篇2：组建小区第二届业主委员会换届工作小组的公告

　　关于组建浅水湾小区第二届业主委员会换届工作小组的公告

　　浅水湾小区业主：

　　根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现需推荐成立本小区业委会换届工作小组，现就有关事项公告如下：

　　一、工作组的性质及期限

　　为业主委员会换届提供服务，自选举产生业主委员会委员自动终止。

　　二、工作组的职责

　　(一)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

　　(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

　　(三)确定业主大会会议表决规则;

　　(四)修订《业主大会议事规则》和《业主管理规约》;

　　(五)拟定《业主委员会工作规则》

　　(六)拟定业主委员会选举办法草案，提出业主委员会委员候选人建议名单;

　　(七)拟定业主大会会议筹备及召开会议费用预算明细和结算方案;

　　(八)宣传物业管理的有关法规、规章、政策;

　　(九)召开业主大会会议的其他准备工作。

　　三、工作组人员构成及名额分配

　　1、组长1名(由工区街道办事处指派);

　　2、副组长2名(其中：社区指派1名、业主代表1名);

　　3、成员6名(业主代表由小区业主联名推荐产生)。

　　四、工作组中业主代表条件

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)健康状况能够满足工作组工作需要;

　　(三)按时足额交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(四)按规定交存专项维修资金;

　　(五)无违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

　　(六)无非法接受减免物业服务费及相关费用，收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的行为;

　　(七)无非法占用公共区域或者共用设施设备的行为;

　　(八)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位或者物业服务企业从事管理工作的;

　　(九)无其他危及建筑物安全、损害其他业主合法权益的行为。

　　五、工作组中业主代表产生办法

　　凡本次参与报名推荐人员，将由社区对其被推荐资格和联名推荐有效性予以审查。符合条件则按如下办法产生工作组业主代表人选：

　　采用推荐方式产生，每名业主(产权人或产权共有人)至多可推荐2人，被推荐人获15名以上(含15名)业主(产权人或产权共有人)推荐有效。若被推荐人数大于5名(含5名)、少于7名(含7名)时，全部进入工作组;若多于7名时，可采用协商或现场演讲、现场无记名投票形式(投票人员由所有被推荐人员组成)，按得票多少取前7名。

　　六、报名资料

　　被推荐人在交表时，请带有效身份证和房产证原件审查，提供复印件各一套留存。到小区业主活动室报名登记，留存复印件一套备查。

　　七、推荐时间、地点及联系方式

　　推荐起止时间：从20**年5月30日到 20**年6月13日。

　　报名(领推荐表)地点：业主活动室(4栋物业办旁)

　　联系人：z 联系电话：***

　　特此公告。

　　绵阳市涪城区工区街道绵江社区居民委员会

　　20**年5月23日

　　【业主关心：关于对未办理房屋共有权证的配偶是否可以认定为业主】

　　根据《绵阳市房产管理局关于对未办理房屋共有权证的配偶

　　是否可以认定为业主的函》(绵房管函〔20**〕59号)文件：“按照《物权法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，未办理房屋共有权证的配偶，未依法登记取得房屋所有权，不属于《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权人，因此不能认定为业主。”

　　【业主关心：关于拒付物业费的业主能否进入业委会筹备组和业委会问题】

　　根据《绵阳市房产管理局关于拒付物业费的业主能否进入业委会筹备组和业委会问题的函》(绵房管函〔20**〕55号)文件：“业主有拒付物业费、不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，因违反了小区临时管理规约、物业服务合同约定，侵犯已交费业主公共权益，不适合推选为首次业主大会会议筹备组业主代表”、“拒付物业服务费、不缴存专项维修资金及实施其他损害业主共同权益行为的业主，不能作为业主委员会委员候选人”。

篇3：TY城小区业主委员会公章管理制度

　　市政TY城小区业主委员会公章管理制度

　　为了规范市政TY城小区业主委员会公章的保管和使用，防止腐败、渎职、滥用职权等行为的发生，根据《NJ市江宁区市政TY城住宅小区业主大会议事规则》和有关法律法规，特制定本制度。

　　第一章总则

　　第一条业主委员会公章、业主委员会财务专用章是业主大会的财物，任何人不得据为己有，随意使用，公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴。

　　第二条业主大会会议主席团的决定、决议自半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主大会会议主席团决定、决议的有效性。

　　第三条业主委员会的决定、决议自半数以上有表决权的委员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章;必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主委员会决定、决议的有效性;

　　只加盖业主委员会公章但没有半数以上有表决权委员签字的文件，不得作为业主委员会的决定、决议。

　　第二章公章的保管

　　第四条业主委员会公章由专人保管，主任、副主任不能直接保管公章，一般由业主委员会专职秘书保管，也可由业主委员会决议另行指定专人保管，业主委员会财务专用章由业委会中负责财务的委员保管。

　　第五条业主委员会公章保管人应妥善保管公章，不得委托他人代为管理公章，不得随意摆放，以防止他人盗用，更不能将公章交于他人任意使用。

　　第六条业主委员会公章保管人必须妥善保存公章使用申请单、登记簿和盖章文件的复印件等文件。

　　第七条保管业主委员会公章的业主委员会委员或秘书被暂时停止工作或资格终止的，应当自停止工作或终止之日起3日内将其保管的公章移交给业主委员会决议指定的专人。

　　第八条更换业主委员会公章保管人的，原保管人应将公章及公章使用申请单、登记簿、盖章文件的复印留底存档文件等资料一并移交。

　　第三章公章的使用

　　第九条使用业主委员会公章的程序为：

　　1. 使用人填写公章使用申请单，注明事由并签字;

　　2. 批准人员在申请单上及盖章文件上签字;

　　3. 公章审核人员审核同意后在申请单上签字;

　　4. 公章保管人员在公章使用登记簿上登记盖章事由，并由使用人签字、填写日期;

　　5. 公章保管人员加盖公章;

　　6. 申请单和加盖公章的文件复印留底存档;

　　7. 业主委员会财务专用章的使用办法见由业主委员会财务制度。

　　第十条业主委员会公章使用的批准人员为半数以上有表决权的业主委员会委员，审核人员为业主委员会主任或副主任，也可由业主委员会决议另行指定专人负责审核。

　　第十一条设立公章使用登记册，业主委员会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档，分为公告类和知会类两种。公告类文件以“(TY城小区业委会[200×]公告第×××号)”进行编号，知会类以“(TY城小区业委会[200×]知会第×××号)”进行编号。随时供业主查核。

　　第十二条严禁开具盖有公章的空白纸张，特殊情况确需外出鉴印，应由业委会2名以上主任或副主任批准。

　　第四章审批权限

　　第十三条下列事项无须批准人员批准，经在场公章使用审核人员审核同意后可直接加盖业主委员会公章：

　　1. 业主车辆在建筑区划内出险，需要业主委员会在现场证明上盖章;

　　2. 业主委员会成员的任职证明;

　　3. 须盖章文件已经有半数以上业主大会会议主席团(筹备组)成员签字的业主大会会议决议和文告;

　　4. 在已经按程序加盖过公章的仍然有效的文件复印件上经审核一致后加盖公章;

　　5. 以业主委员会名义发给相关单位的一般性函件上须有审核人员的签字，该等函件不得包含有业主委员会承诺义务和责任等内容;

　　6. 按已经生效的以业主大会或业主委员会名义签署的合同约定，催促合同相对方履行合同的函件;

　　7. 向有关部门申请政策解释、投诉的文件;

　　第十四条下列事项必须有半数以上有表决权的委员在申请单上或须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章：

　　1. 以业主委员会名义签署的各种合同、备忘录、公告(合同、备忘录文本须有3名主任的签字);

　　2. 向政府有关部门、其他单位申请办理有关事宜的手续文件。

　　3. 公共服务性收费的财务审计结果及其他财务性文件;

　　第十五条专项维修基金使用的申请文件、管理情况报告事项必须有三分之二以上有表决权的委员在须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章：

　　第十六条在紧急情况下，必须使用业主委员会公章，但无法完成公章使用手续的，公章保管人必须以短信或邮件的方式告知全体委员，在征得半数有表决权的委员表示同意的回复后，可以先予加盖公章，但公章保管人须在事后十天内补齐盖章手续，在手续补齐前应保留好回复信息。

　　第五章附则

　　第十七条不按本制度保管使用公章，由责任人承担经济和法律责任。情节严重者，提请业主大会取消业委会成员资格;如已经造成损失必须全额赔偿，否则将通过法律途径追究相关人员责任。无法证明由于他人的责任造成公章的不妥使用的责任由公章保管人承担。

　　第十八条如本制度与国家法律、法规有冲突之处，以国家相关法律、法规为准。第十九条本制度自市政TY城小区业主委员会会议表决通过之日起生效。

　　NJ市江宁区市政TY城住宅小区业主委员

篇4：业主委员会掌握了财权是否会减轻与物业的矛盾

　　业委会掌握了财权是否会减轻与物业的矛盾

　　讨论这样一个问题其实就目前的物业管理市场发展阶段来讲，多少是有点太超前，这么说主要是因为，目前业主委员会普遍还没有建立，讨论物业管理市场在业主委员会模式下运作的问题，多少有点务虚的成分或者说属于理想主义色彩。

　　业主委员会掌握财权只是一个假设，因为财权是不是放在业委会，目前我国法律未作明确规定，政府不能强制执行，而唯一的途径就只能取决于各个物业管理区域内业主大会的决议。如果有这样一个决议那就可以这样来操作。

　　就住宅物业来讲，在处理营运资金问题上，目前确实存在着物业公司与单个分散的业主之间一对多的对应关系：在集体合同签署之后，物业公司面临着定期的与单个业主就物业服务费用缴交而费尽周章的情况。虽然伴随着住宅商品化的发展和业主方个体物业管理意识的加强，多数业主也在逐步地了解和理解物业服务工作之于物业的价值所在，但也不容否认，仍旧有者为数不少的业主在消极的回避着物业费用交纳这件事关物业服务企业生死存亡和物业管理与物业服务提供休戚相关的事情。

　　而业委会财权的确立，确实能够在相当大程度上保证物业公司把心思放在物业行业对物业服务核心价值的追求和努力上。而目前普遍的为收费或者收费过程中出现的形形色色的有损物业企业或者业主形象的事情很大程度的避免。

　　对于业委会掌握了财权是否会减轻与物业的矛盾的问题，答案是肯定和确定的，那就是业委会掌握了财权必然会减轻与物业的矛盾。

　　之所以得出如此结论，主要基于以下事实：

　　1、可以建立业委会与物业公司明确的合同当事人之间的关系。

　　就目前的业委会与物业的关系来看，更多的矛盾爆发点在于业委会成立的区域往往是小区矛盾多发，问题成堆的，为了维权而建立业委会造成业委会先天具有革命性。而业委会维权的对象又集中在物业服务企业。不难想象，成天冲突不断的业委会和物业之间谈合作与交流简直就是奢求。

　　而一旦业委会掌握了财权，必将立竿见影的转变物业服务企业的态度，最大程度的维护这个客户代表的关系会成为物业的一项重要的工作内容。角色地位的不同，当然会带来实际效果的差异。

　　2、可以有效解决物业服务合同甲方的错位问题。

　　可以说在一定程度上财权就是事权。业委会掌握了财权之后，必然要参与物业服务企业的选择。这样的话对于原来普遍存在的前期物业服务合同大多数有开发商与物业服务企业签订，而履行中又主要和单个业主打交道这样的合同主体不一致的问题，表现为业主方物业服务合同签订主体与实施主体的不一致，突出表现在前期物业服务合同签订和执行上面;

　　矛盾爆发点主要表现为：单个业主往往以自己并非合同主体为由实施物业服务费的抗辩权，虽然最高法20**年的司法解释已对这个问题明确界定，但实践上仍有一部分业主以此为由来拒绝交纳物业服务费用。业委会掌握财权后参与合同的签订和履行，就从根本上杜绝了业主已不知情为由提出的缴费异议。

　　还有一个问题就是，前期物业服务合同的业主方为开发企业，在签订时在对合同的相应条款上不一定细致和实用。对于消费层次、文化差异、年龄结构等差别化、个性化的考虑不周，是造成物业服务企业与业主冲突的原因之一。由于业委会的参与，因地制宜、因人制宜的签订物业服务合同是解决这一矛盾的不错的办法。

　　3、可以更积极主动地参与物业服务具体事务增加物业服务工作的透明度。

　　业委会掌握财权之后，作为全体业主的代表，见证物业服务企业日常工作的开展，能从制度上解决物业服务企业业务透明度不清晰的问题，表现为由于原来作为当事人一方的业主，在合同的订立、执行、监督、考核等诸多环节缺乏必要的参与、决策、了解，对物业企业的物业服务行为、物业服务价格、物业服务效果等产生不信任、怀疑、进而产生对立情绪。以不满物业服务质量为由拒绝交纳物业服务费用。这在拒交费的的群体当中占很大的比例。在业委会掌握财权之后由于业委会对日常工作的监督、检查、掌握，减少问题的发生和矛盾的积累。

　　4、可以申请第三方对物业服务企业财务数据进行审计监督，提高收费透明度。

　　包干制运作模式下，物业服务企业对于财务信息的完全屏蔽，不利于消除业主对于物业服务项目的种种猜测。在实施包干制的物业服务项目运作上，其价格一旦制定，项目运营的赢与亏严格意义上来讲与业主群体并没有必然的联系。物业服务企业承担着项目的实际运营效果。现实中很多物业服务项目年年喊亏损，物业企业就是未撤出，给业主造成明亏实盈的感觉，不利于营造人人(业主)关心物业经营效果的氛围。造成业主对实际运营效果的漠不关心，个别业主交不交费，实质上对其他业主形不成明显的损害，已缴费业主对不缴费业主也就睁一只眼闭一只眼，得过且过，眼看着物业服务企业垂死挣扎。业委会掌握财权后，可以定期安排专业的审计监督机构，对物业服务项目的账务进行核查，提高项目财务数据信息的可信度，有助于减少无端的猜疑，增加双方互信。

　　5、可以在一定程度上破解困扰物业服务行业服务单价无法调整的问题。

　　长期以来物业服务单位价格调整一直是物业服务企业不可能逾越的鸿沟。随着中国经济结构的调整和十二五期间职工工资倍增计划的实施，现阶段以劳动密集型为主要特征的物业服务企业面临着成本刚性上涨的巨大压力。调涨物业服务单价就成为物业企业应对这一压力的主要手段。但要想和服务购买者商量提高服务价格，在被高涨的房价已经压得喘不过气来的业主那里要想点头，简直就是不可能完成的任务，这也是造成前段时间上海好多楼盘被弃盘的原因之一。有了业主委员会掌握财权，随着双方日常工作的沟通和了解，对于物业服务支出的全面和相对透明的解读，对价格调整能够取得业委会的理解和支持。进而由业委会来给业主进行必要的解释和沟通，其效果要比物业企业哭着闹着调整的效果好得多得多。

　　6、可以减少沟通环节，节约沟通成本，提高办事效率。

　　在处理与开发商、业主、物业企业等多边关系时，能够简化中间环节，避免尴尬局面。业委会掌握财权后，必然要履行业主群体的职责，在涉及与开发协调事项时，把处于尴尬地位的物业服务企业解脱出来。这样开发企业、业主团体、物业服务企业的三角关系，就会变为物业企业与业主组织之间一对一的简单关系，避免了物业服务企业夹在大业主(开发商)与小业主(业主)之间。由于大多数楼盘在前期物业服务期间，物业服务企业与开发商签订合同，承担着很多开发售后的具体工作，比如：协调维保期内维修、代收代缴费用、代为处理事务等，在很多时候造成物业与开发是一家的印象，致使业主将很多问题归咎于物业服务不到位，而拒绝交纳物业费。物业服务企业在承担着本不应承担的的责任时还耗费着自己的信用。摆脱物业受制于开发企业的尴尬局面，面临这一个婆婆，物业服务企业就更能专心致志在物业管理事务上，一心一意在搞好物业服务满足客户需求上。

　　7、可以更好地解决和处理深层次的问题，回归物业管理本来面貌。

　　这有助于物业管理中有一个隐性的、根本性的矛盾较好地解决和处理。业委会掌握财权之后，自然而然的会关注到原来很少关注或者没有持续、制度性的关注的地方：物业管理区域内公共部位、公共区域、公共设施等整个区域所有人共有的部分。这样一个更深层次的问题就是，业委会掌握了财权之后，必然会加强对物业公共部位的关注和使用。这对于加强对物业管理区域内共有部位的所有权明确、加强管理、充分使用、规范收益等有着十分重要和深远的影响。原来在没有业委会的时候，大家更多的注意力在于自己的专有部位的使用和维护，对于公共部位的使用、管理、维护关注的热情不高、关注度不够。由于无人关注和监管往往会造成共有部位长期处在管理的盲区。但是这些部位、部分反倒恰恰是物业服务企业工作的重中之重。业委会掌握财权之后，自然而然的要对这一部分进行关注和经营，能够关注这一块资产，盘活资产，进而产生收益，形成与专有部位同样的利用和维护。

　　另外还有一点需要说明的是，业委会掌握财权是一个美好愿景。虽然这样一来能够很大程度上解决了业主与物业公司之间的矛盾，有利于物业服务行业的健康发展，但是业委会掌握财权这件事情本身取决于物业管理区域内全体业主们业主意识的觉醒和权利及缴费义务的充分及时的履行，这一点上来看就目前的业主意识萌发、业主觉悟唤醒、业主团体作为等因素综合来看，这一制度的实施好像还有较长的路要走。

篇5：业主委员会选举办法（全文）

　　业主委员会选举办法（全文）

　　第一章　总则

　　第一条 根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。

　　第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。

　　第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是15名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。

　　第二章　业主大会前期筹备工作

　　第四条为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。

　　第五条 筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。

　　第六条 筹备小组应做好以下工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》;

　　(三)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(四)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　第七条 按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。

　　第三章　业主大会

　　第八条 业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。

　　第九条 业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。

　　第四章　业主委员会选举办法

　　第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。

　　第十一条 业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。

　　第十二条业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。

　　第十三条 业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。

　　第十四条投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。

　　第十五条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。

　　第十六条全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。

　　第十七条 如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。

　　第十八条 选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。

　　第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。

　　第二十条业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出并确认。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。

　　(1)已不是业主的;

　　(2)年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的;

　　(3)因疾病而丧失履行责任能力的;

　　(4)被司法部门认定有犯罪行为的;

　　(5)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

　　(6)兼任所辖区域物业管理企业工作的;

　　(7)其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

　　第二十一条罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后，按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

　　第二十二条 罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。

　　第二十三条离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。

　　第二十四条首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

　　第二十五条业主委员会成立时，上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

　　第五章 附则

　　第二十六条本选举办法中称业主，是指物业产权人、产权人代表、产权共有人;本选举办法中称使用人，是指物业的承租人和实际使用人。

　　第二十七条本选举办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规向抵触，按国家法律、法规执行。

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