备上计量仪表和与电气保护有关的仪表应检验合格，
3.1.2投入试运行时，应在使用有效期内。
3.1.3 选用建筑智能化工程变送器的电量信号精度等级应符合设计要求，状态信号应正确;接收建筑智能化工程的指令应符合建筑电气工程的自动开关动作指令要求，且手动、自动切换功能正常。
3.2 电气施工材料验收规定：
3.2.1主要设备、材料、成品和半成品进场检验结论应有记录，并符合设计范规要求。
3.2.2 进口电气设备、器具和材料验收，应提供厂家检验证明：中文质量合格证明、规格、型号及性能检测报告、中文的安装、使用、维修和试验要求等技术文件。
3.3 变压器、箱式变电所、高压电器及电瓷制品应符合下列规定：
3.3.1 查验合格证和附带技术文件资料，变压器有出厂试验记录;
3.3.2 外观检查：有铭牌，附件齐全，绝缘件无缺损、裂纹，充油部分不渗漏，充气高压设备气压指示正常，涂层完整。
3.3.3 变压器安装应位置正确，附件齐全，油浸变压器油位正常，无渗油现象。
3.3.4. 接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接;接地干线与箱式变电所的N母线和PE母线直接连接(三相四线制);变压器箱体、干式变压器的支架或外壳应接地(PE)。所有连接应可靠，紧固件及防松零件齐全。
3.3.5. 变压器必须按规范规定交接试验验收合格。
3.3.6. 箱式变电所及落地式配电箱的基础应高于室外地秤，周围排水通畅。用地脚螺栓固定的螺帽齐全，拧紧牢固;自由安放的应垫平放正。金属箱式变电所及落地式配电箱，箱体应接地(PE)或接零(PEN)可靠，且有标识。
3.3.7有载调压开关的传动部分润滑应良好，动作灵活，点动的给定位置与开关实际位置一致，自动调节符合产品的技术文件要求。
3.3.8. 绝缘件应无裂纹、缺损和瓷件瓷釉损坏等缺陷，外表清洁，测温仪表指示准确。
3.3.9. 装有滚轮的变压器在就位后，应将滚轮用能拆卸的制动部件固定。
3.3.10. 箱式变电所内外涂层完整、无损伤，有通风口的风口防护网完好。
3.3.11. 箱式变电所的高低压柜内部接线完整、每个输出回路标记清晰，名称准确。
3.3.12. 装有气体继电器的变压器，沿气体继电器气流方向有1.0%～1.5%的升高坡度。
3.4 高低压成套配电柜、蓄电池柜、不间断电源柜、控制柜(屏、台)及动力、照明配电箱(盘)应符合下列规定：
3.4.1 查验合格证和附带技术文件资料，实行生产许可证和安全认证制度的产品，有许可证编号和安全认证标志。不间断电源柜有出厂试验记录;
3.4.2 外观检查：有铭牌，柜内元器件无损坏丢失、接线无脱落脱焊，蓄电池柜内电池壳体无碎裂、漏液，充油、充气设备无池漏，涂层完整，无明显碰撞凹陷。
3.4.3. 柜、屏、台、箱、盘的金属框架及基础型钢必须接地(PE)或接零(PEN)可靠; 装有电器的可开启门，门和框架的接地端子间应用裸编织铜线连接，且有标识。
3.4.4 低压成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)应有可靠的电击保护。柜(屏、台、箱、盘)内保护导体应有裸露的连接外部保护导体的端子，当设计无要求时，柜(屏、台、箱、盘)内保护导体最小截面积Sp不应小于表3-1的规定。
表3-1 保护导体的截面积
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相线的截面积S(mm2) |
相应保护导体的最小截面积Sp（mm2） |
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S≤16 |
S |
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16＜S≤35 |
16 |
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35＜S≤400 |
S/2 |
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400＜S≤800 |
200 |
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S＞800 |
S/4 |
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注：S指柜（屏、台、箱、盘）电源进线相线截面积，且两者（S、Sp）材质相同。 |
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3.4.5. 手车、抽出式成套配电柜推拉应灵活，无卡阻碰撞现象。动触头与静触头的中心线应一致，且触头接触紧密，投入时，接地触头先于主触头接触;退出时，接地触头后于主触头脱开。
3.4.6. 柜、屏、台、箱、盘间线路的线间和线对地间绝缘电阻值，馈电线路必须大于0.5MΩ;二次回路必须大于1MΩ。
3.4.7. 柜、屏、台、箱、盘间二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10MΩ时，用2500V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象;当绝缘电阻值在1～10 MΩ时，做1000V交流工频耐压试验，1min，应无闪络击穿现象。
3.4.8. 直流屏试验，应将屏内电子器件从线路上退出，检测主回路线间和线对地间绝缘电阻值应大于0.5MΩ，直流屏所附蓄电池组的充、放电应符合产品技术文件要求;整流器的控制调整和输出特性试验应符合产品技术文件要求。
3.4.9 柜、屏、台、箱、盘相互间或与基础型钢应用镀锌螺栓连接，且防松零件齐全。
3.4.10. 柜、屏、台、箱、盘安装垂直度允许偏差为1.5‰，相互间接缝不应大于2mm，成列盘面偏差不应大于5mm。
3.4.11. 柜、屏、台、箱、盘内应符合下列规定：
a. 控制开关及保护装置的规格、型号符合设计要求;
b. 闭锁装置动作准确、可靠;
c. 主开关的辅助开关切换动作与主开关动作一致;
d. 柜、屏、台、箱、盘上的标识器件标明被控设备编号及名称，或操作位置，接线端子有编号，且清晰、工整、不易脱色;
e. 动力和照明工程的漏电保护装置应做模拟动作试验。
3.4.12. 箱(盘)内配线整齐，无绞接现象。导线连接紧密，不伤芯线，不断股。垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2根，防松垫圈等零件齐全;
3.4.13. 照明箱(盘)内开关动作灵活可靠，带有漏电保护的回路，漏电保护装置动作电流不大于20mA，动作时间不大于0.1s。
3.4.14. 照明箱(盘)内，分别设置零线(N)和保护地线(PE线)汇流排，零线和保护地线经汇流排配出。
3.4.15. 照明箱(盘)底边距地面为1.5m，照明配电板底边距地面不小于1.8m。
3.4.16 配线规定：电流回路应采用额定电压不低于750V、芯线截面积不小于2.5mm2的铜芯绝缘电线或电缆;除电子元件回路或类似回路外，其他回路的电线应采用额定电压不低于750V、芯线截面不小于1.5mm2的铜芯绝缘电线或电缆，二次回路连线应成束绑扎，不同电压等级、交流、直流线路及计算机控制线路应分别绑扎，且有标识;固定后不应妨碍手车开关或抽出式部件的拉出或推入。
3.4.17 连接柜、屏、台、箱、盘面板上可动部位的电线应符合下列规定：
a. 采用多股铜芯软电线，敷设长度留有适当的裕量;
b. 线束有外套塑料管加强绝缘保护层;
c 与电器连接部分要绞紧，有不开口的接线端子或搪锡，不松散、断股;
3.5 柴油发电机组应符合下列规定：
3.5.1 依据装箱单，核对主机、附件、专用工具、备品备件和随带技术文件，查验合格证和出厂试运行记录，发电机及其控制柜有出厂试验记录;
3.5.2 外观检查：有铭牌，机身无缺件，涂层完整。
3.5.3 发电机组至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值应大于0.5MΩ;塑料绝缘电缆馈电线路直流耐压试验为2.4kV，15min，泄漏电流稳定，无击穿现象。
3.5.4 柴油发电机馈电线路连接后，两端的相序必须与原供电系统的相序一致。
3.5.5 发电机中性线(工作零线)应与接地干线直接连接，螺栓防松零件齐全，且有标识。
3.5.6 发电机组随带的控制柜接线应正确，紧固件紧固状态良好，无遗漏脱落。开关、保护装置的型号、规格正确，验证出厂试验的锁定标记应无位移，有位移应重新按制造厂要求试验标定。
3.5.7 发电机本体和机械部分的可接近裸露导体应接地(PE)或接零(PEN)可靠，且有标识。
3.6 电动机、电加热器、电动执行机构和低压开关设备等应符合下列规定：
3.6.1 查验合格证和附带技术文件资料，实际生产许可证和安全认证制度的产品，有许可证编号和安全认证标志;
3.6.2 外观检查：有铭牌，附件齐全，电气接线端子完好，设备器件无缺损，表面涂层完好。
3.6.3 电动机、电加热器及电动执行机构的可接近裸露导体必须接地(PE)或接零(PEN)。
3.6.4电动机、电加热器及电动执行机构绝缘电阻应大于0.5MΩ。
3.6.5 100kW以上的电动机，应测量各相直流电阻值，相互差不应大于最小值的2%;无中性点引出的电动机，测量线间直流电阻值，相互差不应大于最小值的1%。
3.6.6电动机应调试通电，检查转向和机械转动有无异常情况;可空载试运行的电动机，时间一般为2h，记录空载电流，且检查机身和轴承的温升。
3.6.7 交流电动机在空载状态下可启动次数及间隔时间应符合产品技术条件的要求;无要求时，连续启动2次的时间间隔不应小于5min，再次启动应在电动机冷却至正常温下。记录空载状态运行电流、电压、温度、运行时间等有关数据，且应符合建筑设备或工艺装置的空载状态运行(不投料)要求。
3.6.8 电气设备安装应牢固，螺栓及防松零件齐全，不松动。防水防潮电气设备的接线入口及接线盒盖等应做密封处理。
3.6.9 在设备接线盒内裸露的不同相导线间和导线对地间最小距离应大于8mm，否则应采取绝缘防护措施。
3.7 照明灯具应符合下列规定：
3.7.1. 查验合格证，新型气体放电灯具有随带技术文件;
3.7.2外观检查：灯具涂层完整，无损伤，附件齐全。防爆灯具铭牌上有防爆标志和防爆合格证号，普通灯具有安全认证标志。
3.7.3. 对成套灯具的绝缘电阻、内部接线等性能进行现场抽样检测。灯具的绝缘电阻值不小于2MΩ，内部接线为铜芯绝缘电线，芯线截面积不小于0.2mm2，橡胶或聚氯乙烯(PVC)绝缘电线的绝缘层厚度不小于0.6mm。
3.7.4. 灯具重量大于3kg时，固定在螺栓或预埋吊钩上;
3.7.5 软线吊灯，灯具重量在0.5kg及以下时，采用软电线自身吊装;大于0.5kg的灯具采用吊链，且软电线编叉在吊链内，使电线不受力;
3.7.6灯具固定牢固可靠，不使用木楔。每个灯具固定用螺钉或螺栓不少于2个;当绝缘台直径在75mm及以下时，采用1个螺钉或螺栓固定。
3.7.7 花灯吊钩圆钢直径不应小于灯具挂销直径，且不应小于6mm。大型花灯的固定及悬吊装置，应按灯具重量的2倍做过载试验。
3.7.8 当钢管做灯杆时，钢管内径不应小于10mm，钢管厚度不应小于1.5mm。
3.7.9 固定灯具带电部件的绝缘材料以及提供防触电保护的绝缘材料，应耐燃烧和防明火。
3.7.10当设计无要求时，灯具的安装高度和使用电压等级应符合下列规定：
a. 一般敞开式灯具，灯头对地面距离不小于下列数值(采用安全电压时除外);
室外：2.5m(室外墙上安装); 厂房：2.5m;室内：2m;软吊线带升降器的灯具在吊线展开后：0.8m。
b. 危险性较大及特殊危险场所，当灯具距地面高度小于2.4m时，使用额定电压为36V及以下的照明灯具，或有专用保护措施。
c. 当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须接地(PE)或接零(PEN)可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。
3.7.11. 引向每个灯具的导线线芯最小截面积应符合表3-2的规定。
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表3-2 导线线芯最小截面积(mm2) |
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灯具安装的场所及用途 |
线芯最小截面积 |
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铜芯软线 |
铜 线 |
铝 线 |
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灯头线 |
民用建筑室内 |
0.5 |
0.5 |
2.5 |
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工业建筑室内 |
0.5 |
1.0 |
2.5 |
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室 外 |
1.0 |
1.0 |
2.5 |
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3.7.12. 灯具的外形、灯头及其接线应符合下列规定：
a. 灯具及其配件齐全，无机械损伤、变形、涂层剥落和灯罩破裂等缺陷;
b. 软线吊灯的软线两端做保护扣，两端芯线搪锡;当装升降器时，套塑料软管，采用安全灯头;
c. 除敞开式灯具外，其他各类灯具灯泡容量在100W及以上者采用瓷质灯头;
d. 连接灯具的软线盘扣、搪锡压线，当采用螺口灯头时，相线接于螺口灯头中间的端子上;
e. 灯头的绝缘外壳不破损和漏电;带有开关的灯头，开关手柄无裸露的金属部分。
3.7.13 变电所内，高低压配电设备及裸母线的正上方不应安装灯具。
3.7.14 装有白炽灯泡的吸顶灯具，灯泡不应紧贴灯罩;当灯泡与绝缘台间距离小于5mm时，灯泡与绝缘台间应采用隔热措施。
3.7.15 安装在重要场所的大型灯具的玻璃罩，应采取防止玻璃罩破裂后向下溅落的措施。
3.7.16 安装在室外的壁灯应有泄水孔，绝缘台与墙面之间应有防水措施。
3.8 应急照明灯具安装应符合下列规定：
3.8.1. 应急照明灯的电源除正常电源外，另有一路电源供电;或者是独立于正常电源的柴油发电机组供电;或由蓄电池柜供电或选用自带电源型应急灯具;
3.8.2 应急照明在正常电源断电后，电源转换时间为：疏散照明≤15s;备用照明≤15s(金融交易所≤1.5s);安全照明≤0.5s;
3.8.3疏散照明由安全出口标志灯和疏散标志灯组成。安全出口标志灯距地高度不低于2m，且安装在疏散出口和楼梯口里侧的上方;
3.8.4 疏散标志灯安装在安全出口的顶部，楼梯间、疏散走道及其转角处应安装在1m以下的墙面上。不易安装的部位可安装在上部。疏散通道上的标志灯间距不大于20m(人防工程不大于10m);
3.8.5 疏散标志灯的设置，不影响正常通行，且不在其周围设置容易混同疏散标志灯的其他标志牌等;
3.8.6 应急照明灯具，运行中温度大于60℃的灯具，当靠近可燃物时，采取隔热、散热等防火措施。当采用白炽灯，卤钨灯等光源时，不直接安装在可燃装修材料或可燃物件上;
3.8.7 应急照明线路在每个防火分区有独立的应急照明回路，穿越不同防火分区的线路有防火隔堵措施;
3.8.8 疏散照明线路采用耐火电线、电缆，穿管明敷或在非燃烧体内穿刚性导管暗敷，暗敷保护层厚度不小于30mm。电线采用额定电压不低于750V的铜芯绝缘电线。
3.8.9 疏散照明用荧光灯或白炽灯;安全照明采用卤钨灯或采用瞬时可靠点燃的荧光灯;
3.8.10安全出口标志灯和疏散标志灯装有玻璃或非燃材料的保护罩，面板亮度均匀度为1:10(最低：最高)，保护罩应完整、无裂纹。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：物业项目设备设施接管验收办法
物业项目设备设施接管验收办法
【职责】
我公司管理部和本项目管理处负责对所需验收的物业提出验收项目内容和要求,并对项目验收报告进行审核。
我公司工程部负责对设备验收中或接管使用后发生的隐蔽性质量问题或重大质量事故的审核，组织协调与各相关单位的关系并查明原因，及时处理。
管理处设备维修部负责具体实施项目验收工作，拟定项目验收报告及与移交单位的联系工作。
【接管验收应具备的条件】
建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格。
供电、采暖、给水、排水、卫生等设备能正常使用。
大厦有关编号已经有关部门确认。
【接管验收提交的资料】
技术资料
【接管验收程序】
我公司对物业接管所具备的条件和资料进行审核，并开出《接管验收单》。
设备部负责按验收项目内容和要求制定验收方案，会同建设单位对物业房屋、设备和设施的使用功能进行质量检验。
经检验后，由设备部拟定项目验收报告并填写《接管验收单》。
由公司管理部对技术资料及重要项目进行抽查，对验收结果做出评定意见，报公司总经理室审批，并向新区行政中心主管部门呈交项目验收报告。
对于项目验收中存在的问题，由移交方整改。整改实施后，对于整改项目重新验收，经验收合格后进行正式接管。
【使用功能的质量检验项目内容】
电气系统检验
给排水、卫生设备的检验
消防系统设备的检验
空调通风系统设备的检验
电梯设备检验
弱电设备检验
【设备接管交付使用后】
如发生隐蔽性的重大质量事故，应由设备管理部会同移交人和建设单位组织设计、施工等单位共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理或可委托本公司处理。
对接管后的大厦管理按照《设备维修保养控制程序》执行。
篇3：ISO9作业指导书:共用部位共用设备设施接管验收标准
ISO9作业指导书：共用部位及共用设备设施接管验收标准
1.0 目的
1.1 本指导书规范了小区内用共部位及用共设备设施接管验收标准及验收办法，确保业主（住户）利益。
2.0 适用范围
2.1 本指导书适用小区内公共部位及公共设施、设备的接管验收。
3.0 职责
3.1 客户服务部及工程部按本指导书对接管房屋公共部位及公共设施、设备进行验收。
4.0 工作程序
4.1 标准
4.1.1参照建设部ZBP30001-90标准、国家1991年7月颁布的《房屋接管验收标准》和达到设计要求。
4.2 验收标准
4.2.1 基础部分
4.2.1.1 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；
4.2.1.2 散水坡：无下陷、断裂，与墙体分裂；面层平整，无脱层；无倒泛水现象。
4.2.2 天面
4.2.2.1 屋面隔热层、防水层：板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝；
4.2.2.2 天沟、落水口排水畅通，坡度附合建筑规划要求，管道完好；
4.2.2.3 天面女儿墙面层平整，无脱层，无裂缝、高度附合建筑规范要求。
4.2.3 屋面避雷设施：各种避雷装置的所有连接点牢固可靠、入口处有保护措施。
4.2.4 消防设施（消防栓、消防箱）
4.2.4.1 消防栓
4.2.4.1.1 油漆均匀，无少刷、漏刷现象；
4.2.4.1.2 阀门完好，无渗漏水。
4.2.4.2 消防箱
4.2.4.2.1 消防水枪头、消防带配备齐全；
4.2.4.2.2 箱门上标志清楚，箱门玻璃安装牢固不破损，门锁开启自如；
4.2.4.2.3 消防管无渗漏水，阀门完好。
4.2.4.3 小区路灯
4.2.4.3.1 按设计要求安装；
4.2.4.3.1.1 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常；
4.2.4.3.1.2 灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。
4.2.4.4 绿化
4.2.4.4.1 按设计要求种植树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种.
4.2.4.4.2 绿化用水：绿化水管布置合理，各主要地带安装用水计量表,阀门开关灵活，无漏水，安装牢固，无摇晃。
4.2.4.5 小区道路
4.2.4.5.1 道路面平整，不积水、无起砂，无空鼓，无破损现象；
4.2.4.5.2 路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；
4.2.4.5.3 块料面层：拼砌整齐，平面稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；
4.2.4.5.4 路牌标志清楚，地面线条顺直。
4.2.4.6 垃圾桶
4.2.4.6.1 铁类：油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
4.2.4.6.2 塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损。
4.2.4.7 垃圾转运站
参照《房屋接管验收标准和检验方法》的室内接管验收相关部分。
4.2.4.8 岗亭
4.2.4.8.1 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损，玻璃无污渍；
4.2.4.8.2 砌筑类：参照相关室内验收标准；
4.2.4.8.3 电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，控制部分功能符合设计要求，道闸栏无损伤。
4.2.4.9 雕塑饰物、指示牌等
4.2.4.9.1 雕塑：表面无裂纹，无缺棱断角，目视色彩明亮、无污渍；
4.2.4.9.2 指示牌：安装稳固，表面图案清晰，表面光泽。
4.2.4.10 车库
4.2.4.10.1 路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹，车位画线、编号清晰；
4.2.4.10.2 入口、出口标志清楚，油漆均匀；
4.2.4.10.3 车库通风及排水设施符合设计要求，并配备排污泵及排污井盖；
4.2.4.10.4 设有独立用电计量表，消防系统投入运行正常。
4.2.4.11 沙井、检查井、化粪池
4.2.4.11.1 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；
4.2.4.11.2 检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈，标志清晰；
4.2.4.11.3 井盖标识清晰。
4.2.4.12 明暗沟
4.2.4.12.1 沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；
4.2.4.12.2 沟盖板安装平稳、牢固、排水畅通。
4.2.4.13 挡土墙、坡
4.2.4.13.1 砌筑密实，沙浆沟缝饱满；
4.2.4.13.2 按设计要求设有泄水孔。
4.2.4.14 楼梯及扶手
4.2.4.14.1 踏步:踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；
4.2.4.14.2 块料砌：参照《房屋接管验收标准》的相关内容。
4.2.4.14.3 扶手平滑,牢固,表面无起纹现象.
4.2.4.15 水池、水箱
4.2.4.15.1 按设计要求和有关卫生标准进行验收；
4.2.4.15.2 无渗漏水现象；
4.2.4.15.3 内外爬梯无锈蚀
现象；4.2.4.15.4 通气孔、检修孔、溢流孔防蚊、防鼠网安装牢固。
4.2.4.16 信箱:信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序。
4.2.4.17 园林景观、雕塑：按设计要求,无超高,超面积。
4.2.4.18 供水系统
4.2.4.18.1 安装牢固不能摇动；打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；
4.2.4.18.2 超动水泵,运行正常,管道接头无渗水；
4.2.4.19 排污管道（含塑料管）：
4.2.4.19.1 安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
4.2.4.19.2 从楼上各排水管口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；
5.0 引用文件
5.1 《房屋接管验收标准》（建设部）
6.0 记录表格