【议题二】业主大会书面文件系列

　　关于小区实行封闭管理的工作报告

　　我们美怡家园是周边少有的开放式的商品房住宅小区，车辆和行人出入口均没有封闭管理的技术措施，小区内监控设施几乎为零。今年单就入室盗一项就发生11起，为整个清河地区之最。更为恶劣的是其中一起在撬窗不成的情况下，砸碎玻璃强行入户盗窃。犯罪分子到了肆无忌惮的地步。我们小区的安全形势非常严峻。街道、派出所召集居委会、物业公司、业委会共同研究加强小区的安全管理措施。经过研究业委会提出了小区安全管理的工作思路：

　　1、加强人员管理。物业公司对小区地下室出租人员进行登记管理;对业主房屋出租特别是群租的人员进行摸排登记;通过对人行出入口加装门禁设施实行封闭管理，在一定程度上减少非小区居民的穿行或进入。

　　2、加强车辆管理。对车行出入口增设电子道闸管理系统，记录并存储出入小区车辆的影像及数据，便于停车收费管理。

　　3、增设出入口和主要道路的监控设施，对进出小区人员保留影像资料，为公安机关的侦破工作提供线索。

　　4、要求物业公司提高保安人员素质加强秩序维护和管理。与会各方均认同这个工作思路。业委会和物业公司就落实这一工作思路研究制定小区实行封闭管理方案。

　　我们本着节约一次性投资，节省日常管理费用，方便管理的原则，于8月底制定了一份小区封闭方案。(详见业委会公告008号)这份封闭方案主要考虑了将东门外商贩聚集侵占小区用地经营的情况阻挡在小区以外，将车辆出入合并到东北门一个正对路口的岗，即方便管理又节省管理成本。

　　小区封闭管理是指主要人行出入口北门、东门增设门禁装置，车辆出入增加电子道闸管理，记录每辆出入小区的车辆的影像和数据，以便收费管理。

　　遇阻：小区业主之一金泰公司(原煤炭四厂)以影响底商经营为由阻拦物业公司封闭东侧围墙，业主与该公司人员发生冲突，部分业主去街道办事处集体*，要求小区封闭。

　　协商：在街道办事处有关部门召集下，派出所、居委会、物业公司共同参与并见证，业主委员会与金泰公司就封闭事宜进行协商。金泰公司提出：支持小区封闭，但应照顾底商的经营利益 。业委会提出：小区要封闭管理，红线以内的土地归全体业主，一寸不能丢，人员车辆出行要方便。在满足双方诉求的情况下，经过三轮谈判，形成一个双方基本认可的第二方案，并向全体业主公告，详见《第009号公告》。在代表小区与各方磋商期间，业委会多次与楼门长、业主代表进行沟通，反馈情况听取意见，得到大家的支持。

　　再次推进：该方案在小区公告栏内向全体业主公告，征集业主意见。在公告期间，1号楼4门的一位业主向业委会反映其反对意见。他认为：开南门没有必要，会在噪音、安全、出行等几个方面影响临近业主。业委会在办公室接待了这位业主，并就方案形成的过程、各方因素，以及在噪音、安全、出行等方面的考虑与他进行说明与交流。他最后表示：如果因为小区的利益要牺牲我们少部分业主的利益，我保留意见，只能表示遗憾。希望你们征求一下临近业主的意见。至公告期满没有再接到其他反对意见，同时听到了很多支持的声音。11月13日在街道的主持下，业委会与金泰公司就此方案中的经费落实细节再一次协商并达成一致。在街道的协助下，11月15日夜至16日白天，由政府规划部门施工队伍执行，南侧开门的工程完毕，下一步准备开始岗亭、道闸、门禁、管理设备的安装。

　　再次遇阻：11月18日夜间，小区里贴出13名业主联名签署的抗议书，19日业委会贴出重要通知，告知业主当晚8：00在业委会办公室召开座谈会，就小区开南门一事进行座谈。当晚，有七名业主来业委会座谈表达他们的诉求--反对开南门。考虑到业委会是业主大会执行机构，业委会表示将把异议业主的意见如实提交业主大会。但在业主大会尚未召开情况下，11月25日，个别业主自行找施工人员对政府规划部门施工队的南门工程破除路面、修葺围墙、过程录像并不顾物业劝阻。

　　小区南门开设利弊的陈述：

　　为了维护小区议事规则和业主大会的决定权，拟定将开设南门与否作为本次业主大会的一个决议项目，由全体业主共同决定该小区改造的执行与否。以下列出了目前考虑到的南门开设的利弊，供业主们斟酌参考：

　　有利方面：

　　首先，我们查阅了小区原规划设计图纸，人车分流的设计理念，车辆出入口是两个：东北门和南门;人行出入口是两个：北门和东门。(大会期间小区规划图将在公告栏中张贴)但是由于小区建的早，在业主入住时南侧规划道路未形成，为安全起见南门没开，小区业主出行只能走东侧的安宁庄西路。因此形成了维持至今的现状：车辆行人都从正东门进出，车辆再分流至东北和东南两侧进出。而在本次协调中，街道为调节小区的纠纷愿意出面协调相关政府部门打开南门，相关手续和专业施工队伍都由街道负责协调，小区只承担相关费用。(小区打开南门是街道的建议，不是金泰公司的提议)这也许是小区打开南门的唯一机会。

　　其二，安宁庄西路改造完工后小区东侧道路顺畅许多，但是安宁庄西路南段正式通车以后，这条路将成为进出五环的重要通道，届时车流量必然增加，道路中间增加护栏后，必然造成小区车辆路口调头和安宁庄西路通行车辆的交叉和拥堵;打开南门后，小区向南行驶的车辆可以出南门，经南侧道路直接右转行驶，减少一个路口等候。

　　其三，南门开设人行通道也是很多业主方便出行的诉求;

　　其四，新开南门会加设24小时安防岗和摄像头，有利于加强小区南片的安防;

　　不利因素：

　　其一，开设南门会造成1号楼南侧部分车位的车辆不便，物业公司现场查看将会有针对性调整部分1号楼南侧车位位置，避免业主出行不便(要经过相关业主沟通);

　　其二，小区地势较低，南侧道路低于小区外道路，下雨时有雨水倒灌的危险。在前两年北京大暴雨期间，1号楼部分一层地下室有进水现象。对这一问题研究制定的技术方案如下：在路口处增设5公分高的挡车带，在正常情况下防止路面流水倒灌。遇大雨内部道路排水不畅时 ，临时关闭南门以沙袋挡水，打开小区北门、东南门应急出入口作为小区车辆出行口。

　　部分业主的反对意见：

　　一、 部分业主认为开设南门，使自有房产贬值，当初没有南门才购房;

　　二、 开设南门距离部分业主住房过近，会造成居住不方便，有噪音影响也给小偷开了方便之门;

　　三、 开设南门破坏了原有居住环境，认为伐树和开门没有手续是“违法的”;

　　四、 因小区内部地势低，在雨水较大的情况下，有积水倒灌的危险;

　　五、 部分业主认为开设南门，破坏了好“风水”。

　　关于南门开设位置的说明：

　　清河街道城管科专程到小区来查看现场，小区原设计的南门设在地下车库出口的位置，该位置外侧已经建了幼儿园和工商所，无法通向道路，小区现有南侧只有1号楼门洞处场地稍宽且直通南侧道路，距路口的距离也能满足交通队的要求。因此，街道城管科协调规划部门，经过审批，设定了在1号楼门洞处开设南门的方案。

　　尊敬的业主们，小区封闭管理和出行是关系到每位业主利益的大事，请您在关心小区整体利益、自己切身利益的同时，关切其他业主的利益。认真考虑、理性选择，表达您的意见。共同维系小区的公共环境与秩序。

　　小区封闭管理方案的综述：

　　1、小区东侧敞开部分以铁艺和绿篱与公共道路分隔，保留原出入口，费用3万元由金泰公司(原煤四厂)承担，明年开春由物业公司组织实施。

　　2、开东北门作为车辆入口，东南门或南门(在可开的情况下)作为车辆出口，设电子道闸，所有进入小区车辆按规定实施收费管理。收费规定由业委会另行制定并公告。该项改造费用约12万元由金泰公司承担5万(金泰公司表示在009号公告方案前提下承担)，其余由物业公司承担。

　　3、东北门车辆入口旁开设人行出入口，如南门可开的情况下增设人行出入口，加上原有的北门、东门人行口，改装铁艺门，增设门禁装置。该项费用由业主大会和物业公司共同承担。物业公司承担铁艺门的改装部分，业主大会承担新增门禁装置和门禁卡的费用，预计每套装置2500元，小区业主每户免费发放3张IC门禁卡，增加领取或丢失补办需交工本费;居住在小区的租户、商户、办公的工作人员有偿申领IC卡。该项费用由小区公共收益余额中列支。

物业经理人网-www.pmcEo.com