物业公司与业主物业服务合同纠纷案例
物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。
物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。
北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
(20**)京0109民初974号
原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。
法定代表人：李永青，总经理。
委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。
委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。
被告：安连才，男，1965年8月13日出生。
原告北京博宇嘉物业管理有限公司(以下简称博宇嘉物业公司)与被告安连才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人王新江，被告安连才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：要求安连才支付20**年3月17日至20**年11月10日的物业服务费916.57元、滞纳金640.68元、生活垃圾清运费19.15元。事实和理由：我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定我公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理，安连才为北京市门头沟区惠康嘉园小区**号房屋的业主，建筑面积为56.44平方米。根据我公司与安连才签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。
被告安连才辩称：我与博宇嘉物业公司签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订，不签订则不予发放钥匙。收取物业费应先与业主大会或村委会协商。电梯费应该按照不同楼层的分别收取，不应按统一的标准收取。物业服务不到位：小区内的路灯不亮，无人维护;草坪内杂草无人清理;小区内没有中水，不应该收取中水费等。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对安连才具有约束力。博宇嘉物业公司与安连才签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，亦对安连才具有约束力。依据合同约定，博宇嘉物业公司要求安连才交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。安连才主张《惠康嘉园前期物业管理服务协议》系被迫签订的答辩意见，缺乏证据证实，本院不予采信。安连才所提博宇嘉物业公司收取物业服务费必须先与业主大会或村委会协商，电梯费应该区分楼层收取的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。对安连才所提物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。
本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、安连才于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月十七日至二○一五年十一月十日的物业服务费及生活垃圾清运费共计935.72元。
二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由安连才负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 马钢锤
二〇一七年一月二十日
书 记 员 黄聪聪
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：物业合同纠纷答辩状
物业合同纠纷答辩状
答辩人：崔
被答辩人：**物业管理中心
答辩人就本案答辩如下：
一、本案是物业合同纠纷不是物业费纠纷。
根据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知(法发[20**]11号)108、(15)规定本案案由应为物业服务合同纠纷。最高人民法院通知中并没有物业费纠纷这样的案由。
二、被告所在小区业主大会没有授权青岛市小区业主委员会和原告签订本案的物业合同，所以该合同没有法律效力。
首先，本案物业合同签订于20**年，所以应该适应20**年9月1日起生效的国务院《物业管理条例》而不能适应20**年10月1日生效的国务院修改的《物业管理条例》。
其次，业主委员会超出职责和权限签订本案合同。
被告所在小区业主大会没有作出在20**年到20**年度聘用原告的决定。
根据20**年《物业管理条例》第15条第2项规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。青岛市嘉禾路业主委员会在业主大会没有做出聘用原告的决定的情况下，和原告签订本案物业合同，业主委员会的这一决定超出了其法定职责和权限，该合同没有法律效力。
三、本小区业主大会没有决定续聘原告为本小区提供物业服务，原告向被告索要物业费缺乏法律支持。
原告在本小区的物业合同06年已经到期，本案的物业合同为续聘合同。根据《青岛市物业管理条例》第29条规定物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
四、原告计算物业费的标准没有法律依据。
被告所在小区业主大会没有同意原告提出的物业费标准。
20**年，本小区业主大会就原告提出的物业费标准作出了业主大会决定，业主大会没有同意原告提出的物业费标准。根据《物业管理条例》规定业主必须执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定。被告作为业主必须执行业主大会的决定。
五、本案应该追加青岛市小区业主委员会为本案第三人。
业主委员会代表业主监督物业公司履行物业合同、根据业主大会的决定是否续聘物业公司。本案是物业合同纠纷，业主委员会参加本案审理，对于案件法律关系和事实的查清有着至关重要的作用，本案的审理结果直接和本小区的业主委员会有法律上的利害关系，所以应当追加本小区业主委员会为本案第三人。
综上所述，被答辩人主张的合同没有法律效力，其诉讼请求没有法律和事实依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。
答辩人：
年月日