案例：业主欠交物业费的法律救济

　　【案例简介】

　　20**年，我市某物业公司与某房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，约定为该公司的某商品房小区提供服务，时间从20**年11月8日至20**年11月8日。小区的业主办理收房手续并和物业公司签订了《服务协议》后，约定物业费是每平米每月1.2元，物业费交纳时间是每季第一个月的20日前。

　　但由于小区入住率太低，大部分业主拖欠物业费，在服务合同到期后，物业公司停止提供物业服务并退出该小区。随后，物业公司的工作人员不断致电、致函欠费业主，催收拖欠的物业费，但欠费业主以种种理由拒绝交纳。截止到20**年11月18日，该小区共有113户业主共拖欠物业服务费24万多元。20**年11月20日，物业公司将其中9名业主起诉至法院，要求业主支付拖欠的物业费和滞纳金。

　　其中，有5名业主抗辩称自己不在该小区居住，没有享受物业公司提供的服务，拒绝支付物业费。经过法官、律师和业主进行沟通协商，5名业主愿意支付拖欠的物业费。另外4名业主没有与物业公司达成调解，最后法院判决这4名业主支付拖欠的物业费和滞纳金。

　　【案例分析】

　　《物业管理条例》第7条规定，业主的主要义务之一是“按时交纳物业服务费用”;第42条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。可见，业主交纳物业服务费是一种合同义务，业主不按时交纳物业服务费，则构成违约。

　　理论上的问题容易理清，现实的难题却不容易解决。业主欠交物业费之所以构成难题，主要有两个原因：第一，许多业主将购置房产作为投资，并不是为了居住，经年累月不见业主本人。第二，业主欠交物业服务费构成违约，对此合法的法律救济便是向法院起诉追索物业服务费。这种方式虽然合法，但效率却很低，尤其是当个体业主欠交的物业费数额不过是数百元或数千元时，逐一起诉这些违约的业主，本身的诉讼成本就非常高。

　　面对上述难题，物业公司可明确以下一些思路。

　　首先，根据《物业管理条例》第67条，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　其次，鉴于业主欠交物业服务费具有主体众多、数额较小等特点，物业公司可以聘请相关律师专门负责这一块的事务，如此可以克服追讨物业费面临的起诉成本高、效率低的弊病。

　　此外，20**年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务企业催交物业费时一定要采取书面形式;同时，业主不能以未享受或无需接受相关物业服务作为不交物业服务费的抗辩理由。这意味着只要物业服务企业提供了物业服务合同约定的服务内容，则业主不论有没有实际享受到服务都应交纳物业服务费。

　　最后，对于业主将房屋出租、出借，即业主与实际居住人不一致的，无论业主与实际居住人如何约定，业主均不能免除交纳物业服务费的义务。换言之，若实际居住人未按时交纳物业服务费，业主仍然负有交纳该费用的义务。

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