案例：物业服务合同期满，业主大会未聘物业么办

　　【案例简介】

　　江岸区某小区业主与前期物业公司签订的《物业服务合同》期限即将届满。合同期满前，物业公司提出，因物业费收费不足、物业公司人工工资成本提高等原因导致公司经营亏损，该物业公司将在合同期满后退出，若要其继续服务，则要提高物业费标准。为保证小区物业工作的正常进行，小区业委会召开业主大会，由于广大业主对是否继续聘请原物业服务企业或选聘新的物业服务企业等事项的决定没有达到法定人数要求，因此选聘物业服务企业的工作搁浅。物业服务合同期满后，该小区既没有新的物业服务企业提供物业服务，前期物业公司也退出了物业管理区域的物业服务，该小区物业管理处于瘫痪状态。

　　【案例分析】

　　《物业服务合同》到期后，业主大会没有作出选聘或续聘决定该怎么办?选不来新物业公司怎么办?选好了新物业公司，老物业公司拒不办交接手续又怎么办?......这些问题一直困扰着许多小区的业主。

　　要解决上述问题，物业服务企业、业委会和业主首先要了解各自在《物业服务合同》到期后的权利和义务。

　　我国《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业委会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”

　　对于业主和业委会而言，根据我市今年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》的相关规定，业委会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约，业委会应在合同期满后及时请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。如果业委会不及时行使这一权利，同时业主大会没有作出选聘或者续聘决定，那么原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。届时，若业主以原《物业服务合同》期满为由拒不交纳物业管理费，那么将得不到法院的支持。

　　对于物业服务企业而言，如果已被依法要求退出并移交，即使继续提供物业服务，合同终止后发生的物业费，人民法院也将不予认可。