选举纠纷:业主委员会选举应当依法进行
【案例分析】
这是一起选举业主委员会成员引发的纠纷。此案说明相关当事人对选举业主委员会的相关法律规定不够清楚。
第一,业主未及时办理房屋所有权证,不影响该业主在成立业主委员会过程中的选举权和被选举权。《武汉市物业管理条例》第十六条规定,对于尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,可以视为业主,在物业管理活动中享有法律规定的业主的权利,并承担相应的义务。
第二,拒交物业管理费的业主不能成为业主委员会成员,已成为委员的,业主委员会可考虑取消其委员资格。对此《物权法》第七十二条、《武汉市物业管理条例》第三十八条均作出相应规定。
第三,筹备组随意指派业委会候选人的行为明显欠妥。根据《关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》建房[20**]274号文件十四条相关规定,业主委员会委员候选人由业主推荐或自荐,筹备组应当检查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。因此,业主委员会委员候选人应由业主推荐或自荐,不得由任何单位和个人指派。
第四,开发商未售出的房屋,无论有多少套,只能视为一票。投票业主人数的确定应该按照《武汉市物业管理条例》第二十条第二款相关规定计算,即一个专有部分为一个人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分时,按一个人计算。总人数则按上述人数的统计总和计算。此案中开发商所占的专有部分面积占建筑物总面积的35%(未售出面积),占有户数虽有700户,但参照相关规定计算只能算一户,并非开发商所设想的700票,应按1票计算,359户业主投反对票,941户业主投赞成票,赞成票已超过半数。因此,业主大会通过的决议符合法律法规,不应推翻。
编辑:www.pmceo.Com篇2:住宅小区业主委员会选举验票结果确认书
附件10
小区业主委员会选举验票结果确认书
年 月 日, 小区业主大会会议开箱验票,指导、监督验票的有 街道办事处(乡镇人民政府)工作人员,参加验票的有 名工作人员,现场业主 名。
此次业主大会会议与会业主专有部分面积为 平方米,业主大会建筑总面积为 平方米,与会业主专有部分面积占业主大会建筑总面积的 %;与会业主人数为 人,业主大会总人数为 人,与会业主人数占业主大会总人数的 %。验票结果如下:
业主委员会选举验票结果如下:
1. 所得面积为 平方米占总面积的 %,所得人数为 人,占总人数的 %;
2. 所得面积为 平方米占总面积的 %,所得人数为 人,占总人数的 %;
3. 所得面积为 平方米占总面积的 %,所得人数为 人,占总人数的 %;
4. 所得面积为 平方米占总面积的 %,所得人数为 人,占总人数的 %;
5. 所得面积为 平方米占总面积的 %,所得人数为 人,占总人数的 %;
6. 所得面积为 平方米占总面积的 %,所得人数为 人,占总人数的 %;
7. 所得面积为 平方米占总面积的 %,所得人数为 人,占总人数的 %;
根据验票结果, 小区第 届业主委员会 名委员名单如下:
; ; ; ; ; ; ;
候补委员名单: ; ; 。
街道办事处(乡镇人民政府)工作人员签名:
现场有关人员确认签名:
业主签名:
小区第 届业主委员会
年 月 日
篇3:住宅小区(大厦)业主委员会换届选举的倡议
附件2
关于业主委员会换届选举的倡议
尊敬的各位业主:
我们住宅小区(大厦)第届业主委员会将于 年月日任期届满,按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的有关规定,我们正筹备业主委员会换届选举工作,选举产生新一届业主委员会。
为此倡议各位业主积极参与业主委员会换届选举工作,为业主委员会换届选举工作和服务,并请关注下一步发出的关于推荐业主委员会候选人的通知。
联系人:
联系地点:
联名的业主签名:街道办事处(乡镇人民政府)意见(盖章):
(姓名)(门牌地址)
年月日
篇4:江门市关于业主委员会换届选举工作指引(2016)
关于印发《江门市住房和城乡建设局关于业主委员会换届选举工作指引》的通知
江建〔20**〕300号
各市(区)人民政府,各有关单位:
为规范业主委员会换届选举过程中各环节工作,进一步推动我市小区业主委员会的规范化建设,我局依据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及有关法律法规,结合本市实际,制定了《江门市住房和城乡建设局关于业主委员会换届选举工作指引》,已经市法制局审查,现印发给你们,请认真贯彻执行。
附件:江门市住房和城乡建设局关于业主委员会换届选举工作指引
江门市住房和城乡建设局
20**年9月6日
江门市住房和城乡建设局关于业主委员会换届选举工作指引
一、倡议业主委员会换届选举
(一)业主委员会换届选举条件
业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)或者物业所在地的区、县住房城乡建设主管部门应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)指导和监督,组织换届选举工作。
(二)倡议
业主委员会在物业管理区域显著位置内贴出《关于业主委员会换届选举的倡议》,告知全体业主关于筹备业主委员会换届选举的有关事宜。《关于业主委员会换届选举的倡议》应在小区内公示不少于7日。
二、推选新一届业主委员会委员候选人
(一)发出业主委员会委员候选人推荐的通知
业主委员会发出《关于自荐(推荐)业主委员会委员候选人的通知》,向全体业主征集业主委员会候选人以及相关意见。
业主委员会委员候选人应当是具备以下条件的业主:
1.具有完全民事行为能力;
2.遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;
3.遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;
4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
5.《业主大会议事规则》规定的其他条件。
(二)业主委员会候选人的申请
在自荐(推荐)有效期内,符合候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候选人简历表》,或者提供《业主委员会委员候选人推荐表》和《业主代表(业主委员会候选人)承诺书》,连同本人身份证原件(核对原件后退还)、复印件和房产证明原件(核对原件后退还)、复印件一起交给业主委员会。
(三)确定业主委员会委员候选人
业主委员会在自荐(推荐)有效期满后对收集到的名单和资料进行整理核实,确定候选人名单。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的,由业主委员会继续组织业主推荐。
三、业主大会会议的召开
(一)发出召开业主大会会议通知
业主委员会将整理核实过的新一届业主委员会委员候选人名单、简历表和《关于召开业主大会的通知》在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
同时,筹备组将《关于召开业主大会的通知》在业主大会会议召开15日前以下列方式之一送达业主:
1.当面递交书面通知;
2.将书面通知放入业主信箱或业主的物业专有部分内;
3.邮寄书面通知;
4.其他法定方式。
在公示期内,业主对候选人资格有异议的,可向业主委员会提出,业主委员会应当记录并做出答复。新一届业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的,由业主委员会取消其新一届业主委员会委员候选人资格。因取消业主委员会委员候选人资格造成候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的,由业主委员会继续组织业主推荐。
候选人名单公示确定后,业主委员会及时告知物业所在地的区、县住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并印刷好《选举业主委员会委员选票》。
(二)召开业主大会会议
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式,也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开,但采用的表决方式必须与《业主大会议事规则》规定相一致。
业主大会会议采用集体讨论形式的,业主委员会应当场公布表决结果,并填写《 小区业主委员会选举验票结果确认书》,同时将表决结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示不少于7日。
业主大会会议采用书面征求意见形式的,业主委员会应当在组织计票的当天填写《 小区业主委员会选举验票结果确认书》,并将统计的表决结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示不少于30日。
业主大会会议采用书面征求意见方式的,如果回收的选票未达到规定票数,业主委员会可以延长回收选票时间。需要延长回收选票时间的,业主委员会应当将延期决定在物业管理区域显著位置进行公示,公示不少于7日。公示期满后,应告知街道办事处(乡镇人民政府),在回收选票延长期内,业主委员会应积极发动未投票的业主参与投票。
物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主委托代理人参加业主大会会议的,必须符合《业主大会议事规则》约定,业主和代理人应当签订《业主参加业主大会委托书》,代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决,委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。
选举业主委员会或者更换业主委员会成员,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
四、新一届业主委员会成立
(一)公示表决结果
业主委员会将业主大会的投票表决结果、新一届业主委员会名单在小区内显著位置公示,采用书面征求意见形式的,应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示不少于30日,业主有权查询相关材料。
表决结果的公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积,业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见,全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
(二)复查表决结果
在表决结果公示期间,业主要求复查表决结果的,业主委员会应当及时答复。
业主要求查验表决票的,业主委员会应当将业主本人的表决票供其查验。业主本人查验表决票,应当持本人身份证和有效房产证明申请;业主委托他人查验表决票,委托人应当持业主出具的书面委托书,业主本人的身份证和有效房产证明申请。委托书应当载明委托事项、委托权限及期限。
业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。
(三)推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工
新一届业主委员会自产生之日起7日内召开业主委员会会议,按照《业主大会议事规则》约定,推选产生主任1人,副主任1~2人,以及其他职责人员。
业主委员会应当在任期届满之日起3日内,将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满,不得继续履行职责。
业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。
(四)备案
新一届业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料(一式两份)向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和区、县住房城乡建设主管部门办理备案手续:
1.《江门市业主委员会备案申请表》;
2.《管理规约》、《业主大会议事规则》;
3.业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果;
4.业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况、分工安排;
5.其他资料。
物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后5日内发出《业主委员会备案回执》。
新一届业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。
备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
(五)刻制印章及对印章的管理和使用
新一届业主委员会办理备案手续后,可持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会印章。印章应当标明业主委员会的届数。
新一届业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定使用业主委员会印章。
五、业主委员会委员的终止和递补
业主委员会委员有下列情况之一的,其委员资格自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。
附件:1.《江门市业主委员会换届选举流程图》
2.《关于业主委员会换届选举的倡议》
3.《关于自荐(推荐)业主委员会委员候选人的通知》
4.《业主委员会委员候选人简历表》
5.《业主委员会委员候选人推荐表》
6.《业主代表(业主委员会候选人)承诺书》
7.《关于召开业主大会的通知》
8.《选举业主委员会委员选票》
9.《业主参加业主大会委托书》
10.《 小区业主委员会选举验票结果确认书》
篇5:关于首届业主委员会选举办法的公告(示范文本)
示范文本十二
关于首届业主委员会选举办法的公告
根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》的相关规定,业主大会筹备组结合本物业管理区域的情况,制定首届业主委员会选举办法,现就相关事项公告如下:
一、组成
首届业主委员会由 名委员组成,其中主任1名、副主任 名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
设立候补委员,候补委员当选条件同正式委员,候补委员人数不得超过正式委员人数的50%。
二、选举办法
首届业主委员会委员实行 (等额或差额)选举。业主委员会委员在委员候选人中选举产生,经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数达到应选委员人数的,按得票数多少依次当选主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员,可以列为业主委员会候补委员,人数不得超过正式委员总数的50%。
若经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数未达到应选委员人数的,按下列第 种方式选举产生首届业主委员会:
(1)符合当选条件的候选人确认当选首届业主委员会委员,缺额委员在未当选的委员候选人中重新进行补选;
(2)符合当选条件的候选人确认当选首届业主委员会委员,缺额委员在重新调整确定委员候选人后,重新进行补选;
(3) 。
三、表决时间
选举首届业主委员会表决票发放时间: 年 月 日 时 至 年 月 日 时,投票时间: 年 月 日 时至 年 月 日 时,唱票时间: 年 月 日 时。
特此公告。
(物业项目名称)业主大会筹备组(盖章或组长签名)
年 月 日
(注:该内容应在业主大会会议召开十五日之前公告)