篇2：物业服务存瑕疵 法院审理后判物业费酌情减扣

　　物业服务存瑕疵，法院审理后判物业费酌情减扣

　　业主认为物业服务不到位，因此拖欠两年多的物业费，结果被物业起诉。业主抗辩，除瑕疵物业服务外，小区内无电梯和水泵等设备，物业不应收取房屋设备运行费，反诉要求将其已上交的该部分费用退还。法院审理后认为，物业服务存在瑕疵，判决物业费用应酌情扣减；设备运行费包含在双方约定的物业费用中，且是针对整个小区共用设施设备的运行收取，而非针对某位业主收取，无需退还。

　　任某20**年买下徐泾一套联排别墅，入住后两年发现小区物业管理存在问题：水景系统大部分损坏瘫痪，无法启动；泳池设备设施瘫痪，网球场配电箱、灯架也损坏了；景观凉亭、围墙竹排多处损坏等等。任某从20**年1月起开始拒交物业费。甲物业公司多次催促无济于事。

　　20**年4月29日，小区打算换一家物业公司，乙物业公司便接替了甲物业公.司开始对该小区进行物业管理。面对拖欠物业费的任某，乙物业公司也曾几次发出挂号信催促，始终无果，无奈只好诉至法院，要求任某夫妻缴纳自20**年1月至20**年4月的物业费共计11958元。

　　任某夫妻认为，他们拒交物业费情有可原，因为物业没有按照合同的约定提供相应服务，存在严重的服务瑕疵，比如共有部位、共用设施设备遭受损坏、失窃，监控系统、红外线报警、三方通话、水景景观、游泳池等功能丧失。作为业主，没有享受物业合同约定的相应服务。

　　他们同时认为，物业管理费中的设备运行费是指高层的电梯及水泵，其购买的房屋并没有电梯及水泵，因此不应该承担设备运行费，于是反诉要求物业公司退还20**年5月至20**年12月的房屋设备运行费3417元。

篇3：物业费调价案例:菊园小区物业服务费成功上调

　　物业费调价案例:菊园小区物业服务费成功上调

　　交流沟通——

　　菊园小区物业服务费成功上调

　　菊园小区位于浦城路、商城路交界处，2000年竣工交付，建筑面积15．43万平方米，1109户，原收费标准2.20元/平方米/月，现收费标准2.70元/平方米/月。20**年8月1日，上房物业通过市场招投标方式进驻小区。

　　自1993年上海建立最低工资制度以来，已经19次实施最低工资标准调整，给物业服务企业带来了巨大的人员成本上升压力。菊园小区从交付到20**年底期间，物业服务费标准一直维持在2.20元/平方米/月。如何维持或提升物业服务工作水平，如何化解劳动力成本上升带来的压力，上房物业从酝酿物业服务合同续签和提升物业服务收费标准时，做好三个方面的工作。

　　一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。通过调查发现，70%以上的业主希望能享受到优质的物业服务；50%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准，但幅度不宜过高；10%左右的业主不愿上调物业服务费标准；1%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。上房物业在上调物业服务费标准前，进一步提高物业服务质量标准，提交了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调。

　　二是事中加大宣传力度。首先，将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向广大业主予以明示，让广大业主对物业管理行业现状及企业有一个更深层次的了解。其次，客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，把业主不理解的地方予以解释与说明。再则，对调价特别不理解的业主，项目经理主动进行单独的交流与沟通。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人。

　　三是事后加大与业委会的交流与沟通。他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，编制了小区物业服务费用收支预算。在编制预算过程中，认真吸纳业委会的意见和建议，不断充实完善，把业主的每一分钱，明明白白地用在业主切实感受上。双方在建立平等和信任的基础上，从操作上层面减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力。

　　经过一系列细致、深入和艰苦的工作，在广大业主、业委会和居委的认可和支持下，小区的物业服务费标准从2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物业服务企业和全体业主取得了双赢结果。

篇4：物业费调价案例:虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　物业费调价案例:虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　坦诚理解——虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调

　　虹瑞公寓位于虹口区广灵四路168弄,项目总建筑面积1．25万平方米，其中住宅1．2平方米，商铺552平方米。小区于20**年7月交付,共计125户业主。物业管理费分别按照多层住宅0.6元/平方米/月,商铺1.0元/平方米/月收取。

　　景瑞物业在为虹瑞公寓提供物业服务的10年里，在广大业主心目中树立了良好的企业品牌形象，获得了服务至上、诚信专业的良好口碑。优质的服务与辛勤的付出也得到了业主的认同，历年来业主满意度调查都在95%以上，物业管理费收缴率达到98%以上。

　　经过民主表决, 20**年1月起,小区提价幅度为多层住宅0.3元/平方米/月,商铺0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同约定：物业服务合同中约定管理费不足部分从公共收益中给予一定补贴,实际上，20**年4月至20**年3月的补贴金额约为1.9万元。

　　本次提价，景瑞物业经过周密思考、反复沟通，逐步推动了物业费调价事宜的开展：

　　——对业主、业委会进行物业服务工作满意度调查，获得95分的高分，公司和项目也针对业主提出的合理化建议和合理投诉进行了积极整改，满足了业主的合理需求，进一步提高了业主的满意度，增强了业主对企业的忠诚度。

　　——虹瑞公寓物业服务保持一贯良好的工作作风，在任何情况下都做到秉承企业“贴心服务、舒适生活”的服务理念，为业主提供温馨、舒适、专业的物业服务，避免由于服务上的瑕疵在业主中造成不良影响。

　　——物业服务人员加强与业主的沟通交流，排摸业主对物业管理费提价的想法，宣传行业和企业的工作难点，获取业主的理解。通过详细排摸了解，业主对物业服务工作表示理解，对社会上的物业费调价也逐渐表示认同。

　　——成立专项小组，由公司领导直接牵头开展工作，落实职能部门、项目进行物业管理费重新定价，与业委会成员、重点客户沟通交流、物业服务合同签订等一系列工作。

　　——与房办、居委会等政府相关部门进行充分的沟通与协调，获得政府政策指导、支持与协助。

　　此次虹瑞公寓物业管理费成功调价，在四个方面颇有感触和启发：搭坦诚理解之平台，业主观念的改变是成功的前提；物业公司积极主动的作为是成功的基础；建和谐发展之社区，政府的负责态度和引导方式是成功的保障；业委会成员的公信力起到重要作用。

篇5：以物业服务问题为由拒交物业费成吗？

事件1

20**年11月,北京通州区某小区十多名业主因未交纳物业费,被物业公司诉至通州区法院。在法庭上,业主们辩称,双方签订物业管理合同以后,物业公司所提供的治安管理、公共设施管理、绿化管理、房屋维修等诸多服务均存在问题。如小区绿化并未达到合同上约定的面积,原本已经种上草的绿地被改建成了收费停车场等。经过法官审查发现,该小区确实存在着绿化、卫生等物业服务不到位的现象,不但不符合物业合同中约定的要求,也没有达到“北京市住宅物业管理服务标准”的要求。通州法院认为,按照物业管理合同约定,物业公司提供物业管理服务后,业主应当向其交纳物业费。但鉴于该物业公司提供的服务存在部分瑕疵,法院最终判令物业公司应对绿化费、管理费和保洁费等予以酌情减收。

事件2

田女士是北京朝阳区某小区业主,20**年4月,因田女士欠交多年物业费,被物业公司诉至朝阳区法院。在法庭上,田女士辩称,她之所以不交物业费,是因为物业公司管理不好,譬如小区摄像头形同虚设;楼上有人向地上倒垃圾,物业人员视而不见;物业公司不代收包裹,导致寄存包裹丢失等。朝阳区法院审理后认为,物业公司已提供了物业管理的主要服务,田女士应支付相应的物业管理费。田女士虽然提供了相关证据,但尚不够充分,故拒交物业管理费的理由不能成立。据此,法院判决田女士于判决生效后30日内向物业公司支付欠交的物业管理费共计2372.56元。田女士不服判决并上诉到市二中院。在市二中院的庭审中,田女士提供了其于20**年拍摄的影像资料及照片。经质证,市二中院认定影像资料及照片中反映的小区卫生环境差、未安排专职的保安人员进行封闭管理、磁卡门因损坏不能使用等问题确实存在。鉴于物业公司的管理服务中存在瑕疵,从而改判田女士支付物业公司物业管理费1500元。

分析

根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的规定,“物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准,业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”因此,在上述两起事件中业主最终获得了胜利。过去,业主们因物业服务问题而拒交物业费的案子很多,但在法院的判决上却是屡战屡败,原因很简单,他们都是输在了证据不足上。而这两次业主们之所以能够成功,主要得益于证据确凿。不过实际上,业主通过拒交物业费来维护自身权利,并不是明智之选。因为,从事小区管理的物业公司一般都是微利企业,他们不可能为业主垫钱来搞物业。物业公司只会有多少钱干多少事,如果收不齐物业费,物业员工会因待遇低、不能按时开支而没有积极性,物业公司对公共设施设备的维保也会因没钱而无法到位,物业服务质量因此将大打折扣,甚至使整个小区陷入恶性循环。由于有人欠费,按时交费的业主们并没有买到货真价实的物业管理服务,其损失可想而知。

提示:

对于业主来说,虽然新的物业条例赋予了业主更多的权利,但对于那些服务工作中确实存在问题的物业公司,也不要一上来就以拒交物业费来维权,应该通过业主委员会或直接要求物业公司按照物业合同的约定进行整改。如果遇到物业公司严重违反合同约定,且拒不整改时,业主们可以向政府行政主管部门进行投诉,也可以通过业主大会解聘物业公司,还可以向法院起诉。不过,业主们一定要认清,物业公司不是万能的,您别什么事都找物业公司解决,更不能随便就拿物业公司当替罪羊、出气桶,那样的话真正倒霉的肯定还是您自己。另外,《物业管理条例》中明确规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”为了小区